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關鍵詞：政府行為；推進；資產管理
中圖分類號： F123.7 文獻標識碼：A 文章編號：1674-0432（2012）-01-0017-1
隨著社會主義市場經濟體制的逐步建立，土地的產出效益明顯提高，政府作為國有土地的產權代表，如何通過強化其行為，推進土地資產管理，使土地資產日益活化，顯化，是擺在各級政府面前急需研究和探討的主要課題。強化政府行為的關鍵是圍繞經濟建設，深化土地使用制度改革，建立健全土地資產管理，監督運營機制，努力提高資產運營效益，發揮土地資產為財政生財聚財的積極作用。
1 強化政府行為應把握幾個環節
強化政府行為要適應新形勢，立足于更高層次，站在高起點，充分發揮土地資產在經濟建設中的重要作用，主要把握好以下基本環節。
1.1 把土地資產管理納入到經濟管理的運行軌道
土地資產是經濟運行的重要內容之一。各級政府要高度重視土地資產管理，切實納入到經濟管理的軌道，擺到政府工作的重要議事日程上。就要從本地實際出發，正確處理土地管理與經濟建設的關系，土地管理部門也要經常重視研究黨的中心工作和經濟運行情況，不斷調整工作思路適應發展的需要。當前不僅要充分認識耕地在農村 特別是糧食生產中的特殊地位，而且更要認識到土地作為基本生產要素實行資本運營在企業中的重要功能。通過切實強化土地部門對土地資產的評估、確認、臨管等重要職能，挖掘存量資產，顯化資產價值，保證國有土地資產在企業中能保值增值。
1.2 把土地資產管理作為調節經濟發展指標的主要內容
土地作為資產，在經濟發展中起著不可替代的作用，與其它資產同樣調節經濟發展的杠桿功能。土地對調節經濟的杠桿功能主要表現在：一是可以對所有新開發用地和繁華地段都采取公開招標、拍賣的辦法加大土地利用市場調節力度，吸引和刺激土地使用權流通。只有這樣才能活化資產，起到生財聚財的作用。二是對閑置或低效力的土地通過提高收取土地使用稅額，迫使用地者最大限度提高土地利用率和產出率，騰出多余地塊，促進土地集約利用。三是制定存量土地合理流轉和集約利用的經濟鼓勵政策，以促進存量土地的高效利用。如實施對舊城改造單位采取減免稅費，減收基礎設配套等鼓勵政策，引導各類閑置土地和低效企業用地進行合資合作，把占而不用，用之失當的土地調劑合理，政府就能從中取得一筆可能的土地收益，逐漸成為地方政府的第二財政。
2 強化政府行為需要解決的幾個問題
從目前的土地管理現狀來看，社會主義土地市場體系已基本形成，各級人民政府對國有土地資產的流通，管理也漸入正軌，但也暴露了諸多問題，需要強化政府行為加以解決。
2.1 盡快建立健全土地資產的管理機制，收回下放土地審批權
國有土地資產的監管和運營是兩項不同的職能。土地資產監管應重在行使社會經濟管理職能，側重于國有資產價值的貨幣化實現和保值增值的監管。
2.2 盡快建立規范的土地市場體系，強化政府管理土地市場的權力
一是規范土地資產市場行為。按照市場的統一性，自由性、公正性、競爭性、可控性要求，因地制宜，規范土地資產市場管理者和市場主體的行為，規范土地資產市場運行的秩序，規范土地資產市場交易收益的項目，標準及分配，保護國家和交易人的經濟利益，提高土地生產力；二是建立健全土地市場管理機構，強化管理土地市場的權力；三是加強土地資產市場的檢查，嚴厲打擊土地資產非法交易的犯罪行為。
2.3 建立健全土地管理法規政策，強化法制約束力
市場經濟是法制經濟，土地管理作為市場經濟的重要調控手段，必須法制化。
3 強化政府行為的根本目的
強化政府行為主要的目的就是通過強化政府職能，把一切權力歸政府，但并等于說各級政府要把對城鎮國有土地的管理權抓在手里不放，靠行政命令去實施管理。而關鍵是要通過實行土地出讓壟斷、轉讓、出租和抵押土地使用權放開經營管理，充分利用經濟和法律手段，特別是要運用經濟杠桿和價值規律，利用土地市場調解功能發揮國有土地這一特殊商品在城市建設和經濟發展中應有的作用。
另外活化存量土地，促進土地資產保值增值，政府要繼續加強對土地資產活化性的認識，特別是城區商服繁榮地帶的土地資產活化，使地勢較好的地塊資產在流通中增值。以增加政府的收益。另外還要理順好土地系統工作關系，形成上下級銜接合理，工作有序，管理到位的良好秩序。要根據實際工作，上下級職能部門作科學合理分工基層部門及至站（所）必須掌握轄區內土地變化情況，除規定的，審批，登記權限以外的基礎性工作都應由基層負責或參與進行日常的動態管理。上級部門負責各類用地的審核，審批登記工作，這樣做有利于發揮各級部門作用，減少工作死角和漏洞。
總之，政府各部門特別是土地管理部門要圍繞經濟工作和熱點、難點問題，把強化政府行為加強領導，發揮土地資產在經濟和社會事業發展中的積極作用。
參考文獻
[1] 劉衛東,羅呂榕,彭俊.城市土地資產經營與管理.科學出版社,2008,5.
1 加強農村土地資產管理的必要性
1.1 加強農村土地資產管理是切實維護農民土地合法權益的必然要求
據聯合國糧農組織給出的2010年數據顯示，中國農業土地資產比例最高達54%，遠高于機器10%、農業設施12%、牲畜24%。全球農業土地資產比重，中國14%居第二位，僅次于美國16%。然而，我國農村土地資產產權建設和價值實現機制滯后，導致農村土地資產“流轉率低、流轉方式單一、土地規模化經營程度低、土地資產流轉風險高”的現象普遍存在。長期以來，這筆巨大的財富由于法律和管理制度的約束，除用于滿足農戶自身生產生活需要外，無法像城市土地資產那樣在市場中有序流動。農村土地只凸顯其基本的社會保障功能，卻不具備融資擔保和增值等功能，阻礙了農村經濟發展和農民收入增長。
在中國，土地是農民的根本。對于農民而言，土地產權既是一種生存權利，又是一種發展權利。農民的土地財產權作為一種權利范疇，是指農村集體經濟組織內的農民對農村集體土地依法享有的各種財產性權利。農民的財產性收入，指農民對自己所擁有的財產，通過行使對財產的占有權、使用權、受益權、處置權等物權，而獲得的相應收益，即農民對所擁有的財產通過出租、轉讓、入股分紅和投資等方式所取得的資產增值收益。農民的財產額度在一定程度上直接影響著財產性收入的多少。據調查，受農村經濟社會發展水平和傳統觀念的影響，現階段我國農戶的財產主要集結在其擁有的土地和住宅上。以重慶市璧山縣為例，該縣農戶的房屋價值占其家庭財產價值總量的62.6%，該地區農民的財產性收入比重嚴重偏低，平均不到其總收入的1%。一般而言，一個地區越富裕，其居民的財產性收入就越多，占全部收入的比重就越大。居民財產性收入的多少，成為衡量一個地區是否富裕的重要標志。
1.2 加強農村土地資產管理是發展社會主義市場經濟的必然要求
社會主義市場經濟制度是我國基本的經濟制度，它要求市場在資源配置中發揮基礎性的作用。農村土地資產管理體制機制直接影響土地資源配置效率，關系到農村經濟發展和社會的和諧穩定。我國農村土地管理制度形成于計劃經濟時代，當時國家的建設規模有限，對農民的影響并不大。隨著我國市場化的深入發展，政府依然憑借壟斷權力，操控農村土地市場。以成本價征用農民土地，再以市場價出讓土地，失地農民只獲取土地市場價值的小部分，而政府獲取了高額的壟斷利潤，使國家賦予政府的土地壟斷權成為權利尋租的動力。政府過度介入經濟生活，對市場經濟的持續健康發展產生不良作用。現行的農村土地資產管理體制機制落后于時代的發展，違背了社會主義市場經濟發展規律。
黨的十明確提出，不失時機深化重要領域改革，堅決破除一切妨礙科學發展的思想觀念和體制機制弊端，構建系統完備、科學規范、運行有效的制度體系，使各方面制度更加成熟更加定型。我們要加快完善社會主義市場經濟體制，完善公有制為主體、多種所有制經濟共同發展的基本經濟制度，完善按勞分配為主體、多種分配方式并存的分配制度，完善宏觀調控體系，更大程度更廣范圍發揮市場在資源配置中的基礎性作用。因此，應當著力完善農村土地資產管理體制機制，推進農村土地資產市場化，培育農村土地資產市場體系。
1.3 加強農村土地資產管理是統籌城鄉發展的必然要求
