時間：2023-07-17 16:30:45
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3.1房地產策劃員職業功能;工作內容;技能要求;1.能夠至少使用一種調研方案完成市場調查工作;(一)開展市場2.能夠收集和記錄市場調研信息;
一、房地產調研3.能夠收集市場信息項目市場調查研;
(二)信息分類1.能夠對市場調研信息進行匯總匯總;1.能夠進行市場細分資料整理;
(一)開展市場2.能夠對消費者心理與行為信息匯細;
二、房地產;3.房地產策劃師工作的要求
3.1 房地產策劃員職業功能
工作內容
技 能 要 求
1.能夠至少使用一種調研方案完成市場調查工作
(一) 開展市場2.能夠收集和記錄市場調研信息
一、房地產調研3.能夠收集市場信息項目市場調查研究
(二) 信息分類1.能夠對市場調研信息進行匯總匯總能夠按照信息來源和特征進行分類
1.能夠進行市場細分資料整理
(一) 開展市場2.能夠對消費者心理與行為信息匯細分調研總整理
二、房地產
3.能夠進行消費者心理與行為調查
項目定位
(二) 收集項目1.能夠收集項目及周邊規劃信息規劃設計資料2.能夠匯總項目規劃設計資料
1.能夠對項目投資環境進行資料收集
(一)收集房地
2.能夠收集政府的政策與法規
產投資環境資料三、房地產
項目投資策劃
(二)房地產投1.能夠收集匯總地段的影響因素資環境資料分類
2.能夠對投資科目進行分類
1.能夠記錄周邊競爭性樓盤調查表
(一)建立市場2.能夠記錄客戶購買行為類型表和客戶資料表3.能夠收集客戶信息、建立客戶檔案
4.能夠記錄和匯總客戶回饋信息四、房 地
產 項目 整1.能夠根據項目特點提出媒體推廣合 營 銷的建議方案
(二)廣告投放策劃2.能夠收集客戶和供應商的信息資與監控料
3.能夠監控廣告投放實施情況
(三)銷售資料1.能夠跟蹤現場銷售過程匯總2.能夠對現場銷售情況進行匯總
相 關 知 識
1.市場調查的作用、特點2.市場調查訪問法3.市場供求的知識4.統計數據收集知識1.調研信息分類的知識2.信息分類的方法1.市場細分的概念與作用2.信息匯總的方法
3.消費者調查與分析的知識規劃設計資料分析匯總的方法1.房地產項目投資環境要素2.政策法規收集的范圍與內容3.投資估算知識
1.項目總投資構成的知識
2.地塊影響因素分析的內容與方法1.數據統計方法市場競爭的分析方法3.消費行為學相關知識
1.廣告投放的主要形式與內容2.反饋信息的收集方法3.廣告媒體效應監控方法
1. 銷售工具種類及用途、特點的相關
內容
2.銷售情況日報表的撰寫方法
3.2 助理房地產策劃師
職業功能工作內容技 能 要 求相 關 知 識
1.市場調查的原則
2.市場調查問卷的制定方法1.項目概況調查與分析的方法2.市場宏觀調查的內容與方法3.競爭對手資料分析內容與方法4.市場需求估算方法與內容5.消費者行為的分析方法1.房地產市場細分的原理2.市場評估報告的編寫方法1.規劃與建筑知識
2.設施與配套對比與分析的方法3.戶型特點與配比的知識1.投資環境的內容
2.房地產項目投資環境的影響要素1. 房地產項目投資成本費用的構成2.投資估算方法
3.房地產相關經營稅費內容
1.房地產營銷的機會威脅分析方法2.房地產營銷環境分析1.廣告媒體的投放原則
2.廣告媒體選擇方法與注意內容
1.能夠確定調研范圍與流程
(一) 制定市場2.能夠設計調查表和調研問卷調研計劃
3.能夠組織策劃員開展調研工作1.能夠評定調研信息，剔除誤差信
一、房地產息
2.能夠對項目概況進行分析項目市場調
查研究(二) 市場調研3.能夠對市場宏觀調查進行分析
內容分析
4.能夠分析競爭對手資料5.能夠估算市場需求狀況6.能夠對消費者行為進行分析1.能夠制定目標市場細分計劃
(一)制定市場
2.能夠制定項目細分參數
細分計劃
二、房地產3.能夠進行項目競爭性分析項目定位
1.能夠進行產品分類分析
(二)產品分析2.能夠進行競爭產品的分析和判別(一)分析房地1.能夠對投資環境進行分類產投資決策的影
2.能夠對投資環境要素進行分析三、房地產項目投資策1.能夠計算投資項目的具體費用
(二)房地產項劃
2.能夠制作各項投資匯總表目投資估算
1.能夠分析市場消費群體的構成
(一)目標市場2.能夠分析項目所在地經濟發展狀分析況和消費人群分布情況
3.能夠進行目標客戶群定位分析
1.能夠進行媒體的選擇和組合
四、房地產
項目整合營(二)媒介信息2.能夠制定投放頻率及規模銷策 劃搜尋和分析
3.能夠對廣告設計工作進行指導
4.能夠組織和實施公共宣傳現場活1.能夠準備銷售資料2.能夠制定銷售工作計劃1.能夠收集客戶反饋資料
(一)客戶跟蹤2.能夠整理歸納客戶信息
3.能夠編制客戶意見表
五、房地產1.能夠收集項目周邊物業管理資料項目售后服(二) 項目物業
務和物業管管理資料準備2.能夠編繪物業管理流程示意圖理
3.能夠進行物業公司的初步篩選
1.能夠對物業管理前期介入中提出
三)確定項目物合理建議業管理合同文本
2.能夠指導編寫物業管理合同書
(三)營銷準備
1.銷售策劃的程序2.銷售計劃的編制方法客戶意見表的編制方法1.物業管理的內容與業務范圍2.物業工作流程示意圖的編制方法
1.物業管理前期介入的概念
2.物業管理合同書的編寫格式與方法
3.3 房地產策劃師職業功能
工作內容
技 能 要 求
相 關 知 識
職業功能工作內容技 能 要 求
1.能夠確定調查的主題和內容
相 關 知 識
1.市場調查的流程與方法2.市場調查組織方法
1.房地產市場分析與預測的方法2.項目swot分析方法3.成本和需求估算方法1.商務環境分析的內容2.商務環境分析的方法房地產市場細分的方法2.細分市場的評估方法3.市場定位的內容與方法1.項目規劃設計的概念2.規劃設計要則
3.項目用地的功能性質分類方法1.房地產項目財務評價概述2.總成本的構成容內
3.房地產投資項目成本計算方法4.財務分析工具的使用和評價方法1.投資風險分析的基本方法2.投資風險評估的方法
3.投資風險防范對策的相關知識1.項目可行性研究報告的撰寫方法2.文案撰寫格式與方法
一、房 地
1.能夠針對項目強、弱勢進行分析產 項目 市
場 調查 研(二)市場分析2.能夠進行項目定價分析評價究
3.能夠對房地產市場進行預測
(三)商務環境1.能夠針對社會、經濟狀況進行分
析分析2.能夠對法規、政策等軟環境進行
1.能夠確定市場細分的內容和目的
(一)確定目標
2.能夠進行市場現狀與趨勢分析
市場
二、房 地3.能夠對項目進行市場定位分析產 項 目
1.能夠對產品進行定位定 位
(二)項目規劃
2.能夠提出項目方案規劃
建議
3.能夠制定設計任務書
1.能夠對項目成本進行估算
(一)項目效益2.能夠對項目投資收益進行靜態與
動態評估評估3.能夠制定投資項目的運營計劃
1.能夠確認投資風險因素三、房 地
(二)項目風險
產 項目 投2.能夠評估投資風險
評估
資 策劃3.能夠提出投資風險防范對策
1.能夠編制商業建議書
(三) 編制商業2.能夠編制預期現金流量表
計劃書3.能夠撰寫項目市場評估報告
4.能夠撰寫可行性報告
(一)營銷價格1.能夠制定目標價格方案策劃2.能夠制定價格策略
1.能夠編寫項目銷售推廣計劃書
(二)制定銷售
2.能夠估算項目銷售推廣費用
四、房 地推廣計劃
3.能夠制訂項目銷售推廣活動方案產 項目 整
合 營 銷1.能夠制定營銷目標和策略策 劃
2.能夠制定各階段營銷控制實施方
(三)營銷管理案
3.能夠組織和實施營銷培訓計劃和培訓
4.能夠提出營銷組織構架建議
(一)售后服務1.能夠制定客戶維持與服務計劃策劃2.能夠制定公關策略(二)選擇物業1.能夠確定項目物業管理要求管理方案2.能夠選擇物業管理方案
(一)組織市場
2.能夠選擇市場調研方法
調查
3.能夠組織實施市場調研活動
1.價格形成的原理2.產品定價方法
1.項目銷售推廣計劃書的撰寫方法2.銷售推廣活動的組織技巧1.銷售控制的方法
2.階段性營銷策略的制定方法3.銷售培訓流程與內容4.銷售組織與日常管理的方法5.營銷成本費用的構成1.售后服務技巧2.售后服務組織方法1.物業管理成本構成2.現代物業管理發展趨勢
五、房 地產 項目 售后 服務 和物 業管 理
3.4 高級房地產策劃師
職業功能工作內容技 能 要 求相 關 知 識
