時間：2022-10-09 19:02:31
導語：在公司市場營銷方案的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優秀范文，愿這些內容能夠啟發您的創作靈感，引領您探索更多的創作可能。
市場營銷計劃更注重產品與市場的關系，是指導和協調市場營銷努力的主要工具、房地產公司要想提高市場營銷效能，必須學會如何制訂和執行正確的市場營銷計劃。
1.房地產營銷計劃的內容
在房地產市場營銷中，制訂出一份優秀的營銷計劃十分重要。一般來說，市場營銷計劃包括：
1.計劃概要：對擬議的計劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。
2.市場營銷現狀：提供有關市場，產品、競爭、配銷渠道和宏觀環境等方面的背景資料。
3.機會與問題分析：綜合主要的機會與挑戰、優劣勢、以及計劃必須涉及的產品所面臨的問題。
4.目標：確定計劃在銷售量、市場占有率和盈利等領域所完成的目標。
5.市場營銷策略：提供用于完成計劃目標的主要市場營銷方法。
6.行動方案：本方案回答將要做什么？誰去做？什么時候做？費用多少？
7.預計盈虧報表：綜述計劃預計的開支。
8.控制：講述計劃將如何監控。
一、計劃概要
計劃書一開頭便應對本計劃的主要目標和建議作一扼要的概述，計劃概要可讓高級主管很快掌握計劃的核心內容，內容目錄應附在計劃概要之后。
二、市場營銷現狀
計劃的這個部分負責提供與市場、產品、競爭、配銷和宏觀環境有關的背景資料。
1.市場情勢
應提供關于所服務的市場的資料，市場的規模與增長取決于過去幾年的總額，并按市場細分與地區細分來分別列出，而且還應列出有關顧客需求、觀念和購買行為的趨勢。
2.產品情勢
應列出過去幾年來產品線中各主要產品的銷售量、價格、差益額和純利潤等的資料。
3.競爭情勢
主要應辨明主要的競爭者并就他們的規模、目標、市場占有率、產品質量、市場營銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。
4.宏觀環境情勢
應闡明影響房地產未來的重要的宏觀環境趨勢，即人口的、經濟的、技術的、政治法律的、社會文化的趨向。
三、機會與問題分析
應以描述市場營銷現狀資料為基礎，找出主要的機會與挑戰、優勢與劣勢和整個營銷期間內公司在此方案中面臨的問題等。
1.機會與挑戰分析
經理應找出公司所面臨的主要機會與挑戰指的是外部可能左右企業未來的因素。寫出這些因素是為了要建議一些可采取的行動，應把機會和挑戰分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關注。
2.優勢與劣勢分析
應找出公司的優劣勢，與機會和挑戰相反，優勢和劣勢是內在因素，前者為外在因素，公司的優勢是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣勢則是公司要改正的東西。
3.問題分析
在這里，公司用機會與挑戰和優勢與劣勢分析的研究結果來確定在計劃中必須強調的主要問題。對這些問題的決策將會導致隨后的目標，策略與戰術的確立。
四、目標
此時，公司已知道了問題所在，并要作為與目標有關的基本決策，這些目標將指導隨后的策略與行動方案的擬定。
有兩類目標-----財務目標和市場營銷目標需要確立。
1.財務目標
每個公司都會追求一定的財務目標，企業所有者將尋求一個穩定的長期投資的蓋率，并想知道當年可取得的利潤。
2.市場營銷目標
財務目標必須要轉化為市場營銷目標。例如，如果公司想得180萬元利潤，且其目標利潤率為銷售額的10％，那么，必須確定一個銷售收益為1800萬元的目標，如果公司確定每單元售價20萬元，則其必須售出90套房屋。
目標的確立應符合一定的標準：
·各個目標應以明確且可測度的形式來陳述，并有一定的完成期限。
·各個目標應保持內在的一致性。
·如果可能的話，目標應分層次地加以說明，應說明較低的目標是如何從較高的目標中引申出來。
五、市場營銷策略
應在此列出主要的市場營銷策略綱要，或者稱之為”精心策劃的行動”。在制定營銷策略時往往會面對多種可能的選擇，每一目標可用若干種方法來實現。例如，增加10％的銷售收益的目標可以通過提高全部的房屋平均售價來取得，也可以通過增大房屋銷售量來實現。同樣，這些目標的每一目標同樣也可用多種方法取得。如促進房屋銷售可通過擴大市場提高市場占有率來獲得。對這些目標進行深入探討后，便可找出房屋營銷的主要策略。
策略陳述書可以如下所示：
目標市場：高收入家庭，特別注重于男性消費者及各公司，注重于外企。
產品定位：質量高檔的外銷房。有商用、住家兩種。
價格：價格稍高于競爭廠家。
配銷渠道：主要通過各大著名房地產公司銷售。
服務：提供全面的物業管理。
廣告：針對市場定位策略的定位的目標市場，開展一個新的廣告活動，著重宣傳高價位、高舒適的特點，廣告預算增加30％。
研究與開發：增加25％的費用以根據顧客預購情況作及時的調整。使顧客能夠得到最大的滿足。
市場營銷研究：增加10％的費用來提高對消費者選擇過程的了解，并監視競爭者的舉動。
市場營銷計劃更注重產品與市場的關系，是指導和協調市場營銷努力的主要工具、房地產公司要想提高市場營銷效能，必須學會如何制訂和執行正確的市場營銷計劃。
1.房地產營銷計劃的內容
在房地產市場營銷中，制訂出一份優秀的營銷計劃十分重要。一般來說，市場營銷計劃包括：
1.計劃概要：對擬議的計劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。
2.市場營銷現狀：提供有關市場，產品、競爭、配銷渠道和宏觀環境等方面的背景資料。
3.機會與問題分析：綜合主要的機會與挑戰、優劣勢、以及計劃必須涉及的產品所面臨的問題。
4.目標：確定計劃在銷售量、市場占有率和盈利等領域所完成的目標。
5.市場營銷策略：提供用于完成計劃目標的主要市場營銷方法。
6.行動方案：本方案回答將要做什么?誰去做?什么時候做?費用多少?
