時間：2023-06-02 15:38:49
導語：在房地產財務風險分析的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優秀范文，愿這些內容能夠啟發您的創作靈感，引領您探索更多的創作可能。
一、引言
房地產業在我國尚屬一個新興行業，起步于上世紀80年代中期，僅有20年的歷史，具有很大的發展潛力，是一個成長性很高的行業。國家統計局公布的2003年和2004年的房地產綜合景氣指數均在2002年之上。2004年，全國房地產行業完成投資1.3萬億元，比2003年增長28.1%。盡管房價上漲增加了普通購房者的負擔，但旺盛的購房需求和經濟的持續快速發展依然是房地產行業景氣的主要支撐。國內有學者指出，未來五年，全國整體房價仍會維持在較高位運行。這主要是因為中國房地產市場的需求增長態勢將會在較長時期內存在，住房供給偏緊，旺盛的需求仍使供求不平衡。未來某些房價上漲較快的大城市將會帶動地區及全國房價的上漲。
在全國房地產行業快速發展的同時，房地產行業的風險也逐漸顯現，引起了專家學者的關注。中國指數研究院常務副院長黃瑜在中國經濟前瞻論壇上指出，“十五”期間我國房地產行業表現出四方面的問題：資金來源相對單一，銀行風險大；房價增長過快，價格和市場風險偏高；城市開發過快，土地成本升高；粗式開放經營，耗能過大。
深萬科、金融街、深振業等30家房地產行業上市公司近5年來的經營發展狀況表明，房地產行業近年來資產規模和主營業務收入增長較快，發展迅速，期間費用占主營業務收入百分比逐年下降，經營管理逐步由粗放型向集約型轉變。但同時，主營業務利潤率呈現出下降趨勢，存貨周轉率也放緩，反映出房地產行業在快速發展的同時，一些經營風險也正逐步顯現。5年來，30家房地產上市公司總資產由540億發展到841億，增長了55.69%。其中，存貨凈額由264億增長到了442億，增長了67.78%。主營業務收入由141億增長到274億，增長了94.07%。資產負債率2001年最低，為49.08%，2002最高為54.55%，并呈上升趨勢。反映營運能力的存貨周轉率，從1998年的最低0.37次上升到2001年的最高0.48次，2002年有所下降為0.47次。
房地產業的風險，概括起來主要包括政治風險、政策風險、經濟風險、市場風險、自然風險、利率風險、技術風險、經營風險等，這一風險分類，雖便于描述，但給定量分析帶來了一定困難。有的學者把房地產業的風險劃分為商業風險和財務風險，則便于在風險分析中做到定性定量相結合，靜態動態相補充。
在企業風險研究分析中，早期的風險測度方法主要考慮投資者無力償還債務的可能性，因此風險測量師從財務可行性模型出發。隨著資金時間價值日益受到重視，總投資內部收益率和股本內部收益率成了風險分析重點，從而開始對內部收益率的各因子加以細分，出現了敏感性分析。但這些模型和分析方法，都只是分離地給出各個指標，沒能為決策者提供一個判斷標準和預警信息。為進一步深入研究分析房地產企業的經營風險并做出及時預警，本文擬從定量分析的角度，探索運用Z模型風險分析法，對房地產企業的財務風險分析及預警進行初步嘗試。
Z模型最早是由美國學者Altman于20世紀60年代中期提出，用以計量企業破產的可能性，在實際運用中，模型得到了逐步補充完善。其分析模型如下：
Z=0.717X1+0.847X2+3.107X3+0.420X4+0.998X5
式中， Z=判別函數值，X1= 營運資金 / 資產總額，X2= 留存收益 / 資產總額，X3=息稅前利潤 /資產總額，X4= 股東權益賬面價值總額 / 負債賬面價值總額，X5= 銷售收入 /資產總額
企業破產臨界值：
（1）Z < 1.23時，企業處于破產的“危險地帶”；
（2）1.23 < Z< 2.9時，企業處于破產的“灰色地帶”；
（3） Z> 2.9時，企業財務狀況良好。
考慮到企業財務數據源于權責發生制原則，可能不能真實反映企業現實的財務質量，模型在實際運用中增加了兩個有關現金流量分析的指標：
(1)現金盈利質量率。
現金盈利質量率=現金盈利值／凈利潤。其中，現金盈利值是根據現金流量表提供的財務信息計算出來的企業現金凈收益。計算公式為：現金盈利值=經營活動現金凈流量+分得股利和利潤收現+債券利息收現+處置長期資產收現一利息及籌資費用付現。
(2)現金增值質量率。
現金增值質量率=現金增加值／留存收益。其中，現金增加值是企業支付了各項現金分配后的留存現金收益。計算公式為：現金增加值=現金盈利值一分配股利付現。
由于上述分析模型沒有把行業因素考慮進來，本文增加了對企業償債能力的分析，使其更適合房地產企業特色。
本文第二部分根據萬科公司與行業財務效益狀況指標，資產運營狀況指標等進行比較，分析萬科公司經營狀況；第三部分測算萬科公司Z指數值，與指標的臨界值比較得出警情結論，并與行業Z值比較，進行行業分析；第四部分對警度進行分析評價，并采取措施排警。
二、基本財務指標分析
2002年萬科股份的各項財務指標與市場比較為：
與同業相比，萬科公司償債能力較強，負債比例較小，且短期負債比率大于長期負債比率；資產增長高于同業平均，尤其是凈利潤的增長，說明公司在不斷發展、壯大；企業總杠桿低于同業平均，股價受銷售變動影響也小；其應收、應付、存貨、資產及現金等價物周轉率高于同業平均。但是，其盈利能力要低于同業。
三、Z模型分析
根據Z模型的公式，算得萬科公司2002年的Z指數指標為：
但是，行業平均值 Z
關鍵詞：國有房地產企業；財務風險；防范措施
一、國有房地產企業財務風險狀況分析
（一）投資的風險。改革開放以來，房地產行業日漸興起，而國有房地產企業起步晚、基礎差、內部管理機制不完善，所以，相對于其他房地產產業來說，國有房地產目前所面臨的財務風險問題極為嚴峻。首先，對于投資風險較大的行業來說，房地產肯定位列其中，自身的經營管理的不妥當會使房地產面臨巨大的投資風險。房地產的開發每一個步驟都要嚴謹對待，在開發的過程中每一個項目的不同階段出現管理不足問題都會影響到后期項目房屋產品對市場占有率，使本身應該所帶來的經濟效益與現實有所差異，從而投資風險便會加大；其次，介于房地產行業的眾多部門與環節，想要要對房地產項目前期的建設、后期的銷售等方面進行掌控其難度系數非常之龐大，很容易出現工期延長，投入資本增加等問題，這種情況下的房地產企業會受到更大的投資風險威脅。最后，房地產的投資決策，要有相關的科學性，不能對于某個項目進行盲目的投資，盲目的投資只會加大房地產企業的投資風險，最后不但達不成企業目標規劃，還會對企業造成嚴重的經濟損失。
（二）籌資的風險。在房地產開發這一行業，大量的資金是房地產企業發展的主要支柱，房地產項目較長的開發周期與較大的投資金額，給許多房地產企業帶來巨大的壓力，不能滿足自身對項目開發的需求，介于這種狀況下，籌資成為很多房地產企業進行新的項目開發的一種手段，恰恰籌資也存在著一定的風險，在這種飛速發展的經濟市場中，房地產企業不能夠有效地避開籌資風險，就會出現資金流通不暢、無法按時按點的償還本息等一系列存在的問題，與其他房地產企業相比，國有房地產企業雖然在企業融資方面比較容易，但是由于國有房地產企業自身的資金比例不足，對于銀行的需求較大，所以，一旦房地產行業的改革或者銀行、政策的變動都會給國有房地產企業帶來較大的籌資風險。
