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導語：在房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領您探索更多的創(chuàng)作可能。
一、房地產(chǎn)金融對我國的影響
自我國開始了對房地產(chǎn)市場的改革以來，房地產(chǎn)金融在有利的政策下快速地發(fā)展壯大，房地產(chǎn)金融的發(fā)展壯大，對我國的經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展，起到了至關重要的作用。房地產(chǎn)金融的進步，已經(jīng)成為了帶動中國經(jīng)濟發(fā)展的助推力量。由于其他國家對世界金融的干預，影響了我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展所有事，很多專家學者針對這一環(huán)境下的房地產(chǎn)金融如何改進，做出了調(diào)查與研究。雖然房地產(chǎn)金融面臨著外部環(huán)境的干擾，但是房地產(chǎn)金融運作本身體制中的不足，也是導致房地產(chǎn)金融沒有充分發(fā)揮其潛力的主要原因。因此，如何完善創(chuàng)新房地產(chǎn)金融，成為了加強我國經(jīng)濟繁榮，對抗外界經(jīng)濟干擾的必須手段之一。
二、當今我國房地產(chǎn)金融遇到的危機
1.快速發(fā)展下的弊端。隨著有力的政策的支持，我國房地產(chǎn)金融得到了前所未有的機遇，在大好的形勢下，房地產(chǎn)金融得到了飛速的發(fā)展。但隨著房地產(chǎn)金融的逐步運行，融入到了社會金融體系中，快速發(fā)展后的后遺癥也逐漸地被人們發(fā)覺。我國的房地產(chǎn)金融比較其他發(fā)達國家而言，還是新興產(chǎn)業(yè)，基礎比較其他經(jīng)營了許久的國家來說，十分的淺薄。為了加速房地產(chǎn)金融的進步，與世界經(jīng)濟體系的接軌，我國房地產(chǎn)金融業(yè)的工作者，吸取了許多國外房地產(chǎn)金融業(yè)的成功經(jīng)驗與運營模式。全新的金融模式的大幅度引進，增加了房地產(chǎn)金融業(yè)的工作負擔，打亂了以往有條不紊的工作結構，在工作中出現(xiàn)了很多問題，對相關信息的披露，成為了最常見的問題所在。對信息的處理，影響到了讓房地產(chǎn)金融業(yè)對大市場的精確判斷，給房地產(chǎn)金融的運營與投資帶來了巨大的風險。而相對的，當今房地產(chǎn)金融業(yè)又沒有合理地成立風險抑制部門，缺乏相應的監(jiān)督管理辦法，這就使得這種危機得不到及時解決，使得風險依舊存在。房地產(chǎn)金融業(yè)在大幅度效仿發(fā)達國家的運營模式，卻沒有足夠的基礎與相關的技術來解決運營時出現(xiàn)的問題，這就是快速發(fā)展下所留下的巨大弊病。
2.房地產(chǎn)金融業(yè)的主觀創(chuàng)新意識低下。在大幅度地引進國外現(xiàn)有成功的金融運作模式不能有效地完全被利用的情況下，我國房地產(chǎn)金融業(yè)應該結合我國實際情況及世界金融的整體環(huán)境，創(chuàng)新出適合我國特殊情況的金融體系運營模式。沒有合理的金融運作模式，被動地套用不符合我國當今現(xiàn)狀的金融體系，將會導致風險的不可預估性，在許多風險與利益面前，不能有效地控制局面，不能創(chuàng)造穩(wěn)定的利益。例如，在學習了國外降低貸款標準的貸款購房的運營概念后，造成了許多無力償還貸款的案例產(chǎn)生，造成了市場的動蕩，給房地產(chǎn)金融帶來了不穩(wěn)定的隱患。房地產(chǎn)金融的貪功冒進，沒有合理地創(chuàng)新出適合我國房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定發(fā)展新的金融依據(jù)，導致房地產(chǎn)金融所面臨的風險進一步地惡化。對實際情況的準確判斷，合理地運用我國金融市場的優(yōu)勢，創(chuàng)新出適合我國國情、民情的合理金融管理運營體系，是值得房地產(chǎn)金融業(yè)花時間來研究的主要課題。
3.關于監(jiān)管力問題以及衍生的思考。房地產(chǎn)金融業(yè)缺乏良好的監(jiān)督管理，大多數(shù)的監(jiān)管部門沒有有效地履行自身的職責，或者沒有針對性的監(jiān)管手段。房地產(chǎn)金融的有效發(fā)展，需要合理的監(jiān)督與管理，現(xiàn)下的房地產(chǎn)金融機構，沒有整合出合理的監(jiān)管方案，減少監(jiān)管漏洞的產(chǎn)生，使得產(chǎn)生了許多的違規(guī)操作，對房地產(chǎn)金融的發(fā)展，造成了巨大的沖擊。房地產(chǎn)金融機構對房地產(chǎn)金融業(yè)監(jiān)督管理的不重視以及管理的不完善，也是影響房地產(chǎn)金融發(fā)展的主要問題。很顯然，房地產(chǎn)供需雙方在政府金融調(diào)控政策之外找到了解決融資問題的辦法，這些繞過調(diào)控的融資方式可以不嚴謹?shù)胤Q為“房地產(chǎn)金融創(chuàng)新”。
三、有效改革房地產(chǎn)金融業(yè)現(xiàn)狀的創(chuàng)新提議
1.彌補房地產(chǎn)金融業(yè)體制上的漏洞。由于受到了其他國家的影響，國際上的金融市場比較混亂，我國的經(jīng)濟在整體環(huán)境下，也受到了影響。房地產(chǎn)金融業(yè)在大環(huán)境混亂的情況下，應該穩(wěn)固自身的經(jīng)濟運營體系來應對動蕩的金融環(huán)境。房地產(chǎn)業(yè)屬于高投入、高回報的投資項目，許多組織聯(lián)合進行投資，參與房地產(chǎn)的建設，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)組織底蘊不一，良莠不齊，許多組織沒有相應的投資實力，四處聯(lián)系投資者，導致組織內(nèi)部難以管理，在實際操作中，出現(xiàn)了嚴重的管理事故，給房地產(chǎn)金融業(yè)帶來了嚴重的影響。在銀行房地產(chǎn)信貸管理方面 ，可以嘗試改“風險回避”為“風險轉移 ”策略，即銀行業(yè)適度放松對房地產(chǎn)供需雙方的信貸控制，再通過資產(chǎn)證券化等方式把不同風險等級的信貸資產(chǎn)轉移出去，這樣能降低房地產(chǎn)市場供需雙方的融資成本，在部分削減房價上漲動力的同時降低購房者的信貸風險。合理地整合投資人員，并對其進行合理的職務分配，采用合理的管理手段，讓房地產(chǎn)實業(yè)內(nèi)部的管理統(tǒng)一有序，才能加強房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展與進步。
2.加大對房地產(chǎn)金融風險的掌控力度。房地產(chǎn)金融業(yè)的風險可控性，是影響可持續(xù)穩(wěn)定性發(fā)展壯大的先決條件之一。重視房地產(chǎn)金融業(yè)的風險控制，加強對房地產(chǎn)金融風險的探查能力，加強對房地產(chǎn)金融風險的控制能力，是當今房地產(chǎn)金融業(yè)最需要具備的基礎能力。房地產(chǎn)金融業(yè)的創(chuàng)新目標，是為了降低風險，增加利益回報。整理探查相關的金融信息、相關的行業(yè)情報，加強對世界金融體系的研究與調(diào)查，是增強風險管理的有效手段。現(xiàn)在是信息爆炸時代，對信息的處理和收集，是房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展自身的重要條件。組建專業(yè)化的優(yōu)秀團隊，整理收集好相應的金融消息，對其進行有效、合理、準確的分析，并整理成相關切實的直觀數(shù)據(jù)，形成數(shù)據(jù)模型，加強其他團隊對金融風險的評判與預防。從全局出發(fā)，宏觀地分析大環(huán)境，再從微觀上細致地研究各種可能性的發(fā)生，并做好相應的對策，有選擇性地借鑒其他國家的處理風險的經(jīng)驗，并根據(jù)實際情況做出相應的變通與改善，進行合理的創(chuàng)新，改變被動的金融局面，減少風險的發(fā)生幾率，增加對風險的掌控。
3.加強對房地產(chǎn)金融領域內(nèi)非銀行金融機構和民間借貸機構的監(jiān)管。非銀行金融機構和民間借貸機構參與房地產(chǎn)金融領域有其積極影響：一方面，這些機構的參與有效增加了房地產(chǎn)供需雙方融資渠道，分流了對銀行的資金需求；另一方面，這些機構的管理相對于銀行體系更為寬松，更有機會從事高風險業(yè)務，創(chuàng)新更為踴躍。因此，主管部門簡單地叫停這些機構的房地產(chǎn)金融業(yè)務是不明智的，負責任的態(tài)度是加強對這類機構的管理。首先，要明確管理主體。目前，銀行、信托公司、證券公司、資產(chǎn)管理公司都有歸口管理部門，但其他一些機構，如地產(chǎn)私募基金、小貸公司主要由地方政府多部門管理，工商部門、發(fā)改委、金融辦都行使一定的管理職能，多頭管理效率較低，應該針對各類新型金融組織，明確管理主體，進行專業(yè)化的全面管理。其次，要完善管理法規(guī)，加快新型金融組織的立法工作和相關業(yè)務管理規(guī)定的擬定，改變“先放養(yǎng)，后規(guī)范”的思路。最后，加強各類新型金融組織的業(yè)務指導。提示相關業(yè)務風險，提高資金盈余單位、新型金融組織的風險認知程度，使其在較高的風險承擔意愿的前提下參與房地產(chǎn)金融業(yè)務。
4.做出針對性的科學創(chuàng)新。盲目的創(chuàng)新是房地產(chǎn)金融業(yè)最容易出現(xiàn)的問題，在全球經(jīng)濟動蕩、我國經(jīng)濟動蕩的局勢下，迎難而上飛速發(fā)展的今天，合理地分析全球金融環(huán)境，研究出符合我國的針對性的科學合理的創(chuàng)新方案，才是確保我國房地產(chǎn)金融穩(wěn)定發(fā)展的有效手段。科學嚴謹?shù)墓芾砼c監(jiān)督，是必不可少的，參考國外其他國家的金融體系，研究適合我國的管理監(jiān)督具體方案，形成合理、統(tǒng)一的管理體系，做到高效率的管理與監(jiān)督，全方位地提高對房地產(chǎn)金融的管理控制，完善管理中出現(xiàn)的漏洞，并且保證解決方案能夠有效的實施。從各個角度，審查檢驗管理體制上的整改結果，確保沒有程序上的失誤，加大對風險的預知與判斷能力，對房地產(chǎn)金融業(yè)進行跟蹤式的調(diào)查與研究，保證任何一個步驟都不會出現(xiàn)細節(jié)上的錯誤與漏洞。從整體戰(zhàn)略上制定針對性的發(fā)展方向，讓細節(jié)上的處理方法，在戰(zhàn)略方向的指引下，更好地完成工作任務。在我國多元化的經(jīng)濟體系中，確立完善的創(chuàng)新思路，以最直接有效的辦法，改善當今房地產(chǎn)金融業(yè)的不良局面，找出多條創(chuàng)新思路，并逐一地對其進行融合研究，保證創(chuàng)新的全面性與安全性，為我國房地產(chǎn)金融制定出合理的發(fā)展路線。
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自2006年后期開始的美國房屋次級抵押貸款演變成的金融危機給美國以及全球造成了巨大的經(jīng)濟損失,據(jù)美國債券研究機構2008年11月12日發(fā)表的文章披露全球金融危機導致的信貸損失將超過1.4萬億美元,超過美國國內(nèi)生產(chǎn)總值的10%。在追溯危機發(fā)生原因的過程中,我們發(fā)現(xiàn):對次級抵押貸款投機性的運作和狂熱的市場一起造成就了此次房地產(chǎn)泡沫,加上缺乏有效的金融監(jiān)管機制,最終造成了泡沫的破裂并引發(fā)了全球性的金融危機。
如今經(jīng)濟危機對經(jīng)濟增長的負面作用已明顯體現(xiàn)出來,但是相關宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)表明中國經(jīng)濟似乎正在回暖,如樓價就有上漲,這和央行實行寬松的貨幣政策有關,同時也和市場的信心以及預期有關。在這種宏觀經(jīng)濟背景之下,本文以SCP為分析范式,分析了我國房地產(chǎn)金融市場并在此基礎之上提出了相應的宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策。
所謂SCP范式是20世紀30年代,由以梅森和貝恩為主要代表的哈佛學派提出:認為結構(Structure)、行為(Conduct)、績效(Performance)之間存在著因果關系——即市場結構決定企業(yè)行為,企業(yè)行為決定市場運行的經(jīng)濟績效。為了獲得理想的市場績效,重要的是通過公共政策來調(diào)整不合理的市場結構。
二、我國房地產(chǎn)金融市場結構分析
1.市場集中度
市場集中度是指特定產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營集中程度,一般用該產(chǎn)業(yè)中最大的主要的廠商所擁有的生產(chǎn)要素或其產(chǎn)銷量占整個產(chǎn)業(yè)的比重來表示。集中度用CRn表示(n表示企業(yè)數(shù)),指在規(guī)模總處于前幾位的企業(yè)在生產(chǎn)、銷售、資產(chǎn)、利潤等方面的累計數(shù)量占整個行業(yè)指總規(guī)量的比重,計算公式如下所示:CRn=∑Xi/X。式中,n為企業(yè)數(shù),X代表產(chǎn)業(yè)規(guī)模,如總產(chǎn)量、總銷售額等:Xi為第i個企業(yè)的規(guī)模;i表示第i個企業(yè)。本文主要就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銀行貸款做市場集中度研究,下表就是對我國房地產(chǎn)金融市場集中度的近似度量:
從上表上可以看出,我國房地產(chǎn)業(yè)的集中度低,其中2003年和2008年的數(shù)據(jù)不包括在香港上市的前十名內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)。集中度在2005年達到了最高,隨后又下降,且其余年份均未超過10%。這與我國房地產(chǎn)市場競爭性結構有關,在中國市場化程度較高地區(qū),上海前十位發(fā)展商的市場占有率為23%,深圳還不到20%,而香港前九家房地產(chǎn)集團(新鴻基、和黃、新世界等)占據(jù)的市場份額達到80%,日本積水物產(chǎn)的市場占有率達到29%,美國前三名的房地產(chǎn)企業(yè)的市場占有率達到45%。因此,按企業(yè)融資的集中度算,我國房地產(chǎn)金融市場結構是競爭型的。
2.進入壁壘
(1)必要的資本量
