時(shí)間：2022-07-25 03:38:46
導(dǎo)語(yǔ)：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理研究的撰寫(xiě)旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了一篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
【摘要】結(jié)合實(shí)際項(xiàng)目，提出了房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行企業(yè)成本管理工作中出現(xiàn)的問(wèn)題與漏洞，并提出了相應(yīng)的改進(jìn)措施，進(jìn)而提高企業(yè)的成本控制能力。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；成本管理問(wèn)題與漏洞；改進(jìn)措施
1 引言
隨著建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間越來(lái)越小，對(duì)工程項(xiàng)目的成本管理就變得越來(lái)越重要。由于工程項(xiàng)目的成本管理貫穿于項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)和各個(gè)方面，因此，項(xiàng)目成本管理就成為實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化的關(guān)鍵保證因素，是當(dāng)前項(xiàng)目管理的核心內(nèi)容之一。但是，目前房地產(chǎn)企業(yè)在其項(xiàng)目成本管理中存在這很多不足，導(dǎo)致企業(yè)成本浪費(fèi)嚴(yán)重，直接影響到了企業(yè)的生存和發(fā)展。因此，如何加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理，是所有房地產(chǎn)企業(yè)都必須重視的問(wèn)題。只有增強(qiáng)成本意識(shí)，完善組織結(jié)構(gòu)，重視基礎(chǔ)工作，對(duì)成本實(shí)行全過(guò)程的監(jiān)控并注重質(zhì)量成本的管理，才能夠有效控制項(xiàng)目成本，為企業(yè)創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)收益。
2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理中存在問(wèn)題
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理中存在問(wèn)題的原因是多方面的，主要有以下幾個(gè)方面：
2.1 開(kāi)發(fā)成本管理的思維滯后性，長(zhǎng)期以來(lái)重規(guī)模、輕效益，重?cái)?shù)量、輕質(zhì)量，重過(guò)程、輕決策的觀念和做法，在經(jīng)營(yíng)中比較重視開(kāi)發(fā)規(guī)模的大小，以規(guī)模作為衡量一個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)力和企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者政績(jī)的主要指標(biāo)，卻忽視其中能產(chǎn)生效益的規(guī)模；一些企業(yè)成本僅僅是滿足會(huì)計(jì)報(bào)表需要的數(shù)字游戲。這就造成了開(kāi)發(fā)成本管理的思維滯后性。某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目臺(tái)園項(xiàng)目共計(jì)6500畝，項(xiàng)目按每期1000畝建筑面積約30萬(wàn)平方滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)思路模仿其他房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，創(chuàng)新不足。
2.2 成本管理的過(guò)程缺乏科學(xué)性，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本往往缺乏經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)涵，忽視了為管理決策服務(wù)的目的。一般開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本核算只有在項(xiàng)目結(jié)算時(shí)才進(jìn)行，這樣做在財(cái)務(wù)上具有一定的合理性，但對(duì)于動(dòng)態(tài)的開(kāi)發(fā)過(guò)程而言，則掩蓋了企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的問(wèn)題。特別是對(duì)于長(zhǎng)期大規(guī)模滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，難以反映出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的真實(shí)成本。臺(tái)園項(xiàng)目二期為集團(tuán)下屬某建筑公司施工，部分完工苑區(qū)至今施工單位仍未結(jié)算，該項(xiàng)目成本核算無(wú)法進(jìn)行，只能由該建筑公司財(cái)務(wù)部門(mén)按支出的建筑工程款費(fèi)用預(yù)估一個(gè)結(jié)算價(jià)，存在成本管理漏洞。
2.3 成本管理體系缺乏全面性，一些開(kāi)發(fā)企業(yè)僅僅把開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理當(dāng)成是單項(xiàng)成本的控制工作，如土地成本、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)等的控制，在管理上通常的作法是每審核撥付一筆款項(xiàng)時(shí)簡(jiǎn)單地砍上一刀。這樣做的結(jié)果是，在某一方面，成本看似控制住了，但是，項(xiàng)目在選址、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、定位包裝過(guò)程當(dāng)中已經(jīng)存在的問(wèn)題，卻在施工和銷(xiāo)售過(guò)程中不斷地暴露出來(lái)。開(kāi)發(fā)成本變成了開(kāi)口成本，成本管理變成了單純的成本控制，企業(yè)被迫不斷地去堵塞成本漏洞，而沒(méi)有設(shè)法去防止漏洞的產(chǎn)生。
2.4 成本管理制度缺乏監(jiān)督性和激勵(lì)性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由于周期較長(zhǎng)、涉及成本范圍較廣，在成本管理制度執(zhí)行過(guò)程中，各方討價(jià)還價(jià)、暗箱操縱的余地較大，使成本管理制度變成了一紙空文。不少企業(yè)現(xiàn)行成本管理制度的突出問(wèn)題是缺乏監(jiān)督性和讓參與者自覺(jué)自愿完善成本管理的激勵(lì)性。
3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在成本管理方面存在的漏洞
3.1 不合理的工程開(kāi)發(fā)計(jì)劃和設(shè)計(jì)人員成本控制意識(shí)差
為迎合市場(chǎng)銷(xiāo)售的態(tài)勢(shì)，不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或是隨意壓縮合理工期，或是不顧材料市場(chǎng)價(jià)格的起伏，或是無(wú)視工程施工總計(jì)劃安排而盲目作出決定，從而造成了工程成本的大幅度增加。設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量不高，設(shè)計(jì)變更難以控制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一部分設(shè)計(jì)人員只重視產(chǎn)品的用材、做法和效果，而很少關(guān)心成本的多少。從設(shè)計(jì)本身的角度考慮，這是無(wú)可厚非的，但是作為一個(gè)以贏利為目的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在設(shè)計(jì)階段就應(yīng)該綜合考慮到工程的效果和造價(jià)問(wèn)題，但這一點(diǎn)往往被疏忽。臺(tái)園項(xiàng)目工期管理根據(jù)公司宏觀計(jì)劃表和工程任務(wù)書(shū)進(jìn)行管理，板房開(kāi)放工期基本控制在4個(gè)月，別墅工期為10個(gè)月，多層洋房工期為12個(gè)月，由于標(biāo)段分配大，對(duì)于一些施工單位進(jìn)行組織施工時(shí)，由于周轉(zhuǎn)材太大，工期非常緊張，幾個(gè)外包單位都中途退場(chǎng)。另外，由于圖紙?jiān)O(shè)計(jì)為集團(tuán)下屬某設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，套圖復(fù)制圖較多，變更量很大，成本控制意思差。
