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【關鍵詞】房價;宏觀調控;土地供應;房地產市場
一、我國房地產發展現狀
自1998年以來，我國房地產市場發展勢頭火熱，房地產開發投資額呈連年大幅上升趨勢。1998年房地產開發投資額為3614億元，2013年達到86013億元，增長了約24倍，年均增速保持在15%以上，占全社會固定資產投資的比重由12%上升到19%a 1998年到2004年這一段時間內，房地產開發投資保持持續較快的增長率，2004以后，其波動幅度顯著加大。受國際金融危機的沖擊，2008和2009年我國房地產開發投資額下降，但在2010年迅速回升，總體來說，住房市場化改革后的十幾年是我國房地產市場發展的黃金時期。2011年以后，受調控政策影響，房地產開發投資增速下滑，市場趨于平穩。
2、商品房銷售情況
1998年，全國商品房銷售面積12185萬平方米，截止2013年增長到130551萬平方米，增長了約10倍。除2008年下降15%外，其余各年增長率皆為正。2004年以前，增長率在20%-30%間小幅波動，2004年后，波動程度顯著上升。
二、土地供應和房價互動機制
（1）土地供應影響房價的路徑
從土地的自然屬性來看，土地的總量是有限并缺乏彈性的，不受人類活動的影響。但由于土地具有稀缺性、用途可變性和報酬遞減性等經濟屬性，使得土地的所有者擁有了通過土地的供應來調控土地市場及房屋市場的能力。特別是在我國，城市土地所有權屬于國家，政府壟斷土地一級市場，通過實施土地政策干預房地產變得更為便利。切實可操作的政策工具是土地供應影響房地產市場起點，運用政策工具，影響與土地相關的一系列操作變量。這些變量通過市場機制的作用，最后轉化為具體的中間變量，形成對房地產市場的最終影響，達到調整土地的收益分配，改變房地產市場的發展規模、速度和結構，平抑房價的短期波動，并推動經濟長期穩定增長的目的。
（2）土地供應量對房屋供應量的影響
土地是房屋最重要的生產要素，土地供應量變化首先影響到房屋的供應量。在需求及企業生產函數給定的情況下，“面粉”量發生變化，“面包”的供應量自然受到沖擊。Ruijue Peng & William C. Wheaton（1994）}}0}在他們的研究中曾指出，土地供應量影響房屋供應量的機制可能有以下兩個：（1）減少土地供應會減小開發企業土地的可獲得性或增加開發企業的拿地成本，必然減少開發企業的土地儲備，進而影響房屋開發量。在一定的需求水平下，開發企業房屋庫存量減少帶來供給壓力，從而選擇提高供給價格。（2）在城市建設中，土地與資本可以相互替代。如果長期可供給土地的減少打破了住房供給與需求的平衡，最終會提高人們愿意支付的租金和愿意承擔的房價與地價，此時為了維持住房供給與需求增長的協調，資本就會替代土地，也就是說，單位土地匹配的資金量上升，通過容積率的調整，住房建筑密度增加。但我國的城市土地建筑的容積率在城市規劃時已經確定，并作為一項規制條件附帶在土地出讓過程中，制約了土地與資本的相互替代機制，房屋的供給量相應減少。
（3）土地供應量對房價的影響
土地供應量與對商品房價的影響機制為：土地政策通過影響土地供應量的變化，經生產函數途徑影響房地產開發，導致商品房數量變化，從而改變供求關系并影響房地產價格。土地供給量在土地市場上作用于土地均衡價格，經成本推動對房價產生影響。以上兩個影響在數量關系上表現為土地供應量與房價的負相關關系。
（4）土地出讓方式對房價的影響
協議供應方式是強計劃性的供應方式，它將競爭排除在外，在供給和需求兩端都只有一個參與者，是一種雙邊壟斷市場。一般來說，協議的供應方式比出讓的供應方式形成的價格低，但開發商為獲取土地付出的成本卻不等于協議價格，其中有兩個比較主要的影響因素，一是交易成本，二是尋租成本，額外成本的存在，使得協議供應土地的名義價格一般低于實際價格。從我國的實踐看，實行經營性用地招、拍、掛制度前，開發公司并非全部從事房地產開發，主要包括幾類：一是專職負責立項、審批、規劃定點等，二是專辦用地手續的，三是辦理規劃、建審手續的，一般接手第二類公司的項目，最后才是從事房地產開發的開發企業。開發商取得土地前被層層剝皮，一個項目多次轉手，交易環節多且交易成木較高。負責拿地的公司為了獲取土地使用權，需要與政府維護良好的關系，這一過程中往往存在違規行為，協議供應存在較大尋租空間。
但實際上，土地出讓方式主要通過影響地價的形成機制影響地價，通過地價的途徑影響房價，“招牌掛”的實施相比于協議會顯著提高土地價格。
三、完善我國土地供應和房價互動機制的建議
1.完善土地“招拍掛”制度、探索多種交易形式
一是針對歷年招拍掛實踐中出現的問題，加以解決或完善。建立出讓前預研判，選用更加靈活的差別化競價方式。并加強競買人資格審查，嚴格市場準入條件，減少非理性競爭。
2.創新國有土地經營方式，減少地方政府的土地財政依賴
政府是土地出讓的主體，控制土地出讓的數量與節奏，財政收入的制度影響政府的土地出讓行為。因此，要從長遠解決我國土地供應存在的問題，需要從轉變經濟發展方式角度，改革政府“以地謀發展”的制度條件，設計一套可逐步替代傳統發展方式的新模式。
3.處置土地閑置和囤地炒地，促進土地供給有效性
一是加大閑置土地處置力度，建立閑置土地實施檢測和反應機制，一旦發現土地閑置問題嚴重，按《閑置土地處置辦法》，監督開發企業盡快啟動閑置土地開發。
參考文獻：
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房地產開發具有投入資金大，融資成本高，建設周期長，經營風險較大的特點。整個經營行為涉及營業稅、契稅、土地增值稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、企業所得稅、城建稅、教育費附加等多個稅費，稅負較重。目前，我國房地產市場低迷，房地產開發企業面臨著融資困難、項目推進緩慢、銷售單價和面積下滑、資金回籠周期長等困難，導致欠稅金額增長迅速。在這樣的情況下，如何降低成本成為房地產開發企業必須思考的問題。而通過稅收籌劃降低稅負，是其中一個非常重要的內容。企業稅收籌劃能否成功，取決于其合法性是否適當，是否遵循了一般反避稅規則，即該項(一系列)安排是否具有合理商業目的，取決于該安排的主要目的是什么，即是否以稅務利益為主要目的。通過合理的稅收籌劃找到企業經營行為于政府政策意圖的最佳結合點，實現政府與企業的雙贏具有現實意義。
二、文獻綜述
楊煥玲(2011)提出稅收籌劃是稅收法律關系中征稅主體與納稅主體的稅收博弈沖突。稅收籌劃的權利是在法律允許的邊界范圍內或邊界上，一旦超越這個界限就不再是企業的合法權利。萬莎(2011)指出房地產企業稅收籌劃存在政策性風險、片面性風險、認定風險、成本偏高風險。胡芳等(2011)指出通過合作建房的方式，一方提供土地使用權，另一方提供資金合作建房，建成后按照比例分配，可以避免繳納土地增值稅。廖治宇(2010)、胡亞元(2010)指出，房地產企業應盡量采取合并申報的方式繳納土地增值稅。張源(2011)認為房地產開發企業的投資性房地產可不通過獲取租金方式而采取入股聯營以分得利潤的方式避免繳納營業稅等稅費。
上述論述提出了關于房地產開發企業稅收籌劃的方式，但存在一定的局限性。合伙建房的方式容易引起后期的利益分割及風險承擔的糾紛，不具普遍性。通過入股聯營的方式獲取實質上的租金也因為會影響被投資方的經營結構而難以適用。合并申報的方式繳納企業所得稅需要集團公司或經營項目將多的公司才能使用。本文以現有的房地產市場環境下企業經營的具體問題為研究對象，擬針對籌資、銷售、項目管理、項目轉讓，通過對A房地產開發公司案例，分析房地產開發公司可能遇到的實際困難提出行之有效且的稅收籌劃方案。
三、案例概況
某區政府通過招商引資引入A房地產開發公司，以BT模式進行該區工業園項目整體開發。工業園區建設規模為5平方公里。項目建設時限從2009年開始，計劃2017年完成。項目收入該區政府擬通過工業園區建成后入園企業20年內繳納各項稅收返還款的方式支付A房地產開發公司專項財政補貼。A房地產開發公司完成園區基礎設施建設后，取得2平方公里商住用地用于該公司開發商住房。A房地產開發公司面臨著巨大的資金融資壓力。并且，該工業園招商引資企業入園后，由于基礎設施建設周期長，產生的稅收很難在短期內通過稅收返還方式彌補A房地產開發公司前期巨額投入。此外，自2014年開始，該地塊商品房成交量萎縮，價格下跌，A公司取得大宗商住用地進行商品房開發后房屋滯銷，經營陷入困難。
四、相關稅收問題籌劃
(一)資金投入與運營模式對稅收的影響
某區政府通過招商引資方式將該區優質區域工業園區交由A房地產開發公司實施建設，主要為了解決將該塊土地由生地變為熟地的巨額資金融資困難的問題。按照協議，A房地產開發公司按照BT模式進行建設，按照現行稅收政策的規定，A房地產開發公司實施土地改造、拆遷、基礎設施及配套設施，應按照《中華人民共和國營業稅暫行條例》，以建筑勞務按照3%的稅率繳納營業稅從而產生較大的稅收負擔。
但根據《國家稅務總局關于納稅人投資政府土地改造項目有關營業稅問題的公告》，納稅人與地方政府合作，投資政府土地改造項目，其中，土地拆遷、安置及補償工作由地方政府制定其他納稅人進行，投資方負責按計劃支付土地整理所需資金;同時，投資方作為建設方與規劃設計單位、施工單位簽訂合同，協助地方政府完成土地規劃設計，場地平整、地塊周邊綠化等工作，并直接向規劃設計單位和施工單位支付設計費和工程款。當該地塊符合國家土地出讓條件時，地方政府將該地塊進行掛牌出讓，若成交價低于投資方投入的所有資金，虧損由投資方自行承擔;若成交價超過投資方投入的所有資金，則所獲收益歸投資方。投資方的行為屬于投資行為，不屬于營業稅范圍，其取得的投資收益不征收營業稅。