房地產(chǎn)企業(yè)進入房地產(chǎn)金融市場需要一定的資本量,但不同金融機構要求不盡相同的。一般要求自有資金達到項目預算總投資額的30%,并且還要求在項目獲得貸款之前投入項目建設。但是事實上我國房地產(chǎn)企業(yè)的資本進入壁壘并不高,主要由于近年來房地產(chǎn)市場興旺,導致一方面由于資本的逐利性使得大量滿足基本條件的房地產(chǎn)企業(yè)應運而生,另一方面銀行放松對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款的風險控制,很多房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率較高——這可以從我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率可以看出:
另外,從不同省份看,大部分省份的資產(chǎn)負債率與全國水平相差不大,僅有極個別地區(qū)有較大差距:如北京在2006年的資產(chǎn)負債率達到80.3%,而和青海則分別為45.1%和47.7%。據(jù)此我們可以推測出:目前進入我國的房地產(chǎn)金融市場的主要壁壘——必要的資本量不構成明顯的障礙,很多企業(yè)符合基本要求,并且取得了大量的貸款,對于上市融資仍舊只限于極少的一部分房地產(chǎn)企業(yè),對于現(xiàn)階段的很多房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在較高的壁壘。
(2)政策法規(guī)
政策法規(guī)是房地產(chǎn)企業(yè)進入金融市場或者獲得相關融資權利的制度因素。政策法規(guī)對我過房地產(chǎn)金融市場構成的壁壘程度可以從政府和銀行兩方來加以分析。
第一,中央對土地實際控制力不強造成了我國城市土地供給失調(diào),地方政府在增加財政收入以及過分依賴房地產(chǎn)建設來提高當?shù)亟?jīng)濟經(jīng)濟的雙重利益拉動下,采取“化整為零”的辦法,使得“分級限額審批制度”執(zhí)行混亂。第二,商業(yè)銀行為追求經(jīng)營規(guī)模和監(jiān)管機制不健全,進一步放松了政策在房地產(chǎn)信貸業(yè)務的阻止作用,如對專款專項的跟蹤審查等。第三,從國家建設部和央行信貸政策看,商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款,只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項目,嚴禁跨地區(qū)使用。這使得房地產(chǎn)金融市場帶有區(qū)域性的壟斷。另外,制度因素構成的壁壘往往和國民經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略或者目標有關。房地產(chǎn)企業(yè)建設不同種類的房屋,會享受不同的待遇,如經(jīng)濟適用房和商業(yè)用房就存在很大的不同。如“重點扶持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目,對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應適當限制。”最后,還與我國國民經(jīng)濟的發(fā)展目標有關,如支持西部大開發(fā)和農(nóng)村房屋建設等。
綜上所述,政策法規(guī)一方面提升了房地產(chǎn)企業(yè)融資的壁壘,另一方面也降低了房地產(chǎn)企業(yè)融資的成本,總體而言政策法規(guī)是構成區(qū)域性壟斷的一個重要因素。
從上面的論述我們可以得出結論,我國房地產(chǎn)金融市場的結構具有雙重特色:區(qū)域間壟斷和區(qū)域內(nèi)競爭。區(qū)域間壟斷主要是由于相關金融信貸政策造成,而區(qū)域內(nèi)競爭主要是和我國現(xiàn)行的土地管理制度中央和地方利益沖突、銀行監(jiān)管機制不健全和房地產(chǎn)行業(yè)準入標準低有關。這種市場結構特點形成了縱向宏觀管理上的沖突和橫向微觀市場的混亂。
三、我國房地產(chǎn)金融市場行為
上述縱向宏觀管理上的沖突和橫向微觀市場的混亂使得我國金融機構存在巨大的風險隱患。近年來,我國經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好,雖然于2008年爆發(fā)了全球性的金融危機,但是對我國總體金融市場影響目前看來不大。但是由于中國房地產(chǎn)業(yè)正處于高速發(fā)展階段,加上國家實施的住宅產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略,這需要房地產(chǎn)金融市場大力支持;由于我國房地產(chǎn)金融發(fā)展較晚,因此市場不健全,監(jiān)管體系效率不高,這造成了市場的混亂。
1.假按揭行為
“假按揭”是個別房地產(chǎn)企業(yè)利用虛假個人住房交易,套取銀行信用的一種欺詐行為。“假按揭”發(fā)放以后,暫時由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責每月還款,等到房屋遇到真正的購房者時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過提前還貸注銷抵押登記或以轉按揭方式將住房轉讓給真正的購房者。真假按揭具體流程對比如下圖
“假按揭”對房地產(chǎn)企業(yè)、個人和銀行都蘊藏著的巨大風險。首先是因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)銷售的高風險轉嫁給了銀行。一旦遇到住房不能實現(xiàn)真正的銷售,銀行將面臨巨大風險;其次是對于個人信用產(chǎn)生了不良影響;最后是銀行將面臨債權懸空的風險。“假按揭”沒有真實的個人支付能力做支撐而是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了隱藏風險暫時負責每月還款,但一旦資金鏈出了問題,風險就會立刻顯現(xiàn)。銀監(jiān)會在2006年下半年的大規(guī)模貸款專項檢查中發(fā)現(xiàn),截至2006年6月末,國內(nèi)銀行涉及假按揭的貸款金額達數(shù)十億元。今年從4月份到6月份主要城市如北京、杭州、福州等地退房率都有增高的跡象,有的地區(qū)達30%,今年五月份北京出現(xiàn)了最大額度假按揭騙貸案,因此這對于銀行系統(tǒng)來說,值得警惕。
2.房地產(chǎn)開發(fā)商的信用欺詐行為
房地產(chǎn)開發(fā)商的信用風險是房地產(chǎn)商利用目前房地產(chǎn)市場信息不對稱、監(jiān)管的缺陷,利用虛假的資料和欺詐手段套取銀行資金而增加銀行的金融風險。目前開發(fā)商慣常使用的欺詐方式包括虛假按揭手段或一房多貸、虛增注冊資本、虛抬房價等手段套取銀行貸款,一些實力有限的開發(fā)商在達不到“四證”齊全的地步時就以流動貸款來頂替開發(fā)資金,在貸款到期時通過展期方式,將短期貸款轉化為長期開發(fā)貸款。所以通過這些手段房地產(chǎn)商套取到銀行資金,一旦生產(chǎn)經(jīng)營受阻或遇到房價大跌,企業(yè)資金鏈斷裂,將直接導致銀行信貸風險發(fā)生。
3.商業(yè)銀行的操作不規(guī)范行為
這主要是指商業(yè)銀行業(yè)務流程設計或業(yè)務操作的不合理,在貸款受理,審批及貸后管理等環(huán)節(jié)中審查和管理不嚴。這主要表現(xiàn)在以下幾方面:一是貸前受理,未嚴格審查貸款資料的真實性:如開發(fā)商的自有資金投入、企業(yè)經(jīng)營的合法性、項目手續(xù)的齊全性、借款人的收入以及所購房屋的交易價格的合理性等;二是貸款審批時,未嚴格審查借款人的信用情況及還款能力,對貸款數(shù)額和貸款期限的控制不嚴;三是未嚴格控制放款條件,在未辦妥抵押登記手續(xù)后即發(fā)放貸款,或者未按業(yè)務流程操作規(guī)定對抵押物進行核押等;四是在貸后管理中,未及時跟蹤催辦抵押權證及產(chǎn)權證,未對逾期貸款進行跟蹤管理等。
四、我國房地產(chǎn)金融市場績效
1.房地產(chǎn)金融市場績效之——促進經(jīng)濟發(fā)展方面
本部分主要通過相關統(tǒng)計指標來說明我國房地產(chǎn)金融市場的績效。房地產(chǎn)金融市場的繁榮與發(fā)達對促進經(jīng)濟增長的表現(xiàn)是間接的。房地產(chǎn)金融市場作用主要是促進投資,通過投資拉動經(jīng)濟增長,進而帶動關聯(lián)產(chǎn)業(yè)和增加就業(yè)。
從上面的數(shù)據(jù)可以看到,自2003到2009年3月份,我國房地產(chǎn)投資開發(fā)國內(nèi)貸款余額是一直上升的,并且在2009年3月份達到了2.17萬億元。這主要是因為近年來,房地產(chǎn)行業(yè)資本收益率較高,導致大量資本流入該行業(yè),同時我國房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)金融市場都是偏競爭型的結構,因此進入壁壘較低,而銀行也因為房地產(chǎn)業(yè)的興旺,加上我國金融市場的不發(fā)達,因此較高的貸款增速是必然的結果。拿2005年來說,房地產(chǎn)業(yè)對GDP增量的貢獻率是3.4%,在第三產(chǎn)業(yè)中居第四位。這一年國內(nèi)貸款總額為3918.07億元,但是房地產(chǎn)業(yè)的增加值為8243.8億元,由此看出房地產(chǎn)金融市場的活躍對于國民經(jīng)濟的增長確實具有積極的作用。
2.房地產(chǎn)金融市場的負面影響
(1)由于競爭的無序性,使得銀行的風險集中度較高。原因有三:一是房地產(chǎn)企業(yè)大量的貸款,購置土地,盲目擴張的同時,土地成本的增高加劇了企業(yè)貸款的非理;而一旦資金鏈出現(xiàn)問題,在土地成本虛高的情況下,銀行就要承擔大量的不良資產(chǎn);二是我國房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達,企業(yè)融資大部分發(fā)生在一級市場,而金融機構少,金融產(chǎn)品單一使得大量的風險集中在銀行,在沒有建立有效風險分散機制的情況下必然會導致高信貸風險,同時由于銀行之間競爭,使得在發(fā)放貸款時操作不規(guī)范,發(fā)放不理性;三是由于我國沒有建立個人信用制度,因此在個人住房抵押貸款總額不斷飆升的情況下,這些行為雙向拉高了銀行業(yè)的風險。
(2)房地產(chǎn)金融市場過熱,促使了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生,反過來不利于房地產(chǎn)金融市場和國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。本文截取1990-2007年的全國商品房銷售均價和M2做一個OLS實證分析。因為我國的利率政策同西方的不同,且房地產(chǎn)金融市場的二級市場不發(fā)達,因此信貸對我國房地產(chǎn)價格波動具有重要作用。貨幣供給寬松,購房的融資條件,如利率、還款期限、貸款成數(shù)等相對會比較優(yōu)厚;反之,則比較嚴苛。貨幣供給量與房價應是同向變動關系。以貨幣供給代表金融層面的狀況考察分析地產(chǎn)泡沫。其中M2單位:億元;HP(房屋銷售平均價格)單位:元/平方米。
對房價(HP)與貨幣供給M2進行簡單線性回歸分析:HP=0.0068X+1006.84
t=13.99
R2=0.9245F=195.96按照此模型的解釋,房價和貨幣供給有著強的正相關關系:貨幣供給每增加1億元,對房價有0.0068元/平方米的貢獻。
五、政策建議
這次危機給我國房地產(chǎn)金融市場的建設帶來了深刻的謹示:一方面,我國的房地產(chǎn)業(yè)隨著國民經(jīng)濟的持續(xù)高速增長,在外部流動性大量涌入(其中包括熱錢)的情況下,價格大幅快速上漲;另一方面我國的房地產(chǎn)金融市場相當?shù)穆浜?一級市場(PrimaryMarket)不健全,基本上沒有建立二級市場(SecondMarket),在經(jīng)濟日益全球化的今天,是不利于我國房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的發(fā)展與創(chuàng)新。這種外部資金的大量涌入該行業(yè)與相關金融市場的不發(fā)達是我國房地產(chǎn)金融市場的現(xiàn)實矛盾。房地產(chǎn)金融市場的良性運轉可以為房地產(chǎn)行業(yè)提供有效的資金支持,從投資角度看,可以直接增加經(jīng)濟效率的潛在能力與促進就業(yè),但是過熱的房地產(chǎn)金融市場會促使通脹預期引發(fā)的非理性購買,就會導致資產(chǎn)泡沫,并引發(fā)地產(chǎn)金融危機,最終造成泡沫經(jīng)濟。這種現(xiàn)象在美國、泰國、中國香港和日本都有發(fā)生,今年七月份央行、國家發(fā)改委等六部委先后對房地產(chǎn)發(fā)出加強監(jiān)管的信號,這意味著國家正對房地產(chǎn)實施從緊的政策。鑒于此,筆者在上述分析的基礎上試圖給出下列相關政策建議:
1.政府應該積極的促使我國房地產(chǎn)金融市場的建設:完善、改進一級市場建設,加強二級市場建設,有條件的降低二級市場的準入機制,并提供相關制度支持;
關鍵詞：房地產(chǎn) 企業(yè)融資 房地產(chǎn)信托
中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A
文章編號：1004-4914（2011）08-274-02
一、關于房地產(chǎn)企業(yè)融資
從廣義上講，融資，是指貨幣資金的融通，當事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。從狹義上而言，融資是指一個企業(yè)的資金籌集的行為與過程。即企業(yè)根據(jù)自身的生產(chǎn)經(jīng)營狀況、資金擁有的狀況，以及企業(yè)未來經(jīng)營發(fā)展的需要，通過科學的預測和決策，采用一定的方式，從一定的渠道向企業(yè)的投資者和債權人去籌集資金，組織資金的供應，以保證企業(yè)正常生產(chǎn)需要、經(jīng)營管理活動需要的理財行為。房地產(chǎn)融資渠道是指融通資本來源的方向和通道，體現(xiàn)資本的源泉和流量，主要由社會資本的提供者及數(shù)量決定。長期以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道比較單一，基本上以銀行信貸為主。2010年12月閉幕的中央經(jīng)濟工作會議在部署2011年經(jīng)濟工作時明確提出，要堅持以科學發(fā)展觀統(tǒng)領經(jīng)濟社會發(fā)展全局，繼續(xù)加強和改善宏觀調(diào)控，實現(xiàn)又好又快的發(fā)展；繼續(xù)實施穩(wěn)健的財政政策和貨幣政策；根據(jù)經(jīng)濟運行中的新情況、新問題，適時適度微調(diào)，把握好宏觀調(diào)控的方向、力度和時機。本文將圍繞國家宏觀調(diào)控的大背景，分析現(xiàn)行金融調(diào)控政策與房地產(chǎn)企業(yè)融資的關系，闡述我國當前房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)單一融資渠道存在的弊端及其影響，為房地產(chǎn)企業(yè)成功融資提出幾個方面的建議。
