時間：2022-04-28 21:04:39
導語：在房地產公司半年總結的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優秀范文，愿這些內容能夠啟發您的創作靈感，引領您探索更多的創作可能。
上半年，昊遠隆基按照全年工作思路，在區委、區政府的正確領導下，在區國資委的監督和支持下，堅持從經營實際出發、堅持黨的領導、堅持改革創新，各項工作取得了顯著成效，現將上半年主要工作總結匯報如下：
一、2019年上半年經濟指標完成情況
上半年完成收入 ？ 萬元，完成全年收入指標8.14億元的？%；上繳稅金？萬元，完成投資 萬元，累計融資？億元，其中新增？億元，續貸？萬元，累計還款？億元，融資凈流入？億元。
二、主要工作完成情況
（一）重點項目
1.長溝盛繡雅林嘉園項目
工程施工方面：主要是完成了二期工程園林維護、弱電消防工程驗收等掃尾零工程，完成了44#樓工程掃尾工作，確保不發生遺留問題；為三期、四期工程開工進行了全面準備工作，先期完成了施工道路修建、場地平整工作、三四期地勘、四期工程物探工作。
工程手續方面：重點完成項目新版規劃方案批復，三、四期園林規劃批復及醫療衛生用地園林規劃批復，于四月份取得了三四期工程規劃許可證，目前正在辦理施工許可證；目前正在辦理44#樓預售許可證。
比較突出的工作是：通過與規劃委的溝通，對規劃調整范圍和可能性進行了預判，施工圖基本在規劃可控范圍內，實現了報規與施工圖設計同步進行的目的，為項目開工節約了大量寶貴時間。
項目銷售方面：一是主要對2018年工作進行了總結分析，對2019年銷售市場進行分析預判，綜合考慮最終確定采用1+2+2的營銷組織管理模式，（公司自銷團隊+銷售團隊+渠道公司），完成了雙方合協議簽定,銷售工作在三月份全面展工。二是針對2019年營銷策略進行深度升級，制定出三盤聯動，全軍出擊的推廣執行方案。設計了長海先生卡通人物形象，從第三人物視角的觀點和生活方式達到了展現項目品質及內涵的目的；線上微信平臺、線下道旗展板多種廣告全面鋪開；對銷售案場、辦公區域進行了改造升級，組織了五一小長假、長溝國際長走節營銷推廣活動。
上半年，長溝項目完成新增認購？套，認購面積？平米，銷售均價？元；完成簽約？套，簽約面積？平米，合計實現回款？萬元。
2.黃果樹瀑韻天城項目：瀑韻天城項目，節后開局持續呈現出向好勢頭，意向租賃面積1.4萬平米，實際完成3108.92平米，2019年可增加收入92.47萬元。由貴州開發公司與以及黃果樹匯遠公司共同投資設立的隆匯置業公司也已完成注冊，取得營業執照，該合資公司的成立將為公司在黃果樹的后續發展及資源儲備奠定有利基礎。
為了迅速推升瀑韻天城項目商業價值，營造商業氛圍，為項目招商工作奠定基礎。今年，黃果樹啤酒節主會場定在項目內中心廣場舉辦，由黃果樹旅游區匯遠公司與貴州昊遠隆基公司為主辦單位，實行開放式、不售票，提高項目內客流量，以企業為運營主體，以項目品牌、特許經營等方式進行全市場化運作，具體規劃了網紅一條街、民俗一條街、長桌宴街、洋人街。黃果樹國際啤酒節將于7月26日開始、8月9日結束，為期15天。
3.海南北城邑景項目：海南項目，在1月份取得項目規劃設計條件后，經多輪規劃方案調整，正式版方案已報送至縣規劃委，但由于規劃委與國土局機構調整合并，目前尚未取得相應批復。
（二）經營性資產工作情況
上半年，針對公司在京商業資產進行了走訪調研，重點對長溝項目二期商業定位、工商手續辦理等方面做好了準備工作，在 月份已開始面向市場開始招商。初步確定了天鵲廣告公司啟用思路，對公司內部廣告資源進行了統計，聯系了2家意向性廣告制作單位。
上半年，完成經營性資產經營收入 萬元。
（三）物業公司工作情況
在完成組織架構及管理層人員調整后，各項工作有序開展，一是在工程管理上實行積分制管理，一切以工作量和服務水準為計評將真正做到獎勤罰懶，為物業管理星級服務奠定了基礎。二是加大力度提高業務能力。春節后由業務精英組建起50人的管家服務隊伍，通過進行管家式服務的集中培訓和專項培訓，不斷提高物業服務崗位的綜合素質和專業能力，不斷塑造注入積極向上的新文化、新理念。三是增值服務業務員不斷拓展。上半年，分別與區農委開展了農產品進社區推介活動，開展了新春家政入戶服務及桶裝水進社區服務，開始組建餐飲公司，開始啟動長溝項目便利超市，利用五一黃金周開展了教育專場推介活動。
上半年，物業公司完成業務收入 萬元。
（四）公司內部管理工作
一是為了規范董、監、高議事流程，形成規范、高效的決策流程，一季度完成了董事會、監事會、經理辦公會三項會議議事規則的制定。
二是OA二期實施方案已完成多個部門的意見征集及討論修改后定稿，現已具備實施條件。
三是安全維穩管理逐步進入常態化、精準化。全面貫徹落實春節、兩會期間、“一帶一路”、“五一”期間、“安全生產月”安全維穩文件精神，進行專項安全培訓、有限空間作業安全培訓兩次、消防防火培訓、防汛演練，組織昊遠隆基系統安全檢查 次，發現問題 項，完成整改 項，組織實施了國資委系統開展的“安全生產隱患大檢查”工作，落實了“安全生產月”活動方案，按要求落實了2019年“安康杯”活動。
三、當前面臨的問題及形勢
上半年雖然有行業淡季的客觀原因，但目前的數據仍有些偏低。分析其原因依然是思想覺悟慢、行動速度慢、執行力弱以及經營潛在風險識別意識低等常見問題。
主要存在以下風險：
1.政策風險：宏觀經濟調控及產業政策導向的變化對行業、產品的影響；
2.市場風險：開發產品在市場上的生存壽命，適銷是否對路，有無市場競爭力，主要體現在技術、質量、服務、銷售方式及渠道等；
3.現金風險：現金是企業的血液，從日常經營活動看，只有提供足夠的現金，企業才能正常運轉。沒有充足的現金，將給企業帶來嚴重后果，影響企業的盈利能力和償債能力。因而降低了企業在市場競爭中的信用等級，最終使企業資金周轉不靈，甚至資不抵債。固定資產投資過多，使企業的變現能力降低，導致資金沉淀。
4.法律風險：是因簽定合同不慎，陷入合同陷阱，造成企業嚴重經濟違約損失。
5.人力資源風險：包括招不到合格員工、培訓不足、流動率高、人才不足、崗位能力過剩等。
所以，在經營過程中，要牢固樹立風險意識，切實采取專項防范措施，結合降本增效等必要手段，最大限度地防止經營風險。
外部：從今年政府工作報告可以看出，未提及“房住不炒”，說明這一輪房地產的調控已經基本成功，“房住不炒”已經成為現實，既然已經實現了，那么說明現狀是符合政策預期的，維持這一現狀，要確保房屋的居住屬性，短期仍將堅持穩地價穩房價穩預期。由此可見，今年房地產市場利好因素不少，調控放松是趨勢。但我們要理性看待，在穩杠桿的階段，居民購房消費的能力釋放與2018年并不會發生太大的變化。針對于公司主要回款的長溝項目價格預期不要過高，在現階段本區多數項目均已誠意價格入市，這就說明現市場就是理性的，在現銷產品、預售產品及待開發產品的定價上要慎重，要堅持快去化，高周轉，保現金流的原則，使企業經營同樣趨于正常、平穩。
內部：內部形勢也非常之嚴峻。一年時間已過去二分之一，一是長溝項目原計劃一季度末二季度初實現開工，現已達到預警紅線，按目前現有進度預計造成長溝項目三期工程無法在年前完成主體結構封頂，對后續項目推廣、銷售回款、現金流保障會造成一定影響，最終將直接影響全年經營計劃完成率。二是海南項目進展緩慢。在新的供給模式下，在海南省堅持因地制宜的調控方式下，住房市場體系下的租賃房將成為今年海南主要的住房供應類別，應緊緊把握市場機遇，對自身產品的定位、設計、服務價值有更深的穿透性營銷策略及方式，否則容易形成貨值的積壓。
四、下一步重點工作
1.長溝項目
手續方面：要加速推進開工許可手續的辦理，北京公司、事業部各部門、總工辦、設計單位全面做好政府審批部門的溝通工作，對內做好工作交叉提高后期工作效率，對外要提高工作預判性、前瞻性，對要克服的障礙和關鍵環節，要提前謀劃解決方案，三期、四期工程及時開工、竣工是今明兩年最重要的工作，關乎大局、影響大局！
營銷管理方面：一是按全年營銷方案組織實施好各時間節點工作任務，全面出擊，打贏銷售旺季攻堅戰；二是加快培養自銷團隊的成長，要在今年形成不可或缺的戰斗力；三是做好日常銷控管理工作，與財務管理部做好工作交叉對接，不能出現重大紕漏。
2.貴州項目。基于貴州公司的戰略實現，工作難度系數較大，貴州公司要以全年指標為標耙，做好全面業務統籌。招商工作能否取得成效，關鍵看旅游旺季到來前的準備工作。項目宣傳、策劃舉措要在近期全面鋪開，在“啤酒節”、“國慶節”等節點前，是商戶集中入駐的黃金期，全年招商成果主要在于旺季前的蓄客準備工作，每個重大節點前都要實現有批量商戶入駐經營，要基本實現自給自足的經營目標。
3.海南項目。要汲取公司歷史經驗教訓，扎實做好各方面基礎性工作，加強內外部協調能力，提高業務預判能力，海南公司的每名員工心中要有項目全局，要有工作全局，做好銜接和交叉工作，穩步高效推進各項工作。
大家應對自己的工作進行階段性的總結，改正工作的不足之處，那么置業顧問月工作總結如何寫呢?下面是小編給大家帶來的2021置業顧問月工作總結最新版5篇，以供大家參考，我們共同閱讀吧!
置業顧問月工作總結最新版(一)_月即將過去，我來到興鑫房地產公司已經有一個多月的時間了。感謝興鑫房地產公司市場營銷部三位領導對我的關心和信任，感謝公司為我提供了學習和工作的平臺，讓我在學習和工作當中不斷地成長和進步。回顧過去的這兩個多月的時光，那是我從事房地產銷售非常重要的一個學習階段。
在這段時間當中，我學到了很多關于商品房銷售的很多專業知識和技巧，不斷的進步，提升自身的素質和技能。在此我向公司尊敬的領導以及親愛的同事們表示衷心的感謝!有你們的協助才能使我在工作中順利進行;也因有你們的幫助，我才能順利的完成銷售任務;真的是你們成就了我的銷售業績。下面我就將這兩個多月工作作一個簡單匯報：
一、通過20_年_月_日到20_年_月_日一周的專業知識的培訓，使我學到了關于房地產銷售的必備基礎知識。然后舉行了考試，通過考試進行優勝劣汰，擇優錄用!我很榮幸被公司錄用，并留下進行為期兩個月的試用。
二、在試用期間，我們很多時間要外出發資料和收集客戶信息，雖然很累很辛苦，但我一直盡職盡責地去做;并用心體會這種艱辛，在值班時以優質的服務接待客戶，為客戶推薦最適合他的房子;盡努力與客戶達成購房協議，一步一步地完成銷售任務。“功夫不負有心人”，通過我的不懈努力完成了(上月兩套，本月四套)銷售任務。
三、在試用期間，本人團結同事尊敬領導，遵守公司的各項規章制度，并隨時保持一顆積極樂觀的心態，充滿信心和激情地投入學習和工作。在兩位領導和老員工們的指導下，我學會了如何與客戶簽定購房合同、辦理按揭和交房等手續，現在基本上能獨立完成整個銷售流程的工作。到現在為止，我想我能勝任貴公司置業顧問的工作。
細節決定成敗，能力+知識+勤奮+心態=成功。對公司要有責任心，對社會要有愛心，對工作要有恒心，對同事要有熱心，對客戶要有耐心，對自己要有信心!力爭在興鑫房地產的銷售崗位上做的自己!以上就是我對這兩個多月的銷售年終工作做一個總結，請領導批評指正，希望我能迅速成長，明年能給公司作出更大的貢獻!