解決好農業農村農民問題是全黨工作重中之重，城鄉發展一體化是解決“三農”問題的根本途徑。要加大統籌城鄉發展力度，增強農村發展活力，逐步縮小城鄉差距，促進城鄉共同繁榮。堅持工業反哺農業、城市支持農村和多予少取放活方針，加大強農惠農富農政策力度，讓廣大農民平等參與現代化進程，共同分享現代化成果。加強農村土地資產管理有利于堅持和完善農村基本經營制度，依法維護農民土地承包經營權、宅基地使用權、集體收益分配權，壯大集體經濟實力。發展農民專業合作和股份合作，培育新型經營主體。發展多種形式規模經營，構建集約化、專業化、組織化、社會化相結合的新型農業經營體系。
改革開放以后，中國工業化和城市化進程在較短時間內能夠實現突破性發展，主要得益于城鄉二元體制下勞動力、資金、土地等生產要素繼續由農村向城市單向流動，大量農村土地以極低的成本轉化為城鎮建設用地，而大量農民被排斥于城市化進程之外，不能依靠土地權利直接參與并分享工業化和城市化的成果。顯然，這種“城鄉二元”結構體制下，形成城鄉分割的土地市場。從土地市場體系構建來看，城市建設用地轉讓、出租交易市場經過20多年的發展已經比較完善，但是農村土地市場體系尚未真正建立起來，土地收益分配方式不清晰。政府以強制手段，侵害農民的土地權益，導致失地農民問題已經成為當今中國最嚴重的社會經濟問題之一。同時，城鄉分治體制下，土地要素流動性不足在很大程度上也限制了資本和勞動力要素的自由流動，影響了要素與資源的進一步整合。土地權屬限制導致集體建設用地和國有建設用地出現同地不同價，農村土地資產的價值沒有真正顯現出來。因此，深化農村土地資產管理改革，確保城鄉之間在資源配置和利用方面擁有平等的權利和機會，實現真正意義上的公平和正義。有序推進農村土地資產管理，促進農村土地資產化，也是實現城鄉統籌發展的必然要求，對于構建和諧社會也具有特別重要的意義。
2 農村土地資產管理存在的問題
2.1 農村土地資產管理制度不健全
中國農村的土地歸農民集體所有，這在《中華人民共和國憲法》、《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國農業法》等法律中都有明確的規定。但是農村集體組織是誰，法律是否賦予農村集體組織行使土地所有權，法律規定含糊。《中華人民共 和國土地管理法》第二條規定，全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。《中華人民共和國土地管理法》第十條規定，農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的土，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營管理；已經屬于鄉鎮農民集體所有的土地，由鄉鎮農村集體經濟組織經營管理。顯然，法律賦予農村集體組織的是經營管理權，并未明確農民集體所有土地的所有權由農村集體組織代表農民集體行使。
“集體產權”（Collective Property Right）或“集體所有制”的概念是一個沒有得到嚴格界定的概念。在實踐中，作為主體的“集體”是誰？“集體”對土地的管理和監督的程序和形式，法律并無明確規定，在土地所有權與承包經營權的內容、界限和法律地位等方面也沒有作出具體的安排。由于“集體”這一概念的高度抽象性和模糊性而在現實中找不到對應的載體，以及其標志性權能被國家控制在手中和大部分權能實際上是由少數農村干部在行使，導致其主體事實上的不存在，即主體虛位。筆者在對重慶江津區、開縣和忠縣農戶走訪調查并回收有效問卷316份，結果表明，多數農民對土地所有權的具體歸屬是模糊不清的，甚至農民的土地集體所有權概念是很淡薄的。其中28%農戶認為，集體就是國家；36%的農民認為集體是干部（村干部、鄉鎮干部），認為集體是村民小組占15%；剩余21%的農民表示不清楚或是不關心。
周誠在《土地經濟學》中提出了“五權結構”，即所有權、占有權、使用權、收益權和處分權。在目前的農村土地制度下，農村土地產權對集體和農民而言，并不完整。一方面，農民集體不能充分行使土地權利；另一方面，農戶的土地經營權雖然相對充分，但財產權嚴重不足。例如，在現行制度下，農民缺乏抵押土地使用權以獲取銀行貸款的權利，產權缺乏有效的實現途徑和保護機制。
造成這種主體缺位的原因主要有3個方面：一是現階段隨著家庭承包經營的發展，農民集體經濟組織在大多數村內是不存在的，村一級并沒有真正的土地所有權主體；二是下，土地被細化經營，雖然滿足了農戶的土地私化經營愿望，但是小農意識下的農民并不關心土地的所有權主體是誰；三是在對農村集體土地進行處分時，各級政府介入十分嚴重，普遍的形成政府“代民做主”的現象。
2.2 農村土地資產管理機制失靈
現行農村土地資產管理機制體現于行政干預土地產權配置，這種管理機制造成各項權利主體對土地的權利、義務難以明確，這是農村土地經濟關系多重矛盾產生的根源。農村土地經濟關系多重矛盾集中反映在：一是國家對農村土地權利的控制，表明土地的最終歸屬權屬于國家，但國家并不是農村土地的所有權主體，國家卻可以通過強制手段實際操縱和決定農村土地所有權交易并且參與所有權收益分配；二是農民集體作為名義上的土地所有者，實踐中難以充分行使所有權，主體地位處于虛置狀態，土地權益受到多方侵蝕；三是集體土地的經營管理者自身角色混亂，權利和義務不對稱，農民集體土地所有權的充分行使受制于農村基層政治民主發展狀況。根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國農村土地承包法》等法律法規的規定，集體土地經營管理者分為三種，即鄉（鎮）農村集體經濟組織、村集體經濟組織或村民委員會、社集體經濟組織或村民小組。他們既是一個經濟組織，負責經營管理農村土地，又被視為地方政府在農村基層的延伸，具行政管理色彩，形成農村版“政企不分”。
長期以來，我國實行的征地制度存在弊端，其土地資產補償機制不符合市場經濟體制。《中華人民共和國土地管理法》第47條規定，征收耕地的補償費包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費、“土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前3年平均年產值的30倍”。征地補償標準未包含土地的增值部分及未來的收益部分。農用地一經征用后，其用途改變會導致地價高漲，而這部分巨額增值收益農民并沒有權力享受即形成實際上的“增值歸公”。從征地補償辦法看，長期以來，中國農民對土地的所有權基本上未得到地方政府的承認或尊重。在現行征地制度下，農民拆遷安置所得比例極低，土地收益分配明顯是向政府、城市、非農部門傾斜。近年來，全國各地越來越多的失地農民上訪、投訴媒體等維權抗爭活動以及其與地方政府和開發商之間發生的嚴重沖突事件影響了社會穩定和經濟發展。
2.3 農村土地資產管理平臺薄弱
農村土地資產是發展農村集體經濟實現農民富裕的重要物質基礎，應依據法律規定對農村集體經濟組織的資產產權、資金運作和資產經營狀況進行系統檢查、評估。調查發現，農村土地資產管理在確權、統計和評估方面存在滯后性，農民主體意識和權利意識模糊，不少地方存在登記不及時、不全面，監督管理不到位等問題，致使農村土地資產管理混亂、資產處置隨意等問題。
加強農村土地資產管理，首先應該清楚農村土地資產的存量，明細到村、組、戶。其次，應該清楚農村土地資產的市場價值。抽樣調查忠縣269個農戶，98%的被調查農戶知道自己承包地的數量、位置，但是他們不知道自己承包地資產的市場價值；抽樣調查忠縣、開縣等180名村官，95%的被調查者能正確回答本村的土地面積、用地結構，但是他們不知道本村土地資產的市場價值。我國農村廣大基層干部和農戶對農村土地資產認知程度低，究其原因有以下幾點：一是農村土地產權遺留的歷史問題。農村集體土地產權虛置，“三級所有，社為基礎”的農村土地資產管理體制名存實亡。由于集體土地檔案、地籍圖像資料不完善，農村土地界限存在爭議。二是農村土地資產評估的特殊性。由于農村土地資產本身存在的特性，如產權特征、資產屬性、市場條件等，在進行土地資產評估的時候，存在一定的障礙。