7.預計盈虧報表：綜述計劃預計的開支。
8.控制：講述計劃將如何監控。
一、計劃概要
計劃書一開頭便應對本計劃的主要目標和建議作一扼要的概述，計劃概要可讓高級主管很快掌握計劃的核心內容，內容目錄應附在計劃概要之后。
二、市場營銷現狀
計劃的這個部分負責提供與市場、產品、競爭、配銷和宏觀環境有關的背景資料。
1.市場情勢
應提供關于所服務的市場的資料，市場的規模與增長取決于過去幾年的總額，并按市場細分與地區細分來分別列出，而且還應列出有關顧客需求、觀念和購買行為的趨勢。
2.產品情勢
應列出過去幾年來產品線中各主要產品的銷售量、價格、差益額和純利潤等的資料。
3.競爭情勢
主要應辨明主要的競爭者并就他們的規模、目標、市場占有率、產品質量、市場營銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。
4.宏觀環境情勢
應闡明影響房地產未來的重要的宏觀環境趨勢，即人口的、經濟的、技術的、政治法律的、社會文化的趨向。
三、機會與問題分析
應以描述市場營銷現狀資料為基礎，找出主要的機會與挑戰、優勢與劣勢和整個營銷期間內公司在此方案中面臨的問題等。
1.機會與挑戰分析
經理應找出公司所面臨的主要機會與挑戰指的是外部可能左右企業未來的因素。寫出這些因素是為了要建議一些可采取的行動，應把機會和挑戰分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關注。
2.優勢與劣勢分析
應找出公司的優劣勢，與機會和挑戰相反，優勢和劣勢是內在因素，前者為外在因素，公司的優勢是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣勢則是公司要改正的東西。
3.問題分析
在這里，公司用機會與挑戰和優勢與劣勢分析的研究結果來確定在計劃中必須強調的主要問題。對這些問題的決策將會導致隨后的目標，策略與戰術的確立。
四、目標
此時，公司已知道了問題所在，并要作為與目標有關的基本決策，這些目標將指導隨后的策略與行動方案的擬定。
有兩類目標-----財務目標和市場營銷目標需要確立。
1.財務目標
每個公司都會追求一定的財務目標，企業所有者將尋求一個穩定的長期投資的蓋率，并想知道當年可取得的利潤。
2.市場營銷目標
財務目標必須要轉化為市場營銷目標。例如，如果公司想得180萬元利潤，且其目標利潤率為銷售額的10%，那么，必須確定一個銷售收益為1800萬元的目標，如果公司確定每單元售價20萬元，則其必須售出90套房屋。
目標的確立應符合一定的標準：
·各個目標應以明確且可測度的形式來陳述，并有一定的完成期限。
·各個目標應保持內在的一致性。
·如果可能的話，目標應分層次地加以說明，應說明較低的目標是如何從較高的目標中引申出來。
五、市場營銷策略
應在此列出主要的市場營銷策略綱要，或者稱之為”精心策劃的行動”。在制定營銷策略時往往會面對多種可能的選擇，每一目標可用若干種方法來實現。例如，增加10%的銷售收益的目標可以通過提高全部的房屋平均售價來取得，也可以通過增大房屋銷售量來實現。同樣，這些目標的每一目標同樣也可用多種方法取得。如促進房屋銷售可通過擴大市場提高市場占有率來獲得。對這些目標進行深入探討后，便可找出房屋營銷的主要策略。
策略陳述書可以如下所示：
目標市場：高收入家庭，特別注重于男性消費者及各公司，注重于外企。
產品定位：質量高檔的外銷房。有商用、住家兩種。
價格：價格稍高于競爭廠家。
配銷渠道：主要通過各大著名房地產公司銷售。
服務：提供全面的物業管理。
廣告：針對市場定位策略的定位的目標市場，開展一個新的廣告活動，著重宣傳高價位、高舒適的特點，廣告預算增加30%。
研究與開發：增加25%的費用以根據顧客預購情況作及時的調整。使顧客能夠得到最大的滿足。
市場營銷研究：增加10%的費用來提高對消費者選擇過程的了解，并監視競爭者的舉動。
六、行動方案
策略陳述書闡述的是用以達到企業目標的主要市場營銷推動力。而現在市場營銷策略的每一要素都應經過深思熟慮來作回答：將做什么?什么時候去做?誰去做?將花費多少?等等具體行動。
七、預計盈虧報表
行動方案可使經理能編制一個支持該方案的預算，此預算基本上為一項預計盈虧報表。主管部門將審查這個預算并加以批準或修改。
八、控制
以在整體上掌握整個營銷活動。市場營銷計劃更注重產品與市場的關系，一個好的房地產營銷方案必需有一個好的銷售計劃書。指導和協調市場營銷努力的主要工具、房地產公司要想提高市場營銷效能，必需學會如何制訂和執行正確的市場營銷計劃。
1.房地產營銷計劃的內容
制訂出一份優秀的營銷計劃十分重要。一般來說，房地產市場營銷中。市場營銷計劃包括：
以便管理部分快速瀏覽。1.計劃概要：對擬議的計劃給予扼要的綜述。
產品、競爭、配銷渠道和宏觀環境等方面的背景資料。2.市場營銷現狀：提供有關市場。
3.機會與問題分析：綜合主要的機會與挑戰、優劣勢、以及計劃必需涉及的產品所面臨的問題。
4.目標：確定計劃在銷售量、市場占有率和盈利等領域所完成的目標。
5.市場營銷戰略：提供用于完成計劃目標的主要市場營銷方法。
6.行動方案：本方案回答將要做什么？誰去做？什么時候做？費用多少？
7.預計盈虧報表：綜述計劃預計的開支。
8.控制：講述計劃將如何監控。
一、計劃概要
