時間：2023-06-19 16:29:28
導(dǎo)語：在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況分析的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)戰(zhàn)略；財務(wù)風(fēng)險
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展時間不是很長，但是已經(jīng)在國民經(jīng)濟中占據(jù)著重要地位、發(fā)揮著重要作用。一方面房地產(chǎn)行業(yè)自身的發(fā)展速度較快，另一方面房地產(chǎn)行業(yè)所生產(chǎn)的產(chǎn)品與人民生活密不可分。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)越來越受到社會的關(guān)注，房地產(chǎn)行業(yè)也在關(guān)注中成長。同時，行業(yè)參與的主體數(shù)量越來越多，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭力越來越大。我國房地產(chǎn)行業(yè)要想在激烈的市場競爭環(huán)境下贏取發(fā)展，制定科學(xué)合理的發(fā)展戰(zhàn)略顯的尤為重要。企業(yè)戰(zhàn)略可以按照層次不同進行劃分，職能戰(zhàn)略、競爭戰(zhàn)略和公司戰(zhàn)略是企業(yè)發(fā)展的三個重要戰(zhàn)略。職能戰(zhàn)略主要發(fā)揮財務(wù)戰(zhàn)略、營銷戰(zhàn)略和人事戰(zhàn)略作用，財務(wù)戰(zhàn)略在企業(yè)發(fā)展中發(fā)揮重要的作用，財務(wù)戰(zhàn)略需要以價值分析為基礎(chǔ)，在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略統(tǒng)籌下完成。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略在促使企業(yè)發(fā)展中發(fā)揮戰(zhàn)略作用，可以實現(xiàn)企業(yè)財務(wù)資金均衡流動和有效配置，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)是維持企業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)，也是企業(yè)處于長期盈利狀態(tài)下的戰(zhàn)略性思維活動。財務(wù)活動是企業(yè)若干戰(zhàn)略活動之一，所以房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)戰(zhàn)略就是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，因此財務(wù)戰(zhàn)略是房地產(chǎn)企業(yè)總體戰(zhàn)略的重要組成部分，與企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略形成一個有機組合。[1]從房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展角度看，總體戰(zhàn)略主要分為財務(wù)戰(zhàn)略和企業(yè)戰(zhàn)略，財務(wù)戰(zhàn)略在企業(yè)戰(zhàn)略中發(fā)揮特殊作用，從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部發(fā)展角度分析，可以保證企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略能夠有效執(zhí)行。通過分析可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略在推動企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的同時，對企業(yè)其它戰(zhàn)略順利實現(xiàn)發(fā)揮重要作用。所以房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中需要把財務(wù)戰(zhàn)略與其它戰(zhàn)略有機結(jié)合起來，把其看成是企業(yè)發(fā)展的根本戰(zhàn)略。財務(wù)戰(zhàn)略需要按照房地產(chǎn)企業(yè)其他戰(zhàn)略的規(guī)定指定相應(yīng)的措施和戰(zhàn)略規(guī)劃，保證房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略在企業(yè)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)籌資戰(zhàn)略分析
籌資是企業(yè)發(fā)展的重要活動，籌資的目的是滿足企業(yè)發(fā)展過程中資金的需要，企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中對資金需求較大，因此籌資是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略的重要活動之一。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略籌資需要解決資金流轉(zhuǎn)和企業(yè)生產(chǎn)特點的周期性問題、企業(yè)的總體戰(zhàn)略與財務(wù)戰(zhàn)略籌資的關(guān)系問題、企業(yè)經(jīng)營過程中可利用籌資方式問題等。籌資被看成是房地產(chǎn)財務(wù)戰(zhàn)略的重要戰(zhàn)略之一，房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集性行業(yè)，籌資工作直接關(guān)系到企業(yè)的發(fā)展。當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)大都采取擴張性戰(zhàn)略，具體表現(xiàn)為不斷擴大項目開發(fā)，企業(yè)在擴張過程中需要財務(wù)杠桿的支撐，具體實施過程中只有不斷籌資資金才能更好的滿足項目擴張的需要。[2]房地產(chǎn)企業(yè)融資最終是為了解決發(fā)展過程中的資金問題，進行融資工作的前提需要對資金狀況進行預(yù)算，從房地產(chǎn)企業(yè)的特點，所擁有的資金狀況與項目開發(fā)所處的階段有著緊密的關(guān)系，只有通過準(zhǔn)確判斷才能從根本上改變預(yù)算資金與實際項目開發(fā)資金相差很大的狀況。如何預(yù)算不準(zhǔn)確，一方面會導(dǎo)致資金過剩，另一方面導(dǎo)致資金短缺。兩種狀況對企業(yè)發(fā)展來說都會產(chǎn)生損失。房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流入項目和現(xiàn)金流出項目之間不平衡，對資金鏈會產(chǎn)生嚴重影響。因此房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理者應(yīng)該準(zhǔn)確把握企業(yè)資金運轉(zhuǎn)狀況，才能更好的做好融資工作。