對重慶市資產評估協會98名專業人士咨詢結果顯示：98%的受訪者認為，加強農村土地資產管理平臺建設是十分必要的，健全嚴格規范的農村土地管理制度必須 進行農村土地資產評估，同時也表達了對現行農村土地資產評估狀況的不滿；92%受訪者建議農村土地資產評估的原理和方法參照土地流轉市場定價法；超過半數的受訪者認為，農村土地資產評估需要完善法律制度來支持。
2.4 農村土地資產管理效益低
目前，農村土地資產管理不善形成種種弊端，影響到廣大農戶財產性收入增長。勞動是財富之父，土地是財富之母，這是政治經濟學的一個基本論斷。農民擁有土地，就擁有巨大財富，就應該擁有更多的財產性收入。中國城鄉居民收入結構統計結果（表2）表明，城鎮居民沒有土地所有權，卻有更多的財產性收入，農村居民擁有土地所有權，但財產性收入較少。這個現象發人深省，農村土地資產管理效益幾何。
據調查，農村土地資產管理不善影響到土地資源的可持續利用。第一，對土地非農化產生的巨大利益的追逐也加劇了腐敗泛濫，加重了對極為稀缺的土地資源的亂占濫用現象。特別是在城市近郊區和鄉鎮企業發達的沿海地區，農村集體非農用地大量進入市場已成為客觀的事實，且主要以買賣、有償有限期出讓、出租、入股聯營、聯建分成和抵押等方式進入市場。這種現象影響到耕地資源的保護，也造成土地資產收益流失。第二，隨著經濟的不斷發展，在城郊地區，農村土地資產增值空間迅速提升，但是由于存在相關土地法律和政策的嚴格限制，在城郊地區一些集體非農建設用地自發地、無序地流轉形成了一定的隱形市場，農民以不合法方式爭取自身利益的行為，導致了土地資產管理失控、建設用地供應總量難以控制、土地市場秩序遭到破壞等突出問題。第三，由于農地占用成本低，土地粗放式利用現象十分普遍。統計數據顯示，1996—2010年間全國農村人口減少了1.49億，但農村居民點用地總面積不但未降反而凈增6.13萬hm2，農民人均農村居民點用地面積也從193 m2增加到218 m2，超過國家規定的建設用地標準，形成許多所謂“空心村”，鄉鎮企業亂占濫用耕地現象也十分普遍。
3 加強農村土地資產管理的建議
3.1 強化農村土地資產管理主體
黨的十報告明確提出，必須堅持人民主體地位。基層群眾自治是我國的基本政治制度。村民委員會是村民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織，在發展農村集體經濟，加強農村政權建設中具有十分重要的作用。《中華人民共和國村民委員會組織法》（2010年10月28日）中明確提出，村民委員會應當支持和組織村民依法發展各種形式的合作經濟和其他經濟，承擔本村生產的服務和協調工作，促進農村生產建設和經濟發展。村民委員會依照法律規定，管理本村屬于村農民集體所有的土地和其他財產，引導村民合理利用自然資源，保護和改善生態環境。村民委員會應當尊重并支持集體經濟組織依法獨立進行經濟活動的自主權，維護以家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制。各地農村經濟社會改革發展的經驗證明，優化資源配置是村民委員會履行職責的保障。發揮村民委員會的積極作用，加強村民委員會管理農村集體土地資產的職能，是農村集體土地資產管理制度創新發展的必然趨勢，也是壯大村級集體經濟的客觀要求。我們要堅持生產力與生產關系相互適應的科學發展觀，深刻認識農村集體土地所有權主體發展的客觀規律，與時俱進，推進農村集體土地所有權主體創新發展。建議積極推進地方立法，賦予村民委員會更加充分、更有保障的土地物權，強化村民委員會的土地所有權和土地用益物權。改“三級所有，社為基礎”為“三級所有，村為基礎”。
3.2 開展農村土地資產清產核資
開展農村股份合作、推進“三權抵押”和“地票交易”，必然要求科學評估農村集體土地資產價值，嚴格明晰農村集體土地資本結構。城市的每一個單位、每一個家庭都能說出自己的資產價值，農村的每一個單位、每一個家庭都搞不清楚自己的資產價值。農村集體土地資產價值都搞不清楚，又如何能壯大農村集體經濟，切實維護農民土地權益？因此開展農村集體土地清產核資，顯化農村集體土地資產價值是壯大村級集體經濟、切實維護農民土地權益的客觀要求。據調查，全國加快了農村土地確權登記發證工作，農村集體土地所有權確權登記發證已近完成，宅基地使用權和村民住房所有權確權登記發證率達到90%。建議政府以第二次土地大調查成果和農村土地確權登記發證工作成果為平臺，推進農村土地管理制度創新，開展農村集體土地清產核資登記，摸清每一個村民委員會的農村集體土地資產規模、結構、價值，為加強農村集體土地資產管理提供決策依據，為壯大村級集體經濟，切實維護農民土地權益提供公共服務。保障村民委員會和農戶的土地權利在經濟上得到有效實現，創造條件讓村民委員會和廣大農民擁有更多的土地財產和財產性收入。
3.3 建立農村土地資產收益分配機制
《中華人民共和國物權法》（2007年3月）明確規定，所有權人對自己的資產依法享有占有、使用、收益和處分的權利。長期以來，我國農村集體土地所有權收益管理相對滯后，關于農村集體土地所有權收益的產生機制和分配機制認識不足、政策缺失，導致農村集體土地所有權在經濟上得到實現的要求未能滿足，嚴重影響農村集體經濟科學發展，危及農村社會和諧穩定。國有土地所有權收益已上萬億，農村集體土地所有權收益又有幾何。政府既要加強城市國有土地所有權收益管理，也要加強農村集體土地資產所有權收益管理。建議加強社會調查、理論研究和政策分析，深刻認識農村集體土地所有權收益的地位、作用和性質，科學構建農村集體土地所有權收益的實現路徑和方式，合理評估農村集體土地所有權收益，統籌考慮農村集體土地所有權收益分配方案。建議加大制度創新和制度供給，保障農村集體土地所有權在經濟上得到實現，為加快農村集體經濟發展、加強農村基層政權建設夯實經濟基礎。
3.4 建立農村土地資產評估服務體系
價格是市場的靈魂，如何評估農地資產價格，是推進農村集體土地資產管理的關鍵環節。國有土地多年來已形成了較為完善的土地定級估價辦法，但對農村土地資產價值認識不足，農地定級估價基本上還是空白。如何建立適應社會主義市場經濟體制，符合統籌城鄉改革發展要求的農村集體土地資產定價機制，需要 深化研究。與發達的城市土地評估機構相比，農村土地價格評估機構和專業評估人員極為缺乏。調查發現，當前在推進農村土地流轉、推進農村股份制改革中，土地資產價值評估難，制約了農村集體土地資產管理的有序推進。政府為城市國有土地資產管理提供了公共服務，也應當為農村集體土地資產管理提供公共服務，做好相關服務工作，推進農村集體土地資產管理。針對集體土地資產管理中存在的信息不暢通、價格不合理、服務體系薄弱等問題，迫切需要建立農村土地權屬登記、資產評估、法律援助等服務體系。合理的價格不僅能充分體現土地的價值，而且可以引導土地資源的優化配置。深化資源性產品價格和稅費改革，建立反映市場供求和資源稀缺程度、體現生態價值和代際補償的資源有償使用制度和生態補償制度。政府土地行政主管部門應當適時制定符合社會主義市場經濟體制，適應農村集體土地資產管理的農村土地定級估價規范，建立農村地價評估機構，培訓農村集體土地資產評估專業人員，開展農村集體土地定級估價，合理確定農村集體土地資產價格，壯大村級集體經濟，切實維護農民土地權益。
一、堅持保護與發展并重，切實加強土地管理
（一）強化耕地保護。按照國家堅守18億畝耕地保護紅線要求，落實最嚴格的耕地保護制度和土地用途管制制度，鞏固提高基本農田保護成果。各鎮街要健全完善政府耕地保護目標考核體系，嚴格責任管理，確保全市耕地保有量不少于87337.5公頃，基本農田保護面積不少于78184.3公頃，保護率不低于89.5％。