置業顧問月工作總結最新版(二)時近月末，不經意間_月轉眼就要過去了。默默地算來，從參加工作，來到陽光新城，來到現在的這個銷售部，加入我們這個有著家庭一般氛圍的團體到現在已經有半月多的時間了。半月的時間放在以往或許會顯得很漫長，但這半月對于我來說卻是那么的短暫，仿佛是在眨眼間變消逝而過。
六月初的我剛剛畢業，如假包換的一個毛頭小子，對于工作而言是懵懵懂懂的，不知道也不愿意去接觸它，所以我隱藏了自己，一直藏到大學畢業，藏到我無處可藏而必須去面對。社會很現實，我也很現實，我在尋找一個機會，一個能讓自己有所發展的機會。
我懷揣著一顆緊張的心開始了應聘和面試的過程。很幸運，我來到了陽光新城。認識了現在我身邊的這些和我一起工作的俊男靚女們。當時對于置業顧問我沒有任何實質上的認識，而房地產對于我來說只不過是中國這幾月經濟增長的重要指標之一，它占有很大的份額，同時也帶動了這幾月全國gdp總值像打了雞血一樣嗷嗷嗷地往上躥。在案場學習的半個月的時間是我收獲的一段時間之一。
領導和同事們的細心教導，那些毫不吝嗇的經驗之談讓我收獲頗豐，逐漸成長。讓我對于工作有了一個很美好的認識——原來，和你一起工作的那些人，不一定全部都是你的同事，卻很可能全部都成為你的朋友。相信我，是你們平時工作與生活中的點點滴滴讓我愛上了這份工作，愛上了我們的這個團隊。這對于第一次正式參加工作的我而言是十分幸運的一件事情。
從七月份開始我就在市區售樓部上班了，那里是我第一次與購房顧客面對面交流的場所。雖然工作很單一，
十月份，我在市區售樓部與案場之間來回運動了一個月，期間經歷了兩次原來同事的離去，再一次的提醒我，社會是現實的，每個人也都是現實的。每個人的生活目標與理想是不一樣的，但只要我用心去交換，不論在哪里大家都是朋友。
離別對于我而言是個比較禁忌的話題，因為不論是怎樣的離別總會讓我打心底里不自覺的有些難受，而我不是一個善于宣泄情感的人，所以總是憋著。大家都是朋友，現在是，將來也是。有同事離開就有新同事加入，這是一個快速發展的社會，能否融入集體全看一個人本身的能力，但更重要的，是你是否一顆想要被這個團體所接納的心。
十一月我正式上崗了，從開始到十二月底共接待了15組客戶，雖然自己感覺一直在努力但始終還是沒有成交。
很可能是我的回訪邀約做的不夠到位，可能是電話里的交談讓我總感覺不夠真實，沒法像面對面一樣讓自己去放得開。這是應該有所加強的，但畢竟沒有眼神的交流的溝通還是讓我有些難以適應，相信自己應該可以盡快的去克服這些，畢竟只是一味的著急去有成績不是長遠的一個選擇。
置業顧問月工作總結最新版(三)_月的各項工作基本告一段落了，在這里我只簡要的總結一下我在這一月中的工作情況。
我是_月5月有幸被_顧問錄用，在秦皇島進行培訓。于6月正式到陽光海岸就職，至今已有七個多月的時間。
時間的步伐帶走了這一月的忙碌、煩惱、郁悶、掙扎、沉淀在心底的那份執著令我依然堅守崗位。回首過去的一月，內心不禁感慨萬千。記得剛來的時候對于這個行業我什么都不是很明白，在沈總和同事的耐心幫助下，我很快了解并熟悉了公司性質及房地產知識。作為銷售部的一員，我深感自己的一言一行代表著公司形象。所以我我要不斷提高自身素質，高標準要求自己。在高素質的基礎上更要加強自己的專業知識和專業技巧。此外還要廣泛了解房地產市場的動態，走在市場的前沿。經過這段時間的磨練，我已成為一名合格的銷售人員，并且努力左做好自己的本質工作。
作為一個之前沒有從事過這個行業的新人，領導給我了一個很好的心態，讓我明白在其職謀其事，教會了我成單與否，都不必驕傲或自餒，重要的是從中吸取經驗;同事給我了很大的幫助，每次我有問題大家都不會笑話我，直言不諱的告訴我，因此我收到了很好的效果，很快成單的同時也得到了領導和大家的好評和贊賞，所以請允許我向大家鞠躬，說聲謝謝!
我并沒有為此不是成績的成績而滿足，我希望今后的工作邁上一個新高度再一個新臺階。主要從以下方面做起：
1.對不同客戶的分析，客戶區域來源分析、客戶咨詢問題總結等。
2.銷售技巧的加強，如何更好的做sp、如何現場逼定等。
3.國家對房地產的政策
現在項目基本正處于尾盤，正是考驗我的時候，也是需要一個好的心態的時候，我一定會堅持，從中學習更多的方法，吸取更多寶貴的經驗。
新的一月意味著新的起點新的機遇新的挑戰，我決心再接再厲，更上一層樓，一定努力打開一個工作新局面。
置業顧問月工作總結最新版(四)20_年初，可算是我工作上另一個轉折點，更是一個新的開始--加入中原發展，成為其中一員。不知不覺，入職已有半年了，在這半年里收獲的實在太多了，說也說不完，要多謝的不單只是一兩個人，更不是一句“多謝”就能簡單了事的。
之前在龍崗有做過三級市場，對龍崗和售樓這個行或多或少也有些了解。賣一手樓是我一向向往的工作，多謝我的經理給了我這個發展的好機會，踏入銷售這一行列中，認識一班好同事，學到的不再是書本那枯燥無味的知識。
記得我來時的運氣比較好，第二天本項目就開盤了，開盤對我這個新人來說是一件很迷茫的事，很多同事都在忙著收獲，當時我在想我要努力學習，考過就能夠接客戶了，由半知半解的我到此刻對銷售流程有必須的了解，學到了不少的東西，當然也少不了同事之間的幫忙。深入售樓工作之后才發現其實很多事情要做，要學的卻是無比的多，銷售知識永遠是個無底深淵，但正因如此，我樂此不疲，越來越喜歡這份工作。
前二個月，都是擔任見習置業顧問，一邊協助同事做好銷售工作，一邊學著自我接待客戶。在那里，同事都很好，很愿意去教我知識，也很放心讓我去做，去試。慢慢地，接待客戶、跟蹤客戶、簽定合同、售后工作、銀行相關規定各方面都開始有必須的認識。
雖然剛開始還有點不習慣，因為正是樓盤旺季，工作比較多，但心里不斷告訴自我，不斷想，付出多少，收獲多少，只是時間問題。即使往后不在這行業上工作，此刻學到的這些我相信以后絕對用得上。
4月份，正式升上為實習置業顧問。開始真真正正接待客戶，獨立一人將所有的工作完成。挑戰性很大，一向帶點自負的我也充滿信心。之后，不斷遇到過問題，但在同事跟經理的協助下，都能順利將工作完成。業績嘛!這半年來還算一般般，稱不上好，總銷售24套，轉介成交5套。總金額19491369.5萬元。對入行不久的來說還算是對自我有個馬馬虎虎的交代，也或者算是一種鼓勵吧。
其實，總的來說，太多的不足之處了，未能一一說明。但最顯然而見的，銷售技巧，自身的應變本事，國家政策各方面還有待加強。總之，要學得多得是，雖然自我還年輕，但心態還是要擺得正，主動點，進取點，去學，去做。記得剛入職，經理曾說過“多去問，多去做，不要怕虧，反正做了就沒錯的”!
下半年，也是新的開始。同樣的，對于未來，我充滿了期待，期望自我還能一如既往地用心去學，去做，甚至做得更好，更精。
置業顧問月工作總結最新版(五)自從進入房地產公司已經有_個年頭了，在這_年里，我進步了很多，不僅僅是在業務方面上的進步，還有很多現實中的問題。比如為人處世原則、處理緊急事件的能力，以及和同事客戶之間的關系。這些我都取得了很大的進步。我感覺自己在房地產公司工作真的是沒有選錯，自己進入了一個適合自己的行業和公司，我感覺十分的幸運。20_年_月已經走過，我就我在過去一月的工作做一下我的總結：
在繁忙的工作中不知不覺又迎來了新的一年，回顧這一年的工作歷程，作為企業的每一名員工，我們深深感到企業之蓬勃發展的熱氣，人之拼搏的精神。
是銷售部門的一名普通員工，剛到房產時，該同志對房地產方面的知識不是很精通，對于新環境、新事物比較陌生。在公司領導的幫助下，很快了解到公司的性質及其房地產市場。作為銷售部中的一員，該同志深深覺到自己身肩重任。作為企業的門面，企業的窗口，自己的一言一行也同時代表了一個企業的形象。所以更要提高自身的素質，高標準的要求自己。在高素質的基礎上更要加強自己的專業知識和專業技能。此外，還要廣泛了解整個房地產市場的動態，走在市場的前沿。經過這段時間的磨練，同志已成為一名合格的銷售人員，并且努力做好自己的本職工作。
房地產市場的起伏動蕩，公司于年與公司進行合資，共同完成銷售工作。在這段時間，同志積極配合公司的員工，以銷售為目的，在公司領導的指導下，完成經營價格的制定，在春節前策劃完成了廣告宣傳，為月份的銷售奠定了基礎。最后以個月完成合同額萬元的好成績而告終。經過這次企業的洗禮，同志從中得到了不少專業知識，使自己各方面都所有提高。
20_年下旬公司與公司合作，這又是公司的一次重大變革和質的飛躍。在此期間主要是針對房屋的銷售。經過之前銷售部對房屋執行內部認購等手段的鋪墊制造出火爆場面。在銷售部，同志擔任銷售內業及會計兩種職務。面對工作量的增加以及銷售工作的系統化和正規化，工作顯得繁重和其中。在開盤之際，該同志基本上每天都要加班加點完成工作。經過一個多月時間的熟悉和了解，同志立刻進入角色并且嫻熟的完成了自己的本職工作。由于房款數額巨大，在收款的過程中該同志做到謹慎認真，現已收取了上千萬的房款，每一筆帳目都相得益彰，無一差錯。此外在此銷售過程中每月的工作總結和每周例會，該同志不斷總結自己的工作經驗，及時找出弊端并及早改善。銷售部在短短的三個月的時間將二期房屋全部清盤，而且一期余房也一并售罄，這其中與同志和其他銷售部成員的努力是分不開的。
20_年這一年是有意義的、有價值的、有收獲的。公司在每一名員工的努力下，在新的一年中將會有新的突破，新的氣象，能夠在日益激烈的市場競爭中，占有一席之地。
工作總結是對工作的檢查與分析，也會為了以后工作不在出現相同的問題，避免錯誤的發生。那么關于房地產銷售員2021上半年工作總結內容要怎么寫好呢?以下是小編為大家準備了房地產銷售員2021上半年工作總結大全，歡迎參閱。
房地產銷售員2021上半年工作總結一在房地產行業工作也已經半年多了，在銷售方面還有待提高。雖然自己的水平有限，但還是想把自己的一些東西寫出來，即從中發現得到提高，也可以從中找到自己需要學習的地方，完善自己的銷售水平。
經歷了上次開盤，從前期的續水到后期的成功銷售，整個的銷售過程都開始熟悉了。在接待客戶當中，自己的銷售能力有所提高，慢慢的對于銷售這個概念有所認識。從自己那些已經購房的客戶中，在對他們進行銷售的過程里，我也體會到了許多銷售心得。在這里拿出來給大家看看，也許我還不是做的很好，但是希望拿出來跟大家分享一下。
第一、最基本的就是在接待當中，始終要保持熱情。
第二、做好客戶的登記，及進行回訪跟蹤。做好銷售的前期工作，有于后期的銷售工作，方便展開。
第三、經常性約客戶過來看看房，了解我們樓盤的動態。加強客戶的購買信心，做好溝通工作，并針對客戶的一些要求，為客戶做好幾種方案，便于客戶考慮及開盤的銷售，使客戶的選擇性大一些，避免在集中在同一個戶型。這樣也方便了自己的銷售。
第四、提高自己的業務水平，加強房地產相關知識及最新的動態。在面對客戶的時候就能游刃有余，樹立自己的專業性，同時也讓客戶更加的想信自己。從而促進銷售。
第五、多從客戶的角度想問題，這樣自己就可以針對性的進行化解，為客戶提供最適合他的房子，解決他的疑慮，讓客戶可以放心的購房。
第六、學會運用銷售技巧，營造一種購買的欲望及氛圍，適當的逼客戶盡快下定。
第七、無論做什么如果沒有一個良好的心態，那肯定是做不好的。在工作中我覺得態度決定一切，當個人的需要受挫時，態度最能反映出你的價值觀念。積極、樂觀者將此歸結為個人能力、經驗的不完善，他們樂意不斷向好的方向改進和發展，而消極、悲觀者則怪罪于機遇、環境的不公，總是抱怨、等待與放棄!什么樣的態度決定什么樣的生活.
