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導語：在房地產市場的特點的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優秀范文，愿這些內容能夠啟發您的創作靈感，引領您探索更多的創作可能。
(一)房地產市場營銷的概念
房地產市場營銷是市場營銷的一個重要分支.房地產市場營銷與其他市場營銷一樣,也是個人和集體通過一系列的活動,特別是某些創造性的活動,同別的個人和集體交換產品和價值,以實現其經營目的的一種社會過程.可見,房地產營銷的實質是以消費者對各類房地產商品的需求為出發點,企業通過有效地提供住宅,辦公樓,商業樓宇,廠房等建筑物及相關服務來滿足消費者生產或生活,物質和精神等的需求,以獲取一定利潤的一種商務活動.與一般商品市場營銷相比,房地產市場營銷的主要特點是其交換對象的特殊性,房地產市場營銷的客體是房地產物質實體和依托物質實體上的權益等,因此,房地產市場營銷既有其特點,同時市場營銷的一般原理也能在房地產領域得到很好的運用.
現代市場營銷已經從商品交換過程發展到以商品交換為核心的各項相關活動中,涵蓋了企業生產經營的各個環節.市場營銷作為一門獨立的學科,在經濟發達的國家是從20世紀50年代開始趨于成熟,在我國則是在20世紀80年代中期以后才在不少行業中得到廣泛的推廣和應用.
(二)房地產市場的特征
由于房地產市場營銷是面向房地產市場的一種商務和管理活動,因此,必須充分認識房地產市場的特點,以便為有效管理和組織市場營銷活動服務.作為整個市場體系的組成部分,房地產市場具有以下主要特點.
1.房地產市場是權益交易市場.由于房地產的不可移動性,因此房地產市場交易的對象實際上是附著在每一宗房地產實物上的權益.交易的對象可以是房地產的所有權(包括占有權,使用權,收益權和處分權),也可以是部分所有權.不同權益的交易,形成市場上不同性質的交易行為.
2.房地產市場是區域性市場.由于房地產的不可移動性,房地產生產和消費都只能在特定的地點進行,從而使得房地產市場具有區域性的特征.這一特征要求房地產市場營銷中的各項活動內容均需以房地產所在地市場為主.例如市場調查,目標市場,產品定位,銷售策略的確定等都應結合房地產所在地市場進行.
3.房地產市場是不完全競爭市場.房地產的異質性使房地產市場中的商品具有差異性,如果考慮房地產的區位因素,則各項房地產商品各不相同,但不同房地產之間又不是不能替代的,所以,房地產市場是一種不完全競爭特征明顯的市場.
二,房地產市場營銷觀念
企業的市場營銷觀念直接影響企業市場營銷活動的組織和管理,在商品經濟發展過程中,市場營銷的觀念經歷了三種不同的指導思想.
(一)生產觀點
20世紀20年代以前,資本主義經濟雖然得到了高度發展,但社會生產的增長速度仍然落后于消費增長的速度,社會產品供應不足,產品品種比較單一,市場需求處于被動的地位,沒有多大的選擇余地.企業生產出來的產品不愁賣不出去,因此,企業整個的著眼點就放在生產上面,"我能生產什么,就能夠賣什么",企業的普遍思想是"生產觀點".
(二)推銷觀點
20世紀20年代以后,經過第一次世界大戰后的復蘇,資本主義經濟由于大批軍品生產設備和技術運用于民品,社會生產得到迅速發展,市場商品數量,品種開始增加,部分商品出現供過于求的狀況,競爭開始加劇,不少企業逐漸采用"推銷觀點"指導企業的經營活動.其基本特征是"我賣什么,人們就買什么".這一時期企業經營活動雖然增加了推銷活動,但其仍然是一種"以產定銷"的觀念,即"我生產了什么,就推銷什么".
(三)市場營銷觀點
第二次世界大戰以后,特別是20世紀50年代以后,商品經濟進一步發展,廣大消費者的生活方式發生了極大的變化,市場商品進一步供過于求,各種需求和欲望花樣翻新,市場轉變為買方市場,許多企業家開始認識到,能不能使自己的產品滿足市場的需求,在市場上占有較大的份額,關系到企業的生死存亡,因此,許多企業逐漸用"市場營銷觀點"代替"推銷觀點".
用市場營銷的觀點組織房地產企業的營銷活動,最基本的一點就是要清楚地了解潛在的市場和需求,以及消費者和可能的買主的消費觀念和偏好,并運用合適的產品,定價,銷售渠道,促銷和服務等方法來滿足消費者的需要,房地產開發和經營商應本著顧客需要的宗旨去開發和經營房地產,才有可能吸引購房者,才能獲取盈利,實現企業的經營目標,做不到這一點,市場營銷工作就可能是浪費金錢和時間.
我國房地產業雖然起步晚,但發展速度快,房地產企業之間競爭加劇,部分房地產出現了供過于求的現象,因此,我國房地產企業必須運用市場營銷觀點組織房地產營銷活動,才能在激烈競爭中取勝.
三,房地產市場營銷的內容
現代房地產市場營銷已不再是單純的推銷工作,而是企業以滿足市場需求為中心的整體經營活動,要從研究市場人手組織房地產投資開發經營活動,因此,房地產市場營銷涵蓋面廣,包含豐富的內容.概括起來,包括以下方面.
(一)房地產市場研究分析
1.市場需求分析.通過對房地產市場調查和預測,了解房地產市場近期或未來需求是什么.
2.房地產市場環境分析.分析房地產企業經營活動面臨哪些宏觀環境的影響,有利因素和不利因素各有哪些.房地產是不可移動的高價值財產,受環境的影響大,因此,環境分析是房地產經營活動中的重要內容.
(二)確定房地產投資經營目標
在研究和分析市場的基礎上,作出經營決策,包括選擇和確定房地產投資規模,投資方向,投資地區和地點以及投資方式.
在進行上述決策之前,必須選定適當的顧客群.任何企業都不可能面向所有的市場,滿足所有顧客的需求.而房地產企業所開發的商品房在一定時期內所能夠滿足顧客需求的范圍就可能更小了,因此,企業必須明確"我為哪一類用戶開發房地產商品及提供相應的服務"
企業在進行投資決策時,首先必須解決這個問題,從現代市場營銷的角度而言,即目標市場選擇――我是準備面向普通老百姓開發經濟適用的住宅,還是高級別墅,或者是高檔酒店.
確定目標市場時,至少需要考慮兩個基本問題:一是這個顧客群的需求必須有足夠的容量;二是在這個顧客群中,供應的競爭對手,特別是具有較強競爭力的對手要盡量少.
(三)項目決策
項目決策是在項目經營目標確定的基礎上,根據選定的地段和項目,決定能夠滿足市場需要的開發經營策略.具體包括以下幾種.
1.產品策略.確定和開發滿足市場需求的房地產商品.適當的產品是同適當的顧客群相聯系的.當目標市場選定以后,必須設計和開發建設可以滿足顧客群的適銷對路的房地產商品或相應的服務.
2.價格策略.根據房地產市場需求分析的情況,制定房地產價格,受國家調控的房地產價格的確定應符合國家規定.
3.銷售渠道選擇.選擇房地產租售的基本方式和途徑,房地產開發商自行租售與委托房地產中介機構進行房地產租售各有特點,要進一步結合項目情況決定經營方式.
(四)促進銷售
確定和使用有效的信息傳遞促進銷售的手段,如房地產廣告,房地產交易會等,提供售前咨詢服務,吸引租客或買家,促成房地產交易.
(五)信息反饋和物業管理
提供售后服務和良好的物業管理,并搜集反饋信息,擴大顧客群.
以上幾個方面,是現代市場營銷的主要內容.在上述市場經營過程中,每個環節又有更多的策略性選擇.
四,房地產市場營銷的基本過程
根據上述房地產市場營銷的內容和現代市場營銷的觀念,結合房地產開發經營的基本過程,房地產市場營銷的基本過程可以概括如下.
1.分析市場機會.
2.研究和選擇目標市場.結合市場情況和企業自身的優勢,通過可行性研究分析,作出投資決策.
3.制定營銷戰略,包括產品定位,建筑設計.
