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【關鍵詞】思想政治；供電企業；創新方法
一個民族的進步需要的是創新，而創新也是國家發達興旺的推動力。對于國家而言也只有不斷的進步才能國強、民富。創新對于供電企業而言是核心是靈魂，所以對于思想政治工作而言也是社會主義市場經濟的一大優勢。無論是理論、方法，還是機制、體系，都應從基本的思維上進行改革和創新，讓思想政治工作發揮出應有的作用，推進供電企業中思想政治工作的發展和提升。
一、對于供電企業而言思想政治工作的重要性
（一）思想工作的重要性
工作的核心是思想政治工作，而在工作中以思想政治為主，這也是我國的主要思想。供電企業的改革和完善過程經常會遇到一些難題，這些難題結合了我黨的理論、我國當下的國情、企業自身的發展來分析出解決矛盾的方法，進而保障企業的平穩發展。
（二）為發展提供政治保障
對于電力企業而言，思想政治工作堅持走平民路線，主張“從職工中來，依靠員工去”。供電企業在發展內部的思想政治工作時能夠將員工的工作責任和事業感激發出來，將職工的對于工作的積極性和熱情發揮到極致，以及團結的精神，為企業貢獻自己的一份力量，同時也能夠提升企業的內部管理水平。對于相關的管理工作人員要而言要轉換自身的思維，打破傳統，提升自身對于崗位的職業適應能力，提升業務水平，為企業在如此競爭激烈的市場中獲得一份立足之地，打開市場，增強市場的競爭力，構建和諧的供電企業。
（三）保障穩定的隊伍建設
對于當前的供電企業而言，勞動用工制度也是十分多樣的，如合同工、勞務派遣工、返聘工、臨時工等等，這些不同的用工制度也為供電企業的隊伍管理建設制造了許多難題。例如由于用工制度不同，對于職工的獎勵制度、待遇問題、工作強度等等問題相繼發生，大大影響員工的工作熱情和積極性。而這些難題的解決完全可以依靠思想政治工作，通過對思想上的引導為團隊起到一定的保護作用，保障隊伍的穩定，推進企業的發展。
二、思想政治工作在供電企業中存在的問題
（一）缺少對思想政治工作的激情和信心
對于供電企業中，其管理和發展都對思想政治工作缺少激情，不能從根本認知思想工作的重要性，相關部門輕視思想政治工作，重視企業的生產任務，輕視員工人心的以德服人，重視用規章制度約束職工。尤其是企業中的生產部門仍是將生產放在首位，安全生產是企業的核心，而思想政治工作是輔助，慢慢便敷衍了事，沒有將思想政治工作放在企業運行的歷程中，在工作中只看著生產，不注重對員工的要求，忽視思想作用。
（二）對于思想政治工作的意識不協調
在傳統意義上思想政治工作還沒有完全成熟，在供電企業中仍然有許多員工認為思想政治工作是相關領導和政治員工的任務，和自身毫無關系，也沒有將思想政治工作的用作取得一定的重視。同時相關部門的職員也沒有對思想政治工作有著一個清晰明了的認知，對工作開展的缺少積極性，也沒有聯合企業中相關部門共同參與活動，導致工作形式單一，方式手段簡單。其時效性和主體性都不夠強烈，導致整體性缺乏。
（三）不適應當下企業的發展
供電企業中的政治部門建設較為傳統老舊，其穩定性和整體性以及員工的工作素質和工作方法都依然不適合當今的企業發展需求。雖然各個階層的企業都在改革中創建了政治部門，相關負責團隊的整體素質也在上升，但相對于企業內部的其他團隊，政治部門人員的工作經驗明顯不足。雖然政治干部的綜合能力強，但是其理論素質、文化水平、思維理念、工作手段都不能適應企業自身的發展需要和改革需求，因此很難將思想政治工作的作用發揮到實處。因此造成許多人員不愿加入思想政治工作，為工作得開展造成了一定的阻礙。
三、創新思想政治工作方法的內容
（一）創新管理工作的理念
行動是依靠觀念而支配的，觀念不革新行動也就不會有創新，供電企業中對于思想政治工作的創新理念要從實際角度出發，從根本上轉變思維的陳舊觀念，將思想政治的核心牢牢掌控，抓住其主導權充分發揮思想政治工作的作用。因此將思想政治工作延伸到企業各處，將思想政治工作發揮到最大。
（二）持續性體制改革
思想工作是一種機制上運行，是一種對于日常的工作帶來一定的聯系，對于各部門的要素、和環境也都有著一定的連接和制約。對于思想政治工作的而言，這也是一個機制上的保障，由此將工作體制實現規模化、制度化都能夠形成一個較為長期的效應。供電企業的思想政治工作的創新主要包括領導階層機制的創新、工作制度的創新等等，通過思維上的創新為供電企業的長期運行。
四、掌握目標方法，創新思想政治工作方式
（一）堅持以人為本
供電企業中對于思想政治工作而言是要以人為本，當前供電企業的改革制度還不夠完善，內部其用人、管理、分配等等制度都發生了一些變化，同時也引起一些連鎖反映，這些反映也為供電企業造成了一些問題。因此相關管理人員應把握正確的人生觀價值觀，掌握新型的思維觀念，將思想政治工作的導向性發揮到極致。解除傳統干部的落后思想，和對思想政治工作的認知，確保工作心態的積極性，穩定隊伍的發展。
（二）堅持依靠的方針，圍繞生產經營開展工作
工人階級是我國的主要方針，在如今的市場經濟體系中，思想政治工作是需要依靠職工，從實事出發，了解民聲、傾聽民聲、做好事、辦實事，盡職盡責體現主人翁精神。在實際的工作中，生產經營是其工作核心。思想政治工作應當圍繞其中心開展，相關領導也需要對其重視，這樣才能受到
五、結語
在當今社會主義市場經濟發展的今天，對于供電企業而言其思想政治工作都在面對著一個新的問題和挑戰，為此我們勢必要依據當今和國情和黨的指導融進供電企業的思想政治工作中。考慮供電企業的自身實情，解放傳統的思想，改變觀念，創新思維、探索工作的新措施，總結新的工作模式，做好創新思想政治工作的方式、方法、機制，做到創新思想政治工作方法、構建和諧供電企業的需求。
參考文獻：
向傳統開發模式宣戰
2004年12月29日，在北京市朝陽區華嚴北里小區，記者見到了北京首例個人集資買地建房的倡導人于凌罡，一個為了能有自己理想的居住生活而執著奮斗的年輕人。他告訴記者，搞合作建房，首先是為了讓大家用最少的錢買到最舒適的住宅。其次是嘗試一種合作建房的新模式。合作與購買不同，它不僅是資金層面的交易，更是參與者在權利、責任、義務方面的一種合作關系。隨著社會文明的進步，相信會有更多的人接受合作的概念，以達到在消費過程中減少投入、選擇更多自由和得到更好服務的目的。
于凌罡是供職于聯想集團的一位30出頭的工程師，2003年12月1日，他將自己的合作建房倡議書在網上公布，并很快得到了眾多網友的響應和支持。對于合作建房，于凌罡更喜歡用合作蓋樓來表達。他說，這是一種在資金、權利、義務、責任等方面全方位合作的蓋樓模式，是由一群志同道合、接受合作蓋樓制度的業主共同實施的。其宗旨為：在遵守國家有關法律法規的前提下，依托銀行服務，公開所有賬目，賦予每個參與者協作監督權和建議權。對于建成的住宅樓，根據事先協議的合理分配原則，業主們可以得到：價格便宜、底商分紅和物業自主服務的回報。與直接購買商品房相比，合作蓋樓具有明顯的價格優勢和利益回報。