（三）債務的風險。房地產企業對于資金的需求可謂是巨大，良好的資金流動，可以促進房地產行業項目的順利進行，但是眾多房地產企業并不能本身承擔全部的資金問題，只能通過銀行貸款業務來實現融資補充自身資金不足的問題。對于銀行貸款來說其利息比較高，如果房地產企業在項目實施過程中導致項目不能按時完工，或者后期完成的項目房屋不能達到盈利的狀況下，房地產企業就會面臨著巨大的銀行貸款的還款壓力。最后，許多國有房地a借著對于銀行貸款比較容易申請的情況下，不對自身財務情況作出分析，盲目的進行銀行貸款，都會增加房地產企業的債務風險。
（四）資金回收的風險。房地產企業資金的回收是最為關鍵的一步，資金回收的成果嚴重影響著該房地產企業下一步戰略計劃，對于資金回收的風險，很大程度決定于市場的需求，當市場對于某種房屋的需求不強烈時，房地產項目的資金就很難收回，面對即將面臨的貸款壓力，導致最后企業業績蕭條。所以企要根據市場的變化不斷強化自身來應對財務所帶來的風險。
二、國有房地產企業財務風險防范的措施
（一）重視項目的前瞻分析。項目的可實施性是房地產項目投資的關鍵之處，也是對于財務風險達到掌控最直接的途徑。眾所周知房地產項目是一個投資金額大，周期性長且對于各方面涉及廣泛的過程，許多外界因素的不斷變化時時刻刻影響著房地產項目的實施進行，所以國有房地產企業要把財務風險降到最低就要重視項目的可實施性問題。首先，國有房地產企業應加大力度收集關于項目的數據報告，以便企業的相關部門可以最快、最準確的對房地產項目進行探究分析，對于項目的信息數據要做到全面收集，對于房地產項目的本身進行嚴格的審核。此外，對于房地產項目的前期工程資金、房屋開發資金與后期銷售收入進行全面的預測、估算。這樣使房地產企業大大的避免了一系列的財務風險，促使房地產項目穩定的進行。
（二）規劃籌資方式減少財務風險。房地產企業對于銀行具有很大的依賴性，銀行貸款使房地產企業主要籌資的一種渠道，所以，當銀行對于相關政策進行改革時，房地產企業的資金壓力就會倍感提升，財務風險便會不約而至。對于這種情況，房地產企業就要規劃出本身的籌資計劃，利用多元式籌資方式來減少籌資風險所帶來的不必要麻煩。比如：通過自身的資產配合銀行貸款、自身的資產配合基金等都是較為不錯的多元式籌資方式。這種籌資方式具有極大的靈活性，既可以使房地產企業減少對銀行的依賴又可以減低財務風險所帶來的極大壓力。
（三）做好市場需求的調查防范資金回收風險。市場的好壞深深影響著房地產項目的收益，所以房地產企業要對于市場每天在變的行情做好充足的準備，對于房屋的市場需求量、價格方面的變動做出嚴格的審查，在做好市場的調查基礎上，對企業自身項目進行多重分析，做出最好的后期銷售方案，最大程度上強化房屋后期的銷售量，房地產企業要緊隨著市場行情的步伐，掌握市場行情，實現房地產項目后期利益的最大化。減少資金回收所帶來的風險。
摘 要 財務風險是企業在經營、管理過程中必須面對和解決的問題，本文以房地產公司為研究對象，對其財務風險的高發環節及成因進行了分析，并提出了相應的應對措施。
關鍵詞 房地產企業 財務風險 高發環節 對策
財務風險是指由于難以控制和預料的因素，使得企業在一定的范圍、一定時期內所獲得的財務成果、預期的經營目標發生偏差，導致企業蒙受經濟損失或更大的收益的可能性。
一、房地產公司財務風險的高發環節
（一）募資環節風險
由于資金供需平衡、宏觀經濟環境發生變化，房地產公司籌資給財務管理帶來了不確定性。籌資風險包括再融資風險、財務杠桿效應風險、匯率風險等。近年來，國際金融市場波動劇烈，國家的貨幣政策、宏觀調控政策日趨從緊，房地產公司籌資結構不合理的情況也比較突出，導致房地產公司籌資困難，財務狀況惡化，難以保證項目實施、償還到期債務，影響房地產公司預期投資回報。例如，一些中小型房地產公司采用擔保形式獲取貸款，在外部條件影響下資金鏈斷裂時，將導致公司面臨較大財務風險。
（二）投資環節風險
房地產公司投入資金后，存在因市場變化造成實際收益和預期收益偏離的風險。投資風險包括再投資風險、匯率風險、金融衍生工具風險、違約風險等。房地產項目投資金額大、周期長，容易發生投資風險，由于前幾年房地產市場的持續升溫，政府接連出臺了宏觀調控政策，特別是2013年2月頒布的“國五條”，給國內房地產市場的發展帶來較大的不確定性，造成房地產公司未來幾年發生投資風險的幾率較大。
（三）利率環節風險
隨著國家加強對房地產行業政策調控的深化，從2010年開始明確了首次購房標準，2012年1月、2月，央行兩次上調了存款準備金率，并將首套房的優惠利率由7折上調至8.5折，加強對房貸的風險防控，利率上調對房地產企業的經營影響較大，導致房地產公司的資金成本增加、預期收益相對減小，有可能造成房地產公司資金無法良性循環，也可能引發財務風險。
二、房地產公司財務風險的成因
對于企業來說，財務風險的產生是由多方面原因造成的，需要客觀地分析財務風險的成因，從而采取有針對性的措施加以控制。
（一）資本結構不合理
在目前的經濟形勢下，國內大多數房地產公司資產負債率較高、資本結構不合理，企業對銀行貸款的依賴程度較高、融資渠道相對單一，導致房地產公司缺乏抵御市場風險的能力，在市場發生波動、國家加大宏觀調控力度的情況下，可能造成資金鏈緊張，引發財務風險。
（二）缺乏財務預算管理
預算管理是企業財務管理的核心環節，但部分房地產公司對全面預算管理認識不足，片面強調預算管理中對成本費用的控制，缺乏系統管理、價值管理的理念和措施，將預算和計劃混為一談，對預算的執行、監控力度不夠，降低了房地產公司財務管理的質量，有可能引發財務風險。
（三）缺乏現金流管理
對房地產公司來說，凈現金流是通過融資和銷售房地產取得的現金流入，和購置土地、建設工程款、管理費用、償還借款等現金流出抵消后的差額。房地產公司現金流量管理要求企業通過融資、存貨和應收款項管理等措施，確保企業擁有正向現金流，能夠滿足正常經營和發展的需要，既要避免現金囤積、浪費，也要避免資金緊張影響經營。我國房地產企業的對現金流管理的重視不足，存在現金流管理和企業戰略脫節、缺少全程控制等問題。
三、房地產公司財務風險的對策
根據筆者的實踐經驗，結合相關文獻和研究成果，提出以下房地產公司應對財務風險的對策。
（一）優化資本結構
負債經營可以帶來杠桿效益，但要控制好比例。對于房地產企業而言，必須嚴格控制負債規模，保持產權和債務的合理比例，優化企業資本結構，在充分發揮財務杠桿的作用的同時，有效降低籌資風險。
（二）加強全面預算管理
在市場經濟條件下，完善資本運營、加強全面預算管理對房地產公司具有重要意義。科學的預算是籌集資金、貸款的基礎，也是進行可行性研究、項目立項評估的重要依據，房地產公司要結合自身情況，建立完整的預算流程、編制合理的預算，加大內部財務控制和對預算執行、監控力度，降低企業財務風險。
（三）加強現金流管理
