時間：2023-05-29 16:02:01
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關鍵詞：會計收益與應稅收益的差異 審計費用
房地產業(yè)連續(xù)數年被國家稅務總局列為稅務專項檢點行業(yè)，每年被查出偷稅金額巨大。商業(yè)類房地產企業(yè)稅務籌劃不是簡單的問題，需要統籌考慮各個稅種的稅收政策，并且滲透進商業(yè)類房地產規(guī)劃、建設施工、銷售的每一個環(huán)節(jié)。稅務籌劃在商業(yè)類房地產企業(yè)中的發(fā)展已經日臻成熟，但是也日益暴露出問題。本文對商業(yè)類房地產企業(yè)稅務籌劃管理問題進行分析，
一、商業(yè)類房地產企業(yè)稅務籌劃界定和特征分析
（一）商業(yè)類房地產企業(yè)稅務籌劃界定 目前理論界與實務界對商業(yè)類房地產企業(yè)稅務籌劃還沒有相關的界定，但是商業(yè)類房地產企業(yè)稅務籌劃從屬于一般意義上的稅務籌劃的范疇，因此在某些方面它們有著共通的地方。商業(yè)類房地產企業(yè)稅務籌劃也是房地產企業(yè)對經營活動的事先安排，是一種活動，更是一種企業(yè)財務管理的戰(zhàn)略；而且商業(yè)類房地產企業(yè)稅務籌劃的目的也是利用一切合法手段，來推遲或少繳稅款，從而實現稅負最小化。此外，商業(yè)類房地產企業(yè)稅務籌劃具有以下特征：第一，合法性：這是稅務籌劃最本質的特點。稅務籌劃必須在法律許可的范圍內進行，納稅人為少繳稅款而置法律于不顧的行為是偷稅、漏稅行為，是會受到法律制裁的。合法性的另一層意思是指稅務籌劃還應符合國家的立法意圖。稅收是國家調節(jié)生產者、消費者行為的經濟杠桿，也是國家調控宏觀經濟的一種有效手段。不同的稅收優(yōu)惠政策、不同的稅率等都是為了實現國家不同的調控目標。因此，稅務籌劃也要對國家的調控意圖作出積極反應，將國家的政策導向轉化為納稅人的具體的稅收方案。第二，預測性：稅務籌劃具有事前性。納稅人必須把稅收作為影響最終利潤的一個重要因素來考慮，在安排投資、經營活動之前，事先進行籌劃，確定最優(yōu)納稅方案，從而調整自己的各項活動至適用相關的稅法規(guī)定。等到經濟業(yè)務已經完成、納稅義務已經確定之后再考慮如何減輕稅負，則違背了稅務籌劃的本意，并且更易導致偷稅、漏稅行為的產生。第三，時效性：我國稅收制度正處于不斷建設、完善的狀態(tài)，稅收政策變化較快，這就要求企業(yè)時刻關注會計、稅務等相關政策法規(guī)的修改，使稅務籌劃方案符合最新的政策規(guī)定。第四，整體綜合性：稅務籌劃應具有全局性，兼顧短期和長期效益，統籌局部和整體利益。有效的稅務籌劃應著眼于企業(yè)收益的長期穩(wěn)定增長和企業(yè)的長遠發(fā)展。同時，稅務籌劃并不是孤立的，它貫穿于企業(yè)理財活動的全過程，與會計、財務管理、進出口貿易等領域緊密聯系。從理論上說，房地產企業(yè)減少稅收的方法除了稅務籌劃之外，還有其他的手段和方法。在現實中，偷稅、漏稅、逃稅、騙稅、欠稅這些行為雖然可以達到減輕稅負的行為，但是違反了稅收法律法規(guī)，違反了國家的立法意圖。企業(yè)運用這類不正當的手段可能會面臨更大的稅收成本和風險。
（二）商業(yè)類房地產企業(yè)稅務籌劃的特殊性 商業(yè)類房地產企業(yè)稅務籌劃有自己特殊的地方，必須更好地符合和有利于商業(yè)類房地產企業(yè)的財務特征。第一，商業(yè)類房地產企業(yè)稅務籌劃需要滿足房地產企業(yè)精細財務管理的需要。房地產企業(yè)經營業(yè)務多元化，主要開發(fā)、經營活動包括：設計規(guī)劃、用地批租、房屋建造、竣工驗收、銷售出租、物業(yè)管理、保修服務等。商業(yè)類房地產橫跨商業(yè)和寫字樓兩個領域，經營內容廣泛，業(yè)務復雜，投資主體多元化。稅務籌劃綜合性的特征在房地產企業(yè)表現得更為明顯，稅務籌劃需要對企業(yè)的各項業(yè)務做全盤的考慮，與企業(yè)規(guī)范的管理流程和精細的管理模式相適應。第二，商業(yè)類房地產企業(yè)籌資環(huán)節(jié)的稅務籌劃是整個籌劃中不容忽視的重點。房地產企業(yè)資金籌集渠道多樣化，現金流轉復雜，企業(yè)主要通過預收購房定金、預收代建工程款、銀行貸款、發(fā)行債券、獲得其他經濟實體的投資、在資本市場發(fā)行股票等渠道來籌集資金。企業(yè)在籌劃過程中要謹慎考慮各種籌資方式的稅收利益。第三，商業(yè)類房地產企業(yè)稅務籌劃應更關注成本、費用的籌劃。房地產企業(yè)成本、費用龐大，房地產開發(fā)成本如征地拆遷費、前期工程費、建安工程費、開發(fā)間接費用等；房地產經營成本如房屋銷售成本、出租成本等；期間費用包括管理費用、財務費用、銷售費用等。成本、費用名目繁多，數額巨大，稅務籌劃空間大。第四，商業(yè)類房地產企業(yè)稅務籌劃涉及到生產、經營的各個環(huán)節(jié)，籌劃時間長。房地產企業(yè)開發(fā)周期長，回收資金時間長。從最初規(guī)劃征地到最終出售出租往往要經歷幾年的時間，資金的回收是一個長期的過程。這一特點決定了房地產企業(yè)的稅務籌劃具有持續(xù)性，籌劃過程中需要考慮收入、費用的分攤，考慮不同的會計核算方法對損益的影響。第五，商業(yè)類房地產企業(yè)稅務籌劃涉及開發(fā)、交易、占用、所得分配等多個納稅環(huán)節(jié)，涉及稅種較多，稅率較高，稅負明顯高于其他行業(yè)。房地產企業(yè)稅務籌劃的重點主要是針對營業(yè)稅、土地增值或、企業(yè)所得稅三大稅。對商業(yè)類房地產企業(yè)涉及稅種歸納如表（1）。
二、商業(yè)類房地產企業(yè)稅務籌劃存在問題分析
（一）商業(yè)類房地產業(yè)稅務籌劃風險偏高 房地產業(yè)尤其是商業(yè)類房地產業(yè)是一個稅務籌劃風險偏高的特殊領域。一家商業(yè)類房地產企業(yè)一個項目所獲得收入規(guī)模相當大，其要上繳的各種稅金也非常多，往往是少則上千萬元，多則上億元，稅負高達25%-30%。因此，房地產企業(yè)比任何一個其他行業(yè)的企業(yè)更希望爭取更多的稅務籌劃空間，常常需要在稅收法律、法規(guī)的邊緣操作，這就會造成商業(yè)類房地產企業(yè)的稅務籌劃風險遠高于其他行業(yè)。稅務籌劃之所以有風險，原因主要是商業(yè)類房地產稅務籌劃環(huán)境的多變性。這種多變性表現在以下兩個方面：一是稅收政策的多變性。商業(yè)類房地產企業(yè)的稅務籌劃是要立足于企業(yè)自身的實際情況，選擇有利于自身發(fā)展的稅收政策，規(guī)避不利于自身的稅收政策。國家調控房地產的政策總是處在不斷變化之中，相關的稅收政策也會發(fā)生變動。企業(yè)如果沒有及時運用新的、適用于本企業(yè)的有利的稅收政策，則會錯過了稅務籌劃的好時機；或者企業(yè)原本依據的稅收政策發(fā)生了變化甚至取消，企業(yè)在不知道的情況下繼續(xù)執(zhí)行，勢必會演變成偷稅漏稅的行為，給企業(yè)帶來不必要的損失。稅收政策的頻繁變化必然會增加企業(yè)稅務籌劃的風險，使企業(yè)對稅務籌劃持保守、謹慎的態(tài)度。二是商業(yè)類房地產企業(yè)自身經營業(yè)務的多變性。雖然房地產企業(yè)只是建設施工并處理自己的開發(fā)產品，但這個過程中企業(yè)可以有多種業(yè)務的選擇。對于開發(fā)產品的處理，企業(yè)可以選擇銷售或自持；對于開發(fā)商品的轉讓，企業(yè)可以選擇有償轉讓、受托代建或投資入股。而企業(yè)的選擇并不是一成不變的，會根據競爭對手的情況、市場的發(fā)展、突發(fā)的狀況及時作出變化。稅務籌劃需要房地產企業(yè)對自身的各項活動作出預見性的安排，而房地產業(yè)又具有經營周期長的特點，這就導致稅務籌劃方案執(zhí)行的困難，增加了稅務籌劃的風險。
（二）企業(yè)會計核算不健全影響稅務籌劃效果 商業(yè)類房地產企業(yè)復雜的業(yè)務需要精細的財務管理，很多企業(yè)沒有復雜而精細的企業(yè)會計制度與之相匹配。在商業(yè)類房地產企業(yè)會計核算的跨期攤派較為常見，收入、成本的確認、攤銷對損益的影響直接而明顯。不健全的會計核算制度直接影響了稅務籌劃的效果。目前在商業(yè)類房地產企業(yè)常見的會計核算問題主要有：一是偷逃隱匿應稅收入。如：價外收費等按合同約定應計入房產總值的未按規(guī)定合并收入，多以代收費用的形式掛往來賬戶；產品已完工或者已經投入使用，預收款不及時結轉銷售，不按完工產品進行稅務處理，仍按預征率繳納所得稅；開發(fā)的會所等產權不明確，就轉給物業(yè)，不按開發(fā)產品進行稅務處理，或者將不需要辦理房地產證的停車位、地下室等公共配套設施對外出售不計收入；按揭銷售，首付款實際收到時或余款在銀行按揭貸款辦理轉賬后不及時入賬，形成賬外收入，或將收到的按揭款項記入“短期借款”等科目；以房抵工程款、以房抵廣告費、以房抵銀行貸款本息、以動遷補償費抵頂購房款等業(yè)務，不記收入等。二是虛列多列成本費用。包括：多預提施工費用，虛列開發(fā)成本；在結轉經營成本時，無依據低估銷售單價，虛增銷售面積，多攤經營成本；滾動開發(fā)項目，故意混淆前后項目之間的成本，提前列支成本支出，如有的企業(yè)將正在開發(fā)的未完工項目應負擔的成本費用記入已經結算或即將結算的項目，造成已完工項目成本費用增大，減少當期利潤；向關聯企業(yè)支付高于銀行同期利率的利息費用；或向關聯企業(yè)支付借款金額超過其注冊資金50%部分的利息費用，未按規(guī)定調增應納稅所得額；將開發(fā)期間財務費用列入期間費用，多轉當期經營成本；有的開發(fā)企業(yè)將擁有土地使用權的土地進行評估，將增值巨大的評估價作為土地成本入賬等。