第八、找出并認清自己的目標，不斷堅定自己勇往直前、堅持到底的信心，這個永遠是最重要的。龜兔賽跑的寓言，不斷地出現在現實生活當中，兔子傾向于機會導向，烏龜總是堅持核心競爭力。現實生活中，也像龜兔賽跑的結局一樣，不斷積累核心競爭力的人，最終會贏過追逐機會的人。人生有時候像爬山，當你年輕力壯的時候，總是像兔子一樣活蹦亂跳，一有機會就想跳槽、抄捷徑;一遇挫折就想放棄，想休息。人生是需要積累的，有經驗的人，像是烏龜一般，懂得勻速徐行的道理，我堅信只要方向正確，方法正確，一步一個腳印，每個腳步都結結實實地踏在前進的道路上，反而可以早點抵達終點。如果靠的是機會，運氣總有用盡的一天。
對工作保持長久的熱情和積極性，更需要有“不待揚鞭自奮蹄”的精神。所以這半年來我一直堅持做好自己能做好的事，一直做積累，一步一個腳印堅定的向著我的目標前行。
房地產銷售員2021上半年工作總結二回顧這半年的工作歷程，作為_企業的每一名員工，我們深深感到_企業之蓬勃發展的熱氣，_人之拼搏的精神。下面就是本人的工作總結：
我是銷售部門的一名普通員工，剛到房產時，該同志對房地產方面的知識不是很精通，對于新環境、新事物比較陌生。在公司領導的幫助下，我很快了解到公司的性質及其房地產市場。作為銷售部中的一員，該同志深深覺到自己身肩重任。
作為企業的門面，企業的窗口，自己的一言一行也同時代表了一個企業的形象。所以更要提高自身的素質，高標準的要求自己。在高素質的基礎上更要加強自己的專業知識和專業技能。此外，還要廣泛了解整個房地產市場的動態，走在市場的前沿。經過這段時間的磨練，我已成為一名合格的銷售人員，并且努力做好自己的本職工作。
房地產市場的起伏動蕩，公司于__年與__公司進行合資，共同完成銷售工作。在這段時間，我積極配合__公司的員工，以銷售為目的，在公司領導的指導下，完成經營價格的制定，在春節前策劃完成了廣告宣傳，為__月份的銷售奠定了基礎。最后以____個月完成合同額____萬元的好成績而告終。經過這次企業的洗禮，我從中得到了不少專業知識，使自己各方面都所有提高。
下旬公司與__公司合作，這又是公司的一次重大變革和質的飛躍。在此期間主要是針對房屋的銷售。經過之前銷售部對房屋執行內部認購等手段的鋪墊制造出火爆場面。在銷售部，我擔任銷售內業及會計兩種職務。面對工作量的增加以及銷售工作的系統化和正規化，工作顯得繁重和其中。在開盤之際，該同志基本上每天都要加班加點完成工作。經過一個多月時間的熟悉和了解，我立刻進入角色并且嫻熟的完成了自己的本職工作。
由于房款數額巨大，在收款的過程中該同志做到謹慎認真，現已收取了上千萬的房款，每一筆帳目都相得益彰，無一差錯。此外在此銷售過程中每月的工作總結和每周例會，該同志不斷總結自己的工作經驗，及時找出弊端并及早改善。銷售部在短短的三個月的時間將二期房屋全部清盤，而且一期余房也一并售罄，這其中與我和其他銷售部成員的努力是分不開的。
這半年是有意義的、有價值的、有收獲的。公司在每一名員工的努力下，在新的一年中將會有新的突破，新的氣象，能夠在日益激烈的市場競爭中，占有一席之地。
房地產銷售員2021上半年工作總結三在繁忙的工作中不知不覺又迎來了新的一年，回顧這一年的工作歷程，我慶幸自己找到了一份適合自己的工作，我學的是旅游管理但在酒店實習根本就沒有做過銷售，剛從三亞回來是一直在酒店尋找自己合適的崗位，但卻發現這管理模式和自己所學的一點都不一樣怎么樣都融入不到團隊里。
自從進入房地產公司已經有半年多了，我進步了很多，不僅僅是在業務方面上的進步，還有很多現實中的問題。比如為人處世原則、處理問題的能力，以及和同事客戶之間的關系。這些我都取得了很大的進步。我感覺自己在房地產公司工作真的是沒有選錯，自己進入了一個適合自己的行業和公司，我感覺十分的幸運。2016年已經走過，我在過去一年的工作做一下我的總結：
一.業務能力
1、進入一個行業，對行業的知識，熟悉操作流程和建立自己的客戶關系。
在實際工作中，我也學到了如何抓準客戶和跟蹤客戶，懂得不同客戶的不同需求 。
2、對市場的了解。
不僅是要對目標市場有所了解，也對競爭對手的了解。絕對不能坐井觀天，不知天下事。因為世界上唯一不變的就是“變化”，所以要根據市場的變化而做出相應的策略，這樣才能在激烈的競爭中制勝。應該不斷的學習，積累，了解行業動態，價格浮動。在了解了競爭對手的戶型以及價格信息，才能凸顯出自己樓盤的優勢。
3、處理好跟客戶的關系，和客戶建立好良好的關系。
因為同一個客戶，可能會接到很多戶型以及戶型的價格，如果關系不錯，客戶會主動將競爭對手的價格信息，以及戶型特點主動告訴。在這個過程中，我們就要要充分利用自己的樓盤優勢，特點，分析對方價格，并強調我們的優勢，進一步促成成交。
二.個人素質能力
1、誠實——做生意，最怕“奸商”，所以客戶都喜歡跟誠實的人做朋友，做生意。
售樓也是一樣在與人交流的過程中，要體現自己的誠意。在客戶交流的過程中，只有誠實，才能取得信任。
2、熱情——只要對自己的職業有熱情，才能全神貫注地把自己的精力投下去，房地產銷售更是如此，因為銷售是一個很長銷售的過程。
3、耐心——房地產銷售中一個新客戶的成交時間一般在一周或一個月甚至更長所以，不論是上門的客戶還是電話客戶，或是老客戶帶來的新客戶，零零總總的加起來也有不少來客量，但是成交的客戶卻不是很多，我們可能很多時間都是在做“無用功”。
但是一定要有耐心，有很多潛在的客戶，都是要在很長的時間里才轉變為真正的成交客戶，所以必須有耐心才會把業績做得更出色。只要有意向的客戶，就要厚著臉皮把他抓住不放，總有一天會有意想不到的收獲。對于成交的客戶，不用說肯定是重中之重，需要時不時的問候一下有沒有需要幫助的，維護好關系。
在這個漫長的過程中，在自己沒有成交而同事有成交的時候，一定要有耐心，暴風雨后便是彩虹。
4、自信心——這一點很重要，把他抓住不放，總有一天會有意想不到的收獲。
對于成交的客戶，不用說肯定是重中之重，需要時不時的問候一下有沒有需要幫助的，維護好關系。
5、勤快，團結互助。
一個人的力量在整個工作中顯得非常渺小，只有大家團結互助精心合作才能保證成交的順利完成。
6、認真細心，做事用心。
這樣才能避免自己犯錯誤，從內心深處清醒的認識到：任何人都可能犯錯誤，客戶也不是神，甚至在某些方面客戶可能還不如我們——才會更仔細地去工作，認真地去核對資料，及時發現和減少錯誤的發生。犯錯誤和返工是最大的誤工和浪費。
7、進一步規范自己的工作流程，在新的一年里避免一些低級性的錯誤出現，減少混亂，養成良好的工作習慣。
增強自己工作的計劃性，這樣可以避免遺忘該做的事情，減少丟三落四現象的出現。
我也深刻地認識到自己在工作中也還有很多不足之處，需要在2016年的工作中進一步的學習和改進。
世界沒有完美的事情，每個人都有其優缺點，一旦遇到工作比較多的時候，工作多的時候容易急噪，或者不會花時間去檢查，也很粗心。
以目前的行為狀況來看，我還不是一個合格的置業顧問，或者只是一個剛入門的置業顧問，本身談吐，口才還不行，表達能力不夠突出。主要沒有突破自身的缺點，臉皮還不夠厚，心理素質還不過關，每個人的經歷和知識水平都不相同，這決定了每個人在做事情的能力上也會存在差別，但很多時候，工作能否做好，起決定作用的并不是能力。在實際工作中，有相當大的一部份工作不是靠能力來完成就能做好的，而是靠對公司對部門對自己的一種強烈的責任心與很強的執行力來完成來做好的。
我想今后我一定會努力朝著以下幾個方面繼續努力，首先是抽空學習一些關于房地產銷售的專業知識。作為一名業務員，如果當客戶問一些有關產品的專業問題時，若一問三不知，那么很可能會失去這個客戶。因此為了抓住每個潛在的客戶，一定要對自己所銷售的樓盤很熟悉，要達到了如指掌才能很專業地回答客戶的問題。其次，之前經理也說過作為一名合格的售樓人員，如果真的想使自己有成就感的話那就要做出業績來，因此今后我也要朝著這個方向好好加油。
也很感謝李哥給了我這么好的一個自我展示的平臺，在這不到一年的時間里學到了太多太多，讓我不僅收獲了成功開闊了眼界，更多的是對自己有了全新的認識和自我的突破，也感謝同事和經理對我的鼓勵和指導。
房地產銷售員2021上半年工作總結四做為一個剛踏入房地產行業的新人，“房地產”這個詞對我來說十分的陌生。在此，我非常感謝領導給予的我這個平臺及給予的我幫助與支持。
房地產是一個充滿挑戰、機遇與壓力并存的空間。其要求有較強的責任意識、服務意識及較高的品德素質修養和職業道德情操。這三個月，我跟隨賈部長做的工作有：步行街防雷驗收報告;會展圖紙備案審核;會展防雷裝置設計審核證書;食品城備案前期準備工作;部門日常工作及領導交代各項臨時任務等;
就我自身而言，還有很多不足之處有待提高：
1.工作主動意識需進一步加強;
2.溝通及表達能力需不斷提高;
3.執行工作中細節關注不足之處有待提高;
4.專業提升及個人學習需有計劃及進行總結。
有人說“專業來自沉淀。不積跬步無以至千里。任何一個人的知識與能力的提升都是在項目服務過程中不斷積累、修正和完善的”。由于以前我未曾接觸過這一行業，故從基礎學起。雖然困難很多但學習的理念是相通的。所以除了自己要在短時間內惡補，還非常需要領導與同事的教導與督促。
團隊在于有效的溝通。只有有效的溝通才有理解，有理解才有更好的合作，然后才能建立高效的團隊、強大的公司，加強學習與政府組織部門的聯系與溝通方式，為今后的工作打下堅實的基礎是當務之急我要學習的任務之一。
學習永無止境。因國家法律、法規、標準在不斷完善與健全，認真學習房地產法律、法規知識也是必要任務。通過學法，懂法，用法，以提高個人業務能力并規范行為，提高前期工作辦事效率，自覺維護公司利益，一言一行以公司利益為重，得到領導的首肯和信任及使自己的人生的價值最大化。面對在金融風暴的這種新挑戰、新考驗、新形式，在機遇與挑戰并存的同時，我要求自己盡快適應并努力學習，實事求是、審時度勢，通過項目實踐結合自我學習，快速提升個人能力，擴寬知識面，提高個人口頭表達和書面表達能力，為正華奉獻我“微薄之力”。
正華是一個能讓員工價值有足夠展示空間的企業，我有幸成為寶馬中的一員，深感榮幸與光榮。
“業精于勤而荒于嬉”。在以后的工作中，我會積極吸取工作經驗，克服不足，愛崗敬業，端正工作態度，摸索實踐。通過多看、多學、多練來提升自己各項業務技能，做的更好。也希望我們這個集體在新一年中亮新彩。
房地產銷售員2021上半年工作總結五我是__銷售部門的一名普通員工，剛到房產公司時，對房地產方面的知識不是很精通，對于新環境、新事物比較陌生。在公司領導和各位同事的幫忙下，我很快了解到公司的性質及其房地產市場有關的一些資料。作為銷售部中的一員，深深感覺到自我身肩重任。作為企業的門面，企業的窗口，自我的一言一行也同時代表了一個企業的形象。所以更要提高自身的素質，高標準的要求自我。在高素質的基礎上更要加強自我的專業知識和專業技能。此外，還要廣泛了解整個房地產市場的動態，走在市場的前沿。經過這段時間的磨練，我已成為一名合格的銷售人員，并且一向努力做好自我的本職工作。