關鍵詞：健康體系 房地產市場住房保障體系 預售制度
1 房地產市場健康現狀描述
“健康”原本用來形容人的身體和精神方面的良好狀態，是人生最寶貴的財富。同樣的，對房地產行業而言，良好的市場機制和穩定的外部環境對其發展至關重要。目前，我國的房地產市場相對穩定，作為國民經濟的最新增長點，它為我國經濟的快速增長做出了相當大的貢獻。此外在開發投資上，房地產業的投資潛力也是很大的，目前在投資結構當中，價格走勢逐漸趨于穩定。總體來說，我國的房地產市場健康狀況良好。但需要注意的是，一些不利因素仍然存在，如果處理不當，很可能會影響到原本良好的發展態勢。具體來看，影響我國房地產健康的狀況的因素主要表現在以下幾個方面：①城市化發展水平。隨著城市化發展進程的逐步加快，越來越多的人口涌進城市，居民對住房的需求也越來越大。同時，隨著我國居民消費水平的進一步提高，他們對住房質量和房產服務水平的要求也更為嚴格。②流動人口的增加。隨著我國流動人口數量的大幅增加，相應地對住宅的需求量也進一步激增，對我國房地產市場的健康狀況產生了一定影響。③城市改造。在改造環節，通過對舊城建造，原有的城區住房結構也發生了相應改變，居民住房面積進一步擴大，也在影響著我國房地產市場的健康狀況。④改革與市場發展。在深化改革的過程中，隨著經濟的不斷發展，建筑行業發展的逐步穩定，勢必會對我國的房地產行業造成影響。
2 房地產市場健康的內涵
所謂房地產市場健康是相對而言的，受我國地區發展水平的限制，各地區房地產發展情況差別明顯，同時還處于一個不斷變化發展的體系當中，隨著市場的發展各階段都呈現出不同的特點，通過對比不同地區房地產發展的情況，結合影響房地產發展的因素來看，房地產健康就是指在一定時期內，通過綜合各個影響因素，如房地產發展的規模、整體結構、戰略目標和發展方向等，進行整體性的把握，通過協調和調整各因素間的關系，實現房地產業的可持續發展?？偠灾?，一個健康的房地產市場必須能夠容納足夠數量的競爭主體，通過競爭機制，實現可持續發展。
首先，對房地產市場來說，健康是一種和諧穩定的理想狀態，根據健康程度，可將房地產市場的健康狀況分為健康和不健康，而健康狀態又可以分為基本健康和非常健康；不健康狀態又可以分為輕度不健康、重度不健康以及嚴重不健康。一旦房地產市場處于嚴重不健康狀態，再加上處理措施不當，則房地產市場勢必會陷入市場危機，對今后的長遠發展造成不良影響。此外還要注意，絕對健康狀態對房地產市場的發展來說是不存在的。其次，一個健康的房地產市場還有一個顯著特征，即實現持續發展，既能保證當前形勢下的市場需求，又能把眼光放長遠，合理規劃，統籌兼顧，正確處理資源、人口和環境的關系，為未來房地產行業的發展奠定良好基礎。最后，房地產市場還具有很強的區域性特征，因此各地區房地產市場的健康狀況和評價標準存在一定程度的差異。針對不同地區的發展情況和未來趨勢，各個地區的房地產發展策略要進行相應調整，并根據實際需求不斷補充和完善。因此，一個健康穩定的房地產市場，必須具備良好的外部基礎，即穩定的發展環境和運行機制，房產行業的可持續發展是評價房地產市場健康與否的重要標志，評價指標主要由經濟、人民生活、環境三方面組成。只有適應了這三方面發展的需求，才能建立起和諧穩定的房地產市場健康體系。
3 房地產市場健康概念的特征
根據房地產市場健康的內涵，筆者分析了房地產健康的基本特征，具體來說，可以分為以下四點：
3.1 系統性：影響房地產市場發展的因素眾多，既有外部原因，如城市的產業結構、政策變化以及土地供應情況等；又有內部原因，如開發商的整體實力和購房者的心理等。同時這些因素相互獨立，彼此影響，對房地產行業的發展產生了重大影響。房地產市場健康體系是一個綜合的結構系統，在分析時，要考慮全面，分清主次，抓好重點，將它們置于一個完整的系統當中。
3.2 動態性：房地產市場的評價內容和標準并不是一成不變的，因此在評價過程中，必須根據實際情況，及時作出相關調整。并在此過程中，不斷補充和完整房地產市場健康體系的標準和規范。
3.3 區域性：我國的房地產市場發展受區域性影響很大，不同地區的房產價值和發展情況存在明顯差異。同樣的，我國的房地產市場健康體系建設也具有區域性特點，一些東部沿海地區的房地產業往往起步較早，基礎雄厚。
3.4 相對性：對房地產業來說，所謂健康與否，是就評價的對象來說的，并不絕對。因此，對房地產市場健康體系而言，研究對象必須統一固定，前后一致，否則會影響房地產評價的結果。
4 構建房地產市場健康體系的反思和對策
目前，我國的房地產市場存在著產權不明晰、融資渠道單一以及保障性住房分配不合理等種種問題，結合我國房地產市場的當前形勢，筆者從以下幾個方面提出了建設性意見：
4.1 走出“土地財政”困境，改革土地稅收政策。土地是發展房地產行業的根本所在，是進行房產開發的前提和基礎。在房地產行業的發展過程中，不可避免的會涉及到土地產權，開發商在實施開發時，常因房地產資源的分配和產權歸屬問題引發糾紛。中國的人口數量和結構決定著當前住房高增長的需求，但由于土地財政的普遍存在，由土地帶來的稅收占地方預算收入的比重過大，造成了國民收入分配結構不合理，抑制民間投資，不利于市場秩序的穩定和長遠發展。同時，土地財政還造成了房價增長，房價過高，嚴重威脅著我國房地產市場的可持續發展。為了構建我國房地產市場的健康體系，必須從根源上解決房價過高和增長過快問題，即調整地方財政收入結構，推動稅收結構多元化，盡快開征物業稅。
4.2 調整住房結構，建立健全住房保障體系。保障性住房是解決房地產市場經濟問題、社會問題一項重要舉措，住房保障的落實有助于社會和諧，有利于房地產行業的健康穩定發展。我國保障性住房制度自建立發展至今，已然取得了不少的成績，但由于經濟和社會發展階段及漸進式體制改革的路徑限制，在制度建設方面還非常不完善。
2008年以前，我國保障性住房的建設總體上呈現“類型少、供應量少、覆蓋面小、供求矛盾大”的特點，保障性住房不僅在融資上相當困難，而且一些配套支持發展嚴重滯后，再加上地價上漲和地方政府對土地出讓收入的依賴，保障性住房土地供應也難以保證，保障性住房機構建設落后，分配不合理等一系列問題，使得我國保障性住房建設一直飽受詬病。2008年以后，保障性住房這一重要供給，到目前擴充了大量的公共租賃住房、限價商品房以及各類棚戶區改造的多方面供應體系。
4.3 完善預售制度，拓展融資渠道。我國現行的商品房預售制度存在著諸多問題。首先，預售制度使得房地產開發市場的門檻過低，刺激了非房地產開發企業進入房地產市場的沖動；其次，商品房質量無法得到切實保證，商品房預售制度導致開發商和購房者嚴重信息不對稱，消費者對于所購房屋綜合信息的掌握處于絕對劣勢地位，消費者在商品房質量達不到預先要求的情況下也不得不違心接受；第三，有些開發商利用商品房預售變相進行非法集資活動，例如通過收取定金、誠意金或認購等方式損害消費者利益。以上存在的這些問題都是由于現行的商品房預售制度存在缺陷所致。雖然商品房預售制度存在很多弊端，但是驟然取消期房預售制度，必將對房地產市場產生過大的沖擊，在目前房地產融資渠道比較單一和房價居高不下的情況下，必須要通過軟著陸才能保障消費者的權益，避免金融系統風險，穩定市場秩序，促進房地產市場的理性發展。因此本文認為商品房預售制度的廢除還不合時宜，必須改革完善現行商品房預售制度，充分發揮政府職能，進一步完善預售監管措施，加強監管。也是商品房銷售方式實現逐步轉型，平穩過渡的必要手段。
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從1998年算起，中國房地產市場發展已經有8年了，取得的成績很大，但問題也不少。而中國房地產市場發展最大的問題就是所采取的模式，由于沒有現成的經驗可借鑒，過去只是任由市場走，但由于房地產市場的特殊性，使得這種任由市場走的房地產市場發展模式帶來了一系列問題，而這些問題也成了中國房地產市場未來發展的障礙。比如，居民超前消費、房地產市場不是消費者的市場而是投資者的市場等。在這樣的情況下，不僅造成房地產市場供求關系不平衡，而且導致了一些投資者借助于國內房地產市場發展模式的不清楚而大肆炒作房地產，使得不少地方的房價在短期內飆升，嚴重損害了房地產市場消費者的利益。