于凌罡回憶說，在過去的一年多里，他和一些志同道合者“討教”了所有與房地產開發相關的部門，包括北京市規劃局、國土房管局、銀行及開發商等。他們首先探討了合作建房的合法性。有關部門解釋說，在法律法規層面，合作建房沒問題。國家和北京市的《城鎮住宅合作社管理暫行辦法》和《北京市城鎮住宅合作社管理辦法》兩個文件，規定了居民可以通過成立住宅合作社，集資建設屬于自己的住宅。
政策允許了，可建房的地在哪兒呢？于凌罡的解決方案是，以房地產開發公司的名義，參加政府的土地競拍。具體而言，在正式報名參加合作建房結束后，報名的人將作為股東，共同注冊一個房地產開發公司。房地產公司的注冊資金要求不低于1000萬元，這部分錢將由報名者共同籌集——如果有300人報名，每人需要一個3萬多元的存折，并被凍結。當然，這部分錢在公司注冊成功后將物歸原主。
按照工商部門的要求，每個公司的股東數不能超過50人。那么，讓這300人誰做股東似乎也是一個頭疼事。不過，于凌罡等人想出了一個辦法——所有人自愿組成50個組，并選出組長，組長就是名義上的股東。當然，每個小組成員都會與組長簽訂另外一份契約。如此，確保每個人都是實際上的股東。
按照公司章程約定，這將是一個非營利的組織。也就是說，于凌罡等人成立的這個公司，將可能成為中國第一個非營利性的房地產開發公司。
有消息說，于凌罡他們目前關注的土地有好幾塊：一塊在西城區官園附近，樓面地價在4000元到4500元之間；還有一塊在霄云路附近，樓面地價是3000元到5000元之間；此外北京市土地市場正在掛牌公示的中關村幾塊地，也被列入考慮范圍。對此，于凌罡告訴記者，這些說法都不太確切，他已經聯系了七八塊地，并且已經看了五六塊地，但最后確定哪塊地還很難說，“我們想稍微等一等，根據參與的人數和大家的要求最后確定。”
在合作建房的旗幟下
“我原來的想法是堅決不買房，挺到高昂的房價崩盤為止，直到合作建房的倡議后，才發現原來可以這樣買房！”一位不愿意透露姓名的志愿者說。如今，在于凌罡合作蓋樓的旗幟下聚集了越來越多的人。他們中有建筑設計師、城市規劃設計師，也有注冊會計師、律師等。當然，他們都有一個共同的名字叫“志愿者”。于凌罡說，這個團隊囊括了房地產開發需要的各類專業人才約百人。城市規劃設計師李先生是這個項目的“鐵桿”支持者。他說，這次合作建房更大的意義在于給政府做試驗田，好讓政府調整一些目前不合理的規章制度。
在互聯網上，于凌罡的大部分支持者都抱怨目前的房地產市場不規范，“看看福布斯富豪榜，上榜的人有多少是搞房地產發起來的。”一位網友在于凌罡的倡議書后面發牢騷。他認為，在一個近乎壟斷的市場里，商人的暴利一定是從消費者身上榨出來的。
盡管于凌罡不認可“合作建房能省很多錢”的看法，但對許多支持者來說，省錢可能是合作建房方案最吸引人之處。于凌罡算了一筆賬：預計招募資金500份，每份合作資金15萬元，自籌資金可達7500萬元，可向銀行貸款1.125億元，即項目最多可承擔資金1.875億元。如果購買霄云路附近的那塊地，購地費用預算在9000萬元以內，工程造價約為7000萬元，基本符合資金預算。
于凌罡表示，由于是非營利集資建房，這個項目可以省掉購買商品房時需要承擔的4筆費用——廣告銷售費用、機構維持費用、項目貸款利息和開發商利潤，因此房價肯定比商品房要低。還是以霄云路附近的地塊為例，粗算下來，該項目加上精裝修每平方米的價格在6000元左右，應為周邊商品房價格的60%至80%.“最重要的是，業主擁有樓盤底商的收益權和物業等多方面的自主選擇權，這在某種意義上更有價值。”
于凌罡的合作建房設想在業界引起了爭議。因帶領業主維權而聞名北京的中國人民大學公共政策研究中心研究員舒可心認為，這是對目前極不規范的房地產市場的反抗。北京市國土局政策法規處處長丁世華表示，對于個人集資買地，從土地市場法規方面來說是行得通的，至于后期開發是否符合開發土地的資質要求，目前相關法律還不是很明確。國家開發銀行相關負責人也表示，于凌罡倡導的是非營利集資建房，不屬于非法集資。建設部政策研究中心主任陳淮表示，合作建房的專業術語應該叫做“合伙建房”，是目前房地產市場所欠缺的一個部分。它是房地產市場發展的一種細分或者說一種補充，是房地產市場發展到一定程度上的正常產物。
探索資本運作的“方程式”
據了解，不少對此項目感興趣的人多少有些擔心，“我把錢交給你，你們會不會跑掉？”對此，于凌罡向記者講述了他在合作建房方案中提出的“分次定向轉賬付款模式”。這種財務模式可以有效控制投資人的風險。他說，在合作建房項目中，根本沒有現金流，所有的資金都是通過銀行轉賬匯款來完成的。按照他的計劃，從允許合作建房的參加者支付當月賬目開始，有9天的審計期，由正規的財務審計公司進行審計。在審計完成前，業主辦理的匯款轉賬根本無法動用，而且業主有權辦理停匯來保證自己的資金安全。審計完成后，業主交納的款項會直接用于支付提交的《當月轉賬明細表》中的項目開銷。沒有現金流、轉賬前經過嚴格的審計、賬目透明、每個月參加者的資金使用還有上限——于凌罡試圖用這樣的制度來保證項目資金不被卷走或被轉賬。
有人還提出，如果合作建房是走建經濟適用房的路子，可以不繳土地出讓金，成本會更低。于凌罡解釋說，之所以不那樣做，一是為了打破購房的戶籍限制，讓更多的外地來京人員圓上自己的購房夢；二是土地出讓金是政府的重要收益來源，我們應該主動交納，只有國富才能民強；三是只有交納了土地出讓金，所建的房才是真正的產權房。
更多的人質疑，這么多分散的個體，該怎樣實現合作建房的目標？于凌罡表示，合作建房會遵循以下步驟進行，首先是制定一套符合大多數參加合作建房業主們的意愿的協議文本草案，然后召集足夠數量的志愿參與者，共同討論并完善這個協議草案，使之成為具有法律效力的、能真正代表業主意愿的一整套協議。之后，進行協議公證，并組織大家按照協議的規定，辦理驗資手續，成立合作建房的公司，招聘有關工作人員，競標購地，招標有關設計、建筑、施工、監理、審計等供應商和服務商，實施大樓的建設，并進行合理的規劃和分配，最終辦理全部商品房手續，安排業主入住，并提供相關的物業服務和管理服務。
理想距離現實還有多遠
于凌罡自2003年底發出倡議之后，開始變得像位布道牧師，一遍又一遍向別人介紹合作建房是怎么一回事，一次講上兩三個鐘頭是常有的事，從那時到現在，于凌罡已記不清和多少人聊過這事。“外部環境越來越好，我們已經越來越接近理想實現的那一天。”
一年多來，于凌罡已經為他們的宏偉計劃開過不下100次會。截至2004年12月29日，于凌罡已經接待了數千名來訪者，其中400名來訪者通過填寫合作蓋樓申請表等形式表達了明確的參與意向。
如今，于凌罡越來越有信心了，“這個項目征集到300戶沒有問題。”他告訴記者，他們初步計劃在2005年春節前后成立機構，“五一”前后具備拿地實力，如果能按計劃順利競拍到土地，樓盤將在2006年“五一”前后蓋成。
于凌罡的具體設想是：需要集資蓋房人，每人先交出15萬元，利用這15萬元，每個業主可從銀行貸到22.5萬元，用這筆錢支付買地和建房的費用。建好房后，因底層商鋪和附屬商業設施也屬于業主，可以用從商業設施中獲得的租金來沖抵銀行貸款，這樣自己蓋的房子比買開發商的房子要便宜40%左右。
2、購買商品房、經濟適用房、合作建房、集資建房等自住住房的，提供購房合同或購房協議、購房發票；
3、購買危改回遷房的，提供拆遷協議、購房發票；
4、購買二手房的，提供房產證、契稅完稅憑證；