2021上半年，我用心配合本公司有關部分同事工作，以提高銷售率為目的，在公司領導的指導下，為__月份的銷售奠定了基礎。最后以__個月完成合同額__萬元的好成績而告終。經過這次企業的洗禮和實踐的檢驗，我從中學到了不少專業知識，也透過銷售認識了許多新朋友，使自我在待人接物、行為禮儀、突發事件等各方面都比以前有所提高。
經過之前銷售部對房屋執行內部認購等手段的鋪墊制造出了__火爆認購的場面。在銷售部，隨著新樓盤的對外銷售，應對工作量的增加以及對銷售工作的系統化和正規化的深入，工作顯得很繁重。從開盤至今，同事們基本上每一天都要加班加點完成工作。經過一個多月時間的熟悉和了解，我立刻進入主角并且嫻熟的完成了自我的本職工作。
此外在銷售過程中每月的工作總結和每周例會，我不斷總結自我的工作經驗，及時找出弊端并及早改善。經過同事們的親密合作，銷售部在短短的三個月的時間將二期房屋全部清盤，而且一期余房也一并售罄，我想這其中也與其他銷售部成員的努力是分不開的。
2021上半年是有好處的、有價值的、有收獲的。公司在每一名員工的努力下，在新的一年中將會有新的突破，新的氣象，能夠在日益激烈的市場競爭中，占有一席之地。
在繁忙的工作中不知不覺又迎來了新的一年，回顧這一年的工作歷程，作為___企業的每一名員工，我們深深的為我們企業蓬勃發展的熱氣，同事們人人努力拼搏的精神所吸引。
一、1-10月份主要經濟指標完成情況及簡要分析——營業收入70.2億元，同比增加19.8億元，增幅39%，占集團總營業收入比重由去年同期的5.3%上升到今年的5.6%，較去年增長了0.3個百分點，完成年計劃75億元的93%，預計全年完成81.3億元；——利潤總額6797萬元，同比增加3487萬元，增幅105%，占集團利潤總額的比重由去年同期的0.8%上升到今年的1.6%，較去年增長了0.8個百分點，完成年計劃1億元的68%，預計全年完成8200萬元。——資產總額89.6億元，同比增加15.8億元，增幅21%，占集團總資產額的比重由去年同期的8.2%上升到今年的8.4%，較去年增長了0.2個百分點；自多元局成立一年來，集團多元產業總體呈現出快速發展態勢，整體經濟運行質量明顯好轉，具體表現有以下四個特征：
一是企業發展步伐加快，經濟規模同比增長明顯。從集團多元產業整體經營狀況來看，經濟規模不斷擴大，營業收入增幅快速加大。隨著裝備產業、房地產業、新能源產業建設項目的確立，以及晉銀公司資源及生產規模的擴張，多元產業投資不斷加大，多元產業經營規模和發展速度明顯加快。
二是經營效益整體向好，盈利能力不斷提升。通過進一步加強企業管理，集團多元產業實現利潤總額同比大幅提升，從上半年的59%提高到了目前的105%，集團直屬企業虧損面不斷收窄，由上半年的－22％降到了目前的－8.8％；通過大力開展資源、資產整合，有效推進了金屬板塊和貿易板塊企業效益的進一步提升，企業盈利能力明顯增強。
三是管理體系正在形成，基礎管理得到加強。根據集團企業轉型跨越發展對多元產業發展的要求，多元產業管理體系從上至下正在形成，人員隊伍正在充實，管理制度、體制機制正在建立和完善，整體運行狀況基本正常，企業經營管理得到加強，企業經營效益進一步好轉。
四是企業發展不夠平衡，企業經營管理有待加強。由于體制機制不同以及行業差異，集團多元企業發展不夠平衡。從管理體制層面看，集團直屬企業經營管理和經濟效益明顯好于市公司多元產業；從行業來看，新型產業和資源型產業明顯好于服務行業；從同行業企業經營來看，企業發展不夠平衡，必須進一步加強企業精細化管理，切實消滅虧損企業。
二、重點項目推進情況清潔）能源板塊：
1、新（清潔）能源板塊：
1.1lng加注站，完成了公司“四氣”行業準入手續審批工作；通過了第一批20座加氣站的申報材料；一期65座lng加氣站的選址，列入省發改委的全省規劃。
1.2lng液化工廠項目，確定了項目的開口和4億方每年的供氣量；將擬建的項目用地納入政府規劃用地；目前可研報告正在評審階段。裝備制造業：
2、裝備制造業：由集團裝備產業有限公司具體實施
2.1山西美佳礦業裝備有限公司掘進機項目廠房主體工程已經完成，正在進行調試安裝。
2.2中航美運蘭田裝備制造有限公司特種車輛制造項目中航美運蘭田裝備制造有限公司先后完成律師盡職調查、資產評估審計及盤點、公司的工商注冊。9月1日起公司控股管理，已派出3名干部加入項目建設團隊。本項目在省經信委備案已完成。目前主要工作：土地征用手續的辦理。
3、有色貴金屬冶煉業:有色貴金屬冶煉業:
3.1支家地銀礦探礦工程，投資1000萬元，等待新增礦石儲量報告。
3.2刁泉銀礦探礦工程，投資1000萬元。等待新增礦石儲量報告。
3.3銀制品加工項目，總投資15000萬元，截止底總投資全部到位。10月底已進行部分試生產。
4、房地產業：至三季度各公司在建地產項目共計有3個，分別為晉城公司“蘭煜花園”、“蘭煜龍灣”項目，萬景源公司“萬景苑小區項目”等。各公司上報集團的項目合計計劃中的土地約3100余畝，其中有866畝已辦理完相關手續，剩余土地在做前期審批工作。
5、港口貿易公司整合項目
下半年，港口貿易公司按照《集團公司多元產業港口貿易板塊整合重組方案》的要求，短時間內完成工商注冊，拿到《煤炭經營資格證》；制定各項規章制度和業務流程，建立組織機構，平穩安排原服務公司人員；整合4企業業務順利銜接；為明年快速發展打下堅實的基礎。
總之，多元產業重點項目進展全面實現了年初確立的目標。lng項目開創省內先河，意義重大；裝備業實現了與世界五百強的高端對接；貴金屬產業得到了省市政府的鼓勵支持，啟動了資源整合跨越發展的步伐；房地產業蓬勃興起，前景看好；貿易板塊整合初見成效，發展潛力巨大。在集團公司的發展過程中，多元產業散、亂、小，長期疏于管理，專業管理方面存在問題較多，突出表現為：
1.多元產業中舊有的行業分散，地域呈零星分布，集約化、專業化程度很低，企業產品多數為低端產品。
2.地方公司普遍缺乏從事多元產業的領軍人才和專業
技術人才，嚴重制約著多元產業健康發展。3.項目立項階段管理缺失，基層單位上項目存在嚴重的“拍腦袋”現象。許多單位上馬的多元投資項目未報集團審批，項目建議書過于簡單，不能用于決策參考。相當一部分項目缺乏科學的調查研究，可行性研究活動流于形式。花錢買來的可研報告不能用于項目決策，更不能指導項目的實施。
4.項目實施階段缺乏科學化的管理。集團招標管理與專業化的項目管理缺乏有機的結合，從事項目建設的主體缺位現象嚴重，業主現場管理力量薄弱。產業投資的質量成本得不到有效控制。這些問題今后必須改進。只有這樣，多元產業作為三大支柱產業之一，才能實現健康、高效、可持續發展。
多元局20__年工作要點安排
一、經營指標計劃
根據本年度多元各企業主要經濟指標預計完成情況，并結合20__年各企業經營計劃安排和建議，以及年度集團多元產業確立的新的經濟增長點，本著項目建設和經營管理齊抓，資源整合和企業整合并進的原則，綜合考慮下述三個方面因素后進行測定：
一是20__年多元產業多數項目處于工程實施階段，個別項目計劃能夠實現投產達效，另一方面晉銀礦業、港口貿易公司等通過資源整合后規模擴大業務拓展,產值將得到進一步提升;
二是本著董事長提出消滅虧損的原則,在多元產業經營管理方面，明年重點針對系統內多元虧損企業,特別是市級子公司所屬的多元虧損企業，從改善經營環境和提高運行質量上入手，要求各自進一步優化業務流程，明確戰略定位，加強內部管理,細化責任分工，對發展前景看淡，經營思路不清，沒有市場支撐的企業，進行優化重組實行內部整合，重新規劃，使資源得以有效利用，達到縮小虧損面和消滅虧損目標；
三是多元產業明年仍處于項目投入的高峰時期，隨著各項費用的產生，勢必沖減多元產業總體經營利潤，故在經營利潤計劃方面建議明年保持適度增長或持平。綜上所述，計劃建議20__年度集團多元產業總體實現：營業收入93.5億元，同比增長15%，力爭100億元；利潤總額9020萬元，同比增長10%，力爭1億元。
二、20__年重點項目計劃
20__集團多元產業涉及十一個行業列入十二五規劃的項目，總投入488億元。20__年計劃重點項目在四個行業優先發展：（由集團大元新能源有限公司具體實施）
1、新（清潔）能源板塊：與集團物流總公司合作在忻州共建環保煤炭物流示范通道；建設王家嶺煤業lng加氣站。二十個lng加氣站的建設前期工作。
2、裝備制造業：（裝備制造業：（由集團裝備產業有限公司具體實施。）：（山西美佳礦業裝備有限公司掘進機項目：
2.1山西美佳礦業裝備有限公司掘進機項目：20__年一期工程竣工投產。計劃研制新型全液壓坑道鉆機。中航美運蘭田裝備制造有限公司特種車輛制造項目；
2.2中航美運蘭田裝備制造有限公司特種車輛制造項目成建設前期所有工作，開工建設一期工程（年產1萬輛自卸車和半掛車生產能力的新廠區）。
3、房地產業（由集團房地產公司和各市公司組織督查實施）房地產業明年抓好三件大事，一是迅速完成集團房地產業經營管理組織體系建設；二是力爭儲備三千畝優質土地；三是推進6個重點工程。完成上述三項任務年度需要資金近60億元。6個重點項目是：集團大同生產調度指揮中心項目：
3.1集團大同生產調度指揮中心項目：項目用地30畝，建筑面積11.6萬平米，總投資5億元。預計20__年全面開工，當年完成主體工程的30%。20__年預計完成投資2億元。朔州清河灣房地產項目：
3.2朔州清河灣房地產項目：占地295畝，建設70萬平米的商業中心和高檔住宅小區。總投資28億元。20__計劃完成20%的工程。
3.3陽泉吉祥苑棚戶區改造項目：占地31.9畝，建筑面積9.3萬平方米，876套住房，投資2.5億萬元。20__年完成70%的工程量。
3.4晉城蘭煜龍灣項目：占地109畝，建筑面積29萬平米，晉城蘭煜龍灣項目：總投資18億元。20__年完成20%主體工程。
3.5萬景園住宅小區項目：年內實現竣工，達到交付使用條件。
3.6收購澤美公司股權和資產項目：計劃用1.25億元控股澤美公司51%的股權，進而再用1.21億元收購其余49%股權。所需資金2.87億元。其他項目：（由長治公司具體實施，自籌資金4.16億元。）
4、其他項目
文化創意傳媒產業園————影視交流中心建設項目
4.1文化創意傳媒產業園——影視交流中心建設項目占地1184畝，整個園區擬建涵蓋影視拍攝、文化會展、現代傳媒、動漫游戲、信息服務等多門類文化創意產業。一期工程已經開始動工，1500平米的展示館已基本建成，20__年預計投資0.96億元。
4.2沁園春礦泉水項目占地300畝，擬新建年產能為30萬噸生產線(7瓶/時/條)二條，分兩期實施。預計投資3.2億元進行一期項目開工建設，當年實現投產經營。
三、20__年度重點工作計劃