我國的金融市場與西方國家相比發(fā)展速度相對較慢，各種政策性限制較多，因此我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道相對單一。從房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道分析，銀行仍然是房地產(chǎn)企業(yè)融資過程中的主要渠道。隨著我國金融市場的發(fā)展和完善，銀監(jiān)會對銀行的監(jiān)管力度越來越大，銀行的風(fēng)險控制體系逐步建立，因此房地產(chǎn)市場的銀行融資門檻越來越高，單一的銀行途徑融資已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。同時，采取單一的銀行融資方式也會加大銀行投資的風(fēng)險。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，我國經(jīng)濟的開放程度越來越強，一些現(xiàn)金的融資工具逐步在我國形成，隨著金融資政策的完善和發(fā)展，我國房地產(chǎn)企業(yè)多元化的融資模式正在形成。從房地產(chǎn)行業(yè)自身特點看，所需資金密度大，項目開發(fā)周期長，資金回收周期長。按照國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控策略，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展關(guān)鍵在于土地和資金，所以房地產(chǎn)行業(yè)在實施過程中能否順利融資時關(guān)系到發(fā)展的根本問題。
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略的問題分析
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略具有自身的特點，財務(wù)戰(zhàn)略與其他相關(guān)戰(zhàn)略之間的整合能力差。企業(yè)戰(zhàn)略應(yīng)該是從企業(yè)發(fā)展的根本問題出發(fā)，代表企業(yè)的最高戰(zhàn)略思想。其主要特點是從企業(yè)的全局出發(fā)，對影響企業(yè)發(fā)展的內(nèi)部、外部資源進行合理配置，保證各種資源處于優(yōu)化狀態(tài)。企業(yè)職能戰(zhàn)略主要是從生產(chǎn)、研發(fā)、財務(wù)、營銷、人事等職能部門按照企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)制定的策略和規(guī)劃，可以看成是企業(yè)戰(zhàn)略的細化，主要是從職能具體狀況出發(fā)進行分析。[3]企業(yè)戰(zhàn)略中財務(wù)戰(zhàn)略發(fā)展重要作用，財務(wù)戰(zhàn)略的制定和規(guī)劃必須以企業(yè)戰(zhàn)略為依據(jù)，同樣需要與企業(yè)職能戰(zhàn)略相比配，企業(yè)戰(zhàn)略體系是企業(yè)發(fā)展重要指導(dǎo)方針，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中同樣需要戰(zhàn)略體系作指導(dǎo)，房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略體系主要是從企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略和企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略兩個角度出發(fā)，對企業(yè)進行整體規(guī)劃。只要解決企業(yè)發(fā)展過程中各種職能整合性差的問題。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中只有把財務(wù)戰(zhàn)略放在突出的位置，才能協(xié)調(diào)好各種職能，才能保證整個企業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。
從我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)戰(zhàn)略狀況看，財務(wù)激勵機制不健全，激勵措施不到位等問題突出。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略的順利實施與企業(yè)的激勵機制存在緊密的聯(lián)系。當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)雖然已經(jīng)形成一套完整的財務(wù)管理制度，但是缺乏必要的財務(wù)管理激勵機制，所以對財務(wù)戰(zhàn)略的實施產(chǎn)生嚴重的影響。從房地產(chǎn)企業(yè)的所有者和經(jīng)營者的關(guān)系看，只存在委托的關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)的狀況決定了信息的不對稱，因此股東和經(jīng)理人之間存在相關(guān)的道德風(fēng)險問題。具體表現(xiàn)為，一是偷懶現(xiàn)象，主要體現(xiàn)為經(jīng)營者的付出與獲取存在不協(xié)調(diào)性；二是機會擁有現(xiàn)象，具體體現(xiàn)為經(jīng)營者所付出的一切努力不是為了所有者利益而是為了自身利益。如此狀況必然導(dǎo)致企業(yè)的財務(wù)戰(zhàn)略無法順利實施和執(zhí)行。
房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中財務(wù)評價體系存在一定的問題。財務(wù)評價體系不健全導(dǎo)致財務(wù)戰(zhàn)略無法順利實施。當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)評價體系相對比較落后，仍然采取傳統(tǒng)的方式，無法滿足新形勢下財務(wù)管理的需要。當(dāng)前財務(wù)評價存在的問題是過于注重短期效果，因此知識資本等無形資產(chǎn)無法順利實現(xiàn)，傳統(tǒng)的財務(wù)評價方法存在一定的問題。房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)財務(wù)評價方法對公司財務(wù)業(yè)績的評價較多，財務(wù)評價的指標(biāo)采取直接計價的模式，因此從根本上忽略了非財務(wù)指標(biāo)不可直接計價的特點，對非財務(wù)指標(biāo)的計價因素沒有考慮。如果按照此模式對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況進行評價，會出現(xiàn)全面財務(wù)評價的不準(zhǔn)確性，嚴重影響企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略的實施，財務(wù)戰(zhàn)略的有效性很難實現(xiàn)。