（二）嚴格建設項目用地預審。強化建設項目的土地規劃審查和許可，符合土地利用總體規劃的，國土部門要開辟“綠色通道”，優先辦理；對不符合土地利用總體規劃的，不得通過建設項目用地預審。項目建設單位申報審批或核準使用土地建設項目時，必須附具土地預審意見，沒有預審意見或預審未通過的，不得審批或核準建設項目。各鎮街（開發區）要按照政策調整投資導向，優先選擇符合國家產業政策、科技含量高、附加值大、低碳產業的項目，對這些項目，國土部門要會同項目單位積極跑辦，最大限度地滿足建設項目用地需求。對不符合國家產業政策的項目，要實行“八個不”，即：發改部門不審批、規劃部門不許可、環保部門不環評、國土部門不供地、工商部門不注冊、供電部門不供電、水務部門不通水、金融部門不貸款。
（三）加強國有土地管理。任何單位和個人使用劃撥國有土地的，必須按照批準用途使用土地，不得擅自改變土地用途和使用條件，不經國土部門批準，不得轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權。各級各部門要統籌協調建立良好的供地秩序，對不配合、不積極辦理用地手續的項目單位，國土部門要限期糾正并根據情節給予警告、罰款直至無償收回土地使用權；對涉嫌犯罪的，依法追究刑事責任。要加強建設用地供后監管。使用出讓國有土地的，應當按照國有土地使用權出讓合同規定的用途、條件、期限，開發、利用、經營土地。對建設項目用地實行竣工驗收，沒有國土部門檢查驗收意見，不得通過竣工驗收。
（四）扎實推進農村建設用地綜合整治工作。要加強農村集體土地管理，禁止村集體經濟組織或村民委員會與項目用地單位私下交易土地，不得“以租代征”集體土地用于非農業建設；嚴禁鎮村干部越權批放宅基地，村集體經濟組織或村民委員會不得以任何形式轉讓或出租集體土地用于住宅建設；對擅自轉讓或出租集體土地用于非農業建設的，要依照法律規定沒收非法所得，并處罰款，并對直接責任人給予黨政紀處分,構成犯罪的，要依法追究刑事責任。要加強衛片執法檢查工作。各鎮街注意整治工作的方式方法，嚴禁敷衍塞責，嚴禁上交矛盾。市土地衛片執法檢查領導小組要統籌安排，精心組織，突出難點，各成員單位要協同作戰，形成強大工作合力，確保衛片檢查安全過關。
二、堅持開發與保護并舉，切實加強礦產資源管理
（一）繼續整頓和規范礦產資源開發秩序，合理調整礦山企業布局，推進礦產資源整合。按照“禁采區關停，限采區收縮，開采區集聚”的原則，對不符合規劃、位于“三區兩線”可視范圍內的一律取締關閉。對超層越界、私挖濫采等違法行為，由所在地鎮政府組織實施整治，市國土部門不得為其發放采礦許可證，公安部門不得批準其購買、使用爆破器材，供電部門不得為其供電，工商部門不得為其發放營業執照，安全監管部門不得為其發放安全生產許可證。對違法行為涉及到的礦山企業負責人要依法嚴懲；該追究刑事責任的，移交司法部門處理，并在新聞媒體上曝光。
（二）進一步加強礦業權市場建設。按照《探礦權采礦權招標拍賣掛牌管理辦法》的規定，嚴格新建礦山準入條件，堅持不符合礦產資源總體規劃的不辦、生產能力達不到最低規模的不辦、位于耕地內的不辦、未通過環評的不辦。發揮政府調控和市場調節作用，強制淘汰落后的生產工藝、生產技術，促使企業進行技術改造，推進資源利用方式從粗放型向集約型轉變。要嚴格執行采礦權價款、礦產資源補償費、礦山地質環境恢復治理保證金征收管理規定，做到依法征收、足額征收、應收盡收，切實維護礦產資源國家所有權益。要以建設資源節約型、環境友好型社會為目標，堅持礦產開發與生態環境保護相結合。按照“誰破壞，誰治理”的原則，明確治理責任人，礦山企業必須按照礦產資源開發利用方案和礦山地質環境保護與恢復治理方案的要求，邊開采、邊治理。采礦權管理要和礦山生態環境恢復治理相結合，對不依法繳納地質環境治理保證金、礦山生態環境治理工作不積極或不達標的，國土部門要吊銷其采礦許可證、礦山年檢視為不合格。對于歷史遺留，難以確定治理責任的損毀山體，各轄區鎮政府是治理的責任主體。要進一步充實完善《市突發地質災害應急預案》，確保全市不出現地質災害事故。
三、強化責任意識，健全政府問責制度
（一）要加強組織領導，密切配合。土地礦產資源管理工作涉及面廣，政策性強。各鎮街要切實加強對此項工作的領導，主要負責同志要親自抓；國土、發改、建設、規劃等部門要在建設項目立項、工程設計、用地選址、用地預審和規劃審查、供地審批等各個環節，各負其責，協調配合；監察、財政、審計、司法等部門要協同作戰，嚴肅查處土地供應中的違法違規行為，在全社會形成依法用地、依法管礦的共識。
一、農村土地承包經營權無形資產核算客觀依據
人們賴以生存的農村土地農業經濟資源，具有固定資產的有形資產使用性、金融性、無減耗折舊、不可再生性，其產權表現為農村土地所有權及承包經營權無形資產屬性。農戶根據土地承包經營權進行土地耕種經營并獲得收益，體現了無形資產具有資產性的會計核算內容特征。首先，土地承包經營權無形資產及其流轉核算的主體。根據“農地承包法”規定，農村集體經濟組織內部的家庭承包方式，承包期內，集體發包方不得收回承包地。并且明確規定農戶依法享受土地承包經營權及其所屬農業用地的耕種經營收益，同時允許農戶依法有償流轉土地承包經營權并享受其流轉環節收益。因此，農戶應該成為土地承包經營權無形資產核算主體。其次，土地承包經營權無形資產及其流轉確認計量核算內容。在農村土地家庭承包責任制度實施過程中，農戶從農村集體經濟組織內，按人口平均方式分配獲得土地承包經營權開始，農戶就擁有持續保持承包經營權無形資產的法屬權利。因此，由農戶對土地承包經營權無形資產，實行的自身耕種經營業務，以及承包經營權無形資產出租、承包經營權無形資產投資、承包經營權無形資產互換、轉讓等方式流轉經濟交易，構成會計確認和計量及披露反映內容。還有，對于農村集體經濟組織內部所屬，且不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地，由村集體公開招標等方式發出承包。這部分土地承包經營權依法歸屬村農民集體組織所有并核算。 因此，土地承包經營權無形資產會計核算，不但要分清核算主體、確認和計量內容，同時還要客觀反映農村土地農業耕種用途、村集體所有權屬關系和農民生存保障權等經濟資源屬性特征。
二、農村土地資產核算與收益管理特征
在我國社會主義農村土地管理過程中，無論是還是，都體現了耕者有其田的農村土地集體所有制及其收益管理形式。（1）體制農村土地資產核算與收益管理。在管理體制組織形式下，農村土地實行以生產隊為基礎，大隊、政府負責本行政區域內農村土地及其收益分配核算管理。此時，農村土地的所有權和使用權及土地固定資產緊密相結合，同屬于生產隊集體所有。具體由生產隊組織勞動力進行共同投入、共同耕種，年末全體村民成員共同分享農業公共資產收益。可見，此時的生產隊集體組織既是農村土地的所有者和經營使用權，同時也是收益分配核算單位。（2）承包經營責任制農村土地承包經營權核算與收益管理特征。在家庭承包經營責任制形式下，村集體組織把集體所有的農村土地，以本組織戶籍人口為基礎，平均分配到農戶，把農村土地的有形固定資產使用權，通過承包經營權無形資產形式依法授予給農戶。農戶在承包經營期間，自行組織勞動力和生產資料，進行對農地的投入和作物生產經營，也可以依法有償轉讓，農戶享受責任田經營及其無形資產流轉收益。因此，農戶承包經營責任制的實施，農戶成為農村土地的生產經營單位，農戶既是生產經營者和也是獨立的收益承載主體，應該成為農村土地承包經營權無形資產與收益核算內容。
三、農村土地承包經營權無形資產流轉及收益管理核算模式