針對這樣的情況，今年總理的報告中明確地提出了要確立“具有中國特點的住房建設和消費模式”的目標?？梢哉f，這個目標的提出對未來的國內房地產市場發展具有重要的指導意義。從這個目標的內涵來看，未來國內房地產市場發展就是要建立一個滿足絕大多數民眾住房需求的住房消費市場，而不是一個少數人投資的市場。當國內房地產市場是一個消費者的市場的時候，政府必然會出臺一系列政策來保護住房消費者的利益，并采取相應的信貸政策、稅收政策來遏制國內房地產市場的投資行為。盡管早幾年的房地產宏觀調控政策在這方面有一定的認識，但所出臺的政策的效果還是十分有限。但總理在今年的政府工作報告中把中國未來的房地產市場發展確定在消費意義上來，這對國內房地產市場發展具有十分重要的意義。
總理政府工作報告中關于房地產政策的新意之一，就是強調了未來中國房地產業的發展重點要放在面向廣大群眾的普通商品住房上。這一點與上述住房消費模式的改變有關。因為，要形成具有中國特色的住房消費模式，就得生產適應這種消費模式的住房產品。出于這點考慮，就應該將房地產市場發展的重點放在面向廣大群眾的普通商品房上，這既是對2006年《國六條》細則的進一步強調，也是向市場發出了明確的政策信號。對應于國六條細則兩個70％指標(90平方米以下住房須占項目總面積七成以上、居住用地供應量七成用于中低價位中小套型)，就是以中低檔住房為主，這已經明確不允許有人借政策彈性把90平方米以下的住房建造成高檔住房?？梢哉f，這點是中國未來房地產市場發展的基點，是任何人或房地產企業都不可改變的原則。
同時，報告也表明，普通商品房的生產還表現在建立起完全由政府負責的廉租屋、經濟適用房及限價房的住房保障體系上。目前市場流行的住房保障體系的思路，是要建立大量的廉租屋來解決城市居民的住房問題，我對此持保留意見。因為， “大量的廉租屋”到底量應該是多少，它解決的住房對象應該是哪些人，這些問題應該首先明確。按照發達市場體系的情況來看，廉租屋只是解決那些完全喪失工作能力的殘疾人、老人等的住房問題，而且美國的這個比重不會超過總人口的3％-4％。但在中國，即使把這個比重上升到10％，也仍然還有許多民眾的住房需要通過其它方式來解決。
還有，通過經濟適用房是否能夠解決廣大民眾的住房問題。在這里，我先不討論這種經濟適用房的合理性與否。我們先假定這種經濟適用房是一個合理的制度安排，如北京三年要拿出“兩個一千萬”來建經濟適用房及限價房，如果這些住房的建筑面積每套在50-90平方米之間，取中位數每套70平方米，那么兩千萬平方米住房相當于30萬套住房。30萬套經濟適用住房對擁有1700萬人口(600萬戶，以2006年統計數)的北京來說，同樣是杯水車薪，所占總居民戶口的比重只是5％(這還不包括新增人口)。可想而知，北京花這樣大的力氣來建造經濟適用房所能夠滿足的人口也僅是5％，那么其它城市要通過這種方式來化解居民的住房問題更是不可能。大家也可以看到，1998年至2005年北京建成經濟適用房1773萬平方米，但實際上解決了多大比例的居民住房問題，早就一目了然。
因此，總理的政府報告明確表示了廣大居民的住房就得通過普通商品房來解決，我們的房地產市場就得生產廣大民眾能夠支付得起的住房，而不是生產更多經濟適用房。既然居民的住房要通過普通商品房來解決，那么在目前中國的土地等資源約束條件下，就得減少其它住房的生產，比如在報告中就明確表明要禁止高檔別墅的生產，禁止由于豪華住房而導致的土地資源浪費等，而這些都是與中國住房消費模式的改變及生產更多的普通商品房的提法是相一致的。
【關鍵詞】房地產市場；宏觀調控；建筑設計；創新
一、引言
近年來，隨著市場經濟的發展和人口數量的激增，我過房地產市場呈現迅猛的發展態勢，房價、地價不斷攀升，遠遠超過了廣大普通居民的購買極限，因此為了抑制房價的高速增長，維護房地產市場的平穩健康發展，我國各級政府相繼制定了“二元住房制度體系”、住房結構調整、“基本住房制度”等各項調控政策，加強了對房地產市場的宏觀調控，對于促進房地產市場宏觀經濟的持續穩定運行，促進市場發展的民生性，以及構建和諧社會都起到了很好的作用。但同時也增大了房地產市場競爭的激烈性，給現代建筑設計的發展提出了難題。因此現階段急需加強在房地產市場調控政策下建筑設計的發展與創新問題研究，進一步優化現代建筑設計，促進房地產市場的平穩健康發展。
二、我國房地產市場調控政策的主要內容與特點
自1978年住房制度改革以來，我國房地產市場得到了蓬勃的發展，房地產市場制度體系也不斷完善，但在住房保障制度、住房供應政策、住房結構調整等方面存在一些不足，這直接導致我國部分地區房價迅速攀升，影響了房地產市場的平穩健康發展。目前為了抑制房價的高速增長我國各級政府制定了一系列的宏觀調控政策，比如國十條、國五條、限資令、限購令等。但總體來說現代我國房地產調控政策更加強調房地產市場發展的民生性，即把更多數精力放在普通居民家庭、首次置業者、低收入者等居民的住房需求上，在金融、稅收等方面給予他們更多的支持；對于從事普通住房、保障住房開發的企業，政府也通過貸款優惠、稅收減免、財政補貼等方式給予支持和鼓勵，堅決避免住房投機行為干擾房價以及影響普通居民家庭的購房。
三、房地產市場調控政策下建筑設計的創新
針對房地產市場調控政策的變化及特點，現代建筑設計的創新也要與時俱進，依據本國、本地區的市場環境、自然環境、人文文化等特點，注意從建筑形態、建筑功能、建筑技術等角度進行發展和創新。
1、建筑形態的創新
建筑形態的創新就是人們在對建筑進行設計時，從建筑結構的制約中解脫出來，采用開放性的設計理念和構思方法，利用數量，方位，動靜，光線及時空等條件，從結構變異、表皮變異、質感變異、生態變異、生物技術和綠色變異以及物質變異等角度，對建筑的實體形體、實體態勢以及空間形體、空間態勢進行優化和創新，從而形成與以往任何建筑都不同的更優秀的建筑形態。建筑形態的創新直接在建筑的外在形象中表現出來，可以直接被視覺觀察到或者觸覺感受到，因此也是現代建筑設計創新的主要創新途徑和手段。
自20 世紀90 年代未以來，建筑形態逐漸引起廣大學者、設計師的關注和重視，紛紛開展相應的研究工作，并取得了重要的理論成果。在當前房地產市場調控政策下，現代建筑形態的創新要更加注重以人為本，更多的引進一些自然、人文元素，在美化建筑形態的同時，增大現代建筑設計的實用性和人性化，比如在建筑形態創新中注意人文精神的體現，強調人與人的關系，人與群體的關系以及人與自然地關系。
2、建筑功能的創新
建筑功能就是建筑的使用要求，如居住、飲食、娛樂、會議等各種活動對建筑的基本要求，是決定建筑形式的基本因素，建筑各房間的大小，相互間聯系方式等等，都應該滿足建筑的功能要求。建筑功能的概念非常復雜，不僅包含技術、經濟等方面的因素，還包括心理、情感、美學等方面的因素，其中每一項因素都相互關聯、密切聯系，并隨著時代和地區的不同而不斷變化的，他們直接反映和構成了建筑功能的內部構成和復雜程序，因此建筑功能可以直接反映當前社會的發展水平和生活方式，它是隨著社會生產力的不斷發展和人類物質文化生產水平的不斷提高而變得日益復雜。建筑功能的創新就是人們在設計和使用建筑的過程中，為了使建筑滿足人們的各種工作、生活需求，而不斷的應用新途徑和新方法對建筑功能進行改進，建筑功能的創新也是伴隨著社會的發展進行的，它是建筑創新的關鍵性部分。
在當前房地產市場調控政策的影響下，建筑功能的創新就要適應調控政策的要求，不斷增加新的實用，淘汰那些不能滿足現代人們生活需求或不適應現代房地產市場發展的落后功能，使得現代建筑能在激烈的房地產市場競爭中立于不敗之地，比如為了響應當前我國建設節約型社會的號召，建筑功能的創新設計就要注意引進一些能夠節能的設計元素，特別是對于那些耗能大的建筑，使其在滿足房地產調控政策的同時，最大限度地節約能源、水源、土地、建筑材料等。
3、建筑技術的創新
建筑技術創新就是人們在建造和使用建筑的過程中所應用的新手段和新方法，建筑技術的創新與建筑設計創新息息相關，而且對其影響深遠。因為任何建筑的設計都不能脫離建筑技術和單獨進行，否則設計出來的將使一棟紙上建筑，因此建筑技術創新是建筑形態和建筑功能創新的有力支持和依托，它技術條件的發展、成熟和完善程度直接決定著建筑設計的發展趨勢。
在當前房地產市場調控政策的影響下，建筑技術的創新就是要不斷發展新的更為科學有效的施工工藝、管理方法、新型建筑材料、新型建筑設備等，以提高建筑的建筑進度、建造質量和建筑安全，并有效減少建造成本，提高建筑企業的經濟利潤。同時建筑設計也要充分結合并有效利用這些新的施工工藝、管理方法、新型建筑材料、新型建筑設備，使得設計出來的建筑更能滿足調控政策下房地產市場的需求。