5、購買公有住宅樓房的，提供單位房管部門出具的購房協議或者購房證明、購房收據；
6、大修、翻建自住房屋的，提供所屬房管或物業部門的大修證明和產權證明、購買材料的明細發票或分攤到個人的費用發票；
乙方（投資方）：
甲、乙雙方經平等協商在自愿、互惠互利的原則上同意合作建房，決定對位于深圳市寶安區大浪街道辦上早 號甲方權屬地塊，按照政府批準的用地規劃進行集資建房合作開發，現對擬開發項目的合作方式、開發方案、雙方責任及利益分配等事項訂立如下協議，以資甲、乙雙方共同遵守：
一、項目概況：
位于深圳市寶安區大浪街道辦上早 號甲方權屬地塊規劃許可證編號： 。用地面積： 平方米：地塊擬用于合作開發為商住用途的綜合樓。
二、甲方負責提供本項目深圳市寶安區大浪街道辦上早 號土地，乙方負責投入建設本項目所需的建設資金。
三、利益分配：
3.1 × 米，第一層為層高4.5米商用店鋪，二樓至十肆層為xx 米×xx 米。房屋建成后甲、乙雙方按4：6比例占有房屋產權，即甲方占4成乙方占6成。
3.2 已建成房產如需辦房產證補地價及稅費的，應根據甲乙雙方所分得的房產比例雙方各自承擔。
3.3 雙方對分得的房屋享有永久的使用權。本項目竣工驗收交付甲方使用后，地皮產權甲、乙雙方按4：6比例占有地皮產權。乙方對分得的房屋擁有完全的權利，可自行轉讓、出租，贈送及繼承等。甲方及其親屬不得干涉。3.4如政府征收房屋，征收賠賞款按雙方所占的房屋比例分配。（單間租房協議書）
四、雙方責任
4.1 本協議書簽訂后，甲方承諾不另將該土地與第三者簽訂任何形式的合作合同、協議或意向書；如因其內部爭議和其他原因造成對方經濟損失，違反方須連帶賠償對方全部經濟損失。甲方保證其完全擁有上述地塊的所有權益和保證上述地塊未對外轉讓、抵押并免遭第三人追索。
4.2 在開工前甲方應協助辦好所有手續，水電開戶，協調好土地上的任何爭議，并放好線給乙方開工，相關費用均由乙方負責。
4.3 乙方保證按甲、乙雙方確認的設計圖紙和圖樣要求進行施工，合作建房工期為壹年半政府行為和天氣原因造成停工時工期順延。乙方保證有充足的資金和實力完成該合作項目的開發。
4.4 乙方保證按甲、乙雙方認定的設計平面圖紙要求完成施工并達到合格質量；第一層整體架空分兩套高度包板4.5米高，甲方分得的樓房按 套 房 廳設計施工，電梯一部（800公斤國產品牌如佳登曼、富士通等）。裝修標淮，外墻貼紙皮方塊磚（同乙方外墻一致），每套房內貼（50cm×50cm）耐磨地板磚，廚房及衛生間貼（20cm×33cm）瓷片到頂，廚房衛生間及陽臺地板貼（30cm×30cm）防滑磚，房間及廳貼15公分地腳線，墻批白色乳膠漆，每套房廚房內裝水泥板煤氣灶臺一個不銹鋼洗手盆一個，衛生間裝鋁合金門，入戶房門裝防火門，房間用木板套門，水電主線為6mm2洗手間、廚房和空調為4mm2其他為1.5mm2安裝好，每套需配備對講機門鈴、網絡線路和電視線路。
4.5甲方應在20XX年 月份前清理好現有住戶搬遷工作，同時交付給乙方進場開工。
4.6 乙方負責本項目的策劃、設計、建設、辦證等管理工作；乙方保證按甲、乙雙方認定的設計圖紙要求進行施工，并按照國家相關質量標準達到合格質量。土建工程保修期為1年，自然災害除外。
五、保證金
乙方在要開始拆除舊樓時付100萬元人民幣給甲方作為合作建房保證金，甲方開具收據。該保證金當乙方完成房屋主體第四層時退還清給乙方。
六、違約責任
6.1 本協議書自簽訂之日起生效，甲、乙雙方全面履行協議約定，任何一方不得擅自解除、變更（不可抗力除外）。
6.2 如一方違反合同規定，則承擔評估房產造成的10%的違約金支付給守約方，并賠償守約方由此產生的一切損失。
七、物業管理
房屋交付使用后公共設備保養費（包括電梯保養費、水箱水泵保養費等）及公共場所保養費，由甲、乙雙方按物業比例分攤支付。各自分得的物業房屋維修保養由甲、乙雙方各自承擔。
八、爭議解決 本協議未盡事宜,甲、乙雙方協商解決,協商不成時,提交房產所在地人民法院訴訟。
九、本協議書一式叁份，甲、乙雙方及見證律師各執一份，甲、乙雙方簽字、蓋章經律師見證后生效，具有同等法律效力。
甲方（簽章）：
身份證號碼：
日期： 20XX年月 日
乙方（簽章）：
記者近日在采訪西安市首例合作建房發起人時了解到，這個備受西安市民關注的項目由于種種原因目前已停止籌備。
應者云集
2004年春節，陜西藍紅房地產顧問有限公司總經理熊暉在西安一家網站上發了一條征集合作建房者的帖子，這個帖子在很短時間內就吸引了400多人報名，至此，西安首例個人合作建房計劃開始操作。
在熊暉發出合作建房倡議后不久，記者在西安南郊一座寫字樓里采訪了他。近10年的房地產從業經歷，使熊暉說起合作建房顯得駕輕就熟、頭頭是道。
他說，自己曾經設想的“個人合作建房主要流程”有以下幾個步驟：首先是接受市民報名，然后根據報名情況整理有關資料，進行戶型歸納、地段整合等；第三步就是尋找合適的金融機構，委托其進行資金監管；第四步是收取個人集資款，收集到的資金全部交給所委托的銀行進行監管；第五步是成立公司，每一個交款客戶都能成為公司股東，以公司的名義進行建房操作；第六步是成立有投資者代表參與組成的管理委員會或執行委員會，作為公司的決策班底；第七步是通過各種渠道取得土地，簽訂土地購買合同；最后一步就是進行工程招投標，請有名的建筑、設計、施工等單位進行工程建設直到新房落成。
對于操作過程中可能遇到的困難，熊暉說他已經做了充分考慮，例如，根據《公司法》及其他相關法律法規，一個公司的合法股東最多只能有50人，這就給個人合作建房成立公司提出了一個大難題。熊暉提出的應對方案是：每50個人成立一個房地產開發股份公司，然后每個股份公司再進行“公司合作”開發項目，這樣就能有效地避免因公司股東人數上的限制帶來的瓶頸。對于許多參與者最為關注的資金安全問題，熊暉提出將所有資金交給銀行進行監管，參與者將資金統一匯入一個賬戶，這個賬戶的資金只能專項專用，需要使用時要有管理委員會的授權才行。只要把合作建房進行公司化運作，許多問題就會迎刃而解。
個人合作建房到底怎么做才能達到省錢的目的呢？熊暉給記者算了一筆賬：如果有100個參與者合作建設一個5萬平方米～10萬平方米的小區，每個人交納10萬元啟動資金，總共是1000萬元。按照目前西安中等地價每畝100萬元～120萬元的地價，花500多萬元便可以得到5畝地，容積率按3.0算，就可以建造1萬平方米的房子。如果每套房子的面積平均為100平方米，推算下來，就是100套房子。剩余的資金可以用來建房，不夠的話可以通過參與者個人按揭貸款加以解決。
熊暉說，“因為個人合作建房不需要銷售、宣傳和公司利潤等額外費用，所以，按照這種模式做出來的房子肯定會非常便宜。”
“我很自信，如果大家齊心合力，我們的房子一定會很快蓋起來的。”熊暉說。
困難重重
在隨后的半年時間里，熊暉一直在緊鑼密鼓地操作著合作建宜：與金融機構洽談資金監管事宜、召開座談會收集參與者意見……一切都好像在有條不紊地進行。
但隨著社會上對于“合作建房前景”的質疑聲浪迭起，熊暉的操作開始遇到了障礙，本來已經準備草簽協議的兩家金融機構在種種壓力下放棄了與熊暉的合作，使得至關重要的資金監管成了大問題，雖然，熊暉一直在努力尋找替代者，但一時之間竟然無從下手。
