時間：2023-05-19 16:05:02
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為進一步促進房地產開發市場健康有序發展,解決*市區房地產開發企業稅收征管中存在的問題,規范房地產行業稅收征管秩序,促進財政增收,現就規范*市區房地產開發企業稅收管理工作通知如下:
一、明確納稅對象
本通知所指納稅對象是指*區東城、西城、南城、北城、*、何樓、萬福辦事處和*開發區轄區所有從事房地產開發與經營的企業。
二、規范納稅辦法
所有房地產開發企業均按照屬地繳納原則繳納各項稅收。具體納稅辦法如下:(一)房地產開發企業依法繳納的營業稅、城市維護建設稅、城鎮土地使用稅、房產稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅、教育費附加及地方教育附加,按照房地產開發項目所在地和現行財政體制規定的分享比例就地繳入國庫。(二)房地產開發企業依法繳納的車船稅、個人所得稅和印花稅,按照房地產開發企業注冊所在地和現行財政體制規定的分享比例就地繳入國庫。(三)房地產開發企業依法應繳納的企業所得稅,按照房地產開發項目所在地和規定的預繳比例及現行財政體制規定的分享比例就地繳入國庫,最終由房地產開發企業和主管稅務機關分別匯算清繳。(四)市管理的房地產開發企業,按照屬地原則,分別下放給*區和*開發區管理。其上繳市級國庫的各項稅金,以20*年上繳數為基數,由市區兩級財政進行結算。
三、強化征收管理
(一)房地產開發企業應繳納的各項稅款依照上述納稅辦法,分別由*區、*開發區稅務主管機關征收與管理。*區、*開發區稅務機關要根據房地產開發企業注冊以及開發項目的實際情況,合理布局征管力量,確保各項稅收依法足額繳入國庫。對應收不收、擅自減免稅收、隨意變更入庫級次的,要根據有關規定嚴肅處理;觸犯法律的,移交司法機關追究刑事責任。(二)房地產開發企業要客觀真實核算并反映企業的經營成果,如實提供各種納稅資料,主動繳納稅款。對偷稅、漏稅、抗稅等違法行為,稅務機關要依據《中華人民共和國稅收征管法》及相關法律法規依法嚴肅查處。
第一條為了規范房地產開發經營行為，加強對城市房地產開發經營活動的監督管理，促進和保障房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定，制定本條例。
第二條本條例所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。
第三條房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面劃、合理布局、綜合開發、配套建設。
第四條國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發經營活動的監督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。
縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。
第二章房地產開發企業
第五條設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：
（一）有100萬元以上的注冊資本；
（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。
省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。
第六條外商投資設立房地產開發企業的，除應當符合本條例第五條的規定外，還應當依照外商投資企業法律、行政法規的規定，辦理有關審批手續。
第七條設立房地產開發企業，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規定條件的，應當自收到申請之日起30日內予以登記；對不符合條件不予登記的，應當說明理由。
工商行政管理部門在對設立房地產開發企業申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產開發主管部門的意見。
第八條地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案：
（一）營業執照復印件；
（二）企業章程；
（三）驗資證明；
（四）企業法定代表人的身份證明；
（五）專業技術人員的資格證書和聘用合同。
第九條房地產開發主管部門應當根據房地產開發企業的資產、專業技術人員和開發經營業績等，對備案的房地產開發企業核定資質等級。房地產開發企業應當按照核定的資質等級，承擔相應的房地產開發項目。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
第三章房地產開發建設
第十條確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求；按照國家有關規定需要經計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。
第十一條確定房地產開發項目，應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房屋集中的區域，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產。
第十二條房地產開發用地應當以出讓方式取得；但是，法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。
土地使用權出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門和房地產開發主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一：
（一）房地產開發項目的性質、規模和開發期限；
（二）城市規劃設計條件；
（三）基礎設施和公共設施的建設要求；
（四）基礎設施建成后的產權界定；
（五）項目拆遷補償、安置要求。
第十三條房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。
第十四條房地產開發項目的開發建設應當統籌安排配套基礎設施，并根據先地下、后地上的原則實施。
第十五條房地產開發企業應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。出讓合同約定的動工開發期限滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工遲延的除外。
第十六條房地產開發企業開發建設的房地產項目，應當符合有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的約定。
房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。
勘察、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定或者合同的約定，承擔相應的責任。
第十七條房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。
第十八條住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照本條例第十七條的規定和下列要求進行綜合驗收：
（一）城市規劃設計條件的落實情況；
（二）城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；
（三）單項工程的工程質量驗收情況；
（四）拆遷安置方案的落實情況；
（五）物業管理的落實情況。
住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。
第十九條房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，并定期送房地產開發主管部門備案。
第四章房地產經營
第二十條轉讓房地產開發項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規定的條件。
第二十一條轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。
第二十二條房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。
第二十三條房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（三）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；
（四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
第二十四條房地產開發企業申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件：
（一）本條例第二十三條第（一）項至第（三）項規定的證明材料；
（二）營業執照和資質等級證書；
（三）工程施工合同；
（四）預售商品房分層平面圖；
（五）商品房預售方案。
第二十五條房地產開發主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內，作出同意預售或者不同意預售的答復。同意預售的，應當核發商品房預售許可證明；不同意預售的，應當說明理由。
第二十六條房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。
第二十七條房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。
房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。
第二十八條商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。
第二十九條房地產開發企業委托中介機構銷售商品房的，應當向中介機構出具委托書。中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。
第三十條房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協商議定；但是，享受國家優惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。
第三十一條房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。
住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。
保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
第三十二條商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
第三十三條預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和
房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。
第五章法律責任
第三十四條違反本條例規定，未取得營業執照，擅自從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發經營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十五條違反本條例規定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。
第三十六條違反本條例規定，將未經驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期補辦驗收手續；逾期不補辦驗收手續的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門組織有關部門和單位進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經驗收不合格的，依照本條例第三十七條的規定處理。