1.房地產項目的影響因素的內容2.市場調研目標的設計方法1.土地價值分析方法2.項目市場定位決策方法3.項目功能設計的相關知識4.成本控制的方法5.財務評價的分析指標
6.財務評價中主要變量分析方法
1.能夠分析市場宏觀環境、微觀環
(一) 制定市場境對項目的影響調研策略2.能夠制定市場調研的目標
1.能夠進行項目土地價值分析
2.能夠制定市場定位策略一、房 地
產 項目 市
3.能夠審定項目功能設計方案
場 調查 研
(二)市場定位策4.能夠根據市場調研報告作出項目究
劃投資機會分析
5.能夠進行市場投資預測
6.能夠進行房地產項目財務分析
7.能夠進行風險分析并制定防范措(一) 項目產品1.能夠制定產品設計方案定位2.能夠制定產品定位策略
1.能夠制定項目概念設計方案
二、房地產(二) 項目形象
2.能夠制定項目品牌策略
項目定位定位
1.產品定位的流程與內容2.產品定位的注意事項及方法1.項目形象策劃的概念2.項目概念設計的制定方法3.項目品牌策劃的概念
(三)項目整體1.能夠制定項目定價目標定價2.能夠制定項目定價策略
(一)房地產投1.能夠制定項目投資資金來源與運
三、房地產資項目資金管理用方案2.能夠制定項目資金籌措方案項目投資策
(二)房地產投1.能夠設計項目資金籌措渠道劃
資項目融資策劃2.能夠制定項目投資資金間接籌措
1.能夠選擇定價方法，確定基本價
(一)審定營銷格總體策略2.能夠制定項目上市計劃四、房地產
項目整合營
1.能夠制定媒體推廣策略
銷策 劃(二)營銷推廣
的總體策劃和評2.能夠選擇推廣效果測評機制并制估定評估方案
1.能夠制定和實施物業管理團隊組(一)物業管理機建和招聘計劃構組建2.能夠制定和實施人員培訓計劃
五、房 地
產 項目 售(二)全程物業管1.能夠策劃全程物業管理概念后 服務 和理策劃2.能夠制定物業管理模式物 業管 理
1.能夠制訂物業管理綜合經營模式
(三)綜合經營模策劃式策劃2.能夠進行物業管理品牌策劃
項目價格定位的原則
1.房地產項目資本結構知識
2.資金籌措的方式、渠道和制度1.投資資金籌措渠道的種類2.投資資金間接籌措的途徑與方法1.項目價格階段性調整策略的相關知識
2.上市計劃的制定原則1.廣告時機與媒介的選擇方法2.廣告測評機制與評估方案的制定方法
1.物業管理組織與人員架構的知識2.物業管理人員培訓計劃的制定方法1.物業管理模式的制定方法
關鍵詞 房地產開發 市場調研 營銷策劃
中圖分類號：G421 文獻標識碼：A
1課程教學現狀
1.1課程目的和任務
通過本課程的學習，使學生系統的掌握房地產開發業務中的各種知識與技能，熟練房地產開發流程，并能完成某些房地產市場調研報告撰寫，為今后從事房地產市場分析、策劃、營銷、咨詢、開發等工作奠定基礎。
1.2課程教學內容
包括房地產開發的程序與管理、房地產市場及其運行規律、房地產市場調查與市場分析、房地產開發項目策劃、房地產開發項目可行性研究、房地產開發的建設過程以及房地產市場營銷等。
1.3課程教學方法
理論部分主要采用講授法和案例分析法，實踐部分要求學生開展實地調研，進行問卷設計和方案組織，并將采集信息和數據通過EXCLE等軟件進行分析，根據分析結果撰寫市場調研報告和項目策劃報告等。
2《房地產開發》課程教學過程存在的問題
（1）不同學科知識綜合運用程度高。房地產開發過程涉及方方面面的專業知識，所以課程的相關學習需要其他學科和專業課程的支持。比如市場調研報告的撰寫需要運用應用文寫作的相關知識；市場調研的方法和結果分析則涉及較多的統計學相關知識；項目管理和市場營銷方面也需要管理類和營銷類的學科知識予以輔助。
（2）實訓項目缺少“真題真做”。由于學生尚未參加任何具體房地產項目，對房地產市場的了解僅限于書本，講授的市場知識難以和具體項目聯系，導致實施調研過程中沒有目標，問卷設計重點問題不突出，策劃方案不具備可實施性。
（3）課程講解未能及時融入區域房地產市場的實時信息。房地產市場資料收集是開展市場調研、市場分析與市場營銷的重要前期工作，因此在教學講解過程中要結合房地產領域的重要政府網站、新聞媒體網站開展，且需要學生做一個較長時間段的資料收集和整理，而現有課程學習往往忽略了此塊內容。
3規范和完善《房地產開發》教學市場化的措施
本門課程教學要以能夠促進學生以熟悉市場動態、進行市場分析、了解實際的開發流程，為具體的房地產開發項目分析市場價值為落腳點。為了規避過去教學過程中存在問題，將課程教學內容與市場緊密結合，建議在以后的教學過程中采用以下教學方法。具體如下：
（1）夯實專業基礎知識。建議給學生增設經濟學、財務分析、市場營銷等選修課程，從而讓學生掌握價值規律、因子分析、財務報表編制和財務分析、STP營銷等的相關知識與方法，幫助學生提前儲備未來開展市場分析與定位所需了解的基本內容和方法。
（2）結合某一房地產項目的開發過程開展實地調研的情境教育。學生圍繞與某一房地產項目決策相關的整個情境、背景或環境開展房地產市場調研課程的學習，在該設定情境下分階段解決如何開展調研組織及出具報告的問題，具體操作模式分以下幾個步驟完成：
①和某一房地產開發公司或者公司聯系，組織學生赴項目實地調研，通過與公司營銷人員座談，了解現階段公司為輔助決策需要開展的市場調研內容，促進學生在實地調研過程中形成對項目規模、市場狀況、工程進度、營銷推廣等方面的基本認知。
②由學生分組組建市場調研小組，自行安排角色分別完成市場調查、資料收集、數據分析和營銷策劃等不同階段的工作。教師向學生進行任務，包括項目開發定位、項目規劃設計建議、可行性分析以及營銷推廣策略等。請學生根據項目實際情況編制調查問卷、進行市場調研并撰寫報告，教師定期檢查進度，根據工作完成情況給予相應的平時成績。
③各小組調研報告撰寫完成后，制作PPT，專門安排課程時間進行各小組的匯報演講，通過此方式再次檢驗學生對房地產市場的了解程度和對報告撰寫的掌握程度。同時，各小組間的工作展示可以幫助學生反思工作過程，汲取他人優點，以便開展下一次的再實踐和再認知。
（3）規范學生學習方法
①課程開始之初就布置學生以小組為單位對本地的房地產市場按片區“跑盤”的作業。每周課程開始前5-10分鐘隨機詢問學生近一周的市場情況，并以此作為平時成績的考核之一，以便督促學生積極關注房地產市場動向，熟悉本地的房地產樓盤分布及在建在售項目。
②通過安排一整學期的資料搜集，培養學生對區域房地產市場變動信息的敏感度。在資料收集輔助市場調研過程中，學生將了解到近期的房地產相關政策、土地市場變化、建筑設計新技術等行業動態信息，從而促進房地產市場調研分析更加“接地氣”，具有針對性。課程學習結束時，學生行業背景知識的綜合積累也將比較豐厚。
綜上所述，《房地產開發》課程與市場化結合的教學方法探討還需要在充分實踐的基礎上，進一步細化和完善教學過程組織和教學方法的選用。結合情境教育的教學過程設計，提出針對學生學習特點的實施方案，以促進該教學方法被更多學生接受，提高教學質量，讓理論知識服務于將來的工作實踐。
參考文獻
一、房地產開發項目的一般特點
房地產開發是現代市場發展中的經濟活動,它直接從事土地與建筑產品的生產和經營,直接進行包括住宅、廠房、庫房以及商業、辦公、旅游、餐飲、娛樂等社會生產和社會服務所需房屋的建設,以及土地的開發,為社會生產生活提供物質基礎保證。作為房地產企業開發經營的對象,房地產開發項目的一般特點概括如下:
1、地理位置的固定性
土地開發、房屋建設及使用,均具有不可變動的地理位置,在開發項目時必須考慮到地區差異,考慮到就地開發土地,就地建房,就地經營銷售,就地使用獲利的可能性及投資收益。
2、建設投資大
房地產業屬資金密集性產業,開發一個項目往往需要投入大量資金,對開發商的資金實力有很高的要求。
3、開發周期長
土地及建筑物作為項目開發的內容,一般體量較大,工程建設進度有其客觀規律性,有相應的時間要求。另外,項目開工建設前的有關手續繁雜,也影響著項目開發周期。完成一個開發項目一般需要1—3年甚至更長的時間。
4、受國家法規政策嚴格約束和調控
房地產開發作為特殊的經濟活動,涉及社會生產生活方方面面的綜合開發活動和過程,事關國民經濟(如土地資源配置、城市發展規劃等)和國計民生,必須也只能通過國家和地方政府進行宏觀調控和政策引導才能真正走上健康發展道路。從項目立項開始,房地產項目的各開發環節都有直接約束和控制。如項目開發必須符合國家產業政策,服從城市統一規劃,遵守城市建設法規,房地產售價受國家有關法規政策調控等。
