時間：2023-03-02 14:59:56
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房地產市場調查報告
一、 調查背景
隨著人們生活水平的提高，對于房子的渴望也越來越強烈，買房的人不斷增多，房價也在不斷的攀升。
進入21世紀以來，國內的房地產市場日趨火爆，房地產的價格不斷攀升，創造了一個又一個的財富奇跡。在這種大的風潮之下，人們紛紛涌入到房地產領域中，致使房地產泡沫不斷增加，國家政府對此事高度重視，針對房地產過熱、房價過高現象，出臺了一系的宏觀調控政策，房地產市場逐漸回歸于理性。那么，針對國內房地產事業的未來會如何發展展開多方面的調查。
二、 調查目的
面對逐漸回歸于理性的房地產市場，未來的房地產是否會如人們猜想的逐漸崩盤亦或是走下坡路呢?本次調查就是針對房地產市場未來的的發展趨勢。
三、調查情況
1、我國房地產業的現狀
自黨的以來，在經濟體制改革的帶動下，房地產業，這一億萬價值的巨大商品開始起動，開始流通。
自20XX年起，本來相對平穩的房價仿佛一夜之間就打著滾似的增長了一倍多，使得人們認為在以后房價還會繼續增長，紛紛搶購房產。這使得一些房地產開發商看準了時機都搶著開發未開發的土地，一幢幢的高樓拔地而起。而房價也一直在飆升。
進入20XX年9月，美國金融市場再掀危機，雷曼兄弟控股公司破產、美洲銀行收購美林集團、AIG集團陷入危機，強烈震撼了美國金融市場，并在國際金融市場掀起滔天巨浪，曠日持久的美國次貸危機轉化為嚴峻的世紀性金融危機。由于這場金融危機仍處于持續發展中，金融市場瞬息萬變，危機將走向何處并在何處停止?巨大的不確定性籠罩全球。同樣，這場危機的影響范圍和影響程度仍是個未知數，這場危機對我國房地產行業的沖擊也是顯而易見。
次貸危機對我國的房地產行業有著巨大的影響。為了緩解國際資本投機人民幣的壓力，人民銀行不得不讓人民幣的存款利率與美元存款利率之間保持一定的利差。從20XX年底至20XX年6月的1年多時間里，美聯儲多次上調利率，但中國的利率只上調了兩次，而且20XX年的一次利率調整只上調了貸款利率。利率未能大幅度的調整，使虛熱的中國房地產市場難以得到有效的控制,導致中國樓市與美國樓市共同繁榮房地產泡沫不斷膨脹，房地產行業不斷飆升。
房地產的投機者日益的增多，我國的房價不斷地飆升，這一現象持續了幾年的時間。不管是商業營業用房還是住宅房，有錢的人瘋狂的一再購入房產，普通一些的老百姓只能看著房價的一再飆升，慢慢的買房就變成為了老百姓可望而不可即及的奢侈品。
從目前國內房地產的經濟來源分析，房地產投資依然呈現出不斷增長的態勢，占全社會固定資產投資的比重也比較大。這種投資一方面來自國內民間資本的投入，另一方面就是國際投資。其中前者是主要投資來源，占到國內房地產市場投資總額的絕大部分，2011年這一比例約在76%左右，而從增長速度來看，除了20XX年有較小回落，20XX年至2010年都保持了高速增長狀態，2011年隨著國內房地產調控政策的出臺，這一數據又逐漸開始歸落。國家統計局的數據顯示，20XX年上半年全國房地產開發投資36828億元，同比名義增長20.3%，增速比1-5月份回落0.3個百分點，這也是該指標連續兩個月出現回落。從投資結構來看，房地產開發商將投資對象逐漸從商業營業用房轉向住宅投資。
從房地產開發的狀況上來看：據中國房地產協會的統計數據，國內房地產開發整體呈現出兩個特點，一是新開工面積增多，竣工面積增速減緩。隨著國內對房地產市場政策的一些改變，一些開發商對土地的囤積情況逐漸向使用過渡、開工情況增加很多，但是為了保證足夠的利益，往往故意要求施工單位減緩進度，導致竣工面積的增長很緩慢。二是拆遷規模受到遏制，但土地控制形勢依然嚴峻。隨著房地產開發不斷出現的負面拆遷新聞，國家也對此越來越重視，相繼出臺了若干文件用于規范拆遷規模和方式，但是土地使用依然難以得到控制，這其中既有開發商的想法，也有地方政府的授意，而且開發過程中屢屢出現經濟問題。國家審計署的《24個市縣2009年至2010年土地管理及土地資金審計結果》，列舉了24個市縣在土地出讓、征用及相關資金管理使用中存在一些不合規、不規范的問題，實際情況可能遠不止如此。國土資源部和監察部2010年聯合召開的電視電話會議中，通報了20XX年10月至2009年10月全國未報即用違法用地清查整改情況，31個省(區、市)不同程度存在未報即用違法用地現象，其中包括一些國家和省級重點項目。至20XX年3月25日，全國共清理未報即用違法用地案件36872宗，涉及土地總面積61.3萬畝，其中耕地面積27.2萬畝。
進入20XX年盡管房地產投資增速回落，但其余幾個指標已有所改善。數據顯示，20XX年1-6月份，房地產開發企業住宅施工面積403521萬平方米，增長12.9%。住宅新開工面積70630萬平方米，增長2.9%。住宅竣工面積27428萬平方米，增長2.7%。上述指標增速均比此前有所回升，意味著短期內整體市場供應無虞。數據還顯示，20XX年6月末，全國商品房待售面積43731萬平方米，比5月末增加807萬平方米。其中，住宅待售面積增加506萬平方米。
從房地產市場的銷售情況來看，銷售量呈現出一定的波動，從20XX年至2010年，銷售量不斷增加，即使在20XX年中間有過短暫回落，但是從全年來看，銷售量仍然是增加的，國家統計局公布的數據顯示，2010年全國商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長10.1%，首度超過10億平方米。盡管面臨嚴厲的樓市調控，商品房開發投資全年同比增速仍然達到33.2%。但是這一情況到2011年隨著國家調控的堅決執行而發生了改變，數據報道2011年房地產市場相比2010年下降了14.8%左右，且這一比例依然在繼續增加中。但是房地產銷售價格和銷售量有所不同，雖然調控力度很大，但是房價近年來依然處于高位運行，雖然在個別地區稍有回落，但是不具代表性，從全國范圍來看，房地產價格依然較高。目前國內市場對房地產的剛性需求依然強烈。從20XX年的成交量數據來看，盡管有新國五條的影響因素，但上半年樓市成交量仍達到近幾年來的最好水平。數據顯示，1-6月，全國商品房銷售面積51433萬平方米，同比增長28.7%;商品房銷售額33376億元，增長43.2%。
2、居民預購房情況
根據所調查涉及的范圍看，大多數居民以居住樓房為主，大多數的家庭住房為無電梯式樓房，只有極小一部分的家庭住在有電梯的商品房里，還有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分處于衛生間或廚房共享的合住狀態。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達59.3%，超過半數;18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住單位的房子。住房面積多數在40-80平方米之間。而根據調查，想購買住房的人占大多數，一般想買70150平米之間的房子，人們所能承受的的價格大概在20003000元，但是就目前來看，有一部分人是傾向于經濟適用房的。先不說北京、上海一些大城市的房價有多高，就我們這個屬于廊坊所管轄的小城市房價就已經飆升到了5000元一平米，這遠遠超過了普通工薪階層所能承受的范圍。
數據顯示調查，購房者的年齡在25歲到34歲之間的居多，這個年紀大概是要買結婚用房的吧，這讓我想起了 中國的房價是由丈母娘炒起來的這句話。其次，是35歲到44歲的人群?？傮w購房人群以中學以上學歷為主流，半數以上為全職工作者。
在家庭收入調查中，主要的購房者月收入一般在10004000元從全國范圍來看，房地產價格依然較高。目前國內市場對房地產的剛性需求依然強烈。從20XX年的成交量數據來看，盡管有新國五條的影響因素，但上半年樓市成交量仍達到近幾年來的最好水平。數據顯示，1-6月，全國商品房銷售面積51433萬平方米，同比增長28.7%;商品房銷售額33376億元，增長43.2%。 2、居民預購房情況
根據所調查涉及的范圍看，大多數居民以居住樓房為主，大多數的家庭住房為無電梯式樓房，只有極小一部分的家庭住在有電梯的商品房里，還有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分處于衛生間或廚房共享的合住狀態。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達59.3%，超過半數;18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住單位的房子。住房面積多數在40-80平方米之間。而根據調查，想購買住房的人占大多數，一般想買70150平米之間的房子，人們所能承受的的價格大概在20003000元，但是就目前來看，有一部分人是傾向于經濟適用房的。先不說北京、上海一些大城市的房價有多高，就我們這個屬于廊坊所管轄的小城市房價就已經飆升到了5000元一平米，這遠遠超過了普通工薪階層所能承受的范圍。
數據顯示調查，購房者的年齡在25歲到34歲之間的居多，這個年紀大概是要買結婚用房的吧，這讓我想起了 中國的房價是由丈母娘炒起來的這句話。其次，是35歲到44歲的人群?？傮w購房人群以中學以上學歷為主流，半數以上為全職工作者。
