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（一）房地產開發企業的收入和成本確認時間不一致
房地產開發企業的項目建設工作具有開發周期長，資金需求量大的特點，其資金收回周期較長，因此房地產開發企業的財務管理工作存在一定的時間差，其納稅義務的時點與房地產開發企業開展會計核算時點不同步。其次，由于稅法中對收入確認的時間要求和房地產開發企業收入確認時間的要求不一致。比如稅法規定房地產開發企業在簽訂《房地產銷售合同》或者是簽訂預售合同時應該對所取得的收入進行確認，并要求其按照計稅的利率計算預計利潤額，并將其歸入應納稅所得額。但是在房地產開發企業的會計核算上，房產預售取得的款項并不符合會計準則中收入的確認條件，因此并不能確認為營業收入，由此可見房地產開發企業的收入確認條件不一致。再者，房地產開發企業的項目建設周期通常按年度計算，開發成本的發生時間通常跨越多個納稅年度，因此，房地產開發企業的會計成本核算和納稅成本確認時間不一致。
（二）房地產開發項目的成本結轉扣除方式不合理
根據國家稅法的相關規定可知，房地產開發企業銷售未完成的產品應該按照具體條例降低納稅率，但是根據稅法的要求，不同地區的納稅率降低的程度是不一樣的，比如，對位于省級、自治區或者直轄市的人民政府所在地的房地產開發項目，應采用不低于15%的毛利率稅費，但是對于開發項目位于地級市的項目因采用不低于10%的毛利率稅率。國家相關稅法規定，允許房地產企業扣除預售收入帶來的營業稅及其附加稅，同時可以適當降低房地產企業的土地增值稅。這一稅法規定和稅收優惠措施，減少了房地產行業的稅收負擔，不利于體現稅收的公平性。其次，較低的房地產開發企業毛利率計征方式使得企業沒有在此時期繳納足夠的企業所得稅，而是將企業所得稅遞延至項目完工收入確認階段，導致房地產開發企業該年度的稅收壓力較大，這種的成本結轉方式不利于保證房地產行業的穩定發展。
二、房地產開發企業加強所得稅清算和管理工作應該采取的措施和對策
房地產開發企業的所得稅清算和管理工作質量直接影響著企業的資金周轉情況，直接影響到房地產企業在納稅年度的財務穩定狀況，因此房地產開發企業要重視所得稅清算和管理工作。
（一）要及時建立稅源監控制度
房地產企業要做好所得稅納稅工作，應該要全面了解房地產開發項目的實際情況，要了解項目的實施進度，重視項目結算和完工收入的確認工作，可以按照項目開展的區域將施工項目進行分類，并設置具體的監控人對項目情況進行動態監控，同時做好項目資料收集整理工作。其次，房地產開發企業可以建立項目稅源管理臺賬，并對工程進度進行重點跟蹤，了解預售收入、資金流向情況。同時，房地產企業應該及時組織稅款入庫，建立健全房產預售資金監督管理制度。企業要根據實際的收入確認情況和成本結轉情況來選擇納稅方式，合理確定納稅年度和時間，并要對企業的財務工作采用精細化管理模式，優化財務管理方式，以便保證財務狀況的穩定性和安全性。
（二）做好項目成本報備工作
根據國家相關文件的實際規定可知，房地產開發企業應該在施工前做好成本報備工作，以便對項目情況進行全面的了解。房地產開發項目的類別、所處的地理位置、建筑狀況等都是需要重點了解的內容，這類信息是項目成本報備工作的重要內容，也是后期績效評價考核工作的依據和基礎。其次，房地產開發企業要重視實事求是，要根據項目實際情況對報備成本進行審查，要重視成本報備工作的嚴謹性和科學性，可以根據項目性質對成本報備工作進行分類，并要將成本報備對象向當地的稅務機關進行上報。如果發生成本對象變更等情況，房地產企業應該及時向相關的稅務機關反映和備案，并要一并報送設計變更審批和變更規劃等重要資料，以便保證項目建設工作的合法性和合規性，進而降低房地產企業的納稅過程中的難度，減少企業的納稅成本，提高房地產開發企業的形象。再者，房地產開發企業要明確實際毛利和預計毛利之間的金額差異，應該及時將該差額的實際情況反映給稅務機關，可以與資信狀況較好的機構合作制定差異額鑒定報告，從而為實現降低總納稅額提供必要的條件。
關鍵詞：房地產；開發；可行性研究
中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1674-7712 (2012) 14-0090-01
一、引言
著名房地產教育學家格里科普認為，當房地產項目師認為，一個項目詳細具體的計劃在有限資源和特定約束條件下，滿足特定目標合理的可能性以后，就具有了可行性。房地產開發項目的可行性研究主要是在在房地產項目決策之前，對擬開發的項目進行系統而全面的調查和分析，并運用科學的評價方法，得出一系列評價指標值，最終確定該項目是否具有可行的綜合研究。房地產開發項目的可行性研究是投資決策的重要依據和資金籌措的重要依據，是房地產項目初步設計的依據，也是環保部門對項目環境審查的重要依據和項目后評估的最終依據。
二、我國房地產開發項目可行性研究中存在的問題
（一）可行性研究缺乏完善理論指導
目前，我國房地產開發項目可行性研究基本是根據建設部于2000年所實施的《房地產開發項目經濟評價方法》。該規定雖然對房地產開發項目的經濟可行性提出相應的研究方法和框架。但是，由于房地產開發項目和其他一般工業建設項目有很大不同，難以直接套用《建設項目經濟評價方法與參數》，許多研究分析人員只能根據個人理解，對于計算評價指標有選擇性的適應，對于房地產決策缺少指導和參考價值，導致許多房地產開發項目可行性研究報告質量低下問題。
（二）可行性研究注重經驗分析
雖然房地產開放項目可行性研究報告在房地產項目開發中具有十分重要的作用，但是一些房地產開發商并未對此足夠重視，經常存在忽視可行性分析，從而導致房地產項目開發失敗的現象。毫無疑問，經驗是很寶貴的財富，在房地產開發項目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也會出現經驗與市場不符合的問題，如果在這樣的條件下，仍然依靠經驗來對房地產開發項目的可行性進行分析，可能就會導致決策和市場脫節甚至背離的問題，增加了房地產開發項目的市場風險。
（三）房地產開發項目可行性研究的市場定位不準確
市場定位是開發商賦予一個項目的文化精髓，決定了項目的營銷方向。在許多房地產開發項目可行性分析的過程中，市場定位是十分重要的。弘基集團在上海徐家匯的弘基休閑廣場項目開發成功以后，決定在上海四川北路開發另外一個更大的房地產項目，主要用于餐飲和百貨經營。但是后來開發的房地產項目收益一般，遠不如徐家匯的弘基休閑廣場，其主要原因在于對該項目的市場定位不準，在該房地產項目周圍已經有了類似的經營業態，而且已經形成品牌，新開發的房地產項目與其存在經營范圍重疊問題。
（四）先入為主進行開發
在許多失敗的大型房地產項目投資決策中，許多都是因為一些可預測的因素所導致的。例如，一些高級別墅由于坐落在大型工業園區，導致別墅周圍風景被破壞，經常發生別墅無人問津現象。一些房地產項目由于是位于規劃失控的農民居住區內，在回遷房和廉租房的沖擊下，導致房地產項目半途而廢。有的房地產項目由于建設成本遠遠超過當初立項的預算資金，導致房地產開發資金后繼資金匱乏。在和一些失敗的房地產開發商進行交流，他們經常會發出“真沒想到”的感慨，回過頭再去看看他們項目的可行性研究報告的時候，幾乎都在引經據典，都是為了證明該項目是可行性而驗證的，從而犯下先入為主的錯誤。
三、房地產開發項目可行性研究完善對策
在國家加大對房地產市場宏觀調控力度的背景下，房地產市場陷入低迷，“只要把房子建起來就不愁沒人買”的房地產市場緊俏時代已經一去不復返。因此，房地產項目開發更加需要重視對可行性研究的分析。具體而言，可以從以下幾個方面加以完善：
（一）要嚴格房地產開發項目審批程序
在房地產項目建設的過程中，要對可行性研究的審批嚴格管理。近年來，房屋建筑物質量問題一直是黨和國家關注重點，連續多次發文要求加強房屋建筑物質量管理。特別是國務院在1999年了《加強基礎設施工程質量管理的通知》以后，又在2000年頒布了《建設項目質量管理條例》。因此，房地產開發項目可行性研究中，首先要重視質量問題，要嚴格加強項目建設前期質量，切實執行房地產項目建設基本程序，各類房地產開發項目必須要做好可行性研究，任何單位和個人都不得將可行性研究程序簡化，對于初步設計、可行性研究報告、項目建議書等文件不達到規定，評估單位堅決不予評估，審批單位更不得進行批準立項。
（二）要重視市場調研
房地產項目市場影響因素較多，專業較廣，行業較多，以及房屋建筑物不可移動性，投資風險較高等特點。房地產開發項目可行性研究中，市場調研在整個環節中具有十分重要的作用，甚至可以說直接影響到房地產開發項目成敗。無數個失敗的案例已經使開發商成人認識到市場調研的重要性，但是他們對于市場急于了解的心態和他們對市場的膚淺認識和軟弱行動之間形成了鮮明對比。因此，要充分認識到必須對市場進行系統、科學調查研究，要在市場調研中運用成熟科學理論作為知道，要能夠加強和專業調查公司、科研院所進行合作，通過小組座談或者抽樣調查等方式，對客戶需求進行深入調研。
（三）要不斷更新經營理念
目前，針對我國房地產市場不景氣的情況，許多房地產開發商都把眼光瞄準了商業地產開發方面。但是房地產開發和商業地產開發屬于不同領域，房地產開發商雖然對于房地產開發較為了解，但未必對商業地產經營熟悉。房地產開發商不應盲目建設開發，要對經營理念進行更新，特別是要采用先招商的方式，讓更多深諳商業經營的人士參與到房地產開發前期市場調研中，使項目更加符合商業需求，更加符合市場需要，唯有如此，才能夠促使房地產開發項目得以成功。
參考文獻：
[1]馬鑫.試論如何加強房地產項目可行性研究[J].城市開發,2008,6.