四、房地產市場調控政策下建筑設計的發展趨勢
隨著房地產市場調控政策的深入，房地產市場的發展更為健康平穩，而建筑設計的發展也會更為現代化、人性化，更能滿足房地產市場的需求。在房地產市場調控政策下，未來的建筑設計會更加注重自然、人文環境的保護，更加注重空間，形體，色彩以及虛實關系等方面的藝術追求，更加注重高速度，高效率，高功能等現代科技手段的融入，更加注重避免不同建筑的同一化，更加注重現代服務設施的配套化，所以未來建筑設計也一定會向著回歸自然化、整體藝術化、高度現代化、高度民族化、服務現代化以及個性化等方向發展。
五、結語
房地產市場調控政策雖然在保證市場的平穩健康發展的前提下，增大了市場競爭的激烈性，但也給建筑設計的發展與創新提供了新的機遇和挑戰，廣大建筑設計人員要在充分理解和認識房地產市場調控政策的內容和特點的基礎上，不斷的對傳統的自然、人文、市場環境進行探索，并注意結合藝術學、建筑結構學、人體工程學、材料學等其他知識學科，充分利用新的施工工藝、管理方法、新型建筑材料、新型建筑設備等元素，為建筑的設計創作帶來創新的源泉和活力。
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[4]覃芳. 宏觀調控背景下房地產市場可持續發展的研究. 企業經濟，2012，2：140-143
經受金融風暴打擊之后的滬港兩地房地產市場，更能看出其發展的特點和法律制度的利弊，從而為新一輪發展和完善市場提供機會和思路。
就滬港房地產市場發展的比較而言，有三大區別和特點。其一,兩地市場規模區別較大，香港房地產市場發展歷史比上海要長，融資、開發和售樓等方式途徑和規模都要比上海更具有優勢。香港作為國際金融中心，有一半資金與房地產有關，無論是國際游資或是證券市場資本，無論是銀行給發展商的貸款或是廣大購房者的按揭,都滲入房地產市場。相比之下，上海作為地區性金融中心，參與房地產市場的資金相當有限，海外資金進入房地產的途徑也十分有限,對購房者的銀行按揭僅剛剛開始，尚未形成規模。同樣，上海作為一個新興市場，發展潛力很大，房價空間也很大，但要看上海在今后政策上的定位與經濟發展的思路如何。其二，滬港兩地房地產市場的成熟與發展不一。香港房地產市場經歷幾次大幅起落和風波，已經比較成熟，這種成熟是各方面的，有管理層與專業分析隊伍，有發展商和中介機構，有銀行和融資機構，也有廣大購房者和炒家，還包括制度、市場功能及法律等等。相比之下，上海還是不成熟的市場，還未經歷大幅起落，還僅僅是一個開發商的初級市場。
換言之，經過從1992年啟動開發的房地產，主要在如何開發項目，建造項目和建立各種房地產公司上做了文章，融資方式也僅僅是以銀行貸款，中外合資合作投入部分啟動資金，或少量從證券市場得到融資等，既沒有形成真正的中介市場，二三級市場和購房者按揭市場，特別沒有形成賣方市場，也就是說，在簡單的買賣關系和供需關系中，目前僅僅是賣家和供方比較活躍，炒來炒去也是在這些圈子中活躍。這主要與上海房地產開發市場的主體與體制有關，供方與建設方大多是國家經營，拼命開發，拼命造房，拼命向銀行借錢，沒有想到如何發展廣大用房單位，特別是個人購房消費市場的培育與發展，這就造成目前大量空置和低迷現象，造成房價緩跌但許多發展商的融資利息早就吃掉其可得利潤并吞食其本錢，隱性破產等。其三，滬港兩地房地產市場的環境和法律制度不一。由于香港房地產市場發展歷史較長，又經過幾次波動，商業環境和法律機制比較完善，無論對發展商的公司法，對各種融資的法律制度，或是物業管理，乃至廣大購房者的權利保障，比較完善。即使在這次房價大暴跌和市場低迷中，法律糾紛和大宗訴訟比較少。而上海在公司法對發展商的適用，金融法的執行等方面都有不足，對物業管理和保障廣大購房者權益方面更是欠缺。為此造成近幾年大量的房地產案件訴訟到法院，將發展商和購房者死死“套住”。
上述區別和特點，展望明年兩地市場的發展，香港市場房價會形成實質性反彈，市場仍會恢復繁榮，但由于政策變化，惡性炒作與房價大幅上升的現象逐漸減少，購房按揭方式更趨活躍，還可以開發銀行對原按揭購房者的“回購”倒按揭，活躍二三級市場。就上海房地產市場而言，大量在建項目和隱性破產公司必須進行清盤與重組，銀行對不能收回貸款的抵押房產進行大規模拍賣和轉讓，并轉向為廣大購房者提供各種方式靈活的貸款與組合，為購房者服務，培育消費市場，同時在完善房地產法律制度上下大功夫。
關鍵詞:房地產市場;運行;跨區域;協同發展
一、引言
就本質上而言，我國的房地產市場的波動是一次相對較晚的周期性變化。因此，在我國房地產市場在邁向新的發展階段的同時政府也會出臺一些相應的政策進行宏觀調控以及幫助房地產市場進入良性循環的模式，有效的保證市場的穩定性與可持續性。目前來看中國的房地產市場發展的速度已經遠遠超出房地產金融了，根據虛擬經濟分析中虛實二重性的原則來今后房地產金融改革提供了充實理論解說。
二、房地產市場經濟的虛實二重性
區域經濟協同發展的基本原理就是將區域經濟組織在結構狀態、發展機制中展現互相影響、互相作用的基本管理機制。我國房地產的發展過程一直都在伴隨著政府對其下達的區域經濟協同發展主要目標，2006到2009期間雖然政府一直在努力遏制房價的漲幅但始終未取得明顯的效果，但在2010年政府將虛實二重性原則運用到宏觀調控中去后政府對房地產的實體經濟與虛擬經濟的認識有了很大的改善。我們可以從研究財富的性質的角度來對虛擬經濟與房地產的虛擬性進行更加深入的分析。在虛擬經濟中強調財富是具有價值性的而不是物質性的，并且將經濟體系劃分為實體經濟與虛擬經濟兩個不同的層面，虛擬經濟的作用主要在于協助我們找到一些傳統經濟遺留下來的問題以及特點，而實體經濟的存在就是將一些微觀上的問題反映到現實中來，將問題放大化從而得到更好的解決。在房地產中我們需要考慮的是虛擬經濟在這其中起到了怎樣的作用。房地產作為實物資產的一種，它向大家提供的消費方式是依照面積來進行交易的，因此在保證面積不變的時當房地產的價格的上漲對居民是沒有實質上的改變的。這樣的變化對于房地產投資商的意義就會產生很大的影響，由于價格的變化就會導致房地產在社會財富中的價值有所上升，這也是體現房地產市場虛擬性的之處，近年來中國也是由于這樣巨大的虛擬性財富才創造出很多富翁。由于區域經濟發展是匯集了生產制造、金融服務、交通物流以及房地產市場等多方面經濟類型活動。因此在市場經濟中房地產始終扮演著這樣三個角色，一是為廣大消費群眾提供居住、工作以及社交場地;二是為私人或企業供給一個投資與獲益雙贏的契機;三是為社會的信用機制提供了另一個保障渠道。其中第一個是屬于房地產本身的性質，不會對市場經濟造成很大的影響。而后面兩點是隨著市場經濟的發展歷程而對房地產市場給予的特殊性屬性。就區域經濟發展而言，無論是外部環境還是內部經濟體制都是圍繞主體進行交互作用的機制，由于一些狀態變量與控制變量的持續變化導致區域經濟發展體系也會隨之出現浮動。在市場經濟中所處的特殊位置導致房地產在這之中起到了拉動地方經濟的作用，由于消費房地產需要大量的信貸而促使大量的資金向房地產發達地區流向從而也就促進了該地區的經濟發展。在這之中要避免出現“泡沫經濟”的現象，如果房地產的價格上升的原因是投機所影響的，那么當價格下降時就會引發經濟衰減以致經濟危機的現象，因此應當主要對房地產的投機進行調控。區域經濟發展的機制存在著空間結構的多樣性以及其行為主體的復雜性明確了對區域經濟協同發展理論性的驗證。
三、房地產市場發展的迫切性
(一)虛擬經濟下房地產市場的運行狀態
在這樣虛擬經濟環境下，各國之間的比較也是在實體經濟體系以虛擬經濟體系下進行的。而且，隨著虛擬經濟的全球化的進程，在資源配置中虛擬經濟始終起到了領導的作用，尤其是在當前中國與各國競爭的前提下也將由實體經濟機制轉化為虛擬經濟機制。中國作為發展中的國家，我國的虛擬經濟與實體經濟的發展并沒有很成熟還需要進一步加強兩者之間的配置。而房地產市場則是虛擬經濟中不可或缺的一部分資源，也是中國房地產市場金融的發展歷程。雖然中國房地產按揭貸款事業在1998年剛開始發展，但其發展的速度并不比其他國家慢反而是以驚人的速度占據了我國虛擬經濟體系的重要位置。
(二)區域經濟作用下房地產市場的變化