在家庭收入調查中，主要的購房者月收入一般在10004000元環境好，污染少的地方，在城市中司機車較多，空氣污染嚴重，小區的物業普遍高于郊區，郊區的空氣質量、環境都比較好，購房者更傾向與環境比較好的郊區。
3、房地產業成為GDP上升的重要力量
政府部門為了確保我國更好的應對國際金融危機而采取的相對寬松的貨幣政策，在該政策的激勵下，銀行的信貸空前放松，房地產行業也因此成為了地方政府舉債的主要流向。很多地方政府手和房產商手握土地資源和大量的信貸資金爭相突破國家有關居民第二套住房的按揭限制，部分地區甚至推出了所謂的改善性住房企圖蒙混過關，但是這并沒有為居民的居住條件改善帶來積極的影響，反而成為了房地產行業撬動銀行信貸資金的有力工具。
4、房地產的價格
我國商品房價格一直保持穩定增長的趨勢，但是在2009年，全國商品房價格開始飆升，其中北京、上海、廣州等一線城市的商品房價格更是達到了城市人均可支配收入的50余倍。就拿北京來說，據報道北京六環以內的房價都飆升到了2萬元一平米，許多買不起房的居民都在往北京周邊地區購買房子，如：廊坊、固安等地。致使這些地區的房價也在不斷的向上飆升，接近1萬元一平米。
5、20XX房地產業整體形勢
從對前幾年的房地產現狀分析來看，20XX年房地產業的整體形勢是趨于平穩的。就目前來看，20XX年的樓市要好過于20XX年。
中國房地產研究會副會長指出，房地產市場的情況總體上起穩，出現相對平穩的情況，在穩健增長的情況下達到基本的統一。在發展這一輪的調控下來以后，中國房地產市場出現兩個反差。
第一個反差是大城市和中小城市實現了反差，二線城市的市場和三、四線城市的市場出現了大的反差。就如北京市住建委說，北京住宅市場沒有出現恐慌性購房，這其實是此地無銀三百兩。實際上二手房交易量上來了，一手房交易量也上來了，房價就又開始往上走了。你不說還好，你一說大家就會覺得已經出現恐慌性購房了。隨著交易量的上升，房價也在涌動，這是一方面的情況，所以大城市的開發商高興的說，春天的腳步又來臨了。中小城市的開發商說，什么時候限購、限貸能取消，我們實在沒辦法過了。三四線城市市場不那么樂觀，現有的供應量很大，但是消化能力很弱，不像北京、上海，盡管還有一定的庫存，但是消化能力很強，庫存卻不足了。
第二個反差是土地市場和房屋市場的反差。開發商處在市場的兩端，在土地市場是買者，在房屋市場是賣者。到目前為止，房屋的銷售是明顯上升了，但是土地的銷售，政府賣地，開發商在20XX年11月底買房同比下降了14.8%，出讓金同比下降了10%幾。就是說開發商買地還沒有達到去年的水平，下降14.8%這是不小的數據，盡管我們看到土地市場在放大，實際上是個別的，全國的土地市場還在觸底，還沒有起來，真正到正增長是在今年的上半年，實際上土地市場還沒有回暖。這樣的市場給中央政府、地方政府提出了難題，到底怎么調整?是進一步加強調控，還是房子賣不掉的地方要放松。這次經濟工作會上提出了差別化的信貸政策、貨幣政策、限購措施，是不是決策部門已經意識到了這樣的情形。在這樣的情況下，不可能再出什么政策，現在正是空檔，就這么維持著。下一步的調控希望能夠因地制宜，應該給地方留有一定的余地，不同的城市應該有不同的對策。一些開發商很有意思，前兩年向二三線城市進發，現在又回來了，回到大城市了，覺得還是大城市效益好，還是大城市購買力強。
所以說20XX年的市場是相對穩定的市場，并沒有出現大幅度的反彈。
四、調查結果
根據上面一系列的調查發現我國房市還存在許多問題。
1、市場發育不良，泡沫化程度很高。
我國的房地產市場市場化發育時間較短，而且在發育過程中，受到許多不健康因素的影響(如、房地產商炒作等)，導致了其發育不良、利潤率太高而不可持續發展。據權威部門提供信息，房地產行業的利潤率遠高于各行業的平均利潤率，并且一直在快速增長。
2、供需結構失衡。
一是新建的中小戶型、中低價位普通商品住房和經濟適用住房供應不足，而高端住房卻供給過剩。二是廉租房供給很少，政府重視不足，覆蓋面小，未以開發廉租房為政策重心。同時經濟適用房的供給不能滿足需求，而且政府以提供經濟適用房為主存在很多問題。
3、房價的升高
房價的不斷飆升使得購買者買不到合適的房子，而一些投機者從這里面買到不少房子，使得房子的空置率也在不斷上升，這種現象在各大城市都有發生。
五、總結
根據對房地產市場的調查與居民預購買房的調查，發現現在的房地產業還是有很多問題存在的。
但是根據調查所得到的結論，我國的房地產市場依然會有很大的發展空間。展望2014年，全球經濟環境總體趨穩，增長格局將繼續調整;我國經濟運行基本穩定，預期目標能夠如期實現。經濟平穩增長的內在動力總體上仍會支撐房地產行業保持平穩健康發展，但熱點城市龐大的需求及持續升溫的土地市場仍在推動房價上漲預期，調控基調不容改變。在此背景下，預計房地產投資仍將處于景氣恢復階段，供需關系雖有所改善，從中長期來看，新型城鎮化戰略有望促進明后年的房地產市場逐漸回歸理性。
房地產業的上升空間還有很多，希望從事房地產業的人員能給低收入家庭建設比較經濟適用的住房。讓這些人都可以買上房子而不是在居無定所的租住房子。
一、我縣房地產市場發展的現狀
（一）房地產市場發展形勢分析
近年來，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進位，富民強縣快發展”等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮建設步伐不斷加大，房地產業由小到大，從弱到強，不斷發展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結構基本合理，房地產價格基本穩定的態勢下，全縣房地產市場呈現快速運行的良好態勢，房地產開發投資，開發項目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標快速增長。房地產投資和消費為拉動我縣經濟增長和社會發展做出了重要的貢獻。截至目前，我縣具有房地產開發資質的企業已有17家，“十五”期間房地產開發投資累計完成6.3億元，建設花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規模小區8處，開發商品住宅6200套、56萬平方米。房地產業的迅速發展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經濟增長注入了新的活力。
目前我縣房地產業處于相對平穩的發展時期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結構為主，框架結構樓房所占比重逐漸上升；樓盤品質不斷提升，居住環境日益改善。20*年以來，在房地產市場供需兩旺的同時，我縣房地產開發樓盤的品質得到了不斷提升，購房戶的居住環境日益改善。住宅小區的環境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結構方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90－100平方米的小戶型銷售情況良好但數量較少，僅占年度開發量的25％左右。
總體看，20*年我縣房地產需求增長速度將低于20*年，房地產供求形勢進一步改善，房地產價格漲勢將趨向相對穩定。今年以來，隨著國家抑制房地產非合理需求的力度加強，增加中低價位普通商品住房等調控措施的實現以及二級市場的擴大，我縣房地產市場供求形勢和房地產市場結構將進一步得到改善。主要消費需求是外來經商務工人員、鄉鎮機關工作者及剛參加工作的大中專畢業生，他們成為購房的主力軍；同時，個體從業者、私企老板及企業中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現。房地產市場是否健康，一個重要標志是看市場化程度如何（特別是個人購房比例）以及投資性購房的比例。20*年，從購房者購房的動機來看，我縣城區購房者中，購房用于自己居住的比例達到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個房地產市場并未出現大量投機者，整個銷售市場處于自然銷售狀態。
預計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續上漲，漲幅經歷了20*年爆發性增長之后，將趨向平穩，全年增長速度預計將小于20*年水平。20*年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價格、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設施，環境建設檔次提高等因素的影響，20*年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產市場總體上沒有呈現“泡沫”，并且還具有相當的發展空間。
20*年全縣房地產開發完成投資2.*億元，比上年增長19.8%。房地產開發投資占全縣全社會固定資產投資比重達到5.17%，拉動全縣固定資產投資增長4.5個百分點；對gdp增長的貢獻率達到8.7%，拉動全縣gdp增長1.2個百分點。房地產業已經逐步發展成為我縣國民經濟的重要支柱產業。同時房地產業為地方政府開辟了財源，每年對地方財政收入的貢獻率超過了6%。拉動了社會總體消費的增長。20*年，房地產銷售收入1.3億元，按拉動消費系數1.4計算，拉動其他消費額1.82億元，兩項累計達到3.12億元。同時為社會增加就業崗位5000余個。
