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【關鍵詞】呼和浩特市；房地產；去庫存
一、呼和浩特市房地產行業市場形勢分析
（一）呼和浩特市房地產開發投資增速放慢
受房產市場供求狀況的影響，房地產投資態勢也發生逆轉，房地產投資總規模雖仍保持增長趨勢，但是增速迅速下滑。如圖1所示。
根據上圖可以得出：呼和浩特市2008-2015年房地產投資總額仍保持增長趨勢，但增長速度下滑較快。
（二）呼和浩特市房地產銷售增速大幅下滑
呼市近年來的房地產投資規模仍呈增長態勢，但是房產銷售面積增速不斷下滑，加重房地產庫存問題。房產銷售增速大幅下滑，如圖2所示。
2010年伊始，呼和浩特市商品房銷售面積迅速下降，商品房銷售面積增長幅度由2010年的23.70%下降到2011年的-18.08%。2013年以后房地產銷售面積增幅開始上漲。
二、呼和浩特市房地產行業去庫存的必要性
（一）房地產行業是呼和浩特市經濟發展的重要支柱產業
與房地產行業相聯系的上下游行業比較多，產業鏈比較長。例如建筑材料行業、鋼鐵行業、運輸行業、水泥行業等。房地產行業一直是呼和浩特市經濟發展的支柱行業。因其投資建設資金量比較大、周期長，在拉動呼市經濟增長發面起著舉足輕重的作用。房地產行業的發展，拉動上下游的行業發展，同時能提供了大量的就業機會。但是，近年來呼和浩特市的房價一直居高不下，房產庫存過剩，直接引致與房產相聯系的行業的發展。如果房地產能夠妥善解決庫存問題，不少行業及產業的產能過剩將得以緩解。房地產去庫存后所要增加的房地產開發投資，將有利于消化許多行業過高的產能。
（二）房產去庫存有利于呼和浩特市房產企業進行產業升級
房地產行業的庫存問題，如果不能妥善解決，房地產行業難以實現有效發展。在經濟新常態形勢下，房產企業要對房地產行業未來發展狀況有清晰地布局和深刻的認識。一方面，中小企業要理性投資，提升資金管理能力和防控風險能力，能根據自身情況進行合理定位；另一方面，大規模企業能夠通過平衡產業布局進行更加有效的進行風險管控，提升房產投資建設能力。同時針對一些大型房產企業進軍海外市場的實際情況，能夠提供一些積極參考。通過較少庫存量，企業能夠獲得足量的流動資金，才能為進行產業升級提供充足的資金，提升自身行業生存能力。
三、呼和浩特市房地產行業去庫存的措施
（一）尊重市場規律，適當降低房價
由于前些年，呼市房地產市場呈現供不應求的態勢。在利潤的驅動下，企業盲目跟風投資，導致了現在呼市房產市場供過于求的局面。所以，呼市房地產企業應該根據市場經濟大環境，順應市場發展規律，調整企業的營銷方案，重新制定符合客觀情況的規劃。即呼市房產企業應依據供求環境的變化，適當調整商品房的價格。價格是影響消費量的重要因素，面對高房價，使眾多消費者望而卻步。適當降低房價，是市場發展的必然要求，也是化解庫存難題，加快資金回籠的有效措施。
（二）加快城鎮化進程，刺激房產需求
加快城鎮化進程，是解決當前呼市房地產庫存問題的最好途徑與方式。根據當前的市情來看，不少農村人口有在城市買房的意愿。原因是在這些農村人口中，有不少是在城里工作。因此，政府應積極創造農民市民化的條件，進而城市常駐人口數量就會增加，從而增加城市住房的潛在消費人口。城鎮化進程的加快，有助于緩解呼市房地產庫存壓力。
（三）做好城鎮規劃，發揮政府的作用
呼市政府一方面應致力于“以人為本”的城鎮化建設，做好城鎮規劃工作。另一方面應大力加強政策引導，減輕房產企業賦稅，減少房產行業盲目投資建房情況。要解決房地產庫存量的問題，呼市政府應制定和完善相關行業的政策法規，既應該有短期性的調控手段，也需要長期的政策法律規范，努力形成靈活有效的制度約束規范，為切實降低房價提供可能。
（四）增強品牌意識，樹立企業形象
品牌作為企業生存發展的無形資產，對消費者來說，有很大的吸引力。有了品牌，房產的市場占有率也就有了保證。品牌在企業的生產銷售活動中發揮著極為關鍵的作用，依靠品牌效應的發揮，一方面可縮短房產的上市銷售時間，另一方面保證了銷售及利潤的穩定增長。房地產企業應增強品牌意識，充分挖掘品牌效應，而不是只注重企業的短期發展利益，應有戰略性眼光、全局意識，重視企業的長遠發展，致力于建立企業長期品牌。
（五）做好市場調查，擴大有效供給
滿足住房消費者對產品的需求是房產市場的主旨。呼市房地產行業應加強供給創新，調查購房者的需求，定位目標客戶人群。提供與客戶需求相匹配的商品房是化解房產庫存難題的關鍵措施。控制好住宅開發數量，增加與城鎮普通居民購買能力相適應的中低高檔住宅的供應量。房地產企業應積極主動運用現代科學技術，借助互聯網，及時了解用戶需求狀況，以用戶的需求為生產供給的出發點，提高供給的質量、減少庫存。
通過以上對呼市房地產發展現狀的分析，可以知道：去庫存是當前呼市房地產行業發展的首要工作。房地產行業的發展狀況直接影響著當地的經濟發展前景。所以，呼市政府應做好城鎮規劃，有序推進城鎮化，鼓勵農民進城購房。呼市房地產企業應尊重市場發展的規律，適當降低房價，以低價格吸引消費者；增強企業的品牌意識，向市場提供適銷對路的商品房。
參考文獻：
[關鍵字]房地產估價；市場比較；研究
文章編號：2095-4085（2015）03-0095-02
房地產估價是指專業房地產估價人員，根據特定的估價目的，遵循公認的估價原則，按照嚴謹的估價程序，運用科學估價方法，對估價對象在估價時點的價值進行估算和判定的活動。我國目前房地產估價師都是經過全國統一考試，取得產地估價師《執業資格證書》并注冊登記后才從事房地產估價活動的。可見我國對房地產估價方面的重視，對房地產估價的市場比較法研究對我國的房地產發展具有重大意義。
1 我國現今房地產估價行業的發展現狀
我國的房地產估價行業在近十年里都在健康發展著，這是無數的國家房地產主管部門和房地產估價師們所共同創造的。其成果突出表現在多方面，主要有下面幾方面：
（1）制定了有關房地產評估的法律規章。
（2）確立了房地產估價師職業資格證制度
（3）制訂了有關房地產估價的技術規范
（4）形成了良好的房地產估價市場和房地產估價行業標準
（5）擴大了房地產估價的服務領域
2 我國房地產評估行業中存在的主要問題
房地產行業是影響我國現今經濟技術發展的重要行業之一，我國現今房地產行業也存在一些問題。
2.1 房地產評估機構產權不明晰
房地產評估機構的產權問題主要表現在：第一，估價人員的人事關系在委托到當地人才交流中心的過程中人事合同的認定不夠規范。第二，估價人員沒有真正獨立，還在原來的主管部門任職。第三，估價機構的主要業務源還是原主管部門。第四，由于估價機構與主管人員之間存在多年的同事或者上下級關系，估價師在工作中難免會對其給予照顧。
2.2 行業的法制建設落后
