時間：2023-06-05 16:08:44
導語：在房地產開發的項目管理的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優秀范文，愿這些內容能夠啟發您的創作靈感，引領您探索更多的創作可能。
1 前言
隨著我國經濟的持續、健康發展，房地產業已成為國民經濟的一個重要組成部分。隨著市場經濟體制改革的不斷深入及社會的不斷進步和發展，房地產開發過程越來越復雜，對房地產開發過程中的各個環節的管理也日益顯得重要，房地產開發市場迫切需要系統地對開發項目實施管理。因為項目管理的水平直接影響到開發項目的成敗。然而，我國現有的多數房地產企業存在著管理差、規模小、抗風險能力低、缺乏競爭力等劣勢因此，許多房地產企業都面臨著一個難題，那就是采用何種方式才能實現對房地產項目科學有效的管理。項目管理是在知識經濟時代贏得競爭優勢的重要方法，但與建筑業在項目管理上取得的長足進步形成鮮明對照的是，與其聯系密切的房地產業在項目管理的開展上卻明顯落后。隨著人們生活水平的不斷提高，人們的消費觀念日益個性化，依靠舊有的經營理念管理房地產已經不能滿足客戶的要求，必須根據客戶需求的變化采取必要的變革措施。
2 我國房地產開發的項目管理的關鍵環節
2.1 房地產項目可行性研究
如今房地產己是一個高度商品化的行業，開發商的投資風險不斷加大，要減小投資風險，最主要的是項目投資前能夠對市場有足夠的認識、理解，對投資機會的把握要客觀、理性。即充分認識房地產市場的供需關系，準確做好項目的目標定位，根據投資者的經驗和投資能力對投資機會進行篩選。然而，我國許多房地產企業的項目決策者沒有認識到房地產項目可行性研究工作的重要性，在可行性研究上不舍得大量的投入。有時僅僅是為了項目報批或者獲得貸款而委托社會個人或者企業內某職能部門在短期內倉促完成，這也導致了目前我國房地產可行性研究多流于形式，沒有發揮應有的作用。事實上，房地產開發項目可行性研究的客觀性與科學性是決定開發商投資決策是否科學與可靠的基礎。編制人員在開展房地產開發項目可行性研究的過程中，要擺脫決策者和委托單位出于私利的干擾，堅持獨立性、客觀性和科學性原則，按照科學研究工作與事物的客觀經濟規律辦事，不主觀臆斷，基于調研所掌握的事實情況，實事求是的撰寫可行性報告。房地產項目開發過程中通常需要對多個方案進行對比，有時有多個方案都具有可行性和吸引力，此時需要從多個方案中繼續優中選優，選出最佳方案。因此，只有提供多個方案，才能有選擇的余地，實現投資效益的最大化。從房地產項目失敗的教訓中我們可以看到，很多房地產項目的失敗在項目開始時就已經注定，這是因為在可行性研究時先入為主的觀念誤導了企業的分析，總是從各方面論證項目的樂觀前景，而對不利因素視而不見，走入了可行性研究的誤區，從而導致在決策時出現重大錯誤和整個項目的失敗。
2.2 房地產項目進度管理
房地產開發項目投資巨大，投資的利息支出十分可觀，一旦延誤工期，不僅造成合同違約，承擔違約金及罰金，而且會形成大量的利息支出，給投資控制帶來重大影響，因此房地產開發項目的進度控制比一般的工程項目控制更具有經濟意義。由于房地產開發建設工程的大型化、工程化、復雜化，因此，即使再周密的計劃也難免出現偏離。實際上偏離的事件是經常發生的，不斷地跟蹤計劃實施的進程，及時發現偏離，分析原因，關于控制的手段，在房地產開發過程中主要是合同控制、管理程序控制、進度跟蹤和信息反饋。合同中有關于進度控制目標的條款和相應的經濟措施，例如將工程款支付與工程進度掛鉤，完不成進度目標，便得不到支付；關鍵日期不能實現時，要罰款等。實踐證明，這些手段是非常行之有效的。項目經理和管理團隊只有及時準確地掌握工程進展及有關情況，才有可能及時采取相應措施實施工程控制。因此現代項目管理都非常重視建立完善的工程進度跟蹤和信息反饋制度。該制度要求項目管理團隊對各承包商的工程進展進行跟蹤，將了解到的情況編成工程進展報告。進展報告有信息性的，分析預測性的，專題性的和綜合性的等，一般為月報形式。不僅發展商內部管理部門要有月報，供應商和施工承包商也要向業主提交報告。報告的內容包括：重大事件，設計、裝修、施工的進展描述，存在問題及其處理結果，合同落實情況，形象進度，人員及工程量統計等。隨著工程的進展，各階段控制的重點應有不同。如工程初期，工程量的增長是主要矛盾，此時施工現場作業面寬，有條件平行作業，此階段的重點應促使承包商完成進度計劃規定的工程量，為工程的進一步展開創造條件。到了工程后期，各分包單位均已進場，配合協調成為主要矛盾，此時的重點應放在促使承包商按系統、按區域流水作業施工的進度目標上。此外，進度控制中對設計文件和設備材料的催交工作也是非常重要的，設計的完成和材料的及時供應是項目正常運作的必要保障。因此，項目經理要重視設計、設備材料交付計劃的制定和落實工作。
2.3 房地產項目質量管理
質量對于任何產品都是至關重要的，對于房地產開發尤其重要，工程建設時若留下質量隱患，輕則影響其使用，重則可能形成無法使用的“豆腐渣”工程，其不言而喻該房地產項目是個失敗的項目。因而在開發過程中首先要對工程質量實施嚴格的管理，房地產項目具有一定的地域性特征，項目管理者要考慮項目所處的區域位置、配套設施、周邊環境、城市規劃。之所以要考慮這些因素，是因為這些因素的可變性都非常小，如果項目所選的地域在配套設施、環境等方面比較差，那么即使建筑物本身質量再好，也難以扭轉項目整體狀況較差的問題。因此，房地產項目的地域質量是影響項目質量的基礎性因素。規劃設計質量是指房地產項目的總體布局要科學、合理，達到造型設計美觀、空間得到合理利用、生活環境舒適、配置設施齊全等方面的要求。此外，項目規劃要同時滿足使用質量和觀感質量兩方面的要求。使用質量即指建筑物的基本功能，反映了人們的基本需求，但隨著人們生活水平的提高，人們對美的追求也隨之提高，這就要求項目規劃要考慮人們對觀感質量的要求，它一般通過設計風格、項目內部及周邊環境、色彩等方面體現。最后，項目規劃還要有一定的前瞻性，不僅能滿足居民當前的需求，也能符合市場未來的發展趨勢。爛尾樓、豆腐渣工程等現象的出現使得人們對房地產工程質量的關注度和重視度越來越高，有的購房者甚至對房屋的建造過程進行全程跟蹤，這些現象也使得房地產開發商對工程質量重要性的認識逐漸提高。即便如此，很多房地產項目的工程質量仍然存在著諸如墻皮脫落、墻體裂縫、門窗不合格等多方面的問題，消費者對工程質量的投訴也逐年遞增。工程施工是項目規劃的實現過程，只有良好的工程質量才能保證規劃意圖的實現。所有房地產項目都應將節地、節水、節能、節材、環保等技術進步目標列入項目方案，并在項目施工過程中通過采用優質設備材料來保證上述目標的實現。最后，配套質量是功能質量的一種，它體現為項目能為小區提供的社會服務程度。隨著人們生活水平的提高，對配套設施的要求也越來越高。一般來說，小區的配套設施越齊全，這個小區的銷售狀況也越好，況且定價也比普通小區高。配套設施包括的內容較多，如醫療、教育、文體、商業、交通等設施。
2.4 房地產項目成本管理
2.4.1 項目設計是影響工程造價的基礎因素，高質量的設計方案既可以保證項目質量，又可以達到降低項目成本的目的。此外，在方案設計過程中，房地產開發商應盡可能多的吸納項目各方的意見和建議，盡可能的完善設計方案，從而保證項目在成本最低的基礎上達到整體最優。
2.4.2 通過項目招標有效的控制項目成本。項目招標的目的是通過在房地產項目中引入市場競爭機制，通過對各投標方的對比分析，選擇最合適的承包商負責項目施工的具體實施，保證項目目標的實現。為保證招標工作的高質、高效，首先要制定高質量的招標文件，招標文件中涉及到項目的條款要表述嚴謹、準確，對責、權、利進行明確界定。其次，要規定合理的造價水平，并做好標底的保密工作。
2.4.3 采取嚴格的合同管理措施，保證房地產項目成本控制有法可依。在項目實施過程中，尤其在雙方發生糾紛時，企業可以依據合同中的條款，利用法律武器來維護自身的利益，由此可見，合同管理是否完善，將直接決定企業的合法利益能否得到維護。這就要求房地產開發商在項目管理中要加強對合同的管理，首先要建立完善的合同管理制度，由專人負責合同的日常保管；其次，結合房地產項目的特點，對合同的起草、擬定、審核、會簽等環節進行嚴格管控，保證合同的合法性。
2.4.4 施工過程中成本的有效控制是保證項目成本總目標實現的關鍵。施工環節的成本在項目總成本的比重最大，是確定項目造價的主要依據，因此，施工過程中成本控制的好壞直接影響項目總成本。在施工過程中，首先要建立嚴格的設計變更及工程簽證制度，對于虛假簽證要及時、嚴肅處理；其次，要定期和不定期對施工現場的成本控制狀況進行檢查，對不合理之處采取措施及時改進；再次，要根據施工過程中的實際變動情況，及時對工程相關數據進行變更，保證成本控制的時效性。當工程結算發生分歧糾紛時,業主與承包商要心平氣和、有理有據地通過協商、調解、直至仲裁或進行解決。
2.4.5 竣工結算是核定工程造價的重要根據，是實現項目成本控制目標重要環節。項目參與各方應該在符合法律規定的基礎上，以承包合同中規定的條款為依據，審核與項目成本有關的各項資料，如設計圖、竣工圖、工程施工變更記錄、簽證等。當竣工結算中出現糾紛時，雙方可先通過協商、調解等方式解決，如若不行，可通過仲裁或方式依法處理。
3 結語
總之，房地產業作為國民經濟的支柱產業，一直都備受國人關注，而房地產項目管理則是房地產業普遍使用的有效工具之一，在新的市場形勢下，房地產企業如果要在激烈的競爭中求得生存并進一步發展，需要針對每個項目進行深入的市場調研，在整體戰略思想的指導下，采用專業化的運作模式，從而保證房地產項目管理流程中的每個環節都能得到有效控制，實現整個項目的高效、高質、科學、低成本、低風險，最終達到預期盈利目標。
參考文獻：
[1]劉彬，淺析房地產開發項目風險管理，科技創新導報，2010，（8）：183~184.
