時間：2023-06-04 09:21:03
導語：在房地產開發分類的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優秀范文，愿這些內容能夠啟發您的創作靈感，引領您探索更多的創作可能。
一、年上半年中國房地產市場行業數據總結：
1、房地產開發完成情況：
年上半年，全國房地產開發投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長34.4%，占房地產開發投資的比重為69.3%。6月當月，房地產開發完成投資5830億元，比年5月增加1845億元，增長46.3%。
年上半年，全國房地產開發企業房屋施工面積30.84億平方米，同比增長28.7%；房屋新開工面積8.05億平方米，同比增長67.9%；房屋竣工面積2.44億平方米，同比增長18.2%，其中，住宅竣工面積1.96億平方米，增長15.5%。
年上半年，全國房地產開發企業完成土地購置面積18501萬平方米，同比增長35.6%，土地購置費4221億元，同比增長84.0%。
2、商品房銷售情況：
年上半年，全國商品房銷售面積3.94億平方米，比去年同期增長15.4%，增幅比1-5月回落7.1個百分點。其中，商品住宅銷售面積增長12.7%，辦公樓增長53.2%，商業營業用房增長41.6%。上半年，商品房銷售額1.98萬億元，同比增長25.4%，增幅比1-5月回落13.0個百分點。其中，商品住宅銷售額增長20.3%，辦公樓和商業營業用房分別增長91.5%和57.1%。
3、房地產開發企業資金來源情況：
年上半年，房地產開發企業本年資金來源33719億元，同比增長45.6%。其中，國內貸款6573億元，增長34.5%；利用外資250億元，增長2.8%；企業自籌資金12410億元，增長50.9%；其他資金14487億元，增長47.9%。在其他資金中，定金及預收款8064億元，增長40.1%；個人按揭貸款4538億元，增長60.4%。
4、全國70個大中城市房屋銷售價格指數：
房屋銷售價格同比繼續上漲，但漲幅回落。
年月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點；環比下降0.1%，5月份為上漲0.2%。
截止到年月份，新建住宅銷售價格同比上漲14.1%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點；環比價格與上月持平，而年5月份為上漲0.4%。其中，經濟適用房銷售價格同比上漲1.1%；商品住宅銷售價格上漲15.8%，其中普通住宅銷售價格上漲15.2%，高檔住宅銷售價格上漲18.0%。與6月份相比，經濟適用房銷售價格持平；商品住宅銷售價格下降0.1%，其中普通住宅銷售價格與上月持平，高檔住宅銷售價格下降0.2%。
年月份，二手住宅銷售價格同比上漲7.7%，漲幅比5月份縮小1.5個百分點；環比下降0.3%，比5月份降幅縮小0.1個百分點。
5、全國房地產開發景氣指數：
年6月份，全國房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）為105.06，比5月份回落0.01點，比去年同期提高8.51點。
從分類指數看：房地產開發投資分類指數為105.54，比年5月份回落0.02點，比去年同期提高11.94點；本年資金來源分類指數為113.63，比月份回落3.06點，比去年同期提高14.90點；土地開發面積分類指數為93.22，比5月份提高3.08點，比去年同期提高0.83點；商品房空置面積分類指數為104.65，比5月份提高1.17點，比去年同期提高16.06點；房屋施工面積分類指數為109.39，比5月份回落1.97點，比去年同期提高15.50點。
二、房地產市場運行的主要特征：
1.住房投資持續加快，商品房住房比重持續上升：
年上半年，全國房地產開發投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長34.4%，占房地產開發投資的比重為69.3%。
中國消費者住房消費要求的改變以及城市化進程的加速，對“改善型”和“享受型”住房需求持續增加，同時由于房價的高漲促使“住房”投資化嚴重，都促使商品房投資的熱度與需求同步增加，即使在房地產政策調控下，房地產市場的投資熱度在一定時期內不會改變。
2.土地開發增長較快，企業購置土地較為大膽：
年上半年，全國房地產開發企業完成土地購置面積18501萬平方米，同比增長35.6%，土地購置費4221億元，同比增長84.0%。
由于大多數房地產開發企業對于未來房地產市場的看好趨勢，雖然受調控政策和房地產市場銷售低迷的共同影響，房地產開發企業購置土地已經比較謹慎，企業購置土地面積增速有所回落，但大部分大型房地產企業由于戰略儲備、企業未來發展等因素考慮，在部分城市大膽、大量購置土地，促使部分城市“地王”頻現，在這些交易的影響下，促使年上半年整體土地購置面積增長較大，土地購置費增長明顯。
3.商品房建設增長平穩，竣工面積增速高于往年：
年上半年，全國房地產開發企業房屋施工面積30.84億平方米，同比增長28.7%；房屋新開工面積8.05億平方米，同比增長67.9%；房屋竣工面積2.44億平方米，同比增長18.2%，其中，住宅竣工面積1.96億平方米，增長15.5%。
年的房地產市場的高漲運行，以及房價的持續高位運行，房地產消費者購房需求的不斷增加等多重因素，使年上半年的房地產開發建設持續保持一定的增長速度，新竣工面積以及新開工面積的增長等同步作用下，上半年延續到下半年的是房地產市場的存房量持續增加,市場供應量持續增長，供求關系出現變化趨勢。
4.商品房銷售開始出現負增長，銷售壓力逐漸加大：
關鍵詞房地產會計核算問題對策
隨著市場經濟在我國的逐步完善，新的會計制度、會計準則不斷，對于房地產開發企業來說，目前適用的會計制度和會計準則主要有《企業會計準則》、《房地產企業會計制度》和《企業會計制度》等，如何在門類眾多的制度、準則、規定之下，結合企業自身特點，改進現有會計核算方法，更好地發揮會計職能，是會計人員的職責。筆者從以下幾個方面論述目前房地產企業會計核算中存在的問題及其改進方法。
1房地產開發企業會計核算存在的問題
1.1房地產開發企業收入確認的復雜性
房地產商品的銷售包括兩種，一種是自行開發并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進行開發。對于后者，應按照建造合同的標準進行收入的確認。而對于企業自行開發的房地產商品，由于其開發的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點決定了房地產商品銷售往往采用預售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產商品銷售的前提是首先取得預售許可證和銷售許可證，在此基礎上，一般要經過簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認、收取房款、辦理產權過戶等銷售環節。因此，房地產收入的確認同其它的生產收入相比具有一定特殊性。《房地產開發企業會計制度》中規定以結算賬單提交買方并得到認可作為房地產開發企業收入確認標準，該規定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質，理論上不夠合理；《企業會計制度》和《企業會計準則——收入》中規定以風險和報酬的實質轉移作為收入確認的標準，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業判斷能力。在會計實務中如何運用這一標準則比較混亂，核心問題在于應在哪一環節確認為收入，其分歧的焦點集中在:商品房所有權上的重要風險和報酬是否已經轉移。