房地產公司要在對企業發展目標進行認真分析，深入了解外界政治、經濟環境因素的基礎上，根據自身的實際情況，制定科學、合理的企業發展戰略，要實現企業戰略和現金流管理相匹配，不僅要避免盲目擴張，也要避免固步自封。房地產公司在現金流管理中，還要考慮企業的生命周期，現金流管理要符合企業在不同發展階段的特點。在日常的現金流管理中，房地產企業必須做好資金的流動性、收益性和增長性之間的平衡和調節，要從現金流的預算、現金收入管理、現金的支付管理、融資管理等方面做好現金流管理，保障企業實現戰略目標。
四、結束語
當前階段，國內的房地產企業在國民經濟中發揮著重要作用，同時也面臨著全球經濟衰退、政府宏觀調控的雙重壓力，針對財務風險的高發環節有針對性的采取防范措施，是房地產公司實現可持續發展的關鍵。房地產公司應該多優化資本結構、拓展籌資渠道、降低籌資風險、加強投資項目可行性分析、制定投資組合戰略、加強全面預算管理、加強現金流管理等方面采取有效措施，切實降低企業的財務風險。
參考文獻：
[關鍵詞]房地產企業 籌資風險 投資風險 發展戰略
2008年9月16日美國雷曼兄弟公司破產開始,國內宏觀調控政策轉向的力度極大。全球金融危機的影響導致從對經濟過熱的擔憂,轉向了對經濟緊縮的恐懼。急劇萎縮的經濟狀況,以及09年保八的巨大壓力,4萬億財政投資無疑成為09年的政策重點。在全球金融危機導致中國出口行業的萎縮,保持增長,拉動內需,調整結構成為09年的應對措施。而房地產行業牽涉上下游60多個行業,更兼具投資和需求的雙重身份,經濟發展很難避開房地產行業的直接拉動。2009下半年,樓市出現了過熱的現象,大城市樓市投機明顯抬頭,這引起了中央的高度重視。
一、日本房地產業發展對我國的啟示
當下中國經濟正在進入一個新經濟增長周期,房地產業已成為拉動經濟增長的支柱行業。在看到房地產業對經濟的積極作用時,也應該看到在目前的中國房地產市場房地產業依然存在很多問題,如房地產投資過熱、部分地區土地和房價上漲過快和銀行信貸規模擴大等。日本的房地產泡沫為我們提供了有益的借鑒:首先,政府應加強對房地產市場的宏觀監控和管理宏觀經濟形勢和政策的改變,往往會引起國家稅收、勞動就業、居民收入、金融環境等因素的連鎖反應。其次,加強房地產二級市場的管理,防止投機者炒高樓市,房地產泡沫劇增。最后,調整房地產開發結構,大力發展安居型房地產,同時應加強市場統計和預測工作。
二、我國房地產企業發展形勢分析
由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院三家研究機構共同組成的“中國房地產TOP10研究組”,自2003年就開始致力于中國房地產企業群體的研究,其研究成果引起了社會各界特別是機構投資者的廣泛關注。
中國房地產TOP10研究組采用中國房地產企業財務安全評價系數表示房地產企業的短期以及長期的財務安全。100分為滿分,最低分為0分。分數越高,安全性越高,反之企業財務安全性低,財務風險越高。
研究樣本為115家滬深房地產上市企業和28家大型中國大陸在港上市企業,對這143家企業進行2007,2008,2009半年和2009第三季度的財務安全評價。
研究所使用的定量數據都來自于企業的年報和財務報表。在進行2009中期和2009三季度的財務安全評價中,對利潤表進行了TTM(Trailing Twelve Months)處理。比如,在計算2009半年企業的經營規模因子中,營業收入一項采用了2008年下半年和2009年上半年的營業收入之和。TTM方法采用了一年的滑動窗口,保證了在各個時點財務安全的可比性。
下圖顯示了所選取的143家房地產企業樣本在2007,2008, 2009中期(1H2009),2009第三季度(3Q2009)(28家大陸在港上市企業不參與2009第三季度安全評價)的財務安全系數均值。
從圖中可以看到,房地產企業在2008的行業低谷中財務安全系數均值低于50,但進入2009年之后,財務安全系數穩步上升。采用5%的顯著性水平進行的假設檢驗顯示2009中期和第三季度的財務安全系數均值與2008年的安全系數均值有顯著不同。到2009年第三季度,房地產財務安全平均水平已經提高到2007年水平。
進一步對房地產行業各項影響財務安全的量化指標進行了分析,考慮到行業的不均衡性,采用了量化指標在各個時間點的中值來表示行業的發展狀況,見下表:
從表中可以看出:
行業資產負債率平均為60%,流動比率為1.8,顯示了中國房地產行業的持續高杠桿特性,多數企業承擔著中長期財務風險。
現金到期負債比和凈負債率這兩項指標的變化比較明顯。2008年房地產市場低迷,行業現金到期負債比較低,隨著2009市場的回暖,這一指標逐步上升,說明企業貨幣現金逐步增加,同時,企業凈負債率逐漸減低。這兩項指標說明行業短期和中長期償債能力有所增強。
規模性指標顯示了房地產企業在總資產和營業收入兩項指標上的逐步增長。但經營效率因子的兩項指標――總資產周轉率和存貨周轉率都在降低。在企業的總資產中,存貨約占50%,這顯示多數房地產企業在拿地方面比較激進。在成長因子中,凈利潤的增長顯著,已經回復2007年水平。
總體來看,多數房地產企業在2009年現金流開始增加,短期財務安全有所提高。但多數企業在經營策略上比較激進,存貨周轉率逐年降低,這對于房地產行業的中長期財務安全埋下隱憂。
三、房地產企業財務風險管理應對措施
1.籌資階段。房地產業作為國民經濟的重要行業,既對經濟企穩回升有重要影響,同時也是關系民生的重要領域。而作為資金密集型行業的房地產行業,對銀行等金融機構的信貸依賴較大,也受到貨幣政策影響較大。銀行信貸資金是房地產發展的重要資金來源,因此,房地產信貸渠道、籌資成本、對政府政策和貨幣政策合理的運用關系到房地產的健康發展。籌資風險主要表現在籌資渠道單一,資產結構不合理;對國家政策不合理的運用導致籌資風險膨脹;房貸利率高,籌資成本高。
解決房地產籌資問題可以采取以下措施,包括拓寬籌資渠道,豐富籌資方式。充分利用民間資本,合作開發籌資,對于緩解發展商自身資金壓力,共擔風險大有益處。有條件的房地產企業,盡量發行股票融資。此種籌資方式具有永久性,沒有到期日,也無需償還,可有效改善資本結構,保證企業對資本的最低需求,維持企業長期穩定的發展。有條件的房地產企業可考慮通過發行中期票據方式融資。多管齊下,有效控制籌資風險。中國房地產企業應以自身和市場所能承受的合理價格出售房產,便于快速回籠資金,縮短資金周轉期,足以令企業在金融風暴的打擊下及時償還貸款,創造出開發商和購房者的雙贏局面。于此同時,需加強資金管理,提高資金的利用率。
2.投資階段。房地產投資決策階段風險,其中分為開發區域的風險,由于各個地區發展不平衡,經濟和政策相差懸殊,各地房地產影響因素種類和個影響因素影響程度各不相同,使得經濟環境、政治環境和政策環境對房地產投資決策具有更重要的意義。開發時機風險,房地產興衰受經濟環境、政治形式、政策導向、人口增減狀況、收入水平升降以及消費心理變化等風險因素。房地產開發周期較長,期間經濟、政治等因素的變化對房地產開發的結果具有不可忽略的影響。房地產項目土地獲取階段的風險。房地產銷售階段風險。其中又分為租售合同風險,銷售時機風險。