（二）房地產市場發展存在的主要問題
1、住房供應結構不夠合理。中高檔住房供應量過大，中低價位的普通商品房供應偏少。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成，嚴重供不應求。由于近年來我縣商品房價格上漲較快，而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經濟適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢群體的購房需求。
2、房地產市場監管力度不夠。房地產市場信息系統，包括商品房預售和銷售、二手房轉讓、房屋權屬登記、房屋租賃備案、開發項目立項、土地出讓、開發經營許可、規劃許可、建設許可、開發建設條件與施工許可、房地產信貸等。房地產業涉及的十多個稅種，由國稅、地稅、財政分別征收，計稅方式復雜，征管難度大。建立房地產信息系統，一是能夠很好地解決開發企業與購房者、管理者信息不對稱的狀況，增加透明度，為政府和有關部門實行監測市場運行的動態變化提供依據，有利于調控市場，規范交易行為，實現房地產市場監督科學化；二是以房地產交易中心為平臺，以房地產信息為依托，實現信息共享，通過部門配合、環節控制，推動房地產稅收征管精細化管理，達到“先繳稅、后辦證”的要求，以促進稅收征管科學化。我縣的房地產信息系統還沒有建立，相關部門信息溝通、資源共享的機制尚未形成，不利于及時便捷地對市場進行監測分析，同時也造出市場信息不對稱、透明度不高，不利于合理引導房地產投資和消費。
3、城鄉房屋權屬登記管理工作需要加強。由于房產管理體制不理順，導致產權、產籍多頭管理，市、縣、鄉鎮房產分治。按照建設部建房（1997）173號文和省建設廳魯建房發（1997）239號文《關于制作頒發全國統一房屋權屬證書的通知》要求，一個縣只能有一個發證機關，并且所頒發的房產證必須是經建設部備案、由北京印鈔廠統一印制?？h城規劃區外的各鄉鎮、村街房產，特別是各鄉鎮駐地企業，因無法辦理全國統一的房產證，所以不能辦理房產抵押貸款、過戶等手續，不利于企業和社會經濟的發展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國家稅費的流失。
4、部分開發商重視商品房建設，輕視配套設施建設的思想還很嚴重。相當項目配套設施水平低，配套不完善，開發項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業用房等這些基礎配套設施多數小區沒有或根本達不到設計要求。
5、違規開發的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷售了許多手續不完備的房屋，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建，并將多建的住房違規出售，這些違規開發行為造成了房地產稅費流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊；也導致大量的房屋因手續不完備而不能確權和上市交易流通，影響了房地產市場的健康發展和社會的穩定。
二、關于規范發展我縣房地產市場的幾點建議
1、引導普通商品房建設，推行安居工程（經濟適用房和廉租房），調整住房供應結構。經濟適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費減半征收，出售價格實行政府定價，按保本微利原則確定，主要面向社會上的中低收入家庭出售，是具有保障性質的政策性商品住房。我縣目前為止未開發經濟適用住房。20*年11月，由縣房管局牽頭，統計局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調查。結果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗、失業人員的約占97%，低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的用戶，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設施不全。所以，實施經濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責任。另【20*】37號文件已經要求，自20*年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積在90平方米以下的住房（含經濟適用房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70％以上。
2、注重規劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進程的重要舉措。根據我縣的舊城情況，待開發的區域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨，勢在必行。要以建設“臨沂衛星城”為戰略目標，堅持新區開發和舊城改造相結合，正確處理經營城市和舊城改造的關系，繼續大力推進舊城區改造，力爭在未來五年內，縣城規劃區基本消除危陋棚戶區和“貧民窟”住房。嚴格控制企事業單位自建自用和零星插建性開發，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法，實施地段開發與周邊環境相協調的開發模式，對影響城市道路景觀的危舊平房進行大面積拆遷。按照經濟效益、環境效益、社會效益相統一的原則，實行統一規劃，合理布局，綜合開發，配套建設。堅持成區連片開發，開發一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領導小組，領導小組由縣政府分管領導負責，縣房地產管理局、縣計劃局、縣建設局、縣國土資源局、縣物價局、臨沭鎮政府等單位負責人為成員。舊城改造項目實行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補償費和承擔的城市市政公用設施建設費用可據實從該土地使用權出讓金中補償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關問題，后拆遷公告，最后簽訂拆遷協議，
3、嚴格控制機關企事單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，臨沭縣人民政府下發的沭政發[1999]43號文中規定：“從1999年1月1日起，停止單位自行建設住房，需要住房的統一到縣政府的住宅小區購買?！濒斦l[20*]22號文件中再一次規定：“從意見下發之日起（20*、3、22），各級黨政機關和事業單位一律停止單位建房，鼓勵機關、企事業單位職工投資置業，通過市場改善住房條件。”最近建設部、監察部、國土資源部聯合下發的建住房[20*]196號《關于制止違規集資合作建房的通知》再次強調，“自本通知下發之日起，一律停止審批黨政機關集資合作建房項目。嚴禁黨政機關利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益。”因此，機關單位住房改造要走法制化、正規化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實物分配和“委托代建”、“定向開發”等變相福利分房的現象。
4、加強農村房屋權屬登記工作，建立城鄉一體的房屋權屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發放不具法律效力的房產證，以維護正常的房地產市場秩序。
5、提升產業的整體水平和實力。行業內要樹立現代的房地產經營理念，整體提升我縣房地產企業的綜合實力和水平，這是促進我縣房地產業快速健康發展的根本所在。一是要注重鑄造房地產企業的“航空母艦”。要通過重組、兼并、控股、引外靠優等方式，盡快創建能對中小企業有帶動作用“航母”型企業，提高企業整體素質，增強生存與發展能力，提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產企業要盡快適應市場需求變化，實施精品帶動戰略，提高信譽，建立品牌，擴大市場；三是要注重物業管理，充分利用房地產開發與物業管理的“情侶效應”，實現房地產開發與物業管理互促互動。四是要注重企業誠信和經濟倫理。倡導房地產開發商要建起企業誠信檔案，樹立起經濟倫理觀念，在發展中講究文化底蘊、道德因素、科技含量、綠色生態，盡可能地為消費者提供舒適、健康、優美、潔凈、安全、方便和環保等各方面優良的產品。