中國現今還沒有類似于已有的《律師法》和《注冊會計師法》之類的《估價師法》。雖然我國現在已經根據房地產估價發展的要求，制定出了一些規章制度，初步形成了房地產估價法律法規體系，但是還仍然缺失有關房地產估價的各項法律、法規和規章制度。
2. 3 估價人員的整體素質不高，不能滿足行業的發展需求
我國現今的估價師考核幾乎只是注重理論方面的考核及學歷高低，因此，我國現今通過考試的人大部分是大學畢業生，其工作經歷幾乎為零。而許多擁有豐富經驗的多年從事評估事業的人卻由于欠缺理論知識而通不過考試。除此之外，估價師的再教育嚴重缺乏，以至于不能滿足行業發展需要。隨著我國經濟的不斷發展，對房地產評估的要求也不斷的增加，因此，估價師需要定期接受專業知識的培訓，積極學習國內外的先進技術，使得其技術能滿足行業的發展需要。
3 房地產估價的市場比較法
在我國長期的房地產估價發展中，市場比較法是最主要、最常用也是最重要的方法。隨著市場比較法的理論探索與實踐應用，市場比較法也在逐漸完善。
市場比較法是指將估價對象與估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。這是一種技術上成熟、比較貼切實際的估價方法。其原理主要是替代原理，將替代原理作用于房地產市場，表現為效用相同、條件相近的房產價格總是相互牽引、趨于一致的。最常用的估價公式是：估價對象價格一可比實例價格*交易情況調整系數*交易日期調整系數*房地產狀況調整系數。當然，房地產估價師僅僅運用這些公式是遠遠不夠的，其要想在估價過程中充分運用市場比較法，需要注意以下幾點：
3.1 選取可比實例
雖然在進行實例選取時，沒有充足的房地產交易案例供選擇。但是，房地產估價師在選取可比的實例時，可供選擇的案例還是多多益善，原則上選取的案例要與估價對象盡可能接近，越接近越好。由于房地產行業的不確定性，在選取案例時，可以通過一些因素來參考，比如時間因素，一般情況下估價點相差一年以上的不宜采用。其次，在確定案例的相似度時，房地產估價員不應該加入太多的主觀因素而根據自己的個人經驗來選取，這會嚴重影響估價結果的準確度。
3.2 調整修正系數和調整系數的傾向性
在估價實務中，由于交易情況價格影響修正、交易日期價格影響一般估價師習慣采用的數學公式或模型加以量化的方法難以判斷。這就要求房地產估價師通過其專業分析和判斷來確定，從而進行傾向性選取修正系數和調整系數，對估價結果進行人為主導和操控。
3.3 對可比實例缺乏調查
現今的房地產估價市場由于缺乏可比實例的充分調查，造成了市場比較法中房地產狀況調整在很大程度上就難了很多。為了解決這個情況，在實際的房地產估價中應該要充分了解市場，比如做市場調查等。除此之外，還應該注意交易案例市場化、調整項目缺失等問題，在房地產估價師應該要綜合考慮上述問題，在實際的估價過程中，盡可能地做出準確的估價。
4 結論
我國經濟科技都在競爭中快速發展著。房地產行業也應該對我國的經濟發展做出貢獻，這對房地產估價工作又提出了更高的要求。為了提高房地產估價的技術水平，房地產估價的市場比較法是其中非常關鍵的方法。希望在未來，我國的房地產行業能夠發展的更加迅速，房地產估價工作能夠更加有效率。
參考文獻：
[1]杜葵，陳玉梅，市場比較法應用的難點及完善措施――兼論層次分析法在市場比較法中的應用[J].中國房地產.1997（05）.
關鍵詞：新經濟形勢房地產經濟理性思考
新經濟與傳統經濟相比，具有更加復雜、更加多元化的特點，例如，社會中信息技術的廣泛使用使人們獲取信息更加快捷方便；電子商務的快速發展以及電子支付手段的出現使人們的生活與消費方式發生了巨大的改變；新經濟形勢下資本運作逐漸向數字化轉變。房地產經濟受到新經濟形勢的影響也產生了相應的改變，因此需要進一步發揮政府宏觀調控的作用，有效預防泡沫經濟的出現，促使房地產經濟的平穩發展。
一、房地產經濟發展對社會經濟的影響
房地產經濟發展對社會經濟的積極影響主要表現在以下幾方面。第一，優化產業結構，加速產業升級。目前我國正處于社會轉型的重要時期，社會經濟發展的主要目標在于推動第三產業的發展。房地產行業作為第三產業的重要組成部分，對于優化我國產業結構具有重要作用，具體體現在提供場地支持，從而加速產業結構升級，推動我國第三產業的平穩發展。由此可見，房地產經濟發展對于城市經濟發展具有重要作用。第二，推動社會經濟的可持續發展。由于我國人口數量多，在城市人口不斷增多的前提下，房地產行業的發展能夠解決困擾城市居民住房問題的重要途徑。房地產經濟的發展有助于解決城市住房少的問題，并且能夠帶動其他產業的發展，推動社會經濟的平穩發展。第三，帶動社會就業。房地產行業的發展能夠帶動上下游產業的發展，尤其是服務業，如房屋裝修、房屋設計、家具生產等行業，在一定程度上有助于提高我國的就業率。第四，拉動消費增長。房地產經濟的快速發展能夠帶動社會消費的增長，同時房地產經濟作為我國經濟的重要支柱性產業，在發展過程中能夠不斷提升社會基礎性住宅建設，滿足人們對住房的需求，同時能夠提高人們對其他產品的需求，如家電、家具、建材等，有助于拉動消費增長。
但是房地產經濟的發展不光會帶來積極影響，同樣也會帶來消極影響。第一，泡沫經濟。房地產泡沫經濟實質由于缺乏有效的市場監督導致房地產市場出現虛假繁榮的情況，對社會經濟穩定造成了較大的影響。虛假的市場繁榮會嚴重干擾我國市場經濟的可持續發展，因此需要重視這一問題。第二，社會危機。房地產經濟的虛假繁榮不但對經濟發展造成影響，甚至會引起社會危機。很多企業會因為虛假經濟而破產，大量人員失業可能會造成社會不安定。第三，金融風險。由于房地產項目建設需要大量的資金投入，而泡沫經濟的出現會導致銀行不良貸款增多，對我國金融業發展造成較大的影響。
二、房地產經濟發展中的問題分析
（一）沒有遵循市場實際需求
隨著我國社會主義市場經濟的建立健全，需要尊重客觀市場的發展規律，根據市場選擇項目地點、范圍及建設規模等因素，避免供給側不對稱造成的供給失衡。但是從我國目前房地產經濟發展現狀來看，房地產建設項目沒有完全遵循市場實際需求，這屬于“以產定銷”的情況，也是房地產經濟發展中比較典型的問題。針對這一情況，政府需要從當地實際住房需求出發，確定最佳方案，做好市場調查，確保供給側與需求側保持平衡狀態，避免為了刺激當地經濟發展而盲目轉讓土地，確保土地開發與利用和城市規劃的統籌發展，促使房地產經濟發展更加合理化。
（二）市場導向存在一定的盲目性
在新經濟形勢的影響下，房地產經濟發展促使產業結構發生改變，這是市場導向作用的影響，但是需要注意的是，市場導向也存在一定的盲目性，因此需要加強理性思考，在尊重市場發展規律的前提下，對房地產經濟市場導向進行合理調整。政府需要充分發揮自身的宏觀調控作用，結合房地產經濟實際發展狀況，通過調整批租權來加速產業結構升級與優化，從而推動城市經濟的快速發展。但是在實際實踐過程中由于很多投資者沒有重視這一問題，只關心出價高低，沒有重視市場取向，盲目投入高產出行業，房產結構混亂。