5、建設環節多
這與項目開發受法規政策嚴格約束的特點直接相關。從我國現行管理體制來看,參與房地產開發項目管理的部門很多。一個房地產項目的全部開發過程涉及到計劃、土地、規劃、建設、消防、交通、教育、人防、環保、市政、城管、園林、衛生、技監、質監、安監、墻改辦、房管等眾多部門,項目建設環節多,而且各環節不可或缺。
6、多源資金籌措
由于房地產開發項目投資大,開發周期長,項目資金來源不可能完全依靠開發商自有資金來運作,大量建設資金需要通過各種渠道籌措,其中又往往以銀行債務資金為主。
7、資金周轉慢
從房地產項目前期工作開始,到項目建成竣工可以交付使用,這一期間大量的是資金投入,只有等到所建商品房開始預售、預租才能實現資金回收,而且出售、出租本身也往往需要較長的時間。房地產項目的投資回收時間較長,資金周轉慢。
8、項目投資即為項目成本費用
房地產項目投資與一般工業建設項目投資有一個顯著的區別,即一般工業項目是先投資,再生產產品,而房地產項目投資的過程本身就是房地產商品的生產過程。因此,房地產項目總投資即為房地產開發產品的總成本費用之和(自營自用情況暫不考慮)。房地產項目總投資包括開發建設投資與經營資金兩大部分,在項目財務評價時與項目的總成本費用存在一定的對應關系。
9、人員要求高
一個房地產項目的開發和建設,往往需要大量的投資環境及市場調研、精心的規劃設計、高標準的工程施工、專業化的營銷策劃、細致的全程服務,對從業人員的綜合素質與專業素質要求很高。
10、風險較大
由于房地產項目具有以上特點,也就相應決定了其投資風險較大。如由于開發周期長,很容易受到國家政策、宏觀政治經濟形勢、市場需求變化及競爭對手等方面的影響;在項目建設期間,隨著時間的推移,建筑材料價格、勞動力價格等有可能發生變動,從而影響項目的投資額;當公共利益需要時,可能遇到強制性征收、停止使用或限期拆除情況等。
11、開發項目的差異性
房地產開發項目可以分為很多種,由于項目用途、內容、規模、要求不同,以及建筑物本身的造型、裝修、結構、設施配套等不同,各開發項目存在很大的差異性。即使是同一類項目,由于項目所在的區位、環境等條件不同也會產生相當的差異性。這種差異性直接影響項目投資水平及投資效益。
12、項目決策的多專業協同
正因為房地產項目具有前述特點,其投資決策尤為重要。在這里將項目決策的多專業協同也作為一個特點納入進來。一個房地產項目投資決策的完成需要多種專業人才的協同作戰,實際上也是多方面專業人才的集體智慧的結晶。如需要市場研究人員調查項目投資環境及市場狀況;需要營銷人員確定市場需求偏好和營銷方案;需要規劃設計人員提品建議;需要工程技術人員提出工程實施的技術可行性和進度預測;需要造價人員估算投資;需要財務分析人員提供融資的可行性和項目的盈利性預測;需要物業管理人員前期介入;還需要能與上述專業人員進行溝通協調并能整合他們思想的綜合人才等。
二、商業房地產開發項目主要特征
目前國內對商業房地產開發項目還沒有十分明確的定義。在國家建設部按用途對房地產項目劃分的九大類型中,商業房地產項目主要指零售批發商業,包括商場、購物中心、商業店鋪、超級市場、批發市場等。而在實際運用中,人們有時將商業房地產涵蓋的范圍擴大,除零售批發商業房地產外,還包括餐飲、娛樂等其它營業性、經營性房地產。鑒于商業有廣義(指所有以營利為目的的事業)與狹義(指專門從事商品交換活動的營利性事業)之分,本文對商業房地產開發項目的研究側重于后者,即以狹義商業為基礎,主要指進行商品交易活動的零售批發商業經營場所的開發,與國家建設部關于房地產項目九大分類中的商業房地產項目范圍一致。除一般房地產開發項目的特點外,以下主要從顧客構成、項目選址、定位規劃、經營方式、資產經營、競爭風險、城市功能及社會效益等方面闡述商業房地產項目的主要特征。
1、顧客構成的雙重性
商業房地產項目與其它房地產項目的顯著區別之一就是其顧客構成包括兩個層次:第一層次是直接承租或購買商業用房的經營商戶,這個層次的顧客是開發商的直接顧客;第二層次是前來商業區購物的終端消費者,這個層次的顧客是經營商戶的直接顧客、開發商的間接顧客。在第一層次中,還存在這么一種情況,前來購買商業用房的是投資者,而不是真正的經營商戶。這些投資者看中了商鋪未來的升值潛力,先期購買產權,然后轉租給經營商戶,立足長期穩定的回報,或者見機拋售,獲取收益。
這兩個顧客層次與科特勒將營銷環境中的市場分為業務市場和消費者市場相類似。對于開發商來說,第一層次的經營商戶(業務市場)固然重要,畢竟項目收入直接來源于承租或購買物業的經營商戶,但項目整體的發展還是有賴于第二層次的終端消費者(消費者市場),因為廣大消費者的認同程度直接影響經營商戶承租或購買物業的行為,進而影響項目收益。此外,開發商對于第一層次中的投資者需予以足夠注意,若投資者過度,將不利于項目長遠運營。
2、選址分析的漸進性
所有房地產項目都存在項目區位的分析與選擇,包括地域與具體地點兩個層次的分析與選擇。對于商業房地產項目來說,尤其要重視這項工作,并需按層次進行漸進分析。
商業房地產項目的運營直接面向購買商品的廣大消費者。不同城市或地區的經濟總量、社會發展、人口數量、收入水平、消費水平等存在很大的差異,從而影響項目可達到的市場目標。根據有關宏觀指標數據,在行業內人們往往將城市劃分為一線城市、二線城市、三線城市等不同層次,這其實就反映了不同城市或地區的消費市場容量水平。項目所在城市或地區的選擇直接決定了項目運營所可能面對的主要消費群體的總體狀況,包括消費需求和消費能力,對項目發展影響巨大。
一個城市或地區選定后,就需考慮項目的具體地點。顧客在選擇商店進行購物時,店鋪的位置往往是所考慮的最重要因素。同時,店鋪的地理位置也是形成差別化甚至壟斷經營的重要條件。商業房地產項目的場址一旦確定,就無法更改,若項目所在位置無法吸引足夠多的消費者,經營商戶自然就不會前來承租或購買物業,也就無法實現項目收益。優越的項目區位是商業房地產項目獲得其他競爭者不易模仿的競爭優勢的重要途徑。
3、定位規劃的多方需求與整體性
對于商業房地產項目來說,潛在的直接顧客(即經營商戶)包括百貨公司、連鎖超市、專賣店、專業店、個體經營戶等不同的經營主體,另外往往還有配套的餐飲、休閑、娛樂等機構,既有外資、國資,也有民企、個人。各經營商戶的經營內容、經營特色存在很大的差異,相應對物業的需求呈個性化。同時,商業房地產項目還要面對廣大的終端消費者,這一層次的顧客結構更加復雜。因此,若在項目前期還沒有找到有意承租或購買物業的經營商戶(如果有,項目的開發建設就可以按經營商戶的需求進行,也可稱之為定制),項目在市場定位上需最大限度地確定主要顧客方向,項目的開發建設需盡可能考慮多方面的需求。
另外,在已基本設定市場目標前提下,商業房地產項目的規劃更加追求整體性,體現在項目前期的策劃定位、中期的開發建設和后期的經營管理全過程,需要整體策劃、整體定位、統一推出,盡可能避免單打獨斗、零散開發、零散租售,否則會破壞整個商業項目的完整性、協調性及對外形象。
考慮到商業房地產項目具有公共服務的特點,在具體規劃設計中需特別注意公共空間和配套設施的設計,強調功能作用、引導作用、服務作用,確保商業運營所要求的大規模人流、實物流、資金流、信息流的高效運轉。
4、經營方式的多樣性
不同于住宅等主要采用開發銷售的模式,商業房地產項目采用的經營方式更為多樣,在出售和出租兩種基本模式基礎上,包括整體出售、整體出租、出售出租混合、出售自營混合、出租自營混合、出售出租自營混合等多種方式,另外還有售后包租、售后托管等其它形式。實際上,大中型商業房地產項目很少采用直接銷售,而以混合型運營居多。此外,項目是由開發商投資建設,租售的對象可以是直接經營的商戶,也可能是本身不經營而準備二次轉租轉售以謀求收益的投資者,這里面的經營方式又有很大的靈活性。
經營方式的多樣性使得經營方案的比選成為商業房地產項目決策分析和評價中的一項重要工作。是通過出租獲得持續收益,還是通過出售獲得一次性回報,以及各經營方式如何有機組合,需要綜合考慮資金壓力、自身經營能力、市場接受程度、近期與遠期利益等各方面因素。此外,擬定經營方案下的財務收益也存在很大的不確定性。
5、資產經營的長效性