第三十七條違反本條例規定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2％以下的罰款；情節嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業執照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十八條違反本條例規定，擅自轉讓房地產開發項目的，由縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十九條違反本條例規定，擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1％以下的罰款。
第四十條國家機關工作人員在房地產開發經營監督管理工作中、、，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第六章附則
第四十一條在城市規劃區外國有土地上從事房地產開發經營，實施房地產開發經營監督管理，參照本條例執行。
房地產銷售收入是指房地產開發企業自行開發的房地產在市場上進行銷售獲得的收入，包括土地轉讓收入、商品房（包括周轉房）銷售收入、配套設施銷售收入。房地產開發企業自行開發的房地產，有的在銷售之前未與購買方簽訂購銷合同；還有就是房地產開發企業事先與購買方簽訂購銷合同并按合同要求開發的房地產。
房地產開發企業出售周轉房，舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內的安置房產權款和增加面積的房產款，在“房地產銷售收入”核算范圍內。房地產開發企業出售自用的作為固定資產核算的房產不是“房地產銷售收入”的核算對象。
二、房地產銷售收入的確認原則
房地產開發企業自行開發的房地產作為可供銷售的開發產品，具有商品的一般特性，因而房地產銷售收入的確認應依據《企業會計準則——收入》進行。房地產銷售收入的確認必須滿足收入確認的四個條件：（1）企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；（2）企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；（3）與交易相關的經濟利益能夠流入企業；（4）相關的收入和成本能可靠地計量。
房地產購銷合同在開發產品竣工驗收前后均可能簽訂。按照國家有關法律、法規的規定，房地產開發企業只有按規定取得房地產預售許可證后，方可上市預售房地產。在預售中所得的價款，只能是屬于暫收款、預收效性質的價款，由于開發產品尚未竣工驗收不能確認收入。等到開發產品竣工驗收并辦理移交手續后，方可確認房地產銷售收入實現，將“預收帳款”轉為“經營收入”。
在開發產品竣工驗收后簽訂的購銷合同，由于有現房供應，在辦妥房地產移交手續后，即可確認收入。第一，與所售房地產相關的主要風險和報酬法定地轉移給購貨方。第二，房地產開發企業是以出售為主要目的而開發房地產的，出售后不擁有繼續管理權和控制權。第三，目前房地產銷售款的支付方式雖多種多樣，有一次性付款、分次付款和銀行按揭等，有擔保和保險措施，但房地產價款的流入不成問題。第四，房地產價款在簽訂合同時已經協商確定，而開發產品的成本核算資料和工程預決算資料也可以提供可靠的成本數據。
三、房地產開發企業稅法確認收入時限
（一）關于開發產品銷售收入確認問題
房地產開發企業開發、建造的以后用于出售的住宅、商業用房、以及其他建筑物、附著物、配套設施等應根據收入來源的性質和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現：
1.采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據（權利）時，確認收入的實現。
2.采取分期付款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
3.采取銀行按揭方式銷售開發產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。
4.采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：
（1）采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。
（2）采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，應按合同或協議規定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。
（3）采取包銷方式委托銷售開發產品的，應按包銷合同或協議約定的價格于付款日確認收入的實現。
包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
（4）采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。
委托方和接受委托方應按月或按季為結算期，定期結清已銷開發產品的清單。已銷開發產品清單應載明售出開發產品的名稱、地理位置、編號、數量、單價、金額、手續費等。
5.將開發產品先出租再出售的，應按以下原則確認收入的實現：
（1）將待售開發產品轉作經營性資產，先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售資產確認收入的實現。
（2）將待售開發產品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售開發產品確認收入的實現。
6.以非貨幣性資產分成形式取得收入的，應于分得開發產品時確認收入的實現。
（二）關于開發產品預售收入確認問題
房地產開發企業采取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率計算出預計營業利潤額，再并入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整。
預計營業利潤額＝預售開發產品收入×利潤率
預售收入的利潤率不得低于15％（含15％），由主管稅務機關結合本地實際情況，按公平、公正、公開的原則分類（或分項）確定。
預售開發產品完工后，企業應及時按本通知第一條規定計算已實現的銷售收入，同時按規定結轉其對應的銷售成本，計算出已實現的利潤（或虧損）額，經納稅調整后再計算出其與該項開發產品全部預計營業利潤額之間的差額，再將此差額并入當期應納稅所得額。
（三）關于開發產品視同銷售行為的收入確認問題
1.下列行為應視同銷售確認收入
（1）將開發產品用于本企業自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；
（2）將開發產品轉作經營性資產；
（3）將開發產品用作對外投資以及分配給股東或投資者；
（4）以開發產品抵償債務；
（5）以開發產品換取其他企事業單位、個人的非貨幣性資產。
2.視同銷售行為的收入確認時限
視同銷售行為應于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入的實現。
3.視同銷售行為收入確認的方法和順序
（1）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；
（2）由主管稅務機關參照同類開發產品市場公允價值確定；
（3）按成本利潤率確定，其中，開發產品的成本利潤率不得低于15％（含15％），具體由主管稅務機關確定。
（四）關于代建工程和提供勞務的收入確認問題
1房地產項目成本管理的原則
1.1成本最小化原則
房地產項目成本管理的目標是采取各種合理的成本控制措施，最大幅度的降低項目的成本，從而保證項目的實際成本符合期初制定的成本控制目標。在追求成本最小化的過程中，應該兼顧質量和進度等其它方面的目標，注意降低成本的合理性，不應以損害其它方面的利益為代價，防止顧此失彼。
1.2動態控制原則
房地產項目的成本控制應注重動態性，根據項目的實際執行情況而動態調整。在項目規劃中雖然制訂了項目全體及各階段的本錢操控計劃，但在項目施行進程中，可能因為一些環節的改變而導致項目本錢也隨之發作動搖，這就需求及時對項目本錢操控措施進行動態調整，預算動搖可能對全體本錢構成的影響，以做到心中有數。只要每個人員完結了自個的分方針，整個公司的總方針才有完結的期望。
1.3目標管理原則
目標管理又稱為成果管理，它將房地產項目的整體目標層層分解，細化為項目中各參與單位及各員工的分目標，這些目標方向一致，銜接緊密，因此，只要每個人的目標得到實現，那么項目總體目標實現也就輕而易舉。
2房地產開發項目成本控制存在的問題
2.1房地產開發企業成本控制觀念落后
我國房地產開發企業成本控制觀念比較落后，不能很好的適應市場的發展。首先，認為成本控制的范圍只是項目施工的成本控制，而對于項目開發的前期準備、規劃設計、銷售等方面的成本控制往往不重視，并不能很好的對房地產開發項目整體進行全面的成本控制，往往導致由于某一部分的成本控制不到位導致整個開發項目的總成本增加。其次，開發項目成本控制往往重視項目完成后的成本控制，而對于項目開展前的組織成本控制比較薄弱，忽視事前成本控制，忽視項目開展前的成本預測，項目開發成本決策往往缺乏規范性。最后，開發項目成本控制的主體往往局限于財務人員，但是財務人員對于項目的成本控制往往局限于項目完結后的成本控制，對于項目開展之前的成本控制往往不到位，因此不能對開發項目進行整體控制。
2.2忽視財務管理對開發項目成本整體控制作用房地產開發項目成本控制過程中，往往忽視財務管理對成本控制的整體控制作用。北京某家房地產開發公司在進行成本控制時，不能很好的限定財務人員的職責，僅僅簡單的認為財務人員的職責就是對企業開發項目的資金、收益進行核算，忽略了財務管理在項目開發前期、項目實施過程中的控制作用，進而導致不能進行項目成本的整體控制。首先，在項目開發前，財務人員不能很好的對開發項目所需的成本進行核算、分析，以至于不能提出與房地產企業自身情況相關的方案。其次，在項目開發過程中，不能很好對項目開發過程中各項成本消耗進行控制，避免不必要的成本消耗，造成項目成本的增加，降低了財務對于項目開發成本的總體控制。
2.3房地產開發項目成本控制機制不完善
優秀的機制保障是開展房地產開發項目成本控制的基本，但是大部分房地產開發企業并沒有設有專門的成本控制機制。首先，在房地產企業制度上不能有效的進行成本監督，也沒有適當的激勵措施，并且員工對于開發項目成本的管理積極性不高，導致成本控制開展艱難。其次，房地產企業開發項目過程缺乏持續的成本控制機制，缺乏完善的成本控制指標體系，項目開發之后不能及時對項目成本進行總結、反饋，以至于項目成本管理不能持續改進，導致項目開發成本控制不系統。
3房地產開發成本控制基本路徑
3.1實施限額設計
目前普遍存在項目開發周期緊，在設計階段投入的時間相對欠缺，導致設計成果不夠精準，給工程預算編制、招標清單編制等增加了不穩定因素。頻繁設計變更，更讓造價成本不斷增加。所以在具體項目開發過程中，必須明確要求設計單位提供與設計內容相符的設計概算，進行精準的限額設計，要多與設計人員溝通，把限額設計工作做到最優。
3.2嚴謹審核圖紙
在進行設計出圖的時候，要嚴格審核圖紙，多與設計人員溝通，進行多方面比較分析、選樣、修改，提高設計圖紙的質量，使設計成果更加合理、經濟，減少因設計單位、建設單位自身原因引起的設計變更；結合工程實際，保證施工單位按圖施工的可操作性，將工程變更盡量控制在施工之前。
3.3嚴格規范招投標制度
準確編制招標文件，謹慎分析各項指標，把工程標底控指到合理的下限。在編制招標文件的時候，要對招標中涉及費用的條款，反復斟酌、考慮，使其更加合理、準確。招投標工作應遵循公平、公正原則，充分體現市場競爭，廣泛接觸、了解各施工單位并嚴格篩選，及時反饋成本的變動情況，并進行有效地調整，減少不合理的開支。
3.4強化竣工驗收
驗收掃尾是整個工程施工的最后一個階段，根據國家政策和合同規定，進行工程結算復審和工程尾款會簽，確保工程全面履行合同，按期竣工。同時科學組織掃尾工作，最大限度降低財務成本，確保結算質量和投資收益。
4結束語
關鍵詞：房地產、成本控制、控制方法、遵循原則
Abstract: the cost control is the real estate development enterprise general management of work is an important part in the development and improve the economic benefits of the enterprises has a pivotal role. Cost management is a systematic science, in the country to control prices under the situation of how to adhere to the principle, so that the healthy development of real estate industry smoothly, this paper carries out a detailed in this paper.