現如今的房地產事業已經成為中國經濟發展中的支柱型企業了，這樣快速的發展使得房地產的價值與世界平齊。雖然房地產市場為地方政府帶來了很多的好處并為區域經濟的發展提供了良好的環境，但由于階梯因素的影響導致區域經濟發展的差異也在擴大，就房地產市場方面來說，區域經濟的協同發展會在一定程度上帶動了當地的經濟發展從而也帶動了房地產市場的上升。一面為地方經濟做出巨大貢獻一面又將泡沫經濟的影響傳播到整個經濟體系，由于土地在中國的特殊地位從而地方政府對其有著特殊的對待。根據房地產的特殊性這一特點，我們應當將其放在房地產區域性這樣大的背景下進行進一步的研究，做為實體經濟、虛擬經濟以及區域經濟的交點，應當充分利用好房地產市場區域經濟性的特殊作用更好的進行調控宏觀經濟。
(三)房地產市場的雙重性
就目前來看，我國應當全力發展房地產的區域經濟的協同發展，促使房地產市場在金融中發揮雙重屬性:保障政策型房地產金融和經濟型房地產金融雙向發展，這是我國應當快速解決的一個問題。就當前情況來看我國這兩個方面都遇到了困難，無論是地方住房和城鄉建設還是各個省份的住房問題都在加強尋找如何解決融資困境的有效途徑。由于我國融資市場的不發達情況也會避免像美國那樣發達國家出現房地產次貸危機的現象，因此我國的資本市場目前還是處于半開放狀態。而今后隨著經濟全球化的影響，中國虛擬經濟也會相應的完成全球化因此中國必須融入到全球經濟發展的進程中去，我們可以考慮國外一些成功的案例來對我國的房地產全球化進行相關借鑒從而完成虛擬經濟的房地產市場發展。
四、國外房地產融資方式的主要模式及經驗借鑒
(一)美國模式
在美國、加拿大、澳大利亞這樣“地廣人稀”的國家，一般會采用“資本市場融資”這樣的模式進行對房地產市場調控。這種模式主要是通過政府在一定情況下指定相應的住房金融企業通過資本市場進行對住房抵押劵的發放從而籌集住房基金。這種模式的特點就在于可以在短時間內快速將住房資金籌集起來，并且可以保證住房抵押債券使用期限可以進行合理的延長，這樣一來居民群眾的購房壓力減小也會在承擔范圍下進行購房從而帶動了房地產市場經濟，以這樣的方式無形中也提高了虛擬經濟的市場地位。在這之中政府對房地產市場的調控的影響不會過大，會留出很大一部分空間使房地產市場進行自我調控，從另一個角度來說也就是政府在引導二級市場的同時會將一級市場處于當時的競爭的條件下，利用這樣調控的模式實現保障住房基本供給的原則。而這種模式的發展與其國家的一些基本條件及屬性是密不可分的，其中包括:發達國家的資本條件;住房抵押貸款機制的完善程度以及成熟化;政府對于社會保障基金、保險企業以及銀行信貸政策的干預程度。
(二)日本模式
由于日本地形的特殊化也相應的導致日本房地產融資方式的特殊化，其特點就是利用住宅信貸資金來源進行進一步的多元化，也可以成為“混合性融資”。它根據基金的模式集資住房信貸基金，與此同時也將一些私人金融企業大量的運作在融資之中。日本為幫助民間金融市場，出臺多方政策進行引導投資從而保證房地產市場為金融帶來良好的扶持。
(三)新加坡模式
新加坡所實行的“強制儲蓄融資”模式使房地產市場的改革的得到了全世界的關注以及認可。這種模式的主體就是以政府為主要引導人，通過一系列的相關政策例如:政府單獨設立先關機構直接融入到住房的設計、規劃、建造、銷售以及經營等，通過頒布相關政策法案強制調控住房政策。并且將將住房保障機制強制運用到人民群眾中，在工作中將雇主與雇員思維工資收入的一部分作為住房基金定期納入政府機構以此來完成雇員購房消費的資金來源。這種模式的特殊性就在于資金流向穩定、資金存款期限較長、資金金額較大以及籌集資金成本較小。但是這樣的模式也同樣存在弊端，這樣的條件非常嚴格就導致經濟條件必須要穩定不間斷的進行并且要保證整個人民群眾的收入情況差別不大。
(四)英國模式
在歐洲一些國家例如英國、德國、比利時以及法國等地產金融模式大多都是“合同儲蓄制融資”的模式。這種模式的特點就在于借貸雙方利用合同契約的形式來籌集住房資金，將存款與貸款相互結合，采用封閉式運營的模式，其中還會通過將實際存款利率高于貸款利率的方式來實現“高進低出”。而這種模式的運行還需要諸多條件的配合，要通過國家的優待政策并且要求擁有完善化、標準化、嚴格化金融市場體制。在德國的“合同儲蓄制融資”的模式下，政府會主動出臺一些相關政策來滿足各個不同階層群眾對住房的要求，綜合各方面的條件滿足金融體系的變化。建立完善的住房互助機制從而為中低層群眾提供相應的住房扶持。
五、房地產市場金融跨區域協同發展思路分析
在中央政府的指示下推動我國區域經濟協同發展要在加強各區域之間相互作用、互相促進的基礎上進行對房地產市場的維護，中國房地產市場的發展前景應當結合我國現有政策以及居民的住房需求情況制定一項政策性房地產金融與商業性房地產金融相互協作發展的模式。在一些地廣人稀的國家如英國、美國、奧地利以及歐洲一些國家，它們的國土面積比較大，政府大多是對房地產市場采取跨區域協同發展的思路使公共住宅變成住房保障的一部分，而像一些土地比較稀缺的國家如新加坡、日本、中國等地，住房的價格大大的高于人均收入因此也就高于一些同等條件下的其他國家。中國的房地產市場有著自己很大的特殊性目前來看中國的房地產市場是利用聚集性資金來帶動區域性經濟發展，而房地產資金的聚集就表明了在房地產價格階段性上漲的發展中將資金匯聚到這個區域來從而帶來對地方財政的貢獻，而這樣的概念的成立也是和我國的跨區域協同發展的政策密不可分的。我國的商業性住房金融階大體分可以以下為三個思想:第一政策型房地產金融發展方向。如何解決貧富性差價問題是解決住房性問題的關鍵，不但要設立國民的社會保證機制并且要通過納稅的方式調節居民收支差距的問題。低收入居民的住房問題是設立社會保障體系機制中不容忽視的一個關鍵問題，而政府的協助是不可少的提供相應廉租房來解決低收入居民住房的問題。以香港、新加坡的經驗來看一項工作是屬于政府應當承擔的任務而不是房地產開發商應當負責的項目，在香港、新加坡等地的政府利用建立廉租房、社會保障房以極低的價格向中低層居民售出，很大程度上解決了中低層人們的住房問題。在香港實行跨區域協同發展的政策頗有效果，有一半的人民享有廉租房的待遇因此就這一點中國應當吸取其中的經驗，中國也需要政府為低收入居民提供低價房來解決住宅問題。提供住房公積金政策，在二十世紀初上海就依照新加坡的住房模式設立了住房公積金的機制。我國的住房以及城鄉建設基本上是以保障性住房融入到住房公積金中的方式進行展開的，而其中遇到的融資困難的問題也是通過將大量住房公積金來完成的。第二商業型住房房地產金融跨區域協同發展段,與境外一些發達國家(地區)相比只是初級階段,中國房地產市場金融發展方向。房地產市場是將實體經濟與虛體經濟相互結合的關鍵，從這個方面利用本質來完成房地產跨區域協同發展的性質。當今無論各個方面世界都在走向高度區域化的進程，而房地產市場處于所有資產方面最中心的位置，在某種程度上來講房地產是人們擁有最穩定長久的固有資產也是在銀行實行貸款是最佳的抵押憑證，也是由此可以將它成為金融運作中的砝碼。如果將整個經濟系統作為一個價值系統進行探究那么實體經濟部門的資金流向以及虛擬經濟的調控都會反映出一定時期的金融活動的發展方向，因此在這之中就會需要更加標準化、完整化的方向來引導區域經濟與金融之間的關系，也可以將這種發展方向稱之為社會融資模式。目前來看我國的商業性房地產市場相對落后，即使在資金雙方都有創立抵押資產的市場以及能力是也需要將住房抵押制度實行，但由于中國住房信貸發展比較落后，缺少足夠的數據以及示例來對市場環境進行評估。第三政策性房地產金融與商業性房地產金融協作發展方向。在我國政策性房地產金融與商業性房地產金融成為金融行業領頭的問題上需要必須協同兩者的發展歷程，為金融活動的發展創造一份堅實的保障。在1994年我國推出政策性住房與商業性住房協同發展的后就更需要深入的拓展以及加深發展歷程，這種理論也是在跨區域經濟中的一項重要指向。在當今的經濟體系中房地產市場并只是一種消費方式，而是作為一種投資方式存在于現有的資產組合中。雖然推動跨區域協同發展是一項艱巨而又復雜的工程，但并不代表是不可能完成的目標?？鐓^域經濟協同發展的歷程實際上是各個區域之間競爭合作的過程，區域之間的競爭激發了區域經濟發展的動力從而提高了房地產市場發展的活力與效率。而區域之間的合作就會幫助推動各個區域中要素的流動以及區域之間產業的轉移，進行優缺點的互助從而形成協同發展的效果。在我國跨區經濟協同發展的策略下應當充分發揮土地資源的優勢，為房地產開發的事業提供堅實的后盾，對于構建在競爭與合作基礎上的跨區域經濟協同發展的體系還需要經過實踐的磨合以及進一步的發展改進。