投資風險控制可以從幾方面解決。首先是預測到在某邊貿地區長期效益不能保證或某個地區將有自然災害頻繁發生等可以通過放棄某地區的房地產開發,有效地避開風險源地可完全解除某種風險。其次采用多樣化(或組合化)投資。將投資放到多種類型的房地產開發項目上。可投資建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店和娛樂場等,以減少未來收益的不確定性。因為各種不同類型房地產的收益高低相應不同,開發風險大小不一。還有就是以財務方式控制風險。具體有以下三種基本方法:第一,通過正當、合法的非保險手段(如合同條款的擬定)將風險轉嫁給其他經濟單位。第二,通過向保險企業投保,以繳納保險費為代價,將風險轉移給保險企業。第三,以自身財力,直接承擔風險損失的補償責任。
房地產企業財務風險管理應建立一種危機管理模式。要求房地產企業必須樹立明確的危機意識和理念,將危機預防放在首要位,真正做到“未雨綢繆”、“防微杜漸”。要求房地產企業從戰略高度開展危機應對工作,從危機中發現問題并對原有的資源及組織結構進行戰略性調整,將最重要的戰略資源集中到最主要的最急需的地方,最大限度地發揮資源的效用,切實提高企業的核心競爭力,形成企業的競爭優勢。要求房地產企業在危機應對中養成一系列良好行為習慣,建立一套系統有效的危機管理機制,包括靈敏的預警系統、預控系統、實施系統、總結系統、恢復系統,使企業盡快重新走上良性發展的軌道。房地產企業必須密切注意“新國十條”背景下房地產市場的發展動態,加強市場分析和調研,把握房地產市場的發展規律,認識和捕捉市場發展的機會,認識、分析、排除潛在的和面臨的危機,將戰略管理與危機管理緊密結合在一起,既要進行著眼未來的戰略調整,適時調整企業經營方向和策略,又要開展維持企業日常運轉的危機管理,促進業務有序發展。
參考文獻:
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關鍵詞：房地產；財務風險；投資決策；環境風險；內部控制
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）10-0-01
作為國民經濟的支柱產業，房地產行業的前景一直被看好，房地產企業也成為公眾關注的熱點。房地產企業的經營模式具有較大的特殊性，其高收益的背后也蘊藏著比一般企業更大的風險。近年來，我國房地產業進入空前的高速發展時期，隨著市場經濟的發展和行業競爭的日益加劇，加上央行調控政策多管齊下，房地產企業面臨著巨大的挑戰和風險。只有正確認識財務風險的形成原因，才能采取有效的防范和控制措施，保障企業正常經營和持續發展，增強核心競爭力。本文將詳細分析當前政治經濟形勢下，我國房地產企業所面臨的財務風險成因。
一、決策失誤產生的財務風險
決策失誤是房地產企業產生投資風險的重要原因。在進行投資決策時，常常因為企業對投資項目的可行性缺乏周密系統的分析和研究，加上決策時所參考的經濟信息不真實、不全面，以及決策者的決策能力有限等原因，致使投資決策發生失誤，使投資項目不能獲得預期的收益，甚至投資無法按期收回。
房地產企業投資決策是對擬投資項目的宏觀把控，其準確性和科學性直接影響項目成敗和企業的經濟效益。決策失誤產生的財務風險主要形成于企業項目開發兩個階段：一是可行性研究階段。項目整體規劃的科學性和可行性決定整個項目投資的成與敗。如果企業沒有做充分的市場調查和技術研究，對企業效益分析不到位，將造成因投資決策規劃失誤產生的財務風險。二是投資估算階段。在進行投資決策時，確定了項目的投資規劃后，財務部門需要對擬開發項目的投資編制進行估算。如果由于財務部門的投資估算出現較大偏差，而大量資金已經投入，將造成企業在資金周轉上出現危機，使項目資金無法正常流轉，影響最終投資結果。
二、宏觀環境變化產生的財務風險
房地產企業所處的宏觀環境主要有經濟環境、市場環境、資源環境、政策環境。下面分別對四種環境風險進行詳細說明。
1.經濟環境風險。從發展周期性角度分析。房地產是國民經濟的支柱產業，受經濟發展周期和經濟發展水平的影響較大。我國房地產的周期與國民經濟的發展周期基本一致，與GDP的波動密切相關。房地產的周期性發展對國民經濟的影響深遠，反之，經濟周期的波動和宏觀經濟環境的變化對房地產業的興衰以及房地產企業的經營狀況產生重大影響。從產業關聯性角度分析。房地產具有很強的產業關聯性，它與金融業、批發和零售業、建筑業、化學工業、租賃和商務服務業、金屬冶煉及壓延加工業、通信設備計算機及其他電子設備制造業、通用專用設備制造業都密切相關。據統計，我國每年鋼材產量的25%、水泥產量的70%、木材產量的40%、玻璃產量的70%以及塑料制品的25%，都用于房地產的開發建設中，相關行業的產品價格、質量和更新周期都會對房地產企業造成影響。房地產的產業關聯性使得該行業易受宏觀經濟環境變化的影響，尤其在經濟不景氣時期，其關聯產業遭遇的經濟危機會加大房地產企業財務風險的發生機率。
2.市場環境風險。市場環境風險是房地產商品進入市場之后可能面臨的風險，主要由房地產市場整體狀況和企業的銷售策略來決定風險的大小。我國住房改革制度的建立和推進，個人購房者的個性化需求逐漸突顯，這就要求房地產企業對不同客戶群體的相關產品進行細分和完善。如果企業投資開發的房地產產品在項目定位、規劃設計上缺乏前瞻性，在銷售策略方面沒有創新點，就可能發生產品滯銷的風險。
3.資源環境風險。房地產企業所面臨的資源環境風險主要來自土地。因為土地是房地產開發中不可缺少的非可再生資源，國家的土地政策、土地價格、土地市場的供求關系以及土地本身的位置，都會對房地產企業產生很大影響。近年來，土地閑置問題十分嚴重。由于土地成本是房地產開發成本中的重要組成部分，占用資金比例很大，不僅會影響企業的資金周期率和預期收益率，而且根據2011年12月21日國土資源部起草的《閑置土地處置辦法（修訂草案）》（征求意見稿），如企業未能在規定時間內開發所儲備土地，將面臨征收20%的土地閑置費甚至被無償收回土地使用權的風險。
4.政策環境風險。政策環境風險主要是指政府機構為保證國民經濟的協調可持續發展，針對房地產行業采取的宏觀調控政策給企業造成的財務風險。這些宏觀調控政策往往有很強的針對性，對房地產企業的收益具有很大影響。
三、內部控制不善產生的財務風險
歷史學家湯因比曾說過：“一個國家及至一個民族，其衰亡是從內部開始的，外部力量不過是其衰亡前的最后一擊。”可見，內部控制管理是決定企業生存狀況最重要的因素，任何企業都要正視內部控制管理問題。在當前嚴峻的政治經濟形勢下，房地產企業很容易暴露出內部控制方面的薄弱環節。
（一）內部控制制度不健全不完善。通常情況下，如下原因會造成房地產企業內控制度不夠完善：首先，有的企業只是針對企業運作的具體幾個層面，零散地制定了一些操作規則，相互之間也沒有一定的內在聯系和可操作性，并未形成一個完整的制度體系。其次，在制定內部控制制度時，沒有遵循房地產行業的發展規律和管理要求，沒有充分考慮企業的長期發展戰略，盲目地構建內控制度，缺乏系統化考慮，使內部控制只停留在制度層面，沒有與之配套的具體操作流程，便會失去可操作性和實用性。然后，在制定內控制度時容易產生片面性思維，生搬硬套，沒有結合自身的企業規模、業務特征等實際情況來考慮，這樣制定出的管理制度必定不切實際，無法產生防范風險的作用。