1.2房地產開發企業商品成本與售價的不配比性
首先，房地產開發企業的生產周期較長，開發項目從獲得土地并開發完成到確認收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業投入產出比例呈階段性不合理；在項目建設期內大量投入資金，并發生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發產品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結果是為配比原則的應用造成了困難。
其次，房地產開發商品的成本載體是整個建設工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結構的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。
通常房地產開發企業的成本結轉方法是:按當期竣工后的核算對象的總成本除以總開發建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經營成果不具有真實性。
1.3收益評價指標不能真實反映企業業績
房地產企業投入產出周期具有較強的特殊性，表現在會計年報中往往是業績波動較大——項目建設期內業績不佳,驗收售出后，大量預收款確認為收入，期間間隔在一個會計期內還好，但一個項目往往要跨4、5個會計期，故不適用一般的公司業績評價指標，如凈利潤指標就不能正確、客觀、全面地反映其真實經營情況，尤其是上市公司，極可能誤導投資者。一個經營情況很好的開發公司，其凈利潤可能很小甚至是負數，但有大量的在建工程和很好的預售情況，現金流狀況極佳，有很強的盈利能力。同理一個盈利的公司也可能正危機四伏:面臨著因施工質量導致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結清的擔保金，由于市政規劃調整，地價變化導致的土地風險等等；故此，評價一個房地產開發企業的業績，千萬不要以指標論好壞，應透過指標看實質，看其資質信譽、實力、現金流量、資產質量，還有更重要的表外風險等等。當然，這有賴于我們會計界同仁對會計信息的真實反映與充分披露。
2完善房地產開發企業會計核算規范的對策
2.1正確確定和應用收入確認標準
房地產商品銷售收入的確認應符合兩個標準，即法律標準和專業標淮。
(1)法律標準。法律標淮是指我國相關法規中規定的房地產銷售必須符合的條件或標淮:如對于以出讓方式取得土地使用權的，未按照出讓合同規定支付全部土地使用權出讓金，未取得土地使用權證書，或未按照出讓合同規定進行投資開發的，以及權屬有爭議的、未依法登記領取權屬證書的房地產不得買賣。凡是不符合上述標準的，即使房地產商品已經開發完畢，甚至取得了相關報酬，并轉移了風險，也不能作為收入予以確認。法律標淮是專業標準的前提條件。
(2)專業標準。專業標準是指會計準則、會計制度中規定的商品銷售收入確認標淮，即收入確認的4個必要條件:企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購買方；企業沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關的收入和成本能夠可靠地計量。上述規定中，收入確認以風險和報酬實質的轉移為標準，理論上比較合理，但由于房地產業銷售方式的多樣性和復雜性，為實際工作中收入確認帶來了困難。
筆者認為，房地產銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實際發生的銷售業務。因此，簽訂預售合同并收取預收貨款不符合收入確認條件，不能作為銷售實現依據；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業產品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經買方驗收認可，商品所有權上的主要風險和報酬尚未轉移給買方，不符《企業會計準則——收入》的有關規定，故也不能確認收入；購買方取得商品房產權證的環節較為特殊，盡管房地產商品最終是以產權證上權利人主體的更替為所有權變更的主要標志，但由于房地產開發企業在項目開發前根據規定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領取預售許可證、在工程獲得有關部門竣工驗收領取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續的情況后才辦理產權過戶手續，且產權證的辦理涉及到房地產管理、土地管理等政府有關部門，辦妥產權證書的時間并非開發企業所能控制。如果此時確認收入，會導致收入滯后，同樣不符合收入確認原則。所以，盡管房屋產權證書是房屋所有權的標志，但并非是確認收入的必要條件。
2.2引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比
建議引入計劃銷售價格的概念，解決銷售成本結轉錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當開發的房屋達到可銷售狀態時，企業根據成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標準。
(1)實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調整。具體操作順序是:分類明細賬按開、竣工時間相同或相近且一并辦理決算的項目設置賬戶，在此分類明細賬基礎上，再按計劃價格相同的房屋分類設戶，價格不同的分別設置。季度前兩個月可按分類明細賬結轉成本，即按分類明細賬記載的當月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當期成本結轉數，對銷售房屋只登記數量，待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結出銷售成本。這種方法適用于開發規模較大的房地產企業，優點是可以減少工作量，缺點是季度前兩個月受房價影響會產生一定誤差，且不能及時、準確提供較詳細的成本資料。