商業房地產項目建成后,不再僅有物業管理,更多的是一種資產的經營。對于開發商來說,住宅開發銷售的模式決定了其資產難以實現增值(銷售完畢就意味著開發結束),而商業房地產項目具有長期經營的市場需求,既可以通過出售獲利,還可以通過出租或其它經營方式獲得長期的利潤回報,在長期經營中實現資產增值。
商業物業的經營管理搞好了,可以滿足企業在多方面的發展需求,如擴大企業知名度、提升企業品牌形象、保持一定穩定的現金流、實現經常性回報、增強融資能力等,并能以此固定資產作為更多機會發展的基礎,形成企業核心競爭力。商業房地產項目在資產經營這方面具有獨特的優勢,也正基于此,項目的成功不僅僅是所開發物業的出租與出售完畢,取得一定的經濟收益,還體現在所定位商業的運營成功。
6、高風險性
總體而言,商業房地產項目相對于其它一些房地產項目的投資回報較高。但是,商業房地產項目建成后,項目本身沒有明確的租約保障,沒有固定的消費對象,項目的發展與商業發展密切相關。項目運營收益的高低不僅取決于自身的環境條件、營銷策略,還取決于區域社會經濟發展狀況,城市發展的重心、人們的收入及消費水平、需求變化等將直接影響項目效益水平?；谏虡I本身競爭的激烈性,商業房地產項目之間的競爭十分激烈,投資風險相對較高。
7、可促進城市功能提升,產生良好的社會效益
【關鍵詞】PDCA；責任矩陣；項目；全面；設計質量管理
引言
市場經濟條件下，營銷無疑是企業生存的重要手段，隨著市場競爭的激烈，越來越多的企業把營銷作為企業經營的生命線。然而，在市場營銷觀念經歷的三個階段（生產觀念、推銷觀念、需求觀念）中，產品和產品質量始終處于核心地位。房地產行業的競爭最終將是產品的競爭，市場營銷是產品設計與產品質量的營銷。房地產企業存在的根本價值在于消費者利益最大化。不斷趨于多樣化、個性化的消費者需要要求市場營銷必須識別顧客的需求和欲望，確定所能提供最佳服務的目標市場，設計適當的產品以滿足這些市場的需要，創造顧客滿意并且獲取利潤，使企業在新的競爭環境中立于不敗之地。保證產品質量，全面設計質量管理勢在必行。
一、房地產項目全面設計質量管理
ISO9000：2000《質量管理體系 基礎和術語》和GB/T9000——2000標準關于質量的定義：所謂質量，是指一組固有特性滿足要求的程度。
項目全生命周期是指項目從立項到收尾的整個過程。房地產開發項目全生命周期包括投資機會研究和土地競投階段，項目立項階段，全程策劃階段，規劃設計階段，施工階段，市場推廣和營銷階段，租售及物業管理階段。在房地產項目的全生命周期中工程施工前是為了確定項目方向和設計方案，方向和設計錯誤必然會導致整個項目的失敗，而且這種失敗常常是無法彌補的。圖1為項目各階段累計投資和影響對比圖，從圖中可以看出施工階段開始之前投資較少，施工階段投入的資金大，但是前幾個階段對項目生命期的影響卻最大，稍有失誤就會產生巨大損失，甚至會導致項目夭折，而施工階段的工作對于項目生命期的影響很小。所以作為房地產企業的項目管理不僅要保證施工階段的質量，還要更加重視施工前幾個階段的工作質量，這樣才能更好的保證項目整體質量。本文針對房地產項目設計質量管理運用PDCA循環方法進行了初步的研究。
全面質量管理是以質量為核心，建立在全員參與的基礎上的一種管理方法，其目的在于長期獲得顧客滿意、組織成員和社會的利益。全面設計質量管理是將設計這一過程單獨提出來經行質量管理。
二、PDCA循環和責任分配矩陣簡介
PDCA循環最早是由美國貝爾實驗室的休哈特博士（Walter Shewhart）在19世紀30年代構想，隨后被美國質量管理專家戴明博士（Edwards Deming）采納，將之引進日本，在日本得到了推廣和充實，所以又被稱為戴明環，它是全面質量管理所應遵循的科學程序。PDCA是英語單詞Plan（計劃）、Do（實施）、Check（檢查）和Action（處理）的第一個字母，PDCA循環（如圖2）就是按照這樣的順序進行質量管理，并且循環不止地進行下去的科學程序。五十年代初傳入日本，七十年代后期傳入我國。
第一步：分析現狀，找出存在的問題；
第二步：找出并分析產生問題的各種影響因素；
第三步：找出各種因素中的最關鍵因素，制訂措施，提出質量改進活動計劃；
第四步：擬定措施，制定計劃；
第五步：執行所制訂的計劃和措施；
第六步：根據計劃的要求，檢查執行的情況；
第七步：總結經驗，鞏固成績，把效果好的納入各項標準（技術標準或管理工作標準）；
第八步：提出遺留問題，并將其轉入到下一個PDCA循環予以解決。
責任矩陣是以表格形式表示完成工作分解結構中工作細目的個人責任方法。這是在項目管理中一個十分重要的工具，因為他強調每一項工作細目由誰負責，并表明每個人的角色在整個項目中的地位。制定責任矩陣的主要作用是將工作分配給每一個成員后，通過責任矩陣可以清楚地看出每一個成員在項目執行過程中所承擔的責任。責任矩陣表頭部分填寫項目需要的各種人員角色或職能部門，而與活動交叉的部分則填寫每個角色對每個活動的責任關系，從而建立“人”和“事”的關聯。不同的責任可以用不同的符號表示。
責任矩陣的作用有：1、將項目的具體任務分配、落實到相關的人員或職能部門，使項目的人員分工一目了然；2、清楚地顯示出項目執行組織各部門或個人之間的角色、職責和相互關系，避免責任不清而出現推諉、扯皮現象；3、可以充分考慮任務執行人員的工作經驗、教育背景、職業資格、興趣愛好、年齡性別等不同的方面進行分工，確保最適當的人去做最適當的事，從而提高工作和項目管理的效率；4、有利于項目經理從宏觀上看清任務的分配是否平衡、適當，以便進行必要的調整和優化，確保最適當的人員去做最適當的事情。
三、基于PDCA循環的房地產項目全面設計質量管理
本文以某房地產公司為例，論述了運用PDCA循環方法和責任矩陣來設計房地產項目生命周期設計質量管理流程。該房地產職能部門分為：綜合部、財務部、經營管理部、采購部、項目開發部、策劃部、營銷部、預算合同部、總工辦、工程管理部。其各職能部門的職責（因為篇幅有限，只列舉了與本文有關的部分職責）如下：
（一）綜合部
1、根據總經理指示，檢查各個時期的行政工作開展情況，為總經理部署工作提交材料；起草各個時期的工作計劃、總結和各種文件。
2、根據總經理的指示召集總經理辦公會議和專題會議，做好會議記錄；組織編制公司行政工作計劃和工作總結。
（二）財務部
負責資金管理，調度。編制月，季，年度財務情況說明分析，向公司領導報告公司經營情況。
（三）經營管理部
1、結合行業、競爭對手以及自身的情況分析，對公司重大問題進行研究，提出建議；對競爭對手進行跟蹤研究，對競爭對手的重大舉措進行預警，并給予相應的建議。
2、通過對戰略環境分析，會同有關部門擬定公司的發展戰略和經營策略，制定企業長遠發展規劃，經批準后組織實施。
3、配合財會和采購部門加強固定資產和物資管理，對資產與物資進行盤點。
（四）采購部
1、負責公司的招標采購。
2、負責標底的編制、審核工作。
3、負責根據項目采購計劃以及工程施工需要做好項目采購資金使用計劃。
4、負責根據工程制定的各階段施工進度和采購計劃做好材料采購計劃。
（五）項目開發部
1、研究市場發展趨勢和投資方向，確定基本開發需求；
2、對擬開發土地進行詳細調研，并會同有關部門進行可行性分析；
3、依據合作協議會同公司相關部門辦理開發資料和土地的接收工作；
4、負責房地產市場信息的搜集、整理及研究工作。
5、根據市場調研結果，對公司開發的項目進行收益評估，為公司領導決策提供依據。
6、進行項目樓盤的細分市場定位、產品定位；
7、確定新項目客戶群定位、競爭定位；
8、根據區域地產市場物業特征及市場熱點，會同規劃設計部對產品功能規劃、總體規劃、細部構造、公共配套、外立面造型、內部三維空間處理、戶型設計、面積配比、建材設備選擇等提出具體的建議與要求。
（六）策劃部
1、負責項目運作的策劃和推廣工作。
2、針對新項目進行廣泛的市場調查、綜合相關方面情況分析和銷售預測，編制項目可行性研究報告，經相關領導批準后，全面組織實施。
（七）銷售部
1、定期組織市場調研，收集市場信息，分析市場動向，特點和發展趨勢。收集有關房地產的信息，掌握房地產市場的動態，分析銷售和市場競爭發展狀況，提出改進方案和措施。負責收集，整理，歸納客戶資料，對客戶群進行透徹的分析。
2、確定銷售策略，建立銷售目標，制定銷售計劃。
（八）預算合同部
1、協助營銷部、策劃部評估項目經濟效益和撰寫可行性研究報告的相關部分，參與規劃設計部組織的圖紙會審并提出有關預算意見；
2、在工程設計階段協助公司決策層優化設計，降低工程造價；