Keywords: real estate, cost control, the control method, follow the principle
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A文章編號：
一 前言
近些年來,房價也不斷呈現出持續走高的勢頭。商品房價格漲幅遠遠超過居民收入的增長速度，房地產在投機者的“看高”預期和社會普遍的“恐慌性購房”中，被賦予了過多的虛擬價值使其遠遠背離了真正價值。面對日益走高的住房價格，許多居民不堪重負，只能“望房興嘆”。然而, 隨著國家宏觀調控的不斷實施以及國際金融危機的影響,房產企業的暴利時代已經終結,強化成成控制是其保持市場競爭力的一個重要途徑。
二 房地產成本控制存在的問題及控制措施
由于房地產項目開發周期長，投資額大，影響成本的因素多，涉及面廣，加之我國房地產開發起步較晚，基礎薄弱，總的來說管理水平還比較低，因此在成本控制方面還存在以下幾方面的問題。一是缺乏全過程的控制觀念。很多開發企業往往只注重事中成本控制，而忽略事前和事后控制。要有效地控制房地產開發成本，就必須從項目的規劃、設計時開始，直到項目結束時為止進行全程控制，否則，成本控制肯定不能達到預期的目的；二是缺乏科學的管理手段。當前，我國的許多房地產開發企業仍然停留在傳統型的管理階段，成本管理手段粗放，方法單一，缺乏現代化的管理理念；三是缺乏必要的市場經濟意識。我國大部分的開發企業市場經濟意識淡薄，往往只重經濟效益，而忽略了市場需求以及各種社會效益；四是缺乏有效的信息渠道。有效的信息資源對企業的經營活動具有很好的指導作用，但是我國的房地產開發企業往往信息渠道不通，成本管理工作偏離方向，從而無法將成本控制在合理的范圍之內；五是缺乏系統的管理理論。我國對房地產成本控制理論的研究比美日等國要晚得多，而且，主要是對國外優秀成本管理理念的模仿和單純的理論推導。從目前國內的實際情況來看，房地產開發實踐強于理論，手段領先于方法。
在房地產成本控制過程中，必須用科學的理論作指導，嚴格遵守以下成本控制程序。一是制訂合理的目標成本。目標成本就是成本控制的標準值，是控制實際成本的依據和標尺，它規定了在一定的生產條件下，活勞動和物化勞動的實際耗費所應遵守的數量界限，具體表現有計劃成本、定額成本和標準成本三種；二是嚴格監控成本的形成過程。監控成本的形成過程是成本控制的重要手段，通過目標成本值與實際發生的費用進行比對，及時發現實際成本是否偏離了目標軌道，以便及時進行糾正；三是成本差異的分析與考核。這一階段的工作是確定成本的有利差異(節約)或不利差異(浪費)，綜合差異產生的原因和責任單位(或個人)并進行分析，找出成本節約或超支的原因，明確產生責任的歸屬，并依據相關制度對成本責任部門進行相應考核并做出相關獎懲；四是持續改進并適時修改原來的控制標準。成本監控和分析的目的是為了改進以后的工作，在差異分析中可能會發現由各種原因引起的成本控制標準的不合理之處，此時就要相應修改項目的成本標準，這樣可以對下一步的成本進行更有效的控制。
三 房地產成本控制的原則
房地產開發項目成本管理是一項復雜的系統工程，項目的進度管理、質量管理、安全管理、施工技術管理等一系列工作都關聯到成本，房地產成本控制除了應當依照一定的程序之外，更重要的是必須遵循一定的原則，否則成本控制就只能是一句空話。
在現代房地產開發中，成本的構成要素多種多樣，除了建安成本外，還有許多諸如項目的決策與產品的定位，以及產品的方案設計等許多方面，都是影響項目成本變化與成本控制的關鍵性因素。因此，現代房地產開發成本控制概念中，遵循的是全面控制與重點控制相結合的原則。全面控制的含義又包括兩個方面：一是全員控制，二是全程控制。全員控制是指房地產開發項目的成本控制需要開發企業的全體員工全面參與。全程控制是指房地產開發項目的成本控制應該從項目的立項決策階段開始，直到項目結束為止的各個環節都要進行成本控制。重點控制指的是成本控制必須做到有的放矢，有重點地進行管理。就過程來看，主要是抓好決策階段、立項階段和方案設計、規劃設計、施工圖設計階段的成本控制，因為房地產開發項目在設計階段完成之后，原材料的選用、大型設備的選型基本上都已經確定，所以項目成本的80％都變成了約束性成本。因此有效的成本控制主要應該在設計階段，其次才是施工階段。施工階段的成本控制還要區分重點，必須將有限的資源和精力放在最為重要的環節上，這樣才能使成本控制達到事半功倍的效果，否則，就會造成人力、物力、財力的浪費。只有深刻理解和正確把握全面控制和重點控制兩個根本原則的辯證關系，才能正確處理好以下七大成本控制原則。
第一，過程控制原則。房地產開發項目的成本是由施工過程的各個環節的資源消耗所形成的。因此，項目成本的控制必須針對施工過程來進行，在施工過程中，及時分析每一個過程影響成本的因素，制定一套行之有效的工作程序和控制方法，使每個環節均處于良好受控狀態。同時，一個項目的各道工序又是緊密相聯的，其緊前工序和緊后工序是相互制約和相互影響的，一個工序成本的變化，必然會引起其關聯工序成本的變化。因此，項目成本管理還必須認真關注相關工序的情況，結合各個相關工序的成本變化情況進行系統分析，綜合考慮，全面管理。
第二，動態控制原則。按照辯證唯物主義觀點，事物總是發展變化的，項目成本控制的重點也要根據施工過程的進展情況進行相應的調整。如在項目的立項決策階段結合市場情況和地域特點，重點考察項目的可行性與風險性；在規劃設計階段充分運用價值工程，重點考察產品的使用功能與美觀程度，并進行限額設計；在招投標階段重點考察施工圖預算、考察施工單位的技術實力、履約能力、合同相關條款等；施工階段重點考察各項成本的支出情況，并結合具體的市場行情進行動態調整，及時發現和糾正偏差。
第三，目標管理原則。明確而具體的工作目標對房地產開發項目的成本控制具有較好的指導作用。目標管理是指在項目決策立項、規劃設計、招投標、施工、銷售、竣工決算等各個階段應有明確的目標、任務和措施，使參加施工的每個管理人員和生產者做到心中有數，并將目標逐步加以分解，落實到各執行部門、單位和個人。目標管理的內容包括：目標的設定和分解，目標的責任到位和執行，檢查目標的執行結果，評價目標和修正目標，形成目標管理的計劃、實施、檢查和處理循環等。
第四，責、權、利相結合原則。成本控制效果的好壞與責、權、利關系處理的好壞有直接聯系。在房地產項目開發過程中，項目經理、技術人員、銷售人員、業務管理人員以及其他人員都負有各自的成本控制責任，從而形成整個開發項目的成本控制責任網絡體系；同時，各管理部門、施工單位和相關人員還享有成本控制的權利，在規定的權力范圍內如何開支、開支多少都應該有一定的自。另外，要對各部門、各單位、各人員在成本控制中的業績進行考評，并將最終的項目經濟效益與成本管理人員的個人收入直接掛鉤，獎優罰劣，拉開差距，以充分調動全體員工的積極性和主動性。
第五，因地制宜原則。不同的房地產開發項目都有其自身不同的特點。因地制宜就是指成本控制體系必須靈活多樣，使之適合特定企業、部門、崗位和成本項目的實際需要。針對各項目的具體情況靈活運用成本控制技術和方法，切忌生搬硬套，照葫蘆畫瓢。大企業和小企業，老企業和新企業，發展中的企業和成熟的企業，同一企業的不同發展階段，其管理重點、組織結構、管理風格和成本控制方法都應當有所區別，不能一概而論，絕對不存在適用所有企業的成本控制模式。例如，規模較小的開發企業其管理重點應該是盡快搶占市場，擴大銷售規模，建立收入中心和正式的業績報告系統，促進企業的壯大和發展；規模龐大的開發企業，其管理重點是組織的鞏固和成本費用的控制。