關鍵詞：城市規劃 房地產開發對立統一
中圖分類號：TU984 文獻標識碼：A 文章編號：
一、城市規劃與房地產開發的定義及特點
（一）城市規劃的定義及其特點
城市規劃：指根據國家城市發展和建設方針、經濟技術政策、國民經濟和社會發展長遠計劃、區域規劃，以及城市所在地區的自然條件、歷史情況、現狀特點和建設條件，布置城市體系，研究城市的未來發展和合理布局，綜合安排城市各項工程建設，確定城市性質、規模和布局，統一規劃城市土地用途，保證城市有序發展，獲得良好的經濟效益、社會效益和環境效益。
城市規劃的特點：他是城市發展的規劃藍圖，是城市建設和管理的依據，是城市管理的重要構成，是城市規劃、城市建設、城市運行三個管理階段的“龍頭”，是一種政府干預行為，具有很強的計劃性和政策性，考慮整體利益和長遠利益，協調各方面關系，使城市建設經濟合理、壞境優美，為城市生活創造良好條件。
（二）房地產開發的定義及特點
房地產開發：《城市房地產管理法》中指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎建設、房屋建設的行為。從經濟學意義上講，房地產開發指企業或個人以贏利為目的投資開發房地產項目，從立項、規劃、土地出讓或轉讓、拆遷、建設、到銷售等一系列經營行為，是以城市規劃為基礎，結合自身利益實現城市規劃目標的經濟活動。
房地產開發的特點：是在依法取得土地使用權后，對土地進行綜合開發，是一種商品生產和管理行為。主要任務是對城市進行建設, 提高城市化的建設水平,使城市能夠適應人們居住和生活需求，并從中換取收益。房地產開發多是企業或個人的經濟行為，以謀求最大利潤為目的，受市場經濟規律的制約，并對城市建設有很大的積極作用，是城市化進程的重要表現與必然產物。
二、城市規劃與房地產的對立
（一）城市規劃與房地產開發的利益出發點不同
城市規劃的利益出發點是城市建設整體最優，考慮整個城市土地的合理利用，以求達到經濟效益、社會效益和生態效益的統一，具有全局性特點。房地產開發則注重個體最優，從自身利益出發，選擇合理的區域進行建設，要求更高的容積率，追求利潤的最大化，是個體商業行為。兩者的出發點不同導致城市規劃與房地產之間產生的必然的矛盾。
（二）城市規劃與房地產開發的利益長遠取向不同
城市規劃尋求城市發展的整體最優，立足于長遠利益考慮。房地產開發是商業行為，追尋的是如何使投入資金在一定時間內獲得最大利潤，更加注重短期利益。城市規劃更強調城市建設的多功能，實用和美觀并舉，更利于長期發展。房地產開發更加著重于經濟開發，更加著重于自身利益，促進房地產企業的迅速發展。
（三）城市規劃與房地產開發的權利不同
在城市建設中，城市規劃不具有地產開發的使用權，但具有否決權，它決定著土地的使用性質。房地產開發具有土地的使用權，但不具有否決權，即不能改變土地的使用性質。二者權利的不同，導致在城市建設中兩者產生誤解和沖突。
三、城市規劃與房地產開發的統一
（一）城市規劃與房地產開發的目標統一
城市規劃與房地產開發的目標一致，都是為城市建設服務，共同建設城市，使城市更適宜人居，滿足社會、經濟、環境效益的需求。城市規劃通過對房地產開發的管理，兼顧房地產發開發的適當利益，推進城市化進程。房地產開發則服從、執行城市規劃，體現城市總體規劃意識。從城市建設目標上二者達成了相互統一。
（二）城市規劃與房地產開發的對象統一
城市規劃的對象是城市建設，房地產開發的對象同樣是城市建設。城市規劃是房地產開發的“龍頭”，指導和制約著房地產開發，決定著城市性質、職能與規模,土地分配使用,從總體上決定了房地產開發的走向。同時城市規劃的藍圖又要靠房地產開發來實現。
因此，城市規劃與房地開發有著密切聯系，二者相互對立和統一，相互依賴又相互獨立，相互聯系又相互制約，誰也離不開誰。城市規劃離不開房地產開發，房地產開發也不能脫離城市規劃隨意建造。以上矛盾的對立和統一導致了城市規劃與房地產開發既存在良好的合作，也存在一些問題。如商品房開發過度、開發商增大建筑密度導致居住環境質量下降等。如果過份強調長遠利益，會失去經濟發展的機會；如果過分強調短期效益，則可能損害城市長遠發展。不能只看重長遠利益而忽略了當前利益,更不能只重視當期利益而忽略了城市的長遠利益和可持續發展。那么如何協調發展兩者之間的關系，兼顧長遠利益與短期利益，使城市規劃與房地產開發統一、協調、合理、健康發展？
四、實現城市規劃與房地產開發的統一協調發展
（一）深度協調配合，加強規范監督和管理
城市化建設必須堅決執行“規劃先行”的原則，從源頭上把住房地產開發的關口，加強房地產開發指導。建立規范房地產開發制度，嚴厲打擊損害公眾利益，擾亂房地產市場秩序的不良行為。建立房地產城市規劃執行檔案，并向社會公示和接受監督。建立行業信息披露制度，引導房地產合理開發。建立房地產企業動態管理制度，對不按規劃執行的企業進行取締。
（二）城市規劃要有超前意識，房地產開發要有執行意識。
摘要：目前我國房地產開發企業普遍存在“小，散，差”的特點，房地產開發只重視項目開發而不重視管理，更不重視風險的管理，風險管理意識淡薄、風險管理機構缺失、風險管理手段單一，使房地產項目中的諸多風險因素得不到有效的控制，導致房地產項目的失敗。為了避免和減少風險因素對項目的影響，認真探究了房地產開發項目全面風險管理的相關內容，以期能夠為有效化解房地產開發項目運行中的風險提供一些參考。
關鍵詞：全面風險管理；房地產；開發；項目
1房地產開發項目全面風險管理的方法
全面風險管理方法是風險管理流程實施的具體手段，建立風險管理方法體系有助于各個流程的具體執行。經過多年的發展，項目風險管理的方法更加成熟和多樣化，為房地產開發項目全部風險的全面分析提供了可能。房地產開發項目風險管理方法體系猶如一個方法庫，將各個流程的風險管理方法匯總起來，比較各種方法的優點和缺點，找出其在房地產開發項目風險管理中的適用范圍，在進行項目風險管理時，可以針對各個階段的特點快速選擇有效的方法進行風險的定性和定量分析。
在全面風險管理框架中目標體系是核心，所有的人員、流程和方法必須圍繞風險管理的目標制定和執行；組織體系是基礎，從組織制度上保證風險管理各項工作的順利進行，培養全員風險管理的氛圍；流程體系是關鍵，房地產開發項目全過程的風險都要按照風險管理流程進行風險識別、風險分析、風險處理和風險監控；方法體系是手段，促進全部風險的管理。四大體系相輔相成，共同構成了一個相對完整的房地產項目全面風險管理體系。各個體系的具體關系（如圖1）。
2房地產開發項目全面風險管理的流程
2.1房地產開發項目風險識別