在家庭承包經營責任制度下，村集體所有的農用土地客觀存在著所有權與經營權的分離運行。為了確保村集體農用土地所有權的完整性，準確把握農村土地的農業收益和承包經營權的流轉收益，首先，必須分別設立以鎮和村民小組為單位的農用土地所有權無形資產的核算制度。其次，確定村民小組農戶家庭成員的農用土地承包經營權。還有，在村民小組會計核算中，對農戶土地承包經營權的自營和流轉經濟業務進行確認和計量，連續反映農戶土地承包經營權無形資產的自營收益和流轉經濟收益。從目前農村土地的行政管理體制分析看來，實行縣一級實行農村土地的產權證管理；鄉鎮進行流轉合同管理；村進行土地所有權管理；農戶擁有農村土地承包經營權和農地使用及流轉權利。因此，必須加強農村土地承包經營權無形資產自營及其流轉收益核算管理，必須建立能持續核算反映農村土地的主體、經濟交易活動和經營成果核算管理模式。（1）承包經營權無形資產的初始確認計量及收益核算。農戶成為農業生產經營單位。當農戶從村集體經濟組織中初次分配取得農地時，表現為農戶核算主體的承包經營權無形資產項目增加的同時，擁有農村土地耕種經營使用權。農戶在以后會計期間不斷獲得農業經營收益成果。因此，會計核算必須對農戶取得承包經營權無形資產進行初始確認和計量，同時反映農戶耕種農地的經營收益成果信息。（2）承包經營權無形資產流轉交易的確認計量及收益核算。根據農村土地管理制度，農村土地的產權證、所有權行政管理保持不變，其產權也不直接產生經濟利益。只有農戶持有的承包經營權，才會在自行耕種經營中產生農業經濟收益，以及在流轉過程產生無形資產流轉交易的環節收益。因此，會計核算應該對農戶的承包經營權無形資產轉包等流轉經濟業務過程與收益內容，進行全面確認和計量，全面反映資產狀況及收益信息。（3）承包經營權無形資產流轉過程及收益管理的會計核算。在我國現行農村承包責任制和惠農政策下，以農戶為主體的會計核算，首先，必須反映農戶持有土地承包經營權無形資產，進行自身耕種經營農地并獲得農業經濟收益的經濟業務內容；其次，確認和計量農戶把土地使用權轉包讓渡流轉，而獲得資產使用權流轉讓渡收益內容；再次，核算農戶把資產作為對外投入資本，形成長期股權投資資產及其分享的權益分配經濟收入內容；還有，反映國家對農戶持有土地承包經營權無形資產的農業補貼收益內容。因此，通過會計核算對農戶持有土地承包經營權無形資產的連續核算和綜合反映，有利于準確把握農村土地使用與流轉狀況和經濟收益成果。
近年來，在住房制度改革及其相關政策的推動下，居民住房消費得到有效啟動，房地產市場日趨活躍。這對于改善居民的居住條件，帶動相關產業發展，拉動經濟增長做出了重要貢獻。但是，房地產市場不規范問題在不少地區還比較突出，違規開發、廣告虛假、面積“短斤缺兩”、中介市場混亂、物業管理不規范等問題時有發生，群眾反映強烈。為促進房地產市場健康發展，整頓和規范房地產市場秩序，經國務院同意，現就有關問題通知如下：
一、提高認識，加強領導
整頓和規范房地產市場秩序是整頓和規范市場經濟秩序的重要組成部分，對于保護居民住房消費積極性、促進房地產市場持續健康發展、營造良好的市場環境具有十分重要的意義。各地要從實踐“三個代表”重要思想的高度，充分認識這項工作的重要性，增強做好工作的責任感和緊迫感，切實把整頓和規范房地產市場秩序工作抓緊、抓好。通過專項整治，使房地產市場各種違法、違規行為大幅度下降，房地產市場秩序明顯好轉。
整頓和規范房地產市場秩序工作，必須堅持深化改革與加強法制并舉的指導思想，標本兼治、重在治本。
整頓和規范房地產市場秩序工作，由各省、自治區、直轄市人民政府負責，各城市人民政府具體組織實施。各城市人民政府要明確牽頭單位，將整頓和規范房地產市場秩序工作的任務，分解到具體部門，并加強監督檢查。
建設部會同國家計委、國家經貿委、財政部、國土資源部、國家工商行政管理總局、監察部等部門負責監督、指導和協調。各有關部門明確分工、各司其職、密切配合。
二、突出工作重點，加大打擊力度，依法查處違法、違規行為
各地區、各部門要針對當前房地產市場存在的主要問題，突出工作重點，加大查處力度。對影響惡劣、后果嚴重的大案、要案，要依法從嚴懲處，切實解決群體上訪、重復上訪等問題，維護社會穩定。
（一）加強房地產開發項目管理，依法查處違法、違規開發建設行為
各地要嚴格執行房地產開發項目審批程序，并加強項目的跟蹤管理。房地產開發企業取得出讓土地使用權后，必須按照出讓合同約定支付出讓金，并按照出讓合同約定的條件和期限開發、利用土地。未按約定支付出讓金的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求違約賠償；未按約定的條件和期限開發、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應當予以糾正，并可處以警告、罰款直至無償收回土地使用權。確需改變出讓合同約定條件的，必須取得土地出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門同意，并簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同。
房地產開發企業應當嚴格按照有關規定辦理用地、立項、規劃、建設和銷售等手續。對經營性房地產開發項目，要適應政府按年度計劃采取招標、拍賣和掛牌方式統一供應土地的要求，通過競爭取得土地使用權。房地產開發項目規劃方案一經批準，任何單位和個人不得擅自變更。確需變更的，必須按原審批程序報批；城市規劃行政主管部門在批準其變更前，應當進行聽證。對于擅自變更規劃的房地產開發企業，城市規劃主管部門應當依據《中華人民共和國城市規劃法》，責令停止建設、限期改正，并處以罰款；嚴重影響城市規劃的，責令拆除違法建筑物。
未取得施工許可證或者開工報告未經批準擅自施工的，建設行政主管部門應當依據《建筑工程質量管理條例》第五十七條規定，責令停止施工，限期改正，并處工程合同價款1％以上2％以下的罰款。
未取得預售許可證明擅自預售商品房的，房地產管理部門應當依據《城市房地產開發經營管理條例》第三十九條規定，責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處收取的預付款1％以下的罰款；對于擅自挪用預售款項的，房地產管理部門應當依據《城市商品房預售管理辦法》第十四條規定，責令限期糾正，并處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
各地房地產管理部門、工商行政管理部門要嚴格按照有關規定，把好市場準入關，依法嚴厲打擊抽逃注冊資本（金）、項目資本金、無證或者超范圍從事房地產開發經營等行為。對于自有資金不足、行為不規范的房地產開發企業，房地產管理部門應當報當地人民政府及時通知各有關部門不得審批或同意其新開建設項目。
（二）規范商品房面積計算標準和辦法，依法查處面積“短斤缺兩”行為
要積極推行按套或套內建筑面積銷售商品房的計價方式。按建筑面積計價的，房地產開發企業應當向消費者明示套內建筑面積及分攤的共有建筑面積。已納入分攤面積的共用部位的產權，屬業主共有，房地產開發企業不得擅自另行出租、出售。
各地要加大查處力度，依法打擊面積計算、面積分攤中弄虛作假、故意侵害購房者利益以及擅自出租、出售共用部位牟利等行為。
商品房銷售合同約定面積與實際面積發生差異的，按照合同約定處理；合同未作約定的，面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權退房。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％以內的（含3％）部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超過3％部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。
（三）強化合同管理，依法查處合同欺詐行為
《商品房買賣合同示范文本》對于規范合同內容、避免合同糾紛、保護購房者合法權益有著十分重要的作用。各地要積極宣傳并推廣使用。未使用示范文本的，房地產管理部門在核發商品房預售許可證時，應當審核房地產開發企業提供的合同文本是否包含法律、法規規定的必備內容。未包含的，房地產管理部門應當要求房地產開發企業進行調整；拒不調整的，不予發放預售許可證。
已預售的房地產開發項目，因規劃、設計調整導致商品房結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在批準變更后10日內通知買受人。未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房，并有權要求開發企業承擔違約責任。