第六，例行節約原則。節約是成本管理中一個永恒的主題，人力、物力、財力是房地產開發項目成本的主要組成部分，節約人力、物力、財力的消耗是提高經濟效益的核心，也是成本控制最主要的一項基本原則。執行這一原則主要要從三個方面著手：一是明確成本的組成范圍、費用開支標準、相關審批程序以及有關財務制度，加強對各項成本費用的管理和監督；二是加大開發項目的成本管理力度，優化企業組織結構，提高團隊工作效率，充分利用能增加項目開發收入的機會和條件，努力降低人、財、物的消耗水平；三是采取預防成本失控的技術組織措施，防止可能發生的浪費，把錢花得最值，該花的錢要花得合理，不該花的錢堅決不花，使項目的實際成本控制在目標范圍之內。
第七，例外管理原則。房地產開發是一項綜合性的系統工程，涉及到金融、建材、施工、設計、監理、運輸、銷售等許多行業，其成本控制也十分復雜，為了保證統籌兼顧而又突出重點，在項目工程建設過程中對正常成本費用支出可以依據常規程序實施控制，但是對各種例外情況必須引起高度重視，因為這些“非常規”問題很可能是關鍵性問題，它們對成本目標的順利完成影響很大，需要特別關注，重點檢查，深入分析，并相應采取積極措施加以管理和控制。
四 結語
房地產開發成本控制的七大原則的實質是全面控制與重點控制兩個根本性原則的分解，我們在成本控制實踐中，既要全面系統，又要突出重點，并要正確掌握好二者之間的辯證關系，否則，即使是管理原則也會在實踐中發生各種矛盾和沖突，給企業造成不必要的經濟損失。因此，在全面控制的基礎上必須要正確掌握好重點控制原則，做到統籌兼顧，全面安排，以確保房地產項目開發總體經濟目標的順利實現。
參考文獻
［1］馮偉.論房地產開發項目全面成本管理與控制[期刊論文]-四川建筑 2005(05)
第一條 為了加強對房地產開發的管理，促進和保障房地產業的健康發展，依據《中華人民共和國房地產管理法》和國務院《城市房地產開發經營管理條例》，結合我市實際情況，制定本辦法。
第二條 在本市行政區域國有土地范圍內從事房地產開發、房地產經營、實施房地產管理，應遵守本辦法。
第三條 房地產開發應按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。
第四條 市城鄉建設委員會是本市房地產開發的行政主管部門（以下稱市房地產開發主管部門），負責全市房地產開發經營監督管理工作。市有關部門，依照政府規定的職責，負責與之相應的房地產開發監督管理工作。
第二章 房地產開發企業
第五條 房地產開發企業包括房地產開發專營企業、房地產開發兼營企業、房地產開發項目企業。
房地產開發專營企業是指以房地產開發經營為主的企業；房地產開發兼營企業是指以其他經營為主，兼營房地產開發經營業務的企業；房地產開發項目企業是指以房地產開發項目為對象從事單項房地產開發經營的企業。
第六條 設立房地產開發企業，除應符合有關法律、法規規定的企業設立條件外，還應具備下列條件：
（一）有800萬元以上的注冊資本，流動資金不低于500萬元；
（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員和統計人員；
（三）有建筑面積在300平方米以上的固定辦公經營場所。
第七條 房地產開發企業應依據《中華人民共和國公司法》登記申辦為有限責任公司、股份有限責任公司或國有獨資公司。外商投資設立房地產開發企業的，除應符合本辦法第六條的規定外，還應依照外商投資企業法律、法規的規定，辦理有關審批手續。
第八條 設立房地產開發企業，應向市房地產開發主管部門申請資質初審，并向市工商管理部門申請登記。市房地產開發主管部門應在接到申請之日起15日內辦理資質初審；市工商管理部門對符合本辦法第六條規定的，在接到市房地產開發主管部門初審意見之日起30日內予以登記。不符合條件不予登記的，應說明理由。
第九條 房地產開發企業應自領取營業執照之日起15日內，持下列文件到市房地產開發主管部門注冊備案：
（一）營業執照復印件；
（二）企業章程；
（三）驗資證明；
（四）企業法定代表人的身份證明；
（五）專業技術人員的資格證書和聘用合同；
（六）固定辦公經營場所證明。
第十條 經上級建設行政主管部門批準的房地產開發企業和外埠來沈的房地產開發企業，在本市從事房地產開發經營活動時，均應到市房地產開發主管部門注冊備案。凡未取得房地產開發資格的項目單位，均須經市房地產開發主管部門依照有關規定審查批準，并到市工商管理部門申請登記為房地產開發項目公司后，方可從事房地產開發項目的開發建設工作。房地產開發項目完成后，房地產開發項目公司應予以注銷。房地產開發項目公司申請確定資質等級的，由市房地產開發主管部門對其開發業績進行考核，符合條件的，批準資質等級，核發《房地產開發企業資質等級證書》。
第十一條 房地產開發企業應按照有關規定接受資質年度檢查。并定期向市房地產開發主管部門和市統計部門報送統計資料及有關資料。
第三章 房地產開發項目
第十二條 房地產開發項目，應符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求。應堅持新區建設與舊區改造相結合的原則，注重基礎設施開發，提高城市規劃設計質量，增加和豐富城市綠地，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產和優秀近、現代建筑。
第十三條 土地使用權在招標、拍賣、協議、劃撥前，市規劃土地管理部門和市房地產開發主管部門應對下列事項提出書面意見，作為依據之一：
（一）房地產開發項目的性質、規模和開發期限；
（二）城市規劃設計條件；
（三）基礎設施和公共設施的建設要求；
（四）基礎設施建成后的產權界定；
（五）項目拆遷補償、安置形式。
第十四條 城市規劃區內集體所有土地，經依法征用轉為國有土地后，方可用于房地產開發經營。
第十五條 房地產開發項目實行資本金制度，資本金不得低于項目總投資的30%。
第十六條 轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應簽訂轉讓合同，向市土地管理部門申請辦理土地使用權變更登記手續，轉讓地上有建筑物的房地產開發項目，應到市房產管理部門辦理登記手續。并到市房地產開發主管部門備案，更換項目批準文件。未完成拆遷安置任務的房地產開發項目不得轉讓。
第四章 房地產開發建設
第十七條 房地產開發企業應按照限時制度的規定，按時完成房地產開發項目。對停緩建項目，可延長竣工時限，但延長時限最多不得超過一年。在延長時限內仍未竣工的，由市房地產開發主管部門收回該項目建設權，重新組織招標、拍賣；對閑置土地項目，由市土地管理部門擬訂閑置土地的處置方案，經原批準用地的人民政府批準后組織實施。
第十八條 房地產開發公司資質和施工企業資質與開發項目等級必須相對應。
房地產開發企業應將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在《房地產開發項目手冊》中，每季度末報送市房地產開發主管部門審核。
第十九條 房地產開發建設應根據項目的性質和規劃設計要求，通過招標投標方式，優選勘察、設計、施工、監理單位，并簽訂合同。
第二十條 房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應向市房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。市房地產開發主管部門自收到申請之日起30日內，組織有關部門，依照有關規定進行驗收。未經驗收或驗收不合格的，不得交付使用。
住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。
第五章 房地產開發經營
第二十一條 房地產開發企業申請商品房銷（預）售，應提供下列文件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（三）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；
（四）營業執照和資質等級證書；