據此，A房地產開發公司通過合理的稅收籌劃，在實施該地塊整體開發時不按BT模式以建設方的身份進行開發，而以投資方的身份完成融資、支付土地整治資金，與規劃設計單位、施工單位簽訂合同，并直接向規劃設計單位和施工單位支付設計費和工程款。政府將整治完成的土地掛牌出讓后，以入園企業繳納的土地出讓金指定專項用途返還A房地產開發公司以及一定期限內入園企業稅收返還相結合的方式取得收入，既能不繳納營業稅，又能有效解決巨額投入的資金壓力。
(二)籌資環節借款的稅收問題
由于A房地產開發公司前期土地整治資金投入巨大，在實施商品房開發項目時資金出現困難，加之受市場行情影響，已達到預售條件的商品房銷售情況也不理想，開發產品無法通過銷售回籠資金。前期銀行借款資金利息負擔較大。
根據《國家稅務總局房地產開發經營業務企業所得稅管理辦法》(國稅發[2009]31號)，開發企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，屬于成本對象完工前發生的，應配比計入成本對象，屬于成本對象完工后發生的，可作為財務費用直接扣除。A房地產開發公司應按照工程進度分類核算完工開發產品成本，將已完工開發產品發生的借款費用計入財務費用，實現企業所得稅稅前扣除，以達到減少企業所得稅應納稅額的目的。
(三)銷售環節稅收問題
一是通過采取不同的銷售模式會降低稅收成本。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定，房地產公司支付的傭金可作為增值額的扣除項目，A房地產開發公司可以通過設立獨立的銷售公司，從而減少土地增值稅和企業所得稅。
此外，房地產開發企業在銷售環節可以委托代銷的方式銷售，按照銷售清單的時間確定收入的實現，從而達到延遲納稅義務發生時間的目的。
二是合理核算減少稅基。在房地產市場持續低迷，市場購買力不足的情況下，A房地產開發公司為應對銷售困難的問題，打折銷售或贈送部分面積、車庫等方式促銷。根據營業稅法的規定，在同一張發票上列明銷售價款和折扣額的，可以折扣后的價款為營業稅的計稅依據。除此之外的情形，無論企業如何進行會計核算，都必須以包含折扣額的總價款為營業稅計稅依據。因此，A房地產開發公司在進行折扣銷售時，應在同一張發票上注明銷售額和折扣額，以實現減少營業稅計稅依據的目的。而對于贈送的車庫等，若車庫具有產權，且合同中以贈送方式轉讓所有權，則按照營業稅相關規定應視同銷售。在該項交易的交易價格之外，由稅務機關按照市場價格核定轉讓價格，對轉讓車庫的交易行為征收營業稅。若合同中將房屋銷售價格分攤為房屋銷售價格和車庫銷售價格，則僅對該項交易價格征收營業稅，大大減少營業稅計稅依據。
(四)滯銷商品房管理的稅收問題
在目前的市場行情下，房地產企業很難再實現產品一舉售罄的情況。A房地產開發公司受讓商住用地面積大，開發及銷售周期長達10年以上。對于長期滯銷的尾盤，A房地產開發公司采取將作為存貨的商品房出租的方式實現一定的資金回流。但如果將開發產品變更為投資性房地產，應按12%的稅率繳納房產稅，還需繳納營業稅、城建稅、教育費附加以及企業所得稅。而如果將尾盤以投資入股的方式交付給其他單位使用，以利潤分配的方式取得收益，則只需繳納企業所得稅，稅負將會大大減輕。
(五)項目轉讓的稅收問題
A房地產開發公司投資的項目面積大，周期長。目前該公司存在重大資金困難，很可能出現無法繼續實施該項目，而不得不轉讓該項目土地的情形，即便籌資順利，在開發過程中業可能存在因資金周轉困難而中斷開發，將項目轉讓他方進行的情況。如果以項目轉讓的方式，則應認定為轉讓不動產而繳納營業稅、土地增值稅、城建稅以及教育費附加，稅負較重。
根據《財政部國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》(財稅[2002]1191號)的規定，對股權轉讓不應征收營業稅。根據《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》的規定，對于房屋進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。
根據《財政部國家稅務總局關于股權變動導致企業法人房地產權屬變更登記不征契稅的批復》(財稅[2003]184號)的規定，在股權轉讓中，單位、個人承受企業股權，企業土地、房屋權屬不發生轉移，不征收契稅。
房地產銷售收入是指房地產開發企業自行開發的房地產在市場上進行銷售獲得的收入，包括土地轉讓收入、商品房（包括周轉房）銷售收入、配套設施銷售收入。房地產開發企業自行開發的房地產，有的在銷售之前未與購買方簽訂購銷合同；還有就是房地產開發企業事先與購買方簽訂購銷合同并按合同要求開發的房地產。
房地產開發企業出售周轉房，舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內的安置房產權款和增加面積的房產款，在“房地產銷售收入”核算范圍內。房地產開發企業出售自用的作為固定資產核算的房產不是“房地產銷售收入”的核算對象。
二、房地產銷售收入的確認原則
房地產開發企業自行開發的房地產作為可供銷售的開發產品，具有商品的一般特性，因而房地產銷售收入的確認應依據《企業會計準則——收入》進行。房地產銷售收入的確認必須滿足收入確認的四個條件：（1）企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；（2）企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；（3）與交易相關的經濟利益能夠流入企業；（4）相關的收入和成本能可靠地計量。
房地產購銷合同在開發產品竣工驗收前后均可能簽訂。按照國家有關法律、法規的規定，房地產開發企業只有按規定取得房地產預售許可證后，方可上市預售房地產。在預售中所得的價款，只能是屬于暫收款、預收效性質的價款，由于開發產品尚未竣工驗收不能確認收入。等到開發產品竣工驗收并辦理移交手續后，方可確認房地產銷售收入實現，將“預收帳款”轉為“經營收入”。
在開發產品竣工驗收后簽訂的購銷合同，由于有現房供應，在辦妥房地產移交手續后，即可確認收入。第一，與所售房地產相關的主要風險和報酬法定地轉移給購貨方。第二，房地產開發企業是以出售為主要目的而開發房地產的，出售后不擁有繼續管理權和控制權。第三，目前房地產銷售款的支付方式雖多種多樣，有一次性付款、分次付款和銀行按揭等，有擔保和保險措施，但房地產價款的流入不成問題。第四，房地產價款在簽訂合同時已經協商確定，而開發產品的成本核算資料和工程預決算資料也可以提供可靠的成本數據。
三、房地產開發企業稅法確認收入時限
（一）關于開發產品銷售收入確認問題
房地產開發企業開發、建造的以后用于出售的住宅、商業用房、以及其他建筑物、附著物、配套設施等應根據收入來源的性質和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現：
1.采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據（權利）時，確認收入的實現。
2.采取分期付款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
3.采取銀行按揭方式銷售開發產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。
4.采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：
（1）采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。
（2）采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，應按合同或協議規定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。
（3）采取包銷方式委托銷售開發產品的，應按包銷合同或協議約定的價格于付款日確認收入的實現。
包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
（4）采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。
委托方和接受委托方應按月或按季為結算期，定期結清已銷開發產品的清單。已銷開發產品清單應載明售出開發產品的名稱、地理位置、編號、數量、單價、金額、手續費等。
5.將開發產品先出租再出售的，應按以下原則確認收入的實現：
（1）將待售開發產品轉作經營性資產，先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售資產確認收入的實現。
（2）將待售開發產品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售開發產品確認收入的實現。
6.以非貨幣性資產分成形式取得收入的，應于分得開發產品時確認收入的實現。
（二）關于開發產品預售收入確認問題
房地產開發企業采取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率計算出預計營業利潤額，再并入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整。