房地產開發項目風險識別是風險管理的基礎。主要用來確定風險來源和進行風險分類的過程。風險識別是在房地產開發項目工作分解的基礎上進行的，即針對房地產開發項目的不同階段，進行風險識別。不同階段的風險因素不同，風險分類和分組的依據也不同。
2.2房地產開發項目風險評估
房地產開發項目風險評估是通過對風險的定性分析和定量分析，估計房地產開發項目風險發生的概率和可能產生的后果，在此基礎上將風險按照高、中、低風險對風險進行排序，編制風險列表，最后根據風險的程度進行專題風險研究的過程。值得注意的是，房地產開發項目的進度、成本、質量風險分析的范圍比建筑工程項目的進度、成本和質量的范圍要寬，應該從項目可行性研究、項目規劃設計、建設和經營各個階段的工作特點來對其可能出現的風險進行分析。
2.3房地產開發項目風險監控
房地產開發項目風險監控是對風險應對計劃執行情況的修正和提高的過程，也是房地產開發項目風險管理有效實施的保障。風險監控不僅僅依據風險應對計劃采取風險應對措施，還應該隨著項目的深入，對風險識別、評估的結果進行修正，對風險應對計劃進行修改，即風險識別、評估、應對、監控和再識別的循環過程。
3房地產開發項目全面風險的應對策略
3.1風險回避
風險回避是根據風險預測評價，經過權衡利弊得失，采取放棄、中止開發項目，或改變開發項目條件，以避開風險源地，從根本上消除風險隱患的措施。通常潛在威脅發生可能性太大，或可能損失后果太嚴重，又無其他風險管理措施可用時，常采用風險回避。風險回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項可能引起風險損失的活動；另一種是改變活動方案，或改變工作方法。可以看出，風險回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因為回避風險雖然能避免損失，但同時也失去了獲利的機會。所以，在選取風險應對措施時最好慎用風險回避這種防范手段。
3.2風險控制
風險控制是指在風險事件發生前、發生時及發生后，采取的降低風險損失發生概率，縮小風險損失程度的措施。根據風險控制目的，風險控制可以分為風險預防和風險抑制。前者以降低風險損失發生概率為目的；后者以縮小風險的損失程度為目的。風險控制從主動采取預防措施入手，消除和減少風險隱患，降低損失發生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風險管理措施。由于風險控制措施成本低、效益好，不會產生不良后遺癥。因此對于房地產開發過程中的種種風險，應優先采用風險控制措施。
3.3風險轉移
風險轉移是指開發商在開發過程中，有意識地將自己不能承擔或不愿承擔的風險轉嫁給其他經濟單位承擔所采取的措施。風險轉移與風險回避不同，它不是放棄或中止項目開發，而是將開發活動中風險可能所致損失的法律責任轉嫁給他人承擔。風險轉移也不同于風險控制，它不像風險控制那樣是直接調節風險因素達到降低風險損失概率和程度，而是將風臉轉移出去而間接達到降低自身的損失程度。
風險轉移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險。合同形式有固定總價合同、成本報酬合同、單價合同等；保險有財產保險、責任保險和人身險。各種合同的對開發商和承包商的風險影響程度不同，開發商可以根據項目的情況，采取適當的合同形式，合理轉移風險，參見表1。
風險轉移一般在以下情況下采用：（1）風險的轉移方和被轉移方（風險接受方）之間的損失可以清楚地計算和劃分，否則雙方之間無法進行風險轉移；（2）被轉移人能夠且愿意承擔適當的風險；（3）風險轉移的成本低于其他風險管理措施。
3.險自留
風險自留是房地產開發者自己承擔風險事件所致損失。在房地產開發中，對一些無法回避，難以控制和轉移的風險，或因冒該風險可能獲得較大利益時，在不影響開發者根本利益、大局利益的前提下，常采取風險自留措施。風險自留可分成兩大類：計劃性風險自留和非計劃性風險自留。計劃性風險自留是主動風險自留，其具體措施有：（l）自己保險；（2）專屬保險；（3）損失攤銷；（4）借款補償；（5）自負額保險。非計劃自留是被動自留，通過風險應急準備金來應對。風險自留對策應與風險控制對策結合使用，實行風險自留對策時，應盡可能地保證重大項目風險己經保險或實施了風險控制計劃。風險自留對策也應與保險對策相比較，以便做出更利于節約風險管理成本的決定。
3.5風險利用
風險利用是指開發商利用人們懼怕風險、追求安全的心理，通過參與確實存在風險的開發活動，依靠自身扎實的風險管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的行為。風險利用是風險管理的較高層次，對風險管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項目經驗，嫻熟的技巧和高度的應變能力，才能對風險的可利用性和可利用價值進行分析，有效利用。例如在當前的土地市場化的條件下，經營性土地必須通過招拍掛的方式取得。但是有些精明的房地產開發商卻另辟蹊徑，從土地一級開發入手，通過爭取某地塊土地一級開發的開發權，為獲得二級開發權打基礎。因為如果進行了土地一級開發，就從某種程度上提前對土地的相關信息進行了了解。在進行土地進入二級市場上市交易時具有先天的優勢，獲取二級開發權的幾率就更大。即所謂的“曲線拿地”，就是很好地利用了政策風險。4房地產開發項目全面風險應對中注意的問題
4.1制定風險應對計劃應具有針對性
風險應對計劃的制定是風險管理的關鍵環節，由于項目的獨特性和唯一性，在制定應對措施時不可能照搬現有的模式，必須根據項目自身的條件和項目風險識別、評估的結果，提出有針對性的解決方案。同時在制定應對計劃時必須克服僥幸心理，為了減少費用支出，不對風險做有效的防范。
4.2注重應對管理方法的組合
無論是風險控制、風險轉移還是風險自留等，每種風險應對措施都有它的局限性，面對復雜多變的風險，應注重多種方法的組合，根據項目的具體情況做出多種方案，按照優先級進行排序，避免單一方案無效帶來的措手不及。
4.3注意應對管理的經濟性
為了避免或減輕風險獲取較高的回報，必須付出一定的代價。但是本著節省的原則，有必要對應對措施的有效性和經濟性做一個綜合評估。比如在應對不可預測的風險時，往往可以采取保險或風險自留的方法，但是哪個方法更
經濟有效呢，就可以根據投保的費用和風險預留金的支出做一個比較，從而選出更加經濟有效的措施。
參考文獻
［1］陳蕾.當前房地產宏觀調控政策特點及政策效應思考［J］.中國城市經濟，2007，（8）.
［2］陳煌紅，張欣.房地產開發項目全面風險管理［J］.西南科技大學學報，2006，（3）.