3.2 簽訂的工程合同有漏洞和工程簽證審核不嚴(yán)
利用合同中的漏洞鉆空子、找借口提出索賠，這是個(gè)別承包商的慣用手法。個(gè)別合約管理人員對(duì)工程簽證的緣由、簽證范圍、核價(jià)依據(jù)等均未作仔細(xì)審核、聽(tīng)之任之。臺(tái)園項(xiàng)目外包合同較為籠統(tǒng)，沒(méi)有根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際狀況編制專(zhuān)用條款，而是根據(jù)合同標(biāo)準(zhǔn)文本進(jìn)行簽訂，現(xiàn)場(chǎng)很多問(wèn)題特別是由于變更太多等原因?qū)е铝舜罅亢炞C。
3.3 成本核算體制、成本管理的方法落后
房地產(chǎn)企業(yè)管理不到位，工程干完后成本才被反映出來(lái)。這種成本管理方法不能及時(shí)收集、傳遞、處理、儲(chǔ)存生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)的大量數(shù)據(jù)信息，對(duì)成本信息做到正確的選擇與使用，不能及時(shí)準(zhǔn)確的發(fā)現(xiàn)成本管理中所存在的根本問(wèn)題及原因。難以對(duì)癥下藥。臺(tái)園項(xiàng)目一期二期兩家建設(shè)外包單位至今結(jié)算未完成，導(dǎo)致成本管理不能及時(shí)反映出來(lái)。
3.4 成本管理的內(nèi)容不全面
一些企業(yè)對(duì)成本管理內(nèi)容的認(rèn)識(shí)仍然局限于傳統(tǒng)觀念之中。認(rèn)為成本管理就是管施工過(guò)程中的制造成本費(fèi)用核算。缺乏對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)全過(guò)程的成本管理，預(yù)算管理和成本管理脫節(jié)，管理費(fèi)用居高不下，造成非制造成本失控，成本直線上升。臺(tái)園項(xiàng)目外包簽訂合同時(shí)實(shí)行最低價(jià)中標(biāo)，現(xiàn)場(chǎng)施工過(guò)程中嚴(yán)格按合同比例支付工程款。但在設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售、屋村和各項(xiàng)管理費(fèi)上未能出臺(tái)相關(guān)的制度和有效的成本管理措施。
3.5 成本管理意識(shí)淡薄
企業(yè)成本管理普遍存在著：重事后輕事前；重靜態(tài)輕動(dòng)態(tài)；重短期輕長(zhǎng)遠(yuǎn)；重?cái)?shù)量輕質(zhì)量；重局部輕全局；重具體輕宏觀；重現(xiàn)象輕本質(zhì)；重內(nèi)部輕外部；重戰(zhàn)術(shù)輕戰(zhàn)略的弊病。習(xí)慣于按傳統(tǒng)思想觀念想問(wèn)題、辦事情，靠完成產(chǎn)值，擴(kuò)大投資，提高售價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)盈利。臺(tái)園項(xiàng)目每年根據(jù)公司要求確定銷(xiāo)售收入指標(biāo)多少，但很少分析實(shí)際銷(xiāo)售利潤(rùn)多少（因?yàn)榻ㄔ斐杀緸轭A(yù)估,利潤(rùn)也是預(yù)估）。片面追求銷(xiāo)售收入，進(jìn)行大面積開(kāi)工建造，而忽視了由于建造花費(fèi)的大量建造成本。
4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加強(qiáng)成本管理的改進(jìn)措施
4.1 樹(shù)立新的成本管理理念
建立一支專(zhuān)業(yè)化水平高的內(nèi)部預(yù)算隊(duì)伍，必須在施工前期編制完成內(nèi)部預(yù)算，建立預(yù)測(cè)模型。選擇成本預(yù)測(cè)方法，進(jìn)行成本預(yù)測(cè)，制定目標(biāo)成本。通過(guò)成本預(yù)測(cè)可以使項(xiàng)目部在工程項(xiàng)目未施工之前，就已在項(xiàng)目利潤(rùn)的高低上有初步的了解，選擇成本低、效益好的最佳成本方案，并能夠在施工過(guò)程中，針對(duì)薄弱環(huán)節(jié)加強(qiáng)成本控制，克服盲目性，提高預(yù)見(jiàn)性。集團(tuán)公司下屬某公司和公司造價(jià)管理部應(yīng)該加強(qiáng)人員進(jìn)行預(yù)結(jié)算工作，保證每個(gè)苑區(qū)完工后能夠及時(shí)出結(jié)算，做出成本核算。
4.2 建立責(zé)任成本中心
房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在成本管理責(zé)任不明確的現(xiàn)象，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人認(rèn)為成本管理是財(cái)務(wù)部門(mén)的事情，而實(shí)際上財(cái)務(wù)部的人員對(duì)施工技術(shù)不是非常精通，根本無(wú)法控制成本。建立責(zé)、權(quán)、利相統(tǒng)一并承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任的責(zé)任成本中心是控制成本的有效措施。
建立項(xiàng)目成本預(yù)測(cè)評(píng)估制度，科學(xué)合理地確定各項(xiàng)目標(biāo)成本指標(biāo)是現(xiàn)代企業(yè)成本管理的特征。建立縱向到底、橫向到位的目標(biāo)成本管理體系，在制定目標(biāo)成本時(shí)，要根據(jù)市場(chǎng)和企業(yè)實(shí)際，通過(guò)成本預(yù)測(cè)，考慮企業(yè)的經(jīng)營(yíng)條件，擬定企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)成本，力求符合實(shí)際，貼近實(shí)際，具有可控性。按照獎(jiǎng)罰對(duì)等的原則，實(shí)施重獎(jiǎng)重罰，真正形成全員、全方位、全過(guò)程的立體式動(dòng)態(tài)成本管理，不斷提高成本效益，實(shí)現(xiàn)資本的保值增值。成全員、全方位、全過(guò)程的立體式動(dòng)態(tài)成本管理，不斷提高成本效益，實(shí)現(xiàn)資本的保值增值。
4.3 加強(qiáng)成本管理的過(guò)程控制
房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，墊付資金量大，資金回籠速度相對(duì)于一般性生產(chǎn)企業(yè)也慢得多，因此資金控制是成本控制的重要一環(huán)。資金控制一方面要求公司經(jīng)營(yíng)流程的合理化，另一方面，控制開(kāi)發(fā)周期也至關(guān)重要。建立一支專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平高，人員穩(wěn)定，技術(shù)工種齊全的勞務(wù)隊(duì)伍，必要時(shí)也可采取公開(kāi)招標(biāo)等形式選拔合格的施工隊(duì)伍，可以提供工作效率，縮短工期，降低人工費(fèi)的支出。項(xiàng)目部應(yīng)緊密結(jié)合工程的特點(diǎn)，制定出合理可行的控制依據(jù)，建立起具有約束和激勵(lì)雙重作用的內(nèi)部控制制度。
5 結(jié)語(yǔ)
實(shí)踐證明，加強(qiáng)工程項(xiàng)目成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益的必由之路，項(xiàng)目成本管理是一項(xiàng)整體的、全員的、全過(guò)程的動(dòng)態(tài)管理活動(dòng)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)反映項(xiàng)目成本的動(dòng)向，以便采取切實(shí)可行的措施，確保工程項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)、低耗，促使工程項(xiàng)目成本不斷降低，進(jìn)而提高企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)效益，推動(dòng)整個(gè)企業(yè)成本管理水平的提高。