(2)計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結轉。只要是開發建設工程已辦理了竣工決算手續，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶。銷售成本按單元設置賬戶的房號直接對號入座結轉，按每平米建筑面積成本歸類設戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點是結轉工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結轉成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產開發企業。
2.3擴大信息披露內容，提高房地產開發企業信息披露中的信息含量
(1)增加土地儲備量及成本構成的信息。房地產開發成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備的成本狀況，從一定程度上決定了開發企業未來的發展。對于擁有大量優質低價的土地儲備的企業來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤，在土地出讓市場向招標拍賣過渡以后，相對于其它公司具有先天的競爭優勢，能在未來三到五年內保持良好的增長，從而具有一定的投資價值。而信息使用者通過企業披露的土地使用權總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產開發企業的財務報告附注中增加土地儲備量及取得成本情況的披露是必要的。
關鍵詞：房地產開發；項目管理；效益提升；方法
中圖分類號：F293.3文獻標識碼： A 文章編號：
當前受國家房地產調控政策的影響，目前我國的房地產業的前景一直不夠明朗，對于房地產開發商來說，這既是一種挑戰也是一種機遇，如果房地產開發商能夠在這樣的一個前提下將自己的生存的境遇提升起來，那么就能夠在今后的激烈的房地產市場競爭中立于不敗之地；如果當前的房地產開發商不能夠將自己的開發項目更加集約化發展，那么就更有可能成為了這次國家層面的房地產調控中的犧牲品。因此，只有在房地產開發工程的過程中將其中的項目管理的效益提升，才能夠克服這樣的一種境遇。
一、當前房地產開發過程中項目管理的狀況分析
目前，受我國政府對房地產調控政策的影響，大多數的房地產開發商都積極的將自己的開發項目，降低開發成本，提升各個環節的管理的效益，這對于未來的房地產開發項目的進展有著一定的現實意義。由于房地產開發項目是一項長期的工程，具有開發周期相對較長、投資的金額相對較大、面臨的風險較多等特點，作為房地產開發商最主要的目的是將房地產建設賣出的價格最大化，在這樣的一個過程中，房地產開發商對于其工程建設的項目管理是否積極有效、是否能夠將成本控制在最低點，是否能夠符合房地產開發商的預期成本承受能力？當前，我國房地產開發過程中由于對項目管理的經驗較少，還沒有能夠形成科學有效的管理模式，在這樣的一個背景下面，由于我國的房地產開發過程往往處于一種服務外包的狀況下，在目前只有將房地產開發過程中的項目管理集中到房地產開發商的手中，才能夠將房地產開發商的價格壓低下來，也只有這樣才能夠降低在日常的管理過程中所產生的一些不必要的費用。
當前，在房地產開發過程中對于項目決策以及設計開發階段、施工階段、竣工驗收階段，每一個環節都涉及到工程造價，優化項目管理都顯得意義較為重大。項目管理作為房地產開發過程中非常重要的一個方面，應該引起房地產開發商的重視，不僅要從思想上重視而且還要將這樣的一種思維形式放到房地產開發的整個過程中去，只有這樣才能夠使得施工成本減少，提升房地產開發的效益。
二、提升房地產開發工程中的項目管理中的效益的方法分析
（一）、找到適合項目管理的規避風險的措施
在房地產開發過程的項目管理中，往往隱含著一些隱性的風險，如何規避這些風險就成為了房地產開發商應該積極考慮的內容。在房地產開發工程的項目管理中應該積極的回避風險，這種風險就是建立在前期的房地產開發過程中的論證上面，將房地產開發的前期過程準備完善，這樣的話就能夠將房地產的開發項目的風險降到最低。對于規避風險最有效的措施，第一個就是與建筑施工單位簽訂合同，以合同的方式來轉移相關的風險，簽訂了合同后不管發生什么樣的風險，都由施工方來承擔責任，這樣的話對于房地產開發商來說是有利的。
（二）、加強對于項目成本的控制管理
房地產開發過程中相對比較受房地產開發商關注的一項重要內容就是項目的成本造價，該項目的成本的多少直接關系到房地產商的盈利與否。對于項目的成本管理必須加強在房地產施工的全過程中，對于全部的過程進行成本的控制和管理，在房地產開發項目的過程中應該不斷的完善管理的是投資決策的階段、設計招標的階段、項目建設階段以及竣工驗收的階段，在這些階段中進行成本的控制，是提升房地產開發過程中的項目管理的最有效的方法。
（三）、不斷的完善項目管理的質量
質量往往是房地產開發公司的生命線所在，在房地產開發過程的項目管理中，只有不斷的完善工程項目管理中的質量監控才能夠降低建筑的成本。房地產開發工程的項目管理中的質量管理，不僅關系到整個施工質量的好與壞，還關系到房地產開發工程中的效益的提升。當前在房地產開發過程中，不僅要完善對于項目管理的的質量提升，還應該將重點放到如何降低房地產施工造價上面，只有這樣才能夠將房地產開發工程過程中的項目管理的效益提升到最高的層次。
三、結束語
綜上所述，房地產開發工程過程中的項目管理中的效益提升不僅要從簡單的工程造價的降低進行，還應該考慮到多方面的因素，有國家宏觀調控的因素，也有房地產開發商對于施工風險規避的因素、同時還有就是將房地產的開發工程過程中的項目管理的質量做進一步的提升，只有這樣才能夠不斷的完善和提升房地產開發工程過程中的項目管理中的效益提升。
參考文獻：
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關鍵詞：《房地產開發與經營》；課程目標；課程體系
中圖分類號：G642.0 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）13-0250-02
隨著中國城市化進程的加速，房地產業在國民經濟和社會發展中的重要地位日益突顯，并呈現快速發展的趨勢，房地產業一線高素質應用人才的市場需求增加。為此，國內不少高職院校紛紛開設了房地產經營與估價專業，培養適合房地產市場需要的房地產類應用型人才，服務于當地經濟發展，以滿足房地產業發展對人才的需求。而房地產經營管理作為高職院校房地產經營與估價專業培養房地產專門人才的一個專業方向，《房地產開發與經營》 課程是其中一門非常重要的專業基礎課程。該課程的學習，有利于培養高職學生進行房地產市場分析、投資決策分析的能力，以適應房地產及其相關領域各個層面的工作，對于拓寬學生就業渠道也起了不可估量的作用。
一、存在的不足
1.課程地位不明確，教學重點不突出。《房地產開發與經營》作為一門專業課程，在房地產經營與估價專業的教學計劃中本課程地位不明確，目標不清晰，涉及內容龐雜，包括房地產市場、房地產開發程序、房地產開發項目用地的獲取、房地產開發項目前期準備、房地產開發項目可行性研究、房地產開發項目融資、房地產開發項目的市場營銷、房地產交易管理、房地產稅收、物業管理等。課程內容面面俱到但不深入。并且該課程的內容和其他課程有所交叉。《房地產開發與經營》課程涉及開發過程的建設階段管理，與《工程項目管理》課程內容沖突；《房地產開發與經營》課程中的物業管理與《物業管理》課程交叉；《房地產開發與經營》課程中開發項目的市場營銷與《房地產市場營銷》課程內容交叉。因此，在該課程的教學中容易出現重復講授、教學過程中重點不突出問題。