更大的困難來自于參與者的不信任。許多合作建房參與者都有美好的設想和意愿，但愿意付諸于行動的卻很少。在政府機關工作的李先生說，他個人對于合作建房比較看好，但有一個關鍵問題就是，由于合作建房是一個新生事物，需要政府的支持，如果沒有政府的支持，就有可能行不通。別的不說，在購買土地的問題上，就需要得到政府的認可，否則就會因為資質問題而無法參加招投標。從事會計工作的王女士出于職業敏感，對資金安全問題極為關注，她說大家的錢怎么來管是一個最關鍵的問題，要防止資金被人偷偷地挪走。
記者曾經參加過由熊暉組織的“西安市首例個人集資合作建房籌備大會”，這次類似于座談會的“籌備大會”吸引了200多名參與者。會議采取參與者提問，熊暉回答的形式進行。從會議開始到結束，幾乎所有人詢問的都是有關資金安全的問題。雖然熊暉盡力向參與者解釋自己如何保證資金的安全，但參與者似乎都不滿意。會議到了最后，熊暉提出一項動議，請有興趣參加合作建房的人每人交1000元用于啟動這個項目，但是被參與者七嘴八舌地否決了，會議最后無果而終。
而來自政府部門的質疑也接連不斷。當地一些主管部門人員認為，合作建房難度大在于住房分配方案很難達成一致意見。1998年陜西省曾經搞過住宅合作社，最后不了了之，其原因就是房子蓋好后難以分配。在這種情況下，最好的辦法是納入經濟適用房體系中來做。但是，一旦將個人合作建房納入到經濟適用房體系，那么參與者就必須要經過有關經濟適用房管理部門的審查，而不是“誰想參與就參與”！這就容易違背個人合作建房的初衷。
還有政府人員認為，合作建房者想拿到土地并不是一件容易的事情。首先必須統一走“招、拍、掛”的路子取得土地；其次由于相關配套的法規不太完善，要想解決“誰來管？怎樣管？依照什么辦法來管？”等問題，必然會遇到諸多麻煩；另外，合作組建的公司信譽度難以保證，資金監管中存在很多不確定因素，好事辦壞，正常的市場化進程變成反市場的違法操作，其可能性也是有的。
一時間，合作建房遭到了來自官方和民間的雙重質疑和壓力，“個人合作建房，何去何從”便成了一個不容回避的問題。
希望猶在
當記者日前聯系熊暉向其了解個人合作建房的進展時，他說，最近個人合作建房的計劃已經停下來了，自己已經把精力轉移到自己公司的業務上。導致這項計劃擱淺的原因很多，主要一個是目前國家有關部門對于“個人合作建房”的政策不明朗，“沒有說行也沒有說不行”。如果得不到政府的支持和認可，個人合作建房就只能是一個夢想，原先談好的兩家資金監管金融機構由于政策不明朗而相繼退出就是明證。除此之外，個人合作建房還面臨著諸多障礙，比如參加者對于發起者的信任問題，在整個籌備過程中，所有人都擔心錢被卷走或挪用，連每個人1000元的啟動資金都收不上來。熊暉將此歸咎于信用制度不健全。
熊暉說，在這種情況下，他只能選擇放棄，因為做這個項目，他前前后后已經花了2萬多元，耗費了大量的時間和精力。在看不到有一個好前景的情況下，為了自己公司的生存和員工的生活，他只能暫時停止合作建房項目，專心于自己公司的業務。
第二條 深圳市人民政府（以下簡稱市政府）對轄區內的土地實行統一規劃，統一征用，統一開發，統一出讓；對房地產實行統一測繪查丈，統一登記發證，統一進行行業管理和市場管理；統一管理土地開發基金。
第三條 深圳市規劃國土局（以下簡稱市規劃國土局）是深圳市國土管理、房地產行業和市場（福利商品房、微利商品房除外）的主管部門，負責本規定的實施。市規劃國土局向各行政區及街道辦事處、鎮派出的分支管理機構，按劃定的職責實施對房地產行業和市場的管理。
第四條 深圳市征地工作由市規劃國土局負責，各區及各街道辦事處、鎮、村應予積極支持和配合。其它單位或個人不得擅自向農村征用土地。
第五條 在本市范圍內的合作建房，是指一方或多方出地、一方或多方出資合作開發經營房地產并進行產權分成的行為。合作建房視同房地產轉讓。
第六條 以招標、拍賣方式取得土地使用權的單位或個人，其土地使用權已核準登記并領有《房地產證》的，可以與他方合作建房。
第七條 凡屬減免地價款或通過行政劃撥取得土地使用權的企業、其他經濟組織或個人，經市規劃國土局批準并按市場價格補足地價款后，可以與他方合作建房。
第八條 合作建房的出資方必須是在市規劃國土局注冊的房地產開發公司。
第九條 下列用地，不得用以合作建房：
（一） 國家機關、事業單位、部隊、教育、文化、衛生、科研單位的非營利性用地；
（二） 市政公共設施的非營利性用地；
（三） 農村住宅用地；
（四） 法律、法規限制的其他用地。
第十條 經市規劃國土管理部門劃定為非農用地的，集體經濟組織的土地，視為有償受讓用地，可以與他方合作建房，但建成的房地產只能自用或出租。需轉讓的，應經市規劃國土局批準并辦理土地使用權轉讓手續。
第十一條 合作建房的各方應訂立合作建房合同，并于合同簽訂之日起十五日內向市規劃國土局提出申請。市規劃國土局于接到申請之日起三十天內給予批復。
第十二條 申請合作建房應提交下列文件：
（一） 合作建房申請書；
（二） 《房地產證》或用地紅線圖；
（三） 合作建房合同；
（四） 房地產開發公司資質證書。
第十三條 經批準合作建房的房地產，可按市政府的規定進行預售或銷售。
第十四條 下列當事人可以在深圳市內購買商品住宅：
（一） 具有本市常住戶口的居民；
（二） 持本市暫住證滿五年，且遵紀守法的十八周歲以上的非本市居民；
（三） 在本市注冊的企業、事業單位、社會團體和經市政府批準設立的其他組織。
第十五條 境外和其他組織，外國人、華僑、港、澳、臺同胞及在境外中資機構服務的國內人員，可在本市購買外銷商品住宅。
第十六條 福利商品房、微利商品房的購買和轉讓等，按照市政府的有關規定辦理。
第十七條 房地產買賣應按市規劃國土局核定的內外銷范圍及對象進行。凡核定為內銷的商品住宅，不得賣給境外的組織和個人；凡核定為外銷的商品住宅，可以外銷也可以銷售給境內的組織和個人。
第十八條 房地產轉讓價格有增值的，轉讓人應向市規劃國土局按土地增值額的百分之二十交納土地增值費。
土地增值額按下列公式計算：
土地增值額房地產出售價-上次房地產購入價-房屋改良投資。
如果房地產為第一次出售，則：土地增值額房地產出售價-建造成本價（1+40%）
上款規定的建造成本不包括利息和管理費。
第十九條 自一九九三年一月一日起，通過招標，拍賣方式取得土地使用權的，土地使用者第一次轉讓房地產時，免交土地增值費。
第二十條 本規定頒布前，以協議方式取得的土地使用權或已發生轉讓的房地產，其土地增值費交納標準和土地增值額的計算按下列規定辦理：
一、土地增值費交納標準（一） 土地增值額未超過前次轉讓地價百分之一百者，征收百分之四十；
（二） 土地增值額超過前次轉讓地價的百分之一百、未超過百分之二百者，除按前項規定辦理外，其超出部分，征收百分之六十；
（三） 土地增值額超過前次轉讓地價百分之二百、未超過百分之三百者，除按前兩項規定分別辦理外，其超出部分，征收百分之八十；
（四） 土地增值額超過前次轉讓地價百分之三百者，除按前項規定分別辦理外，其超出部分，收取百分之一百。
二、土地增值額按下列公式計算：