摘 要 隨著我國經濟地不斷發展，我國在很多領域均取得了較多的輝煌與成就，其中我國的房地產業就是在經濟的推動下而迅速崛起的一個行業。然而，在房地產開發企業的實際發展過程中，卻存在著一些引人關注問題，其中較為突出的一個問題就是在會計內控方面的存在著一定的問題，新形勢下加強會計內部控制是擺在房地產開發企業面前的一個非常重要的任務。本文就是針對當前時期下我國房地產開發企業會計內部控制過程中所存在的問題，提出了具體實施會計內部控制的具體途徑，略陳管見，以供方家借鑒或提出相關建議。
關鍵詞 房地產開發企業 會計內控 實施途徑
近年來，我國經濟社會取得了較為快速地發展與進步，從而推動了各個方面的發展與創新，經濟市場化程度越來越大，市場競爭力也越來越強，由于經濟地快速發展，使得各行各業得以迅速崛起。其中，我國的房地產開發企業就是在這樣的一個環境條件下發展起來的，而且發展的規模越來越大，市場競爭地位也是越來越高，為我國的國民經濟增長作出了較大的貢獻。然而，在房地產開發企業帶來巨大的經濟效益的同時，其自身也存在著一些引人注意的問題，其中房地產開發企業會計內部控制方面就出現了一些問題，嚴重阻礙了房地產開發企業的發展。因此，新形勢下加強實施會計內部控制是擺在房地產開發企業面前的一個重大的任務。本文就是針對新形勢下房地產開發企業會計內部控制過程中所存在的問題，提出了加強房地產開發企業實施會計內部控制的具體途徑。
一、新形勢下房地產開發企業會計內控中存在的問題
隨著我國人民對高質量生活地不斷追求，房地產開發企業無論從數量上還是從規模上都有了快速地發展，從而促進了國民經濟的增長。然而，在房地產開發企業帶來經濟效益的同時，其在實際運行過程之中也存在著一些問題，其中一個較為突出的問題就是企業會計內部控制之中存在著問題。具體而言，包括如下幾個方面。
（一）房地產開發企業對內控的認識不足
大家都知道，會計內部控制并不能產生直接的經濟效益，而且間接的經濟價值也需要很長的一個周期才能夠實現，且需要設置較多的人員崗位，需要制定出非常多的企業規章制度，要增加辦事的流程與環節，然而目前有相當一部分房地產開發企業更多地關注房地產商品的開發以及銷售上面。還有某些房地產開發企業片面地認為企業會計內部控制就是對企業運行成本的控制或是會計控制或內部牽制制度等。這就說明了當前時期下我國房地產開發企業對企業會計內部控制的認識嚴重不足，而且對其理解也存在著偏差，未能夠真正地理解房地產開發企業內部控制的全面涵義，有的管理者認為如果加強企業內部控制就會束縛自己的手腳，那么就不能自由地參與到市場競爭之中，從而在很大程度上影響了企業的工作效率和質量；甚至有的認為搞內控就是對自己的不信任，容易造成內部的矛盾等。企業應該認識到內控系統是確保企業經營活動的有效進行，保證資產的安全與完整，保證會計資料的真實、完整，防止、發現以及糾正錯誤與舞弊的一條有效措施，是提高企業經濟效益的重要一環，應該把內部控制制度當作頭等大事來抓。
（二）房地產開發企業會計內部控制環境較為弱化
當前時期下，我國的房地產開發企業可以說是在一個會計內控環境較為弱化的環境下而發展的，這主要體現在如下幾個方面：（1）受計劃經濟體制下陋習的長期影響，企業會計內部控制意識淡薄而且還受到了長期行政、大鍋飯思想以及封建社會思想的影響。由于上述的因素的存在，嚴重阻礙了我國市場經濟的發展，從而也阻礙了我國整體的發展水平的提升，然后政府看到了這些因素存在的弊端，進行了適合社會發展的經濟體制改革，要求理論上的政企分開在實際過程中卻并不明顯，在客觀上企業并沒有真正的自由理財權，企業的經營管理需要遵循國際的指令計劃，這就賦予了企業經濟管理的行政色彩；從另一方面而言，對于企業經營不科學的企業的進行盲目地保護，從而又助長了這種“吃大鍋飯‘的意欲。這對于我國房地產開發企業的影響是十分巨大的，導致了房地產開發企業并不能很好地實施會計內部控制，加速了企業的不健康發展進程。（2）房地產開發企業法人治理結構子虛烏有、形同虛設，對于構建相互制約的法制環境極為缺乏。新形勢下，我國的房地產開發企業的發展規模越來越大，新上市的房地產開發企業的法人治理結構大多數為“形備而實不至”，并不能很好地達到內部權利制衡的良好效果。對于房地產開發企業而言，過于強調“放權讓利”，走向了經營權取得所有權的極端，這就造成了“內部人控制”的現象較為普遍。這非常不利于新形勢下我國房地產開發企業實施會計內部控制，嚴重阻礙了我國房地產開發企業的不斷發展。
（三）房地產開發企業會計內控制度并不完備
目前，我國房地產開發企業的會計內部控制制度并不完善、不科學、不規范、不合理。這主要表現在如下幾個方面：(1)企業會計內控制度尚未構建，有的建立了但是沒有成為一個完整的系統，這就使得房地產開發企業會計內控制度沒有任何依據可以參照；（2）企業會計內控制度部分雖然建立了，但是卻不健全。例如建立了設計、施工、材料設備采購和銷售的內部控制程序，但缺乏相應的監督審計程序建立了成本控制和優化的機制，但缺乏總體協調和制衡機制；（3）有相當一部分房地產開發企業內部控制程序不科學，目標不明確與不夠精細。比如說，有一些房地產開發企業并沒有月度工程預算，企業的會計工作人員僅僅核算當月成本，而沒有辦法對整個房地產項目成本進行控制；某些房地產開發企業雖然沒有制定了各種制度，但是不夠精細化，在實際的執行過程之中常常地違規，只注重形式化。
二、新形勢下房地產開發企業實施會計內部控制的具體途徑
摘 要 我國國家稅務總局于2006年就房地產企業土地增值稅相關事項出臺《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，該通知打破了傳統以預征為主的繳納方式，實行清算繳納方式，至此以來，使得土地增值稅在房地產企業稅費中占據較大的比例。因此本來對房地產企業土地增值稅會計與稅務處理方法進行了較為系統的研究，以期對現代房地產企業土地增值稅會計處理提供必要的理論基礎。
關鍵詞 房地產企業 土地增值稅 會計處理方法 稅務處理方法
一、房地產企業土地增值稅分類
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其《實施細則》對房地產企業土地增值稅進行分類。其中依據企業類型不同可將房地產企業劃分為主營房地產業務的企業與兼營房地產業務的企業，具體內容如下：
（一）主營房地產業務的企業
以當期營業收入承擔的土地增值稅而言，其借記科目主要表現為：針對于房地產開發企業的經營稅金及附加；針對于外商投資房地產企業的經營稅金；針對于股份制試點企業的股份制等；其應貸記的科目有：應交稅金；應交土地增值稅。
（二）兼營房地產業務的企業
以當期營業收入承擔的土地增值稅而言，其借記科目主要表現為：針對于工業、商業、外商投資等企業的其他業務支出；針對于金融企業的其他營業支出；針對于餐飲、游樂等企業的營業稅金及附加；針對于旅游、投資等企業的營業稅金；針對于外商投資銀行的其他營業稅金等。其應貸記的科目有：應交稅金；應交土地增值稅。
二、房地產企業的分類
依據工程項目完成的情況，可將房地產企業劃分為轉讓的國有土地使用權連同地上的建筑物及其附著物、項目全部竣工結算前轉讓的房地產及項目竣工或辦理結算后三大類。
（一）轉讓的國有土地使用權連同地上的建筑物及其附著物
對于轉讓時應繳納的土地增值稅而言，其借記科目主要表現為：固定資產清理，在建工程，專項工程支出及固定資產購建支出等科目；其貸記科目主要表現為：應交稅金；應交土地增值稅。
（二）項目全部竣工結算前轉讓的房地產
就預繳的土地增值稅來說，其應借記的科目有：應交稅金；應交土地增值稅。其應貸記的科目有：銀行存款。
（三）項目竣工或辦理結算后
在對土地增值稅清算進行清算時，應做好調整前期征繳土地增值稅款工作。同時，對稅務局土地增值稅清算報告科學合理編制，最終計算確定土地增值稅清算金額，其中應借記的科目主要表現為：營業稅金及附加――土地增值稅，待攤費用――預繳土地增值稅。其應貸記的科目有：應交稅費――應交土地增值稅。