計劃概要可讓高級主管很快掌握計劃的核心內容，計劃書一開頭便應對本計劃的主要目標和建議作一扼要的概述。內容目錄應附在計劃概要之后。
二、市場營銷現狀
計劃的這個局部負責提供與市場、產品、競爭、配銷和宏觀環境有關的背景資料。
1.市場情勢
市場的規模與增長取決于過去幾年的總額，應提供關于所服務的市場的資料。并按市場細分地區細分來分別列出，而且還應列出有關顧客需求、觀念和購買行為的趨勢。
2.產品情勢
應列出過去幾年來產品線中各主要產品的銷售量、價格、差益額和純利潤的資料。
3.競爭情勢
主要應辨明主要的競爭者并就他規模、目標、市場占有率、產品質量、市場營銷戰略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以論述。
4.宏觀環境情勢
即人口的經濟的技術的政治法律的社會文化的趨向。應說明影響房地產未來的重要的宏觀環境趨勢。
三、機會與問題分析
一、應用型本科市場營銷專業人才培養方案構建目標與原則
應用本科是高職教育的一個層次，它同一般普通本科相比具有鮮明的技術應用性特征。在培養規格上，應用型本科院校培養的不是學科型、學術型、研究型人才，而是培養適應生產、建設、管理、服務第一線需要的高等技術應用性人才；在培養模式上，應用本科以適應社會需要為目標，以培養技術應用能力為主線，設計學生的知識、能力、素質結構和培養方案，以“應用”為主旨和特征構建課程和教學內容體系，重視學生的技術應用能力的培養。
二、應用型本科市場營銷專業人才培養方案的構建
（一）堅持市場導向，明確培養目標
市場營銷專業的培養目標是培養擁護黨的基本路線，適應工商企業及服務業生產、管理、服務第一線需要的，德、智、體、美等方面全面發展的，從事產品推銷、市場調研、客戶服務工作的應用性、職業型的創業者。學生應在具有市場營銷專業必備的市場調研、營銷策略制定與實施、產品與價格管理、渠道管理、促銷管理、銷售管理、網絡營銷管理等營銷管理基礎理論知識和專門知識的基礎上，重點掌握從事本專業領域實際工作的基本能力和基本技能，具有良好的職業道德和敬業精神。應用型人才培養目標應重視對學生基礎概念與基本理論、專業能力與通用能力的培養。
（二）重視實踐教學體系的構建
在培養方案制定的過程中，要始終堅持重視學生實踐能力培養的原則。應用型本科市場營銷專業的實踐教學體系由頂崗實習、專業公司實踐、因納特市場營銷軟件操作和實訓課程構成。
1、學生頂崗實習
市場營銷專業人才培養方案的構建，學期安排可實行四學期制，第1、2學期以理論教學為主，第3、4學期以工學結合及實踐教學為主，理論課與實踐課的學時比例接近5：5，進行頂崗實習，突出實踐能力的培養。學生的頂崗實習可以分為畢業實習和第三、四學期的實習兩部分。在學生頂崗實習中，學生能夠本文由收集整理總結出推銷員、營業員、市場調研人員、客戶服務人員等就業崗位的職業標準，教師也可以據此引入推銷員、營業員、客戶服務國家職業標準，根據不同的就業崗位，進行應用性、綜合性（整合性）、先進性和實踐性的教學內容及課程體系改革。
2、專業公司實踐
齊齊哈爾工程學院為所有專業搭建平臺，倡導“開一個專業，辦一個實體，建設個會所，創一個品牌”。管理工程系目前有東亞旅行社和齊工商貿有限公司兩個專業實習，這為學生實習實踐提供了大量的機會。專業教師與專業公司負責人組織學生開展實踐教學活動、市場調研活動、參加企業技術活動等，一方面提高了教師的“工程任務課程化”的課程設計能力，另一方面也提高了學生自身的素質。因此，在人才培養方案中針對專業公司的實踐及參與情況應體現一定的學時與學分。
3、因納特市場營銷軟件操作和實訓課程
軟件模擬教學是市場營銷專業實驗教學一種十分重要的形式，利用計算機所模擬和營造的情境，訓練學生作為營銷管理者所必須具備的營銷綜合管理能力。構建應用型本科市場營銷專業人才培養方案，應重視軟件的應用。從大一開始到大四，每年都組織學生進行有關的實踐。實踐教學包括課內實驗（驗證性、綜合性、設計性實驗）、獨立設置的實驗課程、課程設計、教學實習、社會實踐、科技訓練、綜合論文訓練等多種形式。
（三）注重創新教育，培養學生的創新精神
應用型本科市場營銷專業人才培養方案的制訂，應開設創新教育系列選修課、加強創新性實踐教學活動等措施，充分調動學生學習的積極性，把創新教育落實到各個教學環節之中，培養學生的創新思維和創新精神。
（四）優化知識體系，促進學生知識、能力、素質協調發展
在制訂應用型本科市場營銷專業人才培養方案中，為實現促進學生知識、能力、素質協調發展的目標，應構建文理滲透、學科交叉融合、德智體美有機結合的培養體系，將素質教育和能力培養貫穿于人才培養的全過程，科學地處理好理論與實踐、基礎與專業、先修課與后續課、知識與能力、繼承與創新的關系。為此，市場營銷專業即將安排跨專業選修、跨系別選修和公共選修課程。
三、對市場營銷專業應用型本科人才培養方案構建的思考
（一）培養目標保持“三個一致”
應用型本科人才培養目標應與社會需求一致，與學院培養目標一致，與行業標準相一致。
（二）堅持校企合作的人才培養道路
校企雙方開展廣泛的合作，共同探討人才培養模式改革，豐富充實教學內容，提升學生動手實踐能力；利用高校人才資源優勢，為一線企業技術人員開展培訓和項目策劃，實現校企合作共贏。
四、小結
一個好的房地產營銷方案必須有一個好的計劃書，以在整體上把握整個營銷活動。市場營銷計劃更注重產品與市場的關系，是指導和協調市場營銷努力的主要工具、房地產公司要想提高市場營銷效能，必須學會如何制訂和執行正確的市場營銷計劃。