預計營業利潤額＝預售開發產品收入×利潤率
預售收入的利潤率不得低于15％（含15％），由主管稅務機關結合本地實際情況，按公平、公正、公開的原則分類（或分項）確定。
預售開發產品完工后，企業應及時按本通知第一條規定計算已實現的銷售收入，同時按規定結轉其對應的銷售成本，計算出已實現的利潤（或虧損）額，經納稅調整后再計算出其與該項開發產品全部預計營業利潤額之間的差額，再將此差額并入當期應納稅所得額。
（三）關于開發產品視同銷售行為的收入確認問題
1.下列行為應視同銷售確認收入
（1）將開發產品用于本企業自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；
（2）將開發產品轉作經營性資產；
（3）將開發產品用作對外投資以及分配給股東或投資者；
（4）以開發產品抵償債務；
（5）以開發產品換取其他企事業單位、個人的非貨幣性資產。
2.視同銷售行為的收入確認時限
視同銷售行為應于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入的實現。
3.視同銷售行為收入確認的方法和順序
（1）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；
（2）由主管稅務機關參照同類開發產品市場公允價值確定；
（3）按成本利潤率確定，其中，開發產品的成本利潤率不得低于15％（含15％），具體由主管稅務機關確定。
（四）關于代建工程和提供勞務的收入確認問題
內容摘要:2008年底,為了應對全球金融危機的影響,我國執行了寬松的貨幣政策,房地產信貸呈現爆發性增長,各家商業銀行的房地產信貸業務表現突出。但是由于我國目前的房地產融資模式過于單一,風險高度集中在商業銀行內部,因此加強對房地產信貸風險的研究,對于銀行業的安全及國民經濟的穩定發展是非常重要的。
關鍵詞:金融危機 房地產 信貸風險
問題提出
由于目前我國房地產融資模式過于單一,房地產資產證券化步伐緩慢,因此風險高度集中在商業銀行內部。一旦宏觀經濟、政策以及市場發生波動,就可能會給銀行造成資產損失,形成不良資產。所以加強對銀行房地產信貸風險的研究,不僅是房地產業和房地產金融業穩定和發展的要求,而且對整個金融業和國民經濟的穩定和發展也至關重要。
當前經濟背景下我國房地產信貸市場的基本狀況
2008年,國際金融危機的發生,使得拉動我國經濟增長的“三駕馬車”之一的出口下滑嚴重,我國政府為了應對全球金融危機,保持經濟增長,實施了寬松的貨幣政策刺激經濟。同時,鑒于房地產行業在我國國民經濟尤其是在地方財政中的特殊地位,我國相關部門于2009年底接連出臺了惠及購房者的政策,各地方政府也紛紛出臺救市政策。這些政策給市場帶來極大的信心:對于消費者而言,其得到的信號是政府鼓勵買房;對于炒房者而言,政府的政策令其感到房價還將上漲;對于開發商而言,政府的政策令其對房地產業的前途樂觀;而對于銀行而言,積極的信貸政策使得房地產業成為銀行的優先放貸對象。
2009年1-10月,房地產開發企業獲得國內貸款9119億元,同比增長53.0%,是2000年來的最高增速,總量超過2007年和2008年全年。以工商銀行為例,2009年上半年工行發放房地產開發貸款639億元,較上年增長18.7%,占同期公司貸款的10.6%。此外,萬科、龍湖、綠城等13家房地產企業在2009年獲得工行等銀行的巨額授信,總額接近3000億元。房地產業作為典型的資金密集型產業,其發展需要大量資金支持。
根據中國人民銀行的《2009年第三季度中國貨幣政策執行報告》統計,截至2009年9月末,主要金融機構商業性房地產貸款余額為6.81萬億元,同比增長28.3%,增速比上年同期高14個百分點,比6月末高9.5個百分點。其中,房地產開發貸款余額為2.47萬億元,同比增長25.3%,增速比6月末高4.8個百分點;購房貸款余額為4.35萬億元,同比增長30.1%,增速比6月末高12.3個百分點。
對于由房地產市場過度繁榮所引發的銀行及金融體系安全問題,眾多專家學者都從各種不同的角度對房地產市場加以分析研究。
劉明興和羅俊偉(2004)分析了東亞國家的泡沫經濟,總結了泡沫經濟與金融安全的關系。他們認為銀行將大量資金投入房地產市場進行投機炒作,促使房地產泡沫的出現,從而使得銀行部門高度脆弱,由于房地產泡沫破滅,可能引發銀行大量壞賬的產生甚至引發金融危機。
謝經榮(2002)研究了20世紀80年代后期的日本以及美國戰后的房地產泡沫歷程,他認為房地產泡沫是金融危機的前兆和誘因,前期房地產泡沫越嚴重、時間越長,對國民經濟的扭曲也就越嚴重、危害也越大、調整時間也越長。
郭自燦(2006)指出由于經濟繁榮時期信貸條件的放松,銀行系統的處境也是因此而變得比較脆弱。一旦房地產泡沫破滅,必然會引出銀行等金融機構不良貸款的急劇增加,出現大量呆賬、壞賬;由于抵押、擔保物價值喪失,金融機構將面臨巨大損失,脆弱的銀行系統也將受到沖擊,運轉失靈,最后可能導致匯率體系的失衡,爆發全面的金融危機。
中國華融資產管理公司的賴小民則認為一個國家長期靠投資拉動,特別是靠房地產支撐,是不可持續的,會產生資產泡沫。而盡管大量貸款會對未來經濟有拉動作用,但是有一部分資金肯定會產生不良貸款,這會對未來經濟的發展產生一定影響。
當前經濟背景下我國銀行業房地產信貸的風險
房地產的融資渠道通常包括銀行貸款、上市融資、房地產債券融資、夾層融資、利用外資、信托、REITS、產業基金等方式。但就我國而言,目前房地產行業的融資渠道單一,主要還是依賴于銀行貸款。據統計,全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款占23.86%,企業自籌占28.69%,定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。因此,房地產開發資金約有60%以上來源于銀行貸款,房地產開發資金對銀行的依賴程度較大。
同時,在經過2009年的天量信貸以后,中國銀行業核心資本充足率的平均水平也從2008年的10%以上降至2009年9月份的8.89%,這意味著一旦房地產市場出現問題,對銀行進行風險控制將難上加難。此外,由于我國房地產市場資產證券化水平較低,沒有一個成型的房地產貸款債券市場,不能有效地將堆積在銀行體系內部的風險分攤給投資銀行、證券公司、保險公司以及個人消費者,也就不能有效地轉嫁銀行的房地產信貸風險。在金融危機的背景下,我國銀行的房地產信貸風險主要有以下幾點。
(一)國企拿到“地王”的信用不確定風險
在經濟尚存在不確定性情況下,天量信貸大多流入了央企及國企的口袋,而在制造業等實體經濟尚未復蘇的情況下,拿到足夠的土地儲備成為了眾多國企房地產開發商的首選。于是,在地王頻出的背后看到的大多是國企的身影。因為國企通常意味著政府的信用,資金保障性強。但是2009年11月的阿聯酋迪拜世界推遲還債的事件則表明,在泡沫破裂的時候,企業和金融機構都必須為自己的決策負責。
(二)通貨膨脹預期下的投資和投機風險
從投資和投機行為來看,投資性買房誘發價格泡沫,這很容易導致房地產信貸抵押品價值不充足。目前,在其他投資渠道不暢的情況下,大量社會資金為了實現保值增值,轉向購房投資。然而投資性買房屬于不真實的購房消費,本質上是住房價值循環中多余的環節,但是由于炒作,投資或投機行為會進一步不合理地推高房價。
(三)繼續維持房價高位運行的風險
由于我國的銀行在房地產里的貸款(包括開發商性貸款、土地貸款和個人住房按揭貸款)數量驚人。在這種情況下,金融機構往往不敢輕易緊縮房貸政策。否則,房地產價格迅速下跌,銀行存量房貸將面臨巨大風險。金融機構只有向開發商繼續增加貸款,繼續給投資投機者提供按揭貸款,維持房價繼續走高,這樣其貸款才會安全,房產作為抵押物才不會縮水。同時,房地產作為地方財政的主要稅收大戶,通常占地方財政收入的30%-40%,地方政府也有足夠的動力希望銀行能夠支持房地產的發展。
(四)銀行的房地產信貸監控不力風險
一般情況下,商業銀行出于對經營利潤的追求,往往重視對房地產信貸業務的市場拓展。但是其對房地產信貸業務的風險和控制認識不夠,對于貸款項目的審查主觀判斷多,定量分析往往基于房地產項目可研分析報告和房地產開發企業提供的財務報表數據,沒有科學、完整的風險度量指標體系;也是沒有根據宏觀經濟環境的變化、信貸市場變化、銀行信貸資金流動性和內控制度要求的變化,對于房地產信貸項目的量化分析指標進行動態調整。由于信貸風險度量工具的缺失,這將使得房地產信貸風險控制要求難以實現精細化。
防范銀行業房地產信貸風險的建議
(一)改革土地出讓制度
2004年8月,我國土地出讓制度由“協議出讓”變為“招拍掛”制度,減少了在協議出讓中出現的毛地出讓所帶來的由開發商主導拆遷的不和諧因素,避免了可能出現的暗箱操作等不當手段,是土地資源分配的一大進步。但是,“招拍掛”制度存在著天然的缺陷。
首先,拍賣產生天價地王給開發商、銀行以及購房者很強的房價上漲的預期,從而導致房地產泡沫的產生;其次土地招拍掛是供給方政府高度寡頭壟斷、需求方房地產商充分競爭的市場,在這個市場中,政府有足夠的賣地動力和價格掌控權。地方政府也希望能夠通過賣地獲得巨額收入。所以說,房地產投資的快速增長迎合了地方政府的迫切需求。因此,改革現行土地出讓制度從而避免更大泡沫的產生,是保持房地產金融市場健康發展的重要因素。
(二)控制銀行系統對房地產貸款的過快增長