需對稅額進行補交時，其應借記的科目有：應交稅費――應交土地增值稅；其應貸記的科目有：銀行存款。需退稅時，其應借記的科目有：銀行存款；其應貸記的科目有：應交稅費――應交土地增值稅。
三、房地產企業土地增值稅稅務處理方法
國稅發[2006]31號文件規定：“房地產開發企業從會計視角上所確認的預售收入在稅法中主要表現為應繳納企業所得稅的銷售收入。”
國稅函[2008]299號文件規定：“房地產開發企業通常依據當年實際利潤據實分季預繳企業所得稅，其中開發產品在開發過程中通常以預售方式銷售取得預售收入，按照規定的預計利潤率分季計算出預計利潤額，并直接計入利潤總額預繳。另外，開發產品完工、結算計稅成本后需結合實際利潤實現再次調整。”
《企業所得稅法實施條例》規定：“房地產開發企業預繳的土地增值稅需在預計利潤中進行扣除。”這里所提及的預繳的土地增值稅主要指的是營業稅金及其附加。
下面介紹處理房地產企業土地增值稅的土地成本分攤方法。
房地產開發企業的開發產品成本，一般可劃分為建筑成本和土地成本兩大類，即建筑成本構成比較復雜，既包括前期費用和房屋的建造成本，還包括與開發產品相關的配套設施費用，以及預提的商品房維修費用、白蟻防治費等其他間接費用；土地成本構成則比較簡單，即取得用于開發的土地及土地使用權的全部支出。
下面對土地成本分攤方法的售房屋面積比例法進行論述。對于同一小區內開發的結構、用途不同的房屋，一般情況下，建筑成本可采用估價修正法進行計算分攤，土地成本可采用售價比率法進行計算分攤，而且這兩種方法應合并進行，分步實施。
四、房地產企業增值稅會計處理策略
（一）土地增值稅的納稅籌劃
轉變房地產項目開發方式。一是房地產企業依據暫免征收土地增值稅政策，積極與其他企業合資建房，以此減免房地產企業土地增值稅，降低房地產企業成本；二是房地產企業依據相關稅收優惠政策實行房屋租賃，租賃體制下的房地產企業僅需交納房產稅，以此大大降低了房地產企業的稅負水平。
合理利用扣除項目降低應納稅額。房地產企業采取有效措施盡可能降低借貸利率，如當房地產企業實際發生的利息超過稅法規定的開發成本可扣除比例的5%時，需要企業出示金融機構證明，之后依據國家相關稅法規定對開發成本、開發費用及其他可扣除項目進行分項計算，反之亦然。
（二）新增房地產會計科目
隨著我國會計制度的改革和房地產業突飛猛進的發展，房地產企業傳統的會計科目和核算方法已經不能夠滿足現行房地產企業會計核算的需求，因此，這就需要現行房地產企業在《企業會計制度》的指導下新增會計科目。總結而言，主要新增五大房地產會計科目：一是“開發成本”科目。由該科目承擔房地產企業開發費用和成本的核算業務；二是“周轉房產品”科目。由該科目承擔安置拆遷居民周轉使用房屋核算業務；三是“開發產品”科目。由該科目承擔已開發完工、經驗收合格的房地產核算業務；四是“開發間接費用”科目。由該科目承擔除行政管理部門承擔費用以外的其他間接費用核算業務；五是“出租開發產品”科目。由該科目承擔用于出租經營但未轉為固定資產的土地和房屋核算業務。之后，將其五大新增科目一并計入報表的“存貨”項目。
（三）不斷完善房地產企業收入核算
（1）正確確定和應用收入確認標準。就我國現行房地產企業商品銷售而言，其主要包括四個步驟，即簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工作竣工驗收合格并交付買方驗收以及辦理產權過戶手續。以上四個環節在房地產商品銷售正確確定和應用收入確認過程中缺一不可，一旦出現四環節的缺失，勢必會給房地產企業帶來諸多風險，為此，這就要求我國房地產企業堅持正確確定和應用收入確認標準，進而，保障房地產企業收入核算工作的順利高效開展。
（四）不斷完善信息披露內容，進一步提升房地產開發企業信息披露中的信息含金量
首先是加強項目現金流量信息的披露力度。現行房地產企業經營活動現金流量包括銷售房地產收到的現金、購買工程物資以及支付工資，實行分項目現金流量信息的有效披露，有助于提高其先進流量信息的有用性；其次是不斷增加土地儲備量及成本構成的信息，實現對其信息的披露有助于房地產企業信息使用者準確的判斷土地儲備的信息。
五、結語
受會計與稅務處理差異性的影響，以致企業在實際繳納土地增值稅優先于企業所得稅前將發生會計上確認費用滯后現象。就房地產開發企業來說，其所得稅受其他因素影響不大，特別注意的是房地產開發企業在填報企業所得稅年度納稅申報表時應考慮到資金的擁有時間價值。另外，房地產開發企業在處理會計稅務處理時應善于利用稅收優惠政策，以降低企業稅負，增加企業經濟效益。
參考文獻：
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關鍵詞：大屯礦區；房地產資源；優化配置；資源共享
中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1009-2374（2013）22-0158-02
1 企業簡介
江蘇金屯房地產開發有限公司，具有國內房地產開發企業資質（國家二級），其前身為大屯煤電（集團）有限責任公司房產處，簡稱（房產處），初建于1993年，1996年房產處與公用事業處、后勤處合并為生活服務公司，1999年由生活服務公司劃分為房產分公司與物業管理分公司，2003年8月根據大屯公司主輔分離走向市場要求，正式在省工商局注冊登記，改制組建為江蘇金屯房地產開發有限公司，注冊資本5000萬元。許可經營項目有：房地產開發與經營。一般經營項目：物業管理，房地產中介，公路工程、橋梁工程、管道工程、市政公用工程、建筑裝修裝飾工程施工等。
2 房地產業資源分類
房地產業資源可分為物質性有形資源和非物質性無形資源。其中物質性有形資源最重要的有兩種：（1）用于房地產開發的土地儲備；（2）房地產開發資金。非物質性無形資源種類較多，其中最重要的有以下五種：（1）人才資源：具備從事開發全過程所必備的各種專業人員；（2）品牌資源：包括有企業品牌資源和項目品牌資源；（3）銷售渠道資源；（4）基礎結構資源：包括房地產開發企業的企業文化、企業內部的管理制度和企業的管理哲學；（5）組織能力資源：即企業的組織架構和管理能力。
3 大屯礦區房地產業在資源配置上面臨的主要問題
大屯礦區房地產業經過十幾年來的發展，市場競爭日益激烈，內部房產供銷日漸緊張，大屯礦區房地產業遇到了前所未有的困境，與其他大型國有企業基地房地產業一樣均面臨五大難題：
3.1 礦區房地產開發得到政府優惠和扶持機會逐漸減少
國有房地產業長期習慣的廉價的“協議土地”、“劃撥土地”已成為歷史，閑置用地的管理也越來越嚴格，開發企業取得“二手”、“三手”地的機會也將逐漸減少。房地產開發已由小規模、低質量、低水平的“自由開發”發展到適度規模、高質量、高水平的綜合開發。綜合開發對我們這樣國有企業的礦區房地產公司的資金實力、技術實力、管理能力有了更高的要求，客觀上對房地產開發形成了新的挑戰。
3.2 礦區房地產業的經營和管理不完善
大屯礦區房地產業作為國有企業管轄下的房地產業，在生產經營與管理方面主要存在兩點問題：（1）生產經營的靈活性差；（2）管理機制和決策機制不完善。這兩個缺點使我們礦區房地產業在無情而公正的市場經濟中往往顯得反應遲緩，慢人一步，從而導致失去良機，生產經營無法連續開展。
3.3 不重視品牌的創立和企業形象的確立
我們礦區的房地產開發項目通過扎實的工作，為礦區提供了優質的產品，在社會上贏得了良好的信譽，然而我們卻忽視了房地產企業形象與品牌效應等“無形資產”的培養，產品沒有系列化、商標化、標志性，不重視品牌和企業形象的確立。
3.4 礦區房地產開發融資能力不足
由于國家政策的限制，目前礦區房地產開發項目的資金來源較為狹窄，主要是通過自有資金、銀行貸款、商品房預售等手段籌集資金。反映在項目開發的運作中，自有資金的比重過低，企業資產負債率過高。使得礦區房地產業面臨著這樣的矛盾：一方面是大屯礦區房地產項目開發資金緊張，資金缺口大；另一方面，礦區部分資產呈現呆滯、凝固狀態。因此，融資能力直接影響到了礦區房地產業的生存與發展。