1、房地產營銷計劃的內容
在房地產市場營銷中，制訂出一份優秀的營銷計劃十分重要。一般來說，市場營銷計劃包括：
1、計劃概要：對擬議的計劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。
2、市場營銷現狀：提供有關市場，產品、競爭、配銷渠道和宏觀環境等方面的背景資料。
3、機會與問題分析：綜合主要的機會與挑戰、優劣勢、以及計劃必須涉及的產品所面臨的問題。
4、目標：確定計劃在銷售量、市場占有率和盈利等領域所完成的目標。
5、市場營銷策略：提供用于完成計劃目標的主要市場營銷方法。
6、行動方案：本方案回答將要做什么？誰去做？什么時候做？費用多少？
7、預計盈虧報表：綜述計劃預計的開支。
8、控制：講述計劃將如何監控。
一、計劃概要
計劃書一開頭便應對本計劃的主要目標和建議作一扼要的概述，計劃概要可讓高級主管很快掌握計劃的核心內容，內容目錄應附在計劃概要之后。
二、市場營銷現狀
計劃的這個部分負責提供與市場、產品、競爭、配銷和宏觀環境有關的背景資料。
1、市場情勢
應提供關于所服務的市場的資料，市場的規模與增長取決于過去幾年的總額，并按市場細分地區細分來分別列出，而且還應列出有關顧客需求、觀念和購買行為的趨勢。
2、產品情勢
應列出過去幾年來產品線中各主要產品的銷售量、價格、差益額和純利潤的資料。
3、競爭情勢
主要應辨明主要的競爭者并就他們的規模、目標、市場占有率、產品質量、市場營銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。
4、宏觀環境情勢
應闡明影響房地產未來的重要的宏觀環境趨勢，即人口的、經濟的、技術的、政治法律的、社會文化的趨向。
三、機會與問題分析
應以描述市場營銷現狀資料為基礎，找出主要的機會與挑戰、優勢與劣勢和整個營銷期間內公司在此方案中面臨的問題等。
Abstract: This paper analyzes the real estate's market, resources, desire using the matter-element, radiation tree etc. in extension method, and discusses the application of extension marketing theory in the real estate's marketing.
關鍵詞： 房地產市場；可拓營銷；物元
Key words: real estate；extension marketing；matter-element
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2011）24-0066-02
0引言
近幾年，我國房地產業經歷了快速發展逐步走向成熟，消費者購房心理也日趨理性，買方市場粗具規模。因此，市場營銷觀念越來越受到房地產開發商的重視，在房地產開發與經營中的地位也日益重要。要想在房地產市場這個復雜的大系統中做出正確的營銷戰略決策，就必須對顧客的概念有更新的理解，充分考慮企業與各相關系統的矛盾及協調問題，用新的觀念來分析產品、市場、資源和企業的建設。可拓方法是研究處理矛盾問題的規律的方法，將可拓方法應用于營銷戰略的制定中，可以給企業提供更全面、更切合實際的戰略方案，也可以提供一批可行的營銷策略[1]。
1可拓營銷簡介
可拓營銷以可拓學的理論為基礎，以可拓方法為工具，以創新為核心，結合現代營銷理論[1]和中國古今的管理思想，提出了以創造產品――開拓市場――革新企業為主線的營銷思想，它利用可拓性、可拓變換、可拓集合等研究營銷過程中各種矛盾問題的處理[2]。
可拓營銷的應用主要有如下九個步驟[3]：
1.1 用物元表示企業任務：
R=（企業A，生產項目，產品B）=（N，C，C（N））
即首先明確企業A的活動領域和發展的總方向。
1.2 用物元表示企業A生產產品要達到的經營目標：
R1=（N1，C1，V1）
及企業A的主要目標市場
R2=（N2，C2，V2）
其中
N1=產品B
C1=（c11，c12，…，c1m，）T為N1的經營目標特征
V1=（v11，v12，…，v1n，）T為相應的量值
C2=（c21，c22，…，c2m，）T為N1的主目標市場特征
V2=（v21，v22，…，v2n，）T為相應的量值
1.3 利用共軛對方法對企業A的結構進行共軛分析
從而確定企業A的實部物元、虛部物元、硬部物元、軟部物元、顯部物元、潛部物元、正部物元、負部物元。由上述分析可以更全面了解企業A是否具有生產產品B的能力，以及要生產成品B所缺乏的條件。
1.4 利用相關網法分析市場環境，即分析與企業的經營目標相關的因素，確定描述企業經營目標的物元的相關網。
根據相關網中的物元，找出對實現企業經營目標有利的物元和不力物元。
1.5 利用發散樹方法進行目標市場分析，確定描述目標市場的物元的發散樹。
1.6 根據對企業目標有利的物元和不利的物元的分析，進行目標市場的初步定位，然后利用物元變換，結合市場營銷學知識擬定若干初始可行營銷方案集。
1.7 調整方案對上述方案集進行潛在市場分析和明顯市場分析，進而調整營銷方案。