（九）總工辦
1、參與工程項目的設計方案討論和審核工作。
2、主持工程圖紙的會審工作及工程的驗收工作。
（十）工程管理部
1、負責公司的技術管理工作。
2、負責施工圖紙會審，參加開發項目圖紙交底、竣工圖的審定、圖
紙變更的審定工作。
運用PDCA循環方法結合責任矩陣，建立如表1所示的項目全生命周期設計質量管理流程及流程中各職能部門的責任矩陣。
在對土地資料和當地社會人文環境經行整理分析過程中，項目開發部為負擔主要責任，經營管理部和設計單位參與。項目開發部對擬開發土地進行詳細調研并進行可行性分析，將得到的土地地質勘探資料等信息經行整理分析；經營管理部和設計單位參與進來，經營管理部介入其中，了解情況，為將來的經營管理工作做好準備；設計單位參與其中，可以提前了解哪些不利地質應該合理避讓，哪些有利地貌可以充分利用，這對建筑結構的安全性、經濟性和合理性，提供了主要依據。
在對戰略環境、市場信息和產品定位經行整理分析過程中，項目開發部和經營管理部為承擔主要責任，策劃部輔助它們，設計單位參與其中。項目總成本由預算合同部負責制定，項目總進度由工程管理部負責制定，設計單位參與其中，以項目的總成本和總進度約束條件，為制定出可行的設計方案做準備。
總工辦和工程管理部負責找出約束設計的關鍵因素，制定設計方案，提出設計改進計劃。設計單位主要負責設計草圖，如果設計草圖通過，那么主要負責設計圖紙。經營管理部、項目開發部、工程管理部、總工辦和預算合同部參與其中，了解設計情況?？偣まk和工程管理部主要負責工程圖紙的會審，檢查是否滿足約束條件。設計單位根據總工辦和工程管理部的檢查結果和提出的建議，總結經驗，提出遺留的問題，然后再返回到計劃過程中，進入下一個PDCA循環，直至達到標準為止，終止循環。
本文只是以某一房地產公司的職能部門為例，對于其它房地產公司其職能部門有可能不相同，他們可以根據自身的情況制定自己的責任矩陣，以適應其房地產公司的結構。
參考文獻：
[1]成虎.工程項目管理[M].北京：高等教育出版社，2003
[2]王祖和.項目質量管理[M].機械工業出版社，2004
［關鍵詞］房地產企業;資金鏈管理;資金風險;風險防范
1引言
房地產企業屬于資金密集型企業，良好的資金鏈管理是房地產企業財務管理的關鍵性內容，房地產企業建設期間長，并且所需投入的資金規模大，房地產企業對資金流動的高要求需要其具有良好的資金鏈管理能力，在房地產開發項目后期能夠及時合理的回收資金，加快企業的資金回收速度是每個房地產企業追求的目標，因此文章對于房地產企業資金鏈風險管理的研究具有非常大的現實意義。
2房地產企業資金鏈風險管理概述
對于房地產企業來說，其資金鏈運動的過程可以大致分為三個階段:資金籌集、資金使用以及資金回收。資金的籌集是房地產企業整個資金鏈運動的開始，房地產項目所需的資金投入規模相當大，房地產企業只有籌集到足夠的資金才能進行項目的開發和建設，引起資金的流動。資金的使用是在房地產項目建設過程中進行購置物資、發放工資、項目建設等活動，房地產企業只有充分利用資金才能實現資金的增值。資金的回收是整個資金鏈過程中最為重要的一環，只要項目投資過程中的資金及時回籠，企業才能保證資金鏈不斷裂，這也是保證企業健康持續發展的必要條件。與市場上其他企業相比，房地產的資金鏈運轉過程所需的資金規模更多，而且資金運轉的周期時間更長，也因此其所面臨的資金鏈風險也越高，具體表現在其資金鏈運轉的三個階段:一是資金籌措風險大。房地產項目的開發建設工期長、過程復雜，投入的資金和人力、物力都較多，籌資中面臨的風險高。二是資金使用風險大?？紤]到房地產項目建設過程中所涉及的部門、人員多，經手資金管理的部門和人員也多，要著重分析資金運行使用過程中的高風險環節來有效防范風險。三是資金收回風險大。相較于其他企業以月、年為運營周期，房地產企業項目建設和投資一般要經過五年、十年甚至更久的發展周期，通常一個項目涉及數億或數十億的資金額度，其資金的回收需要依靠房地產企業的按時按額銷售成功，一旦房地產最終銷售環節出現斷裂，則資金回收將會產生巨大的風險。
3房地產企業資金鏈風險管理存在的問題分析
(1)資金籌集渠道單一。房地產企業開發建設房地產項目，所需的資金規模相當大，企業自身的自有資金難以滿足融資的需求，因此房地產企業極度依賴銀行貸款籌資，房地產企業的負債在資產結構中占比較大，財務杠桿較高，雖然這些年來我國金融市場繁榮發展，讓房地產企業擴展了一些融資渠道，但是銀行貸款基本上支持了房地產項目開發的全過程，房地產企業的融資渠道仍是較為單一。銀行貸款的優勢是籌資規模大，但是其也有很多不足之處，例如銀行貸款會受到國家貨幣政策的直接影響，當國家實施從緊的貨幣政策，就會導致貸款利率的上升、貸款門檻的提高，從而帶來房地產企業成本上升、資金鏈運轉困難，嚴重情況下會導致破產清算。當前單一的資金籌集渠道，導致房地產企業面臨較大的資金鏈風險。
(2)資金預算管理水平低。房地產企業建設項目周期長、投入高，因此必須進行有效的資金預算管理，對項目資金進行統一籌劃安排。但是現階段我國很多房地產企業在資金預算管理上還存在較多問題，與完善的預算管理體系存在較大差距。具體可以從以下兩個方面來看:一方面資金管理前期缺乏評估，在項目建設初期沒有對市場和項目本身進行充分的調研，并設計資金預算方案，導致資金使用過程缺乏科學的管理，從而造成資金的浪費。到了項目后期，一些項目可能就難以按時竣工，從而引發項目資金回籠困難，出現資金鏈斷裂的風險。另一方面項目建設期間費用支出占比較高，對于項目過程中物資的采購、人力的支出都沒有制訂合理的計劃安排，資金使用效率低下，期間費用支出率過高，費用實際支出與預算安排的差距過大，導致項目過程中可能會出現停滯，影響工期的推進。
(3)資金風險管理能力弱。資金是一個企業的“血液”，建立有效的資金風險管理體系，做好資金風險的預警、防范工作對于每個企業的生產發展來說都是至關重要的，尤其是對于資金鏈周轉規模巨大的房地產企業來說。但是很多房地產企業沒有樹立科學的資金風險防范意識，在項目開發過程中十分注重利潤而下意識地為了追求巨額利潤忽視其中潛在的風險。在房地產項目開發前期，沒有針對項目設計風險預警機制，通過高利率大規模舉債融資，造成財務杠桿過高，風險提升過快，在項目建設過程中，也沒有對常見的費用風險制定防范應對方案，當項目施工建設過程中市場環境變動或者是銷售情況無法達到預期效果，就會導致企業處于放大的風險當中。
4優化房地產企業資金鏈風險管理的措施建議
(1)擴寬企業籌資渠道。從我國房地產市場發展的實際情況來看，房地產企業的發展受到政府政策的影響和管控，因此，房地產企業要想改進企業內部資金鏈風險管理，可以更加注重政府政策因素，謀求發展機遇。一方面，政府為了支持房地產市場的發展，也出臺了一些政策措施，房地產企業要時刻關注政府的政策變動，投資方向要緊跟政策的變動，切忌盲目貪大投資;另一方面，房地產企業也要不斷擴寬外部籌資的渠道，可以借助當前我國二級信貸市場蓬勃發展的機遇進行上市融資，或者是發放企業債券，當然具體的投資結構和方向必須要著眼項目開發本身的主要特征，對融資方案加以制定和調整，使其更加科學和合理，有效降低資金鏈風險。
【關鍵詞】房地產專業 理論與實踐一體化模式
【中圖分類號】G【文獻標識碼】A
【文章編號】0450-9889（2013）03C-0167-02
房地產專業是我國新興的一個專業，其在培養目標上，要求該專業方向的畢業生具有經濟、管理、法律和房屋建筑工程技術等基本知識，初步具有分析和解決房地產經濟理論問題的能力，具備從事房地產開發與評估、房地產市場營銷、房地產投資與融資、房地產估價、物業管理和房地產行政管理的基本技能，適合在市政工程企業、房地產開發企業、建筑企業、房地產中介及咨詢機構、房地產管理部門等從事房地產經營管理及相關工作的應用型專門人才。但縱觀當前我國眾多高校房地產專業，其過于偏重于房地產理論知識方面的傳授，缺乏一定的實踐操作能力的培養，人才培養目標和培養規格模糊，沒有針對性和適應性，與社會需求相脫節。因此，要想所培養出來的房地產專業畢業生能快速適應社會的需求，掌握較強的實踐操作技能，將理論與實踐教學一體化教學模式應用于房地產專業，顯得尤為重要。
一、房地產專業教學現狀
（一）重理論、輕實踐
從教學大綱、教學計劃等教學文件看，目前房地產專業教學以理論教學為主線，實踐教學內容處于從屬的、被支配的地位。這就使得實踐內容的目標、要求、范圍及性質不明確、不具體，從而忽視了實踐教學的重要性及地位。