（三）企業(yè)人員稅務籌劃水平良莠不齊 企業(yè)在稅務籌劃過程中對稅收政策整體把握不夠，都會影響稅務籌劃質量。如對房地產業(yè)享受的相關稅收優(yōu)惠的限制條件把握不嚴，既有可能使企業(yè)錯失稅務籌劃的好時機，也有可能使企業(yè)陷入偷稅、漏稅境地。此外企業(yè)人員功利的、甚至是違法的稅務籌劃動機，也會使企業(yè)稅務籌劃偏離了正確方向，影響企業(yè)發(fā)展。
（四）稅務行政執(zhí)法制約稅務籌劃的實施 稅收法律是人為制定的，因此難免會存在法律漏洞或者未明確規(guī)定的部分。作為稅務籌劃的制定者，往往會向著有利于自身的方向去理解稅收政策；而稅務機關則會向維護國家稅收利益的方向去執(zhí)行稅收政策。一些稅收優(yōu)惠政策、稅收處罰措施并沒有一個確定的標準，而是在一個可以商榷的范圍內執(zhí)行。因此，稅務籌劃能否執(zhí)行、執(zhí)行的程度最終取決于稅務機關認可的程度。這也就導致了很多稅務籌劃方案執(zhí)行效果不能達到方案制定者的初衷。
三、商業(yè)類房地產企業(yè)稅務籌劃的對策
（一）全面防范稅收風險因素 無論商業(yè)類房地產企業(yè)的稅務籌劃方案做得有多完美，有經過多少專家的擬定、論證，企業(yè)仍然應當正視風險的客觀存在，不能認為方案在何種情況下都是合法和可行的。企業(yè)應當意識到，稅務籌劃風險是無時不在的，不能以事先安排的、不變的稅務籌劃方案去應對萬變的企業(yè)經營環(huán)境和房地產業(yè)稅收政策。對于商業(yè)類房地產企業(yè)而言，營業(yè)稅、土地增值稅以及企業(yè)所得稅是最主要的納稅支出項目，因此，這三大稅種的稅務風險即是房地產企業(yè)總體稅務風險的深刻反映。企業(yè)在生產經營和涉稅事務中應該保持對這三大稅種納稅風險的警惕性。（1）營業(yè)稅納稅風險分析。對于房地產企業(yè)來說，影響營業(yè)稅納稅風險的主要因素有以下幾種：一是開發(fā)產品的處理方式。房地產企業(yè)對開發(fā)產品有兩種不同的處理方式：對外銷售或長期持有。如果企業(yè)選擇對外銷售則應繳納營業(yè)稅，而持有開發(fā)產品，則無需繳納開發(fā)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅。二是開發(fā)產品的銷售價格。營業(yè)稅是按銷售收入作為計稅依據。企業(yè)確定的銷售價格越高，企業(yè)繳納的營業(yè)稅也就越多。三是開發(fā)產品的轉讓方式。有償轉讓方式，需按轉讓所得計算繳納營業(yè)稅；受托代建方式，即房產企業(yè)受購買者的委托而建設項目，建設完成后移交給購買者，這種方式需按收取的代建費計算繳納營業(yè)稅；投資人入股方式，即房產企業(yè)將開發(fā)完成的產品以實物資產的形式投入到購買企業(yè)。根據規(guī)定，以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔風險的行為，不征營業(yè)稅。以上這三個因素是決定房地產企業(yè)營業(yè)稅稅負的關鍵因素，因此也是稅務風險控制的關鍵環(huán)節(jié)，必須進行稅負測算和方案選擇以降低稅收負擔及納稅風險。（2）土地增值稅納稅風險分析。對于房地產企業(yè)來說，影響土地增值稅納稅風險的主要因素有以下幾種：一是開發(fā)產品的處理方式。房地產企業(yè)對外銷售需計算繳納土地增值稅，而如果對開發(fā)產品長期持有，則無需繳納土地增值稅。二是開發(fā)產品的銷售價格。土地增值稅是按房地產增值額作為計稅依據，而開發(fā)產品的銷售價格直接決定了增值額的大小，因此，企業(yè)確定的銷售價格越高，繳納的土地增值稅也就越多。三是開發(fā)產品的轉讓方式。對于在營業(yè)稅中涉及的三種不同的轉讓方式，土地增值稅政策的規(guī)定是：有償轉讓方式和投資人入股方式需計算繳納土地增值稅，而受托代建方式無需繳納土地增值稅。四是開發(fā)產品的成本。開發(fā)產品的成本越低，企業(yè)取得的增值額就越大，繳納的土地增值稅也就越多。五是共同成本的分攤方法。對于企業(yè)同時擁有銷售物業(yè)和經營性物業(yè)的情況下，共同成本的分攤方法則決定了銷售物業(yè)成本的大小，從而決定了銷售物業(yè)土地增值額以及土地增值稅的大小。（3）企業(yè)所得稅納稅風險分析。企業(yè)所得稅是對房地產企業(yè)經營所得和其他所得而征收的一種稅。對于房地產企業(yè)來說，無論是銷售還是持有，無論是有償轉讓還是受托代建或投資入股，均需計算繳納企業(yè)所得稅。因此，開發(fā)產品的處理方式和轉讓方式都不會對企業(yè)所得稅稅負產生影響。由于企業(yè)所得稅是對企業(yè)經營所得征收的，因此，影響經營所得的收入以及成本水平就是影響企業(yè)所得稅的關鍵因素。另外，由于房地產企業(yè)在經營過程中是按照預計毛利額計算繳納企業(yè)所得稅，因此，影響預計毛利額的因素也將影響企業(yè)最終企業(yè)所得稅總額的大小。總之，企業(yè)所得稅納稅風險影響因素主要有以下幾種：一是開發(fā)產品的銷售價格和成本。企業(yè)確定的銷售價格越高，開發(fā)產品的成本越小，企業(yè)的經營所得就越大，繳納的企業(yè)所得稅也就越多。二是開發(fā)產品的預售時間和進度。開發(fā)產品預售時間越早，按預售收入預繳企業(yè)所得稅的時間就越早。同樣，開發(fā)產品預售收入越大，預繳的企業(yè)所得稅也就越多。三是開發(fā)產品的竣工時間。稅法規(guī)定，開發(fā)產品竣工后，企業(yè)應對預繳的企業(yè)所得稅進行清算，一般情況下，企業(yè)在清算時要補交很大一筆企業(yè)所得稅。因此，開發(fā)產品竣工的時間越早，清算補交稅款的時間也就越早。
（二）及時關注稅法變動 稅務籌劃與偷稅、漏稅等行為的界限就是法律。稅務籌劃之所以為稅務籌劃，前提就是它必須是合法的，成功的稅務籌劃更應是能體現稅收政策導向的。因此在實際操作過程中，企業(yè)要做到學法、懂法、守法。一是學法，房地產業(yè)法律、法規(guī)種類數量繁多，變化也比較頻繁，稍有不慎，使用的法規(guī)就會過時，從而為企業(yè)的稅務籌劃帶來風險。只有對稅收法律法規(guī)的變化了如指掌，才能立足于企業(yè)的實際情況，對稅務籌劃方案及時作出調整；二是懂法，企業(yè)應該深刻領會立法精神，全面掌握稅收規(guī)定，準確把握稅收政策內涵，為稅務籌劃方案的制定打下堅實的基礎。三是守法，嚴格按照稅法來進行籌劃，嚴守稅務籌劃合法的底線，正確處理稅務籌劃與避稅、偷稅、漏稅的關系。
（三）提升企業(yè)稅務籌劃人員素養(yǎng) 一方面，稅務籌劃人員應不斷提升自身的道德素養(yǎng)。在處理企業(yè)與國家利益時，堅持應有的職業(yè)道德。任何稅務籌劃方案的制定和執(zhí)行要堅持在合法的前提下進行，違反法律的稅務籌劃方案必將帶來巨大的風險。稅務籌劃人員不能因為企業(yè)的一己私利而損害國家的利益，應該立場鮮明地維護稅法的權威性。在企業(yè)領導由于對某些涉稅事項不清而混淆了合法與非法的界限時，要及時進行解釋；對于企業(yè)領導提出的某些違反稅收法律、法規(guī)的籌劃要求，要進行規(guī)勸。另一方面，稅務籌劃人員應不斷提升自身的專業(yè)素養(yǎng)。稅務籌劃的專業(yè)性，決定了稅務籌劃人員既要有扎實的理論知識，又要有豐富的實際操作經驗。理論知識不僅指稅收方面的，還應包括會計、財務管理、金融等方面的知識；實際操作經驗要求稅務籌劃人員能對企業(yè)的涉稅業(yè)務、涉稅種類、涉稅數額作出正確的分析，進而根據企業(yè)的實際情況，找準稅務籌劃的切入點，制定出符合企業(yè)要求的最有效的稅務籌劃方案。如果稅務籌劃人員一心只想獲取稅收上的好處而沒有堅實的專業(yè)知識作支撐，最終只能導致稅務籌劃的失敗。
（四）建立良好的稅企關系 稅法許多條文的制定權和解釋權在稅務機關。國家在制定稅收政策的時候，往往在征稅范圍、稅收優(yōu)惠、稅收減免、稅收處罰等方面留有一定的余地，稅務機關可以憑借實際操作的經驗和對不同企業(yè)經營狀況的了解，在這個范圍之內進行靈活的操作。同時，稅務機關會根據各地實際情況采取適合本地的稅收征管方法，導致各地稅收征管情況存在差異，而房地產企業(yè)的業(yè)務往往又遍及各省，稅務籌劃受當地實際情況的影響很大。因此房地產企業(yè)應加強與當地稅務機關的溝通。
再好的稅務籌劃方案只有付諸實施、得到稅務機關的認可才能真正的發(fā)揮作用。一是企業(yè)要咨詢當地稅務機關對相關法規(guī)政策的具體理解應用、實際操作程序，使稅務籌劃方案主動適應當地稅務機關的管理特點；二是企業(yè)要能夠對稅務籌劃方案的思路、操作步驟作出明確的解說，對稅務機關的有關提問作出相應的解釋，爭取籌劃方案獲得稅務機關認可；三是對稅務籌劃方案的疑點要及時與稅務機關溝通，爭取達成共識，對方案的難點要及時向稅務機關反映，從而向上級爭取政策支持，避免失去應有的收益。
參考文獻：
一、應納稅額的計算
企業(yè)從事房地產經營業(yè)務的，應以其當期銷售收入，扣除當期相應準予扣除的成本、費用及損失后的余額，為當期應納稅所得額，依照稅法的規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。當期應納稅額，按以下公式計算：
應納稅額=應納稅所得額×適用稅率-已售房產（已結轉為當期銷售收入房產）已預征的所得稅額+當期預征所得稅（未結轉為當期銷售收入房產已預征的所得稅）
二、銷售收入的確認
（一）企業(yè)應以工程項目合格驗收之日，或者首筆房地產使用權交付之日，或者辦理首筆產權轉讓手續(xù)之日，或者首筆房地產銷售收入實現之日較早者為房地產銷售開始。企業(yè)自房地產銷售開始，應根據當期實際房地產銷售收入、相關成本費用，計算企業(yè)年度實際應納稅額。