各地房地產管理部門、工商行政管理部門要加強對合同的監管，依法查處房地產市場合同欺詐行為，切實保護住房消費者的合法權益。
（四）強化竣工驗收制度，切實把好交付使用關
各地要嚴把交付使用關，堅決杜絕不合格的商品房進入市場。所有商品住宅開發項目，未經竣工綜合驗收不得交付使用。未按規定進行竣工綜合驗收或將竣工綜合驗收不合格的商品住宅交付使用的房地產開發企業，房地產管理部門應當責令其限期補辦驗收手續，并在資質年檢中予以降級或注銷資質證書。給買受人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
房地產開發企業在商品住宅交付使用時，應當向買受人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，并按《住宅質量保證書》的約定承擔保修責任。未按規定提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》或者未按《住宅質量保證書》的規定進行保修的，房地產管理部門應當在資質年檢中予以降級或者注銷資質證書。
（五）規范物業管理服務與收費，依法查處物業管理中的不規范行為
要通過完善物業管理立法，規范物業管理合同等措施，明確業主、業主會和物業管理企業在物業管理活動中的權利和義務，加快建立業主自治與物業管理企業專業管理相結合的社會化、專業化、市場化的物業管理體制。物業管理企業接受業主或業主會委托，應當依照合同約定，對物業進行專業化維修、養護，對相關區域內的環境、公共秩序等進行管理，并提供相關服務。
要完善物業管理前期介入和承接驗收制度。在物業管理企業與房地產開發企業簽訂的物業管理合同中，應當明確交付使用后的質量責任及雙方的權利義務，切實做好建設和管理的銜接。要引入競爭機制，大力推行物業管理項目的招投標，通過優勝劣汰，促進管理水平的提高。
各地價格管理部門和房地產管理部門要按照《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》規定的原則，制定、完善本地區物業管理收費具體實施辦法，并加強對物業管理收費的監管。對違反規定多收費、少服務以及收費不規范等行為，政府價格管理部門應當依據有關法律、法規予以處罰。
房地產管理部門要采取切實有效措施，加強對物業管理企業服務行為的管理與監督。對于管理不到位、侵犯業主合法權益的物業管理企業，經業主大會討論通過，可以提前解除合同，另行選聘物業管理企業。對于經營中有劣跡的物業管理公司，房地產管理部門應當在資質年檢中予以降級或注銷資質證書，并記入企業信用檔案；情節嚴重的，要在媒體上曝光。
（六）加強房地產廣告管理，依法查處違法廣告行為
各地要把加強房地產廣告管理作為集中整治廣告市場秩序的重點。對違法房地產廣告和不兌現廣告承諾內容的房地產企業，房地產管理部門應當責令限期改正；逾期不改正的，在資質年檢中予以降級或注銷資質證書，并在新聞媒體上曝光。工商行政管理部門要加強對房地產廣告的監測，對違法房地產廣告依法予以查處。
房地產開發企業、房地產中介服務機構應當嚴格按照有關規定，將房地產廣告和宣傳資料中明示及承諾的主要內容和事項在合同中明確。房地產廣告和宣傳資料承諾的內容與實際交付不一致，侵害消費者合法權益的，由工商行政管理部門依據有關規定處罰。
房地產開發企業銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備、裝修與樣板房是否一致；未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。
（七）完善相關制度，規范中介行為
加快實施房地產經紀人執業資格制度，積極推行房地產中介服務人員持證上崗制度。對于偽造、涂改、轉讓房地產中介服務人員職業資格證書的，房地產管理部門應當依據有關規定收回其資格證書或者公告資格證書作廢，并處1萬元以下的罰款；對于在房地產中介活動中收受委托合同以外財物、允許他人以自己的名義執業、虛假或不實信息、在兩個以上機構執業、與一方當事人串通損害另一方當事人利益以及違法收取傭金等違規、違法行為，房地產管理部門應當收回資格證書或者公告資格證書作廢，并處1萬元以上3萬元以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
在本通知下發前，未按有關規定完成脫鉤改制的房地產估價機構，一律取消其從事評估業務的資質，并追究有關行政主管部門的行政責任。對出具不實報告的房地產估價機構，房地產管理部門應當依據有關規定予以降級或注銷資質證書；對負有責任的估價師，依法追究其責任，情節嚴重的，撤消注冊。
房地產中介服務應當按照《中介服務收費管理辦法》的有關規定收取費用。對違反規定收取費用的中介服務機構，價格管理部門應當依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》進行處罰。
各地要全面清理、整頓房地產中介服務機構，依法查處未取得資質證書、未履行備案手續、超范圍從事中介業務以及中介行為不規范的房地產中介服務機構。
三、建立網上公示制度，促進誠信制度的建立
要充分利用網絡信息手段，將各類房地產企業和中介服務機構及相關人員的基本情況，經營業績，經營中違規、違法劣跡以及受到的處罰等記入企業和個人的信用檔案，向社會公示，接受社會監督。
各地要推行商品房銷售人員持證上崗制度。所有從事商品房銷售的人員應當具備經紀人或經紀人協理資格。無相應資格的，必須經培訓并取得合格證書后，方可從事商品房銷售業務。取得合格證書的銷售人員也要逐步實行網上公示制度。
推廣電子政務，實行政務公開。各級房地產管理部門要將各種辦事程序、審查要件、辦事時限、收費標準以及商品房預售許可、預售合同備案等內容在網上公示，接受社會監督。
各地要建立能進能出、能升能降的動態資質管理制度。要把是否有不良記錄作為資質年檢和晉級審批的條件。凡在經營活動中有不良行為的，房地產管理部門應當在資質年檢中予以降級或者注銷資質證書。
各省（區、市）建設行政主管部門要在每個季度末，把對房地產開發企業、中介服務機構、物業管理企業和有關責任人員的處理情況報建設部備案。建設部將不定期在有關媒體上曝光。要營造強大的輿論攻勢，使有不良記錄者付出代價。
四、加強法制建設，提高經營者依法經營和消費者自我保護意識
各有關部門、各地區要加快制訂和完善規范房地產市場的法規、政策，加大執法力度，依法查處房地產市場中的違法、違規行為，切實做到有法可依、有法必依、執法必嚴、違法必究。各地要集中一段時間，對所有從事房地產開發經營、房地產中介服務和物業管理的企業進行全面培訓，提高房地產企業依法經營的意識和自覺性；要組織開展形式多樣的普法宣傳活動，讓房地產市場的各方主體，特別是購房者充分了解法律、法規規定的各項制度，依法保護自身的合法權益。
五、轉變政府職能，實行政務公開
各級政府及其主管部門要主動適應轉變政府職能的要求，減少事前的行政審批，加強事后監督。要全面清理房地產開發、銷售和管理環節的各種審批，必須審批的要規范操作，簡化程序，透明公開，明確責任；要建立錯案行政責任追究制度，堅持“誰審批、誰負責”的原則。對違反審批程序，越權、越級審批的，要追究其主管領導、直接責任人的行政責任；要通過推行房地產交易與權屬登記一體化、推行服務承諾等措施，切實簡化辦事程序，方便購房人辦理房地產交易和房屋權屬登記手續。
要建立行政責任追究制度。對不依法行政的，由上級機關追究有關責任人的行政責任。對國家機關工作人員在房地產市場管理中，玩忽職守、徇私舞弊的，要依據有關法規作出嚴肅處理。
各地要公布整頓和規范房地產市場投訴電話，指派專人負責處理房地產投訴。對不認真處理投訴的房地產企業，有關主管部門應當依據有關規定進行處罰。
中華人民共和國建設部
中華人民共和國國家發展計劃委員會
中華人民共和國國家經濟貿易委員會
中華人民共和國財政部
中華人民共和國國土資源部