（二）理論教學與實踐教學在一定程度上出現脫節
房地產專業類課程是一門以培養學生應用技能為主的實踐性學科。在理論教學過程中，教師是采用語言表達方式將房地產工作人員在實際經營管理中遇到的問題表述出來，它是按照“房地產市場調研分析能力一撰寫房地產市場調研報告能力―房地產市場定位、細分能力―房地產營銷策劃、策略能力”等來安排理論知識的傳授。在這個過程中，學生是靠自己所想象和推理的思維來確定在房地產具體業務的處理方法，要達到這一教學目標，師生雙方都要花費較多的精力。而在實踐教學過程中，是讓學生參與到校內實訓基地、校外實訓基地當中去，特別是通過在房地產企業進行定崗實訓，讓學生直接參與到具體問題的處理當中，旨在培養學生分析和解決房地產經濟問題的能力，這同樣也需花費一定的精力。這兩種教學無論在目標、方法、內容上都有所不同，如果生硬地將兩種方式拼湊在一起，不僅不會使理論教學與實踐教學有機地結合起來，而且還會加大教師與學生的負荷，這也是專業課教師總在抱怨課時緊張的原因之一。
（三）缺乏學生專業技能實踐場所
由于房地產專業實訓的復雜性，學校一般情況下無法提供完整的各環節的實訓，所以學生在校內無法完成各種房地產技能訓練。同時房地產企業一般也不愿意接納學生實習。因為一旦學生進入房地產企業，就會給企業增加很多工作和責任，需要安排指導人員及實習場地和實習用具，如果讓企業以無回報的方式來完成這些工作，那是不可能的。
（四）教師結構不合理，缺乏實踐經驗豐富的教師
房地產專業教學能否取得預期的效果，取決于它是否有一支經驗豐富、結構合理的師資隊伍。由于我國房地產教育起步較晚，目前很多院校房地產專業的教師多是從管理、經濟、營銷等專業轉行而來，或是有些教師直接從大學畢業后從事教學工作，房地產知識不夠系統、不全面和不扎實，缺乏實踐經驗，對房地產專業中的很多業務并未親身經歷過，更談不上將理論知識與實踐相結合。
二、房地產專業理論與實踐教學一體化的具體實踐
（一）課堂內開放式教學
課堂內開放式教學是圍繞房地產企業的具體項目來組織教學，打破現行教材和教學模式的條條框框，在課堂上直接對房地產具體的項目進行講解，使學生能把理論知識和實踐貫穿起來。通過專業教師的理論講授，使學生不僅能理解和掌握知識技能，還能充分挖掘自身的市場調研和分析能力、客戶交流溝通能力和房地產市場調研報告撰寫能力等，為其后續的學習打下良好的基礎。
（二）參與房地產項目的現場教學
房地產項目管理的教學應以學生掌握房地產市場調研和分析能力、項目資金的獲取方式、房地產市場營銷策劃、房地產項目的經營管理等為目標。要達到這個目標，必須通過現場技術人員的“行為引導”和學生在看、問、實操中的“感悟”來實現，而參與房地產項目操作的全過程是最好的實踐教學方式。在進行房地產項目的現場教學前，教師應事先布置一些有關實操方面的作業，讓學生帶著問題和目標去進行現場觀察，通過現場的觀察、向技術人員請教、實操等方式，大大激發學生專業學習的興趣，達到實踐中去煅煉、鞏固學生所學專業理論知識、提高學生專業知識運用能力的目的，使學生從實踐中獲得一定的職業經驗。同時，選派專業教師全程跟蹤指導，為學生解答疑惑，可以提高學生運用專業知識解決實際問題的能力。
（三）請專家到校開講座，開展房地產銷售等實訓教學
房地產專業的培養目標是使學生掌握本專業的職業技能，同時還要了解市場發展的方向。因此，為了讓專業教師和學生能及時地了解房地產方面的第一信息，學?？裳埰髽I的相關負責人或是銷售能手等到校開展知識講座，讓學生能及時掌握書本上不能學到的新技術、新工藝、先進的管理措施等，彌補理論和實踐教學的局限，擴大學生的視野。
同時，學校還可與企業進行協商，讓學生親身經歷房地產銷售方面的全過程，如制作樓書、沙盤、戶型模型、“五證一書”及銷頁等，讓學生全程參與，并按實際房地產銷售流程劃分好各自的角色，使學生在活動中切實體會房地產企業各崗位職責和任務，最大限度地貼近房地產銷售實際，在“學中做，做中學”，極大地鍛煉學生的房地產銷售能力。同時，專業教師通過和企業的合作，進一步了解企業對學生的需求，按照企業的用人標準來培養學生。這樣培養出來的畢業生，往往更受用人單位的喜歡和肯定。
當前，這種以學生為主體開展的實訓教學，是房地產專業實訓課程改革的重點，也是理論與實踐教學一體化模式的必然要求。采用這種教學模式，改變了以往以教師為中心的教學方式，學生不再是知識的被灌輸者或機械的操作者，而是房地產銷售實踐中的參與者，既能活躍學生思維，又能激發學生的個性和潛能，從而能收到良好教學效果。
三、對房地產專業理論與實踐教學一體化的建議
（一）充分利用校內資源，建立校內“模擬”實訓基地
建立校內“模擬”實訓基地是實現技能型人才培養目標的基本條件，也是提高人才培養質量的關鍵之一。因此，要實現房地產專業理論與實踐教學一體化，就要在校內建立高水平的校內“模擬”實訓基地，形成仿真的職業環境，讓學生能在仿真的實踐環境下進行全過程的操作和研究性實踐，這樣既能滿足學生實訓的需要，又能充分調動學生學習的主動性和積極性，從而不斷培養學生的實踐能力、創新能力和開拓意識。
（二）加強教師隊伍建設，建立“雙師型”教師培養模式
實踐教學需要教師既有扎實的理論和教學經驗，又有生產實踐經驗和熟練的動手操作技能；既要了解本專業及相關行業的發展趨勢，又要具有運用新知識、新技術、新工藝、新方法開展有效教學及教研的能力。因此，房地產專業要想實現自身的培養目標，培養出適應銷售、策劃、經營管理等第一線需要的應用型人才，必須以技術和應用能力為培養主線。而加強教師隊伍建設，加強“雙師型”教師培養，使房地產專業的教師能掌握業務實際操作技能，并將其融入校內課堂的教學中，使理論與實務操作相結合，則成為實現理論與實踐教學一體化的關鍵。在培養雙師型教師隊伍時，要求房地產專業教師既要具備在教學規劃、教學設計和教學實施等方’面的能力，而且還應親身到企業中進行學習，參與房地產項目的制作樓書、沙盤、戶型模型、銷售等等方面的實踐，并從實踐活動中提高自己的專業水平。同時，“雙師型”教師除應加強自身的實踐操作能力，還應敏銳捕捉房地產市場的最新發展趨勢、國家和地方法律政策以及貨幣政策的新動向，不斷為自己充電，更好地掌握第一手最新的教學資料。
（三）完善校企合作機制，構建合作式校外實訓基地
完善校企合作機制，通過與企業建立長期的合作式校外實訓基地的模式，是當前房地產專業理論與實踐教學一體化的必然要求，可以使學生順利完成由學校向工作崗位的轉變。因此，學?？啥嗦撓祹准曳康禺a企業，由學校每年撥出一定經費、提供人員，企業提供場地，進行包括實習實訓安排、就業一條龍的實習模式，這樣既可在學校和企業之間維持相對穩定的合作關系，又可使學生能從崗位實習中獲取最直接的實踐經驗，為其畢業后走入就業崗位實現零過渡。
【關鍵詞】房地產；開發項目；風險管理；有效方法
【 abstract 】 real estate development with the risk is higher, with a long cycle and the characteristics of the process is complicated, and real estate projects with the interests of the developers not only closely linked, also affect the interests of the people. Many enterprises not ready to real estate project risk management, facing the risk of sudden appear at the raising of the foot, and cause great losses or even collapse, also to the enterprise to the society brings huge waste. This paper introduces the development of real estate project are the main risks, and analyzes the development of real estate project risk management method.