大量資金的注入,一方面不利于房地產的健康發展,另一方面往往會對整體經濟產生巨大的危害。信貸資金對房地產市場的過度滲透是推動房地產泡沫的重要原因,也是泡沫破裂后巨額不良資產產生的原因。銀行業出于追逐利益的出發點扶植了房地產業的發展,可是又因為體制等原因陷入了房價瘋漲、信貸風險劇增的怪圈。因此,必須要采取窗口指導的措施監控房地產業的發展,在必要的時候可以采取更為有效的手段來阻止房地產的過度投機行為。
(三)實現房地產開發融資渠道的多元化
從長期來看,“信托十銀行+證券化十資本市場+PE”將是地產融資的主流組合模式。而從現在及今后的一段時間里,我國房地產融資發展將逐漸呈現如下層次:第一層次,商業銀行目前仍然是我國房地產融資的主流載體;第二層次,信托是我國房地產融資創新的主流范式,這是由于信托的特殊優勢造就的;第三層次,“信托+銀行+REITs”將成為我國房地產融資的主流模式。
(四)構建成熟房地產市場
一個成熟的房地產市場應該包括三個小循環,三個小循環合在一起又組成了一個大循環。這三個小循環分別是:以房地產開發商為核心的房地產開發循環;以房地產投資管理公司或房地產信托投資基金為核心的房地產投資循環;以按揭抵押債券為核心的資產證券化循環。我國的房地產商到目前為止,基本上還都是兼具房地產投資功能的房地產開發商。純粹的房地產投資管理公司和信托基金都還沒有出現,一些房地產企業希望能夠早日通過REITs為自己開發物業,尤其是永久性商業物業尋得強有力的靠山。而國內信托公司推出的一系列準投資信托基金產品也在一定程度上證明,國內信托公司已經具有運用房地產基金模式進入房地產領域的能力和意識。應該相信投資循環的形成過程,是我國房地產開發商在未來五到十年所面臨的最大的一次商業機會。誰把握住這個機會,誰就可以成功地完成從房地產開發向房地產投資管理、從物業驅動到資本驅動、從經營項目到經營企業的價值鏈上游轉型。
參考文獻:
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[關鍵詞] 支柱性產業 國民經濟 宏觀調控 融資體制
一、我國房地產業的融資現狀
房地產企業融資是指房地產企業為支持房地產的開發建設，促進房地產的流通及消費，運用多種方式為房地產的生產、再生產及銷售籌集與融通資金的金融活動。房地產業是資金密集型產業，具有高投入、高風險、高產出的特性。房地產開發的每一個階段都需要龐大的資金支持：處于發展初期的開發商需要融資來開發項目；處于發展期的需要融資來維持項目；已經發展到一定階段、一定規模的公司需要融資擴大規模，進一步發展。因此，如何籌集資金成為房地產資本運作中最為重要的一環。一般來說，房地產融資可以分為內部融資和外部融資兩種。
內部融資主要是房地產企業的自有資金，包括一些抵押貼現的票據，債券，立即出售的樓宇，以及在近期內可以收回的各種應收賬款，近期可以出售的各種物業的付款，也包括公司向消費者預收購房定金。
外部融資有可以分為間接融資和直接融資。間接融資主要是從金融機構獲得的資金，主要是房地產貸款，解決房地產開發中短期的資金需求。直接融資主要是從資本市場獲得的資金，主要滿足長期投資的資金需求，包括股票融資、債券融資、房地產產業投資基金、房地產信托等多種融資方式。
我國的房地產業是在改革開放后的20世紀80年代逐步復蘇和發展起來的，其融資方式呈現出三個方面的特征:
1.銀行信貸資金是當前房地產企業的主要資金來源
由于國內金融市場的不發達，目前國內的房地產金融主要以銀行貸款為主，其他的融資方式如上市融資、信托融資、債券融資以及基金融資籌資所占的比重十分微小。從企業統計的角度來看，房地產企業的開發資金主要包括自有資金、銀行貸款、建筑企業墊資和預售款四個部分，而預售款中的大部分來自于銀行對個人的住房消費貸款，因此實際上銀行貸款和預售款均來自于商業銀行，房地產開發對銀行的依賴程度相當高。
2.外資在房地產融資中所占比重呈下降趨勢，總值上升，但比例下降
盡管我國房地產業利用外資的數量在2001年之后呈上升趨勢，但利用外資在整個融資渠道中所占的比重卻呈現不斷下降趨勢。由于我國尚不允許外資直接投資國內房地產業，外資多以間接方式進入：一是和國內公司合作，聯合投資開發房地產；二是通過收購中國銀行業不良資產的形式間接進入中國房地產市場；三是和國內公司合資成立房地產開發基金。
3.宏觀調控之后，房地產企業已經開始多元化融資嘗試
為了抑制房地產投資過熱，防范銀行信貸風險，同時也為了配合宏觀經濟的整體調控，2003年以來，政府已采取了一系列房地產宏觀調控措施，這些緊縮性的宏觀政策使對銀行信貸依賴性極強的房地產開發商的資金鏈非常緊張，不得不開始多渠道融資的嘗試。這些嘗試既包括股權合作、聯合開發、項目組合等，也包括通過房地產信托等方式籌集資金等。以房地產信托為例，從2002年信托業務重開到2003年央行121號文件出臺的一年時間內，全國信托公司推出的房地產類信托產品只有20只。121號文下發之后，僅2003年第四季度一個季度內，全國就發行了房地產信托37只，產品數量和募集金額都直線上升。
二、房地產融資的影響因素
由于房地產行業是一個資金密集型行業，首當其沖的也是最重要的就是融資問題。要想解決這個問題，首先就是要弄清楚影響房地產融資的因素。
1.外部因素
影響房地產融資的外部因素是指外部客觀環境對房地產融資造成的影響。在現代經濟中，由于房地產融資與居民個人、房地產開發企業及有關經濟部門都有某種直接或間接的聯系，因而決定了房地產融資活動與客觀外部環境的緊密聯系，外部環境的寬松與否會直接影響到房地產融資的效果。由于房地產融資具有較其他一般融資更為復雜的特點，外部客觀環境對其的影響比對其他一般融資的影響更大，主要有：
(1)國家政策調控。房地產業是我國國民經濟的主要產業，受國家政策調控的影響很大。土地和資金是房地產開發最核心、最關鍵的兩個環節。近年來，國家在土地和信貸方面實行了一系列調控，對房地產業的發展和房地產開發企業的融資施加了全面而顯著的影響。
(2)通貨膨脹水平。在物價上漲，發生通貨膨脹的情況下，融資需求方所需融入的資本量較大，而房地產金融機構就會擔心融出的資本發生貶值，從而要求較高的代價，這就會給正常的房地產融資帶來一定的困難。
(3)購買者的心理預期。在房地產復蘇和繁榮階段，總會有部分購買者心存疑慮，對未來的房地產市場不看好，不愿意近期購房，隨著這樣的持幣待購者的增加，對于目前許多以預售房制度來籌集資金的開發商來說，會加大融資難度。
2.內部因素
(1)企業經營狀況。房地產開發企業是房地產融資的直接參與者。由于房地產投資資本量大，運行周期長，因此，房地產開發企業的資本在周轉過程中存在時間上和空間上的矛盾。房地產開發企業幾乎總是房地產融資的需求方，融入資本主要是為了補充資本的不足。在企業經營狀況良好的情況下，介入資本轉入房地產開發企業的資本周轉，經過生產和銷售過程，貨幣資本回流至企業，則能按時歸還所借款項，房地產融資就能順暢進行，并取得較好的收益。如果企業經營狀況較差，預算約束較軟，介入資本參與房地產開發企業資本周轉后，則可能在某一環節發生沉淀，難以按時歸還所借款項，由此影響房地產金融機構信貸資本的正常運行，或影響其他企業的資本周轉，從而限制房地產融資取得較好收益。
(2)企業規模。在同等信譽下，規模大的房地產開發企業比規模小的房地產開發企業更容易取得銀行貸款；就其他融資方式而言，規模較大的企業也會因為其“背景”更容易取得投資者的信任，融資的難度較小，規模也較大。
(3)企業所有制性質。國有性質的房地產開發企業往往比私有和民營的房地產開發企業更容易取得大額長期的銀行貸款，上市和發行債券之路也比其他性質的企業走得順暢。
三、房地產融資方式的分析
1.房地產上市融資
房地產企業上市融資就是指房地產企業通過發行上市獲得資金或者借殼上市后再進行增發或者配股從而獲得資金的一種方式，它是房地產企業和資本結合的理想方式，是國際房地產企業通行的一種房地產融資方式。
具體來說，前一種就是直接上市融資，也就是首次發行上市，即通過 IPO（Initial Public Offering）來直接上市獲得資金，其中又分為國內A股上市和海外上市兩種。另一種是間接上市融資，也就是人們常說的買殼上市，即購買上市公司的股權做大股東，然后通過優良資產和有良好收益預期的資產的注入和置換，徹底改變上市公司的經營業績，從而達到證監會規定的增發和配股的要求，實現從證券市場融資的目的。買殼上市的方式又有兩種，一種是場內交易即在二級市場公開收購，但這種方式通常成本很高，因為中國證券市場上市的公司絕大部分都是國企改制和國家控股的，而且無法流通的國有股和法人股占60%以上；第二種是場外交易即協議轉讓，這種方式的收購價格和成本低，轉讓基準是每股凈資產和凈資產收益率，而且國家和地方政府鼓勵國有股逐漸退出也有利于協議的完成。另外一般賣出殼資源的公司資質一般不太好，房地產企業買殼上市有利于提高整個證券市場的公司質量。
房地產企業通過證券市場融資的好處是顯而易見的。通過發行股票并上市，其實質就是將優質資產證券化的過程，同時增強該房地產企業的行業競爭力和市場地位，對房地產企業而言有許多優勢：
(1)通過發行股票并上市，實現了公司業務與資本市場對接。房地產行業作為一個資金密集型行業，土地儲備、項目開發所需資金量巨大，上市后，可以通過資本市場募集資金，降低對銀行信貸資金的依賴風險，優化財務結構，增強房地產業務持續發展能力。
(2)有利于該房地產企業在房地產行業的做大做強，形成品牌優勢、規模優勢。一般而言，房地產企業作為公眾公司，其在資本市場上的良性發展能為企業帶來較強的品牌知名度和行業地位的提升。
(3)有利于進一步完善企業法人治理結構，促使公司嚴格按照現代法人治理的標準不斷完善公司的規范運作，最終促進公司的全面發展。
2.房地產信托