關鍵詞：房地產；開發項目；項目管理；重點方向
Abstract: Real estate development projects is a complex and systematic project with long operating cycle, large amount of investment, multiple risks, which generally can be divided into three phases: planning stage, design phase and construction phase. The real estate project developers as the subjects of project management are the organizers and implementers of the whole process from planning stage to the late completion and acceptance and using, be fully responsible for the whole project. Whether the real estate projects can effectively manage the development projects plays a vital role in the quality of the projects, the length of the construction cycle, the availability of a high rate of return, etc. This paper focuses on the current management situation ofreal estate development project in China, and analyzes and expounds the key direction of the real estate development project management.
Key words: real estate; development projects; project management; key direction
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2012）
一、房地產開發項目管理的現狀
在我國，部門制度的管理方式，是最普遍的項目管理方式，它主要設置一系列與項目相關的管理部門，對各項工程進行管理。房地產開發項目管理的最終目的是高效率地實現項目的預期目標，它是以項目經理負責制為基礎，運用系統工程的理論、觀點和方法，按照項目的內在運行規律來進行項目建設的全過程，并進行有效的計劃、協調、組織、監督和控制的管理系統。
具體來說，房地產開發項目建設要實現的目標主要包括成果性目標和約束性目標。成果性目標指投資回報率、銷售利潤率、自有資金利潤率三個投資效益指標，以及對項目的內外部功能要求；約束性目標則是指建設周期、投資數額、質量要求等。除此以外，房地產開發項目還會受到城市規劃、土地利用規劃等諸多因素的約束。房地產開發項目涉及投資方、監理方、建設方以及對項目的勘察、規劃、設計、施工，交通、市政、供電等幾十個部門和近百個單位，甚至于最終用戶消費者的相互影響和相互制約。因此，房地產開發項目是一項復雜的系統工程，必須形成一整套科學、規范、完整的項目管理體系，來組織和協調開發建設項目的全過程以保證總體目標的順利完成。
二、房地產開發項目管理的重點方向
房地產開發項目管理的重點方向主要應放在計劃、組織、協調和控制四個方面。
2.1 房地產開發項目的計劃管理
對房地產開發項目進行有效的計劃管理，能使房地產開發項目的前期策劃、后期開發建設按照預定軌道進行。因此，一個有效的計劃管理方式可以將工程項目的全過程和全部開發活動有條不紊的納入計劃軌道，使房地產開發項目有序地達到預定目標。
2.2 房地產開發項目的組織管理
組織管理主要是指通過劃分職責、簽訂合同與授權，并根據相關法律法規，形成多種適合本公司發展的規章制度，建立一個高效率的組織保障體系，使項目的各項指標最終得以實現。
2.3 房地產開發項目的協調管理
協調管理的作用主要是為房地產開發項目的順利進行提供并協調一個和諧的外部環境，從而保證房地產開發項目建設的順利進行。協調管理的主要任務是對房地產開發項目及其外部環境、項目各系統之間，以及項目的不同部門、不同階段、不同層次之間的關系進行相應有效的溝通與協調。這種溝通與協調將為項目施工建設提供一個良好的外部環境，將促進房地產開發項目各方面工作的順利進行。
2.4 房地產開發項目的控制管理
控制管理的意義是有利于對項目的質量、工期和成本進行控制，并獲得最大的綜合效益。控制管理主要是通過策劃、決策、反饋和調整的方式，并采用項目劃分，及對項目各項指標、階段性目標的貫徹執行與檢驗等措施，對房地產開發項目的工程質量、施工周期、資金周轉、成本預算等進行相應有效的控制，從而確保房地產開發項目以最少的投入，獲得最大的經濟效益、環境效益和社會效益。
三、房地產開發項目的工程管理要點
房地產開發項目的工程管理是指從項目前期準備到后期竣工驗收的全過程所進行的管理工作。由于房地產開發項目建筑施工與施工任務通常是承包給建筑施工單位來完成，所以合同管理是房地產開發項目工程管理的主要手段，它主要是根據國家的相關規定及合同中明確的條款，運用計劃、組織、協調、控制、檢查、驗收等方法，對開發項目施工建設中的技術活動和經濟活動，進行嚴格監督、控制和管理，從而確保房地產開發項目總體目標的最終實現。對一個房地產建設項目來說，其直接控制的目標分別是投資、進度和質量，即在保證各方面安全的前提下，按照計劃的投資、進度和質量來完成項目目標。這三個目標彼此之間既對立又統一，施工中很難同時滿足并達到最優，所以對三者的運用應以項目整體達到最優為目標。
四、結語
房地產開發項目一直是當前中國最受關注的產業，對于房地產開發商而言，如何提高開發工程項目的管理水平，降低工程成本，是其當前及今后將要研究的熱點問題。目前，房地產企業正在逐步由資金密集型走向資金密集型+人才密集型過渡。房地產企業項目管理的范疇比施工單位、監理單位等企業所涉及的內容更加廣泛，房地產企業在考慮問題時要更加細致，更加深入。因此對房地產開發企業而言，不僅要注重資金和成本控制方面的問題，更應該注重如何提高項目管理團隊的素質，如何建設一支更有實力的項目管理團隊，這些將成為房地產開發項目管理成敗的基礎。
參考文獻
[1]張建,劉民,崔小青.房地產項目可行性研究[J].建筑學.2004(12).