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略的改進策略
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略需要在實施和監(jiān)管方面加大力度。財務(wù)戰(zhàn)略需要合理的監(jiān)管和實施才能實現(xiàn)效果，才能全面有序的向前推進，房地產(chǎn)企業(yè)的項目實施周期長，資金周轉(zhuǎn)時間長，因此實施全面的預(yù)算管理尤為重要。財務(wù)戰(zhàn)略主要是從目標(biāo)和方向角度實施，政策是實現(xiàn)目標(biāo)和方向的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。[4]房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算過程中必須把政策規(guī)范和戰(zhàn)略目標(biāo)放在突出的位置，全面落實各種策略和方案，才能保證財務(wù)戰(zhàn)略順利實施。房地產(chǎn)企業(yè)只有實現(xiàn)全面預(yù)算管理才能保證財務(wù)戰(zhàn)略的實現(xiàn)，全面預(yù)算必須堅持廣泛性和全面性原則。實現(xiàn)財務(wù)預(yù)算與銷售預(yù)算和生產(chǎn)預(yù)算的全面結(jié)合，才能從根本上解決財務(wù)戰(zhàn)略與人事、生產(chǎn)、營銷等職能部門的戰(zhàn)略目標(biāo)同時實現(xiàn)，才能促使房地產(chǎn)企業(yè)全面發(fā)展。主要全面協(xié)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的各種戰(zhàn)略目標(biāo)，才能保證各種戰(zhàn)略順利實現(xiàn)。
全面實施房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)激勵機制，只有完善財務(wù)激勵機制才能保證財務(wù)戰(zhàn)略順利轉(zhuǎn)化為企業(yè)發(fā)展的動力。從現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點看，所有者與經(jīng)營者之間只是一種委托的關(guān)系，信息不對稱現(xiàn)象表現(xiàn)明顯，因此道德風(fēng)險問題會發(fā)生。所以企業(yè)應(yīng)該根據(jù)按照經(jīng)營索取權(quán)的分享模式建立現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)激勵機制，把人的潛力充分發(fā)揮出來。財務(wù)激勵機制在具體實施中可以采取一些手段，比如對部分核心員工實現(xiàn)股票期權(quán)制，從根本上避免傳統(tǒng)薪酬分配的不足，核心員工的積極性得到充分體現(xiàn)。實現(xiàn)管理者利益與投資者利益互動完全綁定，從而促使管理者長期關(guān)注企業(yè)的價值實現(xiàn)和發(fā)展問題。另外還可以通過獎金與企業(yè)業(yè)務(wù)完成率之間的關(guān)聯(lián)性促使企業(yè)發(fā)展，促使相關(guān)人員竭盡全力完成企業(yè)財務(wù)目標(biāo)。
房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中需要具備戰(zhàn)略意識和競爭觀念，從財務(wù)文化和財務(wù)意識角度看，財務(wù)戰(zhàn)略管理必須要求企業(yè)上下按照競爭意識的標(biāo)準(zhǔn)處理問題，把企業(yè)戰(zhàn)略管理作為核心任務(wù)，必須重視知識和智力資源的充分發(fā)揮。只有協(xié)調(diào)好企業(yè)內(nèi)部發(fā)展的各種資源，才能提升企業(yè)發(fā)展的競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略應(yīng)該堅持以人為本的理念，只有從根本上實現(xiàn)人的發(fā)展與企業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)，才能全面樹立理財經(jīng)營理念，才能全面收集和利用有價值的財務(wù)信息，為企業(yè)實現(xiàn)跨越發(fā)展創(chuàng)造條件。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中要重視財務(wù)決策、籌資、投資等工作的協(xié)調(diào)，實現(xiàn)合理的利潤分配。房地產(chǎn)企業(yè)的理財環(huán)境是實現(xiàn)財務(wù)戰(zhàn)略的根本出發(fā)點。企業(yè)在發(fā)展過程中必須高度重視理財環(huán)境，充分把握企業(yè)財務(wù)管理的內(nèi)在規(guī)律，同時需要結(jié)合外部環(huán)境的變化，制定合理有效的財務(wù)戰(zhàn)略。按照房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)策略制定相應(yīng)的財務(wù)目標(biāo)，才能保證財務(wù)戰(zhàn)略順利實施。
房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險控制體系的形成可以有效解決企業(yè)投資風(fēng)險問題。財務(wù)風(fēng)險主要是指企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中出現(xiàn)的各種無法預(yù)料的風(fēng)險問題。[5]企業(yè)的實際財務(wù)狀況與預(yù)計的財務(wù)狀況存在很大的不同，房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)戰(zhàn)略中應(yīng)該采取積極的短期財務(wù)預(yù)警措施，才能保證項目投資的順利開展，從根本上防范財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生。財務(wù)風(fēng)險體系的建立可以有效防范財務(wù)風(fēng)險，其主要是從企業(yè)長期投資的角度出發(fā)對企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險進行防范和控制。房地產(chǎn)企業(yè)在投資過程中，需要對項目投資的可行性進行分析，最終形成可行性分析報告，可以有效降低投資風(fēng)險，從源頭上解決企業(yè)投資風(fēng)險問題。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)評價分析工作需要進一步完善，只有對企業(yè)的財務(wù)狀況進行全面分析和評測，才能在企業(yè)的不同發(fā)展階段制定合理的財務(wù)戰(zhàn)略。