【 keywords 】 real estate; Development projects; Risk management; Effective method
中圖分類號：F293文獻標識碼： A 文章編號：
房地產開發的風險貫穿于項目的投資決策階段、土地的獲得階段、建設和銷售階段的全部過程。所以房地產的開發具有風險較高、周期較長以及過程復雜的特點，而房地產項目不僅與開發商的利益緊緊相連，也影響著老百姓的利益。許多企業沒有做好房地產項目的風險管理，面對突如其來的風險顯得舉足無措，從而造成較大的損失甚至倒閉，也同時給企業給社會帶來了巨大的浪費。因而做好房地產開發項目的風險管理是一個頗為迫切的課題。
一、房地產開發項目存在的主要風險
1、房地產項目投資決策階段的風險
包括開發區域和時機的風險兩種。房地產開發區域的風險和房地產的不可逆性以及地理位置的固定性緊密連接，加上各地區的發展不平衡，經濟和政策的相差懸殊，各地房地產不同的影響因素種類及影響因素和影響程度，使得經濟、政治和政策環境對于房地產的投資決策具有更加重要的意義。房地產的開發時機風險影響因素主要是周期較長，經濟、政治的變化等等。
2、房地產項目的土地獲取階段風險
其中包括土地購買的風險和籌資的風險。土地的獲得方式主要有協議讓出和召回兩種。協議讓出的風險來源于開發的企業和原房產所有者的談判過程。而召回的風險來源于成本高和利潤低，若對市場的走勢判斷有了偏差，則會導致項目的虧損，因而其風險主要是對未來的市場判斷能力。籌資的風險是典型的資金密集型的行業，大部分是依靠籌資的方式來開發建設，具有投資較大、風險較高和周期長的特點?；I資的風險主要來自于因使用借貸的資金而導致自有資金的回報盈利不確定性。
3、房地產在項目的建設階段存在的風險
這方面主要有承包合同風險、自然條件的風險以及工期拖延的風險。承包合同風險有由于合同條款的不完善及敘述不嚴謹而引起的和純合同風險兩種。自然條件的風險包括如地形地勢、環境氣候等對施工安全的一定威脅。在房產開發建設的每個環節的時間的損失都會令工期拖延，出現工期拖延的風險。
4、房地產在銷售階段的風險
這一階段的風險主要包括銷售合同的風險、銷售時機的風險以及自然災害的風險等。
二、房地產開發項目風險管理的有效方法
1、投資決策階段的風險防范
投資決策階段需要考慮的風險因素最多，風險因素對項目成數的影響也最為關鍵。因此，建議企業做好以下幾方面的工作：
（1）建立或附設企業經常性信息收集和處理機構。研究國家和區域經濟政策、行業政策。對本地區各個區（段）域的規劃、土地、項目（包括在建和意向），適宜項目情況，做及時、準確的分析，為企業經營決策提供準確依據。經常性的分析，比臨時“抱佛腳”分析的依據和理由會更豐富；合理安排資源，把“功夫”下在事前，在時間管理象限里，開展“重要面不緊急”的工作，肯定比做“重要又緊急”的工作會從容、更周密。
建立地區房地產景氣分析和監測系統，建立房地產市場定期分析報告制度，同時加重住房金融研究，探索住房金融改革和發展的深層問題。定期的經常性地對政策走勢，樓市價格、銷售數量、消費需求變化等問題進行分析，可以提高投資決策的前瞻性和科學性，規避決策依據錯誤造成風險的能力會更強。
（2）高度重視可行性研究，確保投資決策的正確性。房地產開發企業必須加強房地產市場調研，在充分掌握影響項目投資的政治、經濟、社會、環境資料，并且對此加以分析和綜合，建立一個龐大的信息系統的基礎上，對項目進行可行性研究，減少房地產投資開發的盲目性。
（3）由于決策失誤所造成“決策風險后果”的嚴重性，企業決策層必須有合理知識結構的高級經營，技術管理人員組成，必須具備一定的本行業專業、綜合知識和風險識別、判斷、處理能力，了解國家及地方政府相關行政主管部門頒布的法律法規、規范性文件規定。
（4）采用房產保險的方式來間接降低風險。在房地產投資過程中的每個環節部面臨著風險，都有可能發生損失，甚至發生致命的損失。要想將這種不確定的，大的損失轉變為確定挑戰的損失，采用風險轉移，即保險措施是非常必要的。
（5）靈活應用投資組合理論。企業在投資中總是在收益相同時追求風險最小，或在風險相同時追求收益最大，在風險和收益之間尋求一種最佳的均衡投資組合以分散風險達到降低風險的目的。
（6）在對項目各開發方案進行經濟評價的同時，要注意風險分析，對項目實施各階段可能存在的風險進行盡可能詳盡的分析，選擇可靠性好，風險隱患少，風險程度低的開發方案。
2、土地獲取階段的風險防范
在土地獲取前，必須對地塊自然屬性、社會屬性以及使用屬性進行認真確認，以決定選擇或放棄對某一項目的開發、在征地過程中，應主動爭取有關部門和群眾的理解、支持和幫助，以化解眾多風險因素，減少未來在各個層面的干擾；在拆遷和安置補償問題上，即講原則性，更講靈活性，防止矛盾激化。
3、項目建設階段的風險防范
強化安全意識，事前控制與中控制動態結合，采取系統的項目管理方法使項目順利進行，并在保證建筑質量的前提下，盡快完成開發項目，縮短建設周期，減輕開發商所面臨的未來不確定性。
另外，應特別加強項目的招標管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在招標過程中，準確核定標的，利用競爭、價格、供求機制，合理制定工期、質量、造價、安全投標的文件，為項目合同管理營造工作質量環境；在合同契約簽訂的過程中，善于利用法律法規的規定，對可管理風險進行合法的消除、緩和、轉移；在合同契約的履行過程中，合理應用《合同法》、《建筑法》和其他法規規定，利用風險管理技術、財務手段，將“承包商風險”、“業主風險”、“供應商風險”、“擔保方風險”進行有效的控制。避免因出現“違規”或“違約”現象而導致“意外”風險失控。
4、經營管理階段的風險防范
經常管理階段是房地產投資的關鍵階段。在經濟管理中房地產商應密切關注市場的動態，了解需求狀況，采取靈活而合理定價措施，避免或減輕因高價或低價帶來的風險。為回避企業自身營銷經驗不足、營銷手段不當的風險，可通過營銷，以充分利用人豐富的營銷經驗。采用靈活多變的營銷方式，拓寬營銷渠道，降低營銷風險。搞好物業管理、定期檢查房地產狀況，及早發現和消除現有房地產存在的各種隱患。
總之，房地產項目的建設是一個有較長周期的過程,項目的一次性、不可重復性特點和過程中太多的不確定因素, 構成了項目過程的各種風險,風險充斥在每個過程( 活動) 。從某種程度上講,項目建設的過程實際上就是風險管理、規避風險的過程,而風險管理(識別、分析、評價、處理)是靠企業的“團隊”的力量, 靠管理水平、管理經驗、職業道德和知識水平進行的, 每個風險的規避、緩和、轉移都是綜合管理的結果。
參考文獻：
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[3] 新. 房地產開發項目工程管理及其風險[J]. 企業導報, 2011,(02)
【關鍵詞】 房地產；項目管理；控制
1 項目管理的三要素
當前社會房地產企業正在蓬勃發展，然而由于歷史原因，房地產這個產業在我國存在的時間并不是很長，房地產企業如何切實有效地提高項目管理，提高項目的經濟和社會效益，是許多房地產商十分關注的現實問題。房地產項目管理是一門綜合性的學科，涉及的范圍非常廣泛，涵蓋了包括經濟、土建、設計、營銷在內的許多分支。簡而言之，項目管理是對項目進行有效的管理，而項目是為了完成某特定產品或服務所做的努力。對于大多數項目而言，其實施的同時也需要一些資源，比如人、硬件和軟件環境等，因此項目管理是指在項目進行當中，運用專業的知識、工具以及方法等，使項目可以至少達到項目設定的預期目標。在項目管理過程中，質量、時間、成本組成了項目管理的三個要素[1]。我們一般認為項目管理的目的是要使得質量不斷追求更好，時間不斷追求更快，成本不斷追求更低。其關系構成一個穩定的三角形，如（圖1）所示：
2 房地產的集團管控
房地產企業相對于其他行業而言，存在著自身的一些特點。正是由于這些特點，使得房產企業的項目管理和其他行業也存在著許多環節上的不同。比如，房地產商對項目的管理主要包括土地的獲取、前期準備、施工管理和成本控制、營銷、售后等環節。而且房地產是典型的資金密集型行業，資金投入非常大，開發的周期也十分長，操作環節十分復雜，也因此房地產行業的項目管控難度非常大。就我國目前的房產企業而言，在實際管理中，他們中的許多已經是集團形式，但是其成員缺乏必要的凝聚力和協同性，這也導致核心企業對集團內的其他成員企業缺乏有效可靠的管理和控制。集團管理控制的內涵主要有以下幾個方面體現：集團上下協調一致，企業內部劃分權利責任、資金管理到位、以及以集團管控為前提進行投資決策。綜上可得，集團管控模式是指作為集團的總部和其下屬的項目公司在管理過程中的職能定位，包括公司的決策和職能機構都是哪些[2]，并且對總部和下屬公司進行權責劃分，建立集團組織架構，設計具體的管控流程，控制項目公司的決策和投資等。
2.1 財務管控型管理
財務管控模式是一種高度分權的管控，集團主要借助財務手段對項目進行管理控制，因此，該管控型將主要精力放在項目公司的投資收益上，而對公司的具體業務不進行過多的干擾。這種模式下，集團總部通常占據項目公司一半以上的股權來獲得決策權。而對于項目公司而言，集團總部在整個項目的運作經營具有非常低的自。這種管控模式可以提高項目公司的主觀能動性，能對市場做出敏銳的洞察力。項目子公司只要能保證制定的利潤指標，集團總部就不會對其加以干涉。在這個管理過程中，還可以有效地降低集團公司的風險[3]，這是因為集團公司和項目公司相對獨立、自主經營、自負盈虧，兩者的關系非常清晰，資產關系也十分明確。這種管控適用于下屬項目公司的業務范圍與集團公司的主業相關性較小的情況下。
2.2 操作管控型管理
操作管控型管型相對于上述的財務管控型具有典型的集權特點，集團公司對項目公司的開發、營銷、財務和人事等日常運作等都進行直接的管理，將集團的行動統一、整體協調發展作為特別強調的一點。因此在這種管控模式下，為了可以正常的使下屬公司進行有效的運轉，集團總部的職能部門會比較龐大和臃腫。集團總部通過這種管控模式對公司各個方面的經營范圍實行直接的控制和管理，項目的效益也完全歸集團總部進行管理和分配，但是這種模式也有其存在的特點，它可以使集團總部的各個決策在整個集團內部得到全面的貫徹和實施，而項目公司可以充分地利用集團公司的資源獲得快速的發展。然而其缺點也十分明顯，集團公司和項目公司的密切關系會給整個集團帶來風險，兩者之間的產權關系十分不清晰，并且這種模式過度的強調集權管理會擬制項目公司的主觀能動性和積極性。因此，這種模式適用于集團公司和子公司之間具有非常高的相關性，集團公司以該子公司為依托發展主業的情況。
2.3 戰略管控型管理
這是一種介于財務管控和操作管控之間的管理模式。在這種模式下，集團總部對下屬子公司的日常具體事務很少參與，二者之間的關系也主要建立在戰略協調、控制和服務等方面，因此集團總部只關心子公司核心經營層的重大決策，而子項目公司只在一般決策、財務管理、人事管理等具體運作方面具備一定的權限，而超出的權限要向集團總部匯報。
在這種管控模式下，集團總部會根據集團的發展制定整體的戰略規劃，而子公司以此結合自己的業務發展狀況，編制業務的發展計劃并上報集團總部審核。因此根據上述的特點，這種模式介于高度集權和高度分權之間[4]，保留了前兩者的優點也保留了前兩者的缺點：戰略管控型模式可以讓集團總部對集團的重大決策保留了對下屬子公司的控制，避免了失控的危險，子項目公司也能嚴格按照集團公司的意愿執行，保證了集團公司的統一部署和利益實現。與此同時，集團總部可以將精力放在其他重大問題上，而且還可以設立研發中心、市場品牌推廣中心、人力資源中心等為下屬子項目公司服務，從而也能促使子公司更好的發展。
但是在該模式下，也會出現許多的問題，這也要得到足夠的重視。首先是集團總部和項目分公司如何劃分管理權限，集權和分權的程度如何把握是十分難確定的一件事。過于集權會讓下屬項目公司失去自，而過于分權則會產生項目失控的風險。因此綜合而言，這種模式適合于絕大部分國內的房地產企業。
3 對中小型房企項目管理的建議
目前國內不少中小開發商同樣欠缺清醒的認識和合格的項目管理能力，中小房企項目管理者由于水平限制，更容易犯短視的毛病，忽視項目管理的重要性[5]，首先是房產項目的主要管理者如項目經理（或公司分管項目的副總經理），應掌握項目管理方法并能熟練運用，應對各專業管理知識有一定程度了解和認識。第二，中小房企房產項目管理的一個建議是通過模仿的方式快速學習與提高，通過模仿中創新，提升管理水平和綜合實力，逐步沉淀品牌氣質，最終塑造自身獨特品牌。最后，目標管理也是項目管理內容的一部分。
參考文獻
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[3] 張楠，孔令艷.多元化經營戰略下的民營企業管理[J].經管空間，2012-04.