六、結論
因為房地產市場具有區域性的原則，這也就是中國房地產市場需要同時調控房地產的整體方向與加強保障性住房兩個方面，不但要同一時間保證兩項任務的正常發展而且要保證可以在同一環境下兩項任務的標準化完成。發展房地產市場一面要發展實體經濟條件下建設住房為人民群眾提供良好的住房、工作以及娛樂場所;另一面也要發展區域經濟下基本提升以及保證虛擬經濟在房地產市場中重要位置。在具體實施這操作的過程中，對保障性住房該如何建設是各地政府需要因地制宜的實行各個不同的實際政策以及各地政府與中央要積極引導一些行政推進。我們要經過一些跨區域經濟手段來對我國的房地產市場進行下一步的宏觀調控，例如利用融資的方式來加強房地產的推定歷程。目前全世界在處理如何推動保障性住房的問題都有了有效的解決方案，大體是通過金融的作用來進行對房地產市場的調控。隨著社會的進步和發展，會從金融環境以及跨區域經濟方面探究出適合各個區域的房地產市場。
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摘要：隨著經濟的發展，自2005年以來房地產業，成為人們關注的焦點，本文主要從市場營銷理念上分析一下，我國房地產企業如何通過自身的市場行為去調節推動房地產健康發展。眾所周知，房地產市場的健康發展，對我國國民經濟的健康發展和消費促進具有十分重要的戰略意義。雖然政府在極力的控制房價，但是效果并不明顯，由此可見，房價的控制單單依靠政府的控制是不夠的，還要依靠企業自身和市場主體。本文從房地產企業主題的視角，淺析一下如何通過房地產自身的市場行為去調節房地產的健康發展。
關鍵詞： 房地產 營銷經濟發展 政府控制 市場
一、房地產市場營銷概念
房地產市場營銷是市場營銷的一個重要分支，房地產市場營銷和其他市場營銷一樣，也是由個人和集體組成的一系列活動。房地產市場營銷和其他的市場營銷一樣，也是為了滿足廣大消費者的需求。差別是房地產營銷是提供住宅、辦公樓、商場樓宇等，建筑物來滿足消費者生活的需求，與其他的交換對象相比，房地產市場營銷的客體是為了房地產實物為依托，因此房地產市場營銷既有其特點，同時市場營銷的一般原理在房地產領域也有很好的作用。
現代的市場營銷已經由商品交換發展到以交換為目的的各種商業活動，其中也包括企業生產和經營的各個環節。市場營銷已經成為一門獨立的學科，并且在經濟發的國家,在20世紀50年代就已經成熟，只是在我國發展起步比較晚。
二、房地產市場的特征
由于房地產市場營銷是面向房地產市場的一種商務活動，因此必須充分的認識房地產市場的特點，以便更有效的管理和組織市場營銷活動。
1.市場交易
房地產在交易過程中的不可轉移性，由于房地產是市場交易的依附物，交易的對象可以是房地產相應的產權，也可以是部分產權，不同的權益形成市場上的不同性質的交易行為。
2.房地產市場的區域化
由于房地產行業的特殊性，房地產消費和生產同消費者的需求有直接關系，這一特征要求房地產市場營銷中的各項活動內容均可以以房地產所在地市場需求為主，并對市場進行目標定位和銷售定位。正是由于房地產的不可移動性，使得房地產市場競爭并不是這么明顯，這也是照成房地產房價高漲的一個原因，地段的不可代替性。
三、房地產市場營銷的內容
現代房地產市場營銷已不是單純的推銷，現在房地產的開發是為了滿足特定人群的需求，房地產在開發前就進行市場調查，在了解廣大消費者的需求以后在去開發，為后期的銷售做好了市場調查。
1.房地產市場分析
市場需求分析，主要是做市場調查和預測，并了解房地產發展的趨勢和前景，能把握好商機，綜合考慮房地產受那些條件的影響，房地產是一種固定資產，受外界條件的影響嚴重，環境也是房地產開發商重點考慮的問題。
2.房地產投資的經營管理目標
房地產商在投資前，要明確選擇什么樣的顧客群，任何企業不可能面向所有的人群，在就是要考慮這些群體的需求，對戶型、對價格、對面積、對配套設施等，在進行上述的決策前，必須明確目標，我要為那類型的人群開發房子，房地產開發的定位是什么，在這個范圍內。有沒有比較強的競爭對手，如何盡量的選擇競爭力不是很強的對手，如何在競爭中得勝。
3.項目的決策
項目決策是指在項目開發以前，必須明確目的，選擇地段的原因和面對的需求群體。項目一旦決定就要分一下進步進行，首先，是確定和開發滿足市場的需求，適當的產品和適當的人群相配，當目標市場選擇以后，就必須設計和開發建設可以滿足適合顧客群體的相應的服務設施。其次，價格策略根據不同的人群，去定制產品價格，同時也要相應國家規定去控制房地產價格。最后，房地產銷售途徑的選擇，房地產開發商，自行的選擇和委托中介機構進行房地產租售各地特點，更要進一步結合項目情況決定經營方式。
4.促銷政策
正確的選擇促銷手段，例如房地產廣告、房地產交易會等，通過宣傳來提高知名度，吸引客源，促進房地產交易的成功。在提供好售前服務的同時也要照顧好售后服務，例如物業管理，真正的讓現代房屋銷售購買者放心。
三、傳統銷售理論在房地產銷售中的運用
房地產是我國國民經濟的經濟支柱，它的發展直接關系到房地產經濟發展的高低水平，房地產業應與國民經濟增長速度保持一直，過度的發展很容易形成經濟泡沫，房地產作為經濟鏈條中的先導產業，對刺激經濟的復蘇起著積極帶動的作用。當經濟增長過快，房地產也就成為首先要被節制，所以在特定情況下，房地產要想順利近入市場就要制定相應的營銷策略。
1.合作營銷
每個地區的開發商，他們之間都有相應的聯系，當然營銷也不例外。例如廣州南湖地區環境優美，但
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交通不便，于是該地段的幾家開發商以每年30萬元的代價，共同引進一條公交線路，以帶動該地段的商品房銷售。又如合生創展集團剛進入廣州房地產市場時，與有名的珠江實業公司合作，待時機成熟后，才推出自己的品牌，順利地實施了品牌營銷戰略。
在市場經濟大潮中，開發商為了追求更大的利潤，有時會采取一些非理性的方式，當相互之間的競爭無利潤可言時，他們就又開始相互惡意競爭，開放商之間的合作是建立在利益的基礎上，他們之間是聯盟也是短暫的，會隨著合作銷售告一段落。在今后房地產市場競爭中，會有各種新的合作營銷形式出現。這將有利于市場的穩定，有利于維護開發商和消費者的利益，使產業結構趨向合理，使資源得到合理配置。
2.競爭營銷
開發商是否能在市場競爭激烈的今天在市場上站穩腳跟，除了要正確的把握市場需求以外，還要認真的分析對手的需求，吸取別人的優點，優化自己的缺點，加強企業自己的競爭力最為重要，如何才能提高自身的競爭力，開發商除了要正確的把握市場需求，還有分析市場，不斷的提高自身的市場競爭力，避免市場被其他競爭者占領。
競爭包括很多方面，惡意競爭憑借一些不正當的手段進行的競爭，所謂核心競爭力是一種能為企業進入各類市場提供潛在機會的能力，是能借助最終產品為特定的顧客利益作出重大貢獻的，不易為競爭對手所模仿的能力。在房地產市場上，開發商的競爭力是企業生存與發展的關鍵因素。沒有競爭根本不能成就一個企業，優勢企業的核心競爭力非常突出，它源自企業以往成功的開發經驗和雄厚實力，表現在駕駛市場和有效控制項目營銷進度的能力上。錦城花園的成功就是開發商核心競爭力取勝的一個明證。中國海外集團有限公司在北京、上海的開發經驗，在對廣州的市場需求狀況和同區域、同質素的競爭物業進行分析后，開發出了具有優良綜合素質的錦城花園。在銷售的過程中開發商并沒有用什么特別的手段，但每次開盤全部熱銷，這就是品牌效益。
3.個性營銷
所謂個性營銷，就要有自己企業的特色，這種特色有不可復制性，現代企業的營銷理念主要從消費者角度考慮，現代營銷觀念不僅強調顧客導向，同時還強調企業要善于揚長避短，生產和提供顧客需求的、比競爭者更優的、又是自己擅長的產品。為此，開發商要從兩個方面入手，一、細分市場，對消費群體進行深入了解，了解市場需求，尤其是市場上還未滿足的需求或未被認識到的消費群體；二、在對市場進行調查的前提下，做更細致的了解，正所謂“知已知彼、百戰百勝”，認識差別優勢，即企業要善于實事求是地、客觀地評價自己和競爭者的各種能力，從而根本的認識自己相對優勢和相對劣勢，以便更好的了解市場營銷組合，迎合市場生產出具有自己特色的產品，樹立企業獨特的市場形象。這種營銷觀念可稱為差異化營銷或特色營銷。