（二）內部控制監督不到位。內部控制制度的監督執行程度直接決定企業內控風險控制的好壞。有的企業雖然制定了內部控制制度，在實際工作中也實施了內控程序，但缺乏規范有效的監督機制，使內部控制流于一種形式，也促成了財務風險的發生。如果企業的審計部門和財務部門沒有分開，有的甚至隸屬于財務部門之下，這樣將會使企業的內部審計工作受到各方利益的牽制，難以對財務流程進行有效的約束和控制，影響審計監督職能的正常發揮。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產開發經營；風險；管理
1、房地產開發經營的風險分析
⑴房地產開發過程的風險分析
由于各階段所進行的工作不同，風險的性質和風險因素發生的概率也不同。房地產開發經營的整個過程可以分為投資決策、土地獲取、項目建設及項目租售四個階段，在這一過程中，風險發生的概率依次減小。投資決策階段由于不確定性因素眾多，故風險發生的概率最大，而此時，由于處于房地產開發之初，資金的投入量并不大，故如此時發生損失，一般從貨幣量上來看并不巨大。而隨著工程的持續進行，不確定性日益減少，而投入的資金量卻日益增大，如此時風險成為現實，那么企業將面臨無法挽回的損失。
①投資決策階段風險分析
在房地產開發經營中，這一階段是房地產開發過程中擁有最大不確定性、風險最大的階段，決策的正確與否關系到這個開發項目的成敗。如項目地塊選擇失誤，將導致項目在后續運作過程中處于被動局面。其風險主要來源于政策風險、投資時機、物業位置、物業類型、投資方式選擇不當等。
②土地獲取階段風險分析
這一階段的主要工作有：地塊選擇、房地產市場調查、購房者心理分析、開發項目市場定位。這一階段的可交付成果是：地塊選擇評估報告、房地產開發項目可行性研究報告。這一階段的風險是地塊、地段選擇失誤，地塊價格與價值相背離，地塊不利于設計規劃，地塊整治費用太大，調查對象有誤，購房者心理和行為分析出現偏差，產品的市場客戶群判斷失誤，產品市場定位失誤等。
③建設階段風險分析
這一階段主要風險是指在施工過程中由于管理不善、措施不當等引起的技術風險和內部決策與管理風險。該階段是技術性工作主要集中的階段，施工過程中技術風險主要是由建筑設計與計算失誤、建筑生產力因素短缺、施工事故及信息傳遞不暢引起的風險。該時期是決定工期的重要階段，時間管理和溝通管理有效性顯得尤為重要。該階段的主要任務為工程項目建設，進行開發項目設計，采用合適的招標模式，選擇承包商，擬定合同條款，簽訂承包合同，在施工過程中采取各種措施確保工期、成本和質量目標的實現等。
⑵房地產開發項目風險產生的因素分析
①系統風險
房地產行業與國家宏觀經濟緊密相關，因此在很大程度上受到政府政策的控制。影響房地產開發項目的系統風險主要包括政策風險、通脹風險、市場供求、利率水平、變現能力及房地產開發項目周期風險等。由于系統風險的不可避免性，本文所述房地產開發項目的風險管理以對非系統風險的管理為主。
②非系統風險
1）決策風險
決策風險是指在房地產投資開發過程中，房地產企業關于房地產開發各環節決策時的風險。由于房地產開發涉及的資本金額大、開發周期長，通過決策所致結果來驗證當初決策正確與否具有滯后性，因此在開發過程中對各開發環節所做的決策風險性極高。
2）管理風險
管理風險是指由于房地產企業或投資者管理不善而造成損失的風險。所謂管理不善，主要包括：決策者不能勝任房地產企業經營管理工作；企業員工缺乏專業技能，不能適應所在崗位；信息匾乏；不能處理好各種合同關系；違章或違法等。
3）營銷風險
營銷風險是指在房地產營銷活動的全過程中由于營銷策略制定失誤而導致房地產銷售渠道不暢，進而給企業帶來損失的風險。房地產營銷工作是一項嚴謹、嚴肅而且極富創造性的工作，具有極高的挑戰性。
4）財務風險
財務風險是指由于投資者舉債經營而產生的不能履行債務義務或不能及時獲得貸款的風險。通常投資負債比率越大，財務風險就越高。財務風險可以進一步分為內部財務風險和外部財務風險：內部財務風險指項目不能夠產生足夠的現金流以按月或按年償還債務本息的風險；外部財務風險指投資者不能從資金市場或其它機構來獲得投資所需資金的風險。
2、房地產開發經營風險管理
⑴風險識別
這是房地產開發項目投資風險管理中首要的一步，通過對房地產開發行業內部及外部相關法律法規及歷史資料的了解，全面地評估項目開發投資可能面臨的風險。特別在投資決策階段，房地產開發企業必須對房地產市場的供求狀況和趨勢進行全面的調查分析，從中選擇具有較好收益的投資項目，并在此基礎上實施開發活動。只有全面、正確的識別投資過程中面臨的所有風險，才能有的放矢，使后續的風險管理活動建立在良好的基礎之上。通過風險識別應盡可能全面地找出影響風險管理目標實現的所有風險因素，采用恰當的方法予以分類，逐一分析各個風險因素的產生根源。
⑵風險評估
房地產開發風險的評估即對開發風險進行量化，是指開發商通過各種方式對風險可能給開發活動帶來的不利影響和程度的測定，這是開發商在確定最佳開發方案與對策之前所必需進行的一項重要工作。房地產開發商風險的評估涵蓋了兩方面的信息：一是確定開發活動中各種風險發生的概率；二是確定風險可能給開發活動帶來的損失程度。風險評估的常用方法主要有：趨勢分析法、盈虧平衡分析、敏感度分析、概率分析、損失估計法等。現在比較多的是用蒙特卡洛法進行風險評估。
⑶風險應對
風險應對，即對識別及評估出來的風險采取一定的措施加以應對。房地產開發經營風險的應對包括風險回避、風險轉移及風險處理三種情況。
風險回避是指當項目風險潛在威脅發生可能性太大，不利后果太嚴重，又無其他策略可用時，主動放棄項目或改變項目目標的行動方案，從而規避風險的一種策略。如果通過風險評估，發現項目的實施將面臨巨大的威脅，企業又沒有別的方法控制風險，甚至保險公司亦認為風險太大，拒絕承保，這時就應當考慮放棄項目的實施，避免巨大的人員傷亡和財產損失。
風險轉移主要是通過合同將風險損失轉由另一方承擔和賠償，或通過參加保險，以小數額的保費為代價，將風險轉移給保險公司。風險處理指的是企業根據風險管理決策的要求，建立健全風險管理組織，明確崗位職責，制定具體而詳盡的風險管理計劃，在房地產項目投資實踐中組織實施。對已經發生的風險，通過事先的財務安排，迅速地對風險損失進行充分而有效的經濟補償，以便在最短時間內以最少的風險處理費用排除風險損失對企業財務活動的干擾，避免和減輕因損失導致突發性財務緊張和喪失償付能力。
⑷風險監控
房地產開發經營過程說到底是一個風險評估與應對的過程。這個過程需要制定一系列政策及程序加以實施，而要保障這些風險管理政策及程序得以實施的重要舉措就是對風險進行實時監控。風險監控就是對整個風險管理過程實施動態的監督與控制，以保證房地產開發企業制定的風險管理政策與程序執行的效率和效果。它要求由不參與風險管理的部門或個人對風險管理的執行情況進行獨立的檢查監督與評價，發現問題及時反饋，以確保風險管理程序的順利實施。
3、結論
綜上所述，房地產開發經營過程必然伴隨著各種風險，房地產開發企業必須實行動態的、系統的、全過程、全方位的風險管理，主動識別、評估及應對風險，強化對風險管理過程的監控，增強房地產企業抗風險的能力和提高企業的盈利能力，保障企業的可持續發展。
參考文獻：