（二）房地產銷售收入的確定，以權責發(fā)生制為原則，具體可根據銷售方式的不同，按以下原則確定：
1.采取一次全額收取房款的，具備下列條件之一的，確認銷售收入實現。
（1）以房產使用權交付買方之日；
（2）開具發(fā)票之日；
（3）取得索取價款憑據（或權利）之日；
（4）實際收訖價款之日。
2.采取分期付款或預收款方式銷售的，以合同約定的付款時間確認銷售收入的實現。付款方提前付款的，以實際付款日確認銷售收入的實現。付款方延期付款的，以合同約定的付款時間確認銷售收入的實現。
3.采取以土地使用權或其他財產置換房屋的，以房產使用權交付對方為銷售收入的實現。
4.采取銀行提供按揭貸款方式銷售的，其首付款應于實際收到日確認銷售收入的實現，余額在銀行按揭貸款辦理轉賬之日，確認銷售收入的實現。
5.采取委托方式銷售的，應按以下原則確認銷售收入的實現：
（1）采取支付手續(xù)費方式委托銷售的，應按實際銷售額于收到代銷方代銷清單時確認銷售收入的實現。
（2）采取視同買斷方式委托銷售的，應按合同或協議規(guī)定的價格于收到代銷方代銷清單時確認銷售收入的實現。
（3）采取包銷方式委托境內企業(yè)銷售的，應按包銷合同或協議約定的價格于付款日確認銷售收入的實現。包銷方提前付款的，在實際付款日確認銷售收入的實現。包銷方延期付款的，應按包銷合同或協議約定的付款日確認銷售收入的實現。
（4）采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售的，應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷方代銷清單時確認銷售收入的實現。
委托方和受托方應按月或按季為結算期，定期結算已銷售房地產清單。已銷售房地產清單應載明售出房地產的名稱、地理位置、編號、數量、單價、金額、手續(xù)費等。
（三）企業(yè)采取預售方式銷售房地產取得的預收款，應按預計利潤率計算預計應納稅所得額，并按季預征企業(yè)所得稅，待該項房地產銷售收入實現后，再依照稅法有關規(guī)定計算實際應納稅所得額及應納所得稅額，并相應計算應退補稅額。
三、成本和費用的扣除
（一）企業(yè)銷售房地產所發(fā)生相應成本費用的確定，應以收入與支出相匹配為原則。
（二）企業(yè)在進行成本和費用扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和成本、建造成本和銷售成本的界限。期間費用和銷售成本可以按規(guī)定在當期直接扣除。期間費用包括營業(yè)費用、管理費用、財務費用。銷售成本是指已實現銷售的房地產成本。
企業(yè)應根據當期銷售面積以及可售面積單位工程成本，確定當期房地產銷售成本。企業(yè)可售面積單位工程成本和銷售成本按下列公式確定：
可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積
銷售成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本
可售總成本是指應歸屬于可售房地產的土地使用費，拆遷補償費，七通一平、勘察設計等開發(fā)前期費用；建筑安裝費；基礎設施費，公用設備，綠化、道路等配套設施費以及企業(yè)為直接開發(fā)建設工程而發(fā)生的其他間接費用。總可售面積是指國家規(guī)定的房屋測繪部門出具的確定房地產項目可售面積證書中明確的面積。
（三）企業(yè)為開發(fā)產品而發(fā)生的建筑安裝工程費由于各種原因不能及時結算的，可以按中標價格、工程合同造價或預算成本（孰低原則）與實際支付的建筑安裝工程費之間的差額預提，并歸集、分配到相關的成本核算對象。
（四）企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設施費，有些是在售后繼續(xù)發(fā)生的，可在銷售房地產時進行預提。配套設施建設全部結束后，應進行結算。售后發(fā)生的配套設施費預提比例，可由企業(yè)提出申請，主管稅務機關審核同意后執(zhí)行。售后發(fā)生的配套設施費預提比例，按本期結轉銷售收入的相應面積與公共配套設施的受益面積進行分攤。公共配套設施受益面積是指因開發(fā)房地產產品而建造的公共配套設施的受益對象的面積。當期可預提的公共設施配套費計算公式為：
當期可預提的公共設施配套費＝施工合同金額或公共配套實施施工預算金額×本期結轉銷售收入的面積÷總受益面積
公式中“施工合同金額或公共配套實施施工預算金額”按從低原則計算，企業(yè)須將施工合同、配套實施施工預算提交主管稅務機關審核。
企業(yè)售后繼續(xù)發(fā)生的其他應直接計入工程成本對象的費用，可經主管稅務機關審核同意后進行預提。
（五）企業(yè)為建造開發(fā)產品借入資金而發(fā)生的借款費用，應以其實際發(fā)生的費用配比計入開發(fā)成本。如屬于成本對象完工后發(fā)生的，應作為財務費用直接在稅前扣除。
（六）企業(yè)將開發(fā)的房地產以租賃方式取得房租收入的，應按當期實際租金收入，扣除租賃房屋的固定資產折舊及相關費用后的余額，與當期其他經營利潤合并計算企業(yè)當期應納稅額。
企業(yè)采取先租賃后售出房地產的，原在租賃期間實際已經計提的折舊，不得在售出時再作為成本、費用扣除。
（七）境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房地產包銷協議，為企業(yè)包銷房地產的，其包銷業(yè)務應屬于境外企業(yè)轉讓我國境內財產的性質。境外企業(yè)取得的房地產轉讓收益，應按稅法第十九條及其實施細則第六十一條規(guī)定，繳納企業(yè)所得稅。
上述包銷業(yè)務是指：境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房地產包銷協議并辦理了產權轉移手續(xù)，且境外企業(yè)在銷售房地產時使用本企業(yè)收款憑證。凡不符合上述條件的其他代銷、承銷性質的業(yè)務，應按《國家稅務總局關于從事房地產業(yè)務的外商投資企業(yè)若干稅務處理問題的通知》（國稅發(fā)〔1999〕242號）的規(guī)定執(zhí)行。
（八）凡按合同規(guī)定投資各方分配房產的，企業(yè)應首先歸集房產建造過程中所發(fā)生的費用（包括中方以土地使用權作為投資的費用）后，再根據合同規(guī)定的房產分配方法，劃分雙方房產的成本、費用。雙方各自銷售房產時各自繳納企業(yè)所得稅。
四、特別管理事項
（一）房地產企業(yè)發(fā)生下列行為后，應在年度所得稅申報時（次年4月底前）向主管稅務機關作出專項說明。
1.將開發(fā)產品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；
2.將開發(fā)產品轉作經營性資產；
3.將開發(fā)產品用作對外投資以及分配給股東或投資者；
4.以開發(fā)產品抵償債務；
5.以開發(fā)產品換取其他企事業(yè)單位、個人的非貨幣性資產。
6.將開發(fā)產品無償借出使用
（二）主管稅務機關根據相關稅收法律法規(guī)，以房地產所有權或使用權轉移，或者實際取得利益權利確認收入的實現。
（三）主管稅務機關對上述行為確認收入的方法和順序是：
1.按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產品市場銷售價格確定收入額；
2.參照同類開發(fā)產品市場公允價值確定收入額；
3.按成本利潤率確定收入額。房地產成本利潤率不得低于15%（含15%）。
五、企業(yè)在年度終了后4個月內，應向主管稅務機關報送以下資料：
（一）經中介機構審核后的《涉外房地產企業(yè)基本情況表》及其附表（見附件1、2、3、4、5）；
（二）工程竣工驗收報告；
（三）納稅年度會計報表及中介機構的審計報告；
（四）項目立項書；
（五）聯建及房屋分配協議；
一、房地產企業(yè)做好稅務籌劃工作的重要性
稅務籌劃是企業(yè)的重點工作之一，隨著國民經濟的發(fā)展，我國房地產企業(yè)面臨著更為廣闊的市場，然而機遇與挑戰(zhàn)并存，企業(yè)要做好稅務籌劃工作，也就是利用國家稅收政策的優(yōu)惠，預先調整企業(yè)的經營活動，節(jié)約房地產企業(yè)的稅務支出，做到企業(yè)利益最大化。
稅務籌劃是企業(yè)財務管理的重要組成部分，房地產企業(yè)也加大了自身的稅務籌劃工作。房地產企業(yè)做好稅務籌劃工作有利于提高房地產企業(yè)在市場中的競爭力，最大限度增加房地產企業(yè)的利益，促進房地產企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
稅務籌劃有利于提高企業(yè)經營管理與會計核算水平。房地產企業(yè)納稅籌劃主要是規(guī)劃資金流程。納稅籌劃有助于房地產企業(yè)合理的利用資金，增強資金的利用率，避免房地產企業(yè)因為多交稅而減少企業(yè)資金總量。而稅收籌劃的前提是真實可靠的信息資料，健全的管理制度。這就對房地產企業(yè)的經營管理水平與會計核算水平提出了一定的要求，有助于企業(yè)加強經營管理水平與會計核算水平，以便為稅務籌劃提高真實可靠的信息。
二、房地產企業(yè)稅務籌劃工作出現的問題
（一）房地產企業(yè)的稅務籌劃風險意識不強
房地產企業(yè)的稅務籌劃風險是指企業(yè)在實際的稅務籌劃活動中，由于外部因素導致稅務籌劃活動的實際收益與預想收益有所出入。一般包括外部風險、內部風險、稅收政策風險和經營風險。許多房地產企業(yè)在開展稅務籌劃工作的時候沒有樹立風險意識，對稅務籌劃工作中的風險沒有足夠的重視，導致風險出現時不能很好地規(guī)避風險。