1.8 綜合評價對調整后的營銷方案集中的各方案進行經濟、技術、社會的全面評價，從中選出既符合政策，又能滿足目標市場的需求，并能給企業帶來較大經濟效益的較優方案。
1.9 控制實施營銷方案選定后，就要控制其正確執行。在執行中，發現問題及時反饋給決策機構，采用適當的物元變換，使營銷方案在市場營銷實踐中，不斷發展和完善。
2可拓營銷在房地產市場營銷中的應用案例
房地產開發公司A通過協議方式獲得C市某無線電廠土地17221.4平方米。在進行廣泛詳細的市場調查分析的基礎上，A房地產開發公司擬在此購置地上開發“水木書院”項目。下面應用可拓方法制定該項目營銷方案。
2.1 用物元表述A公司的任務
R=（A公司，開發項目，水木書院）
2.2 用物元法表述A公司開發“水木書院”項目要達到的經營目標
R1=水木書院，財務凈現值，a1投資利潤率，a2 投資回收期，a3
用物元表述該項目的主目標市場
R2=（水木書院，購買對象，白領階層）
2.3 通過對A公司的結構分析，認為A公司具有開發該項目的能力，開發該項目需進行投資，設
R3=（A公司，開發投資，13003萬元）
2.4 分析市場環境，確定R1的關系網，找出實現公司與經營目標的條件物元和限制物元：
R11=（水木書院，距離CBD距離，較近）
R12=（水木書院，競爭狀況，較激烈）
R13=（水木書院，顧客需求量，大）
R14=（水木書院，均價，較高）
上列物元中，物元R11，R13，R14是有利條件，R12是不利條件。
2.5 利用發散樹法進行目標市場分析
2.6 目標市場定位，形成初始方案集
對不同功能生產不同價格的產品，即可設計出下列產品；
A1=（水木書院商鋪，價格，高）
A2=（水木書院住宅，價格，低）
從實現功能的角度，對原產品的結構物元進行增刪、擴縮：
從市場需求設計各種用途用房的套數
FA1=（水木書院A1，套數，f1）
FA2=（水木書院A2，套數，f2）
2.7 調整方案由于房地產項目的開發需要較長時間，因此，制定營銷方案時不能只看調查時的市場情況，重要的是預測樓盤上市時的市場情況，即要同時進行明顯市場和潛在市場分析。通過分析，考慮價格和戶型隨時間的改變和變化，不斷調整營銷方案。如該項目所在路段目前交通不太好，商業投資較少，但根據城市規劃，此路段將在一年內擴建成城市主干道，屆時將帶來更多的商業投資。
2.8 綜合評價從財務凈現值、投資利潤率、投資回收期進行評價，確定企業的營銷方案：開發商鋪、住宅兩種產品，其中以住宅開發為主。
3結束語
房地產開發企業在制定營銷策略時，面對的是一個復雜的大系統，要想做出正確的戰略決策，就必須充分考慮企業與各相關系統的矛盾及其協調問題。將可拓方法運用于房地產市場的營銷中，可以全面分析房地產市場中的各種矛盾，結合企業的資源特長、營銷目標，制定與市場環境相協調的營銷設計方案。
參考文獻：
[1]蔡文，楊春燕，林偉初.可拓工程方法[M].北京：科學出版社，1997.
[2]Philip Kotler. Marketing Management―Analysis, Planning and Control. Prentice-Hall, International Inc.，1997.
[3]楊春燕，何斌，蔡文.可拓營銷理論研究[J].數學的實踐與認識，2001，（11）
[4]可拓方法在市場營銷中的應用[J].雞西大學學報，2001，（12）.
[5]蔡文，楊春燕，何斌.可拓邏輯初步[M].北京：科學出版社，2003.
我國當前面臨著高成本時代來臨的壓力，企業的經營成本越來越高。移動通信企業在網絡時代的背景下和人力成本日漸升高的現實下，必須及時調整面臨的壓力。移動通信企業的營銷成本長期以來居高不下，因此必須正視當前的移動通信企業市場營銷成本管理中存在的問題，提高移動通信企業市場營銷成本管理的效率。
關鍵詞：
移動通信；市場營銷；成本管理
中圖分類號：
F23
文獻標識碼：A
文章編號：16723198（2015）09012701
1移動通信企業市場營銷成本管理現狀
移動通信企業營銷成本通常包括市場營銷中的常規成本和非常規成本兩部分組成。參考發達國家通信企業的市場營銷成本，通常占公司運營費用的約50%。通常的市場營銷成本包括廣告宣傳費用、組織活動費用、贊助費用等，非正常的市場營銷費用則包括質量索賠、壞賬、倉儲費用、物資材料占用費用、倉庫積壓資金和運輸費用、中轉費用等等。此外由于市場營銷效率不高導致的非常規費用是移動通信企業市場營銷成本管理重點。本文主要從移動通信企業的廣告宣傳、組織活動費用、贊助費用等方面對移動通信企業市場營銷常規成本進行分析。
1.1用戶維護過程重視程度不夠導致營銷成本高
移動通信企業的市場贊助費用通常又稱之為社會渠道酬金，移動通信企業社會渠道酬金的設計通常都過度重視新用戶的開發，而忽視了老客戶的維護。移動通信企業通常十分重視新用戶的開發，移動通信企業通常借助社會渠道和社會力量及贊助費推動新用戶快速入網，從而推動移動通信企業市場占有率，加速移動通信企業公司業務的發展。據統計，移動通信企業七成以上的新用戶都是通過社會渠道發展起來的，移動通信入網酬金是社會渠道的主要收入來源。隨著移動通信用戶的普及率不斷提升，加上市場競爭的日趨激烈，許多移動通信企業還繼續保持原來的高額社會渠道酬金。而移動通信企業在市場營銷的過程中，通常都忽視了當前在日趨激烈的競爭中和新客戶發展過程中，出現了新用戶高速增長同時老用戶離網率也不斷提升，新用戶在網率越來越低。根據中國移動通信的數據顯示，2014年第二季度新發展用戶的占有率僅三成左右。過低的新用戶在網率導致移動通信企業市場營銷成本中的市場贊助費居高不下。