開發商考慮到房地產產品自身的特點和個性，從其各種功能出發，開發出獨具一格的產品，從而實施特色營銷。①經濟功能。人們對房地產的需求分為消費和投資兩大類。開發商根據房地產的經濟功能，經常采用各種含有保值、增值方案的營銷策略，例如上海虹葉花苑，首期預售價比同地段房價低1300元／平方米，以巨大的升值空間吸引了大批客源。②社會功能。建筑物是以人為本的，現代住宅小區應充分提供給居住者交流、溝通的機會。保利豐花園針對都市老齡化的趨勢，設立了老年人的會所“松鶴會”，還拿出50萬元設立助老基金，發揚了中華民族敬老愛老的傳統美德，取得了良好的社會效益。③健康功能。隨著人們生活水平的提高和財富的積累，都市人日益渴望擁有健康的身體。全國首個“陽光健身工程”廣州奧林匹克花園是一個運動型、健身型的生活小區，其提出的口號“運動就在家門口”得到了市場的熱烈響應，以致在認購期就人有排隊購買。④生態功能。生態人居空間離不開良好的環境和防臺污染的措施。深房深圳公司開發的怡樂花園定位為“高尚園林式生態住宅區”，這種綠色環保型住宅的出現受到了世人矚目。除了產品特色之外，開發商還應以獨特而優越的品牌、質量、技術、營銷網絡等有別于競爭對手，從而在競爭中占有優勢。
4.社會營銷
關鍵詞： 房地產 營銷經濟發展 政府控制 市場
一、房地產市場營銷概念
房地產市場營銷是市場營銷的一個重要分支，房地產市場營銷和其他市場營銷一樣，也是由個人和集體組成的一系列活動。房地產市場營銷和其他的市場營銷一樣，也是為了滿足廣大消費者的需求。差別是房地產營銷是提供住宅、辦公樓、商場樓宇等，建筑物來滿足消費者生活的需求，與其他的交換對象相比，房地產市場營銷的客體是為了房地產實物為依托，因此房地產市場營銷既有其特點，同時市場營銷的一般原理在房地產領域也有很好的作用。
現代的市場營銷已經由商品交換發展到以交換為目的的各種商業活動，其中也包括企業生產和經營的各個環節。市場營銷已經成為一門獨立的學科，并且在經濟發的國家,在20世紀50年代就已經成熟，只是在我國發展起步比較晚。
二、房地產市場的特征
由于房地產市場營銷是面向房地產市場的一種商務活動，因此必須充分的認識房地產市場的特點，以便更有效的管理和組織市場營銷活動。
1.市場交易
房地產在交易過程中的不可轉移性，由于房地產是市場交易的依附物，交易的對象可以是房地產相應的產權，也可以是部分產權，不同的權益形成市場上的不同性質的交易行為。
2.房地產市場的區域化
由于房地產行業的特殊性，房地產消費和生產同消費者的需求有直接關系，這一特征要求房地產市場營銷中的各項活動內容均可以以房地產所在地市場需求為主，并對市場進行目標定位和銷售定位。正是由于房地產的不可移動性，使得房地產市場競爭并不是這么明顯，這也是照成房地產房價高漲的一個原因，地段的不可代替性。
三、房地產市場營銷的內容
現代房地產市場營銷已不是單純的推銷，現在房地產的開發是為了滿足特定人群的需求，房地產在開發前就進行市場調查，在了解廣大消費者的需求以后在去開發，為后期的銷售做好了市場調查。
1.房地產市場分析
市場需求分析，主要是做市場調查和預測，并了解房地產發展的趨勢和前景，能把握好商機，綜合考慮房地產受那些條件的影響，房地產是一種固定資產，受外界條件的影響嚴重，環境也是房地產開發商重點考慮的問題。
2.房地產投資的經營管理目標
房地產商在投資前，要明確選擇什么樣的顧客群，任何企業不可能面向所有的人群，在就是要考慮這些群體的需求，對戶型、對價格、對面積、對配套設施等，在進行上述的決策前，必須明確目標，我要為那類型的人群開發房子，房地產開發的定位是什么，在這個范圍內。有沒有比較強的競爭對手，如何盡量的選擇競爭力不是很強的對手，如何在競爭中得勝。
3.項目的決策
項目決策是指在項目開發以前，必須明確目的，選擇地段的原因和面對的需求群體。項目一旦決定就要分一下進步進行，首先，是確定和開發滿足市場的需求，適當的產品和適當的人群相配，當目標市場選擇以后，就必須設計和開發建設可以滿足適合顧客群體的相應的服務設施。其次，價格策略根據不同的人群，去定制產品價格，同時也要相應國家規定去控制房地產價格。最后，房地產銷售途徑的選擇，房地產開發商，自行的選擇和委托中介機構進行房地產租售各地特點，更要進一步結合項目情況決定經營方式。
4.促銷政策
正確的選擇促銷手段，例如房地產廣告、房地產交易會等，通過宣傳來提高知名度，吸引客源，促進房地產交易的成功。在提供好售前服務的同時也要照顧好售后服務，例如物業管理，真正的讓現代房屋銷售購買者放心。
三、傳統銷售理論在房地產銷售中的運用
房地產是我國國民經濟的經濟支柱，它的發展直接關系到房地產經濟發展的高低水平，房地產業應與國民經濟增長速度保持一直，過度的發展很容易形成經濟泡沫，房地產作為經濟鏈條中的先導產業，對刺激經濟的復蘇起著積極帶動的作用。當經濟增長過快，房地產也就成為首先要被節制，所以在特定情況下，房地產要想順利近入市場就要制定相應的營銷策略。
1.合作營銷
每個地區的開發商，他們之間都有相應的聯系，當然營銷也不例外。例如廣州南湖地區環境優美，但交通不便，于是該地段的幾家開發商以每年30萬元的代價，共同引進一條公交線路，以帶動該地段的商品房銷售。又如合生創展集團剛進入廣州房地產市場時，與有名的珠江實業公司合作，待時機成熟后，才推出自己的品牌，順利地實施了品牌營銷戰略。
在市場經濟大潮中，開發商為了追求更大的利潤，有時會采取一些非理性的方式，當相互之間的競爭無利潤可言時，他們就又開始相互惡意競爭，開放商之間的合作是建立在利益的基礎上，他們之間是聯盟也是短暫的，會隨著合作銷售告一段落。在今后房地產市場競爭中，會有各種新的合作營銷形式出現。這將有利于市場的穩定，有利于維護開發商和消費者的利益，使產業結構趨向合理，使資源得到合理配置。
2.競爭營銷
開發商是否能在市場競爭激烈的今天在市場上站穩腳跟，除了要正確的把握市場需求以外，還要認真的分析對手的需求，吸取別人的優點，優化自己的缺點，加強企業自己的競爭力最為重要，如何才能提高自身的競爭力，開發商除了要正確的把握市場需求，還有分析市場，不斷的提高自身的市場競爭力，避免市場被其他競爭者占領。
競爭包括很多方面，惡意競爭憑借一些不正當的手段進行的競爭，所謂核心競爭力是一種能為企業進入各類市場提供潛在機會的能力，是能借助最終產品為特定的顧客利益作出重大貢獻的，不易為競爭對手所模仿的能力。在房地產市場上，開發商的競爭力是企業生存與發展的關鍵因素。沒有競爭根本不能成就一個企業，優勢企業的核心競爭力非常突出，它源自企業以往成功的開發經驗和雄厚實力，表現在駕駛市場和有效控制項目營銷進度的能力上。錦城花園的成功就是開發商核心競爭力取勝的一個明證。中國海外集團有限公司在北京、上海的開發經驗，在對廣州的市場需求狀況和同區域、同質素的競爭物業進行分析后，開發出了具有優良綜合素質的錦城花園。在銷售的過程中開發商并沒有用什么特別的手段，但每次開盤全部熱銷，這就是品牌效益。
3.個性營銷
所謂個性營銷，就要有自己企業的特色，這種特色有不可復制性，現代企業的營銷理念主要從消費者角度考慮，現代營銷觀念不僅強調顧客導向，同時還強調企業要善于揚長避短，生產和提供顧客需求的、比競爭者更優的、又是自己擅長的產品。為此，開發商要從兩個方面入手，一、細分市場，對消費群體進行深入了解，了解市場需求，尤其是市場上還未滿足的需求或未被認識到的消費群體；二、在對市場進行調查的前提下，做更細致的了解，正所謂“知已知彼、百戰百勝”，認識差別優勢，即企業要善于實事求是地、客觀地評價自己和競爭者的各種能力，從而根本的認識自己相對優勢和相對劣勢，以便更好的了解市場營銷組合，迎合市場生產出具有自己特色的產品，樹立企業獨特的市場形象。這種營銷觀念可稱為差異化營銷或特色營銷。