首先是房地產市場調研計劃的制定，在明確主題的基礎上，通過融入“5WIH”六要素來完成對事件的統籌安排能力。第一個“W”是Why，也就是為什么要做這件事？清楚目的后才能做到有的放矢，提高我們的實訓效果。第二個“W”是What－－調研那些具體的內容呢？第三個“W”Where－－在什么地方進行調研活動；第四個“W”When－－調研活動中各項事務的執行時間段或者結束的時間點；第五個“W”Who－－人物分工是怎樣，哪些人完成哪些事情，調研對象都選取的是符合哪些特征的人；第六個“W”How－－怎樣執行？通過哪些調研方法，借助怎樣的手段，最終完成整個調研項目。
其次，各個小組按照“實體企業”調整后的調研主題修改完成最終的調研計劃，并討論制作相應主題下的調查問卷。從問卷的邏輯性，卷首語的設計以及調研對象甄別等反復多次推敲，在課程教學團隊教師的指導下完成針對性調查問卷，規避問卷制作中常犯的十種錯誤，如一題多問，答案界定模糊，歧義性問句，多重否定句，假設性問題，誘導性問題，數組重疊，敏感問題的忽略印證，邏輯排序混亂，調研導語無針對性等。在逐一進行點評后，由小組成員共同完成修改，并提交調研問卷。在首次修改后調查問卷，每個小組制作不少于20份的問卷進行試調，并從試調過程中發現問題并對問卷進行再次的修改，結合教學團隊教師總體建議完成正式版調研問卷。各小組嚴格按照自己的調查計劃進行實際調查環節，小組組長負責組織小組成員實際調查，教師團隊進行抽查式考核，確保調研數據來源的真實性，把好實際調查中的首道關，這也是為了更好的鍛煉學生的社會實踐能力，以便今后更快的適應市場需求。
再次，數據整理和分析能力是市場調查的核心能力，房地產市場調查也不例外。對各小組搜集回來的調查問卷第一步先進行廢卷甄別。第一類廢卷是填寫不完整的調查問卷；第二類廢卷通過顧客甄別部分，在調研公司或者房地產行業從事工作的工作人員不作為目標調研對象者，剔除這一類廢卷；第三類廢卷就是在問卷填寫過程中所有答案均為其他并未填寫內容的，也視為無效問卷；第四類廢卷是最難，也是最需要剔除的廢卷，那就是前后相互應證的兩個問題出現矛盾。比如購房首選為別墅，但是家庭月平均收入不足一萬元者。前后邏輯矛盾與現實市場極為不符，這說明該被訪者未真實表達自己的意思，只是應付性完成問卷。這一類也是必須要剔除的。在剔除完四類無效或者廢卷后，調研樣本過少，無法真實反應市場實際的情況的，要進行補調，直到樣本能夠客觀反應總體實際為止。至此，數據采集和整理就告一段落。接下來就是數據的分析，在這個階段我們一般借助兩種工具，一種是專業的統計分析軟件“SPAA”（統計產品與服務解決方案）軟件和微軟平臺的“EXCEL”軟件，在《統計學》系統的班級，我們要求學生通過“SPAA”軟件完成對調查問卷的分析，讓學生在做的過程中完成對統計軟件的操作和學習，對還未進行《統計學》系統學習的班級，我們要求學生用“EXCEL”表格進行數據分析。并指導學生不同圖形所適用的條件，比如餅狀圖是整體為“1”時，占比分析最常用的的圖形；折線圖是趨勢分析是最常用的圖形；其他的建議采用柱狀圖。到此為止市場調研活動進入到攻堅階段。撰寫市場調研報告。
【關鍵詞】房地產專業 理論與實踐一體化模式
【中圖分類號】G【文獻標識碼】A
【文章編號】0450-9889（2013）03C-0167-02
房地產專業是我國新興的一個專業，其在培養目標上，要求該專業方向的畢業生具有經濟、管理、法律和房屋建筑工程技術等基本知識，初步具有分析和解決房地產經濟理論問題的能力，具備從事房地產開發與評估、房地產市場營銷、房地產投資與融資、房地產估價、物業管理和房地產行政管理的基本技能，適合在市政工程企業、房地產開發企業、建筑企業、房地產中介及咨詢機構、房地產管理部門等從事房地產經營管理及相關工作的應用型專門人才。但縱觀當前我國眾多高校房地產專業，其過于偏重于房地產理論知識方面的傳授，缺乏一定的實踐操作能力的培養，人才培養目標和培養規格模糊，沒有針對性和適應性，與社會需求相脫節。因此，要想所培養出來的房地產專業畢業生能快速適應社會的需求，掌握較強的實踐操作技能，將理論與實踐教學一體化教學模式應用于房地產專業，顯得尤為重要。
一、房地產專業教學現狀
（一）重理論、輕實踐
從教學大綱、教學計劃等教學文件看，目前房地產專業教學以理論教學為主線，實踐教學內容處于從屬的、被支配的地位。這就使得實踐內容的目標、要求、范圍及性質不明確、不具體，從而忽視了實踐教學的重要性及地位。
（二）理論教學與實踐教學在一定程度上出現脫節
房地產專業類課程是一門以培養學生應用技能為主的實踐性學科。在理論教學過程中，教師是采用語言表達方式將房地產工作人員在實際經營管理中遇到的問題表述出來，它是按照“房地產市場調研分析能力一撰寫房地產市場調研報告能力―房地產市場定位、細分能力―房地產營銷策劃、策略能力”等來安排理論知識的傳授。在這個過程中，學生是靠自己所想象和推理的思維來確定在房地產具體業務的處理方法，要達到這一教學目標，師生雙方都要花費較多的精力。而在實踐教學過程中，是讓學生參與到校內實訓基地、校外實訓基地當中去，特別是通過在房地產企業進行定崗實訓，讓學生直接參與到具體問題的處理當中，旨在培養學生分析和解決房地產經濟問題的能力，這同樣也需花費一定的精力。這兩種教學無論在目標、方法、內容上都有所不同，如果生硬地將兩種方式拼湊在一起，不僅不會使理論教學與實踐教學有機地結合起來，而且還會加大教師與學生的負荷，這也是專業課教師總在抱怨課時緊張的原因之一。
（三）缺乏學生專業技能實踐場所
由于房地產專業實訓的復雜性，學校一般情況下無法提供完整的各環節的實訓，所以學生在校內無法完成各種房地產技能訓練。同時房地產企業一般也不愿意接納學生實習。因為一旦學生進入房地產企業，就會給企業增加很多工作和責任，需要安排指導人員及實習場地和實習用具，如果讓企業以無回報的方式來完成這些工作，那是不可能的。
（四）教師結構不合理，缺乏實踐經驗豐富的教師
房地產專業教學能否取得預期的效果，取決于它是否有一支經驗豐富、結構合理的師資隊伍。由于我國房地產教育起步較晚，目前很多院校房地產專業的教師多是從管理、經濟、營銷等專業轉行而來，或是有些教師直接從大學畢業后從事教學工作，房地產知識不夠系統、不全面和不扎實，缺乏實踐經驗，對房地產專業中的很多業務并未親身經歷過，更談不上將理論知識與實踐相結合。
二、房地產專業理論與實踐教學一體化的具體實踐
（一）課堂內開放式教學
課堂內開放式教學是圍繞房地產企業的具體項目來組織教學，打破現行教材和教學模式的條條框框，在課堂上直接對房地產具體的項目進行講解，使學生能把理論知識和實踐貫穿起來。通過專業教師的理論講授，使學生不僅能理解和掌握知識技能，還能充分挖掘自身的市場調研和分析能力、客戶交流溝通能力和房地產市場調研報告撰寫能力等，為其后續的學習打下良好的基礎。
（二）參與房地產項目的現場教學
房地產項目管理的教學應以學生掌握房地產市場調研和分析能力、項目資金的獲取方式、房地產市場營銷策劃、房地產項目的經營管理等為目標。要達到這個目標，必須通過現場技術人員的“行為引導”和學生在看、問、實操中的“感悟”來實現，而參與房地產項目操作的全過程是最好的實踐教學方式。在進行房地產項目的現場教學前，教師應事先布置一些有關實操方面的作業，讓學生帶著問題和目標去進行現場觀察，通過現場的觀察、向技術人員請教、實操等方式，大大激發學生專業學習的興趣，達到實踐中去煅煉、鞏固學生所學專業理論知識、提高學生專業知識運用能力的目的，使學生從實踐中獲得一定的職業經驗。同時，選派專業教師全程跟蹤指導，為學生解答疑惑，可以提高學生運用專業知識解決實際問題的能力。
（三）請專家到校開講座，開展房地產銷售等實訓教學
房地產專業的培養目標是使學生掌握本專業的職業技能，同時還要了解市場發展的方向。因此，為了讓專業教師和學生能及時地了解房地產方面的第一信息，學?？裳埰髽I的相關負責人或是銷售能手等到校開展知識講座，讓學生能及時掌握書本上不能學到的新技術、新工藝、先進的管理措施等，彌補理論和實踐教學的局限，擴大學生的視野。
同時，學校還可與企業進行協商，讓學生親身經歷房地產銷售方面的全過程，如制作樓書、沙盤、戶型模型、“五證一書”及銷頁等，讓學生全程參與，并按實際房地產銷售流程劃分好各自的角色，使學生在活動中切實體會房地產企業各崗位職責和任務，最大限度地貼近房地產銷售實際，在“學中做，做中學”，極大地鍛煉學生的房地產銷售能力。同時，專業教師通過和企業的合作，進一步了解企業對學生的需求，按照企業的用人標準來培養學生。這樣培養出來的畢業生，往往更受用人單位的喜歡和肯定。
當前，這種以學生為主體開展的實訓教學，是房地產專業實訓課程改革的重點，也是理論與實踐教學一體化模式的必然要求。采用這種教學模式，改變了以往以教師為中心的教學方式，學生不再是知識的被灌輸者或機械的操作者，而是房地產銷售實踐中的參與者，既能活躍學生思維，又能激發學生的個性和潛能，從而能收到良好教學效果。
三、對房地產專業理論與實踐教學一體化的建議
（一）充分利用校內資源，建立校內“模擬”實訓基地
建立校內“模擬”實訓基地是實現技能型人才培養目標的基本條件，也是提高人才培養質量的關鍵之一。因此，要實現房地產專業理論與實踐教學一體化，就要在校內建立高水平的校內“模擬”實訓基地，形成仿真的職業環境，讓學生能在仿真的實踐環境下進行全過程的操作和研究性實踐，這樣既能滿足學生實訓的需要，又能充分調動學生學習的主動性和積極性，從而不斷培養學生的實踐能力、創新能力和開拓意識。
（二）加強教師隊伍建設，建立“雙師型”教師培養模式