1、大同晉銀有限公司將實現20__年產白銀300噸、產值30億、利潤1億元的工作目標，重點工作如下：1.1以拓寬礦藏資源渠道，滿足現有產能為出發點，對收購內蒙興安冶煉有限公司股權事宜進行調研；聯合金地公司擬收購冶金三勘探礦權，解決冶煉廠資源；1.2對支家地和刁泉銅礦深部探礦，增加公司礦藏儲量；擬收購靈丘縣劉莊寺溝鐵礦遠景儲量鐵礦300萬噸，鉬礦100噸，鋅礦7000噸，金2噸。1.3擴建白銀冶煉能力，增加處理設備和設施，提高白銀產量200噸，實現產值15億元；購置英國水平連鑄機、德國雕刻機等國內外先進設備，改進銀制品加工工藝流程設備，實現自主轉化白銀20噸，提高附加值5000萬。1.4調研納米級超細銀粉項目，投產達產后年轉化白銀200噸，提高附加值15億元左右。利用制粒堆浸技術，提取尾礦金屬試驗項目；利用堆浸尾礦做加氣砌塊試驗；1.5購置用地37畝，每畝50萬元左右，擬建設大同銀制品加工展示營銷中心，以及收購晉銀大酒店60%股權等工作。
2、集團房地產公司重點工作是推進組織體系的建設；跟進集團生產調度中心項目，計劃購置60畝土地，建設集團總部生產調度指揮中心，20__年完成土地購置和設
計規劃等前期工作，力爭年內開工建設。3、萬景源公司擬對340畝（每畝280萬元）的龍城大街地產進行土地儲備，投資10億元，做購地和設計規劃等前期工作。
4、貿易類公司：港口貿易公司、晉通公司、晉昌源公司，在提高風險管控水平前提下，加大資金投入，做實煤炭貿易，依靠省內承租發煤站，依托港口公鐵兩路運力，結合儲備煤場、煤炭超市的建設，做好煤焦中轉經銷，增加發運能力，創出集團品牌優勢，規模經營，迅速擴張。
四、20__年度重點資金安排及預計使用情況
20__年按照集團多元戰略發展方向，本著“扶優扶強，重點項目重點保”的原則，合理確定資金使用方向，資金計劃主要用于裝備產業、煤炭貿易、有色金屬、lng新能源、房地產五個板塊。20__多元預計資金使用總額106.27億元，其中：已列入集團重點項目所需資金54.835億元，列入多元局重點工作（尚未辦完立項手續的項目）所需資金51.435億元。以上資金需集團投入的注冊資金9.138億元，集團擔保項目貸款61.482億元，集團委貸或擔保流動資金貸款35.65億元。
1、裝備制造業板塊
預計資金需求總額8.05億元，其中需投入資本金1.15億元，需擔保貸款6.9億元。
(1)中航美運蘭田公司需集團擔保項目貸款2億元；
(2)美佳公司正常生產，爭取達產達效，需集團擔保項目貸款2億元；需流動資金貸款0.4億元。(3)美華公司需增加注冊資本金0.4億元，需集團擔保項目貸款1億元；
(4)美新公司需集團擔保項目貸款1億元；
(5)向明機械公司收購資金0.75億元，需集團擔保項目貸款1億元；
2、新能源板塊
大元新能源公司注冊資本金還需投入1530萬元，加注站lng建設項目貸款4820萬元。
3、貿易板塊
（1）港口貿易公司需流動資金貸款8億元，并購貸款0.3億元；
（2）晉通公司需流動資金貸款4億元；
（3）晉昌源公司需增加注冊資本金0.485億元，需流動資金貸款11.45億元；
4、有色貴金屬板塊
重點項目收購內蒙興安銀鉛冶煉廠項49%股權，預計收購資金投入3億元，企業正常運轉需要流動資金貸款10億元。其他重點工作需資金4億元。
5、房地產板塊
（1）集團房地產公司與各地市注冊房地產子公司需注冊資本金1.5億元；儲備土地3000畝需資金45億元，需集團委貸23億元，需地市公司解決22億元；并購迎澤賓館澤美公司需集團投資2.4億元。
（2）萬景源房地產公司土地儲備需集團委貸5億元。
6、信息工程山西煤銷信息工程公司（原汛潮公司）增加注冊資金需0.45億元。需集團擔保貸款1.8億元。
多元局20__年擬出臺重要管理制度
1、《多元產業項目管理匯報制度》
2、《集團多元產業項目立項內部管理辦法》
3、《多元產業資金監督管理辦法》
房地產銷售工作需要了解房地產知識,更多的經過了工作有了收獲,也有了新的發展。下面是小編為大家整理的關于房地產銷售述職報告模板，希望對你有所幫助，如果喜歡可以分享給身邊的朋友喔!
房地產銷售述職報告模板1兩年的房地產銷售經歷讓我體會到不一樣的人生，特別是在--的案場，嚴格、嚴謹的管理下的洗禮也造就了我穩重踏實的工作作風，房地產銷售工作總結。回首過去一步步的腳印，我總結的銷售心得有以下幾點：
一、堅持到底就是勝利
堅持不懈，不輕易放棄就能一步步走向成功，雖然不知道幾時能成功，但能肯定的是我們正離目標越來越近。有了頑強的精神，于是事半功倍。持續的工作，難免會令人疲倦，放松一下是人之常情，在最困難的時候，再堅持一下也就過去了;同樣在銷售中客人提出各種各樣的異議，放棄對客戶解釋的機會，客戶就流失了;而再堅持一下、說服一下也就成交了。往往希望就在于多打一個電話，多一次溝通。同時堅持不懈的學習房地產專業相關知識，讓自己過硬的專業素養從心地打動客戶。
二、學會聆聽，把握時機
我認為一個好的銷售人員應該是個好聽眾，通過聆聽來了解客戶的各方面信息，不能以貌取人，不應當輕易以自己的經驗來判斷客戶“一看客戶感覺這客戶不會買房”“這客戶太刁，沒誠意”，導致一些客戶流失，應該通過客戶的言行舉止來判斷他們潛在的想法，從而掌握客戶真實信息，把握買房者的心理，在適當時機，一針見血的，點中要害，直至成交。
三、對工作保持長久的熱情和積極性
辛勤的工作造就優秀的員工，我深信著這一點。因此自從我進入--公司的那一刻起，我就一直保持著認真的工作態度和積極向上的進取心，無論做任何細小的事情都努力做到，推銷自己的產品首先必須要先充分的熟悉自己的產品，喜愛自己的產品，保持熱情，熱誠的對待客戶;腳踏實地的跟進客戶，使不可能變成可能、使可能變成現實，點點滴滴的積累造就了我優秀的業績。同時維護好所積累的老客戶的關系，他們都對我認真的工作和熱情的態度都抱以充分的肯定，又為我帶來了更多的潛在客戶，致使我的工作成績能更上一層樓。這是我在銷售工作中獲得的的收獲和財富，也是我最值得驕傲的。
四、保持良好的心態
每個人都有過狀態不好的時候，積極、樂觀的銷售員會將此歸結為個人能力、經驗的不完善，把此時作為必經的磨練的過程，他們樂意不斷向好的方向改進和發展，而消極、悲觀的銷售員則怪罪于機遇和時運，總是抱怨、等待與放棄!
五、龜兔賽跑的寓言，不斷地出現在現實
生活當中，兔子傾向于機會導向，烏龜總是堅持核心競爭力。現實生活中，也像龜兔賽跑的結局一樣，不斷積累核心競爭力的人，最終會贏過追逐機會的人。人生有時候像爬山，當你年輕力壯的時候，總是像兔子一樣活蹦亂跳，一有機會就想跳槽、抄捷徑;一遇挫折就想放棄，想休息。人生是需要積累的，有經驗的人，像是烏龜一般，懂得勻速徐行的道理，我堅信只要方向正確，方法正確，一步一個腳印，每個腳步都結結實實地踏在前進的道路上，反而可以早點抵達終點。如果靠的是機會，運氣總有用盡的一天。一直以來我堅持著做好自己能做好的事，一步一個腳印踏踏實實的堅定的向著我的目標前行。
房地產銷售述職報告模板2不知不覺中，20--已接近尾聲，加入--房地產發展有限公司公司已大半年時間，這短短的大半年學習工作中，我懂得了很多知識和經驗。20--是房地產不平凡的一年，越是在這樣艱難的市場環境下，越是能鍛煉我們的業務能力，更讓自己的人生經歷了一份激動，一份喜悅，一份悲傷，最重要的是增加了一份人生的閱歷。可以說從一個對房地產“一無所知”的門外人來說，這半年的時間里，收獲額多，非常感謝公司的每一位領導和同仁的幫助和指導，現在已能獨立完成本職工作，現將今年工作做以下幾方面總結。
一、學習方面
學習，永無止境，這是我的人生中的第一份正式工作，以前學生時代做過一些兼職銷售工作，以為看似和房地產有關，其實我對房產方面的知識不是很了解，甚至可以說是一無所知。來到這個項目的時候，對于新的環境，新的事物都比較陌生，在公司領導的幫助下，我很快了解到公司的性質及房地產市場，通過努力的學習明白了置業顧問的真正以及職責，并且深深的.喜歡上了這份工作，同時也意識到自己的選擇是對的。
二、心態方面
剛進公司的時候，我們開始了半個月的系統培訓，開始覺得有點無聊甚至枯燥。但一段時間之后，回頭再來看這些內容真的有不一樣的感觸。感覺我們的真的是收獲頗豐。心境也越來越平靜，更加趨于成熟。在公司領導的耐心指導和幫助下，我漸漸懂得了心態決定一切的道理。想想工作在銷售一線，感觸最深的就是，保持一顆良好的心態很重要，因為我們每天面對形形的人和物，要學會控制好自己的情緒，要以一顆平穩的、寬容的、積極的心態去面對工作和生活。
三、專業知識和技巧
在培訓專業知識和銷售技巧的那段時間，由于初次接觸這類知識，如建筑知識，所以覺的非常乏味，每天都會不停的背誦，相互演練，由于面對考核，我可是下足了功夫。終于功夫不負有心人，我從接電話接客戶的措手不及到現在的得心應手，都充分證明了這些是何等的重要性。當時確實感覺到苦過累過，現在回過頭來想一下，進步要克服的困難就是自己，雖然當時苦累，我們不照樣堅持下來了嗎?當然這份成長與公司領導的幫助關心是息息相關的，這樣的工作氛圍也是我進步的重要原因。在工作之余我還會去學習一些實時房地產專業知識和技巧，這樣才能與時俱進，才不會被時代所淘汰。
四、細節決定成敗
從接客戶的第一個電話起，所有的稱呼，電話禮儀都要做到位。來訪客戶，從一不起眼的動作到最基本的禮貌，無處不透露出公司的形象，都在于細節。看似簡單的工作，其實更需要細心和耐心，在整個工作當中，不管是主管強調還是提供各類資料，總之讓我們從生疏到熟練。在平時的工作當中，兩位專案也給了我很多建議和幫助，及時的化解了一個個問題，從一切的措手不及到得心應手，都是一個一個腳印走出來的，這些進步的前提涵蓋了我們的努力與心酸。
有時缺乏耐心，對于一些問題較多或說話比較沖的客戶往往會針鋒相對。其實，對于這種客戶可能采用迂回、或以柔克剛的方式更加有效，所以，今后要收斂脾氣，增加耐心，使客戶感覺更加貼心，才會有更多信任。對客戶關切不夠。有一些客戶，需要銷售人員的時時關切，否則，他們有問題可能不會找你詢問，而是自己去找別人打聽或自己瞎琢磨，這樣，我們就會對他的成交喪失主動權。所以，以后我要加強與客戶的聯絡，時時關切，通過詢問引出他們心中的問題，再委婉解決，這樣不但可以掌握先機，操控全局，而且還可以增加與客戶之間的感情，增加客帶的機率。
五、展望未來
20--這一年是最有意義最有價值最有收獲的一年，但不管有多精彩，他已是昨天它即將成為歷史。未來在以后的日子中，我會在高素質的基礎上更要加強自己的專業知識和專業技能，此外還要廣泛的了解整個房地產市場的動態，走在市場的最前沿。俗話說“客戶是上帝”，接好來訪和來電的客戶是我義不容辭的義務，在客戶心理樹立良好的公司形象，這里的工作環境令我十分滿意，領導的關愛以及工作條件的不斷改善給了我工作的動力。同事之間的友情關懷以及協作互助給了我工作的舒暢感和踏實感。所以我也會全力以赴的做好本職工作，讓自己有更多收獲的同時也使自己變的更加強壯。總之，在這短短半年工作時間里，我雖然取得了一點成績與進步，但離領導的要求尚有一定的差距。
今后我將進一步加強學習、踏實工作，充分發揮個人所長，揚長補短，做一名合格的銷售人員，能夠在日益激烈的市場競爭中占有一席之地，為公司再創佳績做出應有的貢獻!