（三）土地價格不斷增長
城市可利用土地資源是非常有限的，其價格在很大程度上受到市場供需的影響，但是由于土地資源不屬于商品，其最終價值主要是從投資收益率來計算的，與社會勞動無直接關系。由于我國房地產市場發展中在很大程度上受到土地資源供給的限制，從房地產投資狀況來看，地價較高時政府的收益也越高，為了帶動地方經濟的發展，容易發生盲目出讓土地的情況，導致房屋單價也不斷升高。但是在市場經濟中，過高的價格會約束消費者的行為，導致投資成本增加，商品房價格的升高會給人們的消費造成負面影響，甚至出現產能過剩的情況。這說明了盲目抬高地價不利于房地產經濟的可持續發展，是一種不理智的行為。
三、新形勢背景下推動房地產經濟可持續發展的理性思考
（一）合理分配建設用地
城市經濟發展需要各產業的協同發展，不能簡單通過轉讓土地的方式來刺激地方經濟發展，這雖然能夠提高財政收入水平，但是不符合國家科學發展觀的要求。房地產項目與其他項目投資不同，盈利方式也存在較大的差異，寫字樓、大型商場等項目能夠通過出售的方式直接獲利，工業廠房以及娛樂建筑等需要與其他經濟產業共同發展，從而實現長期收益；公共設施建設雖然沒有實際盈利，但是能夠優化城市環境，為城市居民創造更好的生活空間。因此政府需要重視地方經濟的協調發展，做好城市規劃，合理分配建設用地。
（二）提高政府宏觀調控職能
隨著我國房地產經濟的快速發展，并從房市周期理論來看，我國房地產產業正處于上升階段，房地產市場也從不完善逐漸向完善發展，未來房地產發展要更加理性化。在城市發展過程中，房地產開發是城市規劃的重要組織者與實現者，需要提高建設的理性化，減少盲目建設的行為，要做好市場調研，分析居民的經濟實力與消費意愿。政府需要充分發揮自身的宏觀調控職能，推動經濟的平穩發展，避免發生供給側不平衡的情況，確保房地產經濟的平穩發展。需要貫徹落實科學發展觀，加強對房地產市場的監督與調控，避免房地產經濟虛假繁榮情況的發生。
（三）確保土地價格的合理性
房地產作為我國重要的支柱型產業，房地產經濟的發展對我國社會經濟的發展作出了巨大的貢獻，具有拉動國民經濟增長的作用。隨著社會經濟水平的不斷提升，居民的購房能力也不斷提升，為房地產經濟的發展創造了良好的環境。在新經濟形勢下，政府需要合理利用相關政策以及行政手段將土地價格控制在合理范圍內，并根據當地的經濟水平適當控制房價，確保房地產經濟的平穩發展。房地產項目涉及土地與金融等要素，土地資源作為一種有限資源，其供應量有限，流動性較低，而金融則正好相反，流動性強。一旦房地產經濟出現投機行為，在資金鏈斷裂之后可能會對房地產行業以及城市經濟發展都造成較大的影響。
（四）預防房地產泡沫經濟的出現
為了有效限制投資行為以及炒房行為的出現，政府需要加強房價市場監控，不斷優化和改革現有地價公示制度，確定基準地價，從而為土地市場交易提供參考。同時要對土地交易價格進行科學評估，實時掌握具體交易價格，并快速發現異常問題。定期檢查區域內土地轉讓情況，若基于優惠政策轉讓的土地需要限制其在規定時間內再次交易。政府需要根據房價的市場調查結果采取相應的宏觀調控手段，避免房價過快升高。由于不同地區房價存在較大的差異，需要根據地域經濟發展狀況對房價進行定量定性分析，從而加強對房地產經濟的有效監控，預防房地產泡沫經濟的發生。
1、易居中國的專業經驗和資源優勢
易居中國在房地產領域積累了從市場調查、投資項目分析、市場營銷策劃、房地產決策咨詢、專業營銷等方面及其豐富的專業經驗，是中國房地產流通服務領域的整合者和領導者。
易居中國積累了從房地產發展商到高端客戶，從商業銀行到各類金融機構，從房地產中介顧問機構到房地產專業研發機構等整個房地產產業鏈中高端資源。
易居中國的專業經驗和資源優勢，為基金公司從投資項目尋找、投資項目分析決策、投資項目整合、投資項目退出等整個投資過程提供了不可替代的技術支持，為易居房地產基金創造優秀的投資業績提供不可或缺的資源保證。
2、易居房地產基金優秀的管理團隊
易居房地產基金的掌舵人是易居中國的創始人周忻，周先生將易居中國打造成中國房地產流通服務領域的整合者和領導者，并使易居中國在美國紐交所成功上市。易居房地產基金的管理團隊有來自中國房地產研究咨詢和房地產開發的資深的成功實踐者，有來自世界500強企業負責投資發展的高端人才，有來自房地產投資、分析領域的專業精英人士。他們組成了易居房地產基金的優秀管理團隊，在易居中國的強大資源管理平臺上以專業的經驗投資于蘊藏著巨大投資機會的中國房地產市場。
3、宏觀經濟環境變化和房地產行業調整帶來的機會
2008年，中國房地產市場在宏觀調控的大環境下，一方面存在著時不我待的發展機會。
另一方面，幾乎所有的房地產商都不同程度存在著融資的困難，房地產行業將出現優勝劣汰的行業調整，在調整的過程中必然蘊藏著稍縱即逝的絕佳投資機會，在這樣的現實條件下，具有深厚房地產行業背景的易居房地產投資基金將有機會獲得巨大的成功。
二、投資策略
1、PRE-IPO房地產企業投資
利用易居中國的資源優勢，第一時間掌握投資項目信息，以全方位戰略合作的方式股權投資于優質的擬上市房地產開發企業和房地產經營企業，利用資本市場實現投資的增值。
2、以股權投資方式參與房地產開發
A、以股權收購房地產項目公司的方式取得土地或物業
利用房地產行業調整的機會以股權投資的方式直接獲得超值的住宅、商業和工業用途的土地或物業，再通過易居中國對投資標的重新進行專業的市場定位、營銷策劃、資源配置，從而使土地或物業價值大幅度提升后，通過與易居中國戰略合作開發商共同合作開發，由易居中國快速實現相應房地產的銷售，使土地或物業實質性增值；或經過易居中國對土地或物業進行整體策劃從而使土地或物業價值重新發現及價值提升后直接轉手出售，快速實現土地或物業的增值。
B、以股權投資的方式參股房地產公司的優秀項目公司
以股權投資的方式參股房地產公司的項目公司，由項目公司開發，再通過易居中國對投資項目重新進行專業的市場定位、營銷策劃、資源配置，從而使投資項目價值大幅度提升后，通過易居中國快速實現銷售，使項目實質性增值；或者開發完成后擁有部分物業產權，通過與專業團隊合作經營物業出租實現投資的增值。
三、易居中國的市場地位
1、易居中國的業績
2004年度CIHAF中國十大房地產營銷企業
2005年度中國房地產策劃百強企業百強之星
2005年CCPE中國房地產營銷行業十大杰出貢獻企業
2006年度中國房地產最佳綜合服務機構
2006年度中國房地產策劃行業領先公司品牌
2005-2007年連續三年中國房地產策劃百強綜合實力TOP10第一名
2007中國房地產策劃百強綜合實力第一名
2007最佳綜合服務機構
2、易居中國市場敏銳度
擁有行業內獨一無二的自主型技術研發和專業培訓體系