【關鍵詞】房地產開發；探討；項目管理
前言：
房地產業屬于第三產業,即是國家支柱產業,因此，一座房屋質量的好壞,直接關系到社會經濟的發展和廣大業主的切身利益。2011年5月11日，國家統計局4月份主要經濟數據。數據顯示，1-4月份，全國房地產開發投資13340億元，同比增長34.3%,其中住宅投資9497億元，增長38.6%。全國房地產開發景氣指數為103.19。針對這一現象,作為房地產開發經營者，不僅要牢固樹立“質量第一”的觀念,而且還應以戰略眼光探討和研究技術管理策略和措施。另外,房地產開發業主方項目管理的核心是目標控制,自項目開始到完成,通過項目策劃和控制,以使項目的費用目標、進度目標和質量目標得以實現。要使房地產開發業做大做強,必須加強內部管理,增加外部優勢,提高自身競爭力。下面就針對房產開發管理這個問題進行探討分析。
1 房地產開發項目管理含義：
房地產開發項目管理的最終目的是高效率地實現項目目標,其是以項目經理負責制作為基礎,運用系統工程的觀點、理論和方法,在開發項目建設的全過程,按其內在運行規律,建立有效的計劃、組織、協調、監督和控制的管理系統。房地產項目管理融合了項目管理實踐經驗,系統的項目管理理論又為建設工程項目管理提供了理論工具,使得建設工程項目管理日益系統化、科學化。
確切地講，房地產開發項目管理是一套復雜的管理體系,它以房地產企業、監理公司為主管,各參建單位參與,通過計劃、組織、協調和控制四個方面的管理,保證房地產開發項目有效進行,最終實現項目目標。
房地產開發項目管理的具體流程步驟：
1.1 其在計劃管理方面。對房地產開發項目進行計劃管理,能使項目的開發建設有計劃、按順序有條不紊地展開。也就是說,通過使用一個動態計劃管理,將工程項目全過程和全部開發活動納入計劃軌道,從而使項目有序地達到預期總目標
1.2 其在組織管理方面。這是指通過職責劃分、授權、合同的簽訂與執行,以及根據有關法律法規,建立各種規章制度,形成一個高效率的組織保障體系,使項目的各項目標得以最終實現
1.3 其在協調管理方面。其意義是為開發項目提供協調和諧的公共環境,保證項目開發建設順利進行。協調管理的主要任務是對開發項目與外部環境、項目各子系統之間,以及項目不同階段、不同部門、不同層次之間的關系進行溝通與協調。這種溝通與協調將更有利于睦鄰公共關系,吸納融通資金,尋找材料設備供貨渠道,廣攬優秀設計和施工隊伍,獲得市場競爭優勢,促進產品銷售。在各種協調之中,人際關系協調最為主要,項目經理在人際關系協調過程中處于核心地位。
1.4 其在控制管理方面。其意義是有利于對項目的質量、工期和成本進行控制,并獲得最大的綜合效益。控制管理主要是通過計劃、決策、反饋和調整等手段,采用項目分解,各種指標、定額、階段性目標的貫徹執行與檢驗等措施,對開發項目的工程質量、施工工期、資金使用、成本造價等進行有效控制,以確保開發項目用最少的投入,獲得最大的經濟效益、社會效益和環境效益。
2 明確房地產開發項目管理實施前存在的問題
2.1 所謂凡事要對癥下藥，我們要在了解問題的基礎上才能更好地解決問題。根據開發公司規模和發展狀態不同，房地產開發項目管理組織結構，不外職能型、項目型和矩陣型三種基本形式，但其項目管理的具體目的是基本相同的，就是在規定的時間范圍內，確定的投資規模內，把開發項目一次性做好。因此，就我從事這一行業略談一下我對其存在的一些問題進行闡述：
2.1.1 在項目決策前，對于可行性的問題不予與重視
就土地方面來說，當前通過政府一級市場，以“招拍掛”形式獲得開發土地，一味追求拿地，對項目開發前景不進行深入的可行性研究，甚至不進行或來不及進行可行性研究，投資決策倉促盲目，導致了一系列的問題，如在獲得土地后才進行有針對性的策劃和研究，對市場的應對受限于土地規劃條件，導致規劃、設計只能夠按照政府要求進行開發，而政府的政策有時是在調整的，因此開發風險明顯加大。
2.1.2 對于有關的具體方案規劃和施工圖的設計，沒有亦或是缺乏設計監理
對圖紙的不重視。在施工圖紙會審時，甚至施工過程中發現的設計問題很多，在工程實施過程中發生了大量的設計變更。忽視總體規劃和施工圖設計對項目投資控制的重要性，設計監理僅承擔設計變更監理責任，出現工程返工等質量問題，造成投資浪費和工期延誤。
2.1.3 在建設施工階段中，項目的過程管理存在缺陷
在建設施工過程中，現場管理機制的不規范，責任不明確或權限不清晰，導致工程進度管理及成本控制的失控。如工程變更和零工的簽證管理不嚴肅，工程進度計劃執行不徹底，造成竣工時間延期；管理費用過高及不可預見費用超出預期。
2.1.4 項目管理不夠完善，存在管理薄弱這一現象
管理層次不夠靈活，比如項目管理限于工程施工管理，對工程現場管理以外的工作，如項目的前期策劃、市場調研、銷售控制、客戶服務、融資與資金運用等重視不夠，使開發項目運作成本過高。
2.1.5 各部門之間在工作上的協調不順暢
工作上，由于各司其職，各項目管理部對自己的工作能夠認真負責，對公司其他工作或與其他單位有關聯的工作積極性不高，導致相互之間推諉扯皮，影響公司整體項目管理工作水平的提升。
2.2 針對存在問題，我提出幾點淺見
2.2.1 要加強項目開發前期的管理
針對土地問題，必須要重視項目開發前期研究分析工作，提前了解意向開發土地的規劃要求，針對項目進行市場調研和確定市場定位，從總體企劃入手，落實設計構思、營銷方案策劃，結合資本運做和融資方式做好可行性研究及投資決策分析，做好運營謀劃及風險預測。
2.2.2 不斷強化項目規劃設計
項目經理在整個設計過程中要與設計單位進行密切的合作和溝通，加強設計監理的管理工作，重視設計對投資控制的影響，對設計概算及施工圖預算編制要求全面準確，并事先考慮不定因素及應對方案。
2.2.3 加強開發建設的過程控制
施工過程管理必須確定質量目標，明確項目部管理責任。以計劃的資金投入，達到最好的質量標準。強化成本控制，降低開發資金成本。結合預算管理，制定合理的現金使用和庫存計劃。公司財務審計部參與控制賒銷賬款，加強應收賬款的管理。公司成本合約部協助項目部理順和完善現場簽證管理，做到現場簽證和簽證審查相互牽制；落實工程建設施工計劃，保證項目按計劃竣工。
2.2.4 完善開發項目后期的管理
在施工過程中，有很多開發者在對前期的處理更甚于對后期的重視，其實不然，一項工程不管是前期還是后期都是一樣的值得重視，后期的處理也是不可忽視的。其實后期的項目主要也就是項目物業服務。公司營銷與客戶服務部提前介入，積極與物業管理公司溝通，充分考慮小區內物業管理所需配備的設備以及管理用房等，調動物業公司的服務積極性和工作主觀能動性，做好物業服務工作。另外營銷在項目開發建設中的地位也十分重要，項目經理必須正確把握營銷理念，與公司職能部門密切合作，加強產品市場推廣。
【關鍵詞】房地產；開發經營；建筑工程；項目管理；應用
房地產經營開發是系統化的復雜工程，具有風險多、投資金額大和開發周期長的特點。應該將建筑工程的項目管理劃分為項目實施、項目設計和項目策劃等階段。項目開發商是管理的主體，能夠對整個建設項目的策劃和驗收工作進行組織、實施，并對整個項目負責。本文對房地產項目管理之中平衡協調銜接問題進行闡述。
1 房地產工程項目開發管理
開發管理指的是房地產開發企業為了工程項目的順利完成，對企業的后勤部門、銷售、工程、財務和人事進行管理和組織，同時也是企業為了實現物業管理、施工管理和規劃管理而實行的經營模式。
項目工程開發商的代表是工程部門，能夠對項目進行管理，包括報建、變更細部結構設計、合同管理、施工進度控制、施工質量控制、確定施工企業、協調施工企業、物料的庫存、物料的采購等。財務部門負責管理企業的資金，對企業的經營成果和財務狀況以定期報表的形式進行顯示，主要有三個方面的工作內容：項目工程的財務計劃、發放施工企業的工程款和企業自身的行政費用。銷售部門的工作是負責賣出企業建設的產品，在工作過程中，涉及以下幾個方面的內容：選擇促銷方式、制定銷售價格、建立銷售渠道等。企業人事部門應該不斷優化項目相關人員的工作、管理人員資料，建立完善的激勵體系和績效考核。后勤部門為工程建設的生活提供保障。