（五）工程施工合同；
（六）預售商品房分層平面圖；
（七）商品房預售方案。
第二十二條 房地產開發企業應在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。住宅質量保證書應列明工程質量監督部門核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應按照質量保證的約定，承擔商品房保修責任。保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應承擔賠償責任。
第二十三條 商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構不合格的，購買人有權退房；如對購買人造成損失的，房地產開發企業應承擔賠償責任。
第二十四條 預售商品房的購買人應自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應協助商品房購買人辦理土地使用權變更和所有權登記手續，并提供必要的證明文件。
第六章 法律責任
第二十五條 違反本辦法規定，未取得營業執照，擅自從事房地產開發經營活動的，由市工商行政管理部門沒收違法所得，并處以違法所得5倍以下的罰款。
第二十六條 違反本辦法規定，未取得房地產開發資格或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由市房地產開發主管部門責令限期整改，并處以5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由市工商管理部門吊銷營業執照。
第二十七條 房地產開發企業有下列行為之一的，由市房地產開發主管部門和其他有關部門給予警告、限期整改、停止或取消項目開發建設權、拍賣資產、降低直至取消資質等級，并處以5000元以上3萬元以下的罰款：
（一）申請資質等級初審時隱瞞真實情況、弄虛作假的；
（二）未按規定辦理變更或注銷手續的；
（三）偽造、涂改、出租、出借、轉讓《房地產開發企業資質等級證書》的；
（四）未如實填寫或者未按規定時間交驗《房地產開發項目手冊》的；
（五）瞞報或未按規定報送統計報表的；
（六）未按規定進行資質年檢的；
（七）未按規定向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書的；
（八）未按規定辦理有關開發建設手續而擅自開發建設的；
（九）無故拖期回遷超過半年以上的；
（十）住宅小區、組團按規定的竣工期限超期二年以上不能竣工的，交付使用后二年以上仍未達到綜合驗收標準的，交付使用后一年未完成配套建設也不采取任何措施的。
第二十八條 違反本辦法規定，將未經驗收的房屋交付使用的，由市房地產開發主管部門責令限期補辦驗收手續，逾期不補辦驗收手續的，處以10萬元以上30萬元以下的罰款。驗收不合格的，依照本辦法第二十九條規定處理。
第二十九條 違反本辦法規定，將不合格的房屋交付使用的，由市房地產開發主管部門責令限期返修，并處以房屋總造價2%的罰款；情節嚴重的，由市工商管理部門吊銷營業執照；給購買人造成損失的，應依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十條 違反本辦法規定，擅自轉讓房地產開發項目的，由市房地產開發主管部門取消其開發項目建設權，市土地管理部門責令其停止違法行為，沒收違法所得，并處以違法所得5倍以下的罰款。
第三十一條 違反本辦法規定，擅自預售商品房的，由市房產管理部門，責令停止違法行為，沒收違法所得，可并處已收取的預付款1%以下的罰款。
第三十二條 國家機關工作人員在房地產開發經營監督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，給予行政處分。
第三十三條 當事人對行政處罰決定不服的，可依法申請復議或直接向人民法院起訴。當事人逾期不申請復議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由做出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。
第七章 附則
關鍵詞：城市規劃，最優規模，房地產開發
1.引言
房地產業是我國的支柱產業之一，其開發規模的優劣對我國的經濟發展有著很大的影響。城市規劃是一個城市經濟發展的方向，是作為建設和管理城市的基本依據，是保證城市合理地進行建設和城市土地合理開發利用及正常經營活動的前提和基礎，是實現城市社會經濟發展目標的綜合手段。而房地產開發則是帶動了城市的經濟發展，同時也影響了其他諸多產業的發展。而如今，城市化進程的加快，使得城市規劃也須考慮諸多的因素，而其中聯系最緊密的還是房地產業，但是兩者之間也存在著很多的問題，尤為突出的就是房地產開發規模的問題。
城市規劃是指導和控制房地產開發的核心手段，由于房地產開發涉及的主要問題就是土地的用途與土地的開發規模問題，城市規劃對房地產開發的控制正是針這些問題的。所以，政府要對房地產開發進行有效的調控，城市規劃是最有效的手段。
如何協調好城市規劃與房地產開發的關系，從而實現房地產業的可持續發展，已成為當今的熱點話題。而本論文就是把城市規劃基本理論同房地產開發規模相結合，提出了探究房地產開發的最優規模，能夠使得城市規劃和房地產業之間存在良好的溝通互動，從而讓房地產業健康可持續的發展。
2.城市規劃與房地產開發
城市規劃，是處理城市及其鄰近的區域的工程建設、經濟和社會、土地利用布局以及對未來城市的發展預測和建設的綜合部署。它的對象偏重于城市物質形態的部分，涉及城市中產業的區域布局、建筑物的區域布局、道路及運輸設施的設置、城市工程的安排。城市規劃是建設城市、管理城市的指導方向，是保證城市土地空間資源有效利用的前提和基礎，是實現城市經濟發展和社會進步目標的重要手段之一。
城市的性質、職能和它的規模、城市土地配置的合理程度、其用地的功能布局和城市公共基礎設施的發展水平，決定了城市的地價。而這些因素主要是由城市規劃進行決策決定的。相應配套設施的優劣也會對低價產生直接的影響。城市規劃通過對配套設施的增加和完善來改善城市經濟發展的優越環境，使得城市的地價水平進一步提高。
房地產開發是指在依法取得國有土地使用權的土地上按照城市規劃要求進行基礎設施、房屋建設的行為。因此取得國有土地使用權是房地產開發的前提而房地產開發也并非僅限于房屋建設或者商品房屋的開發而是包括土地開發和房屋開發在內的開發經營活動。房地產開發與城市規劃緊密相關是城市建設規劃的有機組成部分。為了確定城市的規模和發展方向以及實現城市的經濟和社會發展目標，必須合理地制定城市規劃和進行城市建設以適應社會主義現代化建設的需要。因此，城市規劃在很大程度上決定了由房地產產品所構成的城市整體外貌和形象。
房地產開發以創造優美的城市居住環境為目標，不僅考慮到區域開發的局部問題，而且從城市整體環境中尋找可靠的依據，更加注重對開發活動進行原則性的引導，而不是細節性的塑造。
房地產開發在城市房地產開發規模中，保持房地產市場供求平衡也是維持其正常運轉的重要指標，也是房地產市場調控的重要內容。在政府對土地市場的宏觀調控中，房地產開發商需要獲得政府對城市建設用地的審批后才能夠得以建設，這就使得政府以及相關的城市規劃部門就獲得了主動的地位，因此，政府部門就應當科學地規劃城市房地產開發的規模，控制好開發的比例，從而達到開發最優。
3.房地產開發的規模
房地產開發最優規模是房地產開發用地面積的最優規模。合理開發規模是一個定量的區間。合理開發規模區間應該有一個中心點，也就是開發規模所代表的最優開發規模。
我們假定房地產市場需求量是一個隨機變量，使得在研究周期內的期望損失（EL）達到最小，則
EL=Lrx0（x-y）f（y）dy+Ls∞x（y-x）f（y）dy①