實踐教學需要教師既有扎實的理論和教學經驗，又有生產實踐經驗和熟練的動手操作技能；既要了解本專業及相關行業的發展趨勢，又要具有運用新知識、新技術、新工藝、新方法開展有效教學及教研的能力。因此，房地產專業要想實現自身的培養目標，培養出適應銷售、策劃、經營管理等第一線需要的應用型人才，必須以技術和應用能力為培養主線。而加強教師隊伍建設，加強“雙師型”教師培養，使房地產專業的教師能掌握業務實際操作技能，并將其融入校內課堂的教學中，使理論與實務操作相結合，則成為實現理論與實踐教學一體化的關鍵。在培養雙師型教師隊伍時，要求房地產專業教師既要具備在教學規劃、教學設計和教學實施等方’面的能力，而且還應親身到企業中進行學習，參與房地產項目的制作樓書、沙盤、戶型模型、銷售等等方面的實踐，并從實踐活動中提高自己的專業水平。同時，“雙師型”教師除應加強自身的實踐操作能力，還應敏銳捕捉房地產市場的最新發展趨勢、國家和地方法律政策以及貨幣政策的新動向，不斷為自己充電，更好地掌握第一手最新的教學資料。
（三）完善校企合作機制，構建合作式校外實訓基地
完善校企合作機制，通過與企業建立長期的合作式校外實訓基地的模式，是當前房地產專業理論與實踐教學一體化的必然要求，可以使學生順利完成由學校向工作崗位的轉變。因此，學校可多聯系幾家房地產企業，由學校每年撥出一定經費、提供人員，企業提供場地，進行包括實習實訓安排、就業一條龍的實習模式，這樣既可在學校和企業之間維持相對穩定的合作關系，又可使學生能從崗位實習中獲取最直接的實踐經驗，為其畢業后走入就業崗位實現零過渡。
關鍵詞：房地產項目；重點環節；開發管理。
對房地產產品進行精準的市場定位，實施合理優化的成本戰略，能夠有效提高房地產企業的市場核心競爭力。雖然不同的房地產企業具有不同的經營策略，但是想要實現企業的成熟與有效經營必須具備以下幾點，即構建完善的市場調研機制、成本控制制度尤其是產品研發制度。下文就房地產項目開發管理重點環節進行了分析和探討。
1.房地產項目開發的投資決策問題
房地產企業是否具有雄厚的實例，土地儲備量的大小是非常重要的標準。項目土地的出售和購買一般均通過招投標的方式，因此，在拍賣出讓項目土地之前，對于究竟以何種價格取得土地比較合適，企業應該實現做好詳細的項目投資的可行性方案，該方案應該包含房地產項目基本情況、項目用地情況調查、項目開發建設進度、項目開發組織機構、項目項目運行費用等。當然，制定或者編制項目投資的可行性方案需要房地產開發企業積累豐富的相關的基礎性資料，否則不能夠保證計算的全面性與精確性。經驗顯示，土地拍賣是一個競爭異常激烈的過程，通常需要多次加價才可能中標，所以在深刻研究項目的主要狀況以及預期成本之后，在土地拍賣過程中才能夠做到胸有成竹。
2.優化設計產品方案
在房地產項目的設計方案期間，想要保證設計方案的高質量，首要條件便是對產品市場進行深入、全面的產品市場調查。產品市場調查直接影響到房地產項目開發的成敗。做好設計期間的市場調研報告需要注意以下幾個方面：
第一，項目地塊的概況。主要是項目所在地區或者城市的主要區域的房地產項目開況，房地產項目所在地塊的現狀尤其是今后規劃情況，房地產項目所在地塊的土地出讓情況、地產開發狀況。
第二，土地屬性問題。對土地的基本基標、周邊情況以及本身的潛力進行深入的分析和探究。
第三，當前的市場供需狀況。主要內容包括：房地產項目所在地塊的周邊市場分析（主要是市場的整體供應情況分析），房地產項目所在地塊周邊的典型個案供應分析，其他市場需要狀況分析（例如建筑、景觀以及戶型等）。
第四，相同類型的經典項目調查與經典項目分析。主要內容包括：針對典型項目的個案進行深入的調查，分析該典型項目個案的典型優勢，結合實際的區域特點對典型項目的用地規劃進行細致分析。
第五，開發該類房地產項目的具體對策和建議。主要包括建筑類型的對策與建議、綠化景觀的對策與建議、戶型匹配的對策與建議以及針對以上的建議的完善與優化。
3.項目成本控制策略
3.1成本控制的原則
（1）科學合理性原則
房地產開發項目的開發具有投資大、周期長、影響因素多，風險性高等特點。盡管提前制定的投資目標不能夠保證各項數據的真實性和準確性，但是項目投資估算是不可或缺的。在房地產項目開發實踐過程中，通過不斷地的修改與調整，概算、預算、決算以及承包合同價會逐漸清晰化、準確化。投資估算是規劃設計和方案設計的重要“參照物”，擴大初步設計方案與實施方案的目標就會形成概算，工程投資的最終結果便是決算。估算、概算與決算都必須具有較高的科學性與合理性，否則將直接影響房地產項目的收益情況。
（2）以設計階段為重點全過程成本控制原則
項目建設全過程都在不同程度地影響著成本費用，因而，項目開發成本控制必須貫穿于項目建設全過程的各環節。然而，經大量的測算分析，人們發現對項目成本影響最大的階段，是項目設計前的各環節。在規劃設計階段，影響項目成本的可能性為75%-95%；在技術設計階段，影響項目成本的可能性為35%-75%；在施工圖設計階段，影響項目成本的可能性為5%-35%；而在項目的施工階段，通過技術經濟措施節約成本的可能性只有5%-10%。顯然，控制項目成本的關鍵環節在于項目施工前的投資決策和設計階段。因而，項目投資控制，既要貫穿于項目開發建設的始終，又要把重點放在項目設計及設計前的前期策劃階段。
（3）成本的主動控制原則
房地產項目的開發以選擇宗地為開始，因此，從該階段開始便要主動出擊，舉例來說，主動要求設計部門編制規劃設計方案，并對全案進行策劃。由于設計部門最大的弱勢便是“懂技術不懂經濟”，因此建議由專家小組（主要由建筑師、經濟師、策劃師組成）對設計部門提出成本控制的要求與建議，此舉能夠有效在設計階段進行成本控制，也是遵循成本控制主動化的典型體現。需要的注意的是，在工程方案的實施執行過程中，成本控制目標通常會偏離預定方向，此時要積極主動尋求控制方法和處理措施來糾正偏離方向。
3.2細化成本控制方案
房地產項目通常可以劃分為四個階段，即決策階段、前期準備工作階段、施工建設階段和市場營銷階段。
（1）決策期間
投資決策分析分為兩個部分：第一，市場分析。對產品供求狀況、市場競爭環境、價格水平、目標市場等；第二，項目財務評估。依照前者分析的結果分析和對比項目的經營費用和收入。
（2）前期準備期間
該階段主要包括以下幾點：第一，分析擬開發項目用地的范圍和特性，規劃用途及獲益能力大小；第二，獲取土地的使用權；第三，征地、拆遷、安置、補償；第四，規劃設計及建設方案的制定；第五，項目報建；第六，市政設施建設的談判與協議；第七，資金籌措（安排短期和長期信貸）；第八，對市場狀況作進一步分析，初步確定目標市場或價格水平；第九，對開發成本和可能的工程量進行更詳細的估算；第十，選擇確定承包商。認真落實以上各項工作的內容，有效地進行成本控制。
（3）施工期間
在此階段，房地產開發企業的主要任務是如何使建筑工程成本支出不突破預算，解決施工中出現的爭議，確保整個開發項目的工期、成本、質量和利潤目標的實現。
開發商蓄勢“角力”
海南樓市行情在全國房地產行業大勢中顯得頗為獨特。2008年，當全國房地產全面大幅滑落時，三亞樓市成交總量和成交均價卻呈現了二成以上的上漲，整個海南房產市場形勢也“一枝獨秀”。
如今，連續三個月來，全國一線城市房地產成交量持續走低，“金九銀十”化為泡影。海南樓市情況又如何?
作為旅游城市， “金九銀十”期間，恰逢國慶、中秋兩節，海南多數開發商打起了“花樣營銷”。一些樓盤紛紛推出新的房源，如美麗新海岸第三組團、三亞金中海藍鉆分別于10月2日和3日開盤。據了解，國慶前后，還有魯能三亞灣新城游艇2區、鳳凰水城、天澤湖畔、擎天半島和中惠?南岸等多個樓盤集中公開或開盤。
很多樓盤打出了優惠活動。如美麗新海岸第三組團凡在開盤期間購房的重慶購房者，不僅可以享受優惠的房價，還可以參加看房豪華旅游團，并贈送精美大禮包和《建國大業》電影票。
當全國多數城市樓市的“金九銀十”暗淡無光時，海南樓市行情再次表現良好。
根據三亞天澤湖畔銷售總監胡楠木介紹，項目8天賣了25套房，成交率高達60％。而海南富力營銷策劃部副總經理索穎告訴本刊記者，近期富力灣項目前期119戶全部交付，老客戶帶新客戶買房的現象也非常明顯。
僅僅“十一”黃金周期間，三亞市房地產業協會的信息顯示，據不完全統計，共銷售和預訂215套商品房，銷售面積18387平方米，共攬金1.787億元。與去年“十一”黃金周相比，銷售面積和銷售金額翻了幾番。
“實際上，傳統的‘金九銀十’在海南尤其是三亞并不是最為明顯的旺季，其真正的旺季是從10月底延續到次年春節過后一個月，對于三亞來說，就是在這幾月里，很多樓盤完成了全年銷售任務的95％以上?！彼鞣f表示，富力灣也正在趕工補充房源，以備戰春節前后樓市旺季來臨。而海南富力另一樓盤――位居海口市區的富力?盈溪谷樓盤也預計在11月份開盤。
海南魯能城管理有限公司也蓄勢待發。10月18日推出位于海口和三亞的三大超級地產項目，三亞灣新城游艇2區、?？诘暮Ｋ{福源首期桃花澗項目和海藍椰風二期、三期。
今年上半年，在寬松信貸和一系列救市政策的刺激下，海南樓市需求釋放，房價持續高漲。僅以?？诤腿齺啚槔?，根據海南搜房網統計數據，?？谏唐贩夸N售均價從今年1月份的4350元／平方米上漲到了8月份的5199元／平方米，而三亞房價上漲速度更快，今年6月份時，三亞商品房銷售均價9525元／平方米，還未沖破萬元大關，但是今年9月份時價格已上漲至14751元／平方米。