摘 要：闡述了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本管理與控制,同時(shí)提出建立一套完善的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理制度,對(duì)保證項(xiàng)目建設(shè)按流程進(jìn)行,將工程成本控制在預(yù)期的范圍內(nèi)。
關(guān)鍵詞：成本控制 規(guī)劃設(shè)計(jì) 工程管理
一、概述
當(dāng)前,許多房地產(chǎn)只重視建筑產(chǎn)品的成本控制而不考慮市場(chǎng)需要以及建筑產(chǎn)品的投入產(chǎn)出比。另外,許多房地產(chǎn)企業(yè)的事前成本管理薄弱,成本預(yù)測(cè)、成本決策缺乏規(guī)范性、制度性,成本計(jì)劃缺乏科學(xué)性、嚴(yán)肅性,成本管理存在一定的盲目性。同時(shí)許多房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理缺乏現(xiàn)代化的管理手段,成本信息不能反映企業(yè)成本的真實(shí)情況:由于成本核算不規(guī)范造成成本信息嚴(yán)重扭曲,成本信息傳遞渠道不暢造成成本信息丟失,從而導(dǎo)致成本管理偏離了方向。
二、制定項(xiàng)目成本和期間費(fèi)用計(jì)劃
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本管理為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本和期間費(fèi)用兩部分,成本計(jì)劃應(yīng)分為項(xiàng)目成本計(jì)劃和期間費(fèi)用計(jì)劃。
(1)制定項(xiàng)目成本計(jì)劃。成本計(jì)劃通常經(jīng)過(guò)確定總成本目標(biāo)、成本逐層分解、成本估算,再由下而上對(duì)成本進(jìn)行逐層匯集以及成本計(jì)劃對(duì)比分析與處理等過(guò)程。①通過(guò)項(xiàng)目的可行性研究和分析論證確定項(xiàng)目的總投資目標(biāo),項(xiàng)目批準(zhǔn)立項(xiàng)后,該項(xiàng)目總投資目標(biāo)可確定為項(xiàng)目總成本計(jì)劃目標(biāo),這種計(jì)劃總成本對(duì)以后每一步設(shè)計(jì)與計(jì)劃起著總控制作用。②逐層分解總成本計(jì)劃目標(biāo)。通常按項(xiàng)目結(jié)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目總成本計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行分解,將總成本拆分到各個(gè)成本對(duì)象,作為項(xiàng)目單元設(shè)計(jì)的依據(jù)或限制,對(duì)項(xiàng)目單元的功能、質(zhì)量等起著決定性的作用。在項(xiàng)目總成本分解過(guò)程中,應(yīng)注意各成本限額之間的平衡,以保證項(xiàng)目成本在項(xiàng)目?jī)?nèi)的合理配置。這種合理配置是項(xiàng)目系統(tǒng)協(xié)調(diào)與均衡的保證,是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目總體功能目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)和工期目標(biāo)之間均衡的保證。③成本估算。隨著項(xiàng)目的深入、技術(shù)方案和實(shí)施方案的細(xì)化,可以按結(jié)構(gòu)圖對(duì)各個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行成本估算,并以此估計(jì)值和限額值相比,結(jié)合具體情況對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)化組合。④調(diào)整成本計(jì)劃。通常按結(jié)構(gòu)圖由下而上對(duì)成本估算進(jìn)行逐層匯總,并與原成本計(jì)劃目標(biāo)對(duì)比,衡量每一層單元計(jì)劃的符合程度,以此決定對(duì)設(shè)計(jì)與計(jì)劃的修改與補(bǔ)充,形成由下而上的反饋與調(diào)整過(guò)程。
(2)項(xiàng)目前期策劃的估算。在這一階段計(jì)劃成本的估算方法:①歷史數(shù)據(jù)法是采用特定部門(mén)(學(xué)會(huì)、政府機(jī)關(guān))公布的有代表性的項(xiàng)目成本資料進(jìn)行同類(lèi)項(xiàng)目的成本估算;②定額資料法是按相應(yīng)設(shè)計(jì)方案的圖紙計(jì)算工作量,套用相應(yīng)定額單價(jià),結(jié)合規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定的計(jì)劃利潤(rùn),計(jì)算各種費(fèi)用;③合同價(jià)法是開(kāi)發(fā)商在分析許多投標(biāo)書(shū)的基礎(chǔ)上,選擇報(bào)價(jià)合理的投標(biāo)人中標(biāo),雙方有可能再度商討(標(biāo)后談判),修改雙方價(jià)格后形成統(tǒng)一的項(xiàng)目成本,作為合同價(jià)格在雙方簽訂的合同文件中加以確認(rèn),并作為項(xiàng)目結(jié)算的依據(jù);④詢(xún)價(jià)法是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的主要工程進(jìn)行詢(xún)價(jià),或由承包商或供應(yīng)商對(duì)項(xiàng)目提出報(bào)價(jià),然后在此基礎(chǔ)上進(jìn)行綜合調(diào)整而估算的項(xiàng)目成本,并以此作為成本計(jì)劃的依據(jù)。
(3)確定項(xiàng)目的目標(biāo)成本和責(zé)任成本。經(jīng)過(guò)不斷調(diào)整的成本計(jì)劃,在不同階段均可作為確定項(xiàng)目目標(biāo)成本的依據(jù)。可在此基礎(chǔ)上經(jīng)過(guò)適當(dāng)調(diào)整,確定目標(biāo)成本。或者將這種成本計(jì)劃作為目標(biāo)成本,成為成本控制的依據(jù)。
(4)制定期間費(fèi)用計(jì)劃。在制定期間費(fèi)用計(jì)劃時(shí)要注意以下3點(diǎn):①期間費(fèi)用計(jì)劃與可行性研究中估算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本有重復(fù)的地方,但這并不矛盾。②期間費(fèi)用計(jì)劃要與開(kāi)發(fā)企業(yè)的規(guī)模、項(xiàng)目銷(xiāo)售完成的進(jìn)度相結(jié)合。③要按企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)際情況,確定恰當(dāng)?shù)臓I(yíng)業(yè)費(fèi)用計(jì)劃和管理費(fèi)用計(jì)劃項(xiàng)目,并將確定的營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用總額在各項(xiàng)目?jī)?nèi)進(jìn)行有效的分解,以提供各項(xiàng)管理活動(dòng)詳盡的費(fèi)用控制目標(biāo)。
三、對(duì)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目實(shí)行全過(guò)程成本控制