二、房地產(chǎn)現(xiàn)行融資渠道在當前金融調(diào)控政策下的不足
隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控和金融調(diào)控政策的持續(xù)升溫，房地產(chǎn)企業(yè)融資問題開始凸顯出來，主要表現(xiàn)在：
1.融資渠道過于單一。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源中有60%～70%直接或間接來自銀行，只有少數(shù)企業(yè)的自有資金能達到目前35%的銀行貸款要求，相當部分開發(fā)企業(yè)的自有資金不足10%。這種高負債的財務結構，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險，不利于整個房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。
2.不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產(chǎn)商的強勢進入，加快了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進程，同時加劇了行業(yè)競爭。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā)，不重視自身資金的積累和競爭力的增強。
3.缺乏多層次房地產(chǎn)金融體系，房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達。就房地產(chǎn)體系而言，目前仍沒有形成多層次的豐富的房地產(chǎn)金融體系，專業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款機構、投資機構、擔保機構和保障機構缺位嚴重；缺乏規(guī)模化、多元化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系；缺乏獨立有效的房地產(chǎn)金融市場中介服務體系；缺乏房地產(chǎn)金融二級市場等等。住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對整個房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質(zhì)量不高。
4.法律不健全，房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管和調(diào)控機制尚不完善。相關政策、法規(guī)不完善，有關房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學有效的體系。目前，房地產(chǎn)金融市場的法規(guī)建設相對于房地產(chǎn)市場發(fā)展而言是滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關銀行設立資金運用規(guī)定外，還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務的有關規(guī)范也有待于制訂。由于缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性，操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。
三、完善房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的若干建議
我國經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展客觀上需要改變目前房地產(chǎn)融資渠道不暢、資金短缺的局面，必須對目前房地產(chǎn)融資渠道進行完善、創(chuàng)新。筆者認為，完善房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道首先就是要推動房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的多元化，形成包括房地產(chǎn)信托投資基金、企業(yè)化債券在內(nèi)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系，并且積極研究適合中國國情不動產(chǎn)的證券工具，加快短期融資信用評級系統(tǒng)的建設等。其次就是需要房地產(chǎn)企業(yè)積極參與金融市場的創(chuàng)新。相關專家也提出，形成金融產(chǎn)品體系或企業(yè)參與金融創(chuàng)新，讓房地產(chǎn)金融多元化從“呼吁”變?yōu)椤艾F(xiàn)實”。關于如何構建多元、合理、符合我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的融資渠道。筆者認為，可以借鑒他國在房地產(chǎn)企業(yè)融資方面較為典型和成功的做法，包括房地產(chǎn)信托、企業(yè)上市融資、發(fā)行企業(yè)債券、個人住房貸款證券化、BOT、TOT、ABS等方式。
1.房地產(chǎn)信托。房地產(chǎn)信托一般是指以房地產(chǎn)及其相關資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計劃，與委托人(投資者)簽訂信托投資合同，委托人(投資者)將其合法資金委托給信托公司進行房地產(chǎn)投資，或進行房地產(chǎn)抵押貸款，或購買房地產(chǎn)抵押貸款證券，或進行相關的房地產(chǎn)投資活動。
緊縮性的宏觀政策使對銀行信貸依賴性極強的房地產(chǎn)開發(fā)商的資金非常緊張，這使房地產(chǎn)企業(yè)對銀行以外的融資渠道的資金需求增加，房地產(chǎn)信托業(yè)務得以發(fā)展。全國各信托投資公司陸續(xù)推出了自己的信托產(chǎn)品，比如，上海國投推出了多元組合的房地產(chǎn)信托業(yè)務模式―信托貸款、財產(chǎn)權信托、信托股權融資等。現(xiàn)階段我國信托產(chǎn)品主要有兩種模式：一是股權融資。二是模式債權融資。前者是對一些自有資本金不足35%的房地產(chǎn)企業(yè)，信托投資公司以注入股本金的方式與房地產(chǎn)公司組建有限責任公司，使其自有資本金達到35%的要求，信托投資公司作為股東獲得投資回報。后者則是針對雖然自有資金已達到國家要求，但是由于某些原因造成房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難，這時候信托投資公司就可以籌集一定資金定向地貸給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，補上資金缺口，這種操作方式類似商業(yè)銀行的信貸業(yè)務。而政策規(guī)定銀行不能這樣做。
2.買殼上市融資。上市是無數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商夢寐以求的融資方式，但政策上的阻礙因素使得只有少數(shù)有實力的大型企業(yè)才能做到。據(jù)不完全統(tǒng)計，在我國兩萬多家房地產(chǎn)企業(yè)中只有60家企業(yè)實現(xiàn)了在證券市場上市融資，與1400多家上市企業(yè)相比，僅占4％，也就是說，相對于大型房地產(chǎn)企業(yè)，中小型房地產(chǎn)企業(yè)要想通過上市融資尤為艱難。
借殼上市是指非上市公司通過收購控股上市公司來取得上市地位，然后利用反向收購的方式注入自己的有關業(yè)務和資產(chǎn)。根據(jù)證監(jiān)會第105號文的有關規(guī)定，收購方只要置換進去的資金是完整實體、經(jīng)營穩(wěn)定、借殼后完成輔導期及滿足其他條件，提前擴股增發(fā)是可能的，所以借殼上市也不失為一種可行的融資方法。
3.金融資源整合。金融資源整合就是借助投資管理公司的專業(yè)優(yōu)勢，幫房地產(chǎn)公司提供一個良好的融資平臺。一般來說，他們的方法基本上屬于迂回融資。譬如，他們可以先成立“類基金”投資公司，然后再通過信托、收購等方式將不良資金集中起來，形成一個巨大的資金池。“類基金”投資公司除了可以把銀行作為一個資金來源，還可以培養(yǎng)很多的定向私募人，包括一些上市公司、機構投資人，這也正是很多中小型房地產(chǎn)公司可欲而不可及的事情。
投資管理公司一般會在項目確定以后、進入成熟期之前為房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金支持方式，而這種融資方式，可以在不增加項目負債的情況下優(yōu)化公司結構，這樣就非常有利于中小型房地產(chǎn)公司的發(fā)展，并且它的方式相對比較靈活，可以進行階段性股權質(zhì)押，也可以購買欲售物業(yè)面積。而出于優(yōu)化合作方面的考慮，投資管理公司往往還會允許開發(fā)商在項目具備銀行貸款的條件下溢價回購股權和物業(yè)面積，此外，針對項目的不同，投資管理公司還會幫助一些中小型房地產(chǎn)開發(fā)商找到投資方。
4.股權出讓融資。股權出讓融資是指企業(yè)出讓企業(yè)部分股權，以籌集企業(yè)所需要的資金。企業(yè)進行股權出讓融資，實際上是吸引直接投資，引入新的合作者的過程，但這將對企業(yè)的發(fā)展目標、經(jīng)營管理方式產(chǎn)生重大的影響。例如，可以吸引大型企業(yè)的投資，大企業(yè)投資小企業(yè)的方式一般是收購、兼并、戰(zhàn)略聯(lián)盟、聯(lián)營。收購兼并的主要方式是全面收購公司股權、部分收購企業(yè)股權、增資擴股等形式。吸引大企業(yè)投資，不僅可以解決中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金難題，更有利于中小企業(yè)內(nèi)部管理水平提高、擴大市場等目標實現(xiàn)。需要注意的一點就是，對于那些想完全掌握企業(yè)控制權、完全占有企業(yè)收益、完全支配企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)來說，股權出讓融資并非一種適宜的融資方式。
以上幾種方法在房地產(chǎn)融資中都是可行的，房地產(chǎn)企業(yè)要想成功融資，要對自己有個清楚的認識，弄明白到底哪種融資方式比較適合自己。這也需要企業(yè)在實踐行動中去慢慢摸索，尋找適合自己的融資方式。
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關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道
一、目前房地產(chǎn)業(yè)融資問題現(xiàn)狀
1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項目投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現(xiàn)供求平衡。近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。
2、融資渠道單一。我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場風險轉移給購房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠內(nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。
但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行的依賴程度較大。
二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問題的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產(chǎn)企業(yè)利潤變薄，資金的自我積累能力下降。
2、房地產(chǎn)業(yè)可能進入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關數(shù)據(jù)表明，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動周期一般為4-5年，與國民經(jīng)濟發(fā)展基本吻合。中國房地產(chǎn)市場從2000年以來已經(jīng)持續(xù)五年快速增長，未來幾年會不會進入一個實質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。
3、海外企業(yè)競爭加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開始大舉進入中國市場，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機，快速壯大自身實力。
4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，中國房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產(chǎn)商的強勢進入，加快了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進程，同時加劇了行業(yè)競爭。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā)，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。
5、房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達。房地產(chǎn)金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對整個房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質(zhì)量不高。
6、法律法規(guī)不健全。相關政策、法規(guī)不完善，有關房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。