移動通信企業在市場營銷過程中過于重視新用戶的開發，忽視了老用戶的維護，導致新用戶開發過程效率較低，老用戶流失退網率過高，導致市場營銷過程陷入惡性循環，增加了移動通信企業市場營銷成本。例如中國移動通信公司在遼寧省的促銷活動中設計了新用戶入網及老用戶充值均滿100送30的活動方案，及新用戶開戶時新卡中有100元話費，同時贈送30元禮品，老用戶充值滿100也贈送30元禮品。表面上看兩種促銷方案大致相同，但由于社會渠道對于新開卡和新戶占有都有一定補貼，導致新開戶的優惠率比老用戶充值100送30的活動力度大，這種促銷方案某種程度上不利于老用戶的維護。一些老用戶在經濟利益的觸動下，選擇放棄原來的賬戶，重新開戶以獲得更大的優惠力度。這種離網、入網導致了移動通信企業在市場營銷過程中浪費了資源、資金，不利于市場營銷管理成本的控制。
1.2集團客戶及VIP重視程度不夠導致市場營銷成本高
大眾客戶是移動通信企業占領市場的主要目標客戶群體，因此為了做大、做強移動通信企業市場，各大移動通信企業投入大量資源和市場營銷成本，搶占普通大眾客戶。通常移動通信企業設置了入網禮品贈送、交話費贈話費等市場營銷活動，此外還通過給予商高額運營酬金來發展渠道。一些移動通信企業下屬分公司為了搶占市場和市場渠道，做到地區最大運營商，甚至不惜犧牲企業利潤、利益，虧本發展新客戶和新商。更甚者，一些移動通信企業市場營銷人員與商以虛假方式套購開戶號碼，形成了大量入網用戶和大量離網用戶，浪費了大量企業的市場營銷資源，導致企業市場營銷成本高企。集團客戶和VIP客戶雖然在移動通信市場中的比例不高，一些移動通信企業因此對集團客戶和大客戶的重視程度不夠。然而實際上，由于集團客戶和大客戶市場影響力和市場導向力較強，而且集團客戶和大客戶市場利潤明顯高于大眾客戶，因此集團客戶和VIP客戶的市場對于移動通信企業來說十分重要。
2移動通信企業市場營銷成本管理策略
移動通信市場格局的改變加劇了市場競爭，在各大移動通信企業市場營銷活動中層出不窮的營銷策略和促銷方式降低了用戶的忠誠度，移動通信企業市場營銷成本在高投入的背景下，呈現出增長率較低，離網率較高的市場現狀。在此情況下，移動通信企業必須面對現實，積極改變應對，通過降低市場營銷成本，從而提高移動通信企業的市場競爭力和企業的核心競爭力，從而從根本上將移動通信企業做大做強。
2.1移動通信企業應當養成成本控制觀念
成本控制是企業提高利潤的最有效的手段之一，同時成本控制對于企業提高自身競爭力也具有重要意義。對于移動通信企業來說，在日益激烈的市場競爭狀況下，要控制企業成本首先應當轉變觀念，對于移動通信企業的市場營銷來說，養成成本控制觀念，是提高市場營銷效率和效能的前提。移動通信企業應當從資源有限、優化利用的角度進行成本控制理念的培養。
以往，移動通信企業通常認為移動通信企業生產成本較低，資源豐富，在進行市場營銷的過程中常常采用粗放式營銷模式，資源浪費嚴重。在當前形勢下，轉變市場營銷成本觀念必須轉變以往外延擴張式的成本控制策略，應當積極轉變運營模式，精細化營銷成本管理，實現低成本營銷取得較好營銷效果的策略。再次，應當構建節約資源、節約成本的企業文化觀念，在企業內部形成廣泛的市場營銷成本控制宣傳，實行全面參與的成本控制方式，最終通過成本控制實現市場營銷低成本高效率的目標。
2.2優化移動通信企業市場營銷資源
移動企業的市場營銷資源比一般提供實體產品的企業要豐富得多，但營銷資源豐富不意味著可以浪費，而應當進一步優化市場營銷資源，才能在激烈的市場競爭中贏得更多的客戶和市場占有率。移動通信企業的市場營銷資源的優化與利用應當為移動通信企業的核心競爭力的提升以及企業的可持續發展與市場占領為主，應當向老用戶的市場維護和集團用戶、大客戶用戶的維護方面傾斜。同時在市場營銷產品的設計上應當向多層次、多方位用戶綜合設計，綜合考慮到不同層次的消費群體的實際需要，設計切實可行的市場營銷方案。
在大客戶維護方面的市場營銷中，應當提高市場營銷資源的利用效率，動態監控大客戶的消費量和異常變化，及時維護重點客戶的關系，了解重點客戶的用戶需求與動態。另一方案，在大客戶維護方面應當通過廣泛調研大客戶的實際需要，設計多樣化的優惠服務項目，對大客戶市場進行精細化細分，根據大客戶的在網需求、在網時間、資費敏感程度等細分大客戶市場。通過對大客戶進行話費補貼、禮品贈送、積分補貼以及專屬服務等多種方式維護與拓展大客戶市場。針對集團客戶的維護與拓展，移動通信企業應當加大對集團客戶資源的維護，通過技術措施專注提高集團客戶的移動信息需求，為用戶提供移動大客戶V網優秀體驗，為用戶移動通信提供信息化解決方案。同時積極探索與應用新技術，加強信息化產品的體驗。針對集團客戶相互之間通話較多的特點，移動通信企業應當通過加強基站等設備維護效率，提高通話質量。同時針對長期合作的集團客戶，制定相應的話費促銷方案，以優于市場促銷力度的話費促銷方案提升大客戶的歸屬感與粘性，從而提高大客戶的在網率和移動通信運營商的忠誠度。
參考文獻
[1]中國注冊會計師協會.財務成本管理（第1版）[M].北京：經濟科學出版社，2009，（04）：3537.
[2]張其順.中國移動營銷成本管理現狀及改進建議[J].現代商業，2014，（11）：125127.