2.教學模式基本上以教師為中心、單一課堂教學模式為主。在目前的教學方法上仍然以教師為主導。通過教師的講解在一定程度上可以讓學生學習該課程思路清晰，掌握大量的知識和信息，少走彎路。但學生只是被動地接受知識，對習題、作業等能夠得心應手，但碰到實際應用問題卻無法解決，難以激發學生學習的積極性，阻礙其創新思維和創新能力的發展。因此，展開教學模式與教學方法方面的研究對發揮學生學習的主觀能動性作用突出。
3.實踐教學環節不完善。《房地產開發與經營》是一門應用性較強的課程，需要培養學生實際解決問題的能力。這就必須使教學面向實踐。但在《房地產開發與經營》教學過程中，普遍存在以課堂理論教學為主，實踐教學環節不完善，與企業的合作不夠緊密。導致學生理論知識夠用，感性認識不足。因此，探討實踐經驗教學作為本課程教學環節的作用也有其必要性。
二、解決思路
1.確立課程目標。根據房地產人才應用特點，著手研究高職院校應用型人才培養目標和業務要求，在該課程體系中要以素質為基礎，以能力為中心，以實用為目的，立足培養應用型人才，滿足學生就業和社會需要。基礎理論知識以“必需、夠用”為度，突出能力和素質培養，使學生不僅掌握與職業能力相關的必需、夠用的理論與實踐知識，而且還具備一個房地產人才應有的綜合素質。該課程也應成為學生學習《房地產估價》、《工程招投標》、《房地產金融》等課程的基礎課程。
2.建立基于“工作過程系統化”的課程體系開發模式。本課程以房地產開發與經營為主線安排工作內容，將房地產開發與經營劃分為房地產市場分析、土地使用權的獲取、房地產開發項目的評價、房地產開發項目的報建、房地產項目融資、房地產市場營銷、物業管理七個學習情境，讓學生以最接近工作實際的方式開展學習，真正掌握實際工作所需的能力，真正做到學以致用。各個學習情境采用“任務驅動、行動導向”的教學方法，融知識、方法、素質培養于一體，提高學生的分析能力、判斷能力、問題解決能力，從而提高學生的綜合職業能力。（下轉252頁）
（上接250頁）
3.強化課程設計、實習實訓環節教學，體現應用型技能培養的教學理念。在實踐教學中，使“實踐性”教學與“理論性”教學的比例接近1∶1。在整個實踐教學過程中，密切與房地產企業、房地產中介公司的合作，建立穩定的融“教學、培訓、生產、技能鑒定和技術服務”、“五位一體”的重點實習實訓基地。如可以提供更多的機會讓學生到房地產企業進行實習，熟悉房地產開發的運作過程，協助企業進行市場調研、編制房地產開發項目的可行性研究報告、進行開發項目的營銷策劃工作等，增強學生的感性認識，以強化學生綜合運用知識能力、策劃能力、市場開發能力、文獻檢索能力和技術經濟分析能力的培養。
4.教學方法靈活多樣，注重學生應用性能力培養。在教學過程中，制定一套能引導學生積極思維、自主學習，充分發揮教與學兩方面的積極性的新的教學方法。在理論教學中，可以運用項目式教學、情景教學等方法，讓學生在完成某項任務的同時提高相關技能；同時配合案例教學，提高學生分析問題、解決問題的能力。如我校準備建設一個水利培訓樓，具體的項目方案還在探討中。針對這一項目，在教學中就可以讓學生分組自主設計一個可行性研究報告，將理論知識用于實踐，避免單一的理論講授為主，增強學生學習的興趣，提高教學效果。
著眼于培養高技能應用型人才的目標，《房地產開發與經營》這門課程的改革任重道遠。在教學過程中，教師在課程內容體系、教學方法、實踐環節等方面需加以改進，同時應掌握中國房地產的各項宏觀調控政策，與理論相結合，適當地補充教材以外的知識，才能讓學生系統地運用房地產開發與經營專業知識于實踐，適應市場的需要。
參考文獻：
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關鍵詞：全面風險管理；房地產；開發；項目
中圖分類號：C93文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）08-0075-02
1房地產開發項目全面風險管理的方法
全面風險管理方法是風險管理流程實施的具體手段，建立風險管理方法體系有助于各個流程的具體執行。經過多年的發展，項目風險管理的方法更加成熟和多樣化，為房地產開發項目全部風險的全面分析提供了可能。房地產開發項目風險管理方法體系猶如一個方法庫，將各個流程的風險管理方法匯總起來，比較各種方法的優點和缺點，找出其在房地產開發項目風險管理中的適用范圍，在進行項目風險管理時，可以針對各個階段的特點快速選擇有效的方法進行風險的定性和定量分析。
在全面風險管理框架中目標體系是核心，所有的人員、流程和方法必須圍繞風險管理的目標制定和執行；組織體系是基礎，從組織制度上保證風險管理各項工作的順利進行，培養全員風險管理的氛圍；流程體系是關鍵，房地產開發項目全過程的風險都要按照風險管理流程進行風險識別、風險分析、風險處理和風險監控；方法體系是手段，促進全部風險的管理。四大體系相輔相成，共同構成了一個相對完整的房地產項目全面風險管理體系。各個體系的具體關系（如圖1）。
2房地產開發項目全面風險管理的流程
2.1房地產開發項目風險識別
房地產開發項目風險識別是風險管理的基礎。主要用來確定風險來源和進行風險分類的過程。風險識別是在房地產開發項目工作分解的基礎上進行的，即針對房地產開發項目的不同階段，進行風險識別。不同階段的風險因素不同，風險分類和分組的依據也不同。
2.2房地產開發項目風險評估
房地產開發項目風險評估是通過對風險的定性分析和定量分析，估計房地產開發項目風險發生的概率和可能產生的后果，在此基礎上將風險按照高、中、低風險對風險進行排序，編制風險列表，最后根據風險的程度進行專題風險研究的過程。值得注意的是，房地產開發項目的進度、成本、質量風險分析的范圍比建筑工程項目的進度、成本和質量的范圍要寬，應該從項目可行性研究、項目規劃設計、建設和經營各個階段的工作特點來對其可能出現的風險進行分析。
2.3房地產開發項目風險監控
房地產開發項目風險監控是對風險應對計劃執行情況的修正和提高的過程，也是房地產開發項目風險管理有效實施的保障。風險監控不僅僅依據風險應對計劃采取風險應對措施，還應該隨著項目的深入，對風險識別、評估的結果進行修正，對風險應對計劃進行修改，即風險識別、評估、應對、監控和再識別的循環過程。
3房地產開發項目全面風險的應對策略
3.1風險回避
風險回避是根據風險預測評價，經過權衡利弊得失，采取放棄、中止開發項目，或改變開發項目條件，以避開風險源地，從根本上消除風險隱患的措施。通常潛在威脅發生可能性太大，或可能損失后果太嚴重，又無其他風險管理措施可用時，常采用風險回避。風險回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項可能引起風險損失的活動；另一種是改變活動方案，或改變工作方法。可以看出，風險回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因為回避風險雖然能避免損失，但同時也失去了獲利的機會。所以，在選取風險應對措施時最好慎用風險回避這種防范手段。