上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產(chǎn)業(yè)嚴重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。三、加強房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑
1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認為當前完善房地產(chǎn)金融市場的總體思路，應該是以金融體制改革為契機，以國際慣例為參照，結合我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務的實際情況，突破重點，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點，指在結構體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務和住宅抵押證券化業(yè)務等新型的金融業(yè)務，并以它們的發(fā)展推動其他市場的形成。同時在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強調(diào)金融立法、經(jīng)濟杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應著手作好以下幾項工作。（1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實際需要和房地產(chǎn)金融市場的實際承載能力，積極推進房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場的效率。
（2）適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國際化進程。
（3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺相關法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產(chǎn)市場發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權投資模式。對于國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)較快增長的良好預期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產(chǎn)投資項目。但是目前國外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入中國獨立運作項目的經(jīng)驗和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時這也是國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與專業(yè)機構合作，提升自身開發(fā)品質(zhì)的機會。
以筆者所在的上海永業(yè)（集團）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團、DBS發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個較大規(guī)模的房地產(chǎn)項目，比如位于淮海中路的上海廣場項目，位于上海新天地附近的麗景苑高級服務式公寓項目等。在幾年前公司開始將融資對象轉向海外投資機構，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個項目，該項目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報，目前由我集團控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯(lián)合開發(fā)的永業(yè)公寓二期項目也在9月份正式開盤，該項目目前的平均售價達到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報，目前集團已累計吸收外資達100億人民幣，開發(fā)土地近100萬平方米，應該說通過與國際金融資本的合作，為集團開拓了一條新的融資渠道，同時也不斷的壯大了公司的自身實力。
如何獲得國外資本的認同呢？以筆者單位的經(jīng)驗：首先要作到誠實守信，外方作為跨地域的經(jīng)營者，最看重的也是合作方是否誠實守信，往往在我們與外方洽談合作事項之前，外方已經(jīng)通過各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長期的合作伙伴關系。其次在處理問題時要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護中方利益的同時也要合理的維護外方的利益，使外方在中國境內(nèi)的投資利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發(fā)建設過程中的資金周轉，較小的資金流量推動較大的房地產(chǎn)項目的運轉，筆者認為企業(yè)應注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉速度，從根本上降低融資需求。
1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項目投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現(xiàn)供求平衡。近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。
2、融資渠道單一。我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場風險轉移給購房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠內(nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。
但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行的依賴程度較大。
二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問題的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產(chǎn)企業(yè)利潤變薄，資金的自我積累能力下降。
2、房地產(chǎn)業(yè)可能進入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關數(shù)據(jù)表明，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動周期一般為4-5年，與國民經(jīng)濟發(fā)展基本吻合。中國房地產(chǎn)市場從2000年以來已經(jīng)持續(xù)五年快速增長，未來幾年會不會進入一個實質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。
3、海外企業(yè)競爭加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開始大舉進入中國市場，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機，快速壯大自身實力。
4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，中國房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產(chǎn)商的強勢進入，加快了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進程，同時加劇了行業(yè)競爭。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā)，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。
5、房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達。房地產(chǎn)金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對整個房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質(zhì)量不高。
6、法律法規(guī)不健全。相關政策、法規(guī)不完善，有關房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。
上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產(chǎn)業(yè)嚴重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。
三、加強房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑
1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認為當前完善房地產(chǎn)金融市場的總體思路，應該是以金融體制改革為契機，以國際慣例為參照，結合我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務的實際情況，突破重點，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點，指在結構體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務和住宅抵押證券化業(yè)務等新型的金融業(yè)務，并以它們的發(fā)展推動其他市場的形成。同時在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強調(diào)金融立法、經(jīng)濟杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應著手作好以下幾項工作。
（1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實際需要和房地產(chǎn)金融市場的實際承載能力，積極推進房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場的效率。
（2）適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國際化進程。
（3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺相關法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產(chǎn)市場發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權投資模式。對于國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)較快增長的良好預期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產(chǎn)投資項目。但是目前國外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入中國獨立運作項目的經(jīng)驗和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時這也是國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與專業(yè)機構合作，提升自身開發(fā)品質(zhì)的機會。
以筆者所在的上海永業(yè)（集團）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團、DBS發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個較大規(guī)模的房地產(chǎn)項目，比如位于淮海中路的上海廣場項目，位于上海新天地附近的麗景苑高級服務式公寓項目等。在幾年前公司開始將融資對象轉向海外投資機構，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個項目，該項目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報，目前由我集團控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯(lián)合開發(fā)的永業(yè)公寓二期項目也在9月份正式開盤，該項目目前的平均售價達到22000/平方米，且目前銷售狀況良好，也會為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報，目前集團已累計吸收外資達100億人民幣，開發(fā)土地近100萬平方米，應該說通過與國際金融資本的合作，為集團開拓了一條新的融資渠道，同時也不斷的壯大了公司的自身實力。
如何獲得國外資本的認同呢？以筆者單位的經(jīng)驗：首先要作到誠實守信，外方作為跨地域的經(jīng)營者，最看重的也是合作方是否誠實守信，往往在我們與外方洽談合作事項之前，外方已經(jīng)通過各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長期的合作伙伴關系。其次在處理問題時要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護中方利益的同時也要合理的維護外方的利益，使外方在中國境內(nèi)的投資利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發(fā)建設過程中的資金周轉，較小的資金流量推動較大的房地產(chǎn)項目的運轉，筆者認為企業(yè)應注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉速度，從根本上降低融資需求。