2 房地產工程項目的規劃管理
房地產工程項目的設計可以分成兩個主要的階段，分別是設計施工圖階段和設計方案階段，最終形成了施工圖的藍圖和方案的報建文本。規劃管理指的是管理設計規劃的過程，開發企業將樓盤的設計和規劃托付給相關的單位來完成，對設計規劃的目標、進度和成本進行管理和控制。房地產企業可以采用或者建立完善的管理系統對設計規劃進行管理，使用相應的設計規劃軟件和管理軟件，從兩個相對獨立的方向進行管理，即從“設計”和“管理”兩個方面，對專業化的軟件進行使用。計劃階段是在報建文本中產生的，由于事先已經確立了方案，工作的流程相對有序、簡單，因此在這個階段應該首先進行項目知識積累、資源管理、質量控制和執行組織結構。對組織結構的執行相對單一，相關人員包括：設計總監、項目工程經理、建筑人員、結構人員、設備人員和概算人員，最終形成一個完善的矩陣管理模式。管理流程十分簡單，主要包括：委托設計、制定技術措施、過程質量、進度控制、技術交底、成果報建、成果審查。
3 房地產工程項目的施工管理
施工管理指的是對施工建設進行管理。房地產企業通過工程管理部門對施工負責，整體工程的承包模式和管理模式應該針對企業的實際情況和項目的特點進行指定。常規的承包、發包模式主要有：分別發包、施工總承包的管理模式等。我國的項目施工建設一般使用上述兩種方式進行，將工程發包給相關的施工單位進行，針對不同的市政管線、建筑設備、綠化、建筑結構等建筑項目的特征，發包給相關的施工單位進行。在一些大型的項目或者高檔樓盤之中，可以使用項目總承包模式進行管理，對整個項目的管理和組織負責，MC單位不直接參與到工程的施工中，然后再進行分包和招標，使用這種管理模式能夠提高施工的速度和進度，按照一定的比例對費用進行提取，使用快速路徑的組織生產方式，對施工進行管理，直接對施工進行指揮，對設計活動產生影響，它和開發商建立合同，使施工和設計相聯系，最大程度的保證工程項目的順利實施。
4 房地產工程項目的開發管理、規劃管理和施工管理三者的協調發展
房地產企業的工程管理主要包括施工管理、規劃管理和開發管理，應該不斷協調、發展這三者之間的關系，實現三者之間的合作和促進，提高企業的競爭能力。不斷提高工程的可施工性，使施工具有容易性和可行性，對勞動成本、時間氣候、施工設備和場地大小等因素進行考慮，對設計的相關內容進行探討、改進和分析。開發商和施工單位應該及時和設計單位進行協調、溝通，使規劃設計和竣工后的成果相一致。因此，設計的精準施工應該滿足以下幾個條件。
首先，應該取得開發企業的大力支持。房地產開發商作為投資者，應該重視對設計和施工性的研究，在進行設計的初始階段對施工的相關人員、施工人員和設計人員進行全盤的考慮，定期召開會議探討人員的協調工作，使用高效的討論和交流溝通，配合專業化、系統化和集成化的手段完成項目工程。
第二，盡早實施可施工性研究。在項目工程實施的初期，決策花費的成本較少，但是卻可以對成本產生很大的影響。對可施工性的研究可以對工程的造價產生影響，使物業管理階段、施工階段、設計階段和規劃階段的造價明顯減少，經濟效益和社會效益不斷增多。但是在設計說明和施工圖紙提交之后，對決策進行更改十分困難，因此，施工單位和開發企業應該盡快參與到可施工性研究之中。
第三，保證研究能夠持續開展。對可施工性的研究應該在整個項目實施的過程中進行，使相關人員的經驗和知識充分的發揮出來，將設計研究和可施工性研究相結合，成為項目總體規劃中的一部分。使用知識管理的方式，通過總結和計劃，對研究中的教訓和經驗進行升華和記錄，將業務之中零散的知識進行整合，使之成為系統化的知識體系，最終使知識成為可再生資源，實現知識的循環利用和共享。
為了與工程項目融資規模增大和風險分散等發展方向相適應，工程項目管理不斷產生信息化、集成化和國籍化的發展趨勢。在組織方面，使用專業的管理公司對業主進行代表，加強集成化管理的水平。隨著經濟發展的全球化趨勢和我國社會主義經濟的不斷發展，海外經營和海外投資的項目不斷增多。同時，隨著知識經濟時代和網絡時代的不斷發展，信息化的項目管理已經成為了眾人關注的焦點。應該重視協調進度、造價和質量三者之間的關系，針對項目工程的不同特點，選擇相應的管理方式。因為工程項目在每個階段都有不同的任務和實施主體，因此產生類型各異的項目管理。同時，還應該對項目管理進行明確的分類，提高企業的管理水平，將承包責任制落實到實處，提高成本管理水平，對招標方式進行完善，聘請專業的管理人員進行管理，不斷使施工人員的水平得到提高。在項目工程中，應該完善約束、監督、競爭和激勵等機制，不斷對資源進行優化配置，提高信息化建設的水平，使施工不斷向文明、安全的方向發展。
5 結語
總之，隨著社會的不斷發展，項目工程的管理面臨著新的挑戰和困難，應該使用先進的管理體系，提高管理手段的科學性和系統性。房地產開發企業應該將現代管理理念、房地產需求和對市場的把握相結合，使用現代化的施工技術和創新的管理模式，在經營的過程中提高顧客的滿意程度，在物業管理、施工建設、開發運營、設計規劃等方面堅持控制質量、控制進度和控制成本的原則，對房地產企業的經營管理進行改善，提高管理水平，提供讓顧客滿意的服務和產品。
參考文獻：
[1]戴慎志．房地產開發中建筑工程項目管理探討[M]．北京：中國管理出版社．1999．
關鍵詞：房地產；建設；項目管理
引言
房地產開發行業發展迅速，競爭日益激烈，如何在競爭中站穩腳步不被市場淘汰，還要獲取較大的利益，所以在房地產開發過程中房地產開發工程項目的管理就顯得由為重要，因為只有管理上去了，每一項工作才能完整的很好，各個部門才能協調。房地產開發建設工程的任務量很大，任務形式眾多，就目前的形式來看，我國的房地產開發中建設工程項目的管理還存在著很多漏洞，制度還不夠完善，我們需要在發現和解決問題的過程中積累經驗，將利益合理的擴到最大化。
一、房地產開發中建設工程項目管理的現狀
房地產開發采取委托監理與業主方項目管理并行的管理模式，僅將施工階段委托監理。且為了確保其利益、便于造價控制，不將設計變更與投資控制的權力授予監理，以致監理單位與建設單位和承建單位關系錯綜復雜，管理混亂。建設項目監理缺乏獨立性、公正性。因建設單位配備有齊全的管理隊伍，包括設計部、造價部及工程部等，各專業管理人員配備齊全，各司其職，且掌握了投資控制權。因此，建設單位常直接向施工單位指令，或干涉監理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監理的積極性和責任心。提供材料的質量難以控制。房地產開發企業出于節約造價考慮，對于某些大宗材料，采取低價招標競買等方式采購。由于房地產企業是投資建設者，對于材質有最終決定權，且監理是受房地產開發企業委托的，因此對于甲供材料，常疏于管理，或是勉強放行。由于材料是低價購進，故材質往往有偏差，質量難以控制。
二、房地產開發中建設工程項目管理的要素
（一）質量
質量是一切良好品牌的基礎，尤其是房地產企業，行業內品牌優質的企業近四分之一的客戶就是老客戶，并且十分看重質量和相對應服務的保證。
（二）成本
在現代項目管理體系中，成本就是競爭力、成本就是經濟收益。一般來講房地產企業的成本主要來自于建設成本和土地成本，在建設成本和土地成本相對均衡的今天，土地市場和整個房地產市場的標準操作，利潤差距則主要來自于管理效率的高低。
（三）進度
產品交付是商品流通的一個重要環節，房地產產品生命周期很長，更多的進度問題在工程中起著非常重要的作用。
（四）安全