開發商考慮到房地產產品自身的特點和個性，從其各種功能出發，開發出獨具一格的產品，從而實施特色營銷。①經濟功能。人們對房地產的需求分為消費和投資兩大類。開發商根據房地產的經濟功能，經常采用各種含有保值、增值方案的營銷策略，例如上海虹葉花苑，首期預售價比同地段房價低1300元／平方米，以巨大的升值空間吸引了大批客源。②社會功能。建筑物是以人為本的，現代住宅小區應充分提供給居住者交流、溝通的機會。保利豐花園針對都市老齡化的趨勢，設立了老年人的會所“松鶴會”，還拿出50萬元設立助老基金，發揚了中華民族敬老愛老的傳統美德，取得了良好的社會效益。③健康功能。隨著人們生活水平的提高和財富的積累，都市人日益渴望擁有健康的身體。全國首個“陽光健身工程”廣州奧林匹克花園是一個運動型、健身型的生活小區，其提出的口號“運動就在家門口”得到了市場的熱烈響應，以致在認購期就人有排隊購買。④生態功能。生態人居空間離不開良好的環境和防臺污染的措施。深房深圳公司開發的怡樂花園定位為“高尚園林式生態住宅區”，這種綠色環保型住宅的出現受到了世人矚目。除了產品特色之外，開發商還應以獨特而優越的品牌、質量、技術、營銷網絡等有別于競爭對手，從而在競爭中占有優勢。
關鍵詞：房地產；市場營銷；策略
隨著近年來我國城市化進程的加快，各大城市掀起了房地產投資熱潮，房地產價格也因此飛速上漲，就連一些海外資金也不斷涌入中國市場，紛紛搶灘房地產市場。隨著市場競爭的日益激烈，房價飆升的現象反日趨凸顯。我國政府為了擠壓房地產泡沫、控制房地產業發展過快，通過“限價”、“限貸”、“限購”以及“加大保障房供應”等一系列宏觀調控政策調控和抑制房地產業的快速發展。眾多房地產企業為了降低政策對企業發展的影響，開展逐漸重視研究市場營銷策略，通過采取多種方式提高企業的市場份額，增加企業的經濟、社會效益。
一、房地產市場的特點以及房地產市場營銷的概念
房地產的產品屬于是一種比較特殊的商品，這就表示房地產營銷市場屬于是一個特殊的商品市場，由此而決定了房地產營銷市場具體獨特的特點，總的來說有以下幾點。
1.房地產市場具有較強的區域性。房地產位置的固定不可移動性決定著它的區域性，主要體現在兩個區域之間的供求狀況不能通過相互調劑來實現，房地產在供過于求的情況下，市場價格會大幅下跌；在供不應求的情況下，房地產價格則會大幅上升。
2.房地產市場具有不完全開放、競爭性。房地產市場是一個不完全開放和競爭不充分的市場，其參與者不多。同時，參與者之間交易價格和交易過程不公開，這使廣大消費者對房地產市場難以真實了解，另一方面，由于國家的經營調控和土地的稀缺性問題決定了房地產市場難以做到真正開放。所以說，房地產市場目前是一個不完全開放和競爭不充分的市場。
3.房地產市場對金融業具有較強的依賴性。當前，金融業可以說是房地產業的“調節器”，只有金融業的全力支持與配合才能實現房地產業的發展與壯大。房地產業資金需求量大、生產周期長，如果沒有金融業的支持，而只是單靠房地產開發商自身的資金實力，其發展速度是可想而知的。因此，房地產在生產和消費過程中都需要金融業大量融資，可以說融資服務是房地產業的“血液”。
在房地產經營過程中市場營銷是一個重要環節。房地產市場營銷簡單來說就是將房產作為交易商品進行銷售的一個營銷活動。因此，可將房地產市場營銷定義為：房地產開發商在市場競爭激烈的環境下，根據市場形勢變化情況而進行組織、開展的一系列銷售活動，直至完成預期的銷售目標并取得一定的經濟、社會效益的經營過程。
二、房地產企業在市場營銷中的常見問題分析
在房地產經營活動中，企業市場營銷活動是最重要的環節，也是確保企業生存和發展的重要保證。但當前在企業市場營銷活動中還存在一些問題，其具體主要表現在以下幾個方面。
1.市場營銷觀念落后。當前，很多房地產企業（尤其是中小企業）的經營管理者，由于自身素質偏低，導致其市場營銷觀念相對落后，大部分都保留著老舊的產品觀念與推銷觀念。
2.營銷計劃、戰略缺乏科學性。很多房地產企業在制定營銷計劃、戰略時主要依靠自身的營銷經驗，沒有建立專門的營銷職能部門，因此對目標營銷市場缺乏科學的調研、細分，從而導致企業的市場營銷戰略缺乏針對性。
3.營銷手段落后。在激烈的市場競爭環境中，大多數房地產企業忽略了營銷網絡功能，并沒有注重網絡營銷市場的開發與利用，將全部的精力傾注到產品的生產以及無目標、無計劃的銷售中，這樣不僅浪費市場營銷資源，更重要的是影響市場營銷的業績。
三、宏觀調控政策下房地產企業的市場營銷策略
1.更新營銷理念，適應形勢發展
傳統的房地產市場營銷理念已經無法適應現代市場發展需求，因此，房地產企業在市場營銷過程中必須積極更新市場營銷理念，將市場營銷作為關系房地產企業生存與發展的關鍵性因素，在制定市場營銷策略時堅持以“客戶需求與感受”為主線，從細節入手認真把握全程市場營銷。
房地產行業屬于是一種綜合性行業，其經營過程需要多個企業、多個行業進行協調配合。從項目選址、設計、施工、竣工驗收直至銷售，整個過程涉及到多個機構（如：投資咨詢、市場調研、項目策劃、建筑設計、施工、銷售推廣、物業管理等），而這其中每個環節都需要進行精細化管理。為了能夠滿足客戶的需求及注重客戶感受，企業需要不斷更新觀念，端正態度，將房地產的市場營銷理念貫穿于整個過程之中，把握細節，才能保證產品的質量，才能交付穿出客戶滿意的房子。
2.加強品牌管理，提高自身形象
隨著品牌化營銷理念的不斷推廣，產品的品牌營銷模式也備受房地產企業的關注。在市場營銷過程中，企業的品牌越有特色市場銷售就越好，這已經是一個不爭的事實。
在我國的房地產市場中，有很多大型房地產企業借助自身的品牌形象來開展市場營銷，例如：萬科地產、保利地產、綠地地產等國內大型房地產企業，通過品牌營銷戰略實現市場營銷，不僅能夠增強企業形象的內涵，同時還是企業產品質量的一種基本保障，更是能夠體現房地產企業的誠信度。因此，房地產企業在市場營銷前必須加強自身的品牌管理，樹立良好的品牌形象，讓品牌成為自身獨有的市場競爭優勢；另外，企業品牌管理還需要營銷人員的積極配合，房地產企業根據實際需要對營銷人員進行專業培訓，讓房地產企業的營銷人員從素質到形象都有顯著的提升，在無形中更加鞏固了企業的品牌形象。
3.研發渠道營銷，完善分銷體系
在房地產市場營銷過程中，企業的渠道部門應該廣泛收集一線銷售人員的意見，并及時對存在的問題做出反應，同時根據以往經驗和國內外先進理念不斷拓展渠道營銷的新機遇、新途徑。
例如，異地分銷體系，我國互聯網的高速發展讓房地產企業獲得了一個新的營銷渠道，由此而產生一種新的營銷模式――網絡品牌營銷模式。在網絡品牌營銷中利用網絡平臺創造性的運用網絡資源實施營銷策略，若條件成熟可加入特殊中介（即第三方支付公司或者第三方保險公司等）基礎上，建立起網絡立體式房地產銷售中心進行直接銷售，由此而建立起完整的異地分銷體系；另外還可建立網絡項目宣傳站點，在專業推廣網站上上傳項目的基本信息、宣傳圖片及戶型圖等資料，讓異地客戶可以從網絡平臺上直接參觀整個項目，這樣將極大的便于異地客戶對項目進行鑒賞、評價及意向預約。
4.注重客戶關系，拓展顧客群
長期實踐經驗得知，良好的客戶關系管理可有效縮短營銷的周期與營銷成本，增加房地產企業的經濟效益，提升企業的核心競爭力，與此同時還有助于房地產企業拓展新的市場與渠道，最大限度地提升客戶的滿意度、忠誠度。
為了有效加強房地產企業的客戶關系管理，筆者根據自身長期實踐經驗總結出幾點建議。一是積極轉變傳統管理理念，建立完整的、合理的、科學的客戶資料數據庫，并及時更新相關信息，以便于隨時挖掘客戶價值，并根據變化情況調整營銷策略；二是采用恰當的方式與客戶保存良好的溝通。首先是正確、積極處理客戶投訴，市場營銷人員需耐心的處理客戶投訴，并主動承擔服務失誤責任，并及時采取服務補救措施，以此來獲得客戶的信賴。其次是為客戶提供優質的關聯服務，尤其是核心客戶群，必須竭盡全力地為滿足客戶需求而創新服務，為建立良好的溝通渠道奠定基礎。
四、結語
目前，由于我國房地產行業受到國家宏觀調控政策的營銷，大部分城市的房地產市場交易量出現明顯的下降，導致房地產企業的經濟效益下降。但是，從我國房地產行業的長期發展趨勢及市場理論需求角度來看，我國房地產市場仍然存在較大的發展空間。為了能夠提升房地企業的市場競爭力，安全、穩定的度過房地產行業的“寒冬”，企業必須積極發揮市場營銷的作用，及時更新市場營銷理念，以此來適應形勢發展；加強企業品牌管理力度，提升自身形象及市場營銷的軟實力；采取多種手段研發渠道營銷模式，進一步完善市場分銷體系，占據更多的市場份額；最后還需注重維護客戶關系，一切為客戶著想，以此來拓展重點顧客群。只有這樣，才能夠讓房地企業適應當前發展形勢，提高市場占有率，以此來保障房地產企業實現穩定、健康、和諧的可持續發展戰略
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