（二）房地產企業(yè)稅務籌劃人員素質良莠不齊
稅務籌劃人員的素質不高，直接導致房地產企業(yè)的稅務籌劃管理工作不到位，部分稅務籌劃人員對稅務籌劃都是模板套用紙上談兵，能力亟待提高。稅務籌劃人員對稅法或者相關的稅務規(guī)定不熟悉，導致房地產企業(yè)的稅務籌劃工作脫離實際，與企業(yè)的實際情況不符合。稅務籌劃人員的專業(yè)素質不高，企業(yè)領導者缺乏相應的會計知識，都會導致房地產企業(yè)的稅務籌劃工作開展不到位的情況。
（三）外部因素對房地產企業(yè)稅務籌劃工作的影響
近幾年我國法律制度在不斷完善，稅法也在不斷完善整改中，但是稅法中還是有不少不合理的地方，這為房地產企業(yè)的稅務籌劃工作增加了難度。我國的稅收政策頻繁變動和反避稅政策的不斷實施，也增大了房地產企業(yè)開展稅務工作的風險，稅收政策經常改動將有可能把房地產企業(yè)的合法節(jié)稅行為變成了違法的行為，不利于房地產企業(yè)稅務籌劃工作的開展。
（四）房地產企業(yè)的稅務籌劃工作缺乏整體性
稅務籌劃工作雖然是在合法的情況下，調整企業(yè)的經營活動來減輕企業(yè)的稅收負擔，但房地產企業(yè)的稅收籌劃工作仍然屬于財務管理的一部分。然而很多房地產企業(yè)都把稅務籌劃工作獨立開來，沒有和企業(yè)的投資戰(zhàn)略和長遠目標相掛鉤，忽視了稅務籌劃工作和企業(yè)發(fā)展整體性的聯系。房地產企業(yè)的稅務籌劃工作應該和企業(yè)的發(fā)展相聯系，才能真正做到企業(yè)利益的最大化。
三、房地產企業(yè)做好稅務籌劃工作的措施
（一）樹立房地產企業(yè)的風險意識，做好風險預警工作
稅務籌劃是房地產企業(yè)中的一種預測的行為，這種預測的行為本身具有一定的風險性，在市場經濟的大環(huán)境中，每時每刻都瞬息萬變，經濟形勢的發(fā)展，法律政策的完善，都會對房地產企業(yè)的稅務籌劃管理工作帶來一定的風險。這要求房地產企業(yè)樹立風險意識，做好風險預警工作，建立風險監(jiān)督機制，對房地產企業(yè)的稅務籌劃風險管理進行評估，才能應對不斷變化的市場環(huán)境。不僅是稅務籌劃的員工要有風險管理意識，房地產企業(yè)的領導者也要樹立風險的意識，才能更好地作出企業(yè)決策，妥善地規(guī)避風險。
（二）提高稅務籌劃人員的素質和專業(yè)技能
稅務籌劃是房地產企業(yè)財務管理中的重要組成部分，對稅務籌劃人員的專業(yè)技能素質要求也很高。這要求房地產企業(yè)在招聘的時候要重視企業(yè)員工的專業(yè)技能，要定期安排專業(yè)技能培訓，提高員工的稅務籌劃水平，培養(yǎng)員工的職業(yè)道德和愛崗敬業(yè)的思想。加強稅法知識學習，同時樹立依法納稅、合法節(jié)稅的理財觀念；稅收籌劃人員在準確處理企業(yè)賬務的基礎上，應鉆研稅收專業(yè)知識，全面了解與經營、投資、籌資活動相關的稅收法律法規(guī)，在各項財務活動中體現籌劃節(jié)稅意識。
（三）房地產企業(yè)的稅務籌劃工作要與時俱進
21世紀是信息爆炸的時代，每時每刻都會瞬息萬變，這要求房地產企業(yè)關注經濟形勢的變化和國家政策的變動，時刻調整房地產企業(yè)的稅務籌劃工作，與時俱進，才能減少房地產企業(yè)稅務籌劃工作產生的風險。企業(yè)的稅務籌劃工作緊緊跟隨相關的法律政策作出調整，提高了房地產企業(yè)稅務籌劃工作的靈活性，這要求房地產企業(yè)稅務籌劃人員有敏銳的觸覺和長遠的目光，能夠及時對市場的變化作出反應，及時調整新的稅務籌劃方案，從而降低企業(yè)的稅務籌劃風險，擴大企業(yè)收益。
（四）合理籌劃土地增值稅
隨著土地增值稅預征率的提升、清算的從嚴執(zhí)行以及限制核定征收等措施的推出，土地增值稅事實上已成為最重的一個稅種。其籌劃方向主要分為以下兩點：
一為延伸產業(yè)價值鏈，實現跨行業(yè)利潤轉化。房地產企業(yè)稅務籌劃的基本設計思想就是將房地產行業(yè)利潤轉化為非房地產行業(yè)利潤，比如建筑、裝修、園林綠化、服務、貿易等其他關聯行業(yè)利潤，一方面，起到降低土地增值額以及適用土地增值率的雙重效果，最終達到降低稅負的目的；另一方面，由于房地產行業(yè)不能采取核定征收企業(yè)所得稅，而其他行業(yè)則沒有強制要查賬征收的要求，分流利潤的外圍公司利用核定征收以及財政返還或財政獎勵政策也是降低整體稅負的有效措施之一。富力、碧桂園、恒大、雅居樂等在這方面是典型代表，從他們的上市年報披露的信息中可窺一斑。
關鍵詞：“營改增”；房地產企業(yè)；稅收風險管理
當前，“營改增”在房地產企業(yè)中已經非常常見，并且通過這一制度來有效改變重復征稅的問題。在“營改增”的背景下，加強對稅收風險的管理，對于房地產企業(yè)的發(fā)展有著非常重要的作用，也是企業(yè)合理納稅的根本。在房地產企業(yè)不斷發(fā)展過程中，非常容易出現稅務風險，所以，就應該合理運用“營改增”制度，積極完善相應的管理制度，更好的推動房地產企業(yè)穩(wěn)定向前發(fā)展。
一、“營改增”對房地產企業(yè)稅收風險管理的重要作用
（一）緩解房地產企業(yè)納稅壓力當前，稅收的一些原則還沒有得以完善，而在以往增值稅背景下，房地產企業(yè)的稅收并不沒有減少，反而有所增加，要比在“營改增”的背景下增加很多。根據對房地產企業(yè)的稅收計算能夠發(fā)現，通過落實“營改增”政策，就能夠很好的緩解房地產企業(yè)的納稅壓力，并且為其提供增值稅發(fā)票，有效地減輕其負擔，更好地為房地產企業(yè)的發(fā)展提供相應幫助。
（二）將其行業(yè)分類細化在“營改增”政策下，我國稅后體系更加完善，對其各類服務的有效分類，能夠達到理想的納稅效果，通過這樣的方法就能夠很好的解決征稅不正確的問題，緩解房地產行業(yè)在發(fā)展過程中所存在的經濟問題，讓消費者能夠更加想要購買房產。從房地產企業(yè)的角度上來看，能夠將施工合同劃分為兩部分，分別是采購和施工，因為在這其中的采購能夠獲得增值稅發(fā)票，這樣就能夠很好的減少納稅，將其房地產工程成本控制在合理范圍內，進而幫助房地產企業(yè)更加穩(wěn)定的發(fā)展。
二、“營改增”背景下房地產企業(yè)稅收風險管理存在的問題
（一）稅收負擔增加的稅務風險在“營改增”沒有落實前，房地產企業(yè)在納稅過程中，會以不動產銷售為基礎來進行。而在“營改增”政策落實后，房地產的納稅標準就改為增值稅，在這其中的稅率有所增加。所以，從這方面也就能夠看出，在落實“營改增”政策后，其房地產企業(yè)的納稅負擔有所增加，但是，在這其中包括很多內容，其中的一部分能夠用房地產企業(yè)來抵扣納稅額度，進而就提升房地產企業(yè)的經濟收益。將原本房地產企業(yè)的營業(yè)額中一部分轉化為營業(yè)稅。從一定程度上來看，“營改增”政策的落實，能夠減少成本投入，進而幫助房地產企業(yè)獲取理想經濟收益。但是，房地產企業(yè)需要能夠將其能夠用于抵扣的增值稅發(fā)票進行整理，并且嚴格按照相應規(guī)定來制定，否則就會導致房地產企業(yè)的稅務增多，阻礙房地產企業(yè)的運行。
（二）房地產企業(yè)的財務增加對于房地產行業(yè)而言，其自身的性質有一定的特點，企業(yè)在運行過程中需要考慮多個方面，對于在這其中的各種復雜內容，都需要進行整理。而且，房地產企業(yè)在開展項目時，前期投入金額較大，所獲得的經濟收益時間較長，需要承擔很大的風險。所以，從以上問題也就能夠看出，想要有效整合能夠抵扣增值稅的相應發(fā)票，并對其管理并不是一件容易的事情。但是，房地產企業(yè)需要將后續(xù)的經濟收益和成本進行聯系，積極和相關單位進行溝通，按照我國相關法律法規(guī)來開展工作，最大程度上減少房地產企業(yè)的成本影響，有效提升其經濟效益。
（三）增加成本流出通過對相關文件內容分析能夠得知，對于房地產工程的造價，稅前造價×11%，那么在這其中的發(fā)票是否能夠用于抵扣增值稅發(fā)票就成為研究內容。通過對這一內容的有效分析能夠發(fā)現，在“營改增”落實前并沒有過大的差異。但是，在落實這項政策后，房地產企業(yè)的稅率有所增加，這樣就導致成本增加，使得房地產企業(yè)在開展項目時需要在合同中明確這一點。
三、“營改增”背景下房地產企業(yè)稅收風險的問題原因
（一）缺少合理的稅收風險防控制度當前，很多房地產企業(yè)并沒有在發(fā)展過程中積極的與相關部門進行溝通，導致在工作時信息不具備時效性。也沒有為其建立完整的溝通渠道，這樣就不能夠有效了解稅收政策變化情況。還有就是一些房地產企業(yè)沒有根據自身情況來明確所存在的稅收風險，也沒有制定相應控制制度，對于稅收風險中所存在的控制、評估等方面都沒有進行有效管理，這樣就導致出現大量的稅務風險。
（二）缺少涉稅風險一些房地產企業(yè)在構建稅務風險評估體系過程中，并沒有加以重視，這樣就導致容易出現稅務風險。在正常情況下，風險識別、分析等，都是稅務風險中非常重要的一部分，一旦在這其中任何一個環(huán)節(jié)存在問題，都會影響最終效果。而且，雖然有部分房地產企業(yè)已經建立管理流程，但是依然還是沒有對一些潛在問題進行分析，缺少相應管理制度，導致依然存在稅務風險。
（三）缺少信息溝通制度市場變化速度非常快，及時的獲取信息對于房地產企業(yè)的管理人員有著非常重要的意義。但是，在管理稅務風險過程中，卻沒有及時的傳遞市場變化信息。在“營改增”的背景下，房地產企業(yè)并沒有及時建立溝通制度，導致各部門之間缺少溝通，影響后期的稅務管理工作質量。
四、“營改增”背景下房地產企業(yè)稅收風險管理的策略