（1）加快資金流轉。針對許多房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉不是很暢通的問題，筆者認為首先應該建立一個程序化的資金管理流程，明確企業(yè)資金管理的各個環(huán)節(jié)的重要節(jié)點，同時應加強企業(yè)財務人員的素質(zhì)培養(yǎng)，以利于將整個資金管理流程落實到每一個細節(jié)。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環(huán)節(jié)中，由于整個流程需要經(jīng)過客戶提供資料、銀行預審、公證處公證、房地產(chǎn)交易中心辦理預售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個環(huán)節(jié)。而各個部門之間缺乏聯(lián)系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時回籠，公司財務部在發(fā)現(xiàn)問題后立即明確了各個環(huán)節(jié)的重要時間節(jié)點，并指派專人負責，大大加快了貸款資金的回籠速度。
（2）減少企業(yè)過度預支。以借貸方式籌措開發(fā)經(jīng)營資金，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。但企業(yè)不要過度預支資金，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是靠借貸維持生計，靠負債支撐著企業(yè)，一朝債務發(fā)生危機，就會危及到企業(yè)的生存。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不應好大喜功，要根據(jù)企業(yè)的實際進行舉債，將債務控制在安全值以內(nèi)，盡早處置閑置資產(chǎn)，如空置房地產(chǎn)、閑置設備、存貨等。以筆者所在的集團為例，95年以后公司為完成政府的危、棚、簡改造任務，向銀行貸款3億多人民幣，企業(yè)資產(chǎn)負債率高達89%每天須向銀行支付利息10萬多人民幣，再加上當時市場不景氣，地價下跌，使大批資金套牢在空置的土地上無力自拔，資產(chǎn)運行狀況急劇惡化，當時企業(yè)領導經(jīng)過詳細的分析和研究，采取了一系列的防范和調(diào)整措施，包括主動調(diào)低價格，盡快盤活商品房存量，土地存量，盡快全力的回籠資金，最終規(guī)避了由資金風險引起的財務危機，使企業(yè)走出了困境。
（3）嚴格控制成本費用的支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立準確高效的成本費用控制體系，要有嚴格的成本費用預決算和審批制度，每一筆開支都要遵循經(jīng)濟效益原則，防止鋪張浪費。企業(yè)節(jié)約出來的每一分錢，實際上都是企業(yè)自己的利潤。
【參考文獻】
[1]高聚輝:房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀分析與發(fā)展趨勢展望.中國房地產(chǎn)金融,2006,06
關鍵詞：房地產(chǎn)金融風險；形成機制；房地產(chǎn)開發(fā)商；銀行；演化博弈
一、 引言
近年來，我國房地產(chǎn)價格一直上揚，且保持高位運行。而當房地產(chǎn)價格過分偏離內(nèi)在價值時，泡沫成份被大量轉移給了金融機構。而當房地產(chǎn)金融系統(tǒng)中積累的泡沫壓力太大時，系統(tǒng)運行的內(nèi)在機制將以急性和突發(fā)性的方式來釋放壓力，泡沫破裂的最危險的結構甚至會促成整個金融系統(tǒng)風險的爆發(fā)。因此，要深入研究我國房地產(chǎn)金融風險形成的特殊機理，促進房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，為完善我國房地產(chǎn)市場體制和宏觀調(diào)控提供決策支持。
本文通過對房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行建立演化博弈模型，并根據(jù)房地產(chǎn)市場化以來政府調(diào)控和利率調(diào)控的不同特點分階段進行分析，基于不同階段政府的不同調(diào)控行為，房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行不同初始條件，得出不同階段二者不同的演化穩(wěn)定策略和房地產(chǎn)金融狀況。
二、 房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化博弈模型
1． 博弈假設。根據(jù)模型的設計思想，對房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化博弈模型做出如下假設：
假設1：局內(nèi)人。博弈雙方為房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行，且均是風險中性的，博弈雙方各為相似個體組成的不同群體，且博弈過程屬于非對稱的有限理性復制動態(tài)進化博弈；
假設2：策略空間。在不同的房地產(chǎn)市場發(fā)展階段中，銀行群體只存在兩種策略集合：（寬松信貸，緊縮信貸），而房地產(chǎn)開發(fā)商也只存在兩種策略集合：（投資，投機）；
假設3：支付。支付是房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行在不同的房地產(chǎn)市場發(fā)展階段中得到的效用水平。
2． 博弈模型。以2×2非合作重復博弈為例，對演化博弈論的思想作一些分析，如表1的支付矩陣所示。
其中，假設p表示房地產(chǎn)開發(fā)商群體在一次博弈中采取策略1(投資)的概率，q表示銀行群體在博弈中采取策略1（寬松信貸）的概率，而概率可解釋為群體中選取該策略的參與人的比例；An，Bn（n=1，2，3，4）分別表示房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行采取不同策略時的收益。
通過分析可得：
房地產(chǎn)開發(fā)商以p和（1-p）的概率選取策略1和2的平均收益是：
u=p*u1+（1-p）*u2=p*[A1*q+A2*（1-q）]+（1-p）*[A3*q+A4*（1-q）]
同理：
銀行以q和（1-q）的概率選取策略1和2的平均收益是：
u=q*u1+（1-q）*u2=q*[B1*q+B3*（1-P）]+（1-q）*[B2*p+B4*（1-P）]
根據(jù)演化博弈理論，若同種群房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行選擇相同的戰(zhàn)略S，其利潤相等，則任何一個房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行不會改變其戰(zhàn)略。當同種群房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行中某個參與者試驗不同的戰(zhàn)略S'，稱之為變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行，而當變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行獲得比同種群其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行更高的利潤時，其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行必然會模仿變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行。反之，當變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行的利潤低于其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行的利潤時，其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行將保持原戰(zhàn)略而該變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行也將從戰(zhàn)略S'調(diào)整為戰(zhàn)略S這樣，戰(zhàn)略S成為有限種群演化穩(wěn)定戰(zhàn)略。
房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的復制動態(tài)實際上是描述某一特定策略房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行中被采用的頻數(shù)或頻度的動態(tài)微分方程。根據(jù)演化的原理，一種策略的適應度或支付比種群的平均適應度高，這種策略就會在種群中發(fā)展，即適者生存體現(xiàn)在這種策略的增長率大于零，即房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行將持續(xù)的選擇這一策略。
復制動態(tài)方程為：
房地產(chǎn)開發(fā)商：
dp/dt=p*（u1-u）=p*（1-p）[（A1-A3+A4-A2）*q-（A4-A2）]
銀行：
dq/dt=q*（u1-u）=q*（1-q）[（B1-B3+B4-B2）*p-（B4-B2）]
于是動態(tài)復制系統(tǒng)平衡點所對應的策略組合為房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化均衡，而房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行演化博弈均衡的穩(wěn)定性取決于其在合作和非合作時所能帶來的收益大小比較，在達到演化穩(wěn)定策略時群體中的個體仍在不斷變化，即呈現(xiàn)出內(nèi)部不斷變化而總體不變的的過程。
對于上述由微分方程表示的群體動態(tài)演化過程，其均衡點的局部穩(wěn)定性可由該系統(tǒng)的相應的雅克比矩陣局部穩(wěn)定性分析得到：
J=
（1-2p）[（A1-A3+A4-A2）q-（A4-A2）] p（1-p）（A1-A3+A4-A2）q（1-q）（B1-B3+B4-B2） （1-2q）[（B1-B3+B4-B2）P-（B4-B2）]
這樣，運用雅克比矩陣局部穩(wěn)定性原理，通過分析房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行在房地產(chǎn)市場化不同發(fā)展階段中演化穩(wěn)定策略，可以系統(tǒng)地論述房地產(chǎn)金融風險的演進過程，從而為防范房地產(chǎn)金融風險提供一定的啟發(fā)和建議。
三、 演化博弈穩(wěn)定性分析
從1998年房地產(chǎn)市場化以來，根據(jù)不同發(fā)展階段中政府調(diào)控的重點和央行基準利率調(diào)控政策的特點，本文將房地產(chǎn)市場化發(fā)展階段分為四個階段：
1． 1998年~2003年：初步繁榮發(fā)展階段。1998年，我國開始實行城鎮(zhèn)住房分配制度貨幣化改革，為了實現(xiàn)經(jīng)濟的快速發(fā)展，政府提出了實施增加投資、擴大內(nèi)需的方針政策，培育房地產(chǎn)業(yè)作為新經(jīng)濟增長點，中央銀行在五年內(nèi)共有五次降低存貸款基準利率，推行寬松的貨幣政策，通過促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來拉動國民經(jīng)濟的增長。
同時由于人們改善居住條件的要求產(chǎn)生了巨大的房地產(chǎn)市場需求，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，而國家政策法規(guī)對房地產(chǎn)開發(fā)商的限制與要求并不太高，房地產(chǎn)行業(yè)的準入門檻比較低，房地產(chǎn)投資額、施工面積等指標均出現(xiàn)大幅增長，與此同時，房價也快速上漲，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一片繁榮景象。
在該時期內(nèi)，當銀行實行寬松的信貸政策時，由于房地產(chǎn)市場一片繁榮，房地產(chǎn)價格不斷攀升，并且處于市場化初期，房地產(chǎn)開發(fā)商進行房地產(chǎn)投機行為的違規(guī)成本也很小，因此當房地產(chǎn)開發(fā)商投資高風險的項目，基于巨大的市場需求，房地產(chǎn)開發(fā)商能夠及時賣出樓盤，能獲得巨大收益；同理在房地產(chǎn)開發(fā)商投機的情況下，銀行放出更多的貸款，則獲得利息等收益也大大高于房地產(chǎn)開發(fā)商投資時的收益。此外，若銀行實行寬松的信貸政策，貸款總額高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。
當銀行實行緊縮的信貸政策時，只有房地產(chǎn)開發(fā)商從事投資行為時，才能及時順利地獲得貸款從而取得更大的收益。
當處于1998年~2003年的房地產(chǎn)市場初步繁榮階段時，無論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機策略且銀行采取寬松信貸的策略。
在房地產(chǎn)市場初步繁榮發(fā)展階段，房地產(chǎn)需求旺盛，房地產(chǎn)價格持續(xù)上揚，銀行短期內(nèi)忽略了房地產(chǎn)的貸款風險，采取寬松的貨幣政策，而房地產(chǎn)市場不斷涌入大量的資金，這進一步加快了房地產(chǎn)價格的上揚，有可能會催生房地產(chǎn)價格泡沫，房地產(chǎn)金融風險開始形成。
2． 2004年~2007年：宏觀調(diào)控、抑制投機階段。2003年以來，房地產(chǎn)價格持續(xù)上揚，大部分城市住房銷售價格上漲明顯，部分城市住房價格上漲過快，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)投資過熱的趨勢。
針對房地產(chǎn)市場的過熱現(xiàn)象，政府出臺了一系列密集的調(diào)控措施，期間房地產(chǎn)投資過熱的現(xiàn)象有所遏制，但是隨著居民住房需求持續(xù)快速增長以及住房購買力的不斷增強，部分地區(qū)投資性購房和投機性購房大量增加。該時期內(nèi)來自國內(nèi)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)投資快速上漲，貸款增速也基本保持較高水平。
雖然受到政府宏觀調(diào)控和加息等方式，但由于房地產(chǎn)市場供需兩旺的勢頭強勁，房地產(chǎn)市場火熱，同時對房地產(chǎn)開發(fā)商投機行為的打擊力度不夠，房地產(chǎn)開發(fā)商從事投機行為獲得的收益仍然遠大于所付出的成本。因此在該時期內(nèi)，無論銀行采取何種信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商的投機行為利益仍高于投資行為的利益所得。