擁有中國唯一一家正規的涵蓋房地產市場研究、技術開發和專業培訓等領域的專業研究院――上海易居房產研究院；
擁有涵蓋中國全境，獨一無二的中國房地產決策咨詢系統――“CRIC SYSTEM”，并在行業內率先開發、研制和應用了客戶資源管理CRM系統
擁有中國房地產流通服務行業最大的客戶資料數據庫――“易居會”置業客戶數據庫：
擁有國內首創的房地產銷售案場無線局域網全電腦銷控管理SCS系統
強大的研究力量，豐富的數據庫，科學的管理體系，使得易居對中國房地產市場保持著高度敏銳，隨時可以捕捉到房地產市場最好的投資機會。
3、易居中國在房地產市場的資源
同時易居中國具有各類房地產行業的數據庫，與房地產行業相關的各類研究機構、中介顧問機構、金融機構等建立了廣泛的聯系。
四、易居海外基金情況：易居中國房地產投資基金1號
基金管理方為易居中國注冊在開曼群島的非全資子公司易居資產，其中易居(中國)的兩位高管以個人名義總共投資了2800萬美元
規模：1億美元，春節后才開始真正建倉易居海外基金實際投資情況(案例)
項目位置：上海
投資方式：與某教育機構合作開發
盈利模式：長期出租
總建筑面積：25萬平方米
一期建筑面積：5萬平方米
一期總投資額：2000萬美元
一期平均租金：2.6元/天/平方米
【關鍵詞】房地產項目全程策劃課程教學方法 改革
【中圖分類號】G 【文獻標識碼】A
【文章編號】0450-9889（2012）09C-0054-02
隨著我國的城市化發展，房地產行業逐漸成為我國國民經濟的主導產業，而與之密切相關的房地產策劃行業也取得了長足的進展，并且已經形成了一個產業，房地產策劃在社會經濟生活中的作用越來越大。而社會對房地產策劃人才的要求也越來越高，面對越來越高的人才要求，如何提高學生的實際操作能力以提高其就業率及競爭能力尤顯重要。
一、房地產項目全程策劃課程教學方法改革的必要性
房地產項目全程策劃是我校房地產經營與估價專業（房地產策劃方向）的重要的專業課程之一，也是培養房地產策劃人才綜合能力的重要課程。該課程的教學目的就是通過本課程的教學使學生熟悉房地產策劃的基本理論，較好把握房地產及房地產市場的特點，掌握房地產項目前期策劃、房地產項目可行性分析、房地產項目投資策劃、房地產項目營銷策劃、房地產廣告策劃、房地產金融策劃、物業管理策劃等基本技能，是對學生的實踐操作能力要求較高的一門課程。傳統的教學模式是以教師為中心的單向的課堂講授方式，教師根據自己對課程理論的認知進行課堂講授，學生根據教師授課內容的生動程度被動的選擇性接受這種方式很不利于培養學生主動學習、獨立學習、思考及解決問題的能力，而房地產策劃崗位對從業者的要求不但有扎實的理論知識，更要有市場調查的能力、市場細分及市場定位的能力、實施4P營銷策略的能力以及具備多方面的基本素質：包括獨立思考的素質、團結協作的素質，與人溝通的素質及表達自己見解的素質等等。
經驗表明，即便非常精彩的課堂講授，學生聽了大都會在幾天后遺忘，直到考試之前才會重新翻開書本，照著教師講課中劃出的重點內容，臨時抱佛腳地死記硬背。而一旦應付完考試，便又全部忘掉。而畢業班的學生經常流露出大學什么也沒有學到的失落情緒，這種情緒直接影響到了他們找工作和面試時的自信心。為了改變這種現狀，對房地產項目全程策劃課程的教學改革勢在必行。
二、房地產項目全程策劃課程教學方法改革做法初探
（一）擇本地房地產項目，模擬實戰
為了讓學生切實提高學習興趣，主動學習，教師需要創設相應的學習情境，讓學生有實戰的感覺。在教學準備環節，任課教師先在學生方便到達調查的范圍內選好一塊處于擬出讓或掛牌階段的地塊，并詳細了解、記錄（如拍照）該地塊的情況包括土地面積、規劃容積率、限制高度等用地指標，分析項目流程。在本門課程的前兩節課，任課教師以該地塊為例（把該地塊的基本情況通過多媒體的形式直觀地展示給學生）通過與學生討論的方式，把房地產開發流程的各個環節分解成不同的任務目標，以任務為驅動，全面提高學生技能學習。在此過程教師要注重引導、啟發學生，提高學生對問題的分析、判斷等職業能力。針對具體的項目，一切從實際出發，結合學生較為熟悉的房地產市場環境，展開有針對性的后續內容的教學要比經典案例更能引起學生的興趣，教學效果自然不會差。
（二）讓學生“動”起來，在“動”中學
1 動口。作為房地產策劃人員需要進行市場調查、需要與合作團隊溝通、需要向客戶陳述方案的可行性等等，這些都需要有較好的溝通能力和表達能力，而一路從應試教育的獨木橋上走來的學生無疑這幾方面的能力是比較欠缺的，所以為了畢業后能盡快適應崗位的要求，必須加強訓練。
一是課前鍛煉。每節課課前按學號順序，由兩位同學依次上臺脫稿講一條有關房地產行業的現行政策法規、新聞、柳州某在售樓盤開盤的信息（開盤、促銷）或某房地產行業的招聘信息等，并加以簡短評論，時間一般以1～2分鐘為宜。通過重復鍛煉，不但提高了學生表達能力，同時增加了學生對房地產市場的認識。房地產項目全程策劃是與房地產市場結合非常緊密的一門課程，對當地的房地產市場不熟悉就不可能進行準確的市場定位，開發出滿足客戶需求的產品。因此，教學過程必須讓學生學會密切關注房地產市場現狀及國家現行的政策法規。所以這樣的課前鍛煉，一舉兩得。
二是課上鍛煉。課上盡可能根據教學內容設置問題，增加學生討論、小組交流的機會；案例討論是學生相互學習、培養合作精神的有效手段。可以圍繞一個具體案例讓學生在教師的引導下運用已學的專業策劃知識結合自己的思維對一個房地產項目的主題策劃、市場策劃或其他方面策劃展開討論。請學生上講臺是真正形成討論的先決條件，這樣既能鍛煉自身膽量，極大地提高反應敏捷性，也是檢驗其運用課外閱讀、社會觀察等來分析問題、解決問題的一個標尺。教師可以從中更多地了解學生的知識面，更深地把握教材，更好地對學生予以引導。另外，市場調研報告以及其他模塊的作業、課程實習報告要求均做成PPT上講臺匯報。這看似平常的課堂“動口”卻在無形中激活了學生的思維細胞，鍛煉了學生的口頭表達能力，也加強了學生的團隊合作能力。討論過程中，教師應注意引導，使討論不脫離主題。所選案例要基本反映當前的房地產市場環境和房地產企業狀現狀，如果案例時間久遠不能反映當前實際情況，案例就失去了意義。
三是課外鍛煉。可以小組為單位進行市場調研，包括在人流量比較大的地方進行問卷調查和進售樓處對置業顧問進行深度訪談，能培養學生人際交流與團隊協作等能力。同時，可舉辦相關比賽，以賽促學。如舉辦房地產廣告媒體策劃方案比賽、房地產置業顧問比賽，比賽環節的設置除考查學生理論知識的扎實程度外，更重要的是鍛煉學生的表達能力，分析判斷能力。通過一定的激勵措施，調動學生學專業、愛專業的積極性，經過初賽、決賽等環節，使參賽學生的表達、解決問題、應變等能力及團隊協作等基本素質得到提升。