8月初，隨著二套房貸政策收緊的影響，貸款的首付門檻與利率成本明顯提高，部分投機者有所觀望，不過，一陣低迷后，支撐海南房地產市場成交的購房需求依然存在，隨著樓市步入了傳統的“金九銀十”銷售旺季，海南樓市再次顯現旺銷跡象。而“金九銀十”過后，海南樓市的旺季才真正拉開序幕。
來自魯能?三亞灣新城年中的一份市場調研報告顯示，除東北和北京等地成交活躍外，河南鄭州和貴州貴陽等地區，成交量均有所上升。記者從?？隰斈芎Ｋ{椰風和魯能?海藍福源處了解到的情況是，居住的客群比例占到了44，19％，投資與度假的客群分別占比為16，28％、39，53％。由此可見，投資客占成交客戶的少部分，大多數客戶還是選擇居住與度假。
品牌爭奪戰“暗涌”
由于海南樓市的客群來自全國各地甚至是全世界，因此，海南實際上是開發商打響品牌的一個有力據點。
然而在日前舉行的首屆海南品牌文化節上，專家課題組提交的一份調查報告卻指出，目前海南地產企業仍然數量眾多，但是綜合實力不強，品牌基本缺失。事實上，從2004年開始，全國各大品牌開發商、有實力的開發商便陸續進駐海南，成規模拿地，占據了海南大量優質的土地資源。據了解，魯能、中糧、華潤、萬科、富力、雅居樂等在內的全國知名地產商皆已揮師入瓊，目前進駐海南旅游地產領域的企業已上百家，投資超過1000億元。
而海南也吸引著越來越多企業的關注。國家統計局公布的數據顯示，1月～8月，海南完成房地產開發投資167，95億元，同比增長45，3％，同比漲幅居全國第四位。其中，商品住宅完成投資152，83億元，同比增長55，2％，同比漲幅居全國第二位，海南經濟開始第二春的態勢十分明顯。
可見，“國際旅游島”的宏大戰略，吸引著海內外資金源源不斷流入海南已成定局，第二波海南開發潮已經形成。而當各路諸侯群集時，品牌競爭也已勢在必行。因此，很多開發商已經開始蓄勢角力品牌。
作為深耕海南十余年的魯能集團，9月29日，在三亞隆重舉辦海南魯能城管理有限公司成立儀式，宣告魯能地產自1993年登陸海南的各路“陸戰隊”整編改制為“方面軍”。并且“新軍”甫一亮相，就在產品和服務上同時重拳出擊，一鼓作氣了三亞灣新城游艇2區項目、海藍福源首期桃花澗項目和海藍椰風二期、三期項目三大王牌產品，并獨家推出旨在打造365度環島休閑服務體驗的會員服務機構――魯能會。
而一些近幾年新進入海南的公司也加強了品牌的整合。海南富力營銷策劃部副總經理索穎也表示，富力2007年進入海南，去年7月，富力在海南的首個項目，位于海南東南部陵水縣的富力灣開盤。 “近期海南富力成立了公共關系事務部，就要進一步加強品牌推廣。”索穎說。據其介紹，其實之前海南并不是富力發展的重點，但慢慢富力高層越來越對海南市場關注，尤其是去年全國市場低迷之時海南市場的一只獨秀，更加強了富力對海南市場的認識。現在無論是人力、物力、財力，集團都給予海南公司大力支持，海南富力公司也將在海南各熱點城市伺機儲備土地。
【關鍵詞】高職 市場營銷專業 實踐教學改革
一、當前高職市場營銷專業實踐教學的現狀及存在的問題分析
1.校內實踐教學模式及教學方式單一
當前，高職院校市場營銷專業的實踐教學模式主要可分為兩種：一種是以案例分析、專題討論為主的課堂教學模式(以下簡稱“模式一”)；另一種模式是使用營銷模擬軟件的實踐教學模式(以下簡稱“模式二”)，即組織學生到實驗室進行營銷模擬實驗。目的在于培養學生的營銷實際操作能力。
但是，在實際的教學工作中，傳統的教學模式越來越體現出它的缺欠。就“模式一”而言，在選擇案例和專題時，許多高職院校在教學上都以著名企業作為分析對象，如“可口可樂”、“海爾”的營銷戰略等，而學生在實際工作中都是從基層做起，大企業的營銷理念在實際中很難用得上。針對“模式二”，在實際運作中，越來越暴露出一些問題：部分學生興趣不大，以完成任務為主；實踐教學沒有形成系統的體系，實踐歸實踐，教學歸教學，兩者不能相輔相成。
2.校外社會實踐收效甚微
為了彌補學校實驗、實訓條件的不足，一些高職院校也不同程度的建立了校外實習基地。但從長期運作的結果看，校外實習基地僅起實習場所作用而已。大多單位不讓學生接觸其核心部門和有關的管理事務，怕泄露商業秘密。結果到實習崗位去卻接觸不到本崗位的實質工作。例如，到財務部門實習的學生不能看財務賬目和做賬，顯然這種實習是難以達到實習效果的。
3.教師結構失衡嚴重，實踐教學能力欠缺
高職院校普遍缺乏實習實訓指導教師，能勝任實習實訓指導工作的專任教師不多，而聘請企業行業一線技術人員兼任實訓實習指導教師又相當困難?？梢哉f，目前在高職院校還沒有真正形成能有效指導學生實習實訓的專兼結合的教師隊伍，高職院校這種現狀，離高職教育培養技能型人才對教師的要求相差甚遠。
二、對當前高職市場營銷專業實踐教學改革的幾點意見
1.改革教學方法，創新教學方式
首先，應改變原有的“灌輸式”、“填鴨式”教學方法，采用突出學生的主體地位的、強調學生主動學習的教學法：(1)案例分析教學法。現在多數教師都使用案例教學，并取得了一定的效果，但是仍然有許多需要改進的地方。如在案例的選擇和安排方面應該突出針對性和地方性。通過團隊備課，共同研討案例來提高任課教師的整體授課水平。(2)體驗式教學法。傳統營銷教學方式，“黑板上搞營銷，教室里做市場”，學生只有認知，而沒有體驗。學生進入企業實際營銷崗位往往感到茫然無措。只有通過對實際營銷的體驗、感悟，才能提高學生的營銷操作水平。一方面，教師帶領學生走出教室深入市場、企業，從事市場產品的實際營銷操作；另一方面，聘請當地企業優秀營銷人員，作為客座講師，把企業鮮活的營銷案例引進課堂。
2.實驗室模擬教學法
通過相關實驗軟件，通過老師提供的模擬公司資料，學生根據公司的現狀進行模擬營銷的實踐，包括：設計市場調研方案；進行市場調研和市場預測；營銷策劃方案設計；模擬談判；模擬公關策劃；促銷策劃方案的組織與設計；模擬營銷；模擬競爭對抗等等，以提高學生的實踐操作技能。
3.改革考核方式，加強學生職業能力訓練
在考試、考核辦法上。市場營銷、市場調查與預測、商務談判、推銷與技巧等課程，一改過去一張試卷定成績的辦法．強化實際技能的考核。如：市場營銷課指導學生在調研的基礎上，針對一個自己熟悉或感興趣的項目，策劃企劃案，整個企劃案占總成績的40%。學生們集思廣益，收集資料、信息，充分發揮策劃能力和充分的想象力、創造力。完成了一份份實踐得來的答卷。再如，市場調查與預測課，老師組織學生進行專題營銷調研，如彩電市場調研、空調市場調研、房地產市場調研等，從制定調研計劃，設計調查表，確定調查樣本，發放調查問卷，回收問卷，整理資料，分析資料和撰寫市場調研報告，讓學生親自完成市場調研全過程，并以此作為期末成績的一部分。由于考試方法靈活，學生實際動手理論與實際結合密切，激發了他們的學習積極性，也增大了老師設計、批卷考核與學生應試的難度，從而使師生雙方都提高了實際運用能力。
4.走校企合作之路，積極創辦校外實習基地
校外實習基地是學生接觸社會、培養和提高實踐能力的重要場所，由于校外實習基地是真實的工作環境，在企業專業人員和專業老師的指導下，有利于學生通過實踐，將所學理論知識轉化為技能，固化為能力。另外，學生在校外實習基地實踐中，通過與企業員工的接觸，能潛移默化地培養自己的綜合能力，這在模擬的環境中是獲得不了的。校外實習基地能使學生在知識、能力和素質三方面都得到鍛煉。因此，加強校外實習基地建設是強化營銷實踐教學的重要環節之一。這就要求學校能創新觀念，本著優勢互補、互惠互利、相互服務的原則，以產、學、研的模式加強與企業的合作，通過這一渠道建立實習基地。作為營銷專業，在享受企業提供的實習條件時，可以利用專業靈活、服務范圍廣的特點，幫助企業解決一些實際問題。實踐證明，跟企業合作建立校外實習基地是解決學校實踐教學投入不足和提高學生實踐能力的最佳之路。
5.加強實踐教學管理，將營銷實習落到實處
市場營銷專業通常設有市場營銷實習、市場調查技能實習、銷售實習、營銷策劃及畢業實習等實踐教學環節，不同的實踐環節培養的營銷實踐能力也不同。規范實習工作，加強與企業的溝通，并派專業老師與企業一起管理、指導實習學生，使實習工作更有針對性，避免形式主義，實習結束后，學校對老師和學生實習效果給與客觀、準確的考核。再就是鼓勵學生參與企業短期的產品促銷活動或與企業長期掛鉤，參與營銷管理或營銷策劃，學校盡可能提供相應政策支持。
6.培養一支“雙師型”教師隊伍
高職教育的任務和特色決定了高職院校必須要建立起一支“雙師型”的教師隊伍。一是鼓勵教師走出去，參與社會實踐，使教師在參與社會實踐活動中尋找到理論教學與實踐教學的結合點。教師也可到企業、行業等單位掛職實踐，在虛心向企業員工學習的同時，為企業的發展獻計獻策，為企業進行營銷人員的培訓工作。二是請有實踐經驗的企業家、業務人員到學校擔任課堂教學，指導學生實習。這種優勢互補，不僅縮短了小課堂與大課堂的距離，同時也為專業課教師向有實踐經驗的同志學習帶來了極大的方便。
高職市場營銷專業實踐教學質量的高低對于培養創新型營銷人才的重要性是不言而喻的，高職院校只有加大實踐教學改革的力度，提升實踐教學質量，才能推進市場營銷專業學生能力培養，使高職教育不斷躍上新臺階。
參考文獻
關鍵詞：成品住宅；一體化；產業鏈；前期階段
中圖分類號：F299.23文獻標識碼：A文章編號：1674-9944（2015）12-0287-04
1傳統住宅產業鏈存在的問題