其中：x為市場開發規模，y為市場需求規模，f（y）為y的概率分布，Lr和Ls為單位開發規模的剩余損失和缺少損失。
設市場最優開發量為x*，根據無約束最優化條件梯度等于零，有dELdx/x=x*=0
求得F（x*）=LsLr+Ls②
上式表明F（x*）與LsLr+Ls相等時的開發量為最優開發量。
但是在實際房地產開發中，開發規模一般都不是連續變量，而是以某個規模為基礎，按照一定的比例遞增或遞減的。設開發規模增量為，當開發規模為最優開發規模時x*，必有
EL|x=x*EL|x=x*+（剩余）③
EL|x=x*EL|x=x*-（短少）④
可得：剩余時的規模
∑x*+y=0p（y）LsLr+Ls⑤
缺少時的規模：
∑x*-y=0p（y）LsLr+Ls⑥
由⑤、⑥知，在離散變量條件下，最優開發量應滿足：
∑x*-y=0p（y）LsLr+Ls∑x*y=0p（y）
也就是說，最優開發規模是累積概率值大于LsLr+Ls時所對應的開發規模。
4.結論
城市規劃與房地產開發的關系一直以來都是關乎民生的大事，不僅影響到城市規劃與房地產開發的和諧發展，還對國民經濟能否持續健康地發展有一定的影響，這是一個不可忽視的問題。房地產業是一個關乎國民經濟的產業，需要政府和企業之間的相互協調，以及金融等相關行業的支持。所以要保證房地產開發的最優性、合理性和有效性，就需要政府加強對房地產開發最優規模的調控。（作者單位：河南財經政法大學）
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第一條為了加強城市房地產開發經營管理，規范房地產開發經營行為，強化對城市房地產開發經營活動的監督管理，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、國務院《城市房地產開發經營管理條例》和《*省城市房地產開發經營管理條例》以及相關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條在本市行政區域內國有土地上從事房地產開發經營及其監督管理活動，適用本辦法。
本辦法所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區國有土地上進行基礎設施、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售商品房的行為。
第三條房地產開發經營按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。
嚴格限制零星項目建設。
第四條市建設行政主管部門和房地產管理部門按照各自職責分工，負責本市房地產開發經營管理工作。
市發改、國土、工商、財政、物價、人防等部門，按照法定職責共同做好房地產開發經營管理的相關工作。
第二章房地產開發企業
第五條本市行政區域內的單位和個人均可依法申請成立房地產開發企業。
設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、法規規定外，還應當具備下列條件：
（一）注冊資本不低于1000萬元；
（二）有8名以上持有資格證書的房地產、建筑工程等專業的技術經營管理人員和2名以上持有資格證書的專職會計人員。
第六條設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門在審查房地產開發企業的登記申請時，應當依照《城市房地產開發經營管理條例》的有關規定，聽取市建設行政主管部門的意見。
第七條新設立的房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到市建設行政主管部門備案：
（一）營業執照副本及復印件；
（二）企業法人組織機構代碼證；
（三）驗資報告；
（四）企業章程；
（五）稅務登記證；
（六）企業法人、總經理的任職文件，企業工程、經營、財務、統計等負責人的任職文件及職稱證件，企業技術人員職稱證件及復印件；
（七）企業固定辦公場所證明；
（八）企業與職工簽定的勞動合同書及為職工交納的三金證明、住房公積金證明材料；
（九）市建設行政主管部門認為需要出示的其他文件。
市建設行政主管部門應當在收到備案申請后30日內向符合條件的企業核發《暫定資質證書》。
第八條房地產開發經營由依法設立并取得資質證書的開發企業進行，其他任何單位或者個人都不得擅自進行房地產開發經營活動。
開發企業應當按照核定的資質等級承擔相應的房地產開發項目。
第九條開發企業的合法權益受法律保護。任何單位和個人都不得無償占用或者壓價購買開發企業投資開發的商品房，也不得向開發企業收取法律、法規規定之外的費用。
第三章房地產開發建設
第十條確定房地產開發項目，應當符合城市規劃、土地利用總體規劃、房地產開發發展規劃和年度建設用地計劃并兼顧人民防空的要求，堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房屋集中的區域，改善城市生態環境，保護歷史文化遺產。
第十一條房地產開發項目由市建設行政主管部門會同房地產管理部門提出，報市人民政府批準確立，納入房地產開發年度計劃；按照國家規定需要發改部門批準的，還應當按照程序報批，并納入固定資產投資計劃。
第十二條城市規劃區內集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，方可用于房地產開發經營。
禁止在城市規劃區內的集體所有的土地上進行房地產開發經營活動。
第十三條房地產開發用地應當以出讓方式取得；但是，法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。
土地使用權出讓或者劃撥前，市建設行政主管部門和房地產管理部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一：
（一）房地產開發項目的性質、規模和開發期限；
（二）城市規劃設計條件；
（三）基礎設施和公共設施的建設要求；
（四）基礎設施建成后的產權界定；
（五）項目拆遷補償、安置要求。
第十四條被確定為項目開發者的開發企業，在與市建設行政主管部門簽訂開發合同、交納開發項目價款、領取開發項目手冊和開發經營權證明后，即取得項目開發經營權。
房地產開發企業應當持取得開發項目的證明文件，到市建設、國土部門辦理《建設用地規劃許可證》、《建設用地批準書》，并到市發改部門辦理登記備案手續。
第十五條需要進行規劃設計、拆遷安置、基礎設施建設等前期工作的開發項目，應當由市建設行政主管部門會同有關部門統一組織完成，也可以委托取得開發項目的開發企業自行完成。
房地產開發企業自行完成開發項目前期工作的，應當將項目的詳細規劃設計圖紙和拆遷安置方案報市建設行政主管部門、房地產管理部門和人防主管部門審查同意，并按有關規定辦理批準手續后，方可申請開工。
第十六條房地產開發企業提報的項目設計圖紙，應當詳細反映開發項目所在地塊位置、用地面積、建筑面積、綠化覆蓋率、容積率、硬化率、各類配套設施的布置方式、標準等內容。
開發方案計劃應當詳細說明項目的工期、開發步驟、開發組織、質量標準及新技術、新材料、節能方式的應用等內容。
第十七條經審定的規劃設計方案，房地產開發企業在開發建設過程中不得擅自變更；確需變更的，應按規定報原審定機關批準并辦理變更手續后方可變更。
第十八條房地產開發項目實行資本金制度，資本金占項目總投資的比例不低于20%。
市建設行政主管部門應當按照國家有關規定，對項目資本金投入使用情況實施監督管理。
第十九條房地產開發項目的開發建設應當統籌安排配套基礎設施，并根據先地下、后地上的原則實施。
第二十條房地產開發項目應當嚴格依法配置物業管理用房。物業管理用房建筑面積按照建設工程項目面積的3‰至5‰配置，最少不低于100平方米，且具備水、電、采光、通風等正常使用功能。