從房地產本身的安全問題考慮，住房的消防等基礎設施是否符合安全要求是一個重要的標準。
（五）技術支持
使用新技術、新工藝、新材料、降低工程造價，縮短施工周期，提高項目的科技含量。
三、提高房地產開發中建設工程項目的管理
（一）房地產開發中的設計管理
房地產開發中的設計管理直接關系到房地產開發設計的規范性、布局的合理性以及給排水、安防、電訊、電氣、燃氣等系統設計的質量，因此，工程管理中的設計管理應該從以下幾個方面入手： 其一，房地產開發公司應該慎重選擇設計單位，切忌過分強調節約設計成本而選擇缺乏設計實例以及綜合素質較差的設計單位，選擇具有良好信譽且資歷較深的設計單位。其二，在設計的過程中，房地產開發公司應該將對項目的期望目標以及相關的設計要求，提供給設計單位，通過與設計人員的溝通，能夠保證設計人員的設計效果更能夠滿足房地產開發公司的要求； 其三，對于房地產開發公司來說，時間就是金錢，因此應該要求設計單位在保證設計質量的前提下，盡可能的提高設計工作的效率；其四，房地產開發公司應該督促設計單位嚴格的執行國家的強制性技術標準，重視開發工程項目的科技含量。
（二）加強對成本管理的考核監督
房地產開發企業應根據業務部門及項目建設管理內容的不同，準確劃分責任單位，并明確責任單位的成本管理目標及權責，以責任化的方式推行成本管理。在成本管理手段上，建立成本控制信息系統，及時匯總、分析、掌握各個責任單位的成本管理信息數據，對成本控制存在較多問題的責任單位進行監督，提高成本管理的針對性。此外，應根據成本支出內容，全面制定成本管理考核評價指標，對不同責任部門的成本管理績效，以數據為支撐進行評價，并與獎懲機制掛鉤，提高成本管理的激勵效果。
（三）強化現場施工進度管理
在房地產開發工程項目施工的過程中應該嚴格的控制各個施工階段的工作時間，根據房地產開發工程項目的總工期，將房地產開發工程項目分解成若干個分項工程，并制定各個分項工程的工作時間，然后對各個分項工程進行嚴格的監督和審核，同時還應該協調和控制各個施工單位和監理單位的施工進度，根據自身的工作經驗劃分工作順序和工作流程，有效的控制房地產開發工程項目現場施工的進度。
（四）加強施工的質量管理
房地產項目管理的質量管理主要包括：第一個是設計階段的質量管理，搞好質量管理的前提是對深度設計圖紙的設計保持高質量要求，使其能夠滿足工程建設的所有要求；第二個是管理者對施工現場“人、機、料、法、環”合理部署。實施過程質量管理是指在房地產開發實體質量的形成階段施工中對現場工作進行的質量管理措施。房地產工程管理人員需要綜合分析項目質量管理的關鍵，根據建設項目具體的特點、難點建立質量管理體系。同時要建立質量獎罰制度，通過對承包單位管理人員、監理單位現場人員監督，對項目實施過程的質量管理進行促進。
（五）加強管理工作的信息化建設
在當前信息化時代，信息化建設及管理水平對企業意義重大。房地產資金投入大，生產周期長，信息化管理更是重中之重。信息化建設不僅是辦公自動化，還在于針對房地產企業自身的管理工作需要有效適應自動化管理軟件，從而加強項目開發管理及工作中各部門的有效聯系，提升信息的交互速度與質量，避免因信息孤島而出現管理工作滯后、疏漏以及錯誤的發生，進而全面提升管理水平。同時還有利于幫助企業樹立現代化、信息化、科技化的社會形象，贏得更多消費者的青睞。
（六）加強建設工程的監理管理
加強對監理單位的資質管理，建立公有序的監理市場；適當提高監理取費標準，制止監理企業惡性競爭；加大培訓教育力度，提高監理人員的整體素質。明確監理單位與建設單位、承建單位的關系。建設單位與監理單位的關系是平等的合同約定關系，是委托與被委托的關系。監理單位所承擔的任務由雙方事先按平等協商的原則確定于合同之中，監理委托合同一經確定，建設單位不得干涉監理工程師的正常工作。監理單位依據監理合同中建設單位授予的權力行使職責，公正獨立地開展監理工作。建設單位協調、監督與檢查監理工作。
結束語
綜上所述，房地產開發中建設工程項目的管理，對于工程質量，獲取的利益有很大影響，我們需要不斷的加強和完善管理制度，這不僅僅關乎一個企業的發展，同樣也在為我國的房地產行業的發展保駕護航，我們一定要嚴肅的對待。
參考文獻
關鍵詞：房地產；開發；風險管理；項目管理
1、房地產項目風險管理的基本理論
1.1 房地產項目風險管理的概念
房地產項目風險管理是研究房地產開發過程中風險發生規律和風險控制技術的一門管理學科，各經濟單位在風險辨識、風險估測和風險評價的基礎上，根據具體情況優化組合各種風險管理技術，對房地產項目風險實施有效的控制和妥善處理風險所致后果，以期達到以最少的成本獲得最大安全保障的目標。在決策時，能否達到上述期望目標，不僅取決于決策前的風險辨識、分析和評價是否全面正確，還取決于在實施控制方案過程中能否進行正確的效果評價，對控制方案不斷修改，使其更加切合實際。這表明房地產風險管理方案的實施是一個動態過程，管理者必須根據實際情況隨時辨識、分析和評價新風險，修改管理方案，這樣才能達到以最少的成本實現最大安全保障的目標。
1.2 房地產項目風險管理的過程分析
房地產項目風險管理一般包括風險識別、風險分析、風險應對和風險控制等四個階段，各環節緊密聯系，其推行和開展按一定的程序周而復始、循環往復進行。
（1）風險識別是風險管理中最重要的步驟，只有全面、正確地識別房地產開發過程中面臨的所有風險，才能有的放矢地針對風險進行分析，使風險管理建立在良好的基礎之上。通過風險識別應盡可能全面地找出影響風險管理目標實現的所有風險因素，采用恰當的方法予以分類，逐一分析各風險因素產生的根源。風險識別的參與者應盡可能包括項目隊伍、風險管理小組、來自公司其他部門的專家、客戶、最終使用者、其他項目經理、項目相關方以及外界專家等。另外，項目風險識別并非一蹴而就的事情，應當自始至終反復進行。
（2）風險分析包括風險定性分析與風險定量分析，風險定性分析是確定風險發生的可能性及其后果的嚴重性，并按照風險對項目目標可能的影響進行風險排序，以明確特定風險的重要程度從而指導風險應對計劃的制訂，并幫助項目團隊成員修正計劃中出現的偏差。風險定量分析則是量化風險的出現概率及其影響，確定該風險的社會、經濟意義以及處理的費用和效益分析。不僅量化分析每一個風險的概率及其對項目目標造成的后果，而且也分析項目總體風險的程度。通過對項目實施各階段可能存在的風險進行盡可能詳盡的分析，包括分析風險性質、風險發生的可能程度、風險發生對預期利潤的影響程度，使項目可行性研究建立在風險分析的基礎上，選擇可靠性好、風險隱患少、風險程度低的項目管理方案。
（3）針對風險識別和分析的結果，為提升實現目標的機會，降低風險對目標的威脅，必須制訂項目風險應對計劃。風險應對計劃必須與風險的嚴重程度、成功實現目標的費用有效性、項目成功的時間性與現實性相適應，同時也必須得到所有項目利益相關方的認可，并應由專人負責。項目一旦立項，項目管理者就應該緊密結合國家對房地產市場的監管政策，在城市規劃、政策法規的約束條件下，研究房地產的供求現狀及發展趨勢，確定周密的產品方案和營銷策略，圍繞項目開發進度優化資源配置，統籌資金安排，使整個項目的實施有條不紊，進而達到預期目的。
（4）跟蹤已識別的風險，監視殘余風險，識別新出現的風險，修改風險管理計劃，保證風險計劃的實施，并評估風險減輕的效果是項目控制的主要任務。完善的控制體系和有效的實施，是防范風險和控制風險的可靠保證，同時也將成本管理與企業的整體經濟效益直接聯系起來，對減小財務風險的作用極其顯著。一個好的風險控制系統可以在風險發生之前就提供給決策者有用的信息，并使之做出有效的決策，達到項目風險管理的目的。