n1土地增值額房地產出售價-房地產購入價格×（1+銀行利率-房屋折舊率） -房屋改良n2投資×（1+銀行利率-改良部分折舊率）
式中：n1為購置房地產到出售房地產的年限，n2為改良房屋到出售房地產的年限；銀行利率采用中國人民銀行深圳分行規定的一年期定期存款利率；房屋折舊率和改良部分折舊率按百分之二計算。
房地產第一次出售時，房地產購入價格按下式計算：
房地產購入價格＝房地產基本價格（即：成本價+計劃利潤+出售營業稅）
第二十一條 父母、配偶、子女之間的房地產贈與交換免交土地增值費。
第二十二條 預購的房地產，須領取《房地產證》后方可轉讓。
第二十三條 違反本規定第六條、第七條、第八條、第九條、第十條規定進行合作建房的，視為非法轉讓土地，由市規劃國土局按《中華人民共和國土地管理實施條例》第三十一條規定予以處罰；違法者為房地產開發企業的，同時注銷其房地產開發經營權。
第二十四條 違反本規定第十四條、第十五條、第十七條規定轉讓商品住宅的，市規劃國土局不予辦理房地產權登記手續，沒收轉讓人的非法所得，并處以非法經營額百分之二十的罰款；轉讓人為房地產開發企業的，同時予以警告、通報，直至注銷其房地產開發經營權的處罰。
第二十五條 違反本規定第十八條、第二十條規定繳交土地增值費的，市規劃國土局不予辦理房地產權登記，由此造成受讓人不能按時辦理登記手續的，由轉讓人承擔責任；經催繳仍不繳交者，從逾期之日起每日加收相當于土地增值費數額千分之三的滯納金；違法者為房地產開發企業的，同時予以警告、通報，直至注銷其房地產開發經營權的處罰。
廣東省韓江高陂水利樞紐工程是國務院部署的172項重大水利工程項目之一，既是國家發改委、財政部、水利部和廣東省政府共同確定的第一批引進社會資本參與重大水利工程建設運營的試點項目，又是第三批政府和社會資本合作的示范項目。工程初設批復概算投資591866萬元，其中中央定額補助301450萬元，省級資金94816萬元，社會投融資195600萬元。
2021年市涉農辦統籌安排我處2000萬元省級涉農資金用于高陂水利樞紐工程有關項目建設。現根據工程實際情況，結合涉農資金的相關管理要求，我處編制了如下涉農資金項目實施方案。
一、2020年工程總體實施情況
至2020年底，國家累計下達高陂水利樞紐工程建設投資500000萬元，已累計完成總投資496816萬元，占下達投資計劃的99.36%。
（一）征地移民安置進展情況
至12月底，已基本完成土地的征收補償工作，簽訂拆遷協議的房屋700座，簽訂協議的房屋中應拆除的房屋已完成拆除任務。
1、高陂陂寨安置點：場地平整、道路、綠化等基礎設施工程已完工，A區已移交移民建房，移民群眾已開始建房; B區已完成安置地分配，并移交移民建房。
2、高陂烏槎安置點：場地平整、周邊主干道（第一期）工程已完工，已完成五期共241塊安置地的分配工作，準備移交移民建房。
3、大麻汶水塘安置點：場地平整等基礎設施建設已全部完成，已完成兩期129戶、255套住房、57間店鋪的分配；現正實施第二期安置房，第三期工程已完成招投標。自建房安置地已完成分配并交由移民自行建房。
4、三河匯城安置點：場地平整工程正在施工。
5、高陂黨溪安置點：基礎設施建設基本完成，安置地基本完成分配，準備移交移民建房。
（二）工程進展情況
韓江高陂水利樞紐工程分二期建設，其中一期工程（左岸重力壩、船閘、10.5孔泄水閘）主體建設任務已基本完成，并順利通過二期導流階段驗收，船閘具備施工期通航條件。二期工程（右岸重力壩、電站廠房、魚道、8.5孔泄水閘）于2018年底開始施工，至2020年底分別通過了庫底清理、工程蓄水安全鑒定、下閘蓄水階段環保專項及移民安置終驗、下閘蓄水階段驗收，目前已達到下閘蓄水要求，初步具備了防洪、調水功能，完成了國家下達的目標任務。
二、2021年度實施方案
2021年度上報國家投資計劃為91866萬元，其中中央資金10450萬元，省級（涉農）資金為2000萬元，其余為社會投融資金。目前，國家計劃尚未下達，而省級涉農資金已下達2000萬元。結合工程建設實際，2021年度省級涉農資金我處擬主要安排用于獨立費用（設計、監理、建設管理費等）及工程進度款的支付。
（一）績效目標要求。工程總目標：工程建設完成后，將成為以防洪、供水為主，兼顧發電和航運等綜合利用的大（2）型水利樞紐工程，預期防洪保護人口625萬人，保護耕地190萬畝，年發電量4億千瓦時；2021年度績效目標要求：完成首臺機組并網發電，預計上網電量2000萬千瓦時。
（二）工程主要建設任務有：
（1）二期二段圍堰拆除完成，完成下游臨時鋼棧橋拆除。
（2）右岸重力壩工程
計劃2021年7月底完成相關附屬工程（包括壩頂欄桿、路燈、值班房及壩頭景觀綠化等）。
（3）泄水閘工程
①土建實施方面：計劃4月底，完成壩頂啟閉機房施工，泄水閘工程土建施工全面完成。
②金屬結構及啟閉機安裝實施方面： 計劃4月底，完成二期泄水閘供油、供電系統，泄水閘工程金屬結構及啟閉機設備安裝全面完成，具備防汛度汛條件。
（4）發電廠房工程
①土建實施方面：計劃4月底完成壩頂欄桿等附屬結構；計劃6月底完成廠房屋面及外圍裝修，全面完成發電廠房土建施工。
②金屬結構實施方面： 計劃2021年4月完成清污機安裝及調試。
③機電設備安裝工程實施方面：計劃2021年6月底，首臺機組（4#水輪發電機組）啟動驗收，具備發電條件；計劃12月底，第二臺機組（3#水輪發電機組）安裝調試。
（5）送出工程
送出工程輸電線路架設并調試完成，具備輸送電源條件（中國南方電網實施）。完成所有機電設備安裝調試，升壓站具備系統倒送電功能。
三、存在問題
由于發電機組設備制造商（天津市天發重型水電設備制造有限公司）受資產重組及疫情影響，高陂水利樞紐項目水輪發電機組主要部件套件延遲交貨，首臺機組存在延遲并網發電、后續機組延期交付風險。
梅州市大埔韓江高陂水利樞紐工程建設管理處
第二條本細則所稱的職工住房公積金貸款，是指由*市住房公積金管理中心*分中心（以下稱分中心）運用歸集的職工住房公積金，委托銀行（以下稱受托銀行）向參加住房公積金繳存并在本縣購買（含建造、翻建、大修，下同）自住房的職工發放的專項貸款。
第三條凡按規定繳存住房公積金的職工，具備下列條件的，可申請貸款：
（一）是本市常住戶口；
（二）按不低于《住房公積金管理條例》規定的最低比例連續繳存住房公積金六個月以上；
（三）具有穩定的經濟收入，個人信用良好，無尚未還清的數額較大、可能影響公積金償還能力的債務或擔保，有償還貸款本息的能力；
（四）正在購建個人自住住房，并能按要求提供各項合法證明材料；
第四條夫妻雙方都能正常足額繳存住房公積金的，夫妻任何一方均可申請住房公積金貸款；共有房產申請貸款的，其房屋共有權人須為借款人配偶或借款人直系親屬。
第五條職工住房公積金貸款采取職工住房抵押的方式。借款人須提供合法房產作為抵押物。
（一）購買預售房產，且開發商已與分中心簽訂《個人住房政策性貸款合作協議》的，在職工未取得“三證”（土地證、房產證、契證，下同）前，先由售房單位擔保，辦理商品房抵押按揭登記手續，取得“三證”后，再辦理房產抵押手續；如開發商未與分中心簽訂《個人住房政策性貸款合作協議》，職工確需貸款，并經分中心審核同意的，可先辦理商品房按揭登記備案,同時用其它合法房產提供抵押擔保，取得“三證”后，辦理所購房產抵押手續，取消原來的房產抵押擔保。