2 動腦。對于習慣了被動接受知識的大部分學生來說，分析問題、解決問題的能力是弱項。現代教育應該改變教學方法，教師和學生互換角色，學生只有學會了分析問題、解決問題的能力和具有團結協作、百折不撓等基本素質才能在未來的職場上具有較強的競爭力，受到用人單位的歡迎。所以教師根據教學目的，先讓學生在課下通過查資料、小組成員之間討論等形式準備好在課堂上的對問題的解析發言，然后由老師進行歸納總結。為了得到一個比較理想的答案，學生會自覺地利用各種手段查找資料，并運用所學的概念、原理和知識來解決問題，通過不斷接收新的信息，獲得新的知識，同時獲得分析問題，解決問題的能力和團結協作等職業素質的提高。
3 動手。房地產策劃崗位要求具有較強的文案寫作能力，而寫作能力提高的重要途徑就是多動手練。教師應安排學生進行市場調查問卷設計、市場調研報告、廣告文案撰寫等作業。完成作業過程是對所學知識的應用，在這個過程中不但有利于提高學生的書面表達能力，學生自己可視化的成果也有利于增強學生的成就感，避免到畢業時有什么也沒有學到的感覺。讓學生勤于動手“做”的同時，教師也要對于學生的報告或文案勤于指導，勤于批改。并根據每次作業情況講解一些修改要點、修改方法及注意事項等，逐步引領學生學會修改文案，提高撰寫文案水平。不斷修改，才能不斷進步。
三、房地產項目全程策劃課程教學方法改革中應注意的事項
（一）注重賞識激勵，提高學生“多動”的興趣
心理學家詹姆斯曾說過：“在人類所有的情緒中，最強烈的莫過于渴望被人重視”。在不被重視、得不到激勵的環境中，人往往會受到負面信息的左右，對自己做出較低的評價。而在充滿信任和贊賞的環境中，人則容易受到啟發和鼓勵，行動也會變得積極，最終取得成就。在教學中，特別是在學生“動”起來時，我們不應當吝嗇對贊美的使用，哪怕他們只有一點點進步。強化學生的長處，弱化學生的短處，久而久之定然會達到期望的效果。
（二）認真設置討論問題，重在啟發，及時引導
課上的動口、動腦訓練的主要途徑是采取討論式教學。在進行討論式教學時，任課教師一定要認真設置學生討論的問題。如帶學生對在同一區域的樓盤調研后，可以在課堂上讓學生分組對調研對象進行SWOT分析，并對他們現有的和今后營銷措施提出各自的意見和建議。這樣的問題因學生曾身臨其境，且具有實戰性，故學生有積極性參與討論。在學生討論時教師應注意觀察每個組的討論情況，并及時地進行引導。應促使每個學生都積極參與其中，積極思考、主動探索、認真參與案例討論，大膽發表自己的觀點，以充分調動學生的積極性、主動性。
（三）加強實訓場地建設，提供實踐教學平臺
關鍵詞：互聯網+；房地產經紀；教學改革
TP393.092；F713.36
在”互聯網+”背景下，房地產行業出現了很多新的發展和變化，O2O營銷模式已經在房地產經紀業務中廣泛展開。
一、O2O營銷模式下房地產經紀活動的新發展
1.通過互聯網樓盤廣告與房屋信息
對于一手房，大中型的房地產項目除了常規的樓書、展板、圍墻、道旗、報紙廣告等宣傳途徑外，網絡廣告是必不可少的，對于二手房也是如此。房地產經紀企業（或房地產開發企業）通常通過各大綜合性網站、房地產專業服務網站、公司自建網站、論壇等PC端口等網絡途徑房源信息已是中介公司的重要內容。
隨著移動互聯網的快速發展和智能手機的普及，微信、APP、微博等渠道也成了房地產經紀活動的重要營銷渠道。不少置業顧問個人使用微信進行營銷，許多房地產公司也建立了微信公眾號，通過客戶對公司微信公眾號關注，就定期推送的促銷優惠、品牌推廣、營銷活動等信息，及時企業或行業最新動態。
2.利用網絡進行房地產需求調查
傳統的市場調查更多的是線下方式，比如說問卷調查和客戶訪談等。在O2O營銷模式下，網絡問卷和APP問卷調查大量出現，通過對網絡問卷進行線上調查，再通過大數據和云計算，進一步分析解消費者的需求偏好、消費習慣等內容，從而來進行項目定位，打造更符合市場需求的房地產產品。除了一手房的項目定位之外，很多二手房中介公司也推出了自己的APP平臺，在APP上房源信息，通過對客戶的瀏覽與反饋情況進行大數據分析，可以快速找準消費者的需求。
另外，物業管理、智能家居、房地產金融、設計、建造、裝修、交易等房地產活動方面在“互聯網+”的背景下都有了新的發展。
二、O2O營銷模式下對房地產經紀人才的要求
隨著互聯網的發展，“互聯網+房地產”的融合的營銷理念也有了發展，在此背景下培養的人才不能再單一專注于房地產本行業技能，而要培養跨專業復合型的人才。
這樣要求我們培養的學生，在房地產經紀方面不僅要掌握房地產經紀相關理論知識，更要學習信息技術處理、大數據分析、網絡PC與移動終端應用等知識，只有掌握多學科領域知識，才能具備更高專業能力、應用技能、解決復雜問題的能力和創新能力。在實踐教學中中加入新媒體操作實踐，讓學生利用移動手機和電腦，分別進行房地產經紀網店、房地產市場調查、房地產客戶管理等互聯網模塊操作。
三、O2O營銷模式下房地產經紀課程教學改革設想
1.構建具有互聯網思維的房地產經紀課程
培養適應“互聯網+”的房地產經紀人才，不只是在傳統的課程體系（如：英語、應用文寫作、經濟學基礎、管理學基礎、建筑識圖與建筑構造、房地產法規、房地產金融、房地產開發與經營管理、房地產經紀實務、房地產估價理論與實務、房地產投資分析、物業管理）的基礎上簡單增加一門“互聯網課程（如大稻莘治觥⒎康夭經紀信息分析、計算機應用等）”，而應該將“互聯網思維”把傳統課程和信息類課程進行融合。
比如說房地產經紀課程增加微信營銷模塊，充分融入移動營銷的內容，使學生熟練掌握微信公眾號的操作與運營等；學習如何在APP上房源信息，如何利用新媒體使自己的房源信息更吸引人等。
2.建設具有互聯網思維的房地產經紀師資隊伍
“互聯網+房地產”背景下師資隊伍應該是掌握多學科知識的復合型人才，而現有的師資隊伍往往只具備房地產類專業知識，因此要通過：①送培，就是校內老師要走出學校，到企業進行掛職鍛煉，特別是一些走在行業前端的大型房地產經紀企業，加深教師對“互聯網+”的理解和學習，并通過企業實戰，增加自己專業知識和互聯網技術的融合，盡快掌握互聯網技術在房地產業的相關技能運用；②外引，就是聘請有有互聯網思維和豐富網絡實戰經驗的優秀人才，特別是熟悉“互聯網+房地產”新發展模式的企業專家，可以聘請這些專家作為兼職教師，不僅對學生進行信息化教學，也可以對本校老師加以培訓。通過“送培與外引”，不斷提高師資隊伍教學水平，從而為培養適應“互聯網+”所需的復合型房地產人才做準備。
另外，需要提升或建設具有互聯網思維的房地產經紀實訓條件。比如說銷售綜合實訓室，利用互聯網和仿真技術，打造虛擬樣板間，能讓學生身臨其境，開展銷售實務技能實訓；房地產經紀實訓室，要求學生利用實訓網絡平臺，進行經紀類APP的運營和使用，包括房地產照片拍攝與處理、信息編輯、關鍵詞設置、搜索引擎、位置地圖、線上銷售溝通、客戶維護等多個環節的操作；建立網絡信息資源庫和房地產網上交易與交流平臺，組織學生進行網上房產業務操作。