但在此時期政府目標著重于宏觀調(diào)控、抑制投機，因此無論銀行采取何種信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商的投機行為時的銀行收益將小于房地產(chǎn)開發(fā)商投資行為時的利益所得。此外，若銀行實行寬松的信貸政策，貸款總額將高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。
則當處于2004年~2007年的政府機制投機階段時，無論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機策略且銀行采取寬松信貸的策略。
此時處于房地產(chǎn)市場初步宏觀調(diào)控時期，盡管政策采取了一系列宏觀調(diào)控措施，房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭有所抑制，但房地產(chǎn)需求依舊異常旺盛，房地產(chǎn)價格快速上漲，在銀行采取寬松的信貸政策情況下，銀行貸款規(guī)模迅速擴大，使得銀行貸款的潛在風險處于急劇積累的過程中，同時貸款規(guī)模的擴大也進一步助長了房地產(chǎn)價格的上漲和投機活動的升級，二者之間形成了一種互相推動的螺旋式前進的惡性循環(huán)，房地產(chǎn)金融風險不斷膨脹。
3． 2008年~2009年：鼓勵合理住房消費階段。自2007年底起，一方面受到全球金融危機和經(jīng)濟衰退的影響，整個房地產(chǎn)市場觀望情緒濃重，商品房交易量大幅下滑。其中在2008年下半年，中央銀行連續(xù)五次降息，同時采取一系列稅費優(yōu)惠政策，以鼓勵合理住房消費，從而能再次拉動國民經(jīng)濟的增長。但2009年下半年以來，基于房地產(chǎn)市場迅速反彈，房地產(chǎn)市場供需兩旺的勢頭明顯，政府出臺了一系列密集且嚴厲的調(diào)控政策，旨在打擊投機性住房行為，維持正常的住房需求。
在此時期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商從事投機行為獲得的收益將小于其違規(guī)成本。因此，在此時期內(nèi)，當房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資行為時獲得的收益將大于其采取投機行為取得的收益。
而在該時期內(nèi)，無論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機行為，由于懲罰力度較大，投機行為的收益很小，如果資金鏈發(fā)生斷裂，則無法保證按時還款付息，從而銀行的收益較小。而當房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資行為時，若銀行采取寬松的信貸政策將比緊縮的信貸政策取得的收益大。
則該階段時，無論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略。
在鼓勵合理住房消費階段，受國際整體經(jīng)濟的消極影響，房地產(chǎn)價格開始回落，房地產(chǎn)市場陷入不景氣的局面，房地產(chǎn)抵押貸款價值降低，房地產(chǎn)貸款風險將迅速增加，房地產(chǎn)貸款的呆賬壞賬將有所增加，如果此時銀行采取緊縮的信貸政策，提高貸款標準，減少房地產(chǎn)貸款，則將加劇房地產(chǎn)市場的不景氣現(xiàn)象，加快房地產(chǎn)價格的下降，最終會使得房地產(chǎn)泡沫破滅，形成金融危機。
4． 2010年~2011年：加強保障性住房建設、嚴厲打擊投機行為。自2010年起，政府出臺一系列房地產(chǎn)重拳調(diào)控政策，綜合運用土地、信貸、稅收等手段，先后出臺了房地產(chǎn)稅、限購令等嚴厲政策，極大地加強和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，遏制房價過快上漲，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
在此時期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商從事投機行為獲得的收益遠遠小于其付出的成本。因此，在此時期內(nèi)，當房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資行為時獲得的收益將遠大于其采取投機行為取得的收益。
而在該時期內(nèi)，無論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機行為，由于懲罰力度較大，投機行為的收益很小，如果資金鏈發(fā)生斷裂，則無法保證按時還款付息，從而銀行的收益較小。
則當處于該階段時，無論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會回到房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略；或者房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資策略且銀行采取緊縮信貸的策略。
在嚴厲打擊房地產(chǎn)市場投機階段，房地產(chǎn)價格將會受到調(diào)控影響，價格增速回落，房地產(chǎn)市場的投機行為將逐漸消失，無論銀行采取寬松或緊縮的信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商都將采取投資的策略，房地產(chǎn)市場將會實現(xiàn)穩(wěn)定健康快速的發(fā)展。
四、 結語
在房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化博弈模型中，當房地產(chǎn)市場處于市場化初期階段時和政府初步的不斷進行宏觀調(diào)控階段，房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱，房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行的演化穩(wěn)定策略均為銀行采取寬松的信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機的策略。這意味著當房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展時，供需兩旺的勢頭明顯，房地產(chǎn)價格迅速上漲，房地產(chǎn)業(yè)有利可圖，銀行忽略了房地產(chǎn)的貸款風險，紛紛擴大貸款規(guī)模，使得房地產(chǎn)市場不斷涌入大量的資金，同時這進一步加快了房地產(chǎn)價格的上揚，兩者交互作用，房地產(chǎn)金融風險開始形成并且不斷加劇。
而當處于鼓勵合理住房消費時，房地產(chǎn)市場不景氣，房地產(chǎn)開發(fā)商的演化穩(wěn)定策略為投資策略，銀行采取寬松的信貸政策。這意味著房地產(chǎn)價格開始下滑，房地產(chǎn)抵押貸款價值降低，房地產(chǎn)貸款風險將迅速增加，而如果此時銀行采取緊縮的信貸政策，控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模，則將加劇房地產(chǎn)市場的不景氣現(xiàn)象，加快房地產(chǎn)價格的下降，最終會使得房地產(chǎn)泡沫破滅，形成金融危機。
因此，為了促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，減少房地產(chǎn)市場投機行為，需要政府嚴格、持續(xù)的執(zhí)行有效的房地產(chǎn)調(diào)控政策。從宏觀政策的角度分析，政府可從以下幾方面著手調(diào)控房地產(chǎn)市場：
（1）從信貸政策的角度來看，根據(jù)現(xiàn)在的市場狀況，寬松的信貸政策對房地產(chǎn)市場效果不大，因此央行應加緊市場流動性的回收工作，繼續(xù)實施緊縮的信貸政策，降低房地產(chǎn)市場泡沫破滅的風險，同時也有助于降低通貨膨脹。
（2）從政府財政政策角度來看，政府應將資金重心向基礎制造業(yè)傾斜，大力發(fā)展實業(yè)，防止產(chǎn)業(yè)空心化危機的發(fā)生，以加強房地產(chǎn)泡沫破滅時的風險的抵御能力。
（3）從政府的金融體系改革來看，政府一方面要對整個金融體系加強監(jiān)管力度，一方面應該進一步完善房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款制度，促進其技術創(chuàng)新及產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整，將股市與樓市之間的資金向?qū)崢I(yè)轉移，從而在根本上解決房地產(chǎn)金融風險的問題。
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摘要房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中處于先導地位，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，在局部地區(qū)出現(xiàn)投資過熱的現(xiàn)象，房地產(chǎn)資金緊缺，加之我國房地產(chǎn)金融體系結構和功能的不完善，使得在我國房地產(chǎn)金融風險更為突出。
關鍵詞房地產(chǎn)特點現(xiàn)狀
房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中處于先導地位，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)之一。企業(yè)是競爭性行業(yè)，所需資金量人，資源占用多，而且涉及到社會非常敏感的住房問題。房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，在局部地區(qū)出現(xiàn)投資過熱的現(xiàn)象，房地產(chǎn)資金緊缺，加之我國房地產(chǎn)金融體系結構和功能的不完善，使得我國房地產(chǎn)金融風險更為突出。因此，對我國房地產(chǎn)體系建設的探析具有重大的理論和現(xiàn)實意義。
一 、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展
房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。 房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟學上又被稱為不動產(chǎn)。可以有三種存在形態(tài)：即土地 、建筑物、房地合一。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的主體，通過對未來市場的預期，以開發(fā)符合市場需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品、物業(yè)和附帶的服務，來獲取最大效益的經(jīng)濟組織。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的產(chǎn)品是土地權利及其附屬信心。房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，對金融業(yè)依賴比較大，而國家時常通過利率、政策、法規(guī)等對宏觀經(jīng)濟手段對其進行調(diào)節(jié)，如土地供給政策、住房改革政策、金融的建筑產(chǎn)品，這些都具有不可移動性，它們不能離開周圍的環(huán)境而獨立存在。其次，由于它們所處地區(qū)、地段的不同，其特點和價值將會大相徑庭。再次，房地產(chǎn)物業(yè)的結構、建筑風格會受當?shù)厝宋摹L俗、地理、經(jīng)濟發(fā)展水平、氣候等多種因素影響而風格迥異。故房地產(chǎn)物業(yè)具有強烈的地域特征。
房地產(chǎn)物業(yè)不可能存在兩種完全相同的產(chǎn)品，即使建筑物相近，地理位置也不可能相同。它更不可能像其它工業(yè)產(chǎn)品一樣可以進行批量生產(chǎn)。再次，房地產(chǎn)物業(yè)單件設計、露天施工，受自然環(huán)境影響較大。因此，產(chǎn)品的標準化程度低。
房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，從購置土地到建造成不動產(chǎn)，少則數(shù)十萬元，多則數(shù)千萬元，甚至數(shù)億元，往往使很多投資者望而卻步，所以，投資規(guī)模比較大。不僅如此，由于地產(chǎn)項目經(jīng)過土地開發(fā)、前期論證、策劃定位、規(guī)劃設計、施工建造、營銷、物業(yè)管理等多個階段，經(jīng)歷時間較長，少則一兩年，多則數(shù)年至十幾年，故回收周期長。
房地產(chǎn)業(yè)受宏觀政策和經(jīng)濟發(fā)展影響大。房地產(chǎn)的消費屬于大眾消費，很多時候還具有投資的性質(zhì)。而宏觀經(jīng)濟政策和經(jīng)濟水平不僅會影響消費者的收入，還會影響消費政策、財政稅收政策等，必然影響房地產(chǎn)投資。
房地產(chǎn)由于在空間上的不可移動性，一旦對將來的需求預測不準或環(huán)境發(fā)生變化，則會面臨較大的風險。加上投資規(guī)模大、開發(fā)周期長、開發(fā)過程環(huán)節(jié)多、涉及面廣等多種因素的影響，從而增加了房地產(chǎn)的風險。
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長、帶動性大。房地產(chǎn)業(yè)作為國家的基礎產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，它的產(chǎn)業(yè)鏈比較長，它的發(fā)展可以帶動建筑工程、鋼鐵、機械、建材、家具等許多行業(yè)的發(fā)展。這一行業(yè)的發(fā)展有利于帶動其他行業(yè)的更好的發(fā)展，從而促進整個社會的全面進步。
二、 房地產(chǎn)企業(yè)存在的主要問題
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中定會出現(xiàn)一系列相關的問題，宏觀環(huán)境趨緊、企業(yè)稅收管理和房地產(chǎn)企業(yè)營銷存在一定的問題。
首先，宏觀環(huán)境趨緊。中國房地產(chǎn)市場的畸形發(fā)展以及由此引發(fā)的房價快速上漲，只是一種表面現(xiàn)象，在這種現(xiàn)象的背后則隱藏著諸多深層次問題。長期以來我國在房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場調(diào)控政策上并沒有一個明晰的戰(zhàn)略目標和規(guī)則，而是處于“頭疼醫(yī)頭、腳疼醫(yī)腳”的擅變狀態(tài)，這種現(xiàn)象在近兩年表現(xiàn)尤為突出。