移動通信企業營銷成本通常包括市場營銷中的常規成本和非常規成本兩部分組成。參考發達國家通信企業的市場營銷成本，通常占公司運營費用的約50000通常的市場營銷成本包括廣告宣傳費用、組織活動費用、贊助費用等，非正常的市場營銷費用則包括質量索賠、壞賬、倉儲費用、物資材料占用費用、倉庫積壓資金和運輸費用、中轉費用等等。此外由于市場營銷效率不高導致的非常規費用是移動通信企業市場營銷成本管理重點。本文主要從移動通信企業的廣告宣傳、組織活動費用、贊助費用等方面對移動通信企業市場營銷常規成本進行分析。
1. 1用戶維護過程重視程度不夠導致營銷成本高
移動通信企業的市場贊助費用通常又稱之為社會渠道酬金，移動通信企業社會渠道酬金的設計通常都過度重視新用戶的開發，而忽視了老客戶的維護。移動通信企業通常十分重視新用戶的開發，移動通信企業通常借助社會渠道和社會力量及贊助費推動新用戶快速入網，從而推動移動通信企業市場占有率，加速移動通信企業公司業務的發展。據統計，移動通信企業七成以上的新用戶都是通過社會渠道發展起來的，移動通信入網酬金是社會渠道的主要收入來源。隨著移動通信用戶的普及率不斷提升，加上市場競爭的日趨激烈，許多移動通信企業還繼續保持原來的高額社會渠道酬金。而移動通信企業在市場營銷的過程中，通常都忽視了當前在日趨激烈的競爭中和新客戶發展過程中，出現了新用戶高速增長同時老用戶離網率也不斷提升，新用戶在網率越來越低。根據中國移動通信的數據顯示，2011年第二季度新發展用戶的占有率僅三成左右。過低的新用戶在網率導致移動通信企業市場營銷成本中的市場贊助費居高不下。
移動通信企業在市場營銷過程中過于重視新用戶的開發，忽視了老用戶的維護，導致新用戶開發過程效率較低，老用戶流失退網率過高，導致市場營銷過程陷入惡性循環，增加了移動通信企業市場營銷成本。例如中國移動通信公司在遼寧省的促銷活動中設計了新用戶入網及老用戶充值均滿100送30的活動方案，及新用戶開戶時新卡中有100元話費，同時贈送30元禮品，老用戶充值滿100也贈送30元禮品。表面上看兩種促銷方案大致相同，但由于社會渠道對于新開卡和新戶占有都有一定補貼，導致新開戶的優惠率比老用戶充值100送30的活動力度大，這種促銷方案某種程度上不利于老用戶的維護。一些老用戶在經濟利益的觸動下，選擇放棄原來的賬戶，重新開戶以獲得更大的優惠力度。這種離網、入網導致了移動通信企業在市場營銷過程中浪費了資源、資金，不利于市場營銷管理成本的控制。
1. 2集團客戶及V1P重視程度不夠導致市場營銷成本高
大眾客戶是移動通信企業占領市場的主要目標客戶群體，因此為了做大、做強移動通信企業市場，各大移動通信企業投入大量資源和市場營銷成本，搶占普通大眾客戶。通常移動通信企業設置了入網禮品贈送、交話費贈話費等市場營銷活動，此外還通過給予商高額運營酬金來發展渠道。一些移動通信企業下屬分公司為了搶占市場和市場渠道，做到地區最大運營商，甚至不惜犧牲企業利潤、利益，虧本發展新客戶和新商。更甚者，一些移動通信企業市場營銷人員與商以虛假方式套購開戶號碼，形成了大量入網用戶和大量離網用戶，浪費了大量企業的市場營銷資源，導致企業市場營銷成本高企。集團客戶和VIP客戶雖然在移動通信市場中的比例不高，一些移動通信企業因此對集團客戶和大客戶的重視程度不夠。然而實際上，由于集團客戶和大客戶市場影響力和市場導向力較強，而且集團客戶和大客戶市場利潤明顯高于大眾客戶，因此集團客戶和VIP客戶的市場對于移動通信企業來說十分重要。
2移動通信企業市場營銷成本管理策略
移動通信市場格局的改變加劇了市場競爭，在各大移動通信企業市場營銷活動中層出不窮的營銷策略和促銷方式降低了用戶的忠誠度，移動通信企業市場營銷成本在高投入的背景下，呈現出增長率較低，離網率較高的市場現狀。在此情況下，移動通信企業必須面對現實，積極改變應對，通過降低市場營銷成本，從而提高移動通信企業的市場競爭力和企業的核心競爭力，從而從根本上將移動通信企業做大做強。
2. 1移動通信企業應當養成成本控制觀念
成本控制是企業提高利潤的最有效的手段之一，同時成本控制對于企業提高自身競爭力也具有重要意義。對于移動通信企業來說，在日益激烈的市場競爭狀況下，要控制企業成本首先應當轉變觀念，對于移動通信企業的市場營銷來說，養成成本控制觀念，是提高市場營銷效率和效能的前提。移動通信企業應當從資源有限、優化利用的角度進行成本控制理念的培養。以往，移動通信企業通常認為移動通信企業生產成本較低，資源豐富，在進行市場營銷的過程中常常采用粗放式營銷模式，資源浪費嚴重。在當前形勢下，轉變市場營銷成本觀念必須轉變以往外延擴張式的成本控制策略，應當積極轉變運營模式，精細化營銷成本管理，實現低成本營銷取得較好營銷效果的策略。再次，應當構建節約資源、節約成本的企業文化觀念，在企業內部形成廣泛的市場營銷成本控制宣傳，實行全面參與的成本控制方式，最終通過成本控制實現市場營銷低成本高效率的目標。
2. 2優化移動通信企業市場營銷資源