房地產銷售述職報告模板3自從進入房地產公司已經有一年了，我進步了很多，不僅僅是在業務方面上的進步，還有很多現實中的問題。比如為人處世原則、處理問題的能力，以及和同事客戶之間的關系。這些我都取得了很大的進步。我感覺自己在房地產公司工作真的是沒有選錯，自己進入了一個適合自己的行業和公司，我感覺十分的幸運。20--年已經走過，我在過去一年的工作做一下我的總結：
一、業務能力
1、進入一個行業，對行業的知識，熟悉操作流程和建立自己的客戶關系。
在實際工作中，我也學到了如何抓準客戶和跟蹤客戶，懂得不同客戶的不同需求。
2、對市場的了解。
不僅是要對目標市場有所了解，也對競爭對手的了解。絕對不能坐井觀天，不知天下事。因為世界上唯一不變的就是“變化”，所以要根據市場的變化而做出相應的策略，這樣才能在激烈的競爭中制勝。應該不斷的學習，積累，了解行業動態，價格浮動。在了解了競爭對手的戶型以及價格信息，才能凸顯出自己樓盤的優勢。
3、處理好跟客戶的關系，和客戶建立好良好的關系。
因為同一個客戶，可能會接到很多戶型以及戶型的價格，如果關系不錯，客戶會主動將競爭對手的價格信息，以及戶型特點主動告訴。在這個過程中，我們就要要充分利用自己的樓盤優勢，特點，分析對方價格，并強調我們的優勢，進一步促成成交。
二、個人素質能力
1、誠實。
做生意，最怕“奸商”，所以客戶都喜歡跟誠實的人做朋友，做生意。售樓也是一樣在與人交流的過程中，要體現自己的誠意。在客戶交流的過程中，只有誠實，才能取得信任。
2、熱情。
只要對自己的職業有熱情，才能全神貫注地把自己的精力投下去，房地產銷售更是如此，因為銷售是一個很長銷售的過程。
3、耐心。
房地產銷售中一個新客戶的成交時間一般在一周或一個月甚至更長所以，不論是上門的客戶還是電話客戶，或是老客戶帶來的新客戶，零零總總的加起來也有不少來客量，但是成交的客戶卻不是很多，我們可能很多時間都是在做“無用功”。但是一定要有耐心，有很多潛在的客戶，都是要在很長的時間里才轉變為真正的成交客戶，所以必須有耐心才會把業績做得更出色。只要有意向的客戶，就要厚著臉皮把他抓住不放，總有一天會有意想不到的收獲。對于成交的客戶，不用說肯定是重中之重，需要時不時的問候一下有沒有需要幫助的，維護好關系。在這個漫長的過程中，在自己沒有成交而同事有成交的時候，一定要有耐心，暴風雨后便是彩虹。
4、自信心。
這一點很重要，把他抓住不放，總有一天會有意想不到的收獲。對于成交的客戶，不用說肯定是重中之重，需要時不時的問候一下有沒有需要幫助的，維護好關系。
5、勤快，團結互助。
一個人的力量在整個工作中顯得非常渺小，只有大家團結互助精心合作才能保證成交的順利完成。
6、認真細心，做事用心。
這樣才能避免自己犯錯誤，從內心深處清醒的認識到：任何人都可能犯錯誤，客戶也不是神，甚至在某些方面客戶可能還不如我們。才會更仔細地去工作，認真地去核對資料，及時發現和減少錯誤的發生。犯錯誤和返工是最大的誤工和浪費。
7、進一步規范自己的工作流程，在新的一年里避免一些低級性的錯誤出現，減少混亂，養成良好的工作習慣。
增強自己工作的計劃性，這樣可以避免遺忘該做的事情，減少丟三落四現象的出現。
世界沒有完美的事情，每個人都有其優缺點，一旦遇到工作比較多的時候，工作多的時候容易急噪，或者不會花時間去檢查，也很粗心。
我想今后我一定會努力朝著以下幾個方面繼續努力，首先是抽空學習一些關于房地產銷售的專業知識。作為一名業務員，如果當客戶問一些有關產品的專業問題時，若一問三不知，那么很可能會失去這個客戶。因此為了抓住每個潛在的客戶，一定要對自己所銷售的樓盤很熟悉，要達到了如指掌才能很專業地回答客戶的問題。其次，之前經理也說過作為一名合格的售樓人員，如果真的想使自己有成就感的話那就要做出業績來，因此今后我也要朝著這個方向好好加油。
房地產銷售述職報告模板4在不經意間已從身邊滑過，回首這一年，步步腳印!我于20--年-月份進入--公司，在職期間，我非常感謝公司領導及各位同事的支持與幫助。
在公司領導和各位同事的支持與幫助下，我很快融入了我們這個集體當中，成為這大家庭的一員，在工作模式和工作方式上有了重大的突破和改變，在任職期間，我嚴格要求自己，做好自己的本職工作。現將年的工作總結如下。
一、內勤日常工作
作為公司的銷售內勤，我深知崗位的重要性，也能增強我個人的交際能力。銷售部內勤是一個承上啟下、溝通內外、協調左右、聯系八方的重要樞紐。工作主要從以下幾個方面開展;
1、日常業務銜接、客戶服務、處理客戶抱怨、客戶咨詢電話的接聽及電話記錄。
2、對客戶進行銷售政策的傳達及業務信函的發送。
3、銷售會議的安排、記錄及跟蹤結果。
4、做好本部門的檔案管理工作，建立客戶信息檔案(涉及用戶基本情況，使用品種、數量、價位、結算方式)。
5、各種促銷活動情況了解，統計費用報銷等協助辦理。
6、建立銷售分類臺帳(反映出銷售收入價格、運雜費、貨款回收額度、應收貨款額度)。
7、建立銷售費用臺帳(反映出部門內部費用及每個業務人員的費用、差旅費、運雜費、包干或定額包干費用的提取數額)。
8、各種報表的統計、匯總、報告的打印轉發。
9、銷售經理差旅費的初審與上報簽批。
10、對所經手的各類涉及我廠商業秘密的銷售資料、數據應妥善保管，不得丟失或向外泄密。
11、同類產品競爭品牌資料的分析與建檔，銷售相關宣傳資料的領用、登記、分發。
12、各月份客戶回款額排查、跟蹤、跟進。
二、存在的缺點及計劃
對于--市場了解的還不夠深入，對產品的技術問題掌握的過度薄弱，不能十分清晰的向客戶解釋，對于一些大的問題不能快速拿出一個很好的解決問題的方法。在與客戶的溝通過程中，過分的依賴和相信客戶，以至于引起一連串的不良反應。
本職的工作做得不好，指導力度不夠，影響市場部的銷售業績。20--年的到來，在做好本職工作的基礎之上，對上述存在的問題，我個人也要盡自己所能，多掌握一些技術上面的知識，盡量做到應對自如，從容得體。不斷增強自己的辨別能力，在更好的與客戶溝通的基礎之上，能更多的為公司利益著想。
三、部門組織上面的一些小建議
在明年的工作規劃中下面的幾項工作作為主要的工作來做：
1、建立一支熟悉業務，而相對穩定的銷售團隊。
人才是企業最寶貴的資源，一切銷售業績都起源于有一個好的銷售人員，建立一支具有凝聚力，合作精神的銷售團隊是企業的根本。在明年的工作中建立一個和諧，具有殺傷力的團隊作為一項主要的工作來抓。
2、完善銷售制度，建立一套明確系統的業務管理辦法。
銷售管理是企業的老大難問題，銷售人員出差，見客戶處于放任自流的狀態。完善銷售管理制度的目的是讓銷售人員在工作中發揮主觀能動性，對工作有高度的責任心，提高銷售人員的主人翁意識。
3、培養銷售人員發現問題，總結問題，不斷自我提高的習慣。
培養銷售人員發現問題，總結問題目的在于提高銷售人員綜合素質，在工作中能發現問題總結問題并能提出自己的看法和建議，業務能力提高到一個新的檔次。
4、銷售目標。
今年的銷售目標最基本的是做到月月有進帳的單子。根據公司下達的銷售任務，把任務根據具體情況分解到每月、每周、每日。以每月、每周、每日的銷售目標分解到各個銷售人員身上，完成各個時間段的銷售任務;并在完成銷售任務的基礎上提高銷售業績。
我認為公司明年的發展是與整個公司的員工綜合素質，公司的指導方針，團隊的建設是分不開的。提高執行力的標準，建立一個良好的銷售團隊和有一個好的工作模式與工作環境是工作的關鍵。
四、總結
一年來，通過努力學習和不斷摸索，收獲很大，不論在工作安排還是在處理問題時，都得慎重考慮，做到能獨擋一面。我堅信工作只要盡心努力去做，就一定能夠做好。做了一年的銷售內勤工作了，有的時候也覺得自己有些經驗，或是由著自己的判斷來處理事情不夠仔細，所以出現了不少的問題，也犯了不少錯誤，事后才知道自己的社會閱歷缺乏，或是處理方法不當，我決心在今后的工作中要多提高自己的素質與休養，多學習為人處世的哲學，才能夠超越現在的自己，爭取更大的進步!