其次，房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理存在一定的問題。由于房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)銷售不動產(chǎn)或轉讓土地使用權的收入，地稅部門負責征收營業(yè)稅，而銷售收入實現(xiàn)后的盈利所得則由國稅部負責征收，且房地產(chǎn)企業(yè)所使用的發(fā)票和開發(fā)成本中收取的建筑安裝工程發(fā)票都是由地稅部門負責管理的，這就給國稅部門稅源監(jiān)控帶來了一定的難度。房地產(chǎn)企業(yè)利用各種手段隱匿售房收入，主要表現(xiàn)在：隱匿預收房款，成本費用支出不實，多結轉銷售成本。
最后，房地產(chǎn)企業(yè)營銷存在一定的問題。如：營銷觀念相對落后，營銷管理科學性不強，營銷資產(chǎn)價值不高，營銷人員的形象有待于提高。
三、 房地產(chǎn)企業(yè)新的發(fā)展道路
出于房地產(chǎn)的特征和存在的問題，它該向著怎樣的一個方向發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展可以走這樣的道路：
房地產(chǎn)企業(yè)，應結合企業(yè)自身的現(xiàn)狀，通過對市場的深入分析和準確判斷，選擇合適的細分市場進入，形成特色經(jīng)營。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場逐步成熟以及競爭日趨激烈，房地產(chǎn)市場也被逐漸細分，房地產(chǎn)的各類產(chǎn)品也越來越多，它們各具特點和特色，滿足市場上各種購房者的不同消費需求。
企業(yè)集團化經(jīng)營有利于房地產(chǎn)業(yè)的全而發(fā)展。在當前市場狀態(tài)下，大部分房地產(chǎn)企業(yè)存在資金少，規(guī)模小的現(xiàn)狀，企業(yè)的持續(xù)發(fā)展受到阻礙。企業(yè)集團化經(jīng)營可以說是勢在必行。通過這樣的發(fā)展和經(jīng)營模式，房地產(chǎn)應該會有好的發(fā)展前景，走向更健康的發(fā)展道路。
參考文獻：
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摘要：房地產(chǎn)信貸是銀行信貸業(yè)務的重要內(nèi)容之一。隨著經(jīng)濟體制改革的不斷深入,國家有關部門就加強金融宏觀調(diào)控作用、促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展出臺了一系列措施。因此,加強對房地產(chǎn)投資風險的分析和提高風險防范意識具有特定的現(xiàn)實意義。本文分析了房地產(chǎn)投資的風險,揭示了房地產(chǎn)金融投資風險的成因,并提出了銀行房地產(chǎn)信貸的風險防范措施,在房地產(chǎn)金融風險防范方面提供了有益的借鑒。
關鍵詞：風險防范房地產(chǎn)信貸銀行業(yè)
房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟中一個重要的支柱產(chǎn)業(yè),它的發(fā)展對于發(fā)展經(jīng)濟和提高人民生活水平、拉動相關行業(yè)發(fā)展、擴大內(nèi)需等都產(chǎn)生著極為重要的作用,房地產(chǎn)信貸又是一項充滿風險的業(yè)務。因此,如何規(guī)避金融風險、積極促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地向前發(fā)展,將是我國當前十分重要的任務。
一、銀行房地產(chǎn)信貸過程分析
1、地產(chǎn)開發(fā)階段。承擔土地一級開發(fā)的有土地儲備中心、土地出讓單位、項目公司以及土地出資(合作)者。這三類單位都有銀行貸款介入,他們的還貸資金又主要來源于土地轉讓。
2、房地產(chǎn)開發(fā)階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金主要來源于自籌資金、國內(nèi)貸款、外資、債券及其他。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得貸款后,將部分資金支付給地產(chǎn)一級開發(fā)商,這也使銀行對地產(chǎn)開發(fā)階段的貸款收回。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常將工程分為一期、二期、三期等,啟動項目后著力開發(fā)一期,在取得銷售許可證等“五證”齊全后預售商品房,獲得預售收入并用該資金開發(fā)二期,實現(xiàn)循環(huán)開發(fā)。
3、房地產(chǎn)銷售階段。銀行向購房者提供按揭貸款等服務,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將取得的銷售收入支付建筑安裝企業(yè)的代墊資金和對項目開發(fā)貸款進行還貸,銀行通過回收購房者還貸資金實現(xiàn)整個房地產(chǎn)信貸資金的“回籠”。
二、銀行房地產(chǎn)信貸風險揭示
結合以上銀行對房地產(chǎn)信貸過程,銀行可能遇到風險如下。
1、項目合法有效性風險。由于房地產(chǎn)和其他行業(yè)的差異,這一業(yè)務既有房地產(chǎn)企業(yè)(借款主體)的資質(zhì)管理——保留行政審批的項目,還有項目本身的合法有效性,大部分項目都是保留行政審批的,尤其是進行規(guī)劃的審批很普遍,所以存在較大的政策性風險,這體現(xiàn)在房地產(chǎn)項目的地產(chǎn)一級開發(fā)階段和項目開發(fā)階段,這類風險發(fā)生最為顯著的是工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項目。
2、市場風險。房地產(chǎn)項目的市場定位往往成為市場風險的主要決定因素,其中價格和當?shù)貙υ撏愴椖康墓┬枨闆r是衡量市場風險的主要參考指標。這類風險主要體現(xiàn)在銀行對項目的審貸初期和房地產(chǎn)項目的銷售階段,易受該行業(yè)經(jīng)濟“泡沫”的影響,海南房地產(chǎn)“泡沫”的破滅至今讓人記憶深刻。
3、項目質(zhì)量風險。由于房地產(chǎn)項目按揭時間較長,在此期間容易滋生許多不確定性風險因素。其中項目的工程建設質(zhì)量相對容易監(jiān)控,而項目的選址、項目類型、物業(yè)配備等將會在長時間影響項目質(zhì)量,從而給銀行帶來相應的信貸風險。這類風險體現(xiàn)在房地產(chǎn)工程項目建設管理和項目的周圍經(jīng)濟環(huán)境上。
4、經(jīng)濟風險。經(jīng)濟風險主要指房地產(chǎn)上游行業(yè)的風險傳導,例如原材料價格的上漲將會加大房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營成本,甚至推動房價的上漲,給市場帶來許多不確定性。此外,國民經(jīng)濟總量的發(fā)展和人們消費水平都將影響到房地產(chǎn)的需求市場。由于房地產(chǎn)的行業(yè)特性,其受經(jīng)濟環(huán)境的影響因素較多。
5、政策性風險。對房地產(chǎn)而言,其政策性風險主要指貨幣政策、財政政策、政府對房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策等其他相關政策的影響。
三、銀行房地產(chǎn)信貸風險防范措施
1、政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控能力。政府要增強對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的前瞻性和科學性,改善對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理,完善調(diào)控手段,提高調(diào)控能力,促使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、有序地均衡發(fā)展,防止大起大落,防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。為此,必須首先加強房地產(chǎn)市場的統(tǒng)計工作,完善全國房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng),建立健全全國房地產(chǎn)市場預警預報體系。通過全面、準確、及時地采集房地產(chǎn)市場運行中的相關數(shù)據(jù)和對影響市場發(fā)展的相關數(shù)據(jù)進行分析、公布,政府可以全面、及時、準確地掌握我國房地產(chǎn)市場運行情況,并進一步加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控和指導,以實現(xiàn)對我國房地產(chǎn)市場運行情況的預警和對房地產(chǎn)投資、消費的引導。
其次,政府要設計合理、嚴密的房地產(chǎn)稅制,引導土地持有者合理提高土地使用效益,抑制土地的過度投機。比如對土地空(閑)置征稅,以鼓勵持有人積極投資開發(fā),提高囤積投機的成本;征收土地增值稅,土地增值稅能有效地抑制土地投機,且能將由社會引起的土地增值通過增值稅的形式部分返還給社會,體現(xiàn)了社會公正。征收土地保有稅,以刺激土地供給等。
2、發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場。我國應當大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場,形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級金融市場,以達到分散銀行信貸風險的目的。房地產(chǎn)對于銀行的依賴性過大,不利于自身發(fā)展,同時商業(yè)銀行過度的房地產(chǎn)貸款,有悖于商業(yè)銀行的“三性”原則。因為商業(yè)銀行的資金來源主要是吸收社會存款,而將這部分資金投向期限較長的房地產(chǎn)項目不符合銀行資產(chǎn)流動性、安全性的要求,容易造成清償危機,產(chǎn)生金融風險。在成熟規(guī)范的市場中,房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的融資不僅僅有債權融資和股權融資兩種基本形式,在一級市場以外,還應存在著發(fā)達的證券化二級市場。在這個二級市場上,各種房地產(chǎn)金融工具同時存在,包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等等。房地產(chǎn)證券化可以促使房地產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)化,實現(xiàn)資源的合理配置。
3、房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身的抗風險能力。房地產(chǎn)企業(yè)自身應增強管理能力、市場競爭能力、風險控制能力和誠信度,提高抗風險能力。作為資金密集型產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟效應較其他行業(yè)尤為明顯。規(guī)模小的開發(fā)商的單位成本居高不下,在廣告策劃、營銷推廣、環(huán)境改造、配套設施、物業(yè)管理等方面規(guī)模較大的公司占有明顯優(yōu)勢。此外,規(guī)模大尤其是具有較強現(xiàn)金實力的開發(fā)商在選擇項目最佳開發(fā)時間上也具有主動權。因此,房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部適度的資本集中,能有效地節(jié)約房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營成本,提高抗風險能力。
4、銀監(jiān)會要充分發(fā)揮監(jiān)管作用和服務功能。銀監(jiān)會應加快發(fā)揮在社會信用基礎和市場誠信制度建設中的重要作用,完善監(jiān)管手段,提高監(jiān)管能力,充分發(fā)揮其監(jiān)管作用和服務功能。激勵誠信行為,促使各經(jīng)濟主體在日常信用活動中養(yǎng)成守信習慣,彼此建立起互信、互利的信用關系,確立失信成本遞增的違約制裁機制,嚴懲欺騙和違約行為,在全社會范圍內(nèi)營造起誠實守信的氛圍和環(huán)境,促進金融穩(wěn)定。
5、提高商業(yè)銀行的風險防范能力。商業(yè)銀行自身應加強管理,提高風險防范能力。首先,商業(yè)銀行要建立和完善房地產(chǎn)市場分析、預測和監(jiān)測指標體系,建立和擴大房地產(chǎn)市場信息來源,及時關注各地房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化情況,提高對房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢的分析預測能力;要加強產(chǎn)業(yè)政策研究,制訂與產(chǎn)業(yè)政策相互協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)信貸政策;要加強對房地產(chǎn)行業(yè)周期波動的研究,防范市場風險于未然。其次,信貸從業(yè)人員必須樹立牢固的風險意識和良好的職業(yè)道德意識,在調(diào)查環(huán)節(jié)盡職盡責,認真做好貸前調(diào)查工作,及時分析信貸業(yè)務的客戶風險和經(jīng)營風險,研究信貸風險防范措施。
信貸審批人員應在審批環(huán)節(jié)嚴格把關。
一是分析項目是否符合國家宏觀政策;
二是分析項目投資資金組成的合理性和來源的可靠性,項目資本金比例是否達到國家規(guī)定的比例,自有資金是否到位,部分銷(預)售收入作為投資來源是否可行等;
三是分析項目總投資的合理性,如建安成本是否過高等;
四是分析項目的合法合規(guī)性,結合“四證”分析有無超規(guī)劃、超容積率等情況;
五是分析項目抗風險能力,結合成本、凈現(xiàn)金流量、投資收益率、敏感性因素分析等指標進行分析;
六是分析項目的市場前景及其競爭力,要結合產(chǎn)品價格、項目所在地的位置、規(guī)劃布局和建筑設計、開發(fā)商的品牌等因素分析;七是分析擔保措施,抵押物是否足值、變現(xiàn)能力是否強,保證人保證能力如何等;八是分析企業(yè)的財務狀況、資信狀況、開發(fā)經(jīng)驗、經(jīng)營管理能力和風險意識及風險控制能力。
【參考文獻】
[1]孫永玲:中國房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略實施[M].機械工業(yè)出版社,2005.