3.5 礦區房地產業缺乏人才、技術和市場資源的合理優化配置
大屯礦區房產合并重組，房地產資源也隨之不斷擴大，缺乏資源的合理優化配置，主要表現在以下四點：（1）由于人員編制較少，管理人員的素質及管理水平有限，房地產管理制度過時或不完善等原因，造成房地產資源管理的困難。（2）機構設置重疊，資源浪費嚴重。（3）材料供應、設計、物業等缺少參與市場競爭，導致供應的產品和服務不僅價格高而且質量低，造成礦區房地產開發成本增加，消弱了我們的市場競爭力。（4）礦區房地產業在資源共享、資源相互利用機制等方面不完善，出現了同種商品（或服務）采購價格不一樣，對外關系協調重復花費公關費用的現象，造成不小的浪費。因此完善和加強房地產資源管理，優化配置房地產資源，實現資源共享，提高房地產資源利用率，節約房產成本，提高經濟效益，是實現大屯礦區房地產業可持續發展的關鍵。
4 針對上述問題，淺談五點解決大屯礦區房地產資源配置的有效途措施
4.1 充分利用現有土地資源，合理規劃、配置和優化土地資源
大屯礦區房地產開發在土地資源的獲取上經歷了：劃撥用地——協議用地——有償轉讓（拍賣、招標）的歷史性階段。過去那種廉價的“劃撥”、“協議”用地將不復存在。因此，充分利用現有土地資源，合理規劃、配置和優化土地資源顯得尤為重要。
4.2 改革房地產管理體制，建立高效合理的管理模式
根據大屯礦區實際情況出發在房地產資源配置上實行全礦區共享，避免重復建設造成嚴重的浪費。從改革內部管理體制上下功夫，提高房地產教育資源的利用率。根據房地產管理中存在的問題。重新制定科學、合理和富有人性化的房地產管理辦法。使房地產的管理規范化、系統化、人性化，不斷完善管理制度、分配制度等。
4.3 拓展融資能力，合理進行項目開發，合理使用資金
房地產業是資金密集型行業，具有投資大、周期長、周轉慢等特點。要解決房地產項目開發資金，首先，拓展融資能力，合理進行項目開發，合理使用開發資金。其次，在資金的運作上盡量不要過分依賴銀行貸款，拓展籌資渠道，還可將積壓的部分土地和空置房采取多種如出租或轉讓或聯合開發等形式，使之變為資金優勢，沉淀部分可流通資產。最后，還可以加強組織、技術、管理、經濟等方面的措施建設，減少公司管理成本和項目管理成本，加快產品銷售，使資金的籌集、調配、使用科學、
合理。
4.4 重視品牌的創立和企業形象的確立
房地產業品牌是房地產發展商向消費者長期提供的一組特寫的特點、利益和服務，良好的品牌傳達了質量的保證。由于房地產行為的特殊性，其品牌具有別于一般商品品牌的特殊含義。良好的企業聲譽是塑造品牌表象的保證，一方面住宅商品具有深厚的區域特色，企業形象的好壞直接影響項目形象的塑造和推廣；另一方面，住宅商品投資大、周期長，企業發展商實力在很大程度上影響著消費者對其開發項目的判斷，因此，企業形象是品牌的
核心。
4.5 完善和加強房地產資源管理，優化配置房地產資源，提高房地產資源利用率
大屯礦區房地產資源是大屯公司房地產業生存和發展的物質基礎，是大屯公司國有資產管理中最重要的組成部分。完善和加強房地產資源管理，優化配置房地產資源，實現資源共享，提高房地產資源利用率，節約房產成本，提高經濟效益，是實現大屯礦區房地產業可持續發展的關鍵。采取的措施有：（1）推行公用房地產資源“定額配置，超額有償使用”和經營性房地產資源有償使用的管理體制。（2）利用經濟手段，對生產、經營、行政辦公用房實行定額配置管理，定額使用的房地產免費使用，超額使用的房地產須繳納房地產資源。（3）合理配置各部門房地產資源，提高房地產資源的使用效率。同時進一步加強后勤、礦辦產業及其他經營性房地產的規范管理，確保經營性房地產資源的保值、增值。（4）制定礦區戰略發展規劃，根據礦區的特點，采取因地制宜的方式，合理安排礦區的分布格局，實現礦區資源共享，最大化地利用房地產資源。（5）引進人才，培養人才，發揮人才功能，增強市場調研能力和必要的技術優勢。
5 結語
房地產開發企業的企業資源就是企業在“人、財、物、產、供、銷”等方面所擁有的資源，這些都是企業完成組織使命和目標所必不可少的要素，也是企業提高經營績效和加速發展必不可少的要素。
礦區房地產業的發展應實施集約化經營，實現規模發展，在經營中遵循市場化操作規則，在競爭中求發展，實現企業平穩發展，建立健全投資成本控制體系，提高企業科學管理水平。以上所有這些目標的實現都離不開企業各種有效資源的合理配置和優化，特別是現階段市場日益規范，競爭日益激烈的形勢下更應加強這方面的研究和探索，使企業有限的資源得以有效利用，為企業減少產品成本、提升產品價值，提高經濟效益，增強市場競爭優勢作出一定的貢獻。
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內容摘要：隨著房地產開發用經營性土地使用權出讓行為越來越規范，房地產開發企業之間為獲取土地使用權的競爭也日趨激烈，在土地使用權掛牌和拍賣出讓中，房地產開發企業需要確定一個合理的并綜合考慮競爭因素的出價，房地產開發企業之間土地使用權出讓博弈就顯得更為重要。本文針對房地產開發企業在獲得經營性土地使用權中存在的問題，針對土地使用權招拍掛方式，構建了房地產開發企業獲取土地使用權的競價博弈模型，并進行了相關分析，提出了一種考慮競爭因素的博弈競價法。
關鍵詞：土地使用權 掛牌 拍賣 博弈模型 博弈競價法
研究背景
房地產開發用經營性土地使用權出讓的行為越來越規范，土地使用權的招拍掛（特別是拍賣和掛牌）正成為房地產開發企業獲得土地使用權及政府部門出讓土地使用權的主要方式。同時由于房地產開發市場的日趨成熟，政府宏觀調控政策的影響，房地產開發企業之間為獲取土地使用權的競爭也更加日趨激烈。房地產開發企業對土地使用權出讓，特別是對土地使用權招拍掛形式出讓的研究就迫切地擺上了房地產開發企業的主要研究日程。
房地產開發企業研究土地使用權出讓行為是在我國進行房地產項目開發前期不可缺少的環節。由于歷史原因，我國土地使用權招拍掛出讓活動起步較晚，初期房地產市場不正規，有些房地產開發企業對土地的決策靠“拍腦門”、也有許多房地產開發企業以前靠“投機”行為獲取暴利，而沒有對土地使用權招拍掛引起重視，結果損失慘重。進入20世紀，房地產開發的投資環境逐漸趨于成熟，房地產法規的完善和市場行為的規范，對未來的房地產開發企業來講，即將面臨的是一個完備的房地產市場體系和一個公平、公正、公開的土地使用權出讓的競爭環境，房地產開發企業研究土地使用權出讓的博弈就顯得更為重要。
從房地產開發企業的角度來看，能否獲得土地取決于其出價的高低。如果出價過高，雖然能獲得土地，但由于土地成本過高，最終會使其利潤過低甚至虧損。如果出價過低，則難以獲得土地。因此，在土地使用權掛牌和拍賣出讓中，房地產開發企業需要確定一個合理的并綜合考慮競爭因素的出價。本文針對房地產開發企業在獲得經營性土地使用權中存在的問題，針對土地使用權招拍掛方式，構建了房地產開發企業獲取土地使用權的競價博弈模型，并進行了相關分析，提出了一種考慮競爭因素的博弈競價法。
土地使用權競價博弈模型實例分析
假定某土地使用權拍賣出讓或者掛牌出讓的底價為b0，有n家房地產開發企業有意獲得該塊土地，并參加競拍。第i家房地產開發企業的超出底價的報價為bi≥0，即第i家房地產開發企業的報價為b0+bi；第i家房地產開發企業認同的該塊房地產開發用地的土地使用權的認同的超過底價b0之外的價值為vi≥0，即房地產開發企業認同的該塊房地產開發用地的土地使用權的價值為b0+vi。
（一）兩家企業土地使用權競價博弈
設只有2家房地產開發企業決定參加此次土地使用權拍賣或掛牌，i=1,2。