企業在發展的過程中，人是最加寶貴的資源，在當下的市場營銷活動當中，如果能夠充分發揮人才的優勢和潛力，實現他們的最大價值，就可以達到市場營銷的最佳狀態———人才營銷階段。現代經營的又一重大突破是從資本經營轉化問人才經營。在不斷發展的這個階段上，企業管理的重點就是以人為本。在聯通企業“三足鼎立”的基本思想中，實行人才經營戰略不僅可以牢固企業的基礎，而且還可以通過人才這個紐帶讓效益、業務和服務有機聯系在一起。最終達到營銷的最高境界。作為市場經濟的重要資源，人才和財力、物力一樣，都必須做好開發和管理的這項重要工作。在企業自身內部建立起一套完善的人才管理的體制。把人才資源統籌、綜合管理。加強人才資源的預測和進行合理的配置以適應市場經濟的要求足。還要建立起一套對人才考核、使用和培訓的完善體制。按照貢獻大小對人才進行原則分配。面向人才市場招募合適人才。通過對人才的在職培訓和吸收大專院校的畢業生和政策性的分流等三種形式調整職工的隊伍，提高企業整體素質。從基礎上搞好三個隊伍的見著，建立起一支優秀的管理隊伍和技術隊伍。重點是要培訓出一支有高政治素質、有現代管理遠見和具有市場觀察力的聯通企業家。只有培訓處有管理素質的企業家才能發展出有市場競爭力的企業。
二、制定以市場營銷為核心的市場戰略
企業戰略是指對企業的總體發展就行規劃，它是企業發展的綱領文件。在制定企業發展的時候，必須要姥姥樹立起市場營銷的中心地位，是市場營銷的思維方式來思考企業的戰略。聯通企業應該以市場發展為導向，營銷為中心，加以網絡為基礎。它時由效益、服務和新業務三個部分組成的。網絡所指的是通信和人才隊伍兩個部分。所以要用營銷觀點來論述企業的思想，其中一部分指的是企業成本與收入的關系。是一個典型的營銷目標。服務代表的是企業在社會中的形象和地位以及聲譽。服務是現代市場營銷的一個新型觀點，充分體現了現代市場營銷的在企業發展過程中的作用。網絡基礎的硬件就是通信網絡，這也是聯通競爭的最大優勢，它時企業賴以生存的基礎所在，反映出了保持網絡通信的統一性和完整性的重要性。網絡基礎的軟件部分就是人才隊伍。它歸根結締就是人才的競爭的體現，是一個企業保持快速和穩定發展的基石。根據這種“三足鼎立”的戰略思想進行具體化。企業就能在當今競爭激烈的環境下保持永遠不敗地位。
三、實施體驗式營銷戰略
1、體驗營銷的步驟大致可以列出下面五個:經過各個方面的搜集和整理建立一個消費者的數據庫;通過對各種消費者的不同心理了解，掌握他們的細微差異，了解各消費者的消費個性需求;依據不同消費者的需求制定出一套相應個性化的服務體系;提供滿足消費者群體或消費者差異化和滿意的服務;通過營銷活動和方案，進行深層的消費者反饋和和購買力以及消費習慣的了解。2、企業市場營銷體驗活動的具體內容企業的體驗活動的具體內容它包括市對市場的調查、市場分析、目標選擇以及市場定位、產品策略、渠道選擇、產品儲運、產品銷售、售后服務、公關工作、信息收集和反饋等。對市場的考察相當重要，市場的大小、檔次的高低、產品的主要方向以及主要的客戶人群決定著營銷市場的考察情況和銷售計劃的方向。3、體驗營銷主要工作內容。①依據本地的市場大小情況，對市場進行一個切實有效的全面調查，達到對市場動態全面掌握的目的。②根據下達的各類KPE計劃和片區經營的情況，做到對KPI的全面和深入的了解和分析，真正落實到片區，達到對各項指標、落實到實處的目的。③根據調查當月的經營實際狀況，做好對市場月經營狀況的統計，并加以分析，制定出一套完善的影響策劃方案，達到對市場進一步了解的目的。④根據制定出的市場營銷的戰略，制定出相應的宣傳營銷方案，以及一系列的短程計劃。達到搶占市場定位目的。⑤根據一系列系統分析，掌握對片區市場績效的全面情況，進行一個匯報和總結，制定相應的獎懲制度，做到獎懲分明、提高員工的工作積極性，達到全面提升市場占有率的目的。⑥根據公司制定的措施，做好營業廳內的宣傳和行銷工作，達到一個良好的宣傳結果;根據新的業務方案進行營業廳的業務體驗活動，做到多種形式下的主體營銷;根據對開展的工作負責對營銷策劃和評估達到最佳效果;做好欠費管理工作的各項措施，達到對客戶進行話費的催費繳費工作。⑦依據所收集的信息要求，要做到對市場動態了解分析以及對競爭對手了解分析的要求，并將了解信息及時上報市場部，達到知己知彼的狀況，以便于制定出良好的經營手段;做好貫徹開展體驗活動的各項營銷政策，做好公司營銷的執行工作，對各級網點開展指導工作，達到真正意義上的營銷發展模式。⑧根據對市場掌握和搜集的各項信息進行整合、管理和反饋工作，達到對客戶信息的統計分析目的，完善顯性信息(系統數據)和隱性信息(如客戶咨詢但沒辦理業務，在系統中無法體現的數據)資料庫。4、電信體驗營銷的四個環節。電信體驗營銷需要做的是四大環節:認知體驗、購買體驗、使用體驗、價值體驗，為客戶指定出各項不同的體驗方案，讓他們體驗不同方案的不同感受，用積少成多的精神，從產品到服務，從有形到無形，做好每項活動的每項工作。
四、市場營銷和通信網絡
在市場競爭中規模容量巨大和技術先進是以及覆蓋了全國的通信網絡聯通企業的最大優勢所在。聯通企業發展始終不動搖的戰略基礎是保持網絡的三性原則。首先我們要建立起一個屬于自己的專業采編隊伍，建設好各地的信息港和熱線，帶動其他數據庫的壯大和發展，培育新型市場。其次是要鼓勵和動員各種專用數據庫入網。真正意義上實現聯合發展、共同建設、互利共贏、共同服務社會的目的。數據庫的大小何信息量的多少以及數據更新的快慢直接影響到企業的發展，同時也直接體現了信息資源建設的標準。要加快統一信息網絡建設和信息資源建設的步伐。只有這樣才能充分體現出企業的利益所在，才能更好推進信息化的進程。這也是網絡營銷的特點，要努力不獨膽的提高網絡當中各項資源的使用調配，提高全網的接通率、電路使用率、交換率。達到增加網上業務流量的目的。