中國的房地產市場化改革始于20世紀末期，經過10多年的穩步發展，房地產業超過傳統制造業成為國民經濟另一支柱性產業成為必然。然而，房地產業的發展過快、市場不成熟等原因已經引起了房地產市場日益“泡沫化”。房地產業素來以高回報率、高風險性的特點著稱，這進一步加劇了房地產企業的財務風險，政府為了抑制過分飆高的房價，穩定房地產交易價格，頻頻出臺關于房地產調控的宏觀政策，這給房地產行業帶來了新一輪的強勁挑戰。因此，對房地產企業財務狀況進行定量分析是具有實踐意義的，廣大投資者能通過直接揭示的房地產上市公司財務狀況獲取真實、有效和科學的決策依據，同時也為上市公司高管認清公司潛在財務風險，提高上市公司的風險管控能力帶來積極意義。
美國學者Altman選取了1946-1965年20年間的33家ST公司和33家非ST公司作為樣本，使用了計量方法從眾多財務比率中選取最合適的五個變量來建立判別函數，并以計算而得的分值作為判斷財務風險程度的依據。經過大量的實踐經驗顯示，Z-score模型對于停業前一年和前兩年的判別準確度達到了驚人的95%和82%。李澤紅等人（2009），張敏慧（2009），楊曉彥（2011），王小燕（2012）等人也從企業的財務風險基本概念和特征出發，通過“資金籌備”、“投資決策方案”、“資本運營”和“收益分配與再分配”等四個大方面對企業財務風險進行有效分類，通過詳細分析并提出相應的防范對策。周漢唐（2014）的研究認為房地產的高收益往往伴隨著較大的風險。房地產公司一般承擔著高的資產負債率，這樣容易使企業面臨著很大的財務風險，公司隨時面臨破產威脅，公司應當積極應對可能的風險，保障公司健康、可持續發展。
二、中國房地產行業特點與財務風險關系及預警模型選擇
（一）中國房地產行業特點與財務風險關系
首先，房地產業，生產周期越長，不確定性大，導致更大的風險概率。政治環境和經濟環境變動隨時間增加而變大，人工成本和原材料價格的不確定性也越大，這將直接影響行業的利潤水平和資金回籠。其次，房地產業是最典型的資金密集型產業，投資金額大，開發產品造價高，開發周期又長，需要占用大量流動資金，在房地產企業開發的前、中、后三個階段，都應該保證資金鏈的完善。最后，在組織設計上，絕大部分房地產企業都按照投資項目而成立多個項目分公司（或項目部），這極易帶來管理方面的風險。總公司和項目分公司存在委托關系，雙方獲得的信息有可能產生不對稱，由此造成總公司控制力度下降，這極易導致預算無法得到控制，引起財務風險擴大。
（二）房地產企業財務風險預警模型選擇
學術界和商界用來衡量企業財務風險變量主要有以市場數據和以會計報表數據為基礎兩個大類。基于我國證券市場不完善、各類監控組織監察力度不夠的現狀，以市場數據為基礎的模型衡量企業財務風險的方法并不適用于我國房地產上市公司。因此，我們選擇使用樣本企業指數紐約大學教授愛德華奧特曼的Z模型來衡量企業財務風險。
三、完善我國房地產企業財務風險預警的對策建議
（一）完善公司治理機構
目前我國房地產企業主要以民營為主，其中上市公司民營企業所占比例高達90%，在實際運作過程中，家庭治理模式占據主導地位。家族治理模式普遍存在的弊端包括產權不消、集權管理，這是導致公司治理機制缺乏有效性、企業運營效率低和財務風險擴大的最根本原因。因此，提高企業運營效率，降低財務風險程度，首先要完善公司治理結構以此來提高治理效率。
（二）優化資本結構
21世紀初期，國家銀根政策寬松，政策鼓勵房地產業發展，房地產企業迅猛發展，但高資產負債比經營的現狀并未引起行業的高度重視。隨著2011年國家嚴厲調控政策的出臺，房價下跌，銀行貸款困難，民眾購房態度不明朗，一些高負債的企業出現嚴重的資金缺口，瀕臨倒閉。因此房地產企業應當高度重視企業的資本結構，優化的資源配置。
關鍵詞:房地產企業財務管理風險防范
近年來，社會經濟的發展以及公眾對于商品住宅需求的不斷增長，都把房地產企業推到了發展的關鍵時期。作為產業關聯度極強、帶動系數較大的企業，房地產企業已經迅速發展成為國民經濟的重要產業，在當前我國的社會經濟生活中具有極其重要的地位。房地產企業是典型的資金密集型行業，并且具有極高的風險，投資大、風險高、回收周期長是其顯著特點。這些特點使得房地產企業必然會面臨巨大的財務風險。
由于各種原因，國家對房地產行業的宏觀調控力度正在逐步加大，國際經濟形勢也在不斷發生變化，這些因素都給房地產企業的財務管理帶來了新的挑戰。有效的規避財務風險，在企業的經營和發展中有效的防范財務風險，是房地產企業能夠健康和諧發展的重要前提。
一、做好房地產企業財務管理風險防范的必要性
我國的房地產企業起步相對較晚，各方面的體系和機制還很不健全，發展過程中出現了一些問題。加之我國的房地產企業面臨的金融環境惡劣、金融體系不健全等因素的影響，使得我國的房地產企業財務風險與日俱增。房地產企業在發展的過程中優化財務結構、科學合理的控制財務風險的發生是一項必不可少的工作。
我國經濟體制改革的不斷深入已經給房地產行業的發展帶來了顯著影響，使房地產企業財務管理面臨更多的風險和困境，政策風險以及市場風險都給房地產企業財務管理風險防范增加了難度。另外，房地產企業主要的監管模式是靜態的，主要是進行事后監管，這是房地產企業財務風險防范的一個障礙。只有對房地產企業的財務風險防范進行深入的研究，只有積極地改進房地產企業財務管理的策略，制定房地產企業財務管理風險防范的有力措施，才能降低房地產企業財務風險發生的幾率，保持房地產行業的健康發展。
二、房地產企業財務管理風險的成因分析
(一)內在因素
第一，房地產企業是一個比較特殊的企業類型，作為資金密集型行業面臨財務風險的可能性更大。房地產企業具有投資規模大、資金回收緩慢、資產風險高等特點，這些特點從根本上決定了房地產企業的經營發展必然面臨較高的財務風險。第二，房地產企業經營的模式比較特殊，其自有資金所占的比例很小，這就直接導致負債資金數額巨大。資本結構中債務資本所占的比例越大，發生財務風險的幾率就會越高。第三，房地產企業有其內部管理水平的缺陷，這也從一定程度上增加了財務風險發生的可能性。總體來看，房地產企業的財務風險管理和防范機制存在很多缺陷，主要體現在成本費用控制不嚴格、缺乏財務預算分析、忽視現金流管理等。
(二)外部因素
房地產企業的經營主要受到國家宏觀調控政策的影響和制約，還要受到來自市場的各個方面的影響，比如市場環境引發的價格風險、投資風險等，這些都從很大程度上增加了房地產企業的財務管理風險。
三、做好房地產企業財務管理風險防范的有效措施
(一)選擇正確的財務風險評價指標
選擇科學和合適的財務風險評價指標是做好房地產企業財務管理風險防范的一項重要的基礎工作。合適的財務指標可以對房地產企業的財務風險進行有效的評價，它是進行房地產企業財務風險評價的一項重要客觀標準，可以準確、全面、恰當地反映當前房地產企業的財務風險。指標的選擇必須符合一定的原則，這些原則主要包括科學性、合理性、客觀性等。整個財務風險的水平是根據財務風險的動因進行分析的，并且由全面的指標體系來進行反映。能夠對房地產企業的財務風險水平進行反應的指標體系主要有短期償債能力指標體系、長期償債能力指標體系、營運能力指標體系、盈利能力指標體系、風險水平指標體系、現金流量能力指標體系、發展能力指標體系等。選擇正確的財務風險評價指標可以使財務風險控制更有目的性。