四、結束語
在O2O營銷模式下，物聯網、云計算、大數據、移動互聯等新興信息技術的快速發展使得房地產業日新月異，為了更好培養出新時代下的房地產經紀技能人才，我們必須緊跟時代步伐，積極探索和創新教學模式與方法。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產管理；發展現狀；發展前景
隨著我國經濟的飛速發展，人民的生活水平及生活質量得到日益提高，房地產也成為消費者的消費熱點。房地產行業在住宅商品化新體制的基本確認前提之下，房地產市場體系也逐步完善，由于消費需求的飛躍增長，房地產行業也得到了迅速的發展壯大，以持續快速的勢頭成為我國國民的支柱產業。
一、房地產內部管理存在問題及應對措施
當今中國的房地產行業存在嚴重的“重經營、輕管理”現象，使行業整體的管理處于較低水平，與其本身的大資本運作地位極其不相稱。因此，加強房地產企業的內部管理已成為房地產企業迫切需解決的問題，首先就是開發過程中成本費用的控制。
（一）成本管理問題
房地產的成本管理主要存在問題包括：工程的實物工作量和財務的賬面成本結轉不一致、無法及時取得工程成本核算的依據、不能進行有效分攤、在設立成本核算對象時任意性太大等。
房地產公司要進行工程成本核算，就要取得施工企業處開具的發票，如果不能及時取得正式的發票，在成本核算中就會缺乏真實性，給企業的經營決策造成不良影響。而在拆遷中的商品房成本沒有根據實際用途進行轉出，同一筆費用在支付不同的成本對象時，相關的科目有時不能做有效的分攤，造成工程成本核算脫離了企業經營的實際狀況，無法向企業的相關部門提供真實完整的成本資料。
針對這些問題，房地產企業在進行成本管理時，首先要建立企業開發產品的設計標準制度。由于房地產的開發過程中，工程分項設計變化較大，施工圖的設計單位和設計師也會有所更改，為了使圖紙更加便于工程的實施和應用，需要建立圖紙標準進行統一管理。其次，房地產企業要建立目標成本管理制度，對各部門的責任成本執行情況及動態成本的變動等有效的控制和管理。企業要樹立內部全面預算管理理念，建立成本控制保證措施，并實行有效的成本管理構架及運營模式。
（二）營銷溝通管理問題
目前的許多房地產公司僅僅將營銷視作為銷售服務的一個環節，沒有全過程營銷觀念。營銷應該在項目未正式運作之前就介入整個項目，通過對市場調查及其他部門的調查信息，及時把握房地產市場的走勢，對項目的整個銷售計劃進行調整，以更加貼近市場，貼近消費者的姿態投入市場，為銷售活動打下基礎。房地產企業要樹立良好的整體營銷觀念，正確認識營銷環節，充分發揮其作用，對營銷進行有效控制及管理。
由于房地產企業內部部門眾多，而且考核標準都不盡相同，所以，有些企業部門只顧及自身利益，忽略了部門間的配合溝通以服務消費者。房地產企業要制定科學統一的管理考核制度，對企業內部部門進行有效整合，加強部門間的溝通交流，使企業更好的服務于消費者。
（三）銷售隊伍管理問題
房地產的銷售環節是營銷計劃和營銷策略中的一個重要環節，銷售人員是連接企業和購房者直接的溝通橋梁，所以，企業要重視銷售隊伍的管理。
房產銷售具有一定的專業性，而且對銷售人員的專業素養要求也比較高，所以房地產企業應加強銷售隊伍的專業培訓。銷售人員要掌握一定的銷售技巧，了解房地產專業知識，對樓盤產品知識進行正式掌握，培養良好的心態及自信心。而且，銷售人員還需掌握一定的銷售規律，在新樓開盤上市之后，應該了解大眾心理、炫耀需求、升值期望等。通過專業知識的培訓，提高銷售隊伍的整體素質，提升企業效益。
銷售培訓是企業一項長期工作，應貫穿于銷售的全過程，培訓過程不僅要注重銷售知識與技術的學習，也要注意養成良好的工作心態。要訓練出一名成熟的銷售人員，是如何使一個銷售人員首先能夠建立好正確的銷售態度和觀念，銷售的技巧和方法都不是唯一的，因人的個性不同，與人打交道的方式也各不相同，訓練良好的工作態度會是銷售人員創造出適合自己的銷售技巧和方式。
我國住宅消費是一種高層次的生活消費，在目前房地產的供過于求現狀下，銷售人員要提高自己的營銷戰略與技巧，適時把握消費者心理特點，做好應對準備。消費者對營銷人員的風范、相貌儀表及開場白等都十分敏感，因此，銷售人員要真實務實，親切禮貌，盡最大努力給消費者留下良好第一印象。
在銷售隊伍管理中，培養銷售隊伍的自信心很重要，缺乏自信的銷售員，因為自卑心或畏難情緒等會嚴重影響其工作。培養銷售人員自信心的第一要訣就是銷售人員要深入而全面的了解自己的各方面，包括興趣、特長、個性、實際技能、知識水平、價值觀念及以往的成功經歷及失敗教訓等，綜合各方面因素對自己進行分析和判斷，在此基礎上揚長避短，合理對待銷售工作。
二、 現階段房地產發展存在問題及前景分析
我國的房地產行業雖起步較晚，但一直高速發展，自98年實行我國實行住房商品化之后，國內的各大城市住房價格連年攀升，很快成為社會關注的焦點。我國的房地產業的飛速發展，也帶動了一些與之密切相關的房地產金融的較快速發展，未來較長一段時間之內，中國的房地產金融將持續這種勢態。但是由于房地產行業在我國還屬于新興產業，所以在發展過程中也遇到了一些問題。
首先，政府對房地產行業的發展調控及監管能力不足，政府的調控及監管工作跟不上房地產的迅猛發展，所制定的相關法律也跟不上房地產市場的變化情況。缺乏穩定性與連貫性的政策，降低了實施政府決策的導向性，極易誘發房地產市場主體與參與者的觀望態度及投機心理，導致房地產作為一種投機工具，失去它本應有的實際意義。
房價的過快增長導致許多中低收入者無力承擔，究其主要原因是商品房的成本因低價形成機制的不完善及不健全而增高，商品房銷售價格行為的不規范等因素。對這一問題，不僅是房地產企業應進行內部整頓與調節，國家政府更要提出相關的解決政策，完善房地產有關制約與規定。
根據有關學者的統計分析，在房地產市場住房供應的結構中，限價房及經濟適用房等供應的比例達到35%左右才能算合理現象，但是因房地產商們對利潤的過分追求，導致國內別墅等高檔公寓在所提供房中占較大比例，根本不能滿足中低收入者對購房的需求，使房地產市場的供求關系嚴重失衡，嚴重影響房地產業的可持續發展。對此，政府及相關開發部門要正確對待房地產的發展方向及趨勢，制定有效的措施進行調整。
另一方面，我國民眾的消費觀念保守也在一定程度上帶動了房價的上漲。今年，雖然政府就房價問題出臺了一些了的解決政策，但在短期內效果甚微，房價仍處于持續上漲的趨勢，這在很大程度上是由于消費者錯誤的認為房子買的越早越便宜。有人不看形勢盲目買房，認為沒有房子就低人一等，沒有自尊等，有些人借助買房炫耀擺闊，另外一些人奮不顧身加入“房奴”行列，一定程度上限制了自身的發展。所以，要理性對待房子問題，深入了解和認識國家的政策及房地產行業的走勢。
三、 結語