所謂房地產信托，就是房地產開發商借助較權威的信托責任公司的專業理財優勢和運用資金的豐富經驗，通過實施信托計劃，將多個指定管理的開發項目的信托資金集合起來，形成具有一定投資規模和實力的資金組合，然后將信托計劃資金以信托貸款的方式運用于房地產開發項目，為委托人獲取安全、穩定的收益。
房地產信托計劃的優勢在于:發行較為靈活；信托計劃可以大大節省“時間成本”，許多資本金不夠的開發商在拿到土地后，在辦理各項審批的“時間差”里，通過信托計劃可以很快籌集到資金，進行拆遷等前期投入。
3.房地產投資信托基金
房地產投資信托基金是指通過發行基金受益憑證募集資金，交由專業投資管理機構運作，基金資產專門投資于房地產產業或項目，以獲取投資收益和實現資本增值的一種基金形態。它不同于其他投資基金的地方在于房地產投資信托基金只投資于房地產領域，涉及房地產投資、開發、銷售和消費等方面的投資。因為其將大規模的分散資金集中起來，由熟悉房地產的專家實行高度專業化經營和管理，所有有利于在抵御風險的基礎上獲得規模效益，并支持房地產業的健康發展。
4.房地產債券融資
房地產債券融資就是房地產企業在證券市場發行債券獲得資金的方式。目前有兩種概念:一種是資產負債表內的企業債券;另一種是資產負債表外的房地產項目債券。兩者風險大小是不一樣的，會計處理也是不同的。這兩種債券的收益率應該有較大差別。
我國房地產債券融資優勢及問題:
1.優勢:房地產債券融資的優勢在于還款期限較長，附加限制少，資金成本也不太高，債券利息不能高出于市場利率的40%，這就在一定程度上限定了融資成本。對于房地產行業這種利潤率較高的行業，發行債券可以不攤薄股東的利潤，在一定程度上保證了股東利益的最大化。
2.存在的問題:雖然今年我國房地產債券市場有所發展，但其發展處于一個初始階段，存在較多問題，主要有：
(1)利率管制政策限制了房地產債券發展。利率政策規定房地產企業債券利率不高于同期銀行存款利率的40％，在實際發行時往往不超過20％國家為保證國債的發行甚至強行規定，企業債券利率不能高于國債利率，完全違反市場經濟原則。同時在審批時，讓在信用和規模上存在差別的企業均按大致相同的利率發行，沒有讓利率體現市場規律。
(2)房地產債券設計品種單一。近幾年發行的房地產債券大部分是三年期，固定利率，到期一次還本付息。雖然考慮到項目開發周期，但這樣做一方面不利于企業規避市場風險，到期形成較大償債壓力；另一方面使得投資者沒有可選擇的投資品種。
參考文獻:
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中央相關部門出臺一系列宏觀調控政策，加上經濟下行壓力，去杠桿化路徑明顯。金融同業整頓限制非標資產買入返售，已于2015年1月1日起實施的《金融資產管理公司監管辦法》對資產公司集團綜合經營及集團管控，從監管制度上進行了規范，防范資產公司各項對外貸款風險發生；上年年中多部門的“127號文”（《關于規范金融機構同業業務的通知》）通過限制同業代付業務等各種約束，加大了銀行實現變相融資房地產的難度，商業銀行表外業務被迫逐步回流表內，加劇了資金面供求失衡的態勢。鑒于金融同業業務中的非標項目以房地產為主，房地產受到金融同業業務整頓影響最大，融資困境進一步加劇，造成房地產行業面臨巨大的資金缺口。在目前低迷行情下，不少房地產企業資金鏈仍緊繃，中小房企不僅“融資難”而且“融資貴”，一些負債率高的中小房企出現資金鏈斷裂的現象。在經濟利益驅動與政策環境驟變情況下，金融同業業務能否有創新方式為房地產提供融資渠道，紓困房地產企業融資難題？ 這一問題值得關注與探討。
二、兼并重組政策催生股權并購信托模式
國家出臺的各項調控政策，促使房地產行業融資渠道與信貸資金窗口驟然緊縮，推高了房地產公司融資成本與融資難度，抬升了房地產公司資金流動性壓力，造成相當一部分中小房地產企業出現資金鏈斷裂的情況。2014年3月24日國務院《關于進一步優化企業兼并重組市場環境的意見》，出臺多項措施支持企業并購重組，信托參與并購業務正迎來良好的政策環境。并購業務則是信托業務中較為成熟的業務模式之一，信托介入并購業務的模式有三種：一是提供并購貸款的債權模式；二是持有項目公司部分股權的“股+債”模式；三是通過信托計劃成立專門的并購基金，持有項目股權一定時間后再出售。在房地產行業遭遇國家調控的背景下，一些陷入困境的中小房地產公司由于金融機構風險控制考慮或僅有土地兩證（國有土地使用證、建設用地規劃許可證），不能到銀行貸款用于開發建設而陷入發展困境。反而，一些大型強優房地產企業則在此輪調控危機中通過創新融資模式卻擁有更廣闊的發展空間。大型強優房地產企業考慮到，與開拓新市場和競拍地塊相比，參與收購中小房地產公司或其項目的綜合成本將會更低。信托公司和銀行等金融機構創新股權并購信托模式，為大型強優房地產公司開拓新的融資渠道，成為破解房地產資金困境的重要方式。這種模式不僅通過兼并重組激活強優房地產企業活力，增強其競爭力而且使得資源有效配置，化解房地產過剩，優化市場環境和產業結構。下面通過實例詮釋股權并購信托模式的運作機制。
三、股權并購信托模式的運作機制
（一）投資人結構安排
信托計劃在募資階段將根據信托投資人的風險偏好，將投資人按照“結構化”設計，將LP分為優先級收益人（合格投資者）和次級受益人（房地產開發商）兩個級別。就單個投資項目而言，將基金的投資存續期設定為封閉期和開放期。現以一支存續期為五年的股權信托融資模式為例，假定前三年為封閉期，第四年之后為開放期。
1.在封閉期內，可約定優先級收益人和次級受益人，既可分取固定收益，也可約定僅優先級收益人能分取固定收益，還可以約定優先級收益人和次級受益人暫時都不分取。
2.封閉期結束的時點，次級受益人（房地產開發商）有權利按照約定，行使回購權購買信托公司入股平臺公司的投資份額，信托公司收到投資本金和剩余收益后，退出平臺公司，完成信托計劃的投資退出。
3.封閉期結束的時點，若次級受益人（房地產開發商）放棄行使回購權或喪失行使回購權，表明信托計劃在過橋投資時點沒有按約退出，信托計劃的投資形式轉換為并購投資。對于信托計劃的投資存續期而言，由封閉期轉為開放期。在信托計劃內部，優先級收益人（合格投資者）有權要求次級受益人（房地產開發商）回贖出資份額和（或）剩余收益，次級受益人（房地產開發商）也有義務按約收購優先級收益人（合格投資者）的出資份額。次級受益人（房地產開發商）需要在結構化信托計劃設立時承諾在優先級收益人（合格投資者）要求回贖出資份額時，追加投資。
4.開放期后，次級受益人（房地產開發商）有權按照持有平臺公司的股份比例分享收益和承擔風險，通過系列交接，完成實質意義的并購。此階段相當于次級受益人（房地產開發商）通過設立并購平臺公司并購目標公司。項目運營能力主要依賴次級受益人（房地產開發商）組成的經營團隊，信托公司在這個經營團隊中起組織協調的作用。
（二）投資交易結構化安排
某房地產開發商與信托成立一個并購平臺公司（如圖1所示），通過向該并購平臺注入資金，用以全資收購某單體項目公司股權，并間接獲取該單體項目公司名下的土地，讓該房地產開發商對土地進行開發建設。待信托計劃期滿后，該平臺公司交還資金給信托公司以實現信托計劃退出。
該并購平臺公司對目標公司進行并購交易股權對價為8.4億元，其中由房地產開發商出資4.2億元，通過信托募集4.2億元，杠桿比例為1：1，被并購目標公司名下的土地（土地現僅有兩證），由該房地產開發商對土地進行開發建設。
1.并購主體設立
開發商先設立并購主體公司（A公司，主營業務為非房地產公司），注冊資本3000萬元（暫定）。A公司股權由開發商最終控股，以滿足開發商合并財務報表的要求，由A公司來收購目標項目公司。
2.信托發行信托計劃
信托公司公開向合格投資者發行信托計劃，以募集4.2億元信托資金。合格投資者認購優先級信托受益權。
3.債的形成
開發商以股東借款的方式向A公司投入4億元，形成4億元債權，加上注冊資本3000萬元，共形成4.3億元債權，可覆蓋信托優先級4.2億元的信托計劃的本金。
4.次級信托單位的認購
開發商以對A公司的4.3億元債權認購信托發行的次級信托單位。
5.信托資金的進入
信托公司將4.2億元中的2000萬元用于向A公司增資，增資后信托公司占A公司股權比例為40%，開發商將持有的剩余60%股權質押在信托公司名下。
信托將剩余4億元資金，用于向A公司注入資本公積或直接股東借款。
6.A公司的監管
信托公司對A公司接受信托資金的賬戶進行監管，預留信托指定人員印鑒。
7.并購交易的完成和資產的抵押
A公司與擬收購標的公司的股東（自然人）簽署股權轉讓協議，收購標的公司股權，并支付股權轉讓價款（可能分期支付）。在標的股權變更至A公司名下后，A公司將標的股權質押在信托名下；在標的公司名下的土地由開發商控制后，將土地抵押在信托公司名下。
8.信托資金的退出
信托公司通過對A公司的股東借款債權的實現退出。實際操作中，可通過協議安排，由項目公司代A公司償還股東借款。信托公司在分配完畢投資者信托利益后，將剩余信托財產（對A公司的股權/債權）按屆時存續的狀態分配給開發商，A公司的股權恢復至信托公司進入前的狀態。
（三）風控模式
該信托計劃采用結構化募投設計，信托公司為了防范房地產開發商放棄行權或喪失行權情況下，不配合并購交接的風險管控，信托公司提出以下風險防控措施：
將標的公司的土地抵押在信托公司名下；將A公司除信托公司持有部分以外的股權和目標公司全部股權質押在信托公司名下，并規定原則上，信托期間信托與開發商按照不超過1：1的方式投入。對A公司接受信托資金的賬戶和目標公司所有賬戶進行監管，確保資金可以封閉運作于本項目。加強項目管理，由項目管理部委派監管人員，與開發商人員共管目標公司重要印鑒及證照，并對項目工程進度、銷售進度進行跟蹤監管。信托公司還委派人員進入A公司和目標公司董事會，A公司和目標公司重大事項（重大對外投融資、對外擔保、減少注冊資本等）需經過該董事的表決同意。并且讓開發商對目標公司提供連帶責任擔保，以降低項目公司運作風險。隨著抵押物上建筑物的銷售，需按一定比例和方式歸集部分銷售收入，并且每達到3000萬元可選擇償還歸集的資金。在到期前3-6個月，需按比例歸集未償還的信托本金。