在以上四個階段中，項目管理者只有充分了解房地產項目的風險情況，對“易發險情”進行認真的分析和預測，并根據自身實力估算投資風險的承受能力，綜合權衡房地產項目的收益和風險，制定各種風險的防范措施，達到風險小而收益高的目的，才是房地產項目管理的真正目的所在。下面結合該項目的案例，運用項目風險管理的基本理論來具體分析該項目開發中存在的風險及產生根源，對重要風險進行估計和評價，同時提出較為詳細的風險管理措施。
2、工程實例：
我公司開發建設的湖州項目總建筑面積約45萬m2，綠地率40%，是由別墅、高層、小高層組合的住宅小區。從規劃設計上看，該項目強調不同建筑群體的統一性和完整性，規劃設計方案既要能滿足該建筑物的各項使用要求，同時又必須符合建筑間距，相鄰建筑間的相協調。從規劃布局上看，項目建設充分體現了現代感與自然文化氣息的結合，建筑互相圍合、各組團間貫穿公共綠地，即統一又形成每個單一的整體，構成氣勢非凡的空間效果。
2.1 項目各階段的風險識別
在投資決策階段，從各項政策方面來看，本項目具有得天獨厚的優勢；從社會環境與經濟環境方面來看，由于國家總體經濟形勢的良好，風險因素也較少。但是由于國家相關部門對國有土地進行了徹底的清查，相繼下發了關于房地產土地交易方面的各項文件，嚴格的土地政策使該項目在土地獲取方面面臨極大風險。
在土地的獲取階段，房地產開發所需巨額資金和融資是開發商最為關切和頗費心機的問題。我國房地產業資金大部分來自于金融機構的貸款，許多開發商利用貸款進行滾動操作，然后將樓盤以個人按揭貸款進行銷售，最終將房地產風險轉嫁到金融機構身上。由于房地產金融體系的內在脆弱性和資產價格的內在波動性，使得該項目也不可避免地具有籌資方面的風險。
在建設階段，該項目也將面臨著招標模式風險、承包合同風險、工期拖延風險、項目質量風險、開發成本風險及施工索賠風險等，但只要施工單位與開發商在房產開發市場具有良好的口碑和品牌效應，因此項目在招標模式、承包方式以及承包合同方面的風險因素也可控制在較小范圍。
在租售階段，該項目采用預售方式，在住宅具有穩定需求的市場條件下，有利于資金的快速回籠，因此這方面的風險因素較少。租售合同風險方面，重要的是銷售價格定位，準確合理的銷售價格能夠比較快地為廣大需求者所接受，從而為資金的快速回籠提供可能。
2.2 項目的風險分析
2.2.1 項目投資階段風險的敏感性分析
通過對與利潤有關的建安工程費、土地開發費、綜合配套費用、住宅售價等敏感因素進行單變量敏感性分析。列出住宅售價因素變化而其他因素不變的情況下，建安工程費、土地開發費、配套費用相對固定的情況下，住宅售價因素對利潤的影響比較關鍵，總結以上幾個因素的變化與成本利潤的關系，是正、負相關的關系。
2.2.2 項目土地獲取階段風險分析
項目在土地獲取階段的風險主要是融資風險，而該項目在融資方面依靠銀行貸款，自身也需具有充足的自由資金，加大融資手段上的多元化，大大降低了融資風險。
2.3 項目的風險控制
（1）項目土地獲取階段籌資風險的控制措施。對籌資風險主要采用風險控制與風險自留，明確不應過度負債，項目開發前期對資金運作應有全過程通盤的考慮，留有余地并有資金補充應急計劃項目；將短期負債與長期負債區別對待，盡量減少短期負債，以適應該項目開發生命周期長的特點；將房地產銷售工作提前，用收入彌補資金不足，減少負債，并提前盈利等。
（2）對設計變更風險、設計方案不合理的風險控制。主要采用風險控制和風險轉移，加強施工前施工圖審查及設計交底，建立健全會審制度；采用監理制度，更好地規范各個單位的行為；嚴格設計變更審查制度等，以便對項目投資控制。
（3）對工期拖延的風險控制。主要采用風險轉移，利用工程承包合同與工程監理合同將該部分風險轉移到施工單位和監理單位，具體措施為：在工程承包合同中，嚴格制定相關工程工期條款，在該項條款中，明確指明工期拖延所造成的后果及相應承擔的責任，將該部分風險轉移到主體承包單位；聘請專業監理公司，在監理合同中同樣設定相應工期條款，明確監理公司對工期拖延同樣負有責任。
（4）對各種安全事故風險以及其他風險的控制。任何風險防范措施都是有“人”來發現并實施控制措施的，對該項目總體而言，首要的是建設一支業務優，能力強、熟悉市場的管理隊伍。有了這樣一支隊伍，就能夠從源頭上減少和消除各種風險因素對房地產項目的影響。另外，進行風險控制管理要注意兩個關鍵問題：一是風險控制目標的確定與分解，二是責任落實。當然，在有效地管理規劃與控制風險時，還應注意工程項目風險控制的執行與反饋。這是對風險控制效率和效果評價與規避風險能力再提高的過程，檢查風險管理方案的實施情況，對風險情況進行監控，用實踐效果評價風險管理決策效果。要確定在條件變化時的風險處理方案，檢查是否有被遺漏的風險，對新發現的風險因素應及時提出對策。
3、結語
對房地產項目風險的分析研究在國外是可行性研究中一項不可缺少的內容，特別是近二三十年來得到了迅速發展。要避免房地產項目管理的風險，必須對房地產項目管理過程中可能出現的種種風險和不確定性因素做出較為精確的定性和定量分析。目前，我國房地產業的發展規律、經營管理的實踐還缺少理論研究和總結提高，許多項目管理者甚至各級政府在房地產項目的運作上還存在一定的盲目性和不科學性，對房地產業的風險更是缺乏深刻的認識，對房地產投資風險的全面論述也比較少。因此，房地產項目風險管理的理論研究和實踐運作，不僅是房地產項目管理者面臨的一個重要課題，而且是房地產業管理和政策制定部門所必須關注的內容。
參考文獻：
[1]譚術魁.房地產項目管理[M].北京：機械工業出版社，2004.
【關鍵詞】房地產開發；項目管理；重點難點分析
1 前言
房地產開發項目管理的目的是高效率的實現項目目標，項目管理是以項目經理負責制為基礎，運用系統工程的觀點、理論和方法，在開發項目建設的全過程，按照其運行的規律，建立有效的計劃、協調、組織和控制的管理系統。房地產的項目管理是一套復雜的管理體系，是以房地產企業、監理公司為主，各參建單位參與的管理系統，融合了項目管理的實踐經驗，系統的項目管理理論又為建設工程的項目管理提供了理論工具，使建設工程的項目管理日益科學化和系統化。
房地產項目管理包括工程項目質量管理、項目進度管理、成本管理和工程合同、資料、安全、市政配套等多項管理。項目質量、項目進度和項目成本是整個項目管理的核心內容，也是工程項目管理的重點和難點。要把三者的關系進行很好的處理，難度很大，需要各方面人才的共同配合與合作，對整個的過程進行全面的設計、協調和控制，才能把項目做好，滿足客戶的需求，實現企業的盈利目標。
2 項目質量管理
建筑工程質量是開發商樹立品牌的重要保證，與開發商企業的聲譽息息相關，關系到企業的長期發展。房地產作為特殊的商品，工程的質量直接影響到產品的銷售或者是租賃，因此可以說，一個項目的工程質量就是工程項目的生命，工程質量一旦出現問題，會對工期造成嚴重的影響或者是對產品的聲譽造成影響，從而影響到投資成本和商品的使用收益。在項目的建設過程中，一定要嚴把質量關，對項目的質量進行嚴格的控制，防止質量問題的出現。加強項目的質量管理，主要可以從以下幾個方面進行。
2.1設計方案的優化
設計人員要嚴格的按照開發企業的要求和對產品的定位進行設計，在建設之初，對圖紙進行仔細的審核，看是否存在錯誤。設計的錯誤或者是變更會給工程的實施帶來很大的影響，因此在設計執行時，要做好設計的檢查和優化工作，確保設計的科學、合理、可行。
2.2施工單位的選擇和施工人員素質的保證
施工單位是施工質量的直接保障者，選擇具有相應資質和信譽好的施工單位，可以為施工質量打下良好的基礎，提供基礎的保障。對施工人員的素質也要進行嚴格的控制，從施工的管理人員、技術人員到基層的建筑工人，都要具有相應的資格和較高的素質。可以采用進行人員培訓和引入人才的方式來提高施工單位的整體素質，對工程的實施質量進行保證。
2.3施工材料
建筑工程的實施中，材料的質量直接決定著產品的質量，建筑過程中，一定要嚴把質量關，杜絕不合格的材料進入施工現場。對工程應用的半成品、構配件、永久性設備等進行嚴格的質量檢測后再使用。