房地產行業在我國未來還會持續迅猛發展的勢頭，通過過去幾年行業發展的經驗，各房地產企業也會更加注重行業的管理完善與提升，以適應行業本身特質的前提下，創造效益，政府對房地產的發展也會做出相應的正確導向。
參考文獻
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一、房地產企業引入數字網絡技術，推行企業信息化的必要性
房地產業作為國民經濟的支柱產業之一，經過二十年的發展壯大，取得了顯著的成績。在新的歷史條件下，為了更好地了解、分析和把握房地產市場態勢，促進房地產業健康發展，房地產信息化已成為歷史的必然。論文百事通而房地產企業信息化是房地產業信息化的基礎，是國家信息化的重要組成部分。
房地產企業信息化的高級階段稱為房地產企業數字化，是指通過數字技術使房地產企業的戰略選擇發生變化，并使戰略選擇的范圍大大拓寬。按照這種定義，光有一個很大的網站、一批觸網的員工或管理企業的軟件設施是不夠的。數字化房地產企業必須能夠利用數字技術為客戶和本公司的員工設計全新的價值理念，發現創造和捕捉利潤的新方法，并最終實現戰略差別化，從而構建自己的競爭優勢。
把數字網絡技術引入到房地產營銷模式中去，實施戰略差別化，構建競爭優勢，必將成為房地產行業的一大亮點，應用數字網絡技術，實施企業信息化之路，將是房地產行業發展的新趨勢。
二、數字網絡技術在我國房地產營銷領域應用的現狀
1、網絡技術的發展促進了房地產營銷管理網絡化和營銷方式數字化。在營銷管理網絡化方面，一些房地產商開始在自己的公司內部和網站上建立營銷數據庫，以方便以后開發銷售過程中的營銷管理。營銷數據庫還可以起到其他一些非常重要的作用：第一，房地產企業可以在互聯網上直接開展市場調查活動，了解有意向購房的消費者對住宅的要求如何，針對調查數據所反映的市場要求，進行準確的產品定位，把握營銷策劃的方向。第二，可以為客戶提供周到滿意的售前售后服務。通過營銷數據庫，企業可以在互聯網上跟客戶進行雙向交流，實現一對一的營銷模式。第三，通過營銷數據庫的互聯和共享，公司各個部門可以即時溝通，還可方便地查找資料。在數字化營銷方式方面，一些房地產企業通過先進的三維數字技術向客戶展示樓盤，從而豐富了樓盤廣告的表現形式，以達到促進銷售的目的。
2、構筑網絡化、智能化社區的營銷概念正成為當今房地產營銷的一大亮點。由于網絡化、智能化社區的營銷概念在當今房地產營銷領域的流行，一些房地產企業都將信息化和數字化作為自己的賣點。現在推廣數字化、信息化正成為一種潮流和模式。數字化的營銷概念主要體現在數字化、網絡化社區概念，其實質在于涵蓋了教育培訓、電子商務、家庭辦公、家政服務、法律咨詢、休閑娛樂、視頻點播、網上教育、網上購物、醫療保健等服務內容。經過專家嚴格審批，上海浦東的中國通信貿易大廈被認定為上海的首座甲級智能化大樓。深圳香榭里花園小區是亞洲首獲國際“最優秀住宅社區規劃設計大獎”的住宅小區，其一期工程的智能化系統整體設計方案，充分體現了21世紀的“智能理念”。廣州市智能化小區麗江花園星海州因“潮流E生活，網絡新社區”而列入廣州十大明星樓盤。作為中國房地產巨頭之一的中國房地產開發集團，將在未來的5年之內，首先將其已經建成的1000多個社區改造成現代化的新型數字社區，并最終實現在全國建立2萬個數字社區的目標。這些房產企業都在為數字化小區建設推波助讕。
3、網絡廣告是房地產商實施現代媒體戰略的重要組成部分。營銷媒介方面，互聯網作為一種數字化的互動式媒介在短短的時間內在房地產銷售實踐中迅速普及起來，涌現出像搜房網、買房網等一些知名的網站。網絡營銷的效果主要還是通過網絡廣告的效果來體現的，在網絡廣告的新空間，必須改變傳統的思維模式，廣告公司與房地產開發商都面臨著改變營銷傳播方法與選取媒體的壓力與機遇。與傳統的四大傳播媒介（報紙、雜志、電視、廣播）廣告及近來備受垂青的戶外廣告相比，網上拍賣的廣告形式作為一種嘗試也被一些房地產公司反復采用。由于網絡廣告自身具有得天獨厚的優勢，相信在不久的將來，網絡廣告自然會成為房地產商實施現代營銷媒體戰略的重要部分。
三、數字化、網絡化介入房地產營銷領域的現存問題
1、房地產企業實施數字化營銷策略，大部分虛而不實，只有概念沒有內容，企業行為尚待規范。在營銷概念的數字化方面，縱觀目前打出數字化、網絡化概念進行營銷的眾多樓盤，其“網絡改變生活”的宣傳口號，改得無非是唯一的以“寬頻到戶、高速上網”為主的簡單內容，而缺少網絡化的實際內容。社區鋪線、布線做的僅僅只是網絡化前期的準備工作，一些功能還不能完全應用或根本不能用，還遠遠不能稱其為“信息化社區”。事實上，信息化都是一個過程，部分人以為安裝好相關設施，就實現了數字化、信息化。其實，正如安裝了電腦不等于實現了電腦化一樣，信息化需要系統不斷的應用和改進，需要教育與培訓來達到信息化的目標。同時，雖然大家都在追求信息化營銷，但大部分人做的是表面文章，真正重要的是網絡內容與服務。每個打著數字化、網絡化概念的樓盤都向購房者承諾各種各樣的信息服務，然而數字化、網絡化概念營銷實際意義是在于將這些承諾變成現實。
2、房地產公司對網上營銷的費用估計不足，營銷效果難測，缺乏評估手段。房地企業應該建立監控機制和相應工具，來評估網絡營銷計劃的進展和成果，清楚地了解網絡營銷對企業所產生的作用。然而，獲取評估的參考指標比較復雜，瀏覽人數不能簡單地作為可靠的評估指標，更有效的參考指標包括查詢成交人數、網頁登記人數等。企業必須注意收集客戶對企業網址提出的意見，在必要時做出適當修改；不斷調整網上營銷策略是Internet營銷成功的關鍵。
3、房地產公司缺乏相關的專業人員，缺少相應的互聯網營銷技術。實施房地產業信息化離不開高素質的人才，所需要的人才，不僅要懂計算機，還要懂經濟、懂企業營銷管理。但是，由于我國房地產業發展歷史不長，尤其房地產信息業剛剛起步，缺乏相關的專業人員，嚴重制約了房地產企業信息化的發展。雖然有些機構可以協助企業建立網址，設計網頁，幫助策劃企業上網等事宜，但這些機構幫助企業進行網上營銷的出發點與企業截然不同，如處于盈利、促銷、愛好等目的，可能沒有設身處地從企業角度對企業營銷活動進行深入研究，沒有結合企業的整體經營戰略提供全方位的技術支持。因此，依靠專業網絡設計公司的設計并不能反映其真正需求，真正能取得良好效果的案例不多。
4、房地產開發商對網上營銷前景缺乏認識，素質尚待提高。他們開展信息化可能僅僅是趕時髦，存在一定盲目性。這對企業的危害較大，因為開展信息化不能對企業有所作用的話，企業所花費的資源就會白白地浪費。所以，房地產項目在開展信息化之前，應明確企業的信息化目標，做出完整計劃，包括目的、市場調研、所需的資源、資金分配、預期效果等。