中華人民共和國國家工商行政管理總局
【關鍵詞】高校資產管理公司 財務風險 防范
一、高校資產管理公司的現狀
高校資產管理公司幾乎存在各高校，但運作模式各不相同，起到的作用也不相同。有的高校充分利用這一改革措施，把本校的各種暫不使用的資產整合起來，劃撥給資產管理公司運作。例如，前些年大量征用的土地與房地產開發商進行合作開發，充分將閑置的土地利用起來，為高校創造了巨大的財富。有的高校將閑置的樓房劃撥給資產管理公司進行經營或出租，提高了高校資產利用率。但也有個別高校將可以創收的項目交資產管理公司經營，為學校創收。這類資產管理公司與高校財務不清，管理公司與學校存在關聯，如果出F糾紛，學校就會承擔連帶責任。
二、高校資產管理公司如何才能獨立法人
高校如果想防范資產管理公司給自己帶來的財務風險，就必須使資產管理公司成為真正的獨立法人。2006年6月2日，教育部了《教育部關于高校產業規范化建設中組建高校資產經營有限公司的若干意見》。在意見中，對如何存立高校資產經營管理公司進行了規范，但意見只提供了資產的劃撥和由資產管理經營公司獨立經營劃撥資產進行了規范，但如何收取投資，沒有具體規范，而高校不僅是投資者，也應該是收益者，如果只投資不收益，這樣的資產管理模式也就沒有存在的必要。而高校對劃撥的資產獲取收益，就存在與資產管理經營公司存在法律上的關聯，如果處理不當，就會承擔資產管理經營公司在經營中存在的風險。因此，高校要防范資產管理經營公司的財務風險，就必須解決好高校資產管理經營公司的成立和利潤分配。
（1）高校資產管理公司的成立。高校資產管理公司首先應該是有限責任公司，也就是說，在任何情況下，公司的債務僅限于公司的資產清償，高校不再承擔責任。其次，資產管理公司的注冊資金必須全額到位，可以先用現金注冊，后變更為資產，投入的現金和后變更的注冊資產高校都不得提前收回，否則也會承擔資產管理公司的連帶責任。
（2）高校對資產管理公司如何進行管理。雖然資產管理公司為獨立的法人，有自主經營、自負盈虧，但資本金是高校投入的，高校代表國家對投入資產具有管理權。所以，高校對資產管理公司實質上就如國資委與國企的關系。對資產管理公司的管理人員有任免權，對重大經營事項有監督權。資產管理公司應該成立董事會，這個董事會不能全由學校財務管理委員會出任，而應該根據情況，與經營者共同成立董事會。
（3）資產管理公司不能與學校成為承包經營的法律關系。對企業的承包經營，是改革開發初期的一種所有者與經營者之間的一種法律關系，這種法律關系，能充分調動經營者的積極性，但后來產生的問題也非常嚴重。第一次校辦工廠、校辦公司，大多是采取這種方式，后來幾乎全部破產，學校也承擔了相應的責任。而現在一些規模比較小的高校，對資產管理公司還是采用這種模式，如果承包經營者經營虧損，高校將承擔連帶責任。
（4）高校對資產管理公司如何進行利潤分配。 高校作為投資者，一定要講收益的，所以高校對資產管理公司進行利潤分配是完全合法的。所以，高校不能把企業作為自己的附屬單位，任意調取資產管理公司的資產及提取利潤，也不能將企業作為高校的小金庫，把不能由單位報銷的經費要求企業去報銷。高校投資收益應該以董事會大會決定，對經營者的獎勵及投資者的收益都應該由董事會決定。
三、高校資產管理公司的經營范圍
高校資產管理公司的財務風險與經營范圍有極大的關系。所以，要解決高校承擔的財務風險，就得規范資產管理公司的經營范圍。資產管理公司的經營范圍主要是對高校閑置資產進行經營的范圍，這些范圍可能是對資產的投資，也可能是對資產的出租。前些年因為高校的擴招，各高校都在城市周邊征了很多的土地，由于沒有資金建設，也因現在高校規模的濃縮，原來征的土地大量閑置，所以，很多高校的資產管理公司與房地產開發公司合作，用土地資源與開發商合作，開發樓盤出售，給學校帶來了巨大的收益。這種由資產管理公司經營土地的辦法值得推廣。只要選擇好合作開發的開發商，并簽訂好合作合同，這種經營模式一般沒有大的風險。高校由城市遷往郊外，在城市校舍有的賣了，有的還存在，可以將還沒賣掉的校舍交資產管理公司用于出租或者自營。對于閑置和報廢的設備可以交資產管理公司變賣。因此，高校資產管理公司的經營范圍，一是本校的資產，二是根據資產的具體狀況，進行專項核定經營方式。高校資產管理公司是一項新生事物，經過十多年的實踐，成效是顯著的。只要總結經驗，吸取教訓，嚴格依法成立，依法管理，就可以防范風險。為高校提高國有資產利用率提供一個較好的模式。
參考文獻：
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[3]陳潔.現代企業制度下高校資產經營公司發展探索[J].經濟師，2012.
為了進一步加強集體資產管理，壯大集體經濟實力，促進地區經濟發展，積極探索集體資產管理經營的有效途徑和形式，提高集體經濟的效益，結合本街道實際情況，現將對街道集體資產管理操作提出如下意見：
一、指導思想
加強對街道資產監督管理，完善資產管理運作機制，實現資產合理流動，優化資源配置，盤活資產存量，確保集體資產有效保值、增值，促進街道經濟持續快速健康發展。
二、管理范圍
1、榮巷街道所屬的機關、企事業單位的國有、集體土地及房屋；
2、榮巷街道所屬的機關、企事業單位投資參股形成的資產；
3、上級撥入、委托或通過其它合法途徑取得所有權或處置權的資產；
4、擁有實際性控制權的其它公有資產。
5、社區所屬經營性資產及資源性資產。
三、組織領導
明確街道資產管理委員會對全街道所有集體資產行使所有權和管理權，負責對所有集體經營性資產、非經營性資產和資源性資產進行全方位宏觀管理和監督。街道資產管理委員會下設辦公室（設在財政所內），負責街道直屬單位集體資產日常管理工作，并監督檢查資產的形成、經營使用、處置、收益等，制訂考核資產保值增值的指標體系，負責資產授托管理部門對資產管理績效的考核和評價。
四、管理方式
1、實施直接管理。
⑴凡是街道直屬單位非經營性資產通過清帳核資，一律歸并到街道資產管理委員會，納入統一管理、統一收益。
⑵實施非經營性資產長效管理。各直屬單位、群眾團體、活動場所等，做到明了底細、明了經費、明了運作，逐步規范，單獨建帳立制、長效管理。
2、委托使用管理。
凡是街道所屬機關、企事業單位投資的，并具有獨立核算的企業或園區和分支機構的經營性資產，都歸屬于街道資產管理委員會所有。采取委托管理的方式，按照誰投資、誰受益的原則，在通過有關部門審計、評估后，明確上交相應租金或者管理費，確保街道集體資產有效回報。
3、實施監督管理。
對社區的經營性資產的使用管理情況，由資產管理委員會實施日常動態監督管理。社區負責半年一次上報臺帳資料，由資產辦會同相關部門核對監督。
五、管理要求
1、凡是直屬單位資產投資、轉讓、兼并、拍賣、處置、抵押、擔保等涉及產權變動的，須事前向街道資產管理委員會報告批準后方予實施變動。
2、建立統一臺帳。切實做到帳證相符、帳實相符和帳帳相符的要求，對未辦理土地證、房產證的國有土地、集體土地、房屋資產，必須加強辦理相關法律手續。
3、抓好授權委托經營資產對外出租、出借等工作，實行有償使用原則，由資產使用單位（部門）簽署相關協議或合同，確保資產保值。
4、抓好日常管理，按季上報本單位資產收交情況，做到每年組織一次全面的資產核算工作，每年進行一次資產變動情況、收益情況分析，并上報資產管理委員會。
關鍵詞: 效益型;資產管理;油田
固定資產是企業生產經營過程中的重要勞動資料。其價值在企業全部資產中占有相當大的比重,是決定企業素質和效益的基本要素。因此固定資產管理在整個資產管理中占有十分重要的地位。由于油田企業的投資主體是政府,幾十年的國家投資,形成了龐大的存量資產。隨著重組、改制的深化,石油公司資本經營和資產管理處于重要的戰略地位,經營者關注的是巨額存量資產如何通過流動和重組來挖掘其巨大的經濟潛力,如何在重組后盤活,優化這些存量資產,達到資源的合理配置,使其發揮應有的效益,實現股東收益的最大化。而實現資本配置最優化,不僅是存量資產的盤活和流動問題,也需要合理的增量投入帶動存量的盤活。
一、油田固定資產的構成及特點