顯然，每個房地產開發企業對地塊土地使用權的認同價值vi是不公開的，vi只有第i家房地產開發企業自己知曉，即相互獨立。但每房地產開發企業都知道vi獨立地取自定義在區間[0,1]上的均勻分布函數。若第i家房地產開發企業以價格b0+bi中標，則第i家房地產開發企業的凈收益為(b0+vi)-(b0+bi)=vi+bi，若第i家房地產開發企業未能中標，則凈收益為0。
因此，第i家房地產開發企業的收益函數為：
（1）
假定，第i家房地產開發企業的出價bi(vi)是其對該地塊土地使用權的認同價值vi的嚴格遞增函數，顯然，bi(vi)≤vi，因為沒有哪家房地產開發企業愿意付出比其認同的土地使用權價值更高的價格（那樣，房地產開發企業的效用將為負值）。
由于博弈是對稱的，只需要考慮對稱的均衡出價策略b=b*(v)。
給定v和b，第i家房地產開發企業的期望支付為ui=(v-b)Prob{bj
由于v是連續分布，則有Prob{bj
根據對稱性有bj=b*(vj)，得到
（2）
式（2）中，Φ(b)=b*-1(b)是b*的反函數（即當房地產開發企業選擇出價為b時，出價b對房地產開發企業的價值為Φ(b)），則獲得第i家房地產開發企業的博弈論模型（期望支付函數）如下：
（3）
最優化問題的一階條件為
（4）
這是邊際收益等于邊際成本的條件，增加b的邊際成本為確保中標的情況下支出增加Φ(b)，邊際收益為中標的概率乘以確保中標的情況下的凈收益(v-b)
Φ′(b)。
在均衡條件下，如果b*是第i家房地產開發企業的最優策略，那么Φ(b)=v，故最優化的問題的一階條件為，可轉化為。
解得最優解，即第i家房地產開發企業在該博弈中的貝葉斯均衡是，則第i家房地產開發企業最優的出價策略為 （5）
（二）n家企業土地使用權競價博弈
設有n個房地產開發企業決定參加此次土地使用權拍賣或掛牌，則得到博弈論模型（期望支付函數）如下：
（6）
最優化問題的一階條件為
或者 （7）
在均衡條件下Φ(b)=v
故最優化的問題的一階條件為 （8）
解上述微分公式，得最優解（9）
則第i家房地產開發企業在該博弈中的貝葉斯均衡是。
即第i家房地產開發企業最優的出價策略為。
考慮競爭因素的博弈競價法
顯然，b*(v)隨n的增大而增大，當n∞時，b*v，即參加土地使用權拍賣或掛牌出讓的房地產開發企業越多，企業支付的土地使用權出讓金也就越高，當參加土地使用權拍賣或掛牌出讓的房地產開發企業趨于無窮多時，企業幾乎支付出全部土地使用權的價值。
從式（9）最優解中可以看到：
當n=1時，b*(v)=0，即只需要支付底價即可獲得該塊地塊的土地使用權。
當n∞時，b*v，
即房地產開發企業需要支付全部的b0+v才可獲得該塊地塊的土地使用權，企業幾乎支付出全部土地使用權的價值。
房地產開發企業最優的出價策略為，即博弈競價法確定的房地產開發企業最優的出價策略為。
土地使用權出讓競價策略在于社會平均的建筑技術水平下制定的，房地產開發企業只有提高自己的技術水平、管理水平，通過提高生產率，縮短建設期等手段，達到減少項目成本的目的，從而提高利潤率，這樣才能獲得更高的土地使用權的估值vi，使自身在土地使用權競價過程中處于有利位置。
房地產開發企業應對土地使用權出讓的地塊進行深入的調查，同時選擇自己針對性的土地地塊，通過參加土地管理部門組織的現場勘查及了解提報競價申請的房地產開發企業的數量，選擇參加競拍的房地產開發企業數量n較少的地塊進行競拍，避免惡性競爭，以期獲得更多的期望效用。
房地產開發企業在確定報價時，既不能盲目地壓價，也不盲目樂觀地報高價，應當在確定自身成本的基礎上，認真地研究分析競爭對手情況，采用最優報價策略，以期獲得最大的收益。而從經營戰略上，成本優勢是房地產開發企業在突擊使用權競標中獲勝的關鍵。
博弈競價法在某地塊競拍中的應用
（一）案例概況
經某市人民政府批準，某市國土資源和房屋管理局決定以拍賣方式出讓一幅儲備地塊的國有土地使用權，土地拍賣起叫價（樓面地價）3180元/。
（二）案例分析
1.問題分析。
博弈的參與者人：某公司和其他參加該塊土地使用權拍賣的房地產開發企業。
某公司參加拍賣的情況了解：由于該地塊為某市某區不多的大幅地塊之一，引來眾多的企業關注，并有包括某公司在內的7家房地產開發企業參加競拍，可謂競爭激烈。某公司參加多次某市土地競拍，多以失利告終，其原因主要有二：其一采用的確定競價的方法產生的競價過低，造成失敗；其二不考慮自身開發水平，盲目競高價，雖然中標，但中標成本過高，造成開發收益不理想，甚至造成為了減少損失，不簽訂正式土地使用權出讓合同，造成流標，形成競拍保證金損失。本案例要求為該公司出具競拍策略，可應用博弈競價法求最優競價。博弈競價法的競價公式為最優競價。
2.求解。
確定b0，由公告可確定設定的土地使用權拍賣出讓的底價b0=3180元/平方米。
確定vi，確定該公司認同的該塊房地產開發用地的土地使用權的價值b0+vi。應用直線趨勢法測算完成開發后（預測整個開發周期為4年）的房價。根據對某市該區域近7年來商品房價格情況的調查，得出某市某地塊周邊商品房價格如表1所示。從表1中可以看出，近7年來，某市該地塊周邊商品房的價格總體呈明顯上升趨勢，其趨勢如圖1。從圖1看出，某市該地塊周邊商品房的銷售平均價格基本上呈直線形式，在此，采用直線趨勢法對該地塊建成房產后的銷售價格進行預測。
以y表示商品房價格，t表示年份序號，選用y=a+bt作為商品房銷售價格直線趨勢方程，其中a、b為參數，則由最小平方法可得標準方程組：
（10）
根據某市某地塊周邊商品房的銷售平均價格，得到直線趨勢法預測計算表2。
將表2計算結果代入最小平方法標準方程組得：
（11）
解此聯立方程組，得a=4382.7，b=674.36。
由此可得商品房價格直線趨勢方程為：y=4382.70+674.36t。
利用y=4382.70+674.36t直線趨勢方程，可以預測到某市某地塊在2009年的銷售價格為：
y2010=4382.70+674.36×11=11800.66
元/平方米
則該地塊的銷售總價值=11800.66元/ m2×58134.3 m2×3.28=225015.58萬元
利用假設開發法求開發后該塊房地產開發用地的土地使用權的價值。計算見表3假設開發法計算表。折合成樓面地價為6534.76元/m2。
求該塊房地產開發用地的土地使用權的價值的現值，即該公司認同的該塊房地產開發用地的土地使用權的價值b0+vi。以銀行貸款利率5.85%作為折現率，則可將該塊房地產開發用地的土地使用權的最高價值折算為現值，即
b0+vi=6534.76×(1+7.47%)-4=4898.70元/m2。
確定該公司認同的該塊土地使用權超過底價b0之外的價值vi，vi=（b0+vi）-b0=
4898.70-3180=1718.70元/m2
確定n。經調查，共有7家房地產開發企業確定參加該地塊土地使用權拍賣，則可確定決定參加此次土地使用權拍賣的房地產開發企業的數量n=7。
求該公司的最優出價策略b0+b*。根據最優解公式可以推出，如果某公司對該地塊的認可價值最高，則政府拍賣的成交價格為，可得出表4。則n=7時，該公司的最優出價策略b0+b*=4653.17元/平方米。
3.通過博弈競價法獲得的對策。某公司的最優報價策略為：出價b0+b*=4653.17元/平方米。
（三）競價結果分析
最終，某公司以4600元/平方米的價格競拍成功，獲得該塊地塊的土地使用權。
可見，最終的成交價格4600元/平方米的價格與推算價格4653.17元/平方米比較相符，誤差僅為1.16%。
結論
房地產開發企業研究土地使用權出讓行為是在我國進行房地產項目開發前期不可缺少的環節。由于歷史原因，我國土地使用權招拍掛出讓活動起步較晚，初期房地產市場不正規，有些房地產開發企業對土地的決策靠“拍腦門”、也有許多房地產開發企業以前靠“投機”行為獲取暴利，而沒有對土地使用權招拍掛引起重視，結果損失慘重。隨著房地產開發用經營性土地使用權出讓行為越來越規范，房地產開發企業之間為獲取土地使用權的競爭也日趨激烈，在土地使用權掛牌和拍賣出讓中，房地產開發企業需要確定一個合理的并綜合考慮競爭因素的出價，房地產開發企業之間土地使用權出讓博弈就顯得更為重要。