對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的每個(gè)階段都實(shí)行成本控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制是開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的有效控制,是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的重要組成部分,是成本管理活動(dòng)的核心。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制主要有以下幾個(gè)階段:(1)項(xiàng)目策劃和投資決策階段。在該階段開(kāi)發(fā)商必須對(duì)可能發(fā)生的成本進(jìn)行總體控制。此階段應(yīng)著重做好三方面的工作：搭建好有各類(lèi)人員參加的策劃班子,完成投資決策階段的技術(shù)性工作;編制投資估算形成初步的成本計(jì)劃,并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行項(xiàng)目成本分析;在成本分析的基礎(chǔ)上,進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析。(2)設(shè)計(jì)階段的成本控制。設(shè)計(jì)階段的成本控制是項(xiàng)目建設(shè)中成本管理的重點(diǎn),其對(duì)工程造價(jià)的影響在75％以上,一般采用限額設(shè)計(jì)方式保證有效的成本管理,并要著重關(guān)注兩個(gè)問(wèn)題：要以項(xiàng)目可行性研究和策劃階段確定的計(jì)劃成本或目標(biāo)成本作為初步設(shè)計(jì)控制的依據(jù);初步設(shè)計(jì)要重視方案的選擇,按投資估算進(jìn)一步落實(shí)成本,將施工預(yù)算嚴(yán)格控制在批準(zhǔn)的范圍內(nèi),并加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更的管理工作。(3)動(dòng)遷階段的成本控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)如涉及動(dòng)遷工作,一方面,應(yīng)聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估咨詢(xún)機(jī)構(gòu)按政策進(jìn)行評(píng)估,確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和額度,以利于動(dòng)遷職能部門(mén)、動(dòng)遷公司和評(píng)估機(jī)構(gòu)三方的相互制約,另一方面,要強(qiáng)化動(dòng)遷收尾的管理和控制。(4)招投標(biāo)與合同洽商階段的成本控制。這個(gè)階段的工作質(zhì)量將直接影響項(xiàng)目的成本管理和結(jié)算。(5)施工階段的成本控制。主要包括:編制或修訂成本計(jì)劃、編制工作流程、落實(shí)管理人員的職能和任務(wù);熟悉設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)要求,將工程費(fèi)用變化大的部分和環(huán)節(jié)作為重點(diǎn)成本控制對(duì)象;詳細(xì)進(jìn)行工程計(jì)算,復(fù)核工程付款賬單,嚴(yán)格經(jīng)費(fèi)簽證;注重合同的修改和補(bǔ)充工作。(6)結(jié)算階段的成本控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)算工作的突出特點(diǎn)是大量性、集中性、復(fù)雜性。為避免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生主觀上的錯(cuò)誤和漏洞及客觀上的疏忽應(yīng)建立結(jié)算原則會(huì)議確認(rèn)制、二次復(fù)核制、審計(jì)和獎(jiǎng)懲機(jī)制。
當(dāng)前房地產(chǎn)正處于降溫階段,房地產(chǎn)商在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中一定要掌握好各階段的成本管理與控制的方法,對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)應(yīng)做好周密的預(yù)測(cè),采取相應(yīng)的對(duì)策,避免盲目投資。對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)要進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查,了解需求情況,根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì),做到有的放矢。
【摘 要】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。就其用途來(lái)說(shuō),可分為四大部分:一是建安成本，二是土地成本，三是配套設(shè)施費(fèi)，四是規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。在競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何控制建設(shè)工程的總造價(jià)，提高企業(yè)的投資效益，是當(dāng)前的一個(gè)重要課題。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；成本；管理；控制
1 前言
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制，是企業(yè)必須高度重視的問(wèn)題,在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中占據(jù)重要位置的因素包括:土地成本、報(bào)建費(fèi)用、工程建設(shè)費(fèi)、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用和各種稅費(fèi)。許多房地產(chǎn)企業(yè)的事前成本管理薄弱，成本預(yù)測(cè)、成本決策缺乏規(guī)范性、制度性，成本計(jì)劃缺乏科學(xué)性、嚴(yán)肅性，成本管理存在一定的盲目性。同時(shí)許多房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理缺乏現(xiàn)代化的管理手段，成本信息不能反映企業(yè)成本的真實(shí)情況：由于成本核算不規(guī)范造成成本信息嚴(yán)重扭曲，成本信息傳遞渠道不暢造成成本信息丟失，從而導(dǎo)致成本管理偏離了方向。
2 制定項(xiàng)目成本和期間費(fèi)用計(jì)劃
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本管理為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本和期間費(fèi)用兩部分，成本計(jì)劃應(yīng)分為項(xiàng)目成本計(jì)劃和期間費(fèi)用計(jì)劃。
2.1 制定項(xiàng)目成本計(jì)劃。成本計(jì)劃通常經(jīng)過(guò)確定總成本目標(biāo)、成本逐層分解、成本估算，再由下而上對(duì)成本進(jìn)行逐層匯集以及成本計(jì)劃對(duì)比分析與處理等過(guò)程。
2.1.1 通過(guò)項(xiàng)目的可行性研究和分析論證確定項(xiàng)目的總投資目標(biāo)，項(xiàng)目批準(zhǔn)立項(xiàng)后，該項(xiàng)目總投資目標(biāo)可確定為項(xiàng)目總成本計(jì)劃目標(biāo)，這種計(jì)劃總成本對(duì)以后每一步設(shè)計(jì)與計(jì)劃起著總控制作用。
2.1.2 逐層分解總成本計(jì)劃目標(biāo)。通常按項(xiàng)目結(jié)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目總成本計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行分解，將總成本拆分到各個(gè)成本對(duì)象，作為項(xiàng)目單元設(shè)計(jì)的依據(jù)或限制，對(duì)項(xiàng)目單元的功能、質(zhì)量等起著決定性的作用。在項(xiàng)目總成本分解過(guò)程中，應(yīng)注意各成本限額之間的平衡，以保證項(xiàng)目成本在項(xiàng)目?jī)?nèi)的合理配置。這種合理配置是項(xiàng)目系統(tǒng)協(xié)調(diào)與均衡的保證，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目總體功能目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)和工期目標(biāo)之間均衡的保證。