參考文獻：
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(一)竣工以及銷售階段的資本結(jié)構(gòu)安排房地產(chǎn)企業(yè)在項目竣工以及銷售階段，首先應(yīng)該確定竣工的時間點，在形式上判斷項目竣工的標(biāo)準(zhǔn)包括：其一，開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)獲得了初始產(chǎn)權(quán)證明；其二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的產(chǎn)品在質(zhì)量方面，通過驗收并合格，或者是辦理了會計決算手續(xù)和竣工備案手續(xù)；其三，開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)正式投入使用；其四，開發(fā)產(chǎn)品完工證明資料已經(jīng)報房地產(chǎn)管理部門備案。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)竣工，先前所掛的大量預(yù)收賬款應(yīng)該當(dāng)做收入處理，此時可以進行單位成本、竣工總成本的計算，同時不能夠忘了以前預(yù)計毛利率和實際毛利率的差，如果預(yù)計毛利率小于實際毛利率，該部分應(yīng)該作為納稅調(diào)增事項進行處理。此外，還必須考慮以前未收的款項，財務(wù)管理人員應(yīng)該做到心中有數(shù)。通常狀況下，如果房地產(chǎn)企業(yè)的銷售狀況良好，資金能夠快速的回收，其財務(wù)狀況將會發(fā)生快速好轉(zhuǎn)，資本結(jié)構(gòu)也逐漸的趨于合理。
(二)股權(quán)撤回以及投資分紅階段的資本結(jié)構(gòu)安排房地產(chǎn)企業(yè)在股權(quán)撤回以及投資分紅階段，一個房地產(chǎn)企業(yè)可能有多個投資者，當(dāng)資金流足夠并且經(jīng)濟效益好，但是投資企業(yè)的資金狀況比較緊張，可以撤回投資；如果投資企業(yè)沒有再投資的意愿時，可以采取分紅的方式，改善投資企業(yè)的財務(wù)狀況，對于上述狀況，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層與財務(wù)人員必須做到心中有數(shù)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)安排對財務(wù)稅收的影響分析
(一)流通股比例過高，制約了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)增長流通股比例和房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)增長呈負相關(guān)，主要是應(yīng)該非流動股多為機構(gòu)投資者持有股份，并且機構(gòu)投資者與個體投資者相比具有更高的判斷能力，能夠更加清楚的認識到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營特點和投資項目的成長性，能夠更好的監(jiān)督、管理和運用資金，顯著的提高資金的使用效率，提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)收入。
(二)資產(chǎn)規(guī)模對房地產(chǎn)企業(yè)績效的影響隨著企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的增加，企業(yè)的凈資產(chǎn)收益會隨之增加，并體現(xiàn)了規(guī)模效應(yīng)的特點，合理的安排資產(chǎn)規(guī)模，在提高經(jīng)營績效的同時，還能夠控制經(jīng)營風(fēng)險。
(三)短期負債率對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)稅收的影響對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在房地產(chǎn)處于高位時，市場資金能夠快速回流，此時提高短期負載率，能夠提高企業(yè)的績效。如果房地產(chǎn)市場處于低迷期，資金回籠過慢將會導(dǎo)致資金鏈斷裂，導(dǎo)致企業(yè)陷入財務(wù)危機。
三、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的有效措施
(一)擴展融資渠道，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)在融資環(huán)境日益嚴峻的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)必須拓展多元化的融資渠道，以此降低融資成本，并保證企業(yè)的資金需求，例如增大債券融資比例、發(fā)展房地產(chǎn)基金等，利用募集到的社會閑散資金用于房地產(chǎn)投資建設(shè)，這樣既能夠提高社會閑置資金的利用率，又能夠降低投資風(fēng)險，實現(xiàn)資源的合理配置，促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，進而推動國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。此外，創(chuàng)新融資模式，房地產(chǎn)企業(yè)需要創(chuàng)建一個以債務(wù)融資為主、股權(quán)融資為輔的融資新方式，在該種新型的融資模式下，在保證銀行在房地產(chǎn)企業(yè)融資主要地位的同時，還能夠充分的發(fā)揮市場在企業(yè)融資結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)安排中的作用。