（四）特殊條款約定
若銀行同意信托公司成為抵押物的第二順位抵押權人，并且同意信托繼續控制項目銷售收入和資金，則信托公司要求償還一定比例的信托資金，并且原則上扣除第一順位抵押權主債權金額后的剩余抵押物價值≥2×信托剩余債權金額。
若銀行不同意信托公司成為抵押物的第二順位抵押權人，則信托解除土地抵押的條件為開發商全額償還信托資金，或者開發商提供足額抵押物而繼續使用資金。
四、結論與展望
（一）結論
1.股權并購信托模式需要根據國內政策環境變化而不斷完善與調整。該模式在運作由于存在各種風險點，需要參與各方對風險控制中涉及的交易方案設計多重嵌套配合的風險防范措施，以防范風險的發生。
2.在我國經濟轉型的關鍵時期，房地產企業必須從利益相關者角度審視企業的產業鏈整合，創新企業經營模式，保持收益可持續增長和良性現金流運作，以適應轉型經濟環境的復雜性、風險性與多變性。并購涉及融資、投資、增值管理、退出以及收益分配，鏈條較長，運作復雜，房地產公司需要擁有較強的專業能力和資源整合能力。
（二）展望
【關鍵詞】房地產開發；風險；應對策略
房地產項目的開發投資過程是一種預測未知將來需求而進行產品生產的過程，這些特點決定了房地產業是一種典型的風險行業，不確定性伴隨其始終；再加上房地產投資數額大、周轉慢、變現能力較差，有其自身的不利困素，存在著一定的風險。
1、房地產開發面臨的主要風險
1.1 經濟風險
是指由于經濟形勢（如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等）變動導致房地產開發商經濟上的損失。由于從可行性研究到樓盤上市的時段內，市場需求變動的可能性很大，消費者對戶型結構及單元面積的偏好也會發生變化。原來的細分市場上該類物業還供不應求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠遠偏離預期。通貨膨脹時期，紙幣貶值，價格全面上漲，房地產雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價格也會上漲。而人們手中持有的貨幣量是一定的，這樣購買力相對下降，可能無力支付日漸升值的房地產，從而導致房地產企業開發的項目難以售出而承擔風險。一般來說，房地產開發資金需要量大，完全依靠自有資金周轉是非常困難的，通常需要采用外界資金，如向銀行貸款和預售。以自己開發的房地產作為抵押獲得用于該項投資的貸款時，如果不能按照抵押貸款協議規定的期限償付本息時，就必須承擔作為抵押品的房地產將可能成為他人財產的風險。采用預售房屋籌集開發資金時，如果不能按照預售協議規定的日期交房，就必須承擔支付巨額的賠償金的風險。
1.2 政治風險
是指一個國家所處的國際國內政治環境變動（如戰爭、罷工、社會動蕩）及相應的政策法律調整（如金融政策和財政政策變動、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地產開發商經濟上的損失。對房地產開發商影響最為直接的是金融政策和財政政策。就金融政策而言，實行緊的貨幣政策還是實行松的貨幣政策直接影響開發者和購買者所持有的資本，影響項目的開發和出售。同時銀行關于房地產方面的業務也會對房地產的需求發生影響。就財政政策而論，政府實行緊的財政政策還是實行松的財政政策，對房地產的稅收政策，對住宅是實行福利供給政策還是實行對低收入階層采取有限的補貼政策，政府對房地產的投資等，都會對房地產開發和需求發生影響。
1.3 自然風險
是指由于自然因素（如洪水、火災、地震等）對房地產開發造成的影響，從而使房地產開發商造成經濟上的損失。自然風險出現的機會較少，但是一旦出現，造成的損失是相當大的。
1.4 技術風險
是指由于科技進步、技術結構及其相關變量的變動給房地產開發商可能帶來的損失。例如，由于科技進步可能對房地產商品的適用性構成威脅，迫使開發商追加投資進行房地產的更新、翻修和改造。由于建筑設計變動可能導致建安工程成本增加，從而影響項目形成后的租售。
1.5 經營風險
是指由于開發商因開發項目經營管理不善導致預期收益不能實現，或不足以補償經營費用的可能性。該類風險主要歸因于開發商主觀上對開發成本、租金售價、開發周期以及資金籌措等的預測錯誤和決策失誤。
2、應對風險的策略
2.1 風險回避
風險回避是根據風險預測評價，經過權衡利弊得失，采取放棄、中止開發項目，或改變開發項目條件，以避開風險源地，從根本上消除風險隱患的措施。通常潛在威脅發生可能性太大，或可能損失后果太嚴重，又無其他風險管理措施可用時，常采用風險回避。風險回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項可能引起風險損失的活動；另一種是改變活動方案，或改變工作方法。可以看出，風險回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因為回避風險雖然能避免損失，但同時也失去了獲利的機會。所以，在選取風險應對措施時最好慎用風險回避這種防范手段。
2.2 風險控制
風險控制是指在風險事件發生前、發生時及發生后，采取的降低風險損失發生概率，縮小風險損失程度的措施。根據風險控制目的，風險控制可以分為風險預防和風險抑制。前者以降低風險損失發生概率為目的；后者以縮小風險的損失程度為目的。風險控制從主動采取預防措施入手，消除和減少風險隱患，降低損失發生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風險管理措施。由于風險控制措施成本低、效益好，不會產生不良后遺癥。因此對于房地產開發過程中的種種風險，應優先采用風險控制措施。
2.3 風險轉移
風險轉移是指開發商在開發過程中，有意識地將自己不能承擔或不愿承擔的風險轉嫁給其他經濟單位承擔所采取的措施。風險轉移與風險回避不同，它不是放棄或中止項目開發，而是將開發活動中風險可能所致損失的法律責任轉嫁給他人承擔。風險轉移也不同于風險控制，它不像風險控制那樣是直接調節風險因素達到降低風險損失概率和程度，而是將風臉轉移出去而間接達到降低自身的損失程度。
風險轉移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險。合同形式有固定總價合同、成本報酬合同、單價合同等；保險有財產保險、責任保險和人身險。各種合同的對開發商和承包商的風險影響程度不同，開發商可以根據項目的情況，采取適當的合同形式，合理轉移風險。
風險轉移一般在以下情況下采用：（1）風險的轉移方和被轉移方（風險接受方）之間的損失可以清楚地計算和劃分，否則雙方之間無法進行風險轉移；（2）被轉移人能夠且愿意承擔適當的風險；（3）風險轉移的成本低于其他風險管理措施。
2.4 風險自留
風險自留是房地產開發者自己承擔風險事件所致損失。在房地產開發中，對一些無法回避，難以控制和轉移的風險，或因冒該風險可能獲得較大利益時，在不影響開發者根本利益、大局利益的前提下，常采取風險自留措施。風險自留可分成兩大類：計劃性風險自留和非計劃性風險自留。計劃性風險自留是主動風險自留，其具體措施有：（l）自己保險；（2）專屬保險；（3）損失攤銷；（4）借款補償；（5）自負額保險。非計劃自留是被動自留，通過風險應急準備金來應對。風險自留對策應與風險控制對策結合使用，實行風險自留對策時，應盡可能地保證重大項目風險己經保險或實施了風險控制計劃。風險自留對策也應與保險對策相比較，以便做出更利于節約風險管理成本的決定。
2.5 風險利用
風險利用是指開發商利用人們懼怕風險、追求安全的心理，通過參與確實存在風險的開發活動，依靠自身扎實的風險管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的行為。風險利用是風險管理的較高層次，對風險管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項目經驗，嫻熟的技巧和高度的應變能力，才能對風險的可利用性和可利用價值進行分析，有效利用。例如在當前的土地市場化的條件下，經營性土地必須通過招拍掛的方式取得。但是有些精明的房地產開發商卻另辟蹊徑，從土地一級開發入手，通過爭取某地塊土地一級開發的開發權，為獲得二級開發權打基礎。因為如果進行了土地一級開發，就從某種程度上提前對土地的相關信息進行了了解。在進行土地進入二級市場上市交易時具有先天的優勢，獲取二級開發權的幾率就更大。即所謂的“曲線拿地”，就是很好地利用了政策風險。
2.6 減輕風險的損失
經營風險一旦發生，企業就要千方百計采取各種有效的措施，力求減少風險帶來的損失。在減輕經營風險時，通常主要采取以下一些方法：精確預測經營項目的費用與收益比率，減少經營過程中的不必要的支出；縮短經營周期或縮小經營規模；通過簽訂合同同等方式，將那些對利潤敏感的變量，如利息、開發建設費用、建設周期和房屋預租預售等固定下來，從而達到減少或縮小風險的目的。
3、結語
房地產開發項目是高投入高風險高回報的項目。在這個高風險的投資環境中想要得到預期目標就必須對整個項目進行開發投資風險分析，并采取適當的對策、方法，以期達到項目風險防范的目的，提高收益的可靠性。
參考文獻：
法定代表人盧寧州，董事長。