2.1.3 成本估算。隨著項(xiàng)目的深入、技術(shù)方案和實(shí)施方案的細(xì)化，可以按結(jié)構(gòu)圖對(duì)各個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行成本估算，并以此估計(jì)值和限額值相比，結(jié)合具體情況對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)化組合。
2.1.4 調(diào)整成本計(jì)劃。通常按結(jié)構(gòu)圖由下而上對(duì)成本估算進(jìn)行逐層匯總，并與原成本計(jì)劃目標(biāo)對(duì)比，衡量每一層單元計(jì)劃的符合程度，以此決定對(duì)設(shè)計(jì)與計(jì)劃的修改與補(bǔ)充，形成由下而上的反饋與調(diào)整過(guò)程。
2.2 項(xiàng)目前期策劃的估算。在這一階段計(jì)劃成本的估算方法：
2.2.1 歷史數(shù)據(jù)法是采用特定部門(mén)（學(xué)會(huì)、政府機(jī)關(guān)）公布的有代表性的項(xiàng)目成本資料進(jìn)行同類(lèi)項(xiàng)目的成本估算；
2.2.2 定額資料法是按相應(yīng)設(shè)計(jì)方案的圖紙計(jì)算工作量，套用相應(yīng)定額單價(jià)，結(jié)合規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定的計(jì)劃利潤(rùn)，計(jì)算各種費(fèi)用；
2.2.3 合同價(jià)法是開(kāi)發(fā)商在分析許多投標(biāo)書(shū)的基礎(chǔ)上，選擇報(bào)價(jià)合理的投標(biāo)人中標(biāo)，雙方有可能再度商討（標(biāo)后談判），修改雙方價(jià)格后形成統(tǒng)一的項(xiàng)目成本，作為合同價(jià)格在雙方簽訂的合同文件中加以確認(rèn)，并作為項(xiàng)目結(jié)算的依據(jù)；
2.2.4 詢(xún)價(jià)法是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的主要工程進(jìn)行詢(xún)價(jià)，或由承包商或供應(yīng)商對(duì)項(xiàng)目提出報(bào)價(jià)，然后在此基礎(chǔ)上進(jìn)行綜合調(diào)整而估算的項(xiàng)目成本，并以此作為成本計(jì)劃的依據(jù)。
2.3 確定項(xiàng)目的目標(biāo)成本和責(zé)任成本。經(jīng)過(guò)不斷調(diào)整的成本計(jì)劃，在不同階段均可作為確定項(xiàng)目目標(biāo)成本的依據(jù)。可在此基礎(chǔ)上經(jīng)過(guò)適當(dāng)調(diào)整，確定目標(biāo)成本。或者將這種成本計(jì)劃作為目標(biāo)成本，成為成本控制的依據(jù)。
2.4 制定期間費(fèi)用計(jì)劃。在制定期間費(fèi)用計(jì)劃時(shí)要注意以下3點(diǎn)：
2.4.1 期間費(fèi)用計(jì)劃與可行性研究中估算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本有重復(fù)的地方，但這并不矛盾。
2.4.2 期間費(fèi)用計(jì)劃要與開(kāi)發(fā)企業(yè)的規(guī)模、項(xiàng)目銷(xiāo)售完成的進(jìn)度相結(jié)合。
2.4.3 要按企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)際情況，確定恰當(dāng)?shù)臓I(yíng)業(yè)費(fèi)用計(jì)劃和管理費(fèi)用計(jì)劃項(xiàng)目，并將確定的營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用總額在各項(xiàng)目?jī)?nèi)進(jìn)行有效的分解，以提供各項(xiàng)管理活動(dòng)詳盡的費(fèi)用控制目標(biāo)。
3 對(duì)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目實(shí)行全過(guò)程成本控制
對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的每個(gè)階段都實(shí)行成本控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制是開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的有效控制，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的重要組成部分，是成本管理活動(dòng)的核心。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制主要有以下幾個(gè)階段：
3.1 項(xiàng)目策劃和投資決策階段。在該階段開(kāi)發(fā)商必須對(duì)可能發(fā)生的成本進(jìn)行總體控制。此階段應(yīng)著重做好三方面的工作：搭建好有各類(lèi)人員參加的策劃班子，完成投資決策階段的技術(shù)性工作；編制投資估算形成初步的成本計(jì)劃，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行項(xiàng)目成本分析；在成本分析的基礎(chǔ)上，進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析。
3.2 設(shè)計(jì)階段的成本控制。設(shè)計(jì)階段的成本控制是項(xiàng)目建設(shè)中成本管理的重點(diǎn)，其對(duì)工程造價(jià)的影響在75％以上，一般采用限額設(shè)計(jì)方式保證有效的成本管理，并要著重關(guān)注兩個(gè)問(wèn)題：要以項(xiàng)目可行性研究和策劃階段確定的計(jì)劃成本或目標(biāo)成本作為初步設(shè)計(jì)控制的依據(jù)；初步設(shè)計(jì)要重視方案的選擇，按投資估算進(jìn)一步落實(shí)成本，將施工預(yù)算嚴(yán)格控制在批準(zhǔn)的范圍內(nèi)，并加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更的管理工作。
3.3 動(dòng)遷階段的成本控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)如涉及動(dòng)遷工作，一方面，應(yīng)聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估咨詢(xún)機(jī)構(gòu)按政策進(jìn)行評(píng)估，確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和額度，以利于動(dòng)遷職能部門(mén)、動(dòng)遷公司和評(píng)估機(jī)構(gòu)三方的相互制約，另一方面，要強(qiáng)化動(dòng)遷收尾的管理和控制。
3.4 招投標(biāo)與合同洽商階段的成本控制。這個(gè)階段的工作質(zhì)量將直接影響項(xiàng)目的成本管理和結(jié)算。
3.5 施工階段的成本控制。主要包括：編制或修訂成本計(jì)劃、編制工作流程、落實(shí)管理人員的職能和任務(wù)；熟悉設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)要求，將工程費(fèi)用變化大的部分和環(huán)節(jié)作為重點(diǎn)成本控制對(duì)象；詳細(xì)進(jìn)行工程計(jì)算，復(fù)核工程付款賬單，嚴(yán)格經(jīng)費(fèi)簽證；注重合同的修改和補(bǔ)充工作。
3.6 結(jié)算階段的成本控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)算工作的突出特點(diǎn)是大量性、集中性、復(fù)雜性。為避免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生主觀上的錯(cuò)誤和漏洞及客觀上的疏忽應(yīng)建立結(jié)算原則會(huì)議確認(rèn)制、二次復(fù)核制、審計(jì)和獎(jiǎng)懲機(jī)制。
當(dāng)前房地產(chǎn)正處于降溫階段，房地產(chǎn)商在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中一定要掌握好各階段的成本管理與控制的方法，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)應(yīng)做好周密的預(yù)測(cè)，采取相應(yīng)的對(duì)策，避免盲目投資。對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)要進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，了解需求情況，根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，做到有的放矢。