（二）購買二手房的，取得“三證”后，以該房產作為抵押，按照不動產專用發票所載明的時間三個月內，辦理公積金貸款手續。
(三)自建房土地為出讓且建筑進度已超過三分之一的，憑《國有土地使用證》、《規劃建設許可證》，由其它合法房產抵押，辦理公積金貸款手續；或建成并取得“三證”后，以所建房產作抵押辦理公積金貸款手續。自建房土地為農村集體土地且建筑進度已超過二分之一的，憑《建設用地批準書》、《村鎮規劃建設許可證》，以其它合法房產抵押，辦理公積金貸款手續。自建房的造價按*縣人民政府公布的房屋拆遷重置價計算。
第六條每戶家庭原則上5年內只能享受一次住房公積金貸款，且累計貸款次數不得超過二次。
第七條申請住房公積金貸款需提供的材料：
（一）申請人及配偶的身份證、戶口本、結婚證、收入證明等原件和復印件；
（二）購買商品房的，提交《商品房購銷合同》、首付款發票原件和復印件；
（三）購買“二手房”的，提交交易時的房屋評估報告、房屋買賣協議、《房屋所有權證》、《國有土地使用證》》、《契證》原件和復印件；
（四）建造、翻建或大修住房，提交規劃、國土、建設部門批準的文件及《國有土地使用證》、《房屋所有權證》；農村建房的，提交《建設用地批準書》、《村鎮規劃建設許可證》等；
（五）住房公積金管理中心要求提供的其它材料。
第八條貸款額度按以下條件由住房公積金管理中心核定：
（一）不高于市住房公積金管理委員會規定的最高限額；
（二）不高于按照房屋總價款的比例確定的貸款限額；
（三）不高于按照借款人住房公積金帳戶儲存余額的倍數確定的貸款限額；
（四）不高于按照月繳存額確定的貸款限額；
按照各條款計算的貸款額不一致時，按最低額確定；在符合第（一）、（二）款的前提下，按本條第（三）、（四）款計算不到5萬元的，最高貸款額可按5萬元計算。（本條款中的市住房公積金管理委員會規定的最高限額、比例、倍數、按照月繳存額確定的貸款限額，報經*市公積金管委會批準后執行，并向社會公布。）
第九條職工購買住房資金不足的，也可向受托銀行申請配套的住房組合貸款。
第十條貸款期限最長不超過30年，并不長于借款人法定離休或者退休的時間。
第十一條貸款利率按照國家規定的公積金貸款利率執行。遇法定利率調整，于下年初開始按相應的利率檔次執行。遇申請、審批過程中利率調整的，按放貸日利率執行。
第十二條貸款程序
（一）借款人持本辦法第五條規定的材料到住房公積金管理中心提出貸款申請，并填寫《住房公積金貸款申請審批表》；
（二）根據借款人的申請，住房公積金管理中心對其所購房屋狀況、住房公積金繳交情況、個人信用狀況及還貸能力等進行調查核實，結合借款人申請貸款額度及本細則規定的貸款額度核定辦法，計算、審定申請人的貸款額度，15個工作日內作出準予或不準予貸款的決定，并通知申請人；
（三）申請獲得批準的，申請人可到分中心及受托銀行辦理貸款手續；
（四）分中心及受托銀行根據借款人提供的資料，對借款人的資格、資信及經濟狀況進行風險審查，符合條件的，簽訂借款合同、辦理住房抵押登記等手續，并領取《房屋他項權證》。
（五）借款人按約定時間到受托銀行辦理放款手續，受托銀行將款項劃入售房單位，對辦妥“三證”的“二手房”及自建房貸款，款項劃入借款人帳戶。
第十三條貸款本息償還方式
（一）貸款期限在1年以內（含1年）的，實行到期一次還本付息，利隨本清；
（二）貸款期限在1年以上的，采用等額本息還款法，按月歸還貸款本息；
（三）借款人每月歸還貸款本息總額原則上不得超過借款人家庭收入的50%。
第十四條借款人應按借款合同規定的期限歸還貸款本息。如逾期，按人民銀行規定向借款人計收逾期罰息。
第十五條借款人具有下列情形之一的，貸款人有權提前終止借款合同，依法處置抵押物，直至收回貸款：
（一）借款人提供的申請住房公積金貸款的資料不真實；
（二）借款人連續3個月（含）或累計6個月（含）以上不按合同規定償還貸款本息，或借款合同期滿，經催討，借款人仍未足額償還貸款本息的；
（三）借款人停繳住房公積金，經催討仍不按要求繼續繳交的；
（四）借款人死亡、喪失民事行為能力或被依法宣告失蹤或死亡，其財產繼承人、監護人或受遺贈人拒絕履行償還貸款本息義務的；處置抵押物的所得價款扣除稅費后，首先償還貸款本息及相關費用，不足部分可依法追索，余款予以退還。
第十六條借款人清償貸款本息后，憑退還的《房屋他項權證》，到抵押物登記部門辦理注銷手續。
第十七條作為抵押物的房產，在抵押期間借款人負有維修、保養、保證完好的責任。
第十八條借貸各方發生糾紛時，由當事人協商解決；協商不成時，可依法申請仲裁或向人民法院提訟。
第十九條借款過程中發生的抵押登記、房產評估等相關費用由借款人負擔。
一、概述
二、關于合建契約的法律性質
三、和建房屋原始取得人的確定
四、合作建房產權糾紛的預防
關鍵詞：合作建房合建契約產權糾紛土地使用權的取得
一、概述
合作建房是指當事人以土地使用權作為出資，另一方投入實際資本并組織施工，共同建筑房屋的合同行為。其法律依據是《城市房地產管理法》第27條，即土地使用權可以作價入股，合作開發經營開發房地產。在實踐中卻因和建房屋產權歸屬問題而產生糾紛。在合作建房關系中，必然會有一方轉讓土地使用權或部分房屋所有權的情況，依我國《城市房地產轉讓管理規定》第3條，房地產轉讓包括合作建房，合作建房的結果是對建成房屋利益的分享，所以對合作建房所有權原始取得人的確定也很關鍵。合作開發房地產不是一種個人行為，而是一種企業行為。凡是不具備房地產開發資質證書的，均不得從事房地產開發活動。最高人民法院將合作開發房地產活動區分為依法成立房地產開發企業并取得資質證書的行為，和合作開發房地產合同當事人一方具備房地產開發經營資質的行為。如果在合作開發房地產合同中當事人一方具備了房地產開發資質，那么合作開發房地產合同就是有效合同。如果雙方當事人約定成立房地產開發企業，并且已經取得了資質證書，那么，合作開發房地產合同也是有效合同。如果當事人在前取得房地產開發資質證書，或者已經依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應當認定合同有效。合作開發房地產不是一種個人行為，而是一種企業行為。凡是不具備房地產開發資質證書的，均不得從事房地產開發活動。最高人民法院將合作開發房地產活動區分為依法成立房地產開發企業并取得資質證書的行為，和合作開發房地產合同當事人一方具備房地產開發經營資質的行為。如果在合作開發房地產合同中當事人一方具備了房地產開發資質，那么合作開發房地產合同就是有效合同。如果雙方當事人約定成立房地產開發企業，并且已經取得了資質證書，那么，合作開發房地產合同也是有效合同。如果當事人在前取得房地產開發資質證書，或者已經依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應當認定合同有效。
二、關于合建契約的法律性質