2.4對施工機械和設備的管理
施工機械和設備是施工進度的重要保證，性能好的設備和機械才能保證工程的順利實施和工期的按時完成，因此，在工程的項目管理中，要對機械和設備進行質量的控制。
2.5 施工方案、施工方法與施工技術
施工方案和方法的科學、合理，能夠有效地促進工程的實施，方案和方法的變更會對工程的進度產生影響，施工技術又是項目質量的關鍵因素。因此，加強對施工方案、方法和技術的控制也是保證施工質量的必要的措施。
2.6 做好質量監督工作
相關的部門要做好施工過程的跟蹤監控、指導和檢驗工作，及時發現過程實施中的問題并加以解決，充分發揮監理的作用對工程的質量進行保證。
在工程項目的質量管理中，最重要的是做好預防性的控制，對可能出現問題的各個環節的影響因素進行控制，從根本上杜絕問題的產生。做好防范性的工作，制定問題的解決方案，一旦出現問題，馬上進行處理。在平時的管理中，也要對質量問題進行嚴格的控制，即便是小的問題，也要進行嚴格的管理，以免釀成大的質量隱患。
3 項目進度管理
工程項目能否在預定的時間內交付使用，直接關系到項目經濟效益的發揮。項目進度對開發企業的重要性不言而喻，做好施工項目的進度管理，保證施工的進度也就成了一項重要的工作。對項目的進度管理貫穿于整個項目的總過程。
（1）制定進度計劃。在工程的設計之初，做好項目的總進度計劃，確定工期的總目標，在對現場進行調研和分析的基礎上，將各個階段的工作進行詳細的計劃，對施工進行指導。
（2） 保證進度計劃的實施。在施工過程中，要保證進度計劃的嚴格施行，將審批后的進度計劃布置到各個部門，將責任落實到人，確保物品、人員和資金到位以后進行施工。對施工中存在的影響進度和質量的問題，要及時進行處理，采用適當的措施和技術保證施工進度的順利進行。
項目的進度管理是項目管理中的難點，影響因素較多，實施起來具有一定的難度。在進度的管理工作中，要對這些因素進行詳細的分析，列出各個環節可能出現的問題，進行預防性的控制，以保證施工的進度不受影響。工程項目中影響進度的主要因素有人的因素、材料、技術、設備、機械、自然環境和社會環境等各個方面的因素。其中以人的因素最多，不僅涉及到開發商、涉及單位、施工單位、供貨單位和監理單位等直接參與的單位，還與政府部門、建設主觀部門、有關的協作單位和其他的相關單位具有很大的關系，在項目工程的進度管理中，做好人的因素管理，對其他各種因素進行分析研究，是做好進度管理的基本要求。
4 項目成本管理
項目的成本關系到企業的利益，對成本進行合理的控制，是保證開發商經濟利益的重要措施。
房地產開發是一項大規模的生產活動，資金對每個開發企業都很重要，做好成本的管理和控制是非常必要的。開發成本主要包括土地費用、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝費、開發間接費、公共配套設施費和財務費用等幾個大的方面。
項目成本的管理分為策劃、設計階段的成本管理和包發、施工階段的成本管理。從國內外的很多資料來看，對成本影響較大的是策劃、設計階段的成本管理，成本管理的關鍵也要以第一階段的管理為重點。但目前很多的房地產企業將第二階段作為成本管理的重點，雖然具有一定的意義，但對成本控制的成效卻不佳。因此，要加強對第一階段的成本控制，知識方案的選擇。做好投資的估算，從項目的設計之初就做好工程項目的成本管理和控制。
5 結束語
綜上所述，房地產開發項目的管理重點和難點包括項目的質量控制、進度控制和成本控制三個大的方面，在實際的項目管理中，要根據各個管理的特點進行科學、合理的管理，保證項目工程的實施。
參考文獻
[1] 志.論述房地產開發項目管理中的問題與對策[J] .中華民居， 2011（9）.
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關鍵詞：房地產 項目 質量管理
近些年，房地產市場供求兩旺，投資與消費齊飛，而房地產企業間的競爭也日趨白熱化，房地產項目質量己逐漸成為房地產企業的生命線。評價房地產項目質量控制的優劣，分析房地產企業在當前項目質量控制中存在的缺點與不足，制定改進計劃，提高企業項目質量控制水平，增強企業的競爭力，已成為我國房地產企業待解決的現實問題。
一、房地產開發項目管理中存在的問題
(一)項目市場定位不夠準確
投資決策倉促盲目，市場定位工作流于形式，工作一般僅限于房型的選擇、租售價格的預測等部分內容，同時，房地產咨詢從業人員的素質參差不齊，導致市場定位工作處于低水平狀態，沒有針對性。不能根據特定的對象進行科學的調查、資料收集和分析，僅根據經驗作分析、判斷，對于一些關鍵的數據進行處理用來滿足分析的需要，導致開發出來的房地產項目偏離了市場定位。
(二)規劃、設計階段優化深度不夠
良好的設計方案從來沒有像今天這樣重要，設計師提出的設計方案如果平淡無奇，在房地產市場日趨飽和及空間需求特征不斷變化情況下，很難獲得市場的認可。規劃、設計工作管理很大程度上決定了工程項目實施的成敗，現行的規劃及設計方面管理，遵循了一般房地產企業所采用的作業流程，由于各種綜合原因，在項目規劃、設計階段我們的參與和管理缺乏足夠的深度和精度，對設計有效優化不足。導致了一系列的問題，如戶型單一、戶型偏大影響銷售或片面追求小戶型造成公攤加大、成本偏高；設計文件供應遲緩、變更多等。
(三)質量問題普遍存在
房屋在建筑材料、設備的使用上或施工操作規程上達不到法定質量標準。包括：屋面漏雨;煙道、排氣孔道、風道不通;室內地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動，有防水要求的地面漏水等。甚至有個別項目還出現“樓倒倒”、 “樓歪歪”、 “樓薄薄”的工程質量事件，給房地產業帶來了嚴重的負面影響，也給房地產開發公司敲了一記響亮的警鐘。
(四)設計監理缺失
由于對設計單位相應的監督管理體制一時又無法跟上，造成在在項目的施工中發現大量設計中存在的問題。由于施工中發現的設計問題很多，有些工程從開工到竣工都發生了設計變更，變更圖紙比原設計圖紙還多。設計過程中出現的問題主要表現在：缺乏合理的設計招標程序，忽視設計對項目投資控制的重要性，設計監理缺失，文檔資料缺乏制度化、規范化管理等。
二、房地產開發項目質量管理控制的措施
(一)房地產開發項目前期工作階段
房地產開發項目前期工作主要是編制項目建議書、可行性研究報告及項目策劃書等,是整個開發項目的基礎,其質量高低對后階段工作有著重大影響。主要辦法是建立開發項目前期工作成果質量評審制度。通過質量評審制度可以吸取專家們的知識和智慧,及時發現問題,優化前期工作成果。不論是開發企業自行編制還是聘請項目咨詢公司提供的相關報告資料,均要求報告資料提供方組織本項目人員對其工作成果先進行自我評審,然后再進行內部評審。內部評審完成后,該成果才能提交給開發企業,由開發企業組織有關專家對該成果進行評審與完善,形成相應記錄文件,以提高投資效益。
(二)設計階段的質量控制
為了有效地控制設計質量,應對設計進行質量跟蹤,定期對設計文件進行審核。在設計過程中和階段設計完成時,開發商的項目設計主管人員應以設計招標文件(含設計任務書、地質勘察報告等)、設計合同、政府有關批文、各項技術規范、氣象、地區等自然條件及相關資料為依據,對設計文件進行深入細致的審核。在審查過程中,特別要注意過分設計和不足設計兩種極端情況。過分設計,導致經濟性差;不足設計,存在隱患或功能降低。
(三)施工階段的質量控制
施工是開發項目形成實體的過程,也是決定最終產品質量的關鍵階段,要提高開發項目的工程質量,就必須狠抓施工階段的質量控制。工程項目建成后,如發現質量問題又不可能像一些工業產品那樣拆卸、解體、更換配件,更不能實行“包換”或“退款”,因此工程項目施工過程中的質量控制,就顯得極其重要。