一、開(kāi)發(fā)成本的基本認(rèn)識(shí)
㈠開(kāi)發(fā)成本的組成
土地成本主要包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、合作款項(xiàng)、大市政配套費(fèi)和土地稅費(fèi)，土地成本約占項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的25%至35%。前期工程費(fèi)用包括勘測(cè)費(fèi)、規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)建費(fèi)、三通一平的工程費(fèi)用、臨時(shí)設(shè)施建造費(fèi)及咨詢(xún)顧問(wèn)費(fèi)等，前期工程費(fèi)用約占項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的2%至4%。建筑安裝工程包括室內(nèi)土建安裝工程、設(shè)備供貨安裝、裝修工程等成本，建筑安裝工程約占項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的50%至60%。市政及環(huán)境工程主要包括供電、供水、供熱、小區(qū)園建及綠化、市政道路、排水與排污工程、小區(qū)弱電系統(tǒng)（智能化、通信、網(wǎng)絡(luò)、有線電視）、室外零星設(shè)施等成本，市政及環(huán)境工程約占項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的10%至15%。公共配套工程主要包括會(huì)所、小區(qū)配套學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院（若有）的設(shè)計(jì)和建筑安裝費(fèi)用及小區(qū)運(yùn)動(dòng)及游樂(lè)設(shè)施等成本，公共配套工程因不同項(xiàng)目（小區(qū)）配套內(nèi)容各異，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本占比沒(méi)有統(tǒng)計(jì)意義。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用主要包括監(jiān)理費(fèi)、質(zhì)監(jiān)費(fèi)、檢測(cè)費(fèi)（包括沉降觀測(cè)、樁基檢測(cè)、防雷檢測(cè)、室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)）等成本，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用約占項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的1%至2%。由此可見(jiàn)，工程成本（包括建筑安裝工程成本和市政及環(huán)境工程成本）在開(kāi)發(fā)成本的占比最大，對(duì)工程成本的管理和控制對(duì)開(kāi)發(fā)成本的影響最明顯，且與另外四個(gè)成本大項(xiàng)相比，工程成本的控制權(quán)更多在房地產(chǎn)企業(yè)手中。下文重點(diǎn)對(duì)工程成本的管理和控制進(jìn)行討論。
㈡成本管理涉及的三個(gè)成本
目標(biāo)成本：目標(biāo)成本是指企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)為保證目標(biāo)利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)，并作為合成中心全體職工奮斗目標(biāo)而設(shè)定的一種預(yù)計(jì)成本，它是成本預(yù)測(cè)與目標(biāo)管理方法相結(jié)合的產(chǎn)物。目標(biāo)成本根據(jù)結(jié)算數(shù)據(jù)、合同金額（包含非合同付款）、預(yù)算造價(jià)、基準(zhǔn)價(jià)及估算金額，結(jié)合市場(chǎng)價(jià)格情況及相關(guān)的政府文件規(guī)定進(jìn)行修編。
二、成本管理思路
成本管理的目的是為了增強(qiáng)企業(yè)自身成本控制力度，降低成本費(fèi)用，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。成本管理的基本原則是：以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向、保證質(zhì)量為前提，過(guò)程控制為環(huán)節(jié)、規(guī)范操作為手段，提高經(jīng)濟(jì)效益為目的。通過(guò)客觀、認(rèn)真地進(jìn)行項(xiàng)目成本費(fèi)用測(cè)算，編制項(xiàng)目成本費(fèi)用計(jì)劃，確定項(xiàng)目及每個(gè)單項(xiàng)工程的目標(biāo)成本，分解成本費(fèi)用控制指標(biāo)，落實(shí)降低成本技術(shù)組織措施。 嚴(yán)格執(zhí)行并不斷完善企業(yè)成本管理流程及權(quán)限，對(duì)可控成本、變動(dòng)成本和成本異常偏差實(shí)行有效監(jiān)控，保證將成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。
三、工程成本管理總流程
㈠事前成本策劃管理
事前成本策劃管理包括初始目標(biāo)成本管理階段和施工圖設(shè)計(jì)與施工圖預(yù)算管理階段的成本管理。新項(xiàng)目目標(biāo)成本在總規(guī)批復(fù)后編制，原則上以集團(tuán)年度基準(zhǔn)價(jià)為指導(dǎo)單價(jià)，結(jié)合同類(lèi)型、相似規(guī)模及特征的項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)，由成本部根據(jù)項(xiàng)目工程及設(shè)計(jì)部門(mén)提供的總規(guī)批復(fù)面積進(jìn)行編制，確定初始目標(biāo)成本。依據(jù)初始目標(biāo)成本，委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行單位工程施工圖限額設(shè)計(jì)，須滿足按施工圖編制的《設(shè)計(jì)概（預(yù)）算》的鋼筋、混凝土含量及單方指標(biāo)不得突破《限額設(shè)計(jì)指導(dǎo)價(jià)》的要求。 設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算人員應(yīng)會(huì)同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對(duì)施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進(jìn)行會(huì)審，提出明確的書(shū)面審查意見(jiàn)，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)。根據(jù)優(yōu)化后審批同意出圖的施工圖，編制并審批確認(rèn)施工圖預(yù)算。用施工圖預(yù)算替換基準(zhǔn)價(jià)完善目標(biāo)成本，并鎖定目標(biāo)成本，作為比對(duì)的標(biāo)桿。
施工圖預(yù)算與產(chǎn)品定位調(diào)整及補(bǔ)充立項(xiàng)對(duì)應(yīng)的預(yù)算之和構(gòu)成“事前目標(biāo)成本”。
㈡ 事中成本控制管理
事中成本控制管理包括：
1.合同預(yù)算管理階段