合建契約是指當事人之間關于一方提供土地使用權，由另一方出資建設，并按照一定比例分配完成后的房屋與基地使用權的協議。這種合同關系既可以發生在公民個人之間、公民與法人之間，也可以發生在建設單位與房地產開發公司之間。為此，有必要先了解一下在我國實踐中的四種合作建房形態：一是土地使用權人（公民或法人）提供土地，房地產開發產提供資金和技術，以雙方名義共同開發，在工程尚未完工之前，各自以自己的名義對預先約定分得的房屋進行預售。二是以土地使用權人的名義進行開發，待房屋建成后，按照約定將開發商應分得的房屋及相應的土地使用權一并轉讓給開發商。三是以開發商的名義進行建設，房屋建成后，開發商依約將部分房屋所有權轉移給土地使用權人，同時土地使用權人也要把開發商應分得的房屋所占用土地使用權轉讓給開發商。四是雙方共同組成一個新的房地產開發公司，并以該公司的名義進行開發建設，等所建設房屋售出后依約分配所得收入。①按照其中等四種方式合作建筑的房屋屬于項目公司所有，對此沒有產權糾紛，只是股東間利益分配的糾紛，由公司進行調整。
合建契約是一種諾成性的、雙務、有償合同，也就是說，合建契約的成立，不以交付基地或房屋為必要條件；一方須提供土地，他方需完成建筑雙方均互有義務，且互為對價。但其空間屬于哪一類有名合同，在理論上是有爭議的。我國臺灣學者有四種觀點：一是承攬契約。將基地權得人分得的部分房屋視為建筑商承攬的定作物；把建筑商取得的部分基地權利看作基地權利人給付的報酬。二是互易契約。將合建契約當作部分基地權利與部分房屋所有權的交換。三是合伙契約。基地權利人以土地為出資，建筑商以資金與勞務為出資，共同建筑房屋，并分享權益。四是買賣與承攬并存的混合契約。建筑商為土地權利人完成一定工作，土地權利人以轉讓建筑商取得的部分房屋所占用的基地權利作為報酬，而建筑商又以此項報酬抵充買受其房屋占用基地的款項。②
對于合建契約的性質不可一概而論，應該具體問題具體分析。在四種合作建房形式中，第一種是土地使用權人（公民或法人）提供土地，房地產開發商提供資金和技術，以雙方名義共同開發，在工程尚未完工之前，各自以自己的名義對預先約定分得的房屋進行預售。土地使用權人與房地產開發商共同出資、共同經營、共享利益，在預售房地產權轉移之前依合伙的規定合建房屋由雙方共有。當只有房地產開發商一方出面經營而土地使用權人僅提供地皮并不參與實際建設時，也不能解釋為“名為合伙實為借貸因為出面經營都為實際出資人，只能按照合伙契約處理。第二種合作建房形式是以土地使用權人的名義進行開發，待房屋建成后，按照約定將開發商應分得的房屋及相應的土地使用權一并轉讓給開發商。這時可以將土地使用權持作定作人，把房地產開發商當作承攬人，將開發商根據合建契約取得的房地產權益看作是承攬報酬，故可以看作是承攬。第三種合作建房形式是以開發商的名義進行建設，房屋建成后，開發產依約將部分房屋所有權轉移給土地使用權人，同時土地使用權人也要把開發商應分得的房屋所占用土地使用權轉讓給開發商，這時可以認為是土地使用權人將其部分土地使用權與開發商的部分房屋所有權進行交換，故可以看作是互易。盡管建筑行為是一種提供勞務的行為，但畢竟也是一種可以用金錢評價的商品，自然可以成為互易的客體。混合契約說是對承攬說的進一步解釋，但既然已經認定是承攬關系，而且將承攬的部分建筑物作為報酬，那么就再沒有必要解釋為買賣契約。
我國《城市房地產管理法》第60條第2款規定：“在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。”這是為了貫徹房與地的權利主體一致原則。根據我國建設部2001年的《城市房屋權屬登記管理辦法》第16條第1款的規定，“新建的房屋，申請人應當在房屋竣工后的3個月內向登記機關申請房屋所有權初始登記，并應提交用地證明文件或者土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關證明文件。”我國《城市房屋權屬登記管理辦法》第3條第3款規定：“本辦法所稱房屋權利申請人，是指已獲得了房屋并提出房屋登記申請，但尚未取得房屋所有權證書的法人、其他組織和自然人。”其中“已獲得了房屋”一語甚為不詳，若解為房屋的中有人，則須具有本權才能成為受法律保護的占有權。這種本權，在合作建房中，除土地使用權外，還可以是根據合建契約而取得之債權。于是，并非只有土地使用權人才能取得合建房屋的所有權。
三、合建房屋原始取得人的確定
在我國，取得房屋所有權的前提是先取得一定的土地使用權。根據《土地管理法》第53條的規定，建設項目經批準后，建設單位才能申請土地使用權。根據我國《城市規劃法》第30第至第32條的規定，申請建設工程規劃許可證的人應該是土地使用權人。但是，我國的房地產開發公司大多脫胎于行政機關（城市房地產管理部門），于是，在實踐中就出現了建設單位提供土地使用權，而以房地產開發公司的名義進行建設狀況③。我國《城市房地產開發管理暫行辦法》（建設部1995年1月23日以第41號令）對此作了相應的規定。在這種情況下，作為非土地使用權人的房地產開發公司卻可以申請建設工程規劃許可證，據此，他可以申請辦理產權登記。我國《城市房屋權屬登記管理辦法》第6條規定：“房屋權屬登記應當遵循房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則。”即土地使用權及其地上建筑物所有權的主體必須是同一個人（包括公民和法人）。于是，對非土地使用權人卻能取得地上建筑物所有權這一問題的解釋只能是將所建房屋作為動產看待。根據我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第24條第2款的規定，當建筑物作為動產看待時，不受房產和地產權利主體一致原則的限制。如果建筑商能夠先取得所建房屋所有權，再轉讓部分房屋所有權給土地權利人以換取部分基地權利，那么就可以將合建契約解釋為互易合同。
在合作建房關系中，必然會有一方轉讓部分土地使用權或部分房屋所有權的情況，依我國《城市房地產轉讓管理規定》第3條，房地產轉讓包括合作建房。合作建房的結果是對建成房屋利益的分享，所以對合建房屋所有權原始取得人的確定也很關鍵。我國臺灣地區一般是以建筑執照記載的建筑人為合建房屋的原始取得人，也就是說，以誰的名義建筑房屋。房屋建成后，房屋的所有權就歸誰。如果以建筑商的名義建造，那么他就是合建房屋的原始取得人。房屋在建筑期間或建成后分給土地使用權人之前意外滅失，其風險由建筑產承擔。因此，如果以土地使用權人的名義建筑，那么合建房屋的原始取得人就是土地使用權人。該房屋分配給建筑商之前意外滅失的風險由土地使用權人承擔。如果以雙方的名義建筑房屋，那么按照合建契約中約定的份額，建成后的房屋分別屬于建筑產和基地使用權人所有。合建房屋因意外事故損毀、滅失的風險上雙方以各自的份額為限分別承擔。