第二十一條房地產開發企業必須按照開發合同規定的開工期限和進度進行項目的開發建設。未按期開工或者開發進度未達到開發合同要求的，除應當按照開發合同的約定承擔違約責任外，由市建設行政主管部門責令其限期改正；逾期不改正的，無償收回其項目開發經營權。但因不可抗力等造成動工開發遲延的除外。
第二十二條市建設行政主管部門應當采取措施，組織指導開發企業和設計、施工單位使用新技術、新設備和新材料，不斷提高開發項目的建設質量。
房地產開發企業開發建設的房地產項目，必須符合有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工技術規范以及合同的約定。
房地產開發企業對其開發建設的房地產承擔質量責任。
第二十三條房地產開發項目經驗收合格后，方可交付使用；經驗收不合格的，房地產開發企業不得交付使用。
房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向市建設行政主管部門提出驗收申請。市建設行政主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或單位進行綜合驗收。
第二十四條住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照本辦法第二十三條的規定和下列要求進行綜合驗收：
（一）城市規劃設計條件的落實情況；
（二）城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；
（三）單項工程的工程質量驗收情況；
（四）拆遷安置方案的落實情況；
（五）物業管理的落實情況。
第二十五條參加房地產開發項目驗收的單位和個人，必須對其出具的鑒定意見和竣工驗收結論負責。
第二十六條房地產開發企業應當將開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，并定期送市建設行政主管部門備案。
第四章房地產經營
第二十七條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：
（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；
（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件；
（三）法律、法規規定的其他條件。
轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。
第二十八條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按規定報市政府或上級政府審批。準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。
以劃撥方式取得土地使用權，轉讓房地產報批時，市政府或上級政府批準其可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。
購買在城市規劃區內集體所有土地上開發建設的商品房的，其買賣行為無效，市房地產管理部門不予辦理權屬登記。
第二十九條轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到市建設行政主管部門和房地產管理部門備案。
受讓人進行房地產開發的應當具備房地產開發資格。
第三十條房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人，項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。
第三十一條房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證、房地產開發經營權證明和施工許可證；
（三）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；
（四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
第三十二條房地產開發企業申請辦理商品房預售登記，應當提交下列資料：
（一）本辦法第三十一條第（一）項至第（三）項規定的證明材料；
（二）營業執照和資質等級證書；
（三）工程施工合同；
（四）預售商品房分層平面圖；
（五）商品房預售方案；
（六）法律、法規規定的其他材料。
房地產開發企業應當對其所提交材料的真實性負責。
第三十三條房地產管理部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內，作出同意預售或者不同意預售的答復。同意預售的，應當核發商品房預售許可證明；不同意預售的，應當說明理由。
第三十四條房地產開發企業向境外預售、銷售商品房的，應當同時提交允許向境外預售、銷售的批準文件。
第三十五條房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售證明的文號。
第三十六條房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。
房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，向市房地產管理和國土部門備案。
第三十七條商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同，合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。
第三十八條房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協商議定；但是，享受國家優惠政策的居民住宅價格，實行政府指導價或者政府定價。
第三十九條房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。
住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。
第四十條預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，到市國土部門和房地產管理部門辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。
房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。
第五章法律責任
第四十一條違反本辦法規定，未取得資質證書從事房地產開發經營或者房地產開發企業超過其資質等級承擔房地產開發項目的，由市建設行政主管部門依照《*省城市房地產開發經營管理條例》責令其限期改正，處以5萬元以上10萬元以下罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。
第四十二條違反本辦法規定，未取得開發經營權證明，擅自進行房地產開發經營的，由市建設行政主管部門依照《*省城市房地產開發經營管理條例》責令其停止開發經營活動，沒收違法所得，并可處以開發項目投資額1%以上5%以下的罰款。
第四十三條違反本辦法規定，在城市規劃區集體所有土地上從事房地產開發經營的，由市建設行政主管部門依照《*省城市房地產開發經營管理條例》責令其停止違法行為，沒收違法所得，并可處以違法所得一倍的罰款。
第四十四條違反本辦法規定，未經批準擅自變更規劃設計和項目性質的，由市建設行政主管部門依照《*省城市房地產開發經營管理條例》責令其限期改正，并可處以5萬元以上10萬元以下的罰款。