本階段重點(diǎn)工作是施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制，原則上 除壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目外，其他工程的施工或作業(yè)單位，不得指定。 主體施工單位的選擇，必須采取公開(kāi)或邀請(qǐng)招標(biāo)方式進(jìn)行， 應(yīng)組織設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、財(cái)務(wù)四大專(zhuān)業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行詳細(xì)、具體的策劃，擬訂標(biāo)書(shū)，開(kāi)展招標(biāo)活動(dòng)；對(duì)投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)力量、以往施工項(xiàng)目和施工管理水平等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察，提出書(shū)面考察意見(jiàn)；對(duì)投標(biāo)情況進(jìn)行評(píng)估，提出書(shū)面評(píng)估意見(jiàn)。 同等條件下，應(yīng)盡量選擇企業(yè)類(lèi)別或工程類(lèi)別高而取費(fèi)較低的單位。 壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價(jià)。 施工合同談判人員至少應(yīng)包括工程、預(yù)算兩方面的專(zhuān)業(yè)人員，合同條件必須符合招標(biāo)條件，合同條款及內(nèi)容概念應(yīng)清晰，不得因工程緊而不簽合同就開(kāi)工。 應(yīng)建立健全施工隊(duì)伍檔案，跟蹤評(píng)估其資信、技術(shù)力量。
2.合同預(yù)算外工程動(dòng)態(tài)成本管理階段
本階段成本管理主要是對(duì)原目標(biāo)成本執(zhí)行過(guò)程的成本控制和管理，對(duì)應(yīng)成本為“合同預(yù)算外工程動(dòng)態(tài)成本預(yù)算”，包括設(shè)計(jì)變更預(yù)算、工程簽證結(jié)算、合同外工作委托預(yù)算、價(jià)差調(diào)整預(yù)算、工程獎(jiǎng)罰預(yù)算及補(bǔ)充協(xié)議預(yù)算。
設(shè)計(jì)變更：設(shè)計(jì)變更發(fā)生后，由施工單位根據(jù)合同約定時(shí)間按期上報(bào)設(shè)計(jì)變更預(yù)算書(shū)，成本部進(jìn)行審核。預(yù)算審核完成后，作為中期產(chǎn)值付款的依據(jù)。設(shè)計(jì)變更在工程竣工結(jié)算辦理時(shí)一并辦理結(jié)算手續(xù)。
現(xiàn)場(chǎng)簽證：現(xiàn)場(chǎng)簽證區(qū)分工程、營(yíng)銷(xiāo)或開(kāi)發(fā)原因進(jìn)行歸類(lèi)，工程通知單根據(jù)單筆額度分權(quán)限進(jìn)行審批，然后交施工單位實(shí)施，完工后由施工單位、工程部及監(jiān)理現(xiàn)場(chǎng)在《工程量簽證單》中簽證確認(rèn)，經(jīng)成本部審核后的結(jié)果作為中期產(chǎn)值支付依據(jù)。
㈢事后成本核算管理
事后成本核算管理就是要做好工程結(jié)算管理，工程竣工結(jié)算應(yīng)具備，符合合同（協(xié)議）有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定，具備完整有效的質(zhì)量評(píng)定結(jié)果和符合規(guī)范要求的竣工驗(yàn)收資料，項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備，工程遺留問(wèn)題已處理完畢，施工單位結(jié)算書(shū)按要求編制，所附資料齊全的基本條件。工程結(jié)算要以設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證單原件為準(zhǔn)，成本部門(mén)應(yīng)詳細(xì)核對(duì)工程量，審定價(jià)格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算工程總造價(jià)，做到資料完整，有根有據(jù)，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。編制的結(jié)算書(shū)，應(yīng)當(dāng)有工費(fèi)、材料、設(shè)備和有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)算過(guò)程及詳細(xì)的編制說(shuō)明，扣減甲供材料款項(xiàng)。 成本部應(yīng)對(duì)主體工程成本進(jìn)行跟蹤分析管理，進(jìn)行“三算”對(duì)比，找出工程成本超、降的因素，并提出改進(jìn)措施和意見(jiàn)。 在成本部提供的結(jié)算資料基礎(chǔ)上，財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)當(dāng)結(jié)合預(yù)付備料款、代墊款項(xiàng)費(fèi)用等債權(quán)、債務(wù)，對(duì)照合同詳細(xì)審核并編制工程財(cái)務(wù)決算書(shū)。為完善事后管理，要求所有合同必須有結(jié)算，項(xiàng)目所有合同結(jié)算完畢，為項(xiàng)目的終結(jié)點(diǎn)，結(jié)算成本即為項(xiàng)目的最終決算。
㈣四個(gè)階段的成本分析
房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制過(guò)程中，通過(guò)對(duì)四個(gè)階段的成本對(duì)比，對(duì)房地產(chǎn)成本的結(jié)構(gòu)、差異及其原因、控制措施及其效果進(jìn)行分析， 以及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，做好下一步成本控制工作。分析的重點(diǎn)是： 計(jì)劃及其執(zhí)行情況；實(shí)際成本與預(yù)算成本、計(jì)劃成本對(duì)比差異及其原因；分析期內(nèi)控制措施、效果、存在問(wèn)題及改進(jìn)意見(jiàn)、對(duì)策；評(píng)價(jià)、結(jié)論與提示。
四、結(jié)束語(yǔ)
綜上所述，成本管理貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，只有企業(yè)全員都重視成本管理，企業(yè)不斷加強(qiáng)成本管理及完善成本管理制度，促進(jìn)成本管理的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化，和信息化，才能最大限度地降低各項(xiàng)成本費(fèi)用，提高企業(yè)的投資效益及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
【摘 要】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目劃分為：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及預(yù)備費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理不僅是財(cái)務(wù)概念，更是戰(zhàn)略概念，成本管理已經(jīng)從核算型、控制型模式轉(zhuǎn)為價(jià)值創(chuàng)造型的模式。成本核算和成本控制是基礎(chǔ)，價(jià)值創(chuàng)造是核心。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)成本；成本管理
成本管理是財(cái)務(wù)概念，更是戰(zhàn)略概念-----低成本優(yōu)勢(shì)與差異化結(jié)合戰(zhàn)略是企業(yè)保持競(jìng)爭(zhēng)力的有力保障。成本管理已經(jīng)從核算型、控制型模式轉(zhuǎn)為價(jià)值創(chuàng)造型的模式。成本核算和成本控制是基礎(chǔ)，價(jià)值創(chuàng)造是核心。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目劃分為：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及預(yù)備費(fèi)用，從土地取得前期到方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、項(xiàng)目施工、項(xiàng)目竣工決（結(jié)）算各階段，分別通過(guò)不同時(shí)點(diǎn)的成本控制表進(jìn)行成本動(dòng)態(tài)指導(dǎo)和控制。通過(guò)細(xì)分成本構(gòu)成，分解到具體的項(xiàng)目執(zhí)行部門(mén)，進(jìn)行目標(biāo)責(zé)任控制制度。