5、房地產公司網絡直銷或通過網上中介機構間接銷售的購房方式正受到網上支付手段的限制。在促銷、展示樓盤的數字化方面，利用網上全數字化的三維技術，雖然的確可以引導受眾進入真實感和可視化達到最完善地步的交互式環境，其巨大的感染力對于正處于由傳統營銷模式向數字化、網絡化營銷模式轉化的臨界點上徘徊的房地產業，無疑是一種突破性的解決方案，網上選房的優勢不言而喻，但是要發展成網上購房，卻受到網上支付手段的限制，還會有很長的一段路要走。
四、解決措施和建議
1、必須將數字化、網絡化營銷服務承諾變成現實，切實加強信息網絡技術項目與房地產營銷業務的融合程度。房地產公司能否在營銷領域中獲得成功，取決于它能否真正向購房者提供銷售過程中所承諾的信息服務。同時，房地產上市公司通常資產規模較大，難以在短期內完全轉型，尤其是大量存貨需要消化，如果介入的信息科技能與房地產業務相互融合，就能在利用高科技使產業升級的同時帶動存量的消化，一些上市房地產公司參與數碼港等信息項目的建設將對公司產生較好的效果。新晨
2、建立相關的法律法規配套體系。由于數字網絡技術引入房地產領域的時間不長，真正直接針對房地產信息營銷的相關法律、法規幾乎沒有。為了給房地產信息營銷的實施創造一個良好的法律政策環境，出臺頒布一部《房地產信息營銷管理辦法》的法律文件很有必要。但考慮到我國地方之間的發展狀況極不平衡，沿海地區城市的房地產發展規模遠大于內地，少數大城市的房地產營銷發達程度也遠遠超過其他地方，這給全國范圍內推行營銷數字化帶來了一定難度。根據我國地區之間目前面臨的不同情況，需要在數量和結構兩個方面進一步完善，在全國的房地產營銷服務中建立一套規范、科學、統一的但又符合地方特色的規定標準。
3、積極進行項目產品和網絡營銷效果的網上調研。從中發現消費者需求動向，為企業細分市場提供依據。目前，網絡市場調研作為一種新的市場調查方式，已受到企業重視，一些網絡服務公司也已經開始為公司定制網上調研業務。但如何在大量信息的包圍中吸引上網者參加調研并積極配合，仍需做出更多的探索。
【關鍵詞】房地產企業 開發成本 問題 對策
國家為了遏制房地產的惡性開發，出臺了一系列政策，如“雙限雙競”，新？譹？訛“國五條”等，再加上目前開發貸款成本的上升，如何更好地控制成本成為地產企業生存和競爭的要點。
一、我國房地產企業開發成本控制中存在的主要問題
（一）把項目成本控制的注意力過分放在了施工環節
房地產開發項目屬于建設工程項目，但《建設工程項目管理規范》對于項目成本管理的任務主要限定在了施工環節，即建設階段。在成本控制方面就產生了以下缺陷：
1.成本控制本分解到各職能部門下面后，各部門就只關注自己職能范圍內的成本控制情況，這樣就會造成項目總體利益讓位于局部利益的現象。
2.項目經理的權利被限制到比較低，但是他的責任并沒有相應的減少，而協調溝通工作會大大增加，相應的就會減少管理項目正常的控制工作的精力和時間，將是項目經理的工作重心由成本控制轉移到方面。
3.由于成本控制本分配到各個不同部門，如果部門之間缺乏有效的溝通，就會使成本控制工作效率低下，進而又導致成本的上升，由此形成惡性循環。
（二）輕視溝通管理，成本控制各階段“各掃門前雪”
1.現階段房地產企業的項目經理負責的范圍大多主要為施工階段，而項目的前期和后期事項則有其他部門負責，在對于成本控制效果最顯著的決策和設計階段，項目經理很少插手，造成了項目成本控制鏈條的脫節。
2.項目成本控制按時間分為事前、事中、事后，其中最有效的是事前控制，而項目經理不參與決策就會導致成本控制達不到預期效果。
3.項目管理是一個多目標的復雜系統工程，進度、資金、人員、材料等各方面必須綜合協調管理。？譺？訛不少單位開展項目管理，往往只是從某一部門的單項應用入手，忽視了其系統性；個別單位甚至覺得用計算機畫出了橫道計劃進度圖就算是項目管理了，各分項之間的邏輯關系、眾多資源的調配利用問題考慮的較少或根本沒有考慮。
（三）項目運作過程中重實施輕計劃
項目成本控制管理方式很多，首先要做好計劃。但現實中，大多房地產商為了早開工、早開盤，沒有對計劃做足夠的工作，即使有也只是迫于行業規范或制度的要求。這樣就會導致在實際項目實施過程中沒有合理的計劃可以依據，其成本控制的效果也很難達到預期。
二、加強房地產企業開發成本控制的新思路
基于以上我國房地產企業開發成本控制中存在的問題，提出以下加強房地產企業開發成本控制的方法：
（一）強化合同管理
所有業務遵循先簽訂合同后實施的原則，策劃、設計、采購、建筑安裝、銷售等所有活動都應納入合同體系，合同的形式、內容等要綜合考慮，在合理控制風險的同時考慮成本效益原則。同時，建立健全合同相關業務及其管理流程，嚴格合同的執行、變更、中止、結算等環節。
（二）重視資金成本控制
在事前，作出詳盡的預算，作出合理的籌資計劃。在自有資金一定的情況下，詳細安排籌資數額及籌資方式，包括合理占用施工單位的資金，利用無息貸款，向銀行借款，向信托機構、其他企業及民間組織借款。在此過程中，要綜合考慮資金成本以及稅負的影響。
（三）重視業務流程控制
1.投資階段。做好市場調查工作，只有充分了解市場環境及市場需求，才能做到“以銷定產”，使經濟效益和社會效益最大化。同時還要做好財務分析工作，聘請高水平的財務人員對項目的盈利能力、資金回收期及風險等各方面作出析，進而對項目可行性作出評價。
2.決策和設計階段。實行設計方案招投標方式。招投標方式的優勢在于能及多數專業人士在一起，比較各個方案，在保證其他各方面都符合要求的情況下選擇低價標。這樣不僅可以合理控制成本，也有利于良好的競爭環境的形成和市場機制的完善。
3.基建階段。設計變更在房地產行業是不可避免的，施工方應對現場進行嚴格管理和監督，盡量提前變更，這樣就能減少損失。為了減少變更帶來的費用的增加，要合理確定變更的程序等相關事項。一般的現場施工人員文化素質比較低，自我約束能力較差，項目經理要加強對這些人員的管理與監督。
4.竣工驗收階段。房地產企業應認真核對合同條款，查看建設項目是否完整竣工，驗收標準是否符合合同條款。檢查在費用核算中是否出現重復計算、漏記、錯記，核對材料價格是否正確、合理，費用合計計算是否正確。檢查隱蔽工程驗收記錄隱蔽工程要經過負責監理工作主管的簽字確認才算合格，驗收結算才能進行。
隨著我國市場機制的不斷完善，房地產行業的競爭也越來越激烈，行業整體利潤率也在不斷下降，這就使得房地產企業的生存與發展面臨著嚴峻的考驗。房地產行業在告別了暴利時代，進入微利時代之后，房地產企業若想繼續成為行業的贏家，必須依靠在成本控制上的“強筋壯骨”和“收縮自如”。
注釋
？譹？訛2013年2月10日國務院常務會議確定的五項加強房地產市場調控的政策措施。
？譺？訛白偉，房地產開發項目管理，基建管理優化，2005年第3期。
參考文獻
[1]韓玉嶺，淺談房地產行業的成本管理與控制，財務會計，2012，（3）.
[2]楊秀凱，房地產企業全程成本控制的思考與對策，財會學習，2009，（01）.