3.2風險控制
風險控制是指在風險事件發生前、發生時及發生后，采取的降低風險損失發生概率，縮小風險損失程度的措施。根據風險控制目的，風險控制可以分為風險預防和風險抑制。前者以降低風險損失發生概率為目的；后者以縮小風險的損失程度為目的。風險控制從主動采取預防措施入手，消除和減少風險隱患，降低損失發生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風險管理措施。由于風險控制措施成本低、效益好，不會產生不良后遺癥。因此對于房地產開發過程中的種種風險，應優先采用風險控制措施。3.3風險轉移
風險轉移是指開發商在開發過程中，有意識地將自己不能承擔或不愿承擔的風險轉嫁給其他經濟單位承擔所采取的措施。風險轉移與風險回避不同，它不是放棄或中止項目開發，而是將開發活動中風險可能所致損失的法律責任轉嫁給他人承擔。風險轉移也不同于風險控制，它不像風險控制那樣是直接調節風險因素達到降低風險損失概率和程度，而是將風臉轉移出去而間接達到降低自身的損失程度。
風險轉移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險。合同形式有固定總價合同、成本報酬合同、單價合同等；保險有財產保險、責任保險和人身險。各種合同的對開發商和承包商的風險影響程度不同，開發商可以根據項目的情況，采取適當的合同形式，合理轉移風險，參見表1。
風險轉移一般在以下情況下采用：（1）風險的轉移方和被轉移方（風險接受方）之間的損失可以清楚地計算和劃分，否則雙方之間無法進行風險轉移；（2）被轉移人能夠且愿意承擔適當的風險；（3）風險轉移的成本低于其他風險管理措施。
3.險自留
風險自留是房地產開發者自己承擔風險事件所致損失。在房地產開發中，對一些無法回避，難以控制和轉移的風險，或因冒該風險可能獲得較大利益時，在不影響開發者根本利益、大局利益的前提下，常采取風險自留措施。風險自留可分成兩大類：計劃性風險自留和非計劃性風險自留。計劃性風險自留是主動風險自留，其具體措施有：（l）自己保險；（2）專屬保險；（3）損失攤銷；（4）借款補償；（5）自負額保險。非計劃自留是被動自留，通過風險應急準備金來應對。風險自留對策應與風險控制對策結合使用，實行風險自留對策時，應盡可能地保證重大項目風險己經保險或實施了風險控制計劃。風險自留對策也應與保險對策相比較，以便做出更利于節約風險管理成本的決定。
3.5風險利用
風險利用是指開發商利用人們懼怕風險、追求安全的心理，通過參與確實存在風險的開發活動，依靠自身扎實的風險管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的行為。風險利用是風險管理的較高層次，對風險管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項目經驗，嫻熟的技巧和高度的應變能力，才能對風險的可利用性和可利用價值進行分析，有效利用。例如在當前的土地市場化的條件下，經營性土地必須通過招拍掛的方式取得。但是有些精明的房地產開發商卻另辟蹊徑，從土地一級開發入手，通過爭取某地塊土地一級開發的開發權，為獲得二級開發權打基礎。因為如果進行了土地一級開發，就從某種程度上提前對土地的相關信息進行了了解。在進行土地進入二級市場上市交易時具有先天的優勢，獲取二級開發權的幾率就更大。即所謂的“曲線拿地”，就是很好地利用了政策風險。
4房地產開發項目全面風險應對中注意的問題
4.1制定風險應對計劃應具有針對性
風險應對計劃的制定是風險管理的關鍵環節，由于項目的獨特性和唯一性，在制定應對措施時不可能照搬現有的模式，必須根據項目自身的條件和項目風險識別、評估的結果，提出有針對性的解決方案。同時在制定應對計劃時必須克服僥幸心理，為了減少費用支出，不對風險做有效的防范。
4.2注重應對管理方法的組合
無論是風險控制、風險轉移還是風險自留等，每種風險應對措施都有它的局限性，面對復雜多變的風險，應注重多種方法的組合，根據項目的具體情況做出多種方案，按照優先級進行排序，避免單一方案無效帶來的措手不及。
4.3注意應對管理的經濟性
為了避免或減輕風險獲取較高的回報，必須付出一定的代價。但是本著節省的原則，有必要對應對措施的有效性和經濟性做一個綜合評估。比如在應對不可預測的風險時，往往可以采取保險或風險自留的方法，但是哪個方法更轉經濟有效呢，就可以根據投保的費用和風險預留金的支出做一個比較，從而選出更加經濟有效的措施。
參考文獻
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關鍵詞 建設工程合同 審批手續 經營范圍
中圖分類號：DF72 文獻標識碼：A
一、發包人未辦理相關前期審批手續而簽訂的建設工程合同
建設工程合同標的的特殊性決定了其與國家利益及社會利益之間的關系極為密切，法律為建設工程的實施設置了一整套嚴密的強制性程序。在建設工程項目實施的前期階段和準備階段，發包人需辦理項目立項及報建等一系列手續，獲得相關的行政許可，以取得一定的民事權利，否則會因行為能力的缺失而對合同的效力造成影響。發包人所需辦理的前期審批手續主要指的是獲得立項批準（設計任務書）、土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證以及通過環境、消防、人防等事項的審核，而且在締結建設工程合同之后，建設工程項目正式實施之前，建設單位尚需依法取得施工許可證。
在發包人需獲得的這些行政許可和民事權利中，發包人是否獲得項目立項批準以及依法取得土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證，與發包人的締約行為能力具有直接聯系，如發包人在締約前未取得這些許可證或民事權利，將導致建設工程合同的無效。需要說明的是，發包人因缺乏相關的行政許可及民事權利上的缺失，不僅違反了相關法律的強制性規范，使發包人在締約行為能力上缺乏必備的要件，而且由于對這種強制性規范的違反，實際上使得建設工程合同的客體處于不合法的狀況，即建設工程項目屬于通常所稱的違章建筑范圍。因此，這類建設工程合同無論從發包人行為能力的標準看，還是從合同標的違法性看，均應認定為無效合同。
另外，在實踐中還存在這樣一種情形，即發包人在締結建設工程合同時未曾依法辦理上述行政許可或取得相關民事權利，但是在合同履行過程中補辦了這些行政許可或取得了相關的民事權利，甚至在與承包人發生糾紛后在訴訟或仲裁過程中完善了這些手續，那么此類合同的法律效力應作何認定？依最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》，如果在一審訴訟期間補辦了法律規定的審批手續，合同應認定為有效，如未能在一審訴訟期間補辦審批手續的，則合同無效。最高人民法院這一司法解釋的學理依據在于，法律的強制性規定實際上可以分為成立要件、特別生效要件和阻卻生效要件。違反成立要件則合同未能成立，自然不存在效力問題。違反特別生效要件者，多為形式要件，可以補正。違反阻卻要件者，則不存在補正的可能。顯然，發包人補辦行政許可和取得相應民事權利，屬于缺乏特別生效要件可以補正的情形。