傳統住宅產業鏈屬于資本密集型產業，掌握土地和資本的房地產企業居于整個產業鏈的主導地位。從項目總體策劃、立項審批、規劃設計、開工準備、全面施工、驗收交付許可到登記入住的各階段，均為單線推進模式，形成以房地產企業為核心進行配套生產的產業鏈。傳統住宅建設依托勞動與資本密集，勢必與資源節約型和環境友好型的可持續發展道路相背離，其發展后勁因而受到嚴重牽絆。具體而言，傳統住宅產業鏈存在以下問題。
1.1產業鏈價值分布不合理
中國現行的土地供給制度，在很大程度上決定了土地主導著住宅產業價值鏈，因此地方政府掌握土地資源，以及房地產企業掌握資本，控制了產業鏈的主要利益，導致產業鏈中利益分配不均，未能賦予產業鏈各價值主體公平競爭的平臺，進而影響了新技術、新材料、現代管理理念和方法在產業項目中的實施。
1.2產業鏈環脫節
科技密集型程度較低，以及地方政府、房地產企業壟斷資源、資本，傳統住宅產業鏈各價值主體呈現粗放經營與合作的關系，導致產業鏈關系孤立割裂，未能形成平等參與、優勢互補、高效溝通與互惠合作的一體化關系模式。
1.2.1房地產開發粗放競爭
作為獲得資金、土地便能運營的房地產企業，一般不具備項目規劃能力，因而只能委托設計院進行規劃設計。通常規劃設計環節占據整個項目成本的70%，這就導致傳統住宅產業鏈中沒有技術支撐的房地產企業，無力培養自身的規劃設計能力，只得憑借拿地環節進行粗放競爭，以此確保自己的利益主體地位。
1.2.2勞動密集型的建筑業
由于傳統住宅建設多為現場手工作業，加之產業鏈各環節各自為政、銜接互濟不夠緊密，導致工人勞動強度加大，生產、經營呈分散狀態，因而拉長了建設周期、降低了生產效率。同時，因設計、施工、部品選擇與運輸的責任部門缺少實時溝通與工作對接，又導致相互推諉、權責不明，因此建設質量難以控制，監管耗費成本巨大。
1.2.3建材業標準化、系列化、部品化水平較低
現場手工作業的勞動密集型生產方式，導致傳統住宅產業鏈中部品、建材的工業化生產水平較低，因此影響了住宅產業化的基礎――部品與建材的標準化、規格化與系列化。這無疑導致資源浪費、勞動效率降低、工程質量堪憂，進而影響產業鏈環的銜接與住宅產業的規?；?。
1.2.4未形成供、產、銷一體的“鏈"狀參與主體
傳統住宅產業鏈的供、產、銷關系為：房地產企業拿地委托設計院完成規劃設計通過工程招投標選擇施工企業由施工企業整合原材料供應商、建材經銷商、設備供應商等承擔施工任務完成施工并交付給房地產企業房地產企業通過銷售或自行銷售給最終客戶由物業管理公司負責維護住宅產品。
由此可知，這種生產組織形式的參與主體，涉及眾多部門和人員，各自擁有獨立的經營目標、技術理念和利益關系，眾口難調很難建構合作紐帶，生產經營的一體化模式因此較難實現。此外，建筑設計與室內設計工作割裂，大量半成品的“毛坯房”上市交易，致使購房后還需進行二次裝修，這不僅增加了環境負擔，不符合低碳環保的大勢所趨，同時，亦不利于建材、部品的標準化、工業化生產體系的建構。
2成品住宅產業鏈的重構原則
“成品住宅”（finished housing）是指套內所有功能空間的固定面鋪裝或涂飾、管線及終端安裝、廚房和衛生間的基本設施等全部完成，已具備基本使用功能的住房。成品住宅開發建設應強調以“成品”為目標，采用一體化開發建設管理方式，使各生產要素完美組合，減少中間環節、優化資源配置；通過工廠化生產提高構配件質量與生產能力，從而節約建設成本、降低勞動強度、提高勞動效率，發掘其價值與使用價值的“商品”。成品住宅的產業鏈建構原則表現為以下幾方面。
2.1以終端用戶需求為導向
2.1.1立足顧客現實需要和潛在需求
成品住宅從土地獲取管理、項目總體策劃、設計任務書的制定、建筑設計、室內設計、部品選樣、項目施工、材料設備的供應、竣工驗收、入住總結到售后服務等各環節，均以終端客戶的需求和消費為中心，以產品的服務功能為重點，綜合技術推動型和需求拉動型的優點而形成產業鏈；以客戶需求為導向，重構產業鏈各價值主體的生產組織形式與工作對接的關系，真正實現“以客戶為本”的產業鏈建構主旨。
2.1.2搭建用戶參與設計的開放平臺
“以客戶為本”的建構主旨還表現在：在成品住宅的產業鏈中介入用戶參與設計、監控的過程。為此，以信息系統為支撐搭建用戶參與的平臺實屬必要。例如，在前期規劃設計階段，利用BIM互動性與及時反饋性的可視化特性，可使客戶更加直觀、快捷地了解項目全過程。同時其強大的模擬功能輔以造價控制環節，亦可方便客戶把握節能、日照、熱傳導與緊急疏散情況，進而有效控制成本，深化客戶的自主參與程度。此外，通過類似的信息平臺收集用戶的需求信息，進而優化方案，亦有助于改善產業鏈環之間的協作關系，以期高效生產出市場接受度高的產品。
2.2建構信息共享的平臺打通全產業鏈
2.2.1優化設計方案
信息化的集成環境可為成品住宅的產業鏈建設提供較準確的模型。其信息平臺的優化性在于：將“多種項目設計方案和投資回報分析結合起來，從而實時的計算出設計變化帶來的投資回報變化，找出最優方案”，從而有利于參與主體客戶的決策。與此同時，對于施工難度較大的異形設計，亦可藉此信息平臺優化設計施工方案，以期減少工程量、壓低工程造價，為客戶贏得更多的價值回報。
2.2.2 鏈接工作接口
傳統住宅產業鏈環脫節的重要導因就在于各專業之間溝通不到位。據統計，僅僅由于項目成員之間的數據互通性較弱而產生的額外成本，就降低了建筑工程6%左右的效益。例如，由于建筑施工與室內裝修割裂，時常出現建筑主體結構妨礙管道設備的布置的問題。為此，變更原初設計方案，導致資源與勞動力的浪費，人為拉長了建設工期。信息化的集成環境因其模擬、預演與協調功能，可在“專業之間與專業內部進行碰撞檢驗，并即時生成數據，以供施工參考”，因而成為打通住宅全產業鏈、提升項目效益、進行全過程精細化管理的重要平臺。
2.2.3 高效傳遞信息
信息化的集成環境可通過交互窗口修改三維模型，其即視性、互動性與反饋性為設計、建造、運營信息的傳達提供較大便利。同時，其完備的構件信息亦為自動生產加工提供了技術條件。此外，通過4D模擬可預演施工過程，采用5D模型輔以成本控制，皆體現了信息化集成環境可動態、高效傳達信息的優勢。
2.3建構工業化生產平臺
2.3.1縮短建設周期
由于工業化生產平臺藉由標準化、規模化、系統化的工業化生產方式，取代分散的手工業生產方式，其中的住宅部品、建材皆在工廠流水線上產生，故通用化、系列化、集約化程度較高，加之現場裝配式施工方式，因而顯著提高了生產效率，與此同時，亦較少受制于天氣情況，建設工期大大縮短。
2.3.2提高工作成效
一方面，對傳統住宅的產業鏈進行分解、重組和優化，密切成品住宅的產業鏈接口，提高各工種之間的信息溝通成效，深化客戶的自主參與層級，可顯著提高工作效率且質量可控；另一方面，工業化生產方式帶來的標準化、規格化的部品、建材，亦有利于成品住宅的規?；a與社會化營銷，從而推動成品住宅的產業化進程。
2.3.3減少資源浪費
勘察、設計、施工、項目管理、監理、部品、材料、設備等的全產業鏈生產組織形式，可減少在設計、施工、材料部品的選樣、供應等環節中，因工作對接問題與無效益變更導致的資本浪費與能源消耗。此外，工業化生產平臺采用污水再生利用和雨水收集利用技術，實現施工養護用水的循環利用， 可顯著節水節能。另外，標準化、通用化、現場裝配式的工業集中生產方式，亦可降低建筑主材與輔材的損耗。
3成品住宅前期階段的一體化產業鏈建設
成品住宅是一項涉及獲得土地、開發、設計、施工、監理、材料、設備和用戶等眾多方面的系統工程。一體化則指在信息化集成環境與工業化生產方式基礎上，以為用戶提供優良的成品住宅和優質服務為目標，將獲得土地、投資開發、設計施工、構配件生產、部品設備生產供應、施工、銷售及售后服務等諸環節聯結為一個完整的產業系統，實現成品住宅產供銷一體化。在此，以產品設計中的人、機、環境關系為研究成品住宅建設一體化的切入點。具體而言，即成品住宅開發建設各環節均以用戶需求為基礎，進而，傳承中國古代造物模件化技術與多元樣式兼容的營構模式，以成品住宅的部件化、標準化生產為出發點，根據消費者品質需求的不同，探索個性化菜單裝修模式與大眾化標準式裝修模式，實現工業化與人性化、通用化與個性化、批量化與多樣化的共贏。同時，建構以產業鏈核心企業為成員的企業集團，整合資金、資源、技術優勢，注重成品住宅推廣應用過程中的集成化、低碳環保與智能化技術。
根據成品住宅一體化產業鏈的構成及相關因素，可將產業鏈系統分為土地獲得管理、項目投資開發、項目設計與項目報批等前期階段，土建安裝、樣板房施工等中期階段，以及住宅銷售與服務等后期階段。其中，投資開發定位的正確性以及設計構思、設計成果等前期階段，直接影響成品住宅一體化產業鏈建設成果與項目實施結果，因此，擬重點闡述成品住宅前期階段的一體化產業鏈建設情況。
3.1土地獲得管理
3.1.1土地信息收集
收集土地信息的目的在于，藉由政府、專業網站和主流報紙為公司拍地、融資、調整土地價格、了解區域土地情況、分析市場競爭等提供參考。一般而言，由集團營銷企劃部通過報紙、土地儲備中心處、人員來電、約訪等途徑收集、整理土地信息。在地塊公示后，確定重點意向地塊，報送公司主管、領導審批。之后對獲批地塊進行審核并進行現場勘查，在此基礎上，將勘查資料整理成文報送公司管理層。經公司管理層研討后，由企劃部組織完成“意向地塊可行性研究報告”。負責這一環節的職能部門為公司營銷企劃部與公司管理層，必要時需與國土部門交涉。
3.1.2意向地塊可行性研究分析報告