石油企業是采掘型行業,固定資產包括的內容比較突出,既有遞耗資產,又有常規的固定資產。主要包括:1、直接生產原油、天然氣的油氣設施;2、圍繞油氣生產的技術服務裝備。3、原油、天然氣深加工的煉化裝置。油氣設施包括油水井、儲罐、油氣管道等,這類資產都是根據油氣儲量,分區塊按產量進行產能建設,是集設備、房屋、管線、供水、供電等一體的油氣生產設施。
油氣設施規模和資金投入是根據地質儲量決定的,不同于常規的固定資產。它的特點是:1、只為產油、氣而建設,油氣枯竭幾乎沒有價值;2、清理費用遠遠大于殘體變現收入,需要堵井、拆除設施、挖掘管線并恢復原貌;3、殘體的可利用價值極低;4、相應配套的水、電、訊等資產投入同步失去價值。
二、構建油田效益型固定資產管理新模式的對策
1、加強土地資產管理,保障油田可持續發展。
土地是不可再生的重要資源,是人類社會生存與可持續發展的基礎,也是企業數額巨大的資產。尤其是對油田企業而言,管好用好國有土地這筆資產,意義非常重大。以提高利用效率、盤活土地資產為重點,積極促進土地利用集約化,加強對土地產權政策的研究和論證,用足用活政策,積極爭取和利用優惠政策。
首先,要盤活存量土地,存量土地是油田發展的重要基礎之一,是提高經濟效益和壯大經濟實力的重要資源和資產,要注重統籌規劃和利用存量土地,積極推進土地利用向集約高效化方式的轉變,重點做好荒堿土地和閑置土地的綜合開發利用,對因單位撤并、搬遷等原因形成的閑置土地和農業用地,應會同規劃計劃、多種經營、資產等部門及時給予調整,努力實現存量土地利用的效益化。其次,在改制分流工作中土地資產的處置上,必須嚴格控制“明晰產權、規范管理”的原則,根據改制企業的不同類型,確定適當的處置方式,依法做好土地處置,避免土地資產流失,維護整個油田的利益。
2、細化資產基礎管理,提高資產運營效益。
現代企業的發展很大程度上依賴于對資產資源的合理配置和有效使用、對資產的高效運營和嚴格管理。細化基礎管理,提高資產利用率,使價值管理與效益型實物管理緊密結合,是進一步發揮資產效益的基礎。
細化資產基礎管理,要從以下幾個方面著手:(1)建立新的資產運營理念,實現從觀念的轉變到管理方法的創新。樹立存量資產持續優化重組、合理流動就是增效,閑置就是最大流失的理念。(2)細化存量管理,落實、完善固定資產的清查盤點制度。定期評價資產管理狀況、分析存量資產配置結構中存在的問題、資產閑置形成的原因,制定出相應的改進管理措施,堵塞資產流失的漏洞,不斷提高管理水平。(3)加強固定資產基礎信息數據庫的維護,提高基礎數據的真實性、準確性和完整性,為建立資產管理的分析評價指標體系提供確切的依據。(4)加強資產改良的管理,實行資產的部分增值與部分報廢,與計劃規劃、基建、開發等部門相結合,認真清查公司投資的資產改良項目,落實明細,確定合理的新增資產價值做增值,同時從總資產中分離出符合報廢條件的部分,做部分報廢,使資產價值真實化。(5)加強對不良、低效資產的清理,為調劑、變現、計提固定資產的減值準備,加快對逾齡資產報廢打下基礎。否則難以實現資產質量的提高。
3、以實物管理為中心向價值管理為中心的轉變。
傳統體制下,國家及各級政府部門、特別是行政主管部門對國有資產主要采取實物形態的管理或直接管理,并最終演化為直接對實物資產或其他資產的控制與管理。造成了管理效率低、管理手段行政化不良后果。轉變實物管理和直接管理為價值管理為克服國家直接管理與經營企業國有資產所存在的缺陷提供了新的途徑與方法。
結合實際,從提高油田企業固定資產效益的現實需要出發,應從以下幾方面強化油田固定資產的價值管理:首先,從資產變動的來源說,應加強存量資產調整價值化管理和增量資產價值化管理,前者主要包括價值形態上對國有財產的拍賣以及企業的兼并重組,后者主要包括對資本金的籌集等價值化管理。其次,從實現油田企業資產價值化管理的方法來說,應加強對清產核資方法管理、資產價值評估方法管理、資產統計方法管理、產權登記方法管理、收益計量法管理、資本金計量方法管理等。最后,從油田企業價值化管理所體現出來的指標來說,應加強固有資產總量、油價資本額、國有資產負債率、國家資本收益率等一系列指標的管理。
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一、明確責任主體
企業的法定代表人（承租人）為第一責任人，負責本企業全部資產的管理工作，確保國有資產在使用過程中的安全完整。所在企業委派會計為國有資產監管責任人，負責做好資產資料收集歸檔工作，按實建立臺賬，資產發生變化的及時統計、上報，做到賬、卡、物相符。
二、落實主體責任
企業要嚴格執行國有資產管理的各項法律法規及各項規章制度，杜絕國有資產損失流失。
（一）企業在生產經營過程中，不得使國有資產及其權益受到任何損失，不得用國有資產進行抵押、擔保、轉讓、變賣等。
（二）企業對使用的國有資產具有保管、維護的責任，要定期對國有資產進行維護、維修，確保國有資產完整完好、保值增值。
（三）任何企業及個人未經批準不得在國有土地資產范圍內新建、擴建各類房屋、倉儲設施。確因生產經營需要進行大型固定資產投入時，投入前先行書面申請，注明投資項目、規模、資金來源等內容，經局招商與資產管理科審核，并提交局長辦公會研究批準后方可實施，并按資產管理要求，明確產權屬性記入臺賬。對購銷企業確需添置的吸糧機、通風機、輸送機、電子磅、地上籠等設備，以及倉庫屋面小修，墻體、倉內地面小補及倉外場地簡易維護的投入，應嚴格按“基層國有糧食購銷企業財務管理制度”執行。
（四）如因管理不力，造成在國有土地范圍內亂搭、亂建或土地被個人侵占等事件發生的，由所在企業法定代表人(承租人)負責無條件進行拆除清理。對處置不力造成國有資產損失的，將視情節，終止租賃協議，并追究相關人員的經濟和法律責任。
三、規范資產出租監督管理
（一）實行報告審批制度。各企業凡擬出租國有資產（含院內曬場、空閑土地），必須向局招商與資產管理科提出書面報告，注明出租資產類型、位置、數量（土地畝數、建筑物間數和面積）、承租用途以及擬出租的租金和租期等。經招商與資產管理科審核，報分管領導提交局長辦公會審批同意后，方可對外出租。未經批準不得擅自出租。
（二）企業對出租資產本著“公開、公平、公正”的原則進行對外招租，杜絕暗箱操作，，損公謀私現象的發生。招租成功后，租賃合同要明確雙方的責、權、利和安全生產要求，經招商與資產管理科審核后，合同由企業法定代表人（承租人）簽字并加蓋企業公章后生效，并報局招商與資產管理科備案。
（三）租賃合同原則上一年一租，一年一簽。對確需超過一年的長期租賃合同，必須經局同意，方可實施，租金須根據市場行情逐年遞增。對外出租的資產不得用于違規違法生產經營，不得用于存放有毒物資和有害化工產品。資產租賃期內，承租方必須加強安全管理，若發生安全事故由承租方承擔一切責任。
（四）租金收入實行統一管理，統籌使用。各企業出租資產的租金收入統一上繳購銷公司資產經營收入賬戶，堅決杜絕拖欠租金，租金不入賬和坐收坐支等違紀現象，實行收支兩條線運行。按照“誰創收，誰受益”的分配原則，單位自己盤活資產的出租收入，按實際收取租金的60％-80﹪予以返還；區局盤活的資產收入，按實際收取租金的20﹪予以返還。所有返還資金用于補貼所在企業對資產的日常監管、維護和維修。返還資金的撥付，由所在企業向局招商與資產管理科提出書面申請，報分管領導提交局長辦公會批準后，由財務審監科按財務管理規定程序進行撥付。
（五）企業對出租后的資產要加強管理。區局將對各企業資產經營管理情況進行督查監管，發現問題及時糾正，情節嚴重的，有權提前終止租賃合同。各企業資產管理工作將與年終目標考核緊密掛鉤，對已簽訂的合同不能按期履行，給集體造成損失的，視情況將終止租賃協議并追究企業法定代表人(承租人)的經濟和行政責任。
（六）目前己對外出租未到期的資產，由企業攜原租賃合同，按資產管理要求補辦手續，待原資產租賃合同修改完善后，再行繼續簽訂。到期的租賃合同原則上一律終止，承租方愿繼續租賃的，資產所在企業必須按本通知規定，按程序報告審批，辦理相關手續。