(二)保證充足的資金儲備負載率高是我國房地產(chǎn)行業(yè)的顯著特點，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須保證充足的資金儲備。通過創(chuàng)建現(xiàn)金管理制度，做好時間管理和結(jié)構(gòu)管理，時間安排即對獲得資金、償還債務(wù)的時間進行合理的安排；結(jié)構(gòu)安排即對長期負債資金流、短期負債資金流的比重進行合理安排。合理的現(xiàn)金管理制度能夠加強對資金的管理，提高企業(yè)的資產(chǎn)收益率，并充分的利用債務(wù)融資，能夠有效的避免由于償債壓力而出現(xiàn)的財務(wù)危機。
(三)合理安排債務(wù)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)市場環(huán)境以及行業(yè)整體發(fā)展?fàn)顩r，合理的安排債務(wù)結(jié)構(gòu)，調(diào)整長期債務(wù)與流動負債的比例。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要準(zhǔn)確的預(yù)測行業(yè)的發(fā)展前景，在經(jīng)濟蕭條、行業(yè)整體低迷的狀況下，適當(dāng)?shù)奶岣唛L期債務(wù)的比例；在經(jīng)濟景氣、行業(yè)發(fā)展良好的狀況下，適當(dāng)?shù)奶岣吡鲃迂搨谋壤@樣能夠提高企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。
四、結(jié)束語
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)危機 成因 防范措施
一、引言
隨著我國國民經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步成為我國國民經(jīng)濟中的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)是一個具有投資巨大、回報豐厚、回收緩慢、高風(fēng)險的特殊行業(yè)。其經(jīng)營模式也具有特殊性，如：其生產(chǎn)周期長、融資投資的金額較大、資產(chǎn)負債的比率較高等。面對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特性，必須加強對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范，避免企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。就目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金凈值現(xiàn)狀來看，大多數(shù)企業(yè)為負值。例如：2010年上市房地產(chǎn)公司中綜合實力排名第一的萬科房地產(chǎn)現(xiàn)金流量指標(biāo)為0.203，綜合實力排名第二的保利房地產(chǎn)的現(xiàn)金流量最低，為-4.89。這一數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流普遍存在緊張的局面。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資過程也會使財務(wù)風(fēng)險加大。可見，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)指標(biāo)的不樂觀在很大程度上能夠充分反映出企業(yè)存在著財務(wù)危機的隱患。
二、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)形式
房地產(chǎn)企業(yè)是一個資金密集的典型行業(yè)，具有資金投入量大、但是回收期長、變現(xiàn)能力差等特點。這些不同于其他行業(yè)的財務(wù)特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大的財務(wù)風(fēng)險。
（一）存在利率波動的風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)一般都是負債經(jīng)營的，利率的波動將大大影響房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況。當(dāng)利率上升時，房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本增加而預(yù)期的收益降低，而房地產(chǎn)消費者的購買欲望也將下降。此時將形成房地產(chǎn)市場的生產(chǎn)成本高、市場需求低的局面。自2004年起 ，央行已經(jīng)多次加息，不僅增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本，更增加了貸款買房者的投資成本。房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得更多的收益，避免財務(wù)損失，不斷提高房地產(chǎn)價格。房地產(chǎn)價格的提高也在很大程度上抑制了投資者的購買欲。
（二）存在按期償債的風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金一般是由自有資金、銀行借款、經(jīng)營性欠款、房地產(chǎn)預(yù)售款四部分構(gòu)成的。在這四部分資金構(gòu)成中，自有資金所占的比重較低因此，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金大部分換是來自于銀行借款。由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，其資金的回收期較長，預(yù)期利潤有存在很大的不確定性，導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。如果，房地產(chǎn)企業(yè)不能及時支付到期的銀行幾款利息或本金，那么企業(yè)將面臨極大的財務(wù)風(fēng)險。同時，由于很多房地產(chǎn)企業(yè)受到高收益的影響，盲目的采取多種渠道的融資活動，將大額存單進行質(zhì)押貸款，最紅導(dǎo)致企業(yè)無力償還銀行的債務(wù)。
（三）存在再籌資的風(fēng)險
如果房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率過高，將降低企業(yè)對債權(quán)人的償債保證，此時企業(yè)如果想從貨幣市場或金融機構(gòu)再籌集資金，難度將加大。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機的成因分析
激烈的市場競爭、來自各方面的因素都將引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機的發(fā)生，這不利于企業(yè)未來的發(fā)展。