(二)建立科學合理的資本結構，規避風險
第一，房地產企業的資本管理必然離不開現有的資本結構理論。對于房地產企業來說，過多的負債將會使企業的價值下降。因為房地產企業的負債經營運用的增加，必然會引起債務償還風險的增加。房地產企業應該把負債經營可能帶來的風險控制在一定范圍之內，不得使企業面臨嚴重的財務風險。第二，房地產企業籌集資金的渠道應該包括債務融資和權益融資。房地產企業應該致力于找到企業發展的最佳資本結構，把籌資渠道進行科學合理的安排，呈現出風險最小的資本結構形態，以達到企業增值的目的。第三，房地產企業貸款額度要有所控制，針對企業所處的內外環境選擇合適的融資策略，嚴格遵守合理使用資金及承擔適度資本成本原則用長期負債來滿足公司對資金的需求。
(三)建立和完善房地產企業的財務預警系統
預警系統可以大大加強房地產企業的財務風險防范。房地產企業的財務預警系統要從企業運營的各種資料來源進行分析，在分析的基礎上運用各種數據模型和比例分析對企業的財務風險進行事先的預防和控制。建立房地產企業的財務預警系統應該注意立足于市場環境以及企業自身的生產經營戰略，這樣可以較好的規避融資和投資失誤帶來的負面影響，可以將企業的財務危機控制在初級階段，降低財務風險給企業帶來的危害。
(四)強化資金管理，保證資金運轉的良性循環
房地產企業的產品既具有投資價值也具有消費價值，所以房地產企業的資金回收管理存在一定難度。針對這種情況，首先房地產企業應該對資金進行集中管理，采取統一調配的方式避免出現過多的閑置資金，以提高資金的運轉速度和使用效率，保證資金運轉的流暢和高效。其次，房地產企業的資金結算方法應該更加科學，保證資金結算的順利進行，使資金順利回籠到位，促進資金周轉的良性循環。
(五)充分調查市場和研究市場，防范和降低市場風險
市場經濟的大環境下，房地產企業必然面臨著來自市場的多種風險。實踐經驗表明，房地產企業的財務風險很大一部分來自市場風險，所以做好市場調查，做好市場風險分析是非常有必要的。房地產企業應該改成立專門的市場調研部門，指定專門人員進行市場調查和分析，了解房地產市場的容量以及波動情況，掌握最及時的第一手資料。同時，還要對潛在市場容量和未來市場風險有敏銳的洞察力，清楚市場承受能力和社會需求能力，為房地產企業的發展提供可靠詳實的第一手資料。
(六)建立防范財務管理風險的內部控制制度
內部控制制度可以提高房地產企業財務管理的規范性和科學性，是財務風險防范體系的重要組成部分。對于房地產企業的財務管理人員而言，應該熟悉房地產企業的開發經營活動，熟悉其財務特點，探索適合房地產企業財務管理的方式和方法，積極構建科學合理的內部財務控制體系。按照企業自身實際情況，制定嚴格的財務管理規章制度，做到對企業財務風險的全面把握，并且對企業財務風險進行全面分析和控制。以此更加有效的規避房地產企業的財務風險。
四、結語
房地產企業是一個重要的行業，關系到國計民生和社會穩定，并且帶動了很多上下游產業。但是，由于國家宏觀調控和市場經濟形勢的變化多端，使房地產企業面臨的形式錯綜復雜，處于市場壓力和政策壓力的雙重夾擊之下。在這種情況下，如何有效的控制房地產企業的財務風險，如何進行有效的財務風險防范是房地產企業不容忽視的問題，需要從各個方面努力，做好房地產企業的財務管理風險防范。
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關鍵詞：財務風險；資金管理；低碳房地產
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1673-1573（2013）04-0081-03
房地產企業作為我國國民經濟的支柱產業，是公眾關注的焦點。作為典型的資金密集型企業，它具有投入資金量大、回收期長、產業鏈廣等特點，這些特點和它本身所具有的特殊的經營模式決定了房地產企業在高收益的背后蘊藏著比一般企業更大的財務風險。在市場競爭不斷加劇、國家政策繼續調控的情況下，房地產企業開始面臨更大的風險和挑戰。財務風險作為財務管理的重要組成部分，已經成為房地產企業求生存、促發展迫切需要解決的問題。只有充分認識財務風險，才能采取相應的控制措施，增強抵抗風險的能力，以保障房地產企業持續健康地發展。
一、房地產企業面臨的財務風險
（一）財務風險的內容
財務風險是指在企業的各項財務活動中，因企業的內外部環境及各種難以預計或無法控制的因素影響，在一定時期內，企業的實際財務結果和預計的財務結果發生偏離，從而蒙受損失的可能性。將房地產企業的財務風險定義為經營活動中各種不確定性的綜合反映，而不僅僅是狹義的籌資風險，更適于對房地產企業財務風險的分析與控制。當前備受房地產企業關注的財務風險主要包括開發周期風險、資金供求風險和內部控制風險等。
（二）房地產企業的財務風險指標分析
財務風險指標即設置敏感性指標，通過觀察其變化，從而對企業已存在的或者將面臨的財務風險進行監測預測。通過對房地產企業財務風險指標的分析，能夠了解企業的財務狀況以及經營結果，預測財務風險。反映房地產企業財務風險的指標體系，包括盈利能力指標、償債能力指標、運營能力指標以及基于現金流量的指標等。
2012年、2013年中國房地產上市公司測評研究報告的相關數據顯示：從整個房地產業來看，負債水平仍然高居不下；2012年上市房地產企業資產負債率均值與2011年幾乎持平，凈負債率均值上升為64.36%，償債壓力很大；存貨周轉率均值較上年雖然有所上升，但是運營效率仍然低較，資金回流速度緩慢；2012年上市房地產企業盈利能力有所下降，營業利潤下滑的企業較上年增加了26家，達到87家；凈資產收益率均值呈現下滑趨勢，降至11.23%（如表1所示）。
通過數據分析可見：面對市場的不確定性、庫存壓力的增加、資金鏈的壓力和融資渠道的從緊，房地產企業整體抗風險能力偏低，有待進一步加強。現階段國內大部分房地產企業均開始關注財務風險的影響和作用，但對其反應普遍比較遲鈍，缺乏風險系統控制管理。加強對財務風險的認識及成因分析，從根源上加強對財務風險的防范，提高抗風險能力，對房地產企業來說已經迫在眉睫。
二、房地產企業財務風險的主要成因
房地產企業在經濟全球化的經濟環境中，所處的環境十分復雜。作為高收益高風險的行業，房地產企業具有很大的發展潛力，但是在我國房地產企業還屬于一個新興的行業，有著很大的財務風險隱患。行業自身的特點和外部宏觀的經濟環境因素的影響也無形中增加了房地產企業所面臨的財務風險。
（一）外部宏觀環境因素
1. 市場和經濟環境的變化。我國的房地產企業處在競爭十分激烈的環境中，市場格局的變化導致市場供求關系和購房者消費觀念的改變，個人購房者的個性化需求逐漸明顯，這就要求房地產企業要對不同的客戶群體進行細分，要在項目定位上具有前瞻性，不斷創新營銷方式。現在大多數房地產企業缺乏應對市場變化的靈活機制，直接會導致商品滯銷的財務風險。
在低碳經濟下，低碳建筑逐漸成為建筑界主流趨勢，同時對房地產企業帶來了巨大沖擊。傳統的房地產模式已經難以適應低碳經濟的要求，“低碳建筑”將會在房地產業引發一場新的革命，是未來房地產企業發展的主要方向。但是，由于我國房地產企業開發動力不足、低碳技術不成熟、節能激勵機制不健全等原因，現階段發展低碳房地產面臨著許多嚴峻的挑戰及風險。