委托人肖金泉，北京市大成律師事務所律師。
委托人吳俊，北京市中盛律師事務所律師。
被告北京宏業房地產開發有限責任公司。住所地北京市東城區甘雨胡同53號。
法定代表人李福群，董事長。
委托人張秀麗，女，1964年5月22日出生，北京宏業房地產開發有限責任公司經理，住單位宿舍。
委托人張秀文，北京現代律師事務所律師。
被告北京縱橫房地產開發經營公司，住所地北京市門頭溝區石龍工業區商務中心1—56號。
法定代表人趙造全，經理。
委托人劉剛，男，1966年1月7日出生，北京市房屋土地管理局政策法規處處長，住北京市豐臺區程莊路16號。
原告北京寧豪經貿發展有限責任公司（以下簡稱寧豪公司）訴被告北京宏業房地產開發有限責任公司（以下簡稱宏業公司）、北京縱橫房地產開發經營公司（以下簡稱縱橫公司）返還投資款一案。本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。原告寧豪公司之委托人肖金泉、吳俊；被告宏業公司之委托人張秀麗、張秀文；縱橫公司之委托人劉剛到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原告寧豪公司訴稱，1995年3月27日，北京北辰房地產開發股份有限公司（以下簡稱北辰公司）將其持有的右安門內住宅小區項目（以下簡稱右內項目）轉讓給縱橫公司；同年12月29日，縱橫公司又將右內項目轉讓給我公司，我公司支付縱橫項目補償費1000萬元。1997年2月18日，市政府以右內項目前期工作運作不規范，手續不健全，多次轉讓未取得主管部門批準，并造成經濟糾紛，使該項目難以繼續運作為由出面協調，決定將右內項目轉項給宏業公司。1997年10月13日，經我公司與縱橫公司共同確認，我公司共向右內項目投資5180萬元。1998年10月6日，市建委作出的關于盡快落實右內項目產生的債權債務的確認及處理的原則意見中確認我公司為右內項目（前期）投資的主要債權人，投資本金為5180萬元，并要求宏業公司于1998年12月以前清償投資本金，協商合理利息。但二被告至今不履行還款義務，要求宏業公司返還投資本金5180萬元，利息1826萬元，并支付違約金820.51萬元；要求縱橫公司承擔連帶清償責任。
被告宏業公司辯稱，我公司系依據市政府的有關規定接子右內項目，對有證據證明的寧豪公司實際投入在右內項目中的合理款項同意償還；寧豪公司主張的5180萬元中大部分不能證實投入到右內項目中，且部分款項用于非法運作項目的無效資金，要求查實有效投資后予以返還；由于該投資系建立在非法轉讓項目的基礎上，故不應存在利息及違約金問題。
被告縱橫公司認可與寧豪公司簽訂的右內項目合作合同及對寧豪公司投資右內項目的資金確認書，但不能確認該確認書中所涉的5180萬元資金全部投入在右內項目中，同意經訴訟能證實已投在右內項目中的資金，由宏業公司償還，不能證實投在右內項目中的資金自行承擔責任。
經審理查明，北辰公司于1994年經市計委京計基字（1994）第1382號文批準取得右內項目。1995年3月27日，北辰公司與縱橫公司簽訂轉讓協議，由北辰公司將其持有的右內項目及銀都大廈（電子世界二期）項目的開發權轉讓給縱橫公司，由縱橫公司返還北辰公司在右內項目中前期投入650萬元及利息200萬元，并支付轉讓費500萬元。后縱橫公司在1995年4月至10月間，利用右內項目與珠海銀溪置業投資公司，海南天興房地產有限公司、北京金帝龍實業公司、北京杰諾仕有限責任公司及北京萬聯實業總公司簽訂轉讓協議，并收取了數額不等的合作費、轉讓費。1995年12月29日，縱橫公司與寧豪公司簽訂項目合作合同書，由寧豪公司對右內項目全權運作，并承擔民事責任；縱橫公司收取寧豪公司項目補償費1000萬元（該款已付）。由于右內項目多次、超面積、不規范轉讓，北京市市政管理委員會（以下簡稱市政管委）于1997年1月31日為此召開協調會，并于1997年2月20日以京政管會字（1997）4號文發《關于右安門內住宅小區項目協調會議紀要》，以“右內項目前期工作運作不規范，手續不健全，一系列轉讓未取得主管部門批準，并造成經濟糾紛，使該項目難以繼續運作”為由，決定將右內項目轉項給宏業公司，由市建委牽頭協調處理好該項目產生的債權、債務。根據上述決定，北辰公司與宏業公司于1997年2月18日簽訂右內項目轉讓協議，協議第三條規定：簽于北辰公司曾將右內項目開發權轉讓給縱橫公司，根據市政管委協調會的會議精神，上述轉讓及縱橫公司的再轉讓行為不規范，事實上也已中止，應為無效；但當期所發生的債權、債務及經濟往來，根據仲裁部門裁決決定，在此項目轉讓給宏業公司后，由宏業公司按計劃負責解決。1997年10月8日，海南天興房地產有限公司（以下簡稱天興公司）與寧豪公司簽訂《債權轉讓協議書》，雙方認可天興公司在右內項目的投資3200萬元之債權轉讓給寧豪公司享有。1997年10月13日，縱橫公司與寧豪公司簽訂確認書，雙方共同確認寧豪公司投入右內項目資金5180萬元（其中包括天興公司自1995年4月19日至7月10日4次向縱橫公司付款3100萬元及寧豪公司向縱橫公司、客車總廠付款2080萬元），并作了單項說明。在本案審理中，宏業公司對該確認書提出異議，除對該確認書中第四項所涉1080萬元中的1000萬元予以認可外，認為其余款項均無證據證明實際投入在右內項目中，不同意返還。
在本案審理中，經本院委托北京市安立德會計師事務所（原名北京市會計師事務所）對縱橫公司及寧豪公司在運作右內項目期間的收入及支出的性質、用途、數額進行審計，總收入為180061661.62元，已全部支出，能證實實際投入右內項目的只有付客車總廠的拆遷費11250萬元，其余67561661.62元均不能證實投入在右內項目中。
以上事實，有北辰公司與縱橫公司簽訂的轉讓協議、縱橫公司與寧豪公司簽訂的項目合作合同書及投資確認書、市政管委（1997）4號文、北辰公司與宏業公司簽訂的右內項目轉讓協議、北京市安立德會計師事務所京安會事審字（2000）第141號審計報告及庭審筆錄在案佐證。
本院認為，縱橫公司多次、超面積、不規范轉讓右內項目的行為是錯誤的，應當承擔主要責任。寧豪公司作為上述轉讓行為的一方，亦有主觀過錯，應當承擔次要責任。縱橫公司與寧豪公司之間名為合作，實為轉讓右內項目的行為不規范，未取得主管部門的批準，故雙方所簽合作合同無效，應當返還財產，并按照過錯責任程度大小承擔相應的經濟損失。由于宏業公司系根據有關部門的決定接手右內項目，對在其接手該項目之前寧豪公司對該項目的直接投資及寧豪公司通過縱橫公司對該項目的間接投資之本金，宏業公司負有返還義務。在本案訴訟中，宏業公司認可縱橫公司與寧豪公司所簽確認書第四項所涉1080萬元中的1000萬元，對此三方當事人均無異議，本院予以認定。該項中所涉縱橫公司以向寧豪公司借款的利息轉投資為由，向客車總廠付款50萬元，屬企業間借貸，違反有關法律規定，此款不應視為利息，而應當視為寧豪公司對右內項目的間接投資，宏業公司對此負有返還義務。宏業公司否認此款為投資性質沒有證據，本院不予支持。該項所涉寧豪公司付凱灃公司項目經營費30萬元及該確認書中第一、二、三項所涉款項，寧豪公司及縱橫公司均不能證明該款實際投入到右內項目中，宏業公司對該投資亦不予認可，故寧豪公司要求宏業公司返還該部分投資款的請求沒有事實依據，本院應予駁回。確認書已確認的款項中，除宏業公司認可的款項及本院確認實際投入到右內項目中款項以外的款額，在寧豪公司及縱橫公司不能舉證實際投入在右內項目中的情況下，均應由縱橫公司承擔返還義務，并支付相應利息。由于縱橫公司與寧豪公司所簽合作合同被認定無效，無效合同不存在違約問題，故寧豪公司要求縱橫公司承擔違約金之訴求本院予以駁回。鑒于宏業公司認可的寧豪公司投資款額已實際參與了右內項目的開發經營，宏業公司作為該款的受益人，應當支付相應利息。寧豪公司與宏業公司不存在合同關系，故寧豪公司要求宏業公司支付違約金之訴求沒有法律依據，本院應予駁回。由于宏業公司系合法地運作該項目，而縱橫公司系非法運作該項目，二公司在承擔法律責任方面不存在連帶責任問題，二公司應當各自承擔相應的返還責任。綜上所述，根據《中華人民共和國民法通則》第六十一條，第一百三十四條第一款第（四）項之規定，判決如下：
一、北京縱橫房地產開發經營公司與北京寧豪經貿發展有限責任公司于1995年12月29日簽訂的《項目合作合同書》無效。
二、北京縱橫房地產開發經營公司于本判決生效后三十日內，返還北京寧豪經貿發展有限責任公司人民幣4130萬元，并自1997年10月14日起按照中國人民銀行同期貸款利率支付利息至實際返還時止。
三、北京宏業房地產開發有限責任公司于本判決生效的三十日內，返還北京寧豪經貿發展有限責任公司人民幣1050萬元，并自1997年10月14日起按照中國人民銀行同期貸款利率支付利息至實際返還時止。
四、駁回北京寧豪經貿發展有限責任公司其他訴訟請求。
審計費60000元，由北京寧豪經貿發展有限責任公司負擔30000元（本判決生效后七日內交納）；由北京縱橫房地產開發經營公司負擔20000元（本判決生效后七日內交納）；由北京宏業房地產開發有限責任公司負擔10000元（已交納）。
關鍵詞：房地產；項目管理；重要性
Abstract: this paper on real estate development management has briefly discussed, in order to create greater benefit, the real estate industry pay more and more attention to the project management as a key link.