（一）國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境的調(diào)控因素
目前，我國國民經(jīng)濟的發(fā)展正處于上升階段，經(jīng)濟發(fā)展形勢良好。但是，我國的各項經(jīng)濟政策、經(jīng)濟制度并沒有呈現(xiàn)出與經(jīng)濟高速發(fā)展的勢頭。各種政策不能完全與經(jīng)濟發(fā)展形勢配套，存在太多不確定因素，因此，房地產(chǎn)業(yè)必定受到宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化的沖擊。例如：國家對環(huán)保的要求越來越嚴格，在環(huán)保政策的制定方面也充分體現(xiàn)出人文意識，高考期間房地產(chǎn)施工暫停、對夜間房地產(chǎn)施工進行嚴格管理、對施工過程中發(fā)出的噪音嚴格控制等政策的出臺，都對房地產(chǎn)也造成了影響。再例如：國家隊房地產(chǎn)價格的控制政策、貨幣政策、利率及匯率政策等的變化都是房地長企業(yè)無法預(yù)料和控制的。
（二）企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的不合理
這是企業(yè)也發(fā)生財務(wù)危機的根本原因，企業(yè)的資產(chǎn)負債表將企業(yè)的財務(wù)狀況氛圍三種類型：第一，流動資產(chǎn)的大部分是由流動負債籌集構(gòu)成的；第二，資產(chǎn)負債表中的累計結(jié)余是紅字，這說明企業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)資產(chǎn)虧損，財務(wù)危機已經(jīng)發(fā)生；第三，虧損已經(jīng)侵蝕了企業(yè)全部自有資產(chǎn)，出現(xiàn)資不抵債的情況。有的房地產(chǎn)企業(yè)過分追求負債在財務(wù)中的杠桿作用，想要實現(xiàn)投資收益的最大化，從而造成高財務(wù)危機的發(fā)生。
（三）企業(yè)財務(wù)管理環(huán)境的復(fù)雜性造成財務(wù)危機
與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部財務(wù)管理環(huán)境十分復(fù)雜，財務(wù)關(guān)系的混亂是造成財務(wù)危機的又一個重要因素。例如：有的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門之間、企業(yè)與上級部門之間、資金的使用、利潤的分配等方面都不同程度的存在著權(quán)責(zé)不分、管理混亂的現(xiàn)象，造成企業(yè)資金嚴重流失，資金的完整性、安全性遭到破壞。而企業(yè)的財務(wù)管理人員只是局限于自己的可控范圍，對財務(wù)管理缺乏對數(shù)據(jù)的整理與分析，對市場的判斷、經(jīng)營狀況等的財務(wù)分析僅憑主觀臆斷。這種缺乏真實性的信息分析是財務(wù)危機的發(fā)生存在著客觀性。
（四）房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員素質(zhì)偏低
我國的房地產(chǎn)行業(yè)索然僅僅經(jīng)歷了30年的發(fā)展歷程，但是它對國民經(jīng)濟的影響卻很大，并且占到國民生產(chǎn)總值的40%-50%。這就需要大量高素質(zhì)的人才來完成對房地產(chǎn)企業(yè)的管理。但是，我國房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員素質(zhì)參差不齊。很多房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者根本就不懂房地產(chǎn)的經(jīng)營，在這樣的領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)下的房地產(chǎn)企業(yè)的投資行為很值得懷疑。
（五）房地產(chǎn)企業(yè)缺乏風(fēng)險管理意識
我國房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，但是由于國家宏觀經(jīng)濟發(fā)展順利，經(jīng)濟形勢好，房地產(chǎn)業(yè)也得到了空前的發(fā)展。長期以來，房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者認為房地產(chǎn)時穩(wěn)賺不賠的行業(yè)，因此對企業(yè)存在的財務(wù)危機認識不足。例如：很多房地產(chǎn)企業(yè)為了取得國家土地的使用權(quán)不擇手段。再融資過程中對自己的預(yù)期銷售又充滿了信心，這些都給企業(yè)帶來了財務(wù)危機。
四、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機的有效防范措施
（一）防范財務(wù)危機的一般性措施
1、提高對財務(wù)危機的防范意識
房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)危機的有效控制離不開人的因素，因此，必須在企業(yè)中樹立起嚴格的發(fā)風(fēng)險防范意識，不僅僅是企業(yè)的財務(wù)人員，其他各部門的工作人員必須同樣樹立起財務(wù)危機防范意識，真正將企業(yè)的內(nèi)部控制落實到位。
2、優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)的資本結(jié)構(gòu)
資本使房地產(chǎn)企業(yè)生存的必要條件，只有對資本結(jié)構(gòu)進行合理的優(yōu)化才能使資金使用效率提升，實現(xiàn)企業(yè)的利潤最大化。
（二）防范財務(wù)危機的技術(shù)型措施
1、項目評估階段財務(wù)危機的防范
房地產(chǎn)企業(yè)取得國家土地的使用權(quán)是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。在此環(huán)節(jié)中房地產(chǎn)企業(yè)必須聘請專業(yè)的公司對土地進行可行性評估，對企業(yè)的盈利能力進行預(yù)算，通過對多種方案的對比，對評估進行動態(tài)修正。
2、項目融資階段財務(wù)危機的防范
在對企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項目作出最初的評估后，經(jīng)過政府的設(shè)計規(guī)劃、方案評審、立項批復(fù)就可以正式卡法建設(shè)了，此時股東的大量資金已經(jīng)變成了土地成本，融資時該階段迫在眉睫的問題。對于該階段發(fā)生的財務(wù)危機，企業(yè)必須避免兩個極端問題的發(fā)生：一個是過分自負，一個是盲目圈錢。