關鍵詞：房地產；建設項目；全過程；投資控制
房地產建設項目投資控制是很多投資者關心的重要內容之一，房地產投資項目貫穿于房地產項目建設的全過程。房地產投資控制主要是通過房地產項目建議書和可行性研究階段的投資估算審批和項目法人負責制的實行，投資規模得到了有效控制，對房地產投資有重要的作用，因此要對房地產投資控制進行詳細的研究
1房地產投資的特性和作用
1.1全過程投資控制特性
房地產建設項目全過程投資有三種特性：①綜合性，在進行房地產項目投資控制時，必須要認真考慮工程的資金、質量和銷售等，要對整個工程進行全面綜合的考慮，不能只考慮其中的一個方面，要強調投資控制的每一個方面；②全面性，房地產項目全過程投資涵蓋的范圍比較廣，涉及到整個項目建設的全過程，包括從決策到營銷的每個環節；③微觀性，想要做好房地產項目的全過程投資，就要嚴格控制每一筆資金，從每筆投資開始進行動態跟蹤，在控制資金的過程中要注意控制的周期不要太長，最好是以近期控制為主，這樣才能保證資金控制的詳細程度，提高投資控制的準確性。
1.2全過程投資控制的作用
房地產建設項目的全過程投資控制的具體操作是控制整個投資過程中的資金，確保投資在預算的金額內。通過全過程的投資控制來保證投資的正確性，控制投資過程中的偏差和失誤，從而保證房地產項目建設工程中資源消耗的合理性，提高企業的經濟效益。
2房地產建設項目全過程投資控制的基本準則
2.1控制目標
科學合理在進行全過程項目投資的過程中要保證控制目標的科學合理，這樣才能真正做到有效控制。只有在控制的過程中建立科學合理的控制目標，才能到達投資控制的最終目標，如果在投資的過程中控制不合理的目標，就會失去投資控制的意義。
2.2保證控制環節的明確性
在之前的房地產投資控制中，主要把控制的重點放在了產品的建造上，雖然產品的建造對總投資的控制有一定的作用，但是只重視某一個環節的資金控制，忽視了投資控制的全面性，達不到有效控制房建項目的投資目的，因此想要真正實現控制投資的目標，就要明確投資控制的具體環節，關鍵的投資環節得到了控制，才能實現對全過程的投資控制。
2.3轉變傳統的控制觀念
轉變控制觀念是真正控制全過程投資的重要途徑，只有把傳統的注重某一階段的投資控制觀念轉變為全面控制觀念，才能體現出全過程投資控制的理念，使企業的全體員工積極參與到全過程投資控制的工作中。
2.4控制方法有具有可行性全過程投資控制的方法是實現控制目標的重要途徑，想要實現全過程投資控制的目標，就要借助必要的控制方法，具有可行性的控制方法包括投資控制責任制、健全投資控制獎懲制度等。
3房地產建筑項目全過程投資控制
3.1項目投資決策
階段的投資控制全過程投資控制要從項目的實施開始，而項目的實施應該從立項、項目可行性技術和經濟分析開始，只有同時滿足技術和經濟的需要才能決定是否實施該項目，項目能夠給企業帶來一定的投資效益才能去實施，同樣的項目為了經濟效益實施的方案也是多種多樣的，因此在全過程投資控制時要從項目的具體實施開始，項目在決策的過程中要對經濟和技術進行全面的分析，從而做出正確、科學、合理的決策，保證項目決策階段的有效控制。
3.2設計階段的投資控制
房地產項目同工程的設計階段主要包括初步設計、擴大初步設計和施工圖設計三個階段，在設計的過程中要滿足委托方的意圖和使用功能，完成項目的方案設計，設計安單位還要做圖紙說明，根據不同地區的概算指標和材料價格等，做好設計要求的造價，從而確保概算的科學性與合理性。概算是設計過程中重要的部分，是確定和控制投資項目的主要來源，也是項目實施過程中造價管理和判斷項目經濟合理的重要依據，因此投資者要對設計和概算有全面的考慮，要確保概算在相關的審批費用之中，從而保證可以有效控制設計階段的投資。
3.3招投標階段的投資控制
項目的施工圖是房地產項目招投標和控制投資的主要依據，也是工程清單和標底編制的依據，近幾年來很多工程項目都是采用工程報價的方式進行投標，這樣可以保證投標的平等競爭，企業在投標的工程中根據工程的工程量和企業的自身情況進行工程報價。合理的計算工程量、項目和工程的詳細內容，避免出現遺漏和重疊，這樣可以保證投標單位的投標報價合理、準確。避免在投資過程中出現各種就糾紛和索賠現象，從而有效控制招投標的走姿控制。
3.4施工階段的投資控制
施工階段的投資控制是主要的投資控制階段，主要從以下幾點進行控制：
3.4.1加強施工圖預算審查
施工圖預算是施工階段投資控制的主要文件，對施工階段的中的造價控制有一定的指導作用。項目管理單位要監督投資投標文件、施工圖紙、合同條款和有關技術標準，規范審核施工單位的施工圖預算。保證工程量清單符合相關的規定，主要從工程量的定額、項目組價、投標報價和設備預算價格等方面來判斷，從而保證施工預算圖的審查的準確、合理。
3.4.2嚴格審查
施工組織設計和專項方案施工組織和專項施工方案是施工操作的指導性文件，施工組織設計和專項方案中的施工部署、施工方法、工藝方法、施工流程和技術措施等都與工程造價有密切的聯系，所以在管理過程中研對施工祖師和項目方案進行認真、嚴格的檢查，要保證施工方案的合理性，從而保證施工組織設計和專項方案的科學、經濟和安全可靠，為施工階段的投資控制打好基礎。
3.4.3嚴格現場簽證管理
現場簽證在工程造價中有重要的作用，所以管理單位要注意收集施工現場的相關資料，對工程的施工情況有全面的了解，重視現場簽證，明確現場簽證的根據性和及時性，要嚴格按照規定的程序和辦理簽證的手續，從而保證簽證的客觀性與合理性，施工單位要加強主動控制，避免出現簽證問題。
3.4.4嚴格控制工程變更
在施工階段中工程變更是影響資金控制的重要因素，所以在全過程資金控制的過程中不能忽視工程變更因素。工程變更主要主要包括設計變更和變更設計兩種形式，設計變更是設計單位因為自身原因引起的變更，變更設計是業主、施工單位和工程師對工程質量等做出的變更建議，因此要對各種形式的變更進行有效的審查，降低工程變更對投資控制的影響。
3.4.5對施工質量和進度進行有效的控制
施工質量和進度對施工成本有直接的影響，所以項目管理單位要提高施工的技術，充分發揮出管理在施工過程中的作用，從而在提高施工進度的情況下保證施工的質量，有效控制施工成本。
3.5決算階段的投資
控制決算階段是房地產建設項目全過程投資控制的最后一個階段，對項目投資有直接的影響，由于決算工作對技術的要求比較高，所以注意的事項也比較多，審核人員有敏銳的洞察力，較高的工作效率，還要有較強的責任感和良好的職業道德，在進行決算時要認真梳理工程的數據，保證決算的科學合理。
4結語
綜上所述，房地產建設項目全過程投資控制有重要的作用，隨著房地產行業投資的加大，市場競爭日益激烈，所以要做好全過程的投資控制，保證企業房地產項目的正確投資，減少不必要的資金投入，從而獲取更高的投資效益，促進房地產投資項目的發展。
參考文獻
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