（一）建立健全稅務風險管控制度房地產企業(yè)在發(fā)展過程中，要以稅收內部控制為基礎，來了解內部控制中所存在的問題，并且采取相應措施，以此來規(guī)避稅務風險。在稅務風險管理中分為事前、事中和事后三個部分，這三個部分有著非常緊密的聯系，進而通過這樣的方法來形成整個管理體系。在事前管理中，應該及時的為其制定管理制度，形成正確的管理理念。在事中管理中，應該能夠分析財務指標，并且了解其中的潛在問題，以此來更好的應用定量和定性分析，讓其風險控制在合理范圍內。在事后管理時，應該積極構建信息化系統，確保其信息的通暢，準確落實稅務風險管理。
（二）構建涉稅稅務風險評估體系如果想要穩(wěn)定提升房地產企業(yè)的稅務風險管理水平，就應積極的構建風險評估體系。通過構建體系，就能夠對房地產企業(yè)在各個階段所存在的稅務風險進行有效分析，這樣就能夠更好的控制成本，降低稅務風險。可以利用決策分析法，來了解在這過程中是否存在稅務風險，找出其出現稅務風險的原因，并積極采取相應措施。與此同時，房地產企業(yè)在不斷發(fā)展過程中，也應該能夠對其中關鍵環(huán)節(jié)進行評估，及時找出稅務風險，并有效解決。
關鍵詞：房地產；稅務籌劃；風險控制
1引言
我國社會主義市場經濟不斷發(fā)展，經濟實力的增強，人們對于房屋的需求量增加，房地產現已進入了一個新的階段。稅務籌劃已處于現代企業(yè)管理工作中的重要位置，是財務管理工作的重要內容，對房地產企業(yè)的發(fā)展有著至關重要的作用。但房價出現了爆炸性和持續(xù)時間長的增長，稅務籌劃也存在著較大風險。因此，優(yōu)化資源配置進行稅務籌劃，拉低行業(yè)風險，才是穩(wěn)控房價的重要途徑。
2找出房地產面臨的稅務籌劃風險
2.1國家政策風險
房地產行業(yè)的持續(xù)發(fā)熱，很大程度上依賴著政府政策支持。在我國社會主義市場經濟下，房地產行業(yè)為我國國民經濟消費水平有著重要作用，推動著經濟的發(fā)展。而房價的居高不下使得房地產企業(yè)處在整個市場體系的風口浪尖。此時雖然政府會根據國民經濟狀況隨時對房地產行業(yè)進行調整，但是房地產行業(yè)容易造成對稅務政策不理解的現象，從而導致違反法律的相關規(guī)定。
2.2房地產行業(yè)運營風險
房地產企業(yè)是房地產行業(yè)的重要組成成分，整個行業(yè)的發(fā)展前景與社會經濟生產活動有著密切關聯，如果房地產企業(yè)在運營過程中未重視稅務籌劃的投入，稅務籌劃政策不合理，就容易讓企業(yè)在經濟發(fā)展上陷入困境，甚至導致嚴重經濟危機。員工是企業(yè)經營的動力，沒有員工就沒有企業(yè)生存的動力。員工情況，包括個人素質差異、員工流動性等情況，都是可能導致企業(yè)運營風險的重要因素。
2.3法律風險
我國房地產事業(yè)取得不斷進展，關于房地產事業(yè)稅收籌劃的法律法規(guī)卻未得到同步發(fā)展和健全，在房地產稅務問題上，房地產事業(yè)的稅務籌劃工作人員和政府稅務機關的稅務人員產生了較大的分歧，這些都是由于政府缺乏完善的稅務籌劃體制機制對房地產事業(yè)進行監(jiān)督和管理。再者我國大部分企業(yè)對稅收籌劃未能全面理解甚至出現偏差，在進行實際操作的時候容易鉆法律法規(guī)的空子，出現偷稅漏稅的行為，從而在房地產領域產生違法犯罪的風險。
3分析稅務籌劃風險產生的原因
首先國家對于房地產行業(yè)的稅收政策變動大。我國稅收政策隨著市場經濟發(fā)展在不斷調整優(yōu)化，房地產行業(yè)稅收政策也在變動中。我國頒布的關于房地產稅收的法律法規(guī)仍不夠完善，缺乏良好的稅務籌劃環(huán)境。其次，缺乏完善的稅務籌劃制度。政府并未頒布完善的相關稅務籌劃制度，致使對房地產行業(yè)稅務籌劃方面的監(jiān)管力度不夠，房地產企業(yè)容易在稅收籌劃上出現誤差。然后，沒有深刻了解稅務籌劃在房地產行業(yè)的作用。稅務籌劃是受多方面因素影響的，市場以及國家宏觀調控政策都對其有些極大影響，因此房地產行業(yè)過度依賴稅務籌劃是不可取的。最后，稅務籌劃工作人員未樹立良好的風險意識。稅務籌劃需要相關工作人員根據該行業(yè)發(fā)展進度以及政府的稅務政策來做出相應的稅務籌劃，減輕企業(yè)稅務負擔。但影響房地產行業(yè)發(fā)展的因素復雜、變動大，存在著較大風險。
4加強對房地產稅務籌劃的風險控制的措施
4.1國家對房地產稅務實行科學籌劃，防范風險
在法治社會前提下，房地產行業(yè)必須在法律法規(guī)的條框下運行，遵守法律法規(guī)，房地產企業(yè)有關部門應當準確了解國家和政府關于房地產行業(yè)稅收的政策和法律規(guī)定，稅務籌劃工作人員也應當根據法律政策來進行稅務籌劃，明確房地產行業(yè)應當繳納的稅務及其基本市場發(fā)展要求。國家必須做好科學的籌劃，來防范房地產稅務風險，深入了解國家和政府的法規(guī)和政策，使得房地產企業(yè)的經營與國家法律政策相聯系，讓房地產行業(yè)在遵守法律的前提下盡可能地節(jié)省產業(yè)成本，防范發(fā)展風險。
4.2建立健全稅務籌劃制度
國家通過稅務籌劃制度來對房地產行業(yè)進行監(jiān)督管理，從而建立集中高效的稅務籌劃管理制度。這種制度有利于稅務機關開展政府相關工作，房地產企業(yè)的稅務籌劃工作人員的工作也能在稅務制度的監(jiān)督下有效完成，讓政府與房地產行業(yè)在市場經濟背景下處于優(yōu)勢地位。
4.3正確認識房地產稅務籌劃的作用
稅務籌劃工作能夠降低房地產的運營風險的同時，也存在著一定的局限性。稅務籌劃需要根據房地產行業(yè)所收集到的數據，與房地產實際運營狀況相結合，做出切合實際的稅務籌劃舉措。但在市場經濟不斷變化發(fā)展中，房地產的數據信息和實際運營情況也在不斷更新變化，因此需要正確認識稅務籌劃的作用，不過分依賴，也要注意及時掌握相關信息。
4.4房地產行業(yè)工作人員要樹立風險意識
房地產企業(yè)對稅務籌劃方面的專業(yè)人才需求大，這也要求相關人員具備較高的專業(yè)知識能力和素質。房地產行業(yè)受國家政策、其他行業(yè)和公民等因素影響，因其因素變化復雜，要求稅務籌劃工作人員樹立風險意識，要有較強的適應能力，高度的責任意識，同時企業(yè)應當采取措施提高稅務籌劃工作人員的風險意識和素質。
5結語
綜上所述，稅務籌劃是房地產行業(yè)發(fā)展的重要舉措，如何加強房地產稅務籌劃的風險控制則是房地產行業(yè)發(fā)展的重要課題。在激烈的市場經濟競爭下，房地產企業(yè)利用稅務籌劃風險控制措施，防范風險，推動房地產行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
作者:余德梅 單位:海口中上財經顧問股份有限公司
參考文獻
我國房地產行業(yè)不斷發(fā)展，隨著我國政府對房地產行業(yè)的宏觀調控，企業(yè)的稅收問題成為房地產企業(yè)的重要調控方向之一，企業(yè)的稅務問題是企業(yè)財務管理的重要組成部分。在當前的經濟體制下，我國稅收體制還很不完善，在稅務籌劃方面仍然存在一定的風險，因此，完善房地產企業(yè)的稅務籌劃體制，制定合理的措施來防范風險，從而避免房地產企業(yè)稅務風險所造成的危害，進而完善房地產企業(yè)的財務管理體系和提高企業(yè)的核心競爭力。
二、房地產企業(yè)納稅過程中存在的風險
（一）企業(yè)對納稅政策風險認識不到位
首先，整體來看，放眼整個房地產行業(yè)，房地產行業(yè)的納稅風險屬于國家政策風險，是難以避免的行業(yè)風險。隨著我國房地產行業(yè)的不斷發(fā)展，房價過高已然成為一個重要的問題，我國政府在房地產行業(yè)的宏觀調控也逐步加大力度。其次，我國政府對于房地產土地方面的政策使得房地產開發(fā)商恐慌從而房價逐步增大，難以避免的會出現一些房地產泡沫風險產生以及整個房地產行業(yè)出現前景模糊的情形。最后，我國房地產行業(yè)存在一定的特殊性，房地產企業(yè)的前期資金投入比較大，周期比較長，債務成本比較高，資金的風險比較大，企業(yè)的利潤空間存在很大的隱患，所以企業(yè)如果資金鏈發(fā)生問題，這將危及整個企業(yè)的財務狀況，從而影響整個企業(yè)的經營狀況，影響企業(yè)的長期發(fā)展。
（二）企業(yè)缺乏正確的納稅管理機制
房地產行業(yè)的特點決定了房地產企業(yè)的剛性需求，基于納稅風險的政策因素，我國房地產企業(yè)的管理人員很難意識到這些風險，房地產企業(yè)對于企業(yè)的納稅處理方面沒有合理的認知，企業(yè)對于納稅的處理方面存在一定的模糊概念的情形，企業(yè)對于納稅的處理存在很大的隨意性，他們通常以為可以通過賄賂的手段可以達到少繳稅的目的，所以這就導致了偷稅漏稅現象的出現。對于房地產企業(yè)而言，由于房地產企業(yè)長期以來都是國家重點調控的行業(yè)，且房地產稅收是地方財政的重要來源，因此房地產業(yè)稅負偏重是一個不爭的事實。因此，一些房地產企業(yè)對于稅務問題沒有正確的認識，稅務處理機制很不完善，企業(yè)的部分收入不計入賬務中去，另外還有多計提折舊或者攤銷，或者在土地增值稅清算時為了少繳納土地增值稅有意串通施工企業(yè)加大施工成本等，這些行為都將導致企業(yè)極大的經營風險。就企業(yè)內部而言，內控機制還不太完善，沒有專門的風險分析和評價體系，房地產企業(yè)的事前準備風險因素考慮的不夠周全，所以在工作過程中難免會遇到各種各樣的問題。另外，企業(yè)沒有一個動態(tài)的風險監(jiān)督機制，無法對納稅風險來源進行有效的評估，這很容易造成公司風險預警體系的喪失，降低了企業(yè)的風險應對能力和應對策略。
（三）企業(yè)納稅處理機制不健全