第四十五條違反本辦法規定，開發項目未經綜合驗收或經驗收不合格即交付使用的，由市建設行政主管部門依照《*省城市房地產開發經營管理條例》責令其限期改正，并可處以開發項目投資額1%以上5%以下的罰款。
第四十六條違反本辦法規定，開發企業將開發項目轉讓給其它開發企業未辦理開發者變更手續的，由市建設行政主管部門依照《*省城市房地產開發經營管理條例》責令其限期補辦手續，對轉讓人和受讓人分別處以5萬元以上10萬元以下的罰款。
第四十七條違反本辦法規定，擅自預售商品房的，由市房地產管理部門依照《城市房地產開發經營管理條例》責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取預付款的1%以下的罰款。
關鍵詞：房地產開發項目；景觀設計；特點；趨勢；小品設計
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一、房地產開發項目景觀設計的特點
在進行房地產開發項目景觀設計時應根據不同場所的不同建筑功能進行設計，設計過程中還應該綜合當地的歷史文化、地域特點、自然環境、人文因素等多方面的內容。一般來說，房地產開發項目的景觀設計具有下述特點：
1.1、限制性特點
房地產開發項目景觀設計時具有限制性特點，這是因為在景觀設計過程中，應嚴格按照相關的標準、規范進行設計，相關的指標必須達到要求，比如說綠化率指標、消防登高面、車位指標、消防車道、地面規劃等都需要達到要求，因此景觀設計具有限制性特點。
1.2、復雜性特點
房地產開發項目景觀設計時具有復雜性特點，景觀設計需要綜合考慮到設計的條件、范圍以及室外管網等等，會存在許多交叉的界面，在進行景觀設計時就要有效的處理這些專業之間的關系，才能確保景觀設計的可行性，因此景觀設計具有復雜性特點。
1.3、針對性特點
房地產開發項目景觀設計時具有針對性特點，這是因為景觀設計需要根據具體的房地產開發項目進行合理的策劃、定位，并且要對開放項目所針對的客戶全體以及建筑產品的特點進行綜合性的考慮，之后進行具有針對性的設計，確保房地產開發項目的景觀設計與客戶的要求以及項目的特點保持一致。因此景觀設計具有針對性特點。
1.4、獨特性特點
房地產開發項目景觀設計時具有獨特性特點，這是因為在進行景觀設計時需要根據不同的建筑空間、場地特點、建筑風格設計出獨具特色、別具一格的景觀，是之成為房地產開發項目的點睛之筆，因此景觀設計具有獨特性特點。
二、房地產項目景觀的各階段設計
2.1、總體環境布局優化階段
景觀設計在總體環境布局優化階段需要對項目周圍的環境、地理條件、道路交通、建筑規劃的指標等因素進行分析。在前期的規劃階段就應開始從項目的景觀規劃的角度提出對總體環境布局的優化策略，確保景觀設計和房地產開發項目的建筑風格保持一致[1]。
2.2、概念方案設計階段
房地產開發項目的景觀設計應該符合項目整體概念方案的要求。在進行景觀設計之前應該對目標客戶的需求進行考察并將其融合到景觀設計中，是指成為該項目的紅葉子。
2.3、方案設計階段
方案設計階段應在建筑空間關系以及整體布局的基礎上進行景觀設計，并確保其使用功能。設計過程中還需要協調好場地空間關系以及功能布置之間的關系[2]。房地產開發項目的景觀設計應該遵循少硬景多軟景的原則，有效控制軟硬境的比例，最好控制在7:3左右。
三、房地產開發項目景觀設計的發展
3.1、房地產開發項目景觀設計應向著專業化方向發展
設計過程中采用專業化的設計理念和設計流程進行輔助設計。房地產開發項目景觀建筑設計過程中已經逐步興起了房地產開發項目景觀輔助設計并受到了人們的青睞。房地產開發項目景觀設計趨于專業化發展，比如說智能系統的使用、室內裝飾以及室外環境設計都采用了高科技的智能技術，使得建筑更加人性化、現代化、安全化。
3.2、房地產開發項目景觀設計應向著綠色化的方向發展
為了迎合綠色環保的理念，建筑設計也將房地產開發項目景觀小區的綠地率不斷提高，并且在進行房地產開發項目景觀設計時與房地產開發項目建筑設計完美結合，使得小區的綠化水平進一步提高，小區的環境質量大幅度提升[3]。并且房地產開發項目景觀設計已經在逐步滿足人們對一梯一戶的需求。
3.3、房地產開發項目景觀設計應向著策劃設計的方向發展
房地產開發項目景觀建筑設計已經住不成單純的技術設計向策劃設計的方向發展開來，也就是說將房地產開發項目景觀設計看做是動態的設計過程，應該根據市場需求、迎合消費者心理等方面進行房地產開發項目景觀設計。并且房地產開發項目景觀設計逐步走向市場化，使得房地產開發項目景觀設計充滿活力。
3.4、房地產開發項目景觀設計應向著精品化的方向發展
房地產開發項目景觀設計應采用更加精細化的設計手段。精品設計將是設計單位的核心競爭力，也將會帶來較高的經濟效益。精品房地產開發項目景觀設計一方面展現了房地產開發項目景觀的自身的價值，另一方面也體現了房地產開發項目景觀設計自身的價值，精品房地產開發項目景觀設計將會改變人們的生活品質，創造更美好的生活環境。
四、房地產開發項目小品建筑設計方法
4.1、小品的規劃設計還應該做到實用性、人性化、觀賞性的完美結合。因此在進行房地產開發項目小品的建筑設計時應不斷提高設計人員的責任意識，并要求合理的協調環境效益、經濟效益和社會效益三者之間的關系，最大限度的保護生態自然環境，并與當地的地域文化和歷史背景有機結合起來。只有這樣，才能保證園林的景觀與周圍的環境相協調、保持一致，充滿自然魅力和親和力[4]。
4.2、房地產開發項目小品的建筑設計不能局限于表面的美觀還應該提升小品的文化內涵。這就要在設計時進行巧妙的立意，并且應賦予小品一定的文化內涵，除此之外，還應將小品的在園林的局部空間上營造主體的美感。再者，房地產開發項目小品建筑設計應與當地的玩呢哈相結合，不僅能夠體現地域文化特色還能提升園林的文化內涵和藝術品位。使得房地產開發項目能夠代表城市文化，成為城市的象征性、代表性建筑。
4.3、在進行房地產開發項目小品設計時應該選擇合適的材料，優質的材料能夠提升小品的品質，還能做好整個園林景觀的陪襯，設計過程中還應注意小品的重量，將小品的比重做好合理的配置，并與園林的叢林、花草、雕塑、小路等協調好，發揮最大最好的景觀效果。經濟的快速發展帶來了各種各樣的建筑材料，在進行房地產開發項目小品設計時應該盡可能的使用節能環保材料，并根據實際情況選擇合適的節能環保材料。但是考慮到天然材料的價格較高可以使用貼近自然的仿造材料。來迎合環境的美觀。除此之外，還應盡量使用可回收利用的材料來降低對環境的污染，再者應該選擇容易清洗的建筑材料，盡量不使用在清洗過程中容易腐蝕的材料。
4.4、房地產開發項目小品建筑設計時還應該遵循經濟性原則，根據現有的技術水平、施工工藝、建筑材料選擇最合理、經濟性的設計方案，確保小品的設計能夠彰顯其核心價值，并且能夠起到指引人們行為的作用。再次，在進行小品設計時考慮到小品的功能性要求，應該堅持以人為本的設計理念。比如說在進行座椅的設計過程中，除了要保證座椅的設計風格與園林景觀風格相一致之外，還應該根據座椅的位置進行合理的調整，比如說在廣場中的座椅可以設計為圓柱形的，應確保線條的光滑，座椅的光滑。在人流量較大的路邊，座椅應該設計成寬大舒服，在樹林下的座椅可以提升其文化內涵，設計成木制的或者是搖籃時的來滿足人們美的享受和心靈的體驗。
五、結束語
景觀設計使得房地產開發項目具有了園林般美好的意境，創造出了一種別有洞天、曲徑通幽處，禪房花木深的氛圍。優秀的景觀設計可以大幅度提升房地產開發項目的品質，成造出優美的居住氛圍。
參考文獻：
[1]蘇坤坪.淺談綠地的場地設計、雨水利用與景觀――結合廈門石塘立交橋綠地的景觀設計[J].建筑與文化,2008,07:111-115.
[2]尹欣.用專家的聲音喚醒房地產精品時代恒大旗下新開發項目金碧海岸花園的景觀設計接受專家評審[J].房地產導刊,2005,Z1:108.