根據(jù)戰(zhàn)略規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)情況，對(duì)目標(biāo)地塊在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上進(jìn)行土地成本測(cè)算，并提交給相關(guān)決策部門(mén)進(jìn)行決策。土地成本測(cè)算包含技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表、投資估算表、投資利潤(rùn)表、土地競(jìng)價(jià)表、項(xiàng)目現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表。根據(jù)需要，規(guī)劃設(shè)計(jì)部需要提供三種以上的概念方案供測(cè)算參考，并根據(jù)測(cè)算需要提供規(guī)劃方面的技術(shù)支持。
土地取得后，根據(jù)土地取得相應(yīng)的價(jià)格，在相應(yīng)概念方案的基礎(chǔ)上，結(jié)合市場(chǎng)情況，進(jìn)行方案的深化，在方案確定時(shí)，應(yīng)有工程、經(jīng)濟(jì)人員的參與并征求相關(guān)經(jīng)濟(jì)專(zhuān)業(yè)人員的認(rèn)可，保證方案在滿足公司戰(zhàn)略、市場(chǎng)定位的前提下能達(dá)到經(jīng)濟(jì)最優(yōu)化。在方案確定后，成本控制部門(mén)根據(jù)方案情況對(duì)總投資估算進(jìn)行調(diào)整，并根據(jù)調(diào)整的估算下達(dá)初步設(shè)計(jì)限額設(shè)計(jì)指標(biāo)及其他配套指標(biāo)作為前期工程各項(xiàng)費(fèi)用的控制標(biāo)準(zhǔn)。
初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)階段，在確定的方案以及調(diào)整后的總投資估算表下，通過(guò)設(shè)計(jì)合同約定的方式強(qiáng)制要求設(shè)計(jì)單位進(jìn)行控制目標(biāo)范圍內(nèi)的限額設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)單位在接到限額設(shè)計(jì)指標(biāo)的基礎(chǔ)上，可以通過(guò)投資總額控制、工程量分解的方式進(jìn)行限額設(shè)計(jì)。在限額設(shè)計(jì)的期間，預(yù)算部要在結(jié)構(gòu)形式、建筑材料設(shè)備選用等重大節(jié)點(diǎn)上參與測(cè)算與控制，規(guī)劃設(shè)計(jì)部必須全程參與。在設(shè)計(jì)基本確定時(shí)，成本控制部門(mén)根據(jù)節(jié)點(diǎn)情況重新調(diào)整投資總體控制標(biāo)準(zhǔn)，為項(xiàng)目下一步進(jìn)展提供控制標(biāo)準(zhǔn)。
招投標(biāo)階段，設(shè)計(jì)招標(biāo)：公司在方案之前，進(jìn)行方案競(jìng)選和設(shè)計(jì)招標(biāo)，優(yōu)選出設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)方案，特殊情況下進(jìn)行的設(shè)計(jì)議標(biāo)應(yīng)經(jīng)過(guò)相關(guān)流程批準(zhǔn)；主體招標(biāo)：根據(jù)總投資控制目標(biāo)和預(yù)算標(biāo)底，在不低于三家施工單位參與情況下，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)選出資金雄厚、信譽(yù)良好、業(yè)績(jī)優(yōu)秀、管理到位、滿足項(xiàng)目特征的施工隊(duì)伍。總投資控制目標(biāo)、預(yù)算標(biāo)底作為合同價(jià)的最高限額，不得突破。在必須突破的情況下，必須經(jīng)過(guò)相關(guān)流程批準(zhǔn)。材料招標(biāo)：首先在設(shè)計(jì)階段確定甲方采購(gòu)材料、材料規(guī)格型號(hào)、采購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，在不低于三家材料供應(yīng)商的前提下，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)選出資金雄厚、質(zhì)量過(guò)硬、價(jià)格適中的材料供應(yīng)單位。總投資控制目標(biāo)中材料采購(gòu)總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)作為合同價(jià)的最高限額，不得突破。在必須突破的情況下，必須經(jīng)過(guò)相關(guān)流程批準(zhǔn)。在公司業(yè)務(wù)擴(kuò)大的基礎(chǔ)上建立集團(tuán)采購(gòu)模式，并建立關(guān)鍵材料、大宗材料的長(zhǎng)期合作伙伴和資料庫(kù)。配套工程招標(biāo)：該部分屬于政府控制內(nèi)容。首先應(yīng)同相關(guān)政府機(jī)構(gòu)建立良好的合作關(guān)系，能減免的費(fèi)用爭(zhēng)取最大幅度的減免，不能減免的考慮緩交，爭(zhēng)取同政府關(guān)聯(lián)施工單位簽訂合同，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。
項(xiàng)目施工階段，在項(xiàng)目施工前及時(shí)確定項(xiàng)目詳細(xì)成本控制表，作為項(xiàng)目控制標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格執(zhí)行，并制定相關(guān)責(zé)任控制部門(mén)；預(yù)算部作為工程類(lèi)成本總體監(jiān)控部門(mén)，隨時(shí)監(jiān)控工程成本的動(dòng)態(tài)發(fā)生情況，重大變動(dòng)情況隨時(shí)報(bào)告成本總控部門(mén)。項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本控制表作為項(xiàng)目成本的控制執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，必須得到嚴(yán)格重視，在執(zhí)行過(guò)程中不得隨意突破，所有成本控制流程必須嚴(yán)格執(zhí)行。
期間費(fèi)用控制，項(xiàng)目費(fèi)用占總投資的比例較大，因此必須重視期間費(fèi)用的控制，管理費(fèi)用應(yīng)該進(jìn)行單項(xiàng)目核算，項(xiàng)目管理費(fèi)用由財(cái)務(wù)編制項(xiàng)目管理費(fèi)用清單，進(jìn)行單項(xiàng)目單獨(dú)財(cái)務(wù)核算；財(cái)務(wù)費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目貸款額度、使用周期以及項(xiàng)目現(xiàn)金流的實(shí)際情況，進(jìn)行嚴(yán)格的費(fèi)用核算；營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目銷(xiāo)售推廣計(jì)劃、傭金比例、管理費(fèi)用等提出營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用清單，列入成本控制范圍，不得隨意突破；期間費(fèi)用的變動(dòng)超支必須經(jīng)過(guò)審批流程批準(zhǔn)后，才能列支到成本中。
項(xiàng)目后評(píng)估階段，項(xiàng)目完成后，由工程部門(mén)、預(yù)算部門(mén)進(jìn)行項(xiàng)目的竣工結(jié)算工作，財(cái)務(wù)部門(mén)進(jìn)行項(xiàng)目的竣工決算工作。由公司設(shè)計(jì)部、預(yù)算部、工程部、營(yíng)銷(xiāo)部、物業(yè)公司、審計(jì)部等相關(guān)部門(mén)參加進(jìn)行項(xiàng)目的全面后評(píng)估工作，總結(jié)項(xiàng)目運(yùn)作中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)；并由牽頭部門(mén)從目標(biāo)制定、目標(biāo)執(zhí)行、成本控制流程、部門(mén)協(xié)調(diào)以及項(xiàng)目利潤(rùn)總額的完成情況提交項(xiàng)目成本控制后評(píng)估報(bào)告。
控制機(jī)制，以月報(bào)的形式，對(duì)每月成本的發(fā)生、變動(dòng)情況及時(shí)上報(bào)相關(guān)部門(mén)，對(duì)特殊項(xiàng)目、重大成本變動(dòng)項(xiàng)目的情況，隨時(shí)上報(bào)決策部門(mén)。