Keywords: real estate; Project management; importance
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
一、前言
隨著改革開放，我國人民生活水平得到極大改善，因此居民對住宅小區的住房要求與條件越來越高。這樣不但給房地產開發企業商帶來了巨大機遇，而且促使房地產企業越來越重視房地產開發管理工作，針對這樣的情況，房地產開發企業必須以對市場的把握、房地產需求以及現代房地產開發管理理念為基礎，運用現代房地產開發管理體系進行房地產開發項目的管理工作，以此在保障工程質量的前提下盡可能的提高企業經濟效益。
二、房地產開發項目管理含義
房地產開發項目管理的最終目的是高效率地實現項目目標,其是以項目經理負責制作為基礎,運用系統工程的觀點、理論和方法,在開發項目建設的全過程,按其內在運行規律,建立有效的計劃、組織、協調、監督和控制的管理系統。房地產開發項目管理是一套復雜的管理體系,它以房地產企業、監理公司為主管,各參建單位參與,通過計劃、組織、協調和控制四個方面的管理,保證房地產開發項目有效進行,最終實現項目目標。房地產開發項目管理的具體流程步驟：
1、其在計劃管理方面。對房地產開發項目進行計劃管理,能使項目的開發建設有計劃、按順序有條不紊地展開。也就是說,通過使用一個動態計劃管理,將工程項目全過程和全部開發活動納入計劃軌道,從而使項目有序地達到預期總目標。
2、其在組織管理方面。這是指通過職責劃分、授權、合同的簽訂與執行,以及根據有關法律法規,建立各種規章制度,形成一個高效率的組織保障體系,使項目的各項目標得以最終實現。
3、其在協調管理方面。其意義是為開發項目提供協調和諧的公共環境,保證項目開發建設順利進行。由于房地產項目開發過程中多單位間的協調對工程施工進度、施工質量以及施工成本有著重要的影響，使得房地產開發工程綜合協調工作顯得尤為重要。
4、其在控制管理方面。其意義是有利于對項目的質量、工期和成本進行控制,并獲得最大的綜合效益。控制管理主要是通過計劃、決策、反饋和調整等手段,采用項目分解,各種指標、定額、階段性目標的貫徹執行與檢驗等措施,對開發項目的工程質量、施工工期、資金使用等進行有效控制,以確保開發項目用最少的投入,獲得最大的經濟效益、社會效益和環境效益。
三、房地產開發管理中的三項重要工作
1、房地產開發用地規劃管理
房地產開發用地規劃管理包括土地使用權出讓過程中的規劃和房地產開發過程中的規劃管理。由于這一規劃管理的不健全導致了一系列關于我國房地產開發用地規劃管理中的問題。首先日益表現出來的是城市問題：①房地產開發商把盡量獲取廉價土地作為房地產開發管理的重要大事，這就導致了他們盲目地圈地和囤積土地。隨著我國城市規模日益擴大，土地粗放利用現象十分嚴重，盲目圈地囤積土地屢禁不止。②舊城改造的緩慢進展過程。③基礎設施建設嚴重滯后于城市發展。④保障性住房嚴重供應不足。 其次是規劃問題。我國大部分城市規劃都滯后于城市建設； 房地產開發企業商往往希望通過市場情況來變動規劃設計方案等，其最終就是為了自身的利益。為了提高房地產開發的綜合市場競爭力及其經濟效益，房地產開發一定要注重房地產開發用地規劃管理。
2、房地產開發工程管理
房地產開發工程管理是房地產開發管理的重要工作之一，其對企業的經濟效益有著重要的影響。使房地產開發工程全局協調、使質量監督等工作科學地開展，對房地產開發工程建設施工質量和管理都有著重要的意義。它是現代房地產開發企業管理工作的重點。現代房地產開發企業要認識到開發工程管理工作的重要性以促進企業的健康發展。
首先，房地產開發管理企業工程項目管理人員必須具有房地產開發過程各方面工作的知識基礎和經驗，然后基于這個開展工程管理工作，從而保障項目開發的經濟效益。根據房地產開發企業需求，其項目管理工作應從全局把握出發，以明確的職責權限、較高的綜合協調能力以及對合同的管理來保障房地產開發工程順利開展。因此提升開發企業綜合管理水平是房地產開發工程管理的基礎。
其次，房地產開發商要以市場需求為導向進行房地產規劃管理工作，把綜合協調作為基礎，這樣才有利于房地產開發施工過程的順利開展進行。
最后，房地產開發商要注重房地產開發工程的質量管理。因為質量管理是任何企業處于不敗之地的重要基礎，尤其是房地產開發企業生存與發展的根本。
3、房地產開發項目風險管理
由于受房地產開發競爭對手搶先進入市場使市場競爭加劇;銀行貸款利率升高；投資風險增大等一系列因素的影響，房地產開發過程中會有開發風險的產生。房地產開發項目風險是指房地產開發商從事房地產投資而造成的損失可能性大小。目前風險回避，風險預防，風險轉移及風險自留都是對風險實施的重要管理措施。因此房地產開發商要注意分析其風險產生的原因，注重房地產開發項目風險管理的過程和方法，從而運用合適的措施來對付可能的風險。
首先通過風險識別的關鍵方法及其重要影響因素分析認識項目風險的類型，再利用合適的過程和方法應對房地產開發項目帶來的風險。因為房地產開發有著投資規模大, 建設周期長, 開發條件差及涉及面廣等一系列特點, 因此它的開發存在著較大風險。通過討論和分析，以下幾個方面的措施能夠明顯降低和控制項目風險產生的機會。
1）注重優化投資組合,以利于實現風險分散。
2）嚴格控制施工工期,縮短建設時期，盡早地完成開發項目。因為項目產生的風險大都來源于施工建設過程中。因此要控制工期，盡快地完成項目開發。
3）一定要采取必要措施減少一些不必要的成本支出。譬如：通過簽訂固定利率貸款合同來實現來減少貸款利息支出;通過與建筑企業簽訂固定預算合同來減少建造費用;通過承包合同中延期罰款的條款來降低工程不能按期完工的風險。
4）務必要提前預租或者預售。盡快地回收資金要在前期和中期完成，爭取盡量多的定向開發和團購在動工之前就要完成,或者在動工和完工之前, 就與租戶和客戶簽訂租約、預售協議。
5）在銷售過程中, 實行盡量多的優惠政策措施。房地產開發商可以考慮物業費，配套費等是否可以優惠等等措施。
因此房地產開發商要注意分析其風險產生的原因，注重房地產開發項目風險管理的過程和方法，再運用合適的過程和方法來對付項目風險。這樣才有益于開發企業的效益。
四、總結
房地產開發與管理是一個系統工程，涉及到人文、生態和法制等諸多方面，要把房地產開發管理好，必須樹立現代開發管理理念，著眼未來，把握機遇，迎接挑戰。
參考文獻：