制定詳細實施計劃，通過具體數據和量化的衡量標準、責任分配，動態預測、分析市場、消費者與競爭對手的可行性分析報告，可降低企業投資風險，提高決策成功率。通常來說，意向地塊可行性研究分析報告涵蓋城市發展與房地產市場整體概述、周邊情況分析及重點個案研究，區域樓盤目標客戶分析、經濟測算等內容。
由營銷企劃部設定可行性研究計劃、組織市場調研、定位分析產品，而后提交設計部。設計部進行項目規劃設計和初步分析，提交采購部與審計部。由采購部和審計部對產品進行初步成本測算，并制定初步銷售計劃和銷售價格，提交財務部。財務部對投資經濟效益進行分析評估，總結評估結論提交公司管理層審核、決策。此環節涉及職能部門為營銷企劃部、設計部、采購部、審計部、財務部、公司管理層。
3.1.3土地競拍管理
土地競拍旨在：①控制各城市短長期的土地供應總量；②逐年增加經適房用地的供應；③對商品房用地進行招標或掛牌出讓，并確定出讓價高限，以防地價飆升；④將一次性收取土地出讓金改為收取土地租金。具體流程包括準備履約保證金、參加掛牌、準備投標拍賣所需文件，與拍賣人、招標人、土地管理部門、掛牌人等簽約，以及備份同摘牌、投標、拍賣相關的資料。該環節由土地管理部門控制。
3.2項目投資開發
3.2.1制定“項目經營計劃書”
作為項目經營的綱領性文件，計劃書涉及經營業績、客戶維度，包括成本、設計、工程、入住、物業的內部維度，以及學習與發展。制定項目經營計劃書首先需就項目位置、現狀、配套設施情況、規劃設計條件、技術經濟指標等進行簡要分析與介紹。集團應對總利潤要求、總投資要求、峰值資金、人員配置、總開發周期、品牌建設、團隊建設等提出總體量化要求。制定項目開發中關鍵節點的行動計劃和各部門、各專業的詳細進度計劃。根據項目實際情況，陳述可能存在的風險，并制定應對方案。最后，對上述內容分類列表匯總。該環節在獲得土地后一個月內進行，由公司管理層和各職能部門負責。
3.2.2編寫“項目前期市場研究報告”
“項目前期市場研究報告”是項目策劃與編制“產品建議書”的參考。營銷企劃部需系統收集、整理、記錄、分析成品住宅地產市場、營銷、產品等方面的信息，以期對項目進行可行性分析，為市場定位和公司決策提供依據。在地產市場調研與分析的基礎上，分別從項目市場、項目客戶、產品概念、規劃設計、建筑室內設計細節與標準、配套設計、社區服務、戶型面積配比、項目價格等入手進行定位。最后，依據項目投資開發周期、銷售周期、經濟收益調整定位，以尋求用戶與項目的平衡點。
3.2.3撰寫“產品建議書”
以用戶為導向，探討項目的市場受眾面，進行項目市場定位與產品建議，是撰寫“產品建議書”的目的所在。獲得土地后，營銷企劃部市場主管負責制定編寫工作計劃，計劃報送營銷總監并通過后，由營銷企劃部、市場部人員與相關部門進行協商與溝通，并就目標客戶群、項目主題、形態、建設指標等深入調研，而后提交市場調研報告。同時，營銷企劃部組織編寫“初步產品建議書”，論證方案的可行性。建議書提交公司管理層審批通過后，由設計部開始項目初步規劃設計，審計部、財務部測算成本、財務指標實施，營銷企劃部綜合各部門意見，組織編寫“產品建議書”。再次提交管理層審批、論證。經由董事長、集團總部論證通過后即可實施。此環節涉及職能部門較多，包括營銷企劃部、項目部、審計部、財務部，以及公司、集團管理層等。
3.3項目設計與建材、部品選樣
3.3.1制定工作計劃
此環節在產品建議書確定之后與概念設計之前的一周開始，由規劃設計部負責制定有關項目內容、工期、起始時間、需其他部門配合事項等內容的工作計劃，并交由規劃總監與公司管理層的總經理審批。
3.3.2設計招標
招標文件旨在闡明部品、建材的采購或工程性質，通報招標程序將依據的規則和秩序，是投標商編制投標文件的基礎，也是采購人與中標商簽訂合同的基礎。
設計招標環節涉及四大流程：①編制招標書。由規劃設計部負責制定計劃，報送公司管理層審批。招標書通常包括：方案招標書、施工圖設計招標書、景觀設計招標書。方案照標書在產品建議書完成一周后提交，施工圖設計招標書在擴初階段根據擴初深度提交。景觀設計招標書在規劃方案確定后一周內提交。②實施招標流程。由規劃設計部負責實施，公司管理層總經理委托的招標小組評標，相關表單報送公司管理層審批。③編制設計任務書。設計任務書包括方案設計任務書、景觀設計任務書、施工圖設計任務書。一般由規劃設計部負責編制任務書，在招標確定后一周內開始。方案設計任務書需對項目名稱、用地概況、設計依據、總體控制性指標等進行明確說明；要依據用戶需求定位戶型與面積匹配；指明具體的經濟技術指標、總體規劃要求、住宅戶型設計要求、建筑形式、功能、車位比例要求等；提出技術控制要點與提交成果的形式、要求；出示設計時間節點。景觀設計任務書除項目簡介、定位與設計時間節點外，需重點就景觀設計原則、規劃技術經濟控制指標、景觀設計要求、方案設計提交成果形式與內容、景觀施工圖紙內容等提出具體要求。施工圖設計任務書需對總圖設計、平面設計、立面設計、室內裝修設計與標準等提出具體要求。④簽訂合同。由規劃設計部負責合同的談判和起草，并交由相關部門流轉審批，一般在招標確定后一周內開始。
3.3.3方案設計與建材、部品選樣
一體化產業鏈的建構理念，使得成品住宅方案設計階段，即要考慮從住宅構件、部品的設計生產，住宅建造施工，住宅使用、改造直至廢棄回收等各個階段，積極通過新技術來提高效率、降低能耗，從而求得經濟和環境關系的平衡與優化。
成品住宅的方案設計階段包括以下環節：在投資部、銷售部的市場調研基礎上進行建筑、景觀、住宅室內風格定位；規劃設計部提出概念方案的同時，裝修設計與主案設計師介入，從住宅的長壽化發展、用戶的標準化與個性化需求角度入手，優化戶型、預留可調整的空間，提供可供用戶自主選擇與搭配的菜單式裝修方案；在戶型定稿前，由裝修設計師結合系統設備、土建各方做最后優化，完成成品住宅戶型設計方案及施工圖；方案設計完成的同時，設計單位提交材料、部品和設備清單，財務部進行成本估算；設計師通過信息平臺與一站式建材、部品超市選擇材料、部品樣板，提交技術部確認（銷售部、成本部、工程部參與），并由技術部、設計部確定材料設備供應商。
由上述流程可知，在方案設計與建材、部品選樣的過程中，立足用戶需求，借助信息化集成環境與一站式采購，建筑師、室內設計師、銷售部、財務部、工程部、材料供應商等搭建了緊密的工作接口，建構起互助合作、優勢互補的一體化產業鏈。
3.3.4方案論證、評審
方案論證內容主要為：審核項目定位，會審專業規范、技術要點、設計指標、設計風格、物業管理、成本控制等，以此為確定中選方案提供依據。
方案論證對象包括：規劃、建筑、施工圖與景觀方案。其中，規劃、建筑與景觀方案由規劃設計部負責組織論證后，填報論證表并報送相關部門審批。施工圖方案由項目部負責組織圖紙會審，填報會審意見并報送相關部門審批。
3.4項目報批
此階段在整套施工圖出圖前即可進行。
3.4.1辦理項目立項手續
首先，將土地成交確認書和土地儲備中心地產經營科提供的資料，提交行政審批中心發改委立項。繼而，將環境影響報告書提交環保局審批，獲得項目審批意見。最后，攜帶材料至行政服務中心發改委窗口辦理立項手續。
3.4.2辦理建設用地規劃許可證
首先，至規劃局窗口獲得“選址規劃意見書”，至測繪院獲地形與管線圖，至規劃局獲得紅線圖與規劃設計要點，并轉交設計院，從設計院處獲得建筑設計方案。復歸規劃局審批，獲取建筑設計方案審定意見書。在相關部門簽署意見后，至規劃局窗口辦理用地規劃許可證。
3.4.3辦理土地證
攜帶土地登記申請書、土地登記法人代表身份證明書、土地登記委托書及委托人身份證明書等，土地權屬證明文件，建設用地規劃許可證、選址意見書、規劃紅線圖、總平圖等，至國土局辦理。
3.4.4辦理建設工程規劃許可證
首先，將施工圖交由行政主管部門授權的審圖機構審查，獲得“建筑工程施工圖設計文件審查批準書”等相關支撐文件；繼而，至規劃局申請規劃放線，同時，環保局進行環保評估，審核通過后至規劃局辦理建設工程規劃許可證。
3.4.5辦理建筑工程施工許可證
施工單位與監理單位招投標，選定監理施工單位后，至城建檔案館進行施工合同備案，至房管局進行白蟻預防登記，至質監站進行質監、安檢備案。備齊相關材料后，即可辦理建筑工程施工許可證。
3.4.6辦理預售證
首先，辦理預售住房價格批復，至地名委員會辦理小區命名審批。攜帶項目所在地派出所出具的地址、編號證明，辦理住房預售面積審查，至產權處報送相關報建資料供審查，最后，聯絡公司工程部協助產權處進行現場勘查，無異議后即可獲得預售證。
4結語
到目前為止，江蘇成品住宅仍低于住宅年開發量的40%，與發達國家成品住宅開發量的80%以上相去甚遠，究其原因在于：產品質量問題影響購房成本與用戶消費觀念的轉型。因此，立足終端用戶需求與信息化集成環境，設計、施工、監理單位等尚需積累成品住宅建設經驗，強化獲得土地、投資開發、設計施工、構配件生產、部品設備生產供應、施工、銷售及售后服務等產業鏈的銜接力度與合作機制，提升住宅部品、建材的標準化、通用化與工業化生產水平，才能推動成品住宅的產業化進程，實現資源節約型和環境友好型的可持續發展目標。這里，梳理前期階段一體化產業鏈的流程，或可為成品住宅投資開發、設計、管理體系的規模化、一體化建構，拋磚引玉。
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