房地產銷售述職報告模板520--年即將已經過去，新的挑戰又在眼前。在過去的一年里，有壓力也有挑戰。年初的時候，房地產市場還沒有完全復蘇，那時的壓力其實挺大的。客戶有著重重顧慮，媒體有各種不利宣傳，我卻堅信青島地產的穩定性和升值潛力，在稍后的幾個月里，房市回升，我和同事們抓緊時機，達到了公司指標，創造了不錯了業績。
在實踐工作中，我又對銷售有了新的體驗，在此我總結幾點與大家分享：
(一)不做作，以誠相待，客戶分辯的出真心假意。得到客戶信任，客戶聽你的，反之，你所說的一切，都將起到反效果。
(二)了解客戶需求。第一時間了解客戶所需要的，做針對性講解，否則，所說的一切都是白費時間。
(三)推薦房源要有把握，了解所有的房子，包括它的優劣勢，做到對客戶的所有問題都有合理解釋，但對于明顯硬傷，則不要強詞奪理，任何東西沒有完美的，要使客戶了解，如果你看到了完美的，那必定存在謊言。
(四)保持客戶關系，每個客戶都有各種人脈，只要保證他們對項目的喜愛，他們會將喜愛傳遞，資源無窮無盡。
為了便于讓讀者對已經過去的2012年上半年樓市有一個總體認識，本刊特地進行了一次總結。
關鍵詞一：剛需釋放
剛需的釋放，造就了“銀三月”、“紅五月”甚至“瘋狂六月”。
6月樓市呈現罕見的“量價齊漲”格局。根據中國指數研究院的報告顯示，6月全國100個城市（新建）住宅平均價格為8688元/平方米，環比上漲0.05%，結束自2011年9月以來的連續9個月環比下跌態勢。
成交量的持續回升，以及價格微幅上漲，這與剛性需求的釋放有著極大的關系。自2010年初開始調控以來，剛需已經觀望了近兩年時間，部分開發商采取降價促銷措施，吸引了部分剛需和改善型需求入市，市場成交狀況得到改善。
關鍵詞二：政策博弈
隨著珠海取消雙限令（限購、限貸）做法“胎死腹中”，又一起政策博弈事件，以地方政府失敗而告終。不可否認的是，珠海雖然沒有成功，但不會打消其他地方政府繼續博弈的積極性。
自2011年下半年以來，30多個城市分別從不同角度出臺樓市微調政策，涉及到限購、限貸、稅費和信貸等方面。市場的持續低迷，已經讓地方政府感受到了不小的財政壓力。于是，雖然中央反復重申房地產調控政策基調，但地方政府“小動作”不斷。不過，其中一些做法因為過于寬松而被“叫停”。
關鍵詞三：住房保障
住房保障依然是樓市調控的一項重要組成部分。今年前6個月中央財政已投入金額超過2000億元。住建部公布數據顯示，全國上半年保障房新開工套數為470套，根據年初設定的700萬套目標，開工率已達67%。
在大力推進建設的同時，近期各地紛紛出臺《公共租賃住房管理辦法》的細化方案，保障房建設、分配、管理、退出等制度的不斷完善日益重要。預計下半年各地保障房推進的力度將有所加大。
關鍵詞四：以價換量
以價換量策略取得了很好的效果。如中海在今年上半年銷售額為529億元，已完成全年銷售任務的81%。在5、6月份，標桿房企憑此策略使得銷售業績大幅增加，如保利、萬科和中海三家房企連續兩月單月銷售銷售金額都超過100億元大關。總體而言，十大標桿房企總合約銷售金額約2996億元，較去年同期增加12%。
一向以價格穩定而著稱的豪宅也“hold不住”了，不少豪宅項目開始嘗試低價促銷策略，如上海內環內高端公寓項目華府樟園、匯景天地等，以及部分別墅項目如華茂東灘等，都加入到了促銷大軍。
關鍵詞五：庫存高企
庫存量維持在高位是今年上半年樓市又一大特點。
在今年上半年，上海樓市庫存量不斷攀升，于5月份突破千萬平方米關口并一直維持該水平而居高不下。其實上海并非個別案例，據偉業我愛我家市場研究院最新統計數據，截至5月底，包括北京、上海等在內的全國13個典型城市的樓市庫存總量為78萬套，與去年同期相比增加17.82萬套，上漲29.6%，庫存達到最高峰。
截至2012年6月底，標桿房企在49個城市在售項目庫存量相對于2011年同期增加了約6成。
關鍵詞六：土地減供
城市居住、商辦用地供應量同比下降，曾經是“香餑餑”而受到無比熱烈追捧的土地，如今讓開發商愛恨交加。
據有關市場研究機構跟蹤監測發現，1~6月，包括北京、上海、廣州等在內的13個重點城市居住、商辦用地供應量同比分別下降約34%及20%。其中，居住用地供應量降至近5年中同期最低。
房企購地意愿不強、流標率高企，致使政府大幅縮減供應是土地成交量大減的直接原因。為了控制大量流標對市場可能產生的不良預期，各地政府在土地供應環節普遍采用“預出讓”制度，以確保上市地塊能夠最終成交。
關鍵詞七：規避調控
上有政策、下有對策，市場規避調控的歪招從未消失過。
就在不久前，上海進一步明確外地人限購政策，無論是否已有繳納稅賦或社保證明的單身外地人士，均不能在上海購房。為了獲得購房資格，于是有些人想到了“假結婚”，即雖然領取了結婚證，但并不是因為感情的瓜熟蒂落，而是為了——買房子。
假結婚和假離婚一樣，都是為了房子。有人曾經感嘆，民間的智慧是無窮的。的確，對于假離婚之后出現的假結婚現象，這樣的應對之策的確讓人無言以對。但凡事物都具有兩面性，這些外招的確能夠讓人一時得逞，但是其潛在的風險卻不容忽視。
關鍵詞八：優惠再現
曾經一度消失的首套房貸優惠利率，再次出現。
從去年8月開始，由于銀行新增貸款總體偏緊，貸款利率普遍上浮，包括中農工建在內的商業銀行率先取消首套房貸優惠利率，隨后，中小商業銀行陸續跟進。最終，幾乎所有商業銀行都取消了首套房優惠利率，最為緊張時期，首套房貸利率還會在基準利率基礎上上浮5%～10%不等，最高至30%。
這種局面一直維持到今年3月份。隨著市場回暖，銀行貸款利率有所松動，并有銀行開始恢復85折優惠。到今年5月，各大銀行陸續恢復85折優惠。這樣的變化對市場需求起到了一定的刺激作用。
關鍵詞九：連續降息
降息并非為了樓市，但降息對樓市來說卻是一個不折不扣的利好。
兩次的降息確實可以極大的促進購房者置業的信心，通過測試，首次置業按85折100萬萬元的商業貸款，貸款期限為20年（等額本息還款法），與未降息時基準7.05%相比每月還款相差865元。
降息實實在在地降低了購房成本，這種刺激作用效果明顯。從目前商品房成交趨勢看，降息的催化作用極有可能成為支撐今年三季度樓市“淡季不淡”的支柱。
關鍵詞十：資金魔咒
雖然市場回暖，但依附于開發商身上的資金魔咒并未解除。
一、踏實的工作態度：
半年來，我堅持工作踏實，任勞任怨，自覺維護公司企業形象，妥善地做好本職工作，盡量避免工作中出現任何紕漏。
行政專員是屬于服務性質的工作，且比較繁雜。每天我都認真做好各項服務工作，以保障各部門工作的正常開展。日常的工作內容比較瑣碎，需要細心、謹慎，且不能疏忽大意，更不能馬虎潦草。為了按時完成各項工作，堅持每日建立備忘錄。我將當天的工作列入到備忘錄里，一項一項的去完成，以免出現遺漏現象。
二、盡心盡責，做好行政人事工作：
認真做好本職工作和日常事務性工作，協助領導保持良好的工作秩序和工作環境，使各項檔案管理日趨正規化、規范化。同時做好后勤服務工作，讓領導和同事們避免后顧之憂，在部門經理的直接領導下，積極、主動的做好本部門日常內務工作。
1、物資管理工作：做好公司日常必備的物資采購，根據部門領用情況，進行領用登記。
2、文件管理工作：上半年共書寫會議紀要20篇、新聞通訊投稿8篇，各項申請報告及總結20余份，同時完成各部門交待打印、掃描、復印的文件等，對公司所發放的通知、文件做到及時上傳下達。
3、人事管理工作：每月月初統計公司員工考勤、加班值班表、按時完成員工社保繳費基數的變更，及每月五險一金繳納及核定工作。
4、日常行政工作：車輛的使用、辦公用品和印章的管理，做到細致和仔細。
5、公司資料辦理工作：辦理了公司營業執照年檢和組織機構代碼證年檢。
6、協助工作：協助部門經理做好公司活動的組織和安排工作，以及搞好公司企業文化的宣傳活動。
關鍵字：房地產；項目成本；可拓物元理論；評價因素
1引言
自改革開放以來，隨著經濟持續快速發展，城鎮化進程的不斷推進，進入城市的人口越來越多，致使房地產業火熱發展，自2007年房地產業就達到發展的最高點，從2008年開始房地產的樓市逐步進入調整階段，無論從成交價格來看，還是成交量來看都或多或少的萎縮。然而房地產業的發展，已經成為拉動國家GDP快速增長的重要因素之一[1]，更是成為政府和金融部門關注的重點，因此近兩年政府不斷出臺各式各樣的房地產調控政策，從房地產的萎靡開始，各大省市逐步從原來的房屋限購到現在的取消限購，貸款利率的降低等等方面來刺激房地產市場，但這些舉動都沒怎么影響市場的回暖。做好房地產本身的評價及控制對于目前房地產企業的生存就顯得格外重要，一個房地產企業想要度過這幾年的萎靡市場，想要在這樣的環境下生存，就只能從自身出發，在開發滿足消費者需求項目的基礎上，不斷把控自己的成本關，將成本降至最低，并時時對成本進行評價分析，找出一個狀態點影響成本加大的因素，及時調整成本管理力度，本文就是在房地產項目開發基礎上，分析影響房地產成本加大的主要因素，旨為給房地產企業一個指引，使得其能夠在這如此的房地產市場環境更好的發展。
2房地產項目成本評價指標的建立
2.1評價指標體系的建立原則
為了建立一套科學的、客觀的、全面的房地產項目成本項目綜合評價指標體系，本文總結以往影響房地產成本的特點，以項目的全生命周期展開分析，并遵循以下原則：
（1）全面性、科學性原則。影響房地產項目成本增大的因素很多，只有建立一個全面而科學的綜合評價指標體系才能正確、客觀的評價房地產項目成本的現狀，找到減少成本的控制措施。
（2）差異性原則。我國土地區域面積廣泛，不同的地方，經濟發展不一樣，房地產項目所產生的成本也不一樣，因此，我們要能根據不同地方的不能的成本差異靈活設置分析指標。
（3）層次性原則[2]。房地產項目的成本評價類似于一個復雜的系統，它可以分解為多個子系統，在不同層次上采用不同的指標，有利于房地產企業能夠直觀的對影響較大的因素進行調控。
（4）動態性原則。設計指標體系時應充分考慮系統的動態變化，要能夠綜合反映房地產項目成本的時時變化，便于房地產企業能夠時時進行預測和管理。
2.2評價指標體系的建立
評價指標體系是建立房地產項目成本評價的載體，房地產項目成本控制是一個全生命周期的動態成本控制，涉及房地產項目開發的各個階段，因此，必須依靠上述原則，通過對待評房地產項目認真研究，客觀而公正選擇評價指標，本文通過對西安曲江某房地產公司商品住宅項目進行成本研究，得出下列評價指標體系見表1。
3 可拓物元模型的構建
3.1可拓評價方法的原理[4]
可拓學理論是蔡文于1983年提出的新理論方法，該理論定量地描述了事物特征的變換，以關聯函數值表示事物之間所具有得某種特征程度，從定性和定量兩個角度分析研究和解決不相容問題，能擺脫因主觀因素而產生的不必要麻煩，在處理實際問題時具有很強的科學性和適用性。
3.2可拓評價方法的基本步驟[5]
可拓評價方法是根據事物關于特征值來判斷其屬于某一集合的程度，通過可拓關聯函數的計算使評價結果定量化、精確化。
3.2.1確定經典域。
設房地產項目成本評價的影響因素有m個評價等級Nj=（j=1，2，…，m），則經典域就定義為各個影響因素Ci關于各個等級Nj的各個特征值Xji的取值范圍，則經典域物元矩陣表示為：
其中，Rj為經典域物元矩陣，Nj=（1，2，…m）為第j個等級，Xji為Nj關于事物特征Ci的量值范圍，即各個等級關于對應事物特征Ci的量值為（aji，bji）。
3.2.2確定節域
節域為Cp的各個特征關于全部等級的值域，則節域物元矩陣表示為：
其中Rp為節域物元矩陣，Np為事物等級的全體，Cp為全體特征因素，Xpi為Np關于事物特征Cp的節域，且有Xji∈Xpi（i=1，2，…m）。
3.2.3確定待評物元
將影響房地產項目成本評價的等級因子作為參數用物元來表示，稱為房地產項目成本評價的待評物元，則待評物元矩陣表示為：
其中Roj為待評物元矩陣，P0j表示待評房地產項目成本評價等級，Ci為P0j的事物特征參數，Xi=（i=1，2，…n）表示事物特征參數Ci具體的取值，它的取值是通過專家調查及計算房地產項目成本指標而來。
3.2.4確定權系數
確定事物特征Ci的權系數αi且 。每個事物特征因素的權重，一般都是由專家打分并結合以往類似研究案例，運用屬性層次模型求得。
3.2.5確定待評事物關于各等級的關聯度
根據可拓學理論的關聯函數定義，關聯函數表示為物元的量取值為實軸上一點，符合要求的范圍程度。即表示待評物元P0j關于事物特征參數具體值Xi屬于房地產項目成本評價等級Nj的程度。令有界區間Xji=[aji，bji]的模定義為 ，根據上述的可拓物元理論，可以得出關聯函數如下所示：
其中 表示待評物元P0關于事物特征參數的具體值Xi的房地產項目成本評價等級Nj的關聯程度， 為點xi在區間Xji上的距離，同理可得 ， 。 的計算公式如下：
3.2.6計算待評事物P關于等級j的關聯度
3.2.7等級評定
，從而確定房地產項目成本評價結果，其中Kj為綜合關聯度。
4房地產項目成本評價的實例研究
以陜西省西安市曲江某商品住宅項目為例研究。
4.1指標等級的選取
就本文而言，選取成本控制優，成本控制較優，成本控制一般，成本無控制四個評價等級，通過專家調查及走訪多個房地產項目，比較得出評價指標等級區間及指標參數值如表2所示。
4.2 參數指標量綱化
為了使各個指標具有可比性，方便分析計算，必須把有量綱的指標進行量綱化處理，統一化為無量綱，處理方法如下[5]：
其中：（1）為越大越好的因素；（2）為越小越好的因素。qti為t類別第i因素的評價標準值； 為量綱化后的t類別第i因素的評價標準值； 為第i因素的最大評價標準值； 為第 因素的最小評價標準值。對表2 中量綱指標進行無量綱化處理，結果如下表所示：
4.3確定物元經典域、節域以及待評物元矩陣
根據表3，取各參評指標取值范圍作為經典域。節域由參評指標等級的取值范圍而定，一般是優劣等級的全體，待評物元為參數指標值。結果如下：
通過查閱大量參考文獻資料、走訪各個房地產項目成本和咨詢相關專家，選擇房地產項目評價指標權重為規劃選址、市場定位、砌體類型、鋼筋含量、混凝土含量、設計變更、施工單位選擇、報價水平、合同管理、項目部人員管理水平、不可避免的現場簽證、設備及材料采購控制、造價人員水平分別為：0.05、0.1、0.1、0.22、0.17、0.08、0.05、0.05、0.05、0.05、0.01、0.02、0.05。
4.4計算房地產項目成本評價因子的關聯度[5]
根據關聯度公式，具體結果詳見表4。
4.5 計算待評物元綜合關聯度及評定等級
根據上述各個指標權重系數結合評價因子關聯度表計算房地產項目成本評價等級的綜合關聯度，計算結果如下：
由上述計算分析可知，房地產項目成本的評價結果屬于成本控制一般的狀態。說明房地產企業對于成本的控制狀態沒有達到最優，還需要很大的力度去控制。
5控制措施
通過上述分析研究可知，影響成本優劣的重要指標是設計階段及招標及合約階段、施工階段。
（1）設計階段
在設計單位選擇上加大力度，從優選擇；嚴格執行限額設計標準，對于本項目而言，沒有過多的重視限額設計，導致一部分成本加大；重視施工圖紙審查。
（2）招標及合約階段
選擇有經驗的施工單位以合理低價的選擇原則，可以大大減少我們的成本和后期的施工管理。推行集中采購招標的方式，降低采購價格。注重合約規劃及管理，嚴密制定合同條款，謹防后期變更與簽證索賠。
（3）施工階段
項目部應該時時編制調整動態的資金需求計價，與成本部的目標動態成本控制相結合，做到一月一檢查，一季一分析，半年一總結。施工過程中嚴格控制現場簽證。
6結論
本文通過對房地產項目成本研究，以決策階段、設計階段、招標及合約階段、施工階段、竣工結算階段來選擇成本評價指標體系，引入可拓方法論對房地產項目成本進行評價，得出目前成本可控的狀態，更深一步的找出影響成本增大的主要因素，并對其提出一定解決方案的控制措施。
參考文獻：
[1]廖文賢.論房地產開發中的成本控制[J].廣東建材，2009，（6）：327-329.