房地產開發企業在獲得土地使用權的過程中面臨的是一個完備的房地產市場體系和一個公平、公正、公開的土地使用權出讓的競爭環境，從房地產開發企業的角度來看，能否獲得土地取決于其在競爭的環境下出價的高低。本文針對房地產開發企業在獲得經營性土地使用權中存在的問題，構建了兩家企業和多家房地產開發企業獲取土地使用權時的競價博弈模型，提出了考慮競爭因素的博弈競價法并給出實例。該法為房地產開發企業提供了在多家企業競爭情況下的最優出價策略的參考，可以幫助房地產開發企業在具體的房地產開發項目管理中規避土地風險。
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作者簡介：
侯樂君，男，1976.3―，碩士，經濟師，總經理，江西南昌人。在企業中從事各類項目的管理工作。
房地產業迅猛發展，已成為國民經濟的基礎性、先導性和支柱性產業。因此房地產市場的健康發展與否關系到我國整個經濟的發展。近年來，房地產市場競爭不斷加劇，大量商品房空置，致使供給大于需求，造成資源嚴重浪費。房地產前期策劃對于增強房地產開發項目競爭能力，解決企業管理問題，增強企業的管理創新能力，有效地整合房地產項目資源都有一定的作用，于是房地產前期策劃的重要性日益凸顯。
關鍵詞： 房地產項目；前期策劃；市場定位
Abstract: The rapid development of real estate has become the foundation of the national economy progress and backbone industry. So the healthy development of the real estate market or not relates to the development of the whole economy. In recent years, the real estate market increasing competition, a large number of commercial vacancy, cause the supply greater than demand, cause serious waste of resources. Real estate planning to enhance the real estate development projects competition ability, solve the enterprise management, the enhancement enterprise's management innovation ability, and the effective integration of real estate project resources has certain effect, and the importance of the real estate planning increasingly prominent.
Key Words: real estate projects; preliminary planning; market positioning
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A文章編號：
1.房地產前期策劃目前現狀
隨著房地產業的不斷發展，房地產前期策劃作為一個相對獨立的專業化服務體系應運而生。近年來，我國的房地產前期策劃行業取得長足進展，其職業范圍涵蓋了房地產開發、項目咨詢、產品設計、建設規劃、廣告策劃、房產銷售、物業管理等眾多領域。中國的房地產業已經進入一個充滿機遇的時代。中國的房地產前期策劃從概念到專業，從形象到項目，從項目到營銷策略，策劃將變得越來越專業，越來越系統。
目前在我國的房地產前期策劃還處于較為年輕的專業服務階段。現有的房地產專業人才的教育和培訓體制不夠完善，與市場發展以及政策完善的契合度不高，缺乏專業策劃人才，制約地產企業升級與管理創新。
2.房地產前期策劃的作用
2.1使企業決策準確，避免項目運作出現偏差。房地產策劃可以作為房地產企業的參謀，使企業及企業家決策更為準確，避免項目在運作中出現的偏差。
2.2使房地產開發項目增強競爭能力，使其穩操勝券，立于不敗之地。在當前房地產業競爭十分激烈的情況下，增強項目的競爭能力，贏得主動地位。
2.3能探索解決企業管理問題，增強企業的管理創新能力。策劃相關工作者就是遵循科學的策劃程序，幫助房地產開發企業管理創新，從尋求房地產開發項目的問題入手，探索解決管理問題的有效途徑。
2.4能有效地整合房地產項目資源，使之形成優勢。房地產策劃參與到概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等。各種資源中去，理清它們的關系，分析他們的功能，圍繞中心，形成共同的目標。 此外，房地產策劃還有預測未來市場，滿足居民居住具體要求等作用。
3.房地產前期策劃存在的問題
3.1開發商不重視。少數開發商在前期策劃過程中不知投資分析為何物，對未來政策走勢缺乏敏銳性的分析和判斷，不做規范的項目可行性分析，往往依賴高層領導個人經驗和感覺進行投資決策，導致項目失敗。部分發展商對前期策劃僅僅立足于主觀臆斷或片面的市場信息，導致決策失誤，盲目投資，開發項目的區位、類型、檔次和配套設施等脫離市場需求，產品結構嚴重不合理。
3.2缺乏專業策劃人才。房地產專業人才的教育和培訓體制不夠完善，教學和培訓質量不高，與市場發展以及政策完善的契合度不高，缺乏專業策劃人才。同時過細的專業分工使建筑師的專業事業日漸狹隘，缺乏前期策劃所需的通才意識和廣博見識。
3.3市場調研缺乏準確性，項目定位目標客戶定位不準確。對自然環境、社會環境、經濟發展水平、地區產業結構、居民收入水平、消費水平、社會購買力等調研不充分，分析不夠準確，偏離市場定位的理論和原則，片面強調概念式定位。同時由于大多數房地產開發企業未能建立統一的客戶資源管理平臺，給管理客戶帶來很大難度。很多企業未能對客戶進行分類管理，也未建立起與客戶溝通的有效渠道，難以進行市場準確定位。最后從而使項目銷售不暢、價格不高、回款緩慢、效益不好。
4.解決房地產前期策劃問題的主要途徑
4.1深入分析房地產經濟環境及發展趨勢。了解的內容包括近幾年來各類房地產開發項目的完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價格、空置面積、市場變化情況，以至今后幾年對各類物業潛在需求與有效需求的分析。
4.2為房地產業輸送專業的房地產營銷策劃人才，解決房地產領域的實際人才需要，促進房地產行業的健康良性發展，為進一步規范房地產市場經濟秩序奠定基礎。
4.3要了解房地產政策法規和有關措施。了解土地使用、規劃設計、拆遷安置、開發管理、建筑施工、銷售、稅收、物業管理、新的政策措施、工作部署等，近期出臺的關于住房制度改革。
4.4要深入市場調研，準確進行目標客戶定位。了解居民尤其是項目周圍居民的住房現狀、人員構成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動機，還有對未來住房的期望，可接受的價格以及對付款方式、套型面積、裝修標準、軍民環境和設施配套的要求，進行深入了解，然后根據這些資料確定未來所開發項目的市場定位，目標客戶定位。
5.展望
隨著我國房地產策劃行業的發展，我國房地產前期策劃工作內容會進一步細分，行業會逐漸走向規范和成熟，前期策劃業務的市場規模迅速擴大，成為房地產領域的一項重要內容 ，一支全新的房地產前期策劃隊伍將產生并迅速成長。
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