在合建契約有效的前提下，應該貫徹當事人意思自治原則。問題是在當事人對于原始取得人沒有約定的情況下怎么辦？這時當然要依法辦事了，我們找法的結果可能有三種情況：一是法律有明確規定；二是法律規定較為含混；三是現行法無任何規定，即存在法律上的漏洞。這三種情況都需要法律解釋，只是解釋的難度不同而已。即使在第一種情況下，也要首先分清是概念、原則、規范還是技術規定，其次還要將作為法律主體的規范分解為行為模式和法律后果④。針對第二種情況，因法律規定過于抽象而需要具體化，因為他只是一個價值取向的指令，需要法官根據符合社會發展的倫理道德觀念作出客觀的說明。對于第三種情況，則要根據法律認可的習慣或類推適用等方法進行漏洞補充。在合同沒有約定原始取得人，而法律也沒有作出要應規定的情況下，可以成為合建房屋原始取得人的有三種：一是合作建房的申請人；二是合建房屋的基地使用權人；三是合建房屋的實際出資人。根據我國《建筑法》第8條的規定，建房申請人是取得建設工程規劃許可證的人，取得規范許可證的人本來應該是土地使用人，但在實踐中，只要持有建設工程規劃許可證就可以申請建設工程施工許可證，所以建房申請人不一定是土地使用權人，我國現行法律對此也無禁止性規定。那么非土地使用權人取得房屋所有權的情況只能作一種解釋，即該房屋屬于動產，取得作為不動產的房屋所有權的前提是先取得一定的土地使用權，以反映土地與房屋在客觀上的不可分性，并貫徹房、地產權利主體一致原則。如果是取得作為動產的房屋所有權，那么就不必辦理不動產登記手續。這時的合建契約應解釋為互易，適用有關買賣合同的規定。就房屋預售而論，根據我國《城市房屋預售管理辦法》第5條和第6條的規定，預售房屋須取得《商品房預售許可證》，在合作建房中，實際出資人（建筑商）即使非土地使用權人也有可能取得《商品房預售許可證》，因為按照《城市商品房預售管理辦法》第7條的規定，由房地產的實際開發企業辦理《商品房預售許可證》。
在合建契約被認定為承攬契約的情況下，大陸法系傳統民法認為，若建筑材料全部由承攬人提供，則該建筑物交付定作人之前應該屬于承攬人所有⑤。但是，如果將建筑物的原始取得人確定為承攬人，那么在發達國家或地區的司法實踐中產生了許多問題：第一，若建筑物交付前屬于承攬人所有，則承攬人的債權人就可以扣押該交付前的建筑物，并將其拍賣，而定作人卻無權阻止。第二，如果承攬人將工程轉包，那么次承攬人也有可能取得部分建筑物的所有權。若轉移給定作人時，則須辦理二次登記手續，甚為繁瑣。而且在承攬人與次承攬人均為多數人的情況下，問題就更為復雜。第三，若將承攬人確定為建筑物的原始取得人，則他可以將建筑物轉讓給第三人或向第三人提供擔保。經時，定作人雖然可依債務不履行向承攬人請求損害賠償，但對于第三人卻不能主張所有權。因此，大陸法系發達國家一般將合建房屋的原始取得人確定為定作人。需要強調的是，根據我國《合同法》的規定，承攬合同與建設工程合同是兩種并列的有名合同，當建設工程合同沒有明確規定時，才可以適用承攬合同的有關規定。
四、合作建房產權糾紛的預防
合作建房中的產權糾紛多是由于當事人在合建契約中對產權歸屬約定不明造成的，在這種情況下，首先要確定房屋所有權的原始取得人。在合建契約合法有效的情況下，一般應該根據當事人之間的約定來確定合建房屋的原始取得人，于是確定合同是否有效就顯得十分重要。而確定合同是否有效關鍵是從合法性的角度加以考察，首先應該確定申請建房人是否具備主體資格。根據我國現行法，有必要確定一個原則，即以土地使用權人為原始得取人。這樣做的目的，第一是為了貫徹地產和房產的權利主體一致原則；第二是為了符合建設程序的要求。因為土地使用權是取得建設工程規劃許可證的前提，而建設工程規劃許可證又是取得建設工程施工許可證的基礎，而建設工程施工許可證又是取得房屋所有權的必要條件。如果可以將建筑商（實際出資人）作為合建房屋的原始取得人，那么就應該嚴格限制其將合建房屋轉讓給除基地使用權人以外的其他人。并在合建房屋上為基地使用權人設定抵押權，以防止建筑商的其他債權人對合建房屋可能實話的扣押行為。
對實際出資人的利益保護也是著重需要解決的問題。解決的辦法有二個：一是由實際出資人辦理預告登記；二是就所建房屋設定抵押。前者是針對產權分享而充的，后者是對合建房屋售后利益分享而為的。我國目前還沒有預告登記制度，為此須借鑒發達國家的有關立法。預告登記是指為保全不動產請求權而對該項請求權所作的預備登記。這種登記排斥將來就相同請求權所提了的登記申請。合作建房的實際出資人若辦理了預先登記，則就可以保障其對合建房屋的產權。對于為了分享合建房屋售后利潤的實際出資人，可以要求對方在合建房屋上設定抵押，在對方不履行約定分享的義務時，就能通過行使對合建房屋的抵押權而優先受償。
在我國，房屋可以獨立成為所有權的客體，不適用土地對地上房屋的附合原理。不過，作為一種不動產物權，房屋所有權的到得必須以土地使用權的取得為前提條件以反映土地與建筑物之間客觀上的不可分性。在合作建房中，由于實際出資人并不是土地使用權人，所以如果不考慮土地使用權人而將他確定為合建房屋的原始取得人，那么他所取得的只能是作為動產的房屋所有權，因為他沒有土地使用權，無法通過不動產登記而真正取得作為不動產的房屋所有權。如果實際出資人只想取得合建房屋的售后利潤，那么他可以將作為動產的房屋賣給土地使用人。這種買賣合同只能是動產買賣合同。在傳統民法理論中，作為取得房屋所有權前提的土地利用權（包括所有權、地上權、租賃權和借用權）被稱作權原。但這畢竟是一種在理論上成立的觀點，若將實際出資人定為合建房屋的原始取得人，那么在實踐中履行與土地使用權人分享產權的法律手續時仍將十分困難，因此完善目前的房地產登記制度是非常必要的。
需要強調的是，如果土地使用權人以劃撥土地使用權作為合作建房的條件，那么原則上是不允許的。因為劃撥土地使用權是無償取得的，根據我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第44條的規定，不能作為出資條件而用于合作建房，否則就會造成國有資產流失，若將劃撥土地使用權用于合作建房，則須先辦理有償取得手續，即向當地市、縣政府補交相當于土地使用權出讓金數額的價款。辦理了有償取得手續的土地使用權已變為出讓土地使用權，當然可以用于合作建設。至于農民之間合作建房用地，應注意我國現行法的相應限制，對此《土地管理法》第62條作出了專門的規定，“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中涉及占用農地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。農民了賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”
注釋：
①摘自耀振華著《房地產的共同開發和委托開發探析》1997年第2期《政法論壇》。
②摘自楊與齡著《房屋之買賣、委建、合建或承攬》臺灣正中書局1981版，第413—415頁。
③摘自梁慧星著《民商法論叢（第4卷）》法律出版社1996年版，第84—85頁。
④摘自沈寧宗靈著《法學基礎理論》北京大學出版社1988年版，第33—35頁。
⑤摘自史尚寬著《債法各論》中國政法大學出版社2000年版，第313頁。
參考文獻資料：
1、耀振華著《房地產的共同開發和委托開發探析》1997年版《政法論壇》第2頁
2、楊與齡著《房屋之買賣、委建、合建或承攬》1981年版臺灣正中書局第413—415頁
3、梁慧星著《民商法論叢》1996年版法律出版社第84—85頁
4、沈宗靈著《法學基礎理論》1998年版北京大學出版社第33—35頁
5、梁慧星著《民法解釋學》1995年版中國政法大學出版社第292—300頁