3、項目銷售及資金回籠階段財務(wù)危機的防范
房地產(chǎn)企業(yè)的銷售是最關(guān)鍵的，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)銷售的特點，企業(yè)必須明確產(chǎn)品的定位、對產(chǎn)品進性科學(xué)的定價、制定合理的銷售政策、掌握靈活的銷售技巧。而對于銷售過程中的資金回籠問題，企業(yè)必須針對不同的客戶采取不同的對策，降低財務(wù)危機發(fā)生的幾率。
總之，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財務(wù)危機的原因很多，企業(yè)必須針對不同的原因進行認真的分析，尋找防范財務(wù)危機的對策，避免財務(wù)危機的發(fā)生，使房地產(chǎn)企業(yè)能為我國國民經(jīng)濟的發(fā)展做出更大的貢獻。
參考文獻：
[1]陳美蘭.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機與防范淺析[J].財經(jīng)界，2011
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)管理 核心問題 解決對策
前言
科學(xué)且高效的財務(wù)管理的支持和保障，是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)其發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)和正常發(fā)展的基礎(chǔ)。如何加強財務(wù)管理，確保房地產(chǎn)企業(yè)的利益最大化就成為房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的首要課題。可以說，只有不斷提升房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展，最終獲得持續(xù)性核心競爭能力。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理核心問題分析
現(xiàn)在，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理上仍是基礎(chǔ)階段，并沒有發(fā)揮財務(wù)管理在企業(yè)管理中的重要作用，在人員管理、資金管理、投資管理這三個方面還存在許多不足，體現(xiàn)在以下幾方面：
1.財務(wù)管理意識淡薄
具體來說，目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還沒有認識到：沒有有效的財務(wù)管理的支持企業(yè)是很難取得長遠發(fā)展的。許多房地產(chǎn)企業(yè)在看待財務(wù)管理問題上，大大忽視了財務(wù)管理的支撐作用，而是僅僅將其看作單純的記賬、薪資等基礎(chǔ)性工作，財務(wù)管理意識相當(dāng)?shù) ６以诰唧w工作中財務(wù)人員也僅憑個人經(jīng)驗、直覺，這加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。
2.資金流動性差
一般而言，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都有較多的長短期債務(wù)，而又由于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中出現(xiàn)資金流動性差的現(xiàn)象，往往會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債壓力大。房地產(chǎn)現(xiàn)金轉(zhuǎn)換周期較長，流動性差，而房地產(chǎn)企業(yè)資金的流動性主要是房地產(chǎn)庫存。這對處于長期債務(wù)中的房地產(chǎn)企業(yè)來說，還可通過長期的銷售處理債務(wù)。然而，對處于短期債務(wù)中的房地產(chǎn)企業(yè)而言，可能無法在短期內(nèi)籌集到足夠的資金，往往會造成更大的財務(wù)風(fēng)險出現(xiàn)，進而導(dǎo)致企業(yè)陷入財務(wù)危機。
3.融資渠道狹窄且出現(xiàn)盲目投資
在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的融資方面還存在一些問題，主要有融資渠道狹窄、盲目投資這兩大問題。首先，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，實際上可供選擇的融資渠道有很多。但是對某一家單獨的房地產(chǎn)企業(yè)，再加上由于受到融資環(huán)境、融資條件等的大幅度限制，其所采用的融資方式往往局限于某一種或兩種，一般都是采用銀行貸款和合作機構(gòu)注資這兩種方式，而其他的融資方式卻極少被采用，使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道狹窄。其次，房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前一些盲目的融資也反映出其需要大量的資金，在融資過程中往往會忽視融資成本和融通資金的合適使用這個關(guān)鍵問題，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資與項目開發(fā)的不配套、融資成本過高等問題。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理問題的解決對策
房地產(chǎn)企業(yè)是高投入、高風(fēng)險性產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)營效益具有很大的不確定性。針對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中人員管理、資金管理、投資管理這三大核心問題，筆者提出了自己的幾點建議，希望能夠為降低房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平提供參考。
1.提高對財務(wù)管理重要性的認識
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理對于企業(yè)生存和發(fā)展都至關(guān)重要。不論是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者還是財務(wù)人員，都要從根本上認識到企業(yè)財務(wù)管理的重要性。首先，對于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理，要引起高度關(guān)注，要在房地產(chǎn)企業(yè)組織決策上提高財務(wù)管理的戰(zhàn)略地位，將其轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)的指導(dǎo)思想。其次，確定財務(wù)管理部門和財務(wù)人員的職責(zé)，促使他們自覺地規(guī)范工作，有條不紊地進行財務(wù)管理活動，同時也要積極推進企業(yè)改善財務(wù)管理，確保財務(wù)管理發(fā)揮出應(yīng)有的作用。