[2]李馨，石培基.城市土地利用與經濟協調發展評價研究――以天水市為例[J].干旱區資源與環境，2011，（3）：33-36.
[3]周志B.房地產企業全過程成本管理研究――以恒大地產為例[D].天津：天津大學，2012，61.
關鍵詞:房地產;造價管理;可視化管理;造價工程師
中圖分類號:F293.3文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2009)23-0187-03
1前言
如何讓房地產造價管理更加直觀,實現可視化管理,如何讓決策層更方便管理造價,造價管理人員該如何做,造價工程師該如何做?這些問題常困擾房地產業決策層及管理人員,而這些正是筆者要在本文所要回答的問題。本文闡述的可視化管理主要是關于成本預測及進度款(現金流)管理。
房地產造價管理及造價工程師職能管理等方面已有許多文章進行過討論,但大多數文章都沒有關于具體操作的描述,本文內容更側重對房地產造價可視化管理及工程師職能管理做一個系統的可操作性論述。
2房地產造價管理及造價工程師的現狀
納帕地產是一家主要從事精裝別墅項目開發的房地產公司,項目涉及北京、昆山、武漢等地。現以納帕地產昆山項目為例簡要描述一下房地產造價工程師的現狀:納帕地產昆山項目設一合同預算部,經理一名、副經理一名,下設土建造價員3名,安裝造價員2名。造價管理的主要內容為工程的成本預測、招標、合同、進度款支付、材料認價、簽證核實、工程結算等。造價工程師的職能主要為編制工程概算并在施工過程中進行細化,對施工單位提出的近期使用材料配合物資部進行詢價及編制價格確認單、按工程部簽認的月形象進度編制工程進度預算書提供月進度款支付依據,對施工現場發生的變更進行簽認,編制工程結算書。
3存在的問題
經過半年多的參與,由于進度款的支付、材料認價、工程簽證貫穿了整個工程。這三方面歷時長,涉及人員廣,工作復雜繁瑣不易管理,所以,本文從這三方面進行敘述,分析常見的問題,提出改進的意見,進而實現房地產造價可視化管理及造價工程師職能管理。
3.1進度款,計算繁瑣,疲于應付,無暇其他
月進度款公司流程為:施工單位提出形象月進度表,工程部按照實際發生的內容審核,然后交與相關人員進行相關預算書的編制,完成月進度款審批表。但由于施工方的完成節點不是完整的段,預算人員無法利用以前編制的預算書,只能重新進行工程量計算,房地產涉及的施工單位很多,施工內容也非常多,這部分工作占用了預算員的大量工作時間與精力。另外,由于每月發生的工作量,財務部也不能事先有個預判,對資金的準備不能做到合理到位,不利于公司總部對現金流進行合理分配。
3.2 簽證,歸檔簡單,總量失控,無法預判
一般來講,房地產項目的變更簽證會比較多,原因多種多樣。設計圖紙不完善、市場的變更、客戶群意見的反饋、現場施工情況的改變等等,其流程一般為施工單位提出簽證表單,工程部與預算部現場認可,各部門簽字歸檔,結算時計算匯總。這樣的流程往往會造成施工現場不合理簽證非常多,公司高層只有在結算時才知道簽證到底花去了多少錢,常會出現嚴重超預算的情況,總部更無法對工程造價有個提前的預判,往往也就無法對工程造價進行合理的控制了。
3.3 材料認價,重復認價,工作繁雜,效果甚微
材料認價流程一般為施工單位提出材料認價單,工程部確認品牌規格型號、物資部進行市場詢價,預算部確認價格,相關部門審核簽認。看上去很完善的流程為什么有麻煩?房地產項目一般有多家施工單位在現場進行相似項目施工,為盡可能少地承擔了價格波動風險,施工單位并不是將合同中所有可能用到的材料價格一次性進行認價,而是隨著施工過程逐步提出。當進行到該項工序,才對將要發生的材料提出材料認價單。而每家施工單位進場的時間不同,使用材料的時間也不同,市場價格又不斷變化,所以每家提出材料單的單價不同,認價也不同。這對物資部的詢價,預算部的核價都帶來了大量重復勞動。2008年鋼材等材料價格變動很大,房地產商更多地承擔了價格波動的風險。
4解決方法淺探
造價管理的最根本目的是對工程造價進行控制,所以造價管理人員應將最主要精力放在成本預測、成本控制上而不應在一些細枝末節上下功夫。
4.1 成本預測
成本預測應包括項目成本測算及現金流預測,重點在現金流預測,所以不應簡單地按圖紙算出工程預算就算是成本預測了,那樣的預測只能給決策人員提供一個項目投資比采用指標概算更準確的決策支持,不能讓管理人員對成本控制有實際指導意義。現金流預測結果準確與否,決定企業決策層能否制定出更合理的資金使用計劃。
可如何做出準確的現金流計劃?我個人認為還得從兩方面入手:一方面是做好施工圖預算,即項目成本測算,翔實的預測成本數據能對現金流計劃提供有力的支持;另一方面是制度的變革,當然還需要各部門配合。制度變革體現在進度款支付方式的改變,傳統的進度款支付方式一般是如上文所描述的按月形象進度進行支付,現要改成按工程節點進行進度款支付。按節點支付工程款,我們要求預算人員的成本測算按節點進行計算,只要施工單位完成到該節點,由工程部驗收簽認后,真接按節點的工程預算額約定比例支付,工程完工后再結算。
這樣做及設置節點有幾個好處,既不必擔心施工單位故意拖延工程進度,他只有完成節點才能拿到工程款,他比我們更關心進度;同時造價工程師也不必再做這些繁瑣而無意義的勞動,可以節省更多精力做造價管理工作;而對公司管理層而言,對工程款支付也會心中有數。設定節點原則,一是時間要求:原則是不能太長,施工單位太久拿不到工程款,會影響實施效果;也不能太短,這樣工程款支付過于頻繁,對房地產公司也不利,一般應設置成接近于月進度款支付時間點,這樣開發商及施工方都能接受;二是內容要求:節點設置要求應清晰明了,便于確認。節點猶如里程碑,如采用基礎結構完工,結構封頂等等,無論是誰,都能很直觀地知道進度款將要支付的大致時間及進度款數量,很方便領導層進行現金流分配。
在設置好工程節點,并按節點完善施工圖預算,改變進度款的支付方式這些工作做好后,還不能開形成可視化的圖表。對管理層而言也不能對現金流進行很好的預測,因為不知道每個節點大概什么時候完成,以及在某一時間點上有多少工程完成節點,這需要配合。主要是要求工程部提供按節點制作的時標網絡計劃圖,這樣就可以很好地與預算部做的節點施工圖預算銜接上。只有將資金支付計劃置于時標網絡圖上,決策層一目了然就能看到現金流的使用情況,這樣才能算是可視化的造價管理。
4.2成本控制
這里講的成本控制主要是關于施工過程中的成本控制,因為這一部分的持續時間比較長,管理也比較復雜,管理不善對工程的影響也很大,如何對施工過程中的成本進行控制?還應從兩方面進行描述:一方面是講對變更簽證的管理,一方面是對材料認價的管理。
在上文中提到在納帕地產預算部沒能很完善地處理好這些問題,顯得有些被動。談到對變更簽證的管理,好多公司的預算部門都是對現場發生的情況只是做一個記錄,因為變更不變更,需不需要簽證都是工程部的事情,好像與預算部沒太大關系,只要確認其確實存在并將發生的金額在竣工結算時匯總到結算書中就行了。預算部如想最終控制好施工成本,必須做好變更簽證這一塊。因此,當每份簽證單發生后,由相關預算員做好簽證金額計算并對同一項目進行累計。如累計額超過一數額,則預算部上報公司管理層,由管理層招集工程部,設計部、預算部等相關部門進行討論。看是否是設計上出了問題,是否要重新設計,還是工程部管理上出了問題,或是現場情況特殊。通過更改設計或改善現場管理使得簽證費用可控,而不是讓簽證管理流于形式。
另一部分是關于材料認價的管理,事前控制要比事中及事后控制容易得多,所以對材料認價的管理應放到招投標環節中去。如何在招投標環節對合同中所涉及的主要材料進行管理,涉及到多部門配合及合同文本的重新設計,如它要求設計部門在圖紙出來后同時列出工程主要材料規格、型號等技術要求,工程部根據工程實際情況確定品牌,并將之附入招標文件中讓施工單位在同一技術要求及品牌下對各材料分別認價。同時,材料部進行詢價,其結果用于與最終中標單位各種主要材料價格簽認,這樣主動權在業主方,如在施工過程中認價,價格如對施工單位不太有利他就會拖延或不簽認,這樣會造成認價難度有時還會影響整個工程的施工進度,主動權在施工單位。
5造價工程師職能管理
從造價管理的角度來看,造價工程師最重要職能是配合管理人員對工程造價進行控制,還是從進度款、材料認價、工程變更簽證三方面進行描述。
5.1進度款
進度款支付如要達到造價控制的目的,這就要造價人員能按與工程部協調的各個施工節點并做好節點概算,不必要求精確。因在施工前的時間會很短,既要確定施工節點,又要將各結點的工程造價計算出來,工作量不小。為給造價人員合理的時間分配,不必將整個工程的施工節點預算造價計算出來。此間,工作重點是在節點的合理設定,并完成時標網絡圖,匹配好節點概算后,決策人員對現金流就有了感性的認識。隨著招投標進行,在每項目合同簽定后,造價人員只須根據中標單位投標文件中確認的進度計劃重新規劃節點時間點,并將合同中商定的每個節點的合同金額標注在時標網絡圖上,替換掉以前的節點概算內容,這樣工程款的實際支付就顯得更加明晰。如果施工單位的進度提前或推后,這時要求工程部在施工單位每完成一節點時就調整一次時標網絡計劃,使得后續的節點進度相對準確,決策層就能一目了然下一期的現金流計劃。造價人員結合合同,按工程部節點核定單,直接填寫進度款報審表就完成進度款審核的內容了,簡單、易操作。
5.2簽證
為保證與簽證管理步調一致,這就要求造價人員做好基礎工作,不單單是現場確認簽字就完事了。要求每一份變更簽證下來后,即刻完成工程變理費用單,對同一工程項目進行累計,達到一限額時(由造價管理人員定,如假定為5 000元),做好分析表,上報上層管理人員。由管理人員根據具體情況召開各相關部門碰頭會,決定修改設計或重新組織現場管理等。
5.3材料認價
如要達到上文中描述的材料管理要求的話,造價人員要多做部門間聯系紐帶作用。材料認價的工作涉及多部門,如公司管理層將材料核價權交給造價部門,由造價人員敦促設計部門在圖紙出來時,相應提出工程所需主要材料的技術要求,規格型號,由工程部根據現場及公司相關要求提出材料的品質要求、品牌并放入到招標文件中,同時由物資部進行市場詢價。造價人員要在這三部門間多穿插溝通,取得物資部門詢價資料后,交由招投標負責人與投標單位進行主要材料價格談判核定。
6結論與總結