二、房地產開發企業經營范圍外為開發房地產項目而簽訂的建設工程合同
最高人民法院在關于《合同法》的司法解釋中，并未對超越經營范圍的民事行為作出必然無效的認定,但該解釋同時規定違反國家限制經營、特許經營以及法律、行政法規禁止經營的除外。由于房地產開發企業的產品是與社會公共利益密切相關的商品房，國家必然需要對這一特殊商品的生產經營活動進行特別的干預和監督，其具體表現就是通過立法對房地產開發經營進行必要的限制，實行特別的許可。我國法律不僅對房地產開發企業的設立條件和領取營業執照提出明確的要求，而且在房地產開發經營程序上也作出了一系列的限制，如果房地產開發者未領取營業執照，就意味著房地產開發者根本無法實施房屋預售、登記備案、產權登記等行為，即房地產開發的目的是不可能實現的。因此，對于未依法取得從事房地產開發經營營業執照的發包人擅自開發房地產項目與承包人簽訂的建設工程合同應為無效合同。
但這里需要討論的是倘若發包人雖然取得了房地產開發的經營資格，但是未取得相應的資質等級或超越資質等級從事房地產開發經營，其所締結的建設工程合同是否無效？筆者認為，房地產開發企業無資質或超越資質等級開發經營房地產項目應與未取得營業執照開發經營房地產項目的情形區別對待，不宜一律作為無效合同認定。房地產企業缺乏資質或超越資質等級進行房地產項目開發經營，盡管具有違法性的一面，但未必導致建設工程合同必然無效。其理由在于：其一，從我國有關法律對房地產開發資質管理的規定看，核定房地產開發企業資質等級的主要依據是企業的資產狀況、專業技術人員狀況以及房地產開發的業績，即房地產開發企業的“實力”。其目的是為了保證房地產項目的開發得以順利實施。其二，倘若某一房地產企業雖未取得與開發項目相應的資質，但其實際上的“實力”足以承擔這一項目，若仍認定建設工程合同無效，顯然與立法之目的不相符。其三，房地產開發企業的資質等級畢竟不同于承包人的資質等級，作為建設工程項目的具體實施者，承包人的資質等級是其承擔建設工程項目能力的直接體現，而這種能力將影響建設工程的質量與安全。而我國立法對發包人房地產開發企業的資質等級要求，僅體現在國務院頒布的《城市房地產開發經營管理條例》這一行政法規中。筆者認為，我國立法對發包人房地產開發企業和作為承包人的勘察、設計、施工企業均規定了資質等級制度，而且都禁止無資質或超資質從事建設活動，但是其法律后果是不同的。法律禁止無資質或超資質開發房地產項目，屬行政法上的取締性規范，違反者將受到行政處罰，但并不影響合同的效力。相反，法律所禁止的無資質或超資質承包建設工程項目，為法律的效力性規范，將直接影響到建設工程合同的效力，違反此禁令的建設工程合同屬無效合同。
（作者單位：安徽工貿職業技術學院 ）
參考文獻：
關鍵詞：“營改增”；房地產企業；增值稅；會計處理
房地產行業作為我國國民發展的支柱產業，受到高度重視。增值稅作為房地產開發企業中的全新課題，需要深入研究和學習。房地產開發企業在多年的經營發展中總結了不少經驗，針對“營改增”政策，將明確項目管理的關鍵內容。“營改增”后房地產開發企業的增值稅會計處理發生了相應的變化，由原來5%的稅率改為11%的增值稅稅率。征收土地增值稅按規定稅率和增值額計算，房地產開發企業的土地增值稅需要在國家財稅政策的要求下進行會計處理，根據會計準則和制度實施核算，滿足房地產開發企業會計處理的特殊性。
一、房地產開發企業實施“營改增”的必要性
房地產開發企業的建設周期長，受項目策劃、工程設計、報批審核因素影響，經營流程復雜，這將加大房地產開發企業的稅負。增值稅作為中國第一大稅種，隨著財稅法制觀念日益完善，我國已為增值稅立法，這也為“營改增”做了良好鋪墊。因此，在房地產開發企業實施“營改增”制度具有重要作用，其有利于降低企業稅負，提升企業經營效率。房地產開發企業資金投入大，在開發成本、建設費用等流動資金的占用下，房地產開發企業的資金負擔較重。隨著社會的日益進步和國民經濟的高速增長，在當前的稅制結構中，房地產開發企業實施“營改增”制度，有利于優化企業的經濟結構，同時促進我國財稅制度的發展。房地產行業屬于資金密集型行業，在特殊經營模式的引導下，房地產開發企業的融資成本高。目前，市場環境競爭激烈，營業稅存在重復增稅的弊端，不能抵扣增值稅專用發票將降低房地產企業的市場核心競爭力。因此，房地產開發企業實施“營改增”制度具有一定的必要性。
二、“營改增”后房地產開發企業增值稅的會計處理
1.土地增值稅的會計處理
土地增值稅的會計處理屬于房地產開發企業會計核算和稅務處理中的重要環節。從會計核算層面分析，房地產開發企業的土地增值稅成本基于會計權責發生制，在滿足配比原則要求的前提下計提。房地產開發企業設置多類賬戶在稅法的規定下進行土地增值稅的成本核算。若房地產開發企業同時運營多個項目，則需要分類核算各項目。由于房地產行業的特殊性，當前主要采取預售制度，即企業先取得客戶的預售款，待建設項目竣工且驗收合格后再結算土地增值稅。根據我國稅法的相關規定，房地產開發企業收取的預售收入需要按比例征收土地增值稅，待建設項目清算結束后進行多退少補。“營改增”后房地產開發企業土地增值稅的會計處理內容如下：企業收取預售收入后，按照稅法規定繳納土地增值稅，計提時，借記“待攤費用—預繳土地增值稅”，貸記“應交稅費—應交土地增值稅”。繳納時，借記改為計提時貸記明細科目，貸記為“銀行存款”。待房地產開發企業的項目竣工后，滿足收入條件時，按照稅法清算土地增值稅，清算內容為當期結算收入、成本等。當期應承擔的土地增值稅費用為：借記“營業稅及附加—土地增值稅”，貸記“待攤費用—預繳土地增值稅”。當房地產企業項目竣工且驗收合格后，辦理土地增值稅的清算工作。首先調整預征的土地增值稅費，核算計提的土地增值稅款。具體會計處理內容即確定清算金額和取得清算報告后，借記“營業稅及附加—土地增值稅”（清算總金額-計提的土地增值稅款）“待攤費用—預繳土地增值稅”（差額）貸記“應交稅費—應交土地增值稅”，清算補交時借記為前期貸記明細科目，貸記為“銀行存款”。當房地產開發企業出現退稅現象時，做反向會計財務處理。通過房地產開發企業土地增值稅會計處理后，“待攤費用—預繳土地增值稅”與“應交稅費—應交土地增值稅”的余額為零。
2.增值稅科目的一般設置
在房地產開發企業中，增值稅科目主要包括“應交稅費—應交增值稅”和“應交稅費—未交增值稅”兩類。具體賬戶的設置如下：（1）進項稅額。進項稅額是在會計核算中借方出現的數據，其主要記錄房地產開發企業納稅人購買物資、不動產或無形資產等，允許進項抵扣的增值稅額。在實際操作中，經由退回的物資需要沖銷進項稅額，并用紅字登記；（2）已交稅金。已交稅金是在會計核算中借方出現的數據，其主要記錄房地產開發企業納稅人已繳納的當月增值稅額，該科目記錄的增值稅額為房地產開發企業當月已抵扣進項稅額后實際繳納的銷售稅額，還需扣除前期繳納的稅額部分；（3）減免稅款。減免稅款指在會計核算中借方出現的數據，其主要記錄房地產開發企業納稅人按當前增值稅制度減免的稅款。房地產開發企業初次購買增值稅稅控系統設備費用和技術維護費予以全額抵減；（4）進項稅額轉入。在房地產開發企業中，會計核算用于企業福利、免稅等按照規定不得抵扣。例如，房地產開發企業中用于出租或自用的銷售項目等為抵扣進項稅額的不動產、固定資產，在改變用途后允許抵扣進項稅額的項目；（5）銷項稅額抵減。在房地產開發企業中，銷項稅額抵減是指記錄納稅人在當前稅法規定下扣除銷售額而減少的銷項稅額；（6）出口抵內銷應繳稅額。出口抵內銷應繳稅額是在會計核算中借方出現的數據，納稅人按國家規定的退稅率計算貨物的進項稅額抵內銷品需繳納的稅額；（7）銷項稅額。銷項稅額是在會計核算中貸方出現的數據，其主要記錄房地產開發企業納稅人無形資產、產品銷售、不動產收取的增值稅額。房地產開發企業提供的應稅勞務收取銷項稅額，在貸方處用藍字登記，出現退回情況時，銷項稅額在貸方處用紅字登記；（8）出口退稅。出口退稅是指房地產開發企業納稅人根據國家規定退回出口產品的增值稅；（9）進項稅額轉出。進項稅額轉出是在會計核算中貸方出現的數據，其主要記錄房地產開發企業納稅人的無形資產、不動產等受老項目中進項稅票等不良因素影響不從銷項稅額中抵扣的增值稅費，按照稅法規定轉出進項稅額；（10）簡易計稅。簡易計稅是指房地產開發企業納稅人通過簡易計稅方法繳納增值稅款。