目前房地產企業(yè)內部缺乏有效的稅收處理機制，同時企業(yè)內部的風險評估也比較缺乏，再加上風險預警機制也不太完善，因此房地產企業(yè)面臨著很大的納稅處理風險。首先，房地產企業(yè)對于風險的因素考慮不全面，準備工作不充分，從而在實際工作中出現這樣或者那樣的困難。其次，缺乏動態(tài)的風險監(jiān)控體系，無法對風險的來源主體進行追蹤，更加增加了企業(yè)面對風險的難度。最后，對于風險的發(fā)生缺乏具體的應對方案，或者是具體的應對方案缺乏可操縱性以及可行性，從而無法降低企業(yè)的納稅風險。再者，一些房地產企業(yè)管理者沒有認識到照章納稅對于房地產企業(yè)穩(wěn)健經營的重要性，一味強調稅負的降低，或者長期拖欠稅金而促使相關部門鋌而走險。
（四）企業(yè)內部財務管理人員素質偏低
由于我國對納稅處理的認識程度不高，所以我國很多房地產企業(yè)并沒有設立專門的進行納稅處理的部門，同時也極度缺乏這方面的人員，對于目前情況下，我國房地產企業(yè)還是把納稅處理工作安排在財務管理體系之中，財務部門工作量大，任務重，一些財務人員只是對財務記賬熟悉而對賬務處理卻有很大的不足，他們對稅務知識的認識還比較籠統，并且實際經驗缺乏，特別是國家實施宏觀調控以來，由于我國稅收政策發(fā)展迅速，企業(yè)的會計人員有時候很難跟上國家政策變動的步伐。這就導致了稅收風險的出現，也導致了很多不利因素的發(fā)生。我國企業(yè)對于納稅籌劃方面要求比較高，一些財務人員缺乏專門的培訓，再加上一些人的道德素質還有待加強，所以財務人員的素質技術很多不達標，導致了我國財務風險的發(fā)生。
三、房地產納稅風險防范對策
企業(yè)的納稅問題是企業(yè)運作的一個關鍵環(huán)節(jié)，對于房地產企業(yè)而言，加強企業(yè)的稅務風險防范，樹立正確的納稅風險防范意識至關重要。正確的防范納稅風險對于一個企業(yè)良好的發(fā)展是一個極其有利的因素。
（一）企業(yè)應該樹立正確的納稅意識
納稅是每一個企業(yè)應盡的責任和義務，企業(yè)應當從思想上做到不偷稅漏稅，做到依法納稅，納稅風險的存在具有一定的客觀性，納稅過程中難免會出現一些難以避免的危害，所以作為企業(yè)的管理人員要正視納稅風險的存在，在國家規(guī)定的范圍內進行合理的納稅。同時我們也要端正心態(tài)，遵守國家稅收法律法規(guī)，合理的制定企業(yè)內部的納稅風險管控制度，重視納稅風險所帶來的危害。同時，國家在稅收政策方面做了很多的規(guī)定，企業(yè)在具體的稅務處理方面要做到時刻關注國家政策動態(tài)，深刻理解國家政策的內涵，在依照國家法律規(guī)定的前提下，合理地進行稅務籌劃。
同時，企業(yè)管理者應認識到企業(yè)納稅是企業(yè)的一種權利和義務，納稅不僅給企業(yè)帶來了很大的收益，而且對社會也產生了有力的影響。對于房地產企業(yè)而言，企業(yè)應當樹立正確的納稅意識，從企業(yè)的整體利益出發(fā)，充分發(fā)揮企業(yè)的主觀能動性，充分考慮自身的實際情況，考慮各方面的風險因素，合理地進行企業(yè)納稅。
（二）健全企業(yè)納稅管理機制
首先企業(yè)應當優(yōu)化自身稅收風險的內控體系，建立健全自身內控機制，降低稅收風險。企業(yè)應當建立納稅風險和評估機制，對企業(yè)生產環(huán)節(jié)的經營活動從稅收稽查、會計處理等方面進行合理的監(jiān)督審核。從內部機構的設置方面，企業(yè)要想有一個健全的納稅管理機制，需要設立專門的納稅風險管理機構，準確的識別納稅風險，制定合理的稅收風險應對策略，從而從各個方面規(guī)范企業(yè)的內部管理控制機制。其次，每個企業(yè)都有自己的一套制度，企業(yè)要根據自身的業(yè)務情況，自身業(yè)務的風險制定適合自己的稅收風險管理機制，在財務數據的采集、整理、分析過程中，根據具體情況具體分析，把納稅管理放入到日常的經營管理過程中，在日常的生產經營和財務處理流程中，實現對稅收風險的有效管理，使企業(yè)的稅收風險與其他風險防范管理制度化。最后，企業(yè)應當設立專業(yè)的稅務風險預防機構，與企業(yè)的財務部門、審計部門、評估部門等整合起來為企業(yè)的長遠發(fā)展貢獻一份力量。
（三）提高財務、財稅人員的素質，正確面對納稅風險
從當前房地產企業(yè)的財務從業(yè)人員來看，人員素質不高的現象普遍存在。由于納稅風險一個重要的因素就是從業(yè)人員能力弱，所以一個企業(yè)沒有高素質的人員，高質量的企業(yè)納稅規(guī)劃就是空談。因此，對于當前的房地產企業(yè)來說，對于稅務風險的認識要明確清晰。房地產企業(yè)可以開設稅務知識培訓班，定期的把國家政策通過知識培訓班的途徑傳授給財務人員，還可以定期的引進一些稅務知識方面的專家來給企業(yè)做定期的培訓，使得企業(yè)的財務人員既懂稅法，也懂財務會計，也懂企業(yè)管理等多方面知識，又有豐富實踐經驗的高素質復合型人才，進而來保障企業(yè)的高素質、高技術人才的完備。企業(yè)應重視對納稅處理人員的培養(yǎng)，建立科學有效的考核機制， 通過一定的獎勵措施來增強財稅處理人員的素質水平。
（四）加強與稅務部門的溝通
對于企業(yè)和稅務部門來說，他們是不同的主體，他們所處的環(huán)境、行業(yè)以及工作性質上面都有很大的差異，這在一定程度上造成了稅務部門與企業(yè)之間彼此信息不對稱，所以在一些觀念上面難免會出現一些偏差，所以房地產企業(yè)作為納稅主體而言，應該主動去了解認識稅務部門的具體工作章程和具體的稅務操作規(guī)范，企業(yè)應當與稅務部門加強溝通交流，對于跟自己相關的一些重大稅收政策加大交流，保持認識上的一致性，維持一個良好的合作關系，嚴格遵守國家稅務部門的規(guī)章制度，促進企業(yè)的長遠發(fā)展。
[關鍵詞]房地產企業(yè)；稅務籌劃；稅收政策；相關問題；稅種
[DOI]1013939/jcnkizgsc201707230
1 稅務籌劃的特征
第一，合法性特征。在稅務籌劃方面，企業(yè)所采取的具體措施是完全符合稅法要求的。低稅負繳納的決策，主要是在尚未確定納稅的義務，且納稅方法多樣化的條件下完成。
第二，籌劃性特征。通常情況下，納稅義務的滯后性十分明顯，并且是在企業(yè)發(fā)生經營行為以后產生。在開展稅務籌劃的過程中，必須要深入了解并熟練掌握當前政策與稅法，并與企業(yè)經濟活動相互結合，進而合理地制定出承擔最輕稅負的具體方案內容。而這種超前性的行為也使稅務籌劃工作的籌劃性特征較強。
第三，目的性特征。積極開展稅務籌劃措施的主要目的就是為了減少稅負，并且涉稅零風險，有效地規(guī)避名譽與經濟的損失。
第四，多維性特征。站在空間角度分析，稅務籌劃工作不應當局限在企業(yè)本身，同時也需要聯合其他具有業(yè)務聯系的單位，共同努力找到節(jié)省稅收的有效方式。
2 房地產企業(yè)稅務籌劃的主要問題及應對措施
（1）對稅務籌劃概念認知不全面。大部分房地產企業(yè)在開展稅務籌劃工作的過程中，對于此工作的本質并不了解，一味追求稅負而忽視其他要素，具體表現在兩個方面：第一，將企業(yè)稅務籌劃和偷稅漏稅相互混淆；第二，在開展稅務籌劃工作的過程中，房地產企業(yè)僅僅站在經濟利益的角度設置相關方案內容，嚴重影響了預期的效果。
針對這一問題，房地產企業(yè)在稅務籌劃過程中，首先，最主要的前提與基礎就是要依法籌劃。房地產企業(yè)在開展稅務籌劃工作的時候，一定要始終遵循國家與地方稅收的法律法規(guī)，對企業(yè)的經營特點予以深入分析，實現兩者的完美融合，最終選擇契合企業(yè)經濟利益且符合稅法規(guī)定的稅務籌劃方案；其次，企業(yè)稅務籌劃應著眼長遠的發(fā)展戰(zhàn)略。房地產企業(yè)必須要具備完整思維以及方案，注重企業(yè)長遠利益，對內部稅務與財務等相關內容予以實時關注。在稅務籌劃過程中，應重視戰(zhàn)術籌劃，同樣要給予戰(zhàn)略籌劃一定的關注，堅決不允許出現顧此失彼的現象。在對稅務籌劃項目決策的初期，需要針對項目整體予以合理性的規(guī)劃，對于企業(yè)自身納稅成本予以深入考量，通過采取最佳手段來達到納稅籌劃的主要目的，有效地緩解企業(yè)稅收的負擔。
（2）稅務籌劃工作人員專業(yè)水平不一致。房地產企業(yè)在稅務籌劃方面，往往缺少專業(yè)人才，如果難以正確把握稅收政策，就會嚴重影響稅務籌劃質量。房地產企業(yè)若針對稅收優(yōu)化的限制條件把握不合理，就會使企業(yè)錯過最佳籌劃的時機，甚至陷入到偷稅與漏稅境地。除此之外，也存在著在房地產企業(yè)內部，稅務籌劃工作人員自身職業(yè)素質不高，違法與功利性動機十分明顯，所以，很容易導致稅務籌劃與正確的發(fā)展方向嚴重偏離，制約了企業(yè)的進一步發(fā)展。
所以，要加強稅務籌劃，就要全面提高稅務籌劃工作人員自身素質。第一，稅務籌劃工作人員需要實現個人道德修養(yǎng)的全面提升。在處理企業(yè)與國家利益的時候，稅務籌劃工作人員必須要始終堅守自身職業(yè)道德；第二，稅務籌劃工作人員要實現個人專業(yè)素養(yǎng)的全面提升。相關工作人員在熟練掌握理論知識的同時還需要具備豐富的操作經驗。在理論知識方面，必須要不斷學習并理解法律，對于稅法的變動予以時刻關注。在實踐操作經驗方面，必須要針對企業(yè)涉稅的種類以及業(yè)務和數額進行合理的分析，能夠針對企業(yè)的具體狀況合理地找到切入點，進而制定出與企業(yè)相吻合的稅務籌劃方案。[1]