2. 稅收、土地政策因素。房地產企業屬于固定資產投資領域，在開發和經營過程中，受國家宏觀經濟政策的影響很大，其中最關鍵的是土地和稅收政策。近年來土地的閑置問題十分嚴重，國家出臺了新的土地政策，比如企業未能在規定的時間內開發所儲備的土地，將會被征收閑置土地稅甚至會被無償收回。由于土地成本占用資金比例很大，相關土地政策的出臺加大了房地產企業的開發成本，直接影響到資金周轉率和預期收益率。從表1數據中可以看到，2012年上市房地產企業凈資產收益率均值下降為11.23%，較上年降低了2.87%，財務風險加大。
此外，房地產企業是稅收籌劃的重點，涉及的稅種多、稅費負擔重。而房地產企業的資金大部分是通過舉債獲得，借入的資本額越大，可能獲取的稅收籌劃利益就越大，同時由此帶來的財務風險也很大。
（二）房地產企業自身因素
1. 行業特點。房地產企業作為典型的資金密集型企業，開發周期長、投資規模大、變現能力低等特點決定了它具有較大的財務風險。這種風險貫穿于企業的開發、經營、管理之中。較高的資產負債率在給企業帶來財務杠桿效應的同時給企業帶來了一定的財務風險，同時也使得企業在貨幣市場的籌資難度進一步增大，籌資風險增加。受關聯性影響的作用，當通貨膨脹幅度上升時，建筑材料、勞動力的成本以及管理費用也會相應的上升，而相關行業成本的上升會使得房地產商品增加的開發成本大大高于通貨膨脹的幅度，高額的成本費用占用的資金比例過高，加大了房地產企業的財務風險。
2. 資金管理不善。首先，我國許多房地產企業的管理人員資金管理意識淡薄，缺乏資金風險控制觀念，對現金流的重視不夠；其次，普遍缺乏資金集中管理模式，大部分房地產企業在資金的結算和計劃方面的管理還不夠完善，導致信息脫節，資金管理和調度比較被動；再次，企業內部的資金管理權責不夠明確，項目的拆遷、規劃、施工質量等因素使得工期延長，成本增加，風險加大；最后，商品房作為特殊的存貨，占用投資成本比例很大，消費者購買欲望的下降，使得商品房市場滯銷，無法快速地回籠資金。2012年數據顯示，將近50%上市房地產企業的經營活動現金流量凈額為負數，資金鏈趨緊，經營風險凸顯。
3. 投資決策失誤。決策失誤是房地產企業產生投資風險的重要原因，如果項目整體的規劃缺乏可行性，市場調查不夠充分，技術分析不到位，對未來市場的估計過于樂觀，就會造成決策失誤的財務風險；另外，項目投資決策后，由于投資估算出現偏差，會使資金無法正常流轉，影響投資結果，甚至導致投資無法收回的風險。
4. 缺乏全面預算管理。預算管理在財務管理中處于十分重要的地位，許多房地產企業往往比較重視預算管理對成本的節約，對系統管理和價值管理的認識不足，對全面預算的重視度和執行力度不到位，從而降低了企業抵御市場風險的能力，增加了面臨的財務風險。有關數據顯示，2012年上市房地產企業成本費用利潤率均值率下跌為31.87%，成本費用整體較高，資源利用率低。
三、房地產企業財務風險的防范措施
面對市場的激烈競爭，房地產市場出現大規模并購、集團化趨勢，如何加強對財務風險的認識，增強企業抵抗風險的能力已經成為房地產企業密切關注的問題。從以上財務風險成因來看，加強財務風險的防范要做到：
（一）把握國家的宏觀政策，發展低碳房地產
我國房地產企業的發展和走勢在很大程度上受到國家宏觀政策的影響，房地產企業應該準確理解國家在土地、信貸、稅收和房地產市場中的調控政策，及時調整企業項目投資，減輕成本壓力，從而降低財務風險。
作為我國國民經濟支柱產業，房地產企業應該與時俱進，推動“低碳房地產”的發展，進行低碳建筑的研發，擺脫舊的經營模式，開拓創新，從而提高核心競爭力，增強抵御風險的能力。為此，房地產企業應樹立低碳意識，選擇環保型材料，合理規劃建設小區，在不影響居住質量的基礎上做到節能減排，實現綠色房地產和產業鏈的低碳整合，增強核心競爭力，降低因市場消費脫節產生的財務風險（如圖1所示）。
（二）優化資本結構，創新融資策略
對于房地產企業來說，要嚴格控制負債的比例，合理安排產權與債務的關系，依據自身的融資能力、獲利能力，確定最優的資本結構，尋求最優組合，降低籌資財務風險。
房地產企業要降低對金融的高度依賴性，擺脫單純依靠自有資金和銀行貸款的模式，可以通過面向公眾發行小面值的有價證券、上市發行股票、利用房地產信托、委托發行住房建設證券等，由單一的籌資模式向多元化組合式的籌資方式轉變，爭取主動性，降低風險系數。
（三）科學決策，謹慎投資
房地產企業部分財務風險是由于投資失誤導致的，而這部分風險恰恰是可以避免的。在房地產企業加強投資風險意識的同時，應該充分準備投資決策前的準備調研工作，這是做好項目風險分析和可行性分析的前提。為了實現科學決策，避免盲目投資，在投資過程中應注重投資與市場、政策的緊密結合，從而規避決策失誤導致的財務風險，提高應對能力。比如企業可以采用投資組合戰略，開發不同類型物業或者同一類型物業不同檔次、不同類型房產、不同區域的組合來分散風險；在綠色經濟、旅游經濟領域進行探索，尋求新的利潤增長點。
（四）控制資金管理，重視現金流
為了降低由于日常資金管理不善導致的財務風險：首先，房地產企業應該強化資金的預算管理，實現資金良性循環，努力減少資金的閑置，節約融資成本；其次，加強現金流量管理，尤其是重視經營性現金流，在日常的資金運作中，經營性現金流的穩定是控制風險的關鍵，可以提供風險預警信號，使經營者能夠及時地發現問題所在，并采取行動，防范風險；最后，要加強存貨管理。商品房作為房地產企業特殊的存貨，資金占用量很大，投資成本很高。要不斷創新營銷策略，利用互聯網、微信、微博、電商平臺等高效的營銷方式，降低空置率，加快資金的回收和周轉，以滿足房地產企業對資金的需求，并降低財務風險。
（五）實施全面預算管理，提高資金使用效率
全面預算管理能夠對資金進行全程控制，保證資金使用和企業戰略的有效結合。為了降低財務風險，房地產企業要及時編制預算計劃，完善資本預算程序，加大預算的執行和監督力度，并且完善企業的財務內部控制，有效地控制財務風險，從而保障預算計劃的實行。比如房地產企業的建筑材料成本一般會占到開發成本的60%左右，在預算中加強材料成本的核算和控制，完善材料成本的管理制度及標準，加強出入庫管理，提高資金的使用效率，才能有效地降低財務風險發生的可能性。
四、結語
房地產企業在實現高回報的同時伴隨著很大的財務風險，這就要求房地產企業對這些問題予以高度的關注。目前我國的房地產企業面臨著經濟危機和政策調控的雙重壓力，提高風險意識，完善企業的財務風險預防措施是房地產企業在激烈競爭中取得長足發展的關鍵。房地產市場的風險是十分復雜的，應對這些風險需要不斷地進行思考和應對。市場上大多數房地產企業正朝著規模化、集團化方向發展，部分企業設立房地產聯盟也是為了化解區域財務風險，提高資金使用效率，并且有效地規避財務風險。總之，為了促進房地產企業的發展壯大，順應時代潮流，提高抗風險能力，房地產企業必須時刻樹立風險意識，正確的防范財務風險。
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