三、結語
房地產行業是我國的支柱產業，在經濟發展過程中受社會各界的廣泛關注。“營改增”是進行結構性減稅的重要措施，有利于推動我國的稅制改革。在房地產開發企業中，實施“營改增”政策將降低企業的稅負，提高房地產開發企業試點的工作積極性，促進企業稅負朝合理化的方向發展。本文研究“營改增”后房地產開發企業增值稅的會計處理問題，明確了“營改增”對房地產開發企業長遠發展的必要性，通過分析土地增值稅的會計處理，深入研究房地產開發企業增值稅科目的明細設置，深化“營改增”政策在房地產開發企業的具體實施，完善房地產開發企業的財務管理，促進我國房地產行業的全面發展。
參考文獻：
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關鍵詞:房地產;房地產信貸;開發貸款;消費貸款;房地產項目風險
中圖分類號:F832.4 文獻標志碼:A 文章編號:1673-291X(2010)26-0107-02
金融業是國民經濟中十分重要的行業,房地產業是國民經濟中一個重要的支柱。在當前我國經濟中如何處理好兩者的關系,對我國經濟的發展具有舉足輕重的作用。
一、房地產和房地產信貸的概念及其營銷對象
什么是房地產業?房地產概念有廣義和狹義之分。廣義的房地產概念是指土地及土地上的永久性建筑物、基礎設施、水和礦藏等自然資源;狹義的房地產概念僅指土地上的永久性建筑物和由其衍生出來的所有權。在此所指的主要是狹義的房地產,是國家政策許可的、個人可以投資的房地產。房地產信貸,就是銀行或房地產信用機構通過各種信用手段,把動員、籌集起來的各種房地產信用資金,以償還為條件暫時讓渡給房地產的開發經營者和消費者使用的一種借貸行為。可見,房地產信貸資金就是以償還為條件用于房地產業的資金。
房地產信貸的主要營銷對象有三種:
1.房地產開發商,是一手房按揭貸款的供應商,同時也是項目貸款的需求方。
2.房地產中介機構,是二手房貸款的主要批發商。
3.自然人客戶,是通常說的散戶,范圍分散,影響力最大的潛在群體。
二、房地產貸款業務分為開發信貸和消費信貸
房地產開發貸款是指與房地產開發經營活動有關的貸款。房地產貸款的對象是注冊的有房地產開發、經營權的國有、集體、外資和股份制企業。
按照開發內容的不同,房地產開發貸款的種類分為以下幾種類型。
1.住房開發貸款。是指銀行向房地產開發企業發放的用于開發建造向市場銷售住房的貸款。
2.商業用房開發貸款。是指銀行向房地產開發企業發放的用于開發建造向市場銷售商業用房而非家庭居住用房的貸款。
3.土地開發貸款。是指銀行向房地產開發企業發放的用于土地開發的貸款。
4.房地產開發企業流動資金貸款。是指房地產開發企業因資金周轉所需申請的貸款。
房地產消費貸款也就是個人住房貸款。銀行采取信用、抵押、質押擔保或保證方式向借款人發放的用于個人消費購買房產的貸款。
目前按消費的房產可分為:
第一,個人住房一手樓貸款。是指銀行向借款人發放的用于購買開發商銷售的住房,借款人以所購住房作抵押物,開發商提供階段性擔保的貸款。
第二,個人住房二手樓貸款。是指銀行向借款人發放的用于購買已取得完全產權,可以進入房地產三級市場流通交易的住房貸款。
第三,個人商業用房貸款。是指銀行向借款人發放的用于購買自用商業用房(竣工驗收合格)的貸款。
三、房地產業給金融業帶來的可能性風險
房地產業離不開金融業的支持和投入,同樣金融業的業務發展也離不開房地產業的發展,同時房地產業給金融業帶來的風險不容忽視。房地產項目風險是指由于投資房地產而造成損失的可能性,這種損失包括投入資金的損失和未達到預期收益的損失。
1.政策風險。相關房地產市場政策及相關房地產業務政策的出臺使銀行受到影響,面臨風險的情況。例如,房貸調控政策及征收物業稅的可能,土地政策等相關政策對房地產帶來的影響都會給銀行房地產信貸帶來風險。
2.市場風險。即整個房地產市場的波動,調整給銀行帶來的風險。房地產業的過熱或房地產業的低迷都會給銀行帶來巨大的系統風險。房地產泡沫一旦遭遇金融危機將給金融業帶來的風險無法忽視。
3.技術風險。內部監控的不完善,系統事故等導致的風險。向手續不完備、項目資本金未到位的開發商發放貸款,向主體結構未封頂的項目發放個人住房貸款,都將給銀行帶來極大的風險。
4.財務風險。對借款人的財務分析不到位、財務狀況了解不全面給銀行帶來的風險。首先從企業的資產、負債、所有者權益的總體變化分析入手,然后在分類分析的基礎上進行總括分析,最后給出評價結論并指出企業經營活動中存在的問題。
5.流動風險。房地產信貸業務期限較長,大部分貸款均屬于中長期貸款,資金占用周期長,不確定性、不穩定性高,同時使銀行面臨資金的流動性危機,從而帶來流動風險。
6.社會風險。即種種原因的信用環境差、風險識別手段落后,社會風氣、人民還款意識和社會道德約束力等的信息不對稱,不能按時、足額償還銀行貸款的情況給銀行帶來的風險。
四、我國目前房地產信貸的現狀
2008年以來,盡管央行采取了從緊的貨幣政策,但是商業銀行房地產貸款并沒有減少,2008年上半年,房地產貸款增幅仍高于全部貸款增幅8.4個百分點,表明房地產貸款的增長幅度仍然十分強勁。2008年下半年,國家金融政策頻出,商業貸款基準利率4次降息、住房公積金貸款利率5次調息、3次下調存款準備金率、首套住房首付比例調至20%、優惠利率下浮30%、存量房交易減免稅費等等,這一系列利于房地產市場發展的政策落地后,又為房貸市場注入了新生力量。
2009年第一季度房地產開發貸款余額新增3 364億元,比2008年同期多增1 403億元。其中,房地產開發貸款新增2 218億元,比2008年同期多增1 257億元;購房貸款新增1 149億元,比2008年同期多增146億元。
由此可見,我國房地產信貸不但沒有因為國際上美國房貸市場危機引發的“金融海嘯”在全球的擴散而減少,反而在大幅度的增長中。那么,如何應對房地產信貸可能給銀行帶來的巨大風險,成為了今天銀行信貸業務的重中之重。
五、房地產信貸業務的風險防范
個人房貸的風險往往在3～8年后大量顯現,我國房地產信貸高速發展是在2000年以后逐年遞增,防范房地產信貸業務風險,是弱化金融風險的一個重要方面。
1.加強房地產貸款評估工作。選擇市場前景好的項目給予貸款支持,避免銷售價格不實風險,避免開發商惡意套現風險、避免項目風險,評估工作包括的基本內容有:
(1)貸款項目評估。通過對開發商素質和業績評價,項目市場位置、前景分析,項目的財務盈虧平衡分析,判斷項目是否具備擇優挑選的條件。
(2)對期房價格的市場評估。避免開發商高價銷售住房給銀行帶來的風險。通過期房市場價格的評估確定貸款成數,降低開發商提高市場價格帶來的市場風險,通過評估還可以避免開發商惡意套現的行為,避免形成“虛擬經濟”、 “泡沫經濟”,預防金融風暴。
2.加大借款人準入條件的審核。借款人是否符合貸款對象范圍,貸款用途、年限、額度是否符合相關規定,借款人職業、收入、信用記錄是否良好,是否有按期償還貸款本息的能力,提供的資料是否真實、有效,是否能提供合法、有效、足值的擔保等準入條件的審核。
3.加強貸款動機及交易行為真實性的審核。必須約見借款人,堅持面談制度。在面談中了解借款人對購房基本情況的了解程度,了解客戶借款的態度。調查借款人借款行為的真實性,其與開發企業是否有關聯,收入是否真實,聯系方式是否真實。交易要件是否齊全,開發商營業執照、商品房銷售許可證、新門牌號碼審批表、國有土地使用證、商品房買賣合同及首付款發票是否齊全,在二手房交易中,未更名的房產證、契稅證、商品房轉讓合同及首付款支付憑證、共有人同意轉讓書等。
4.貸款內部審核中要注意的問題。留意一人多筆貸款的行為,對借款人主體、擔保、信用、金額、成數、利率、年限、變現價值等的審核,貸款內部審核人員在規定的時間內提出審批意見,限制條件等管理措施。禁止開發商或房地產中介機構辦理抵押登記等手續,要核驗房產證、完稅證明、抵押登記及過戶手續等的真實性。
關鍵詞：房地產產業；風險；經營管理；風險預測
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）06-00-01
本文介紹了房地產開發經營風險的評估與預測，建立風險管理以及風險監控，從而避免房地產經營風險的相應對策。
一、建筑房地產開發經營風險的涵義以及風險現象特征
（一）建筑房地產開發經營風險涵義。風險，就是指問題沒有得到控制解決或者沒有預測到則導致危險的局面。建筑房地產開發經營風險就是某些因素沒有得到預測或者沒有及時控制，使得企業實際開發經營利潤與預計利潤發生誤差，從而導致企業經濟出現巨大損失。
（二）風險現象特征主要體現。房地產開發經營過程中存在風險的主要特征有以下幾點：1.綜合性，體現在企業的財務活動與經營活動過程中的矛盾激化綜合。2.模糊性，主要體現在風險形成原因以及已經導致的經營結果不能做到事先察覺。3.損失性，風險一旦出現就會給企業經營帶來一定的損失，導致其原因可能是財務管理不力或者無法預計，也有可能是決策者的失誤從而導致本應該獲得的利益喪失去了。4.補償性，如果對未來的風險預測到了，給經營者提出適當的整改措施從而讓企業避免了風險來臨而產生巨大的經濟損失，這樣便相應的得到了風險報酬。5.激勵性，建筑房地產開發經營過程中，風險與競爭是同時存在的，在如此情況下，企業為承擔風險背水一戰，通過改善經營管理、增強競爭能力來實現經濟效益不喪失。
二、房地產開發經營的特點與風險分析
（一）房地產開發位置固定性。房地產商品是一種特殊性的商品，并且區別于其他商品，因此，在將其作為投資的時候與其他投資要區別開來。房地產是一種不能移動的商品，這就決定了房地產是一項位置固定的商品。而其他商品是可以根據需要隨時搬運或者通過運輸條件進行搬運，體現了靈活性、移動性，因此，房地產的特殊性、固定性決定了房地產市場是一個區域性市場。即使是一套房子，其朝向、面積大小、樓層、地區位置等因素差異也決定著其價格不一致性。因此，房地產開發商在進行投資或建設之前要首先考慮到環境地理條件的變化會給自身帶來的風險，這種風險就是因為房地產的固定性而引起的。一旦房地產開發商實施了，將不能為其做改變，因此，在投資前要慎重考慮清楚。其風險表現在以下幾個方面：
1.自然環境風險。自然環境風險包括各種自然背景下產生的各種風險，例如：風暴風險、洪水風險、地震風險、泥石流風險、施工地基風險等等。這些風險一旦出現將對房屋建筑產生毀滅性的危害，雖然幾率很低，但是在為其做投資的時候要充分考慮到環境條件這個方面，分析該地區的地質地貌、氣候環境等條件。不僅可以避免將來投資以后出現巨大的損耗風險，而且減少人身傷亡數量。
2.國際風險。國際風險是因為國際經濟的變化引起地區性經濟變化，從而對房地產市場上的投資經營者造成一定影響或者損失。
3.區域和區位風險。如果在建筑房地產開發時候，這個區域相對于其他區域比較更繁華、道路更通達、交通更便捷等社會經濟位置，那么這個區域開發的房子要比其他區域的房價要高。但是，這些社會經濟位置會隨著交通建設和市政設施的變化而變化的，因此，房地產價格會因為這些社會經濟位置優劣而變化。
（二）開發經營周期、環節。建筑房地產開發到交易，有一個很漫長的時間過程。時間是房地產經營者進行開發活動的時候一個永恒的不確定源。因此，開發期間的時間長短決定著開發風險存在的重要因素。
1.社會經濟條件。社會經濟條件是一種變化的因素，開發期越長，其開發后期的費用、建設租金和售價標準將會越不能確定，因此，其風險相對來說也就越大。
2.市場收益壽命。隨著房地產使用年限的增長，其維修費、保險費、管理費等也越來越高，而經濟收益相對越來越低。當這些費用超過租金的時候，其經濟收益會低于市場收益，那么房地產商品的經濟壽命就要結束了。
3.土地使用權。建筑房地產開發商在使用土地的時候均有時間限制，一旦使用期滿時，國家便將土地收回，并且將土地上的建筑物一并收回。因此，房地產開發商不僅要考慮到土地使用權而且考慮到建筑物的經濟壽命。
4.人們需求。人們隨著社會經濟的發展，生活的水平也會隨著提高，因此對房屋的建筑要求以及智能化系統要求也會高。由此可以看出，房屋改建周期將會越來越短。一旦出現改建的情況，房地開發商會因為自身的落后性而很難轉租或賣給其他業主。而此時，房地產開發商將會承擔閑置的風險。
5.開發過程中涉及各個環節。建筑房地產在開發過程中涉及到各個環節，每個環節都要緊密銜接、有條不紊的進行，這樣開發經營活動才能順利的進行。
三、房地產開發經營風險管理
房地產開發經營風險管理是指對房地產開發的時候進行風險識別、評估、應對、監控，從而采取措施或者技術手段來對項目風險實現有效的控制。
1.識別風險。房地產開發項目投資風險管理中首先要識別風險，在投資前要對市場發展趨勢進行全面調查和分析，從中識別投資過程中面臨的所有風險，這樣才能讓房地產開發項目建立在良好的基礎之上。
2.評估風險。評估風險就是指開發商進行開發活動的時候對不利因素進行分析，這些不利因素會帶來什么樣的程度后果及影響并且進行風險量化。
3.風險應對。風險應對，就是對識別及評估出來的風險采取一定的措施或者手段加以防范和預防。
4.風險監控。風險監控是指開發商進行風險評估以及風險應對實施管理過程進行監控，不僅讓風險管理程序順利實施而且不讓企業承擔更大的經濟損耗。
四、結語
房地產開發經營過程中必然會出現各種風險，因此，房地產開發商在進行建筑開發投資前要對各個因素進行分析預測各種風險，從而制定一套適合本項目開發的風險管理方法并且強化對風險管理過程的監控。
參考文獻：
[1]蔣東麗.房地產開發項目風險管理的探討與分析[J].今日南國，2009（4）.