（3）行政執(zhí)法制約稅務籌劃落實效果。稅收法律在制定時，很容易存在規(guī)定不明確或者有法律漏洞等情況。稅務籌劃工作人員通常在理解稅收政策方面會偏向利于企業(yè)的方向，但是，對于稅務機關而言，在執(zhí)行稅收政策方面會偏向利于國家稅收利益的方向。此外，部分稅收的處罰措施與優(yōu)惠政策標準并不明確，必須要在可以商榷范圍內落實。由此可見，稅務籌劃實際執(zhí)行程度都與稅務機關認可程度存在緊密的聯系，而這也是導致大部分稅務籌劃方案實際執(zhí)行效果難以達到方案制定要求的主要原因。[3]但是，隨著國家稅收體系的不斷完善和健全，這種干擾會越來越少，作為房地產企業(yè)的稅務籌劃人員，要深入地解讀稅收法規(guī)，做到依法籌劃，以保證稅收籌劃方案的落。
3 房地產企業(yè)稅務籌劃的重點稅種解析
房地產企業(yè)涉及的稅種繁多，在針對房地產企業(yè)進行稅收籌劃時，要分清主次。在實際工作中，土地增值稅、企業(yè)所得稅的稅務籌劃利益空間最大。下面簡要分項加以分析。
（1）土地增值稅納稅籌劃。土地增值稅的稅務籌劃主要應該圍繞著土地增值稅的減免優(yōu)惠政策進行。房地產企業(yè)土地增值稅免稅政策包含五個方面：①納稅人出售普通標準住宅，增值額未超過扣除項20%的，免征；②因國家建設需要依法征用和收回的房產，免征；③以房地產入股的，免征；④合作建房自用的，免征；⑤企業(yè)兼并房地產從被兼并企業(yè)轉入兼并企業(yè)的，免征。上述五種減免條款中，2～5項的內容屬于一種特殊事項，在實際工作中很少用到。對于第一種減免條件，是房地產企業(yè)的納稅籌劃重點。房地產企業(yè)在進行稅務籌劃中要注重以下兩點：第一，分別核算不同類型的開發(fā)產品。對于納稅人既建有普通標準住宅，又搞其他房地產開發(fā)的，應該分別核算增值額，對不分別核算增值額或者不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不適用免稅規(guī)定；第二，在稅務籌劃中要注意20%增值額這個“臨界點”的問題。控制增值額，可以從可扣除金額和售價等方面綜合考慮，首先要對可扣除金額進行合理分攤，在這個過程中，更要合理預計開發(fā)費用支出，綜合考慮開發(fā)費用、利息費用的占比問題，選擇適合企業(yè)的扣除方式，是選擇利息+（取得土地使用權支付的金額+開發(fā)成本）×5%的方式還是選擇（取得土地使用權支付的金額+開發(fā)成本）×10%，直接影響到增值額的高低。這正是需要企業(yè)進行籌劃的一個方面。其次在可扣除項目不變的前提下，還可以通過降低房屋價格的方式來降低稅負，但是這要對減少的收入和減少的稅金大小進行比較來決定，必要時還要跟企業(yè)所得稅進行合并綜合考慮。
（2）企業(yè)所得稅的納稅籌劃。房地產企業(yè)的所得稅減免政策大多針對外商投資企業(yè)。對于一般房地產企業(yè)而言，在進行所得稅籌劃時，要著重從收入和成本費用支出稅務風險防范上加強稅務籌劃。①大多數房地產企業(yè)在開發(fā)項目沒有完工之前，采取核定征收或按毛利率預繳企業(yè)所得稅的方式。但是一旦開發(fā)產品滿足完工條件，則要按照規(guī)定結轉成本，調整毛利，并對前期以銷產品在完工年度進行調整。但是在實際工作中，會出現開發(fā)產品已經交付使用，但是出包工程尚未結算，公共配套尚未建造和完工，應向政府交納的公建維修基金尚未上交等情況，對于后兩項成本，企業(yè)要提供和保留充分的證據，可以進行預提，但是對于第一項，即出包工程未最終結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票金額最高也只能按10%預提。第三十四條規(guī)定，企業(yè)在結算計稅成本時，其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再進入計稅成本，雖然是早晚的問題，但是由于沒有取得合法發(fā)票，不能計入前期成本，會降低完工年度單位開發(fā)產品的成本，造成年度內應交企業(yè)所得稅多繳，而前期的多繳稅金又無法彌補后期的虧損，這樣就可能造成企業(yè)多交稅金的情況。所以，房地產企業(yè)一定要及時辦理結算并取得合法發(fā)票，對不能及時入賬的成本，要提供有效的預提證明材料；②在實際工作中，對于集團企業(yè)統借統貸的利息費用的扣除，在稅務稽查時，經常會因為企業(yè)提供的證明文件不全面、不合規(guī)被稅務機關否支。所以，在日常業(yè)務管理時要注意事前防范。以免造成不必要的損失。
4 結 論
綜上所述，房地產企業(yè)在稅務籌劃過程中，必須要確保與稅收政策相吻合，以更好地達到企業(yè)財務目標要求，并且獲取稅后最大利潤。最重要的是，房地產稅務籌劃工作的開展還能夠更好地落實國家稅收政策，充分發(fā)揮國家稅收的經濟調節(jié)功能，實現資源配置的合理性。
參考文獻：
關鍵詞：房地產企業(yè)；會計核算；稅務處理
中圖分類號：F23 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）09-0-01
一、我國房地產企業(yè)會計核算方面存在的一些問題
一是缺乏明確的統計數據，房地產企業(yè)相較于其他企業(yè)來講，在會計核算方面存在著一定的特殊性，它有著較長的核算期限，并且有著特別多種類的核算業(yè)務，并且會涉及到比較大的核算金額，這樣就會在很大程度上影響到我國房地產企業(yè)統計數據的準確性，導致無法準確的計算企業(yè)成本和費用，預計費用支出也無法符合于實際費用支出。
二是會計信息風險披露機制還很不完善：目前大部分的房地產企業(yè)都不能有效的控制風險，根本原因就在于房地產企業(yè)的會計信息風險披露機制還很不完善；雖然部分的房地產企業(yè)在會計信息風險披露機制方面已經逐漸的完善，但是卻不能嚴格的落實下去，這樣只是將會計信息風險披露機制流于形式，無法將它的價值有效的體現出來。
二、加強我國房地產企業(yè)會計核算的對策
對會計信息風險披露力度進行加大：我國會計信息風險披露力度的加大，從實質上來講，就是要將信息披露質量適當的提高。這樣就需要對房地產企業(yè)信息披露內容進行不斷的擴展，對以往那種信貸情況披露不良的狀況進行解決，對于房地產企業(yè)來講，不僅需要披露土地儲備量、現金流量，還需要披露質量保證金。
完善房地產企業(yè)預售方式下流轉稅費核算：房地產開發(fā)企業(yè)在預售中所取得的價款，因為并沒有竣工驗收開發(fā)產品，那么是不符合于確認條件的，所受到的預售房地產款只能計入到預收賬款科目，不能確認收入；等到竣工之后，才能夠辦理移交手續(xù)，這時才確認實現了房地產銷售收入。如果房地產企業(yè)在納稅申報時，借記應交稅費——預交營業(yè)稅科目，貸記應交稅費——應交營業(yè)稅科目；在確認收入時，將轉出這部分收入應負擔的稅費，借記營業(yè)稅金及附加科目，貸記應繳稅費——預交營業(yè)稅科目，就更利于實現收入和稅費的配比。
為了更加真實的反應企業(yè)規(guī)定資產的可收回金額即可變現價值，避免虛增資產價值，依據目前企業(yè)會計制度的相關規(guī)定，企業(yè)需要定期逐項檢查各項固定資產，如果發(fā)現在種種原因的作用下，可收回金額要低于賬面凈值，就需要將可收回金額低于其賬面凈值的部分，計提減值準備，并且設置固定資產減值準備進行核算。固定資產減值準備應該按照單項資產來計提，提取時，計入“營業(yè)外支出——計提的固定資產減值準備”科目的借方和“固定資產減值準備”科目的貸方。企業(yè)在檢查規(guī)定資產的過程中，如果發(fā)現某項固定資產是長期閑置不用，并且沒有轉讓價值，或者是其他的一些原因，比如，技術進步的原因造成其不可使用等等，就需要按照該項固定資產的凈值全額提取減值準備，然后等到清理，或者立即進行清理。已經按照凈值全額提取減值準備的固定資產，不再計提折舊。如果已提減值準備在固定資產發(fā)生減值的跡象全部消失，它的價值得到了恢復，那么就需要在已提減值準備的范圍內轉回。
三、房地產企業(yè)稅務處理的有效方法
加強稅務對比分析：企業(yè)稅務管理過程中，很多涉稅問題的納稅選擇都不是一種，那么就需要結合企業(yè)的具體情況來對各種備選方案進行選擇，其中，稅務對比分析是最可靠的方法。在稅務對比分析時，既需要能夠貼合于本企業(yè)經營管理的實際情況，又需要具有較強的針對性；在建模分析的過程中，應該準確考慮對分析變量或常量的數據賦值，還可以咨詢相關管理層以及專家團隊的意見，保證確定的數值是準確的。
在房地長企業(yè)的成本核算中引入稅收對比分析的理念，對于降低企業(yè)成本，提升管理水平和優(yōu)化產業(yè)結構具有重要作用。例如在折舊費用籌劃時，可以采用加速折舊法，資產使用的前期分攤折舊就比較多，稅前利潤額相應就減少了，需要納稅的資金就變少，這種方法還可以推延納稅時間，獲得遞速納稅的好處。
成本核算：房地產企業(yè)要想更加合理的處理稅務，在開展成本核算工作中，就需要依據項目的不同以及開發(fā)批次的不同來進行，企業(yè)應該選擇那些科學合理的方法，來分攤各種費用，比如土地征用費、工程費、建筑安裝費、公共配套設施費等等，稅務處理要在這些基礎上來進行。
在崗位設置方面，房地產企業(yè)應該積極的組織稅務職員去學習，讓工作人員認識到稅務管理工作的重要性，保證稅務職員工作的內容不違反相關的法律法規(guī)，在開展稅務管理的時候，需要充分的依據各項政策法規(guī)來進行。同時，企業(yè)還需要設立專門的崗位來進行稅務管理，組建一支具有較高專業(yè)水平和較強綜合素質的員工隊伍，保證稅務管理工作的質量。
四、結語
隨著市場經濟體制的確立和完善，房地產行業(yè)之間的競爭日趨激烈，房地產企業(yè)要想在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟，并且獲得發(fā)展和壯大，就需要重視會計核算和稅務處理。
參考文獻：
[1]姚春星.怎樣做好房地產開發(fā)企業(yè)的會計核算[J].現代經濟信息，2009，2（11）：123-125.