關鍵字：房地產(chǎn)經(jīng)濟；房地產(chǎn)金融；現(xiàn)狀分析；發(fā)展趨勢
一、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)狀分析
據(jù)2009年至2012年我國房地產(chǎn)市場的投資額、銷售量、房地產(chǎn)開發(fā)商的業(yè)績、房地產(chǎn)價格等指標表明，我國房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)之間的協(xié)調(diào)性更高，同時政府及社會對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控也更加理性。但我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀并不樂觀，具體表現(xiàn)如下：自20世紀末期以來，我國國家預算內(nèi)資金、外資與債券的比例（原本很低）便呈逐年下降趨勢，其中3/5的房地產(chǎn)開發(fā)資金源自銀行貸款，由此可見，銀行信貸資金已成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得以生存的命脈。此外，從1978年至今，我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額年均增長率高達20.09%，該數(shù)值較同期金融機構貸款余額高出7.38%。比較2003年與2004年住房消費信貸與房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長率可知，2004年住房消費信貸增長率較2003年下降約7.29%；2004年房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長率較2003年下降32%。截止2012年底，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟仍然深陷經(jīng)濟泡沫的發(fā)展困境，具體問題如下：
（一）房價虛高，地方政府牟取暴利
1.社會經(jīng)濟預期普遍偏高，此乃房價虛高持續(xù)存在的關鍵
因素；
2.社會貧富分化逐年加劇；
3.城鎮(zhèn)化進程的加快致使地價暴漲，此乃房地虛高越演越烈的直接原因。換而言之，土地拍賣價格無上限，房價上漲必定引起地價上漲，此時地方政府成為最大的受益者，以至于地方政府制定并推行的控制措施根本難以發(fā)揮功效。
（二）銀行信貸太過盲目化
把抵押消費機制推向住宅市場可謂中國銀行業(yè)的絕大突破，此運行機制表明我國銀行經(jīng)營理念開始轉向以消費理論為核心的一帳一貸，此變化同時也滋生出一系列不良的消費觀念。銀行開發(fā)信貸與消費信貸皆表明，我國銀行業(yè)的增長速度與發(fā)展規(guī)模趨向不良化，同時也表明我國房地產(chǎn)信貸存有諸多顯性或隱性的風險。此外，金融基礎設施與外部環(huán)境皆表明，我國銀行業(yè)推行的抵押制度、個人信用制度、抵押保險制度及政府干預失誤、房地產(chǎn)信息體系不完善皆可能迫使房地產(chǎn)金融承受更多更大的風險。
（三）投資者與消費者對房地產(chǎn)價格走向的預測偏高
據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，社會普遍認為我國房地產(chǎn)勢必持續(xù)攀升，該心理必然導致人們紛紛購房，此行為是引起房價猛漲的重要原因。針對消費者此種心理，地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商皆無限制抬高房價，由此導致我國房地產(chǎn)經(jīng)濟開始走向畸形發(fā)展，此乃我國房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫化的重要原因。
二、我國房地產(chǎn)市場發(fā)展問題的解決對策
由前文可知，我國房地產(chǎn)市場普遍存在國民經(jīng)濟領域房地產(chǎn)定位問題、地方政府對房價調(diào)控的責任問題、限購與保障性住房的建設問題等。基于此，本文主要結合上述問題提出如下解決對策：
（一）國民經(jīng)濟領域房地產(chǎn)的定位問題
眾所周知，我國國民經(jīng)濟領域把房地產(chǎn)行業(yè)劃定到支柱產(chǎn)業(yè)范疇，究其原因包括：房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能為國民經(jīng)濟的持續(xù)提供不竭動力；人均住房面積與住房總面積的提高要求盡快解決住房供需平衡問題，但近年來房價持續(xù)攀升直至消費人群難以承受的高度，加上大量投機性資金流入房地產(chǎn)市場，其勢必對我國社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展造成嚴重威脅。由此可見，政府及社會必須認真分析國民經(jīng)濟領域房地產(chǎn)行業(yè)的支柱地位是否恰當，此外我國經(jīng)濟結構及產(chǎn)業(yè)結構必須盡快實現(xiàn)優(yōu)化升級。
（二）地方政府對房價調(diào)控的責任問題
據(jù)“國8條”規(guī)定：“各地方政府必須明確年度新建住房價格的控制目標，并在2011年一季度如實向社會公布”，但截止2011年一季度，僅有30余個城市向社會公布房價調(diào)控目標，其中多數(shù)城市把房價調(diào)控目標的漲幅考慮到地方GDP的增幅（約10%），此現(xiàn)象多由地方政府績效考核機制與財政收入模式所致。據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)地方財政收入內(nèi)土地收入約占3/5～7/10。由此可見，必須盡快健全地方官員政績考核體系，同時加強對地方政府的監(jiān)管力度。
（三）限購與保障性住房的建設問題
截止2012年底，我國房地產(chǎn)市場的流動性異常旺盛，其中房價暴漲多由過度投資性與投機性資金所致，而加大土地供應量、差別化對待信貸政策、調(diào)整稅費等舉措根本無法徹底解決房地產(chǎn)市場的諸多問題。為了遏制大量投機性資金對房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫化的影響，中央政府出臺了一系列政策，由此擴大保障性住房的建設面積及打擊投機性資金流入房地產(chǎn)市場。
三、房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的發(fā)展趨勢
自1978年以來，我國房產(chǎn)開始逐步擺脫計劃經(jīng)濟的束縛而走向商品化，自此以后，房產(chǎn)不再僅受政府調(diào)配，其開始依靠市場價值規(guī)律實現(xiàn)支配。實踐證實，房產(chǎn)經(jīng)濟市場化對推動房產(chǎn)生產(chǎn)與消費的靈活化、投資與生產(chǎn)的再循環(huán)至關重要，同時通過擴大內(nèi)需及帶動經(jīng)濟，實現(xiàn)了人們生活水平的提高，盡管房產(chǎn)商品化對人民生活水平的提高意義重大，但市場調(diào)配固有的缺陷卻使房產(chǎn)商品化的弊端日漸暴露。綜合前文所述。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展必然呈現(xiàn)如下趨勢：
（一）人為預測房價的走向并非完全可靠，但房地產(chǎn)發(fā)展必然存有其特定的規(guī)律，而此規(guī)律能為人們所把握。現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)發(fā)展能為人們所認識的便是“改善低收入人群及住房困難群體的居住環(huán)境”。
（二）我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟必定會走向節(jié)約型道路（節(jié)約能源與資源）。現(xiàn)階段，我國處在城鎮(zhèn)化與工業(yè)化的特殊時期，期間大量的農(nóng)村人口流向城鎮(zhèn)，此時必須把能源與資源的節(jié)約提上日程，其中以土地資源的節(jié)約為甚。
（三）房地產(chǎn)行業(yè)存在一條復雜而廣泛的產(chǎn)業(yè)鏈，同時也與金融業(yè)關系密切，那么維護與保障國民經(jīng)濟穩(wěn)定必定成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展通常受到國民經(jīng)濟的穩(wěn)定狀況、金融體系的抗風險能力、建材領域的發(fā)展規(guī)模等因素的影響，因此房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展必須以維護與保障國民經(jīng)濟的穩(wěn)定為前提條件。
四、結論
綜上所述，目前我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀不容樂觀，尤其是房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的加劇嚴重威脅到整個國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。我國房地產(chǎn)行業(yè)若想盡快擺脫困境走向正軌，必須找準問題的突破口，提出針對性的解決辦法。研究證實，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的發(fā)展必須重點關注如下問題：
（一）加快房價理性回歸，此乃市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律的內(nèi)在要求。由于房價的理性回歸受到各地方政策、地區(qū)經(jīng)濟泡沫程度等因素的影響，則房價理性回歸調(diào)控措施的實施必須實事求是，不得一概而論。
（二）積極配合中央政府開展房價調(diào)控。盡管目前我國實施的房產(chǎn)調(diào)控措施尚存有諸多紕漏，但完善的調(diào)控體制必定會形成，因此地方政府與房地房開發(fā)商不得與中央政府的政策及法規(guī)背道而馳。
（三）找準房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫化的突破口。房地產(chǎn)行業(yè)若想盡快擺脫發(fā)展困境，必須大膽從自身角度看待問題，認真分析國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題，由此找出發(fā)展困境的突
破口。
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