1、開發項目建設的施工過程質量控制
項目施工過程中的質量控制,實際就是程序控制和過程偏差控制。過程控制就是對工作過程和階段性成果進行比較,找出工作范圍在執行中的偏差;運用合同說明與實際工作成品和半成品進行比較,找出偏差;運用施工方案、施工作業順序與工作過程順序進行比較找出偏差;運用抽查、巡查、普查等手段對整個作業過程進行跟蹤,得出是按現階段標準繼續作業還是進行整改的意見和建議。
2、推行施工現場技術責任制
現場技術負責人技術管理工作責任制,正確劃分各級技術管理工作的權限,使每位工程技術人員各有專職、各司其事,有職,有權、有責。工程開工前,將單位工程施工組織設計報送監理工程師審核。在施工前和施工過程中項目經理組織有關人員,制定詳細的規章制度和獎罰措施,不允許出現不合格品。在重點工序施工前,必須對關鍵的檢查項目進行嚴格的復核杜絕重大差錯事故的發生。
3、堅持“三檢”制度
即每道工序完后,首先由作業班組提出自檢,再由施工員項目經理組織有關施工人員、質檢員、技術員進行互檢和交接檢。隱蔽工程在做好三檢制"的基礎上,請監理工程師審核并簽證認可。對于工程施工過程出現的質量事故,必須按照事故原因不清不放過、事故責任者和群眾沒有受到教育不放過和沒有防護措施不放過的"三不放過"原則,認真處理,防患于未然。
4、嚴格按施工工藝(或施工程序)施工
根據對影響工程質量的關鍵特點,關鍵部位及重要影響因素設質量管理點的原則,并設專人負責。建立高效靈敏的質量信息反饋系統,形成一個封閉式信息網。現場質檢員要及時搜集班組的質量信息,客觀地提取產品的質量數據,為決策提供可靠依據。并對因果分析圖、質量對策表開展質量統計分析。
(四)工程驗收質量管理
1、分項工程驗收
對于重要的分項工程,應按照工程合同的質量等級要求,根據該工程施工的實際情況,按照有關質量評定標準進行驗收。在驗收過程中,必須嚴格按規范要求選擇檢查點數,然后計算出檢驗項目和實測項目的合格或優良百分比,最后確定出該分項工程的質量等級,從而確定能否驗收。
2、分部工程的驗收
在分項工程驗收的基礎上,根據各分項工程質量驗收結果,按照分部工程質量標準,可得出該分部工程的質量等級,以確定能否驗收。
3、竣工驗收
在分項工程、分部工程質量驗收的基礎上,通過對分項、分部工程質量等級的統計計算,再結合直接反映單位工程結構及使用功能的質量保證資料、單位工程觀感的質量評判,便可核查結構是否安全可靠,使用功能能不能滿足、觀感質量是否合格,從而確定是否達到工程合同所要求的質量等級,進而決定能否驗收。
三、結語
房地產建設項目的質量管理，是一項艱巨而復雜的工作，房地產質量管理對于房地產業來說，意義非常重大，是企業樹立形象的關鍵，是企業贏得市場的砝碼，也是對投資方和業主負責的表現。建立和完善項目質量管理體系，根據質量管理體系的特點出發進行對策研究，確實保證項目建設的質量。
參考文獻：
[1] 陳熙,駱仁俊.基于精益建造的工程項目質量控制[J].工程管理學報.2010.24.2.
關鍵詞：房地產 多項目管理 開發模式
引言
隨著我國經濟的飛速發展，我國各個領域和行業的發展速度也隨之加快，尤其是我國的房地產行業的發展速度更是日新月異。自改革開放以后，我國國民的生活水平不斷提高，人們對生活物質條件也提出了更高的要求。同時隨著市場經濟體制的改革，為現代的房地產行業發展奠定了堅實的基礎。并且隨著房地產行業的發展，其已經逐漸成為了我國的GDP增長的主要部分。然而，在市場經濟體制改革的背景下，也使得市場競爭日益激烈，而房地產企業要想在激烈的市場競爭中快速穩步的發展，就必須要提高企業的管理水平，從而才能夠使企業在激烈的市場競爭中立于不敗之地。多項目開發模式是當前房地產管理中一種重要的管理方式，隨著多項目開發模式在房地產管理中的應用，使得房地產管理的效率和質量得到了大幅度提高，因此為了提高房地產管理的效率和質量，必須要加大對房地產管理中多項目開發模式的研究力度。本文從多項目管理概述出發，對房地產管理中的多項目開發模式進行分析，并且對房地產在多項目開發的管理中所采取的模式進行了詳細的闡述，希望能夠起到拋磚引玉的效果，使同行相互探討共同提高，進而為我國的房地產管理應用多項目開發模式時起到一定的參考作用。
一、多項目管理概述
多項目管理是對企業全部項目進行選擇、評估、計劃與控制的一種管理方式，通常情況下，多項目管理是由一個項目經理來同時負責多個項目的管理工作。這樣能夠很好的統籌協調項目之間的資源分配，從而使所有項目的綜合執行效果達到最佳，并且多項目管理以這一獨具的優勢，使得其在在各個領域中青睞。在廣義層面上，多項目管理可能并非具體由某一位項目經理來負責，它也可能是由一個公司經理統領公司內部的各個職能部門，來對多個項目進行管理與控制。
二、房地產管理多項目開發的必要性
1、選擇多項目模式是房地產企業自身發展的必然選擇
目前，資產規模小、資質等級較低、經營能力與擁有資源不匹配的現象還普遍存在于我國的房地產企業之中，風險應對機制也比較差、資源的集中程度不高。除此以外，房地產在開發的過程中，涉及面非常廣泛。因此，從事房地產開發的企業其內部必須要包括各個行業的專業人才，因為無論是哪一個層面的疏忽，都會直接或者間接的導致整個項目的最終失敗。而且，房地產開發項目的啟動，其周期是很長的，在這個漫長的過程中，市場環境復雜多變，其中摻雜著太多不確定因素。再加上開發資金投入是非常巨大的，如果企業沒有足夠的財力來做后盾，那么必然會陷入經營的困境。因此，房地產有必要擴大經營規模，多個項目同時進行，這樣才能夠整合現有資源，從而促進房地產企業的長遠發展。
2、選擇多項目模式是房地產企業適應市場經濟發展的必然選擇
隨著房地產行業的快速發展，其行業行為更加規范，分工也更加明確，所以不存在一個企業，各方面都有絕對的優勢，而房地產產品的一個最大特點就是要具有均好性，這就要求企業必須擴大自己的規模，惟有具有一定規模，才能夠吸引各方面的專業人才，到房地產企業中去，發揮出自身的優勢，提高自身的核心競爭力，使企業進入一種良性循環。
3、選擇多項目開發管理模式是房地產企業提高投資利率的重要保證
在國家的新房地產政策下，如果企業仍然采取單一開發模式，在開發前期需要大量的周轉資金，而完工后，銷售回款之后，又會有大量的資金閑散，這樣的管理模式顯然不適合企業在市場經濟體制中的發展。當企業采用多項目開發模式時，多個項目同時進行，某些項目的資金流入恰好能夠為另一個項目提供資金的流出，只要企業進行合理的統籌安排，那么資金就能夠在各個項目之間迅速周轉，企業不用投入太多的資金就能夠創造更多的收益，所以說多項目開發管理模式是房地產企業提高投資利率的重要保證。
三、房地產在多項目開發的管理中所采取的模式
1、矩陣式管理型
矩陣式管理型是由項目部為執行主體，企業集團直接對所屬的管轄區域實行監管，指導項目的設計、拓展和銷售。而一般性的業務項目直接由各自區域的公司自行管理和運營。這種管理模式的優越性在于項目成員能夠對外界環境的變化做出迅速反應，節省了資源的配置和浪費。但在這樣的管理之下，每個成員都要面對雙重的分配和領導，在工作中容易產生分歧，嚴重時影響內部團結和制約公司快速健康發展。
2、職能管理型
在項目的不同發展階段，有不同的管理任務和經營方式，這樣，各職能部門可以根據自身情況在不同的開發階段介入對項目的管理。總集團只是監管區域一級，具體任務則由區域級直接對項目的拓展、項目的設計、工程和銷售進行管理。在這種分工高度集中和專業化的條件下，內部資源可以最大限度的得到反復利用。但是部門之間過多協調，也會造成決策緩慢的現象。
3、項目管理型
是指企業以項目公司為項目開發的主體，設立拓展、工程、設計、銷售以及各職能崗位。雖然它的優勢是能夠迅速的對外部環境做出相應的反應，但總部門對項目的控制卻得不到具體實施，很容易導致資源的閑置。