對于我國大多數的房地產企業(yè)來說，整體的稅負占了其總營業(yè)額很大的一部分，其中的土地增值稅大約占了營業(yè)收入的3％左右。巨大的稅負給房地產企業(yè)帶來了很大的財政壓力，但與此同時我國的土地增值稅稅法也給房地產企業(yè)的增值稅提供了足夠的籌劃空間；本文主要探討分析目前房地產企業(yè)土地增值稅籌劃中的問題，進而提出相應的改進完善措施，以便于房地產企業(yè)能夠降低企業(yè)的財政負擔，促進企業(yè)的長遠穩(wěn)定發(fā)展。
關鍵詞：
房地產企業(yè)；土地增值稅；稅收籌劃
我國現有的土地增值稅在房地產企業(yè)的所有稅收中占了很大的一部分，大約在3％左右，就這樣來看相對大一些的企業(yè)一年在土地增值稅上的支出就高達幾千萬乃至上億元。如果房地產企業(yè)可以做好土地增值稅的稅收籌劃工作，那么企業(yè)就可以節(jié)省掉部分的稅收支出，降低企業(yè)的稅負壓力。在現有的經濟市場中，我國的房地產面對著外部環(huán)境的競爭壓力以及內部環(huán)境的發(fā)展壓力，再加上受到了國家的嚴格管理，所以房地產企業(yè)相比于之前在融資和銷售上受到了很大的影響。同時我國在稅收方面有很多的優(yōu)惠政策，房地產企業(yè)應該熟悉的掌握了解相應的稅收優(yōu)惠政策，盡可能的降低企業(yè)的稅收負擔。
一、我國房地產企業(yè)土地增值稅現有籌劃問題
(一)對于宏觀政策的重視不夠
在近幾年里，國家出臺了大量的房地產調控制度，主要有：“國八條”、“國十一條”等等，同時也從財政、稅收等多個方面加強了對房地產企業(yè)的管理控制。面對這么多的宏觀調控政策，只有少部分的房地產企業(yè)注意并重視了起來，大多數的房地產企業(yè)都沒有對宏觀的政策引起足夠的重視。特別是對于房地產高層的管理人員來說，因為他們難以轉變固有的管理思維，沒有清楚的掌握了解國家的政策，導致他們在重大決策的時候往往會忽視到已有的國家政策，沒有及時的抓住利用優(yōu)惠政策或者做出了一些違反國家政策的行為，從而造成了房地產企業(yè)的損失。并且，因為沒有足夠的引起重視，導致房地產企業(yè)不能夠針對新的政策作出及時的調整，這嚴重的影響了房地產企業(yè)的稅收籌劃工作，增加了企業(yè)的稅負壓力，加大了房地產企業(yè)稅收籌劃的風險。
(二)沒有明確的稅收籌劃目標
在現有的房地產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的工作過程中，只有極少部分的企業(yè)將稅收籌劃落實到了實際的工作當中；然而大多數的房地產企業(yè)的稅收籌劃工作都僅僅是停留在表面上，而沒有真正的落實。相對于其他的一些工作來說，企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃工作有一定的難度，它不僅需要各種人員有足夠的稅收籌劃能力，還需要它能夠精確的掌握了解相關的稅收政策、制度并且還能夠很好的判斷國家的經濟走向。在實際的房地產企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃的工作當中，往往沒有一個明確的稅收籌劃目標，在開展工作時缺少詳細的籌劃思路，稅收籌劃的內容、對象等都不明確；至于那少部分的企業(yè)，雖然落實了稅收籌劃，但是涉及的籌劃內容很片面，只注意到了增值稅點上的籌劃，沒有一個長遠的稅收規(guī)劃，缺乏明確的稅收目標。
(三)稅收籌劃方法掌握不夠，缺乏稅務風險意識
我國房地產企業(yè)目前還處于發(fā)展的階段，所以企業(yè)在會計方面的培養(yǎng)上還存在許多的欠缺，特別是在土地增值稅稅收籌劃方面的會計人才更是稀少。相對其他的稅收籌劃來說，土地增值稅稅收籌劃的難度更高。所以對于籌劃人員的能力有了更高的要求，但是目前的稅收人員的能力遠不能夠完全的滿足籌劃工作的需求，特別是在籌劃方法的掌握上，大多數的工作人員連詳細的了解都沒做到更別談是熟練的掌握應用。籌劃人員對于稅收籌劃工作的認識不夠，所以在實際的工作當中很少有人能夠將稅收籌劃真正的應用到房地產企業(yè)的土地增值稅當中去。另外，部分的房地產企業(yè)因為稅收籌劃經驗的缺乏，導致籌劃人員不能夠準確的找到稅收籌劃的切入點，不能夠根據企業(yè)的實際發(fā)展需求做出適當的稅收籌劃。房地產企業(yè)在土地增值稅稅收籌劃工作中還缺乏稅務風險意識，這常常導致企業(yè)的稅務風險增加，增大了企業(yè)的稅負壓力，阻礙企業(yè)的發(fā)展。
二、我國房地產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃改進完善措施
(一)重視國家的宏觀調控政策
在我國現有的經濟市場中，房地產企業(yè)面臨的競爭壓力越來越大，不僅國家的管控變得越來越嚴格，在其發(fā)展的過程當中還出現了許多麻煩的問題，這都是阻礙企業(yè)發(fā)展的主要因素。在這種情況下，房地產企業(yè)想要在這不斷變化的經濟市場中生存并發(fā)展下去，就需要積極的關注國家的宏觀調控政策，特別是對于企業(yè)的管理者來說，要及時的掌握了解已有的宏觀政策，將政策充分的體現到自己企業(yè)的決策當中，結合企業(yè)的實際發(fā)展狀況進行科學合理的土地增值稅稅收籌劃工作。另外，企業(yè)還應該對未出臺的宏觀政策要有一定的預測性，通過提前可靠的預測，提早的進行相應的調整，在國家正式出臺后能夠更早的抓住機遇，為企業(yè)帶來更多的效益。同時，房地產企業(yè)要積極的開展稅收籌劃工作，要充分的意識到稅收籌劃的重要性，將稅收籌劃落實到實際的工作當中去，而不是停留在表面上。
(二)明確稅收籌劃目標
對于房地產企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃工作來說，企業(yè)應該在項目處理設計的初階段就明確好稅收籌劃的目標；土地增值稅稅收籌劃的工作應該要有事前規(guī)劃的特點，在實際的稅收工作當中，有部分的房地產企業(yè)往往是在項目正式開工之后才開始進行籌劃目標的確定的。在這時企業(yè)已經錯過了最佳的稅收籌劃時間，籌劃空間較之前縮小了許多，有的籌劃空間甚至不能夠達到籌劃的目標。所以，在房地產企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃工作當中，要有著明確的稅收籌劃目標，最好是在項目設計之前，并且完成項目的整個過程都應該涉及到稅收籌劃，這樣才能夠更加全面的更加系統的完成籌劃工作；這樣有利于房地產企業(yè)稅收籌劃空間的增大，是企業(yè)順利完成稅收籌劃目標的重要保障。
(三)加強籌劃人員的素質建設，提高風險防范意識
就目前的房地產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃來看，現有的大部分籌劃工作人員已經不能夠滿足現有稅收籌劃工作的需求。一方面是因為房地產企業(yè)在稅收籌劃上的經驗還不是很完善，所以在人員的招聘以及政策的使用上還存在一定的缺陷；另一方面是因為土地增值稅稅收籌劃工作的難度較大，需要籌劃人員熟練的掌握相關的政策以及籌劃技巧等方面的知識，同時還要對國家新的政策有一定的預見能力。所以，為了滿足現有企業(yè)稅收籌劃工作的需求，企業(yè)應該加強稅收籌劃人員的素質建設。主要表現為：在進行新成員招聘時盡可能的選擇已經能夠滿足條件的人員，其次對已有的籌劃人員進行專業(yè)的培訓，讓其的能力可以滿足工作的需求。企業(yè)管理者應該調整思想觀念，樹立符合新時代的管理觀念，落實稅收籌劃工作。房地產企業(yè)要想長遠穩(wěn)定的發(fā)展下去，稅務風險的防范是在所難免的。面對現有的房地產企業(yè)的發(fā)展市場，因為市場經濟的不穩(wěn)定性以及新稅務政策的不確定性，導致稅務風險得到很大的提高，這對于企業(yè)的稅務管理工作是很不利的。所以，在企業(yè)之后進行稅收籌劃工作時要提高風險的防范意識，加強風險防范機制的建設，并且根據企業(yè)的發(fā)展需求，設立專門的風險預警機制，加強風險因素的管控；明確稅務管理工作相關人員的職責，建立完善獎懲機制。還可以成立專門的風險防范小組，可以利用企業(yè)已有的風險經歷建立風險資料庫，風險探討企業(yè)的風險經歷，預測企業(yè)可能會出現的風險并且提出相應的解決措施以便于在風險出現時能夠及時的解決，降低企業(yè)的稅負壓力。
三、結語
綜上所述，就目前我國的經濟市場來看，房地產企業(yè)因為其特殊的性質，導致其在進行土地增值稅稅收籌劃時要做好事前的準備工作；一方面是為了更好的完成后續(xù)的工作，另一方面可以幫助企業(yè)更多的獲得稅收籌劃的空間，以便于企業(yè)更加順利的完成稅收籌劃的目標。就目前我國房地產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的工作來看，還存在著許多的問題，這些問題的存在嚴重的阻礙了房地產企業(yè)的稅務管理工作，所以企業(yè)應該對其引起重視，并且根據企業(yè)的實際發(fā)展狀況找到其各自的問題，針對性的處理解決問題，降低企業(yè)的稅務風險，促進企業(yè)的發(fā)展。
參考文獻：
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