2.加強資本結(jié)構(gòu)的控制
對于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理而言，應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模、融資環(huán)境、未來規(guī)劃、經(jīng)濟形勢和其他一些因素來確定企業(yè)項目的股權(quán)和債務(wù)的比例。首先，應(yīng)充分考慮房地產(chǎn)企業(yè)項目總投資和市場營銷的發(fā)展規(guī)模等多項因素，對房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)加以控制。其次，確保房地產(chǎn)企業(yè)的融資有個良好的環(huán)境，保證財務(wù)狀況相對穩(wěn)定，促進房地產(chǎn)企業(yè)項目的市場需求和銷售高利潤業(yè)務(wù)的發(fā)展。
3.拓展融資渠道，并設(shè)置融資決策基本流程
融資渠道狹窄對于房地產(chǎn)企業(yè)來說一個重要原因是企業(yè)本身的信譽以及承擔(dān)風(fēng)險的能力不高。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)有效融資，從而降低財務(wù)風(fēng)險。然而在擴大融資渠道上，只有積極的心態(tài)，這是是遠遠不夠的，最重要的還是要通過正確的市場行為，建立良好的企業(yè)信譽和企業(yè)實力。其次，為了有效地解決融資問題的盲目投資管理，應(yīng)合理地設(shè)置融資決策基本流程，從而最大限度地降低融資成本與風(fēng)險，確保房地產(chǎn)企業(yè)的融資安全。
三、結(jié)束語
面對當(dāng)今社會激烈的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)長期發(fā)展，獲得持續(xù)性核心競爭力，就必須提高財務(wù)管理的整體水平。具體而言，要在正視房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理核心問題的基礎(chǔ)上，對其進行深入分析，尋找出解決方法，并切實執(zhí)行和落實，才能促使房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平的進一步提高，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展。
參考文獻
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[2]潘春華.對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理相關(guān)問題的探討[J].財經(jīng)界,2010,(1).
(一)變量設(shè)計
1.被解釋變量—財務(wù)風(fēng)險。
基于我國證券市場不完善的現(xiàn)狀，我們選擇用樣本企業(yè)的Z-score指數(shù)①來衡量企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。本文所用的Z-score模型公式為:Z=1.2×營運資金/總資產(chǎn)+1.4×留存收益/總資產(chǎn)+3.3×息稅前利潤/總資產(chǎn)+0.6股票總市值/負債賬面價值+0.999×銷售收入/總資產(chǎn)
2.解釋變量與控制變量。
解釋變量為公司治理和宏觀調(diào)控。公司治理選取股權(quán)特征、董事會特征、高管激勵和“三會”會議情況等4個方面共7個變量來考察其對我國房地產(chǎn)上市公司財務(wù)風(fēng)險的影響。根據(jù)當(dāng)前我國政府宏觀調(diào)控情況，設(shè)置虛擬變量，宏觀經(jīng)濟政策從緊取0，適中取1，適度寬松取2。此外，為了控制其他可能對我國上市房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生影響的因素，選取了企業(yè)規(guī)模、資產(chǎn)負債率和成長性等三個控制變量。
(二)模型構(gòu)建
通過借鑒前人研究方法，根據(jù)房地產(chǎn)上市公司實際情況，本文構(gòu)建多元回歸模型來分析我國房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控、公司治理與財務(wù)風(fēng)險的關(guān)系。
(三)數(shù)據(jù)來源
本文選取深市、滬市上市的房地產(chǎn)行業(yè)為原始樣本，選取2003—2012年共10年為研究期間。在原始樣本的基礎(chǔ)上進行了如下幾個方面的處理:一是剔除在2003年以前未上市的樣本;二是剔除無主營業(yè)務(wù)收入、總資產(chǎn)為零或所有者權(quán)益為負的公司，這些公司基本上處于資不抵債、重組等狀態(tài)，缺乏持續(xù)經(jīng)營能力，可能影響研究結(jié)論的說服力;三是剔除財務(wù)數(shù)據(jù)缺失嚴重的公司。最后共獲得127個樣本，共1270個觀測值。
二、實證分析
(一)描述性統(tǒng)計分析
報告了本文主要變量的描述性統(tǒng)計。從表中我們可以看出:其一，按照阿爾特曼教授關(guān)于財務(wù)風(fēng)險的臨界判別值來劃分，有超過一半的公司值小于1.4514(中位數(shù))，這些公司存在較大的破產(chǎn)風(fēng)險，財務(wù)危機較為嚴重。我國房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險的Z值平均為1.88，處于財務(wù)風(fēng)險狀況的“灰色地帶”①，說明我國上市的房地產(chǎn)公司整體財務(wù)狀況不是很好;最小值為－67.5664，最大值為35.1331，各公司財務(wù)風(fēng)險狀況相差比較大。其二，股權(quán)集中度(HHI5)，極值差距十分明顯，最小值84.3335，最大值7997.79，這表示我國房地產(chǎn)公司股份分配方式各不相同，這與我國房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)分配方式的現(xiàn)狀相符。其三，董事會規(guī)模大小方面，大部分公司董事會規(guī)模為9人。其四，在高管激勵機制方面，我國房地產(chǎn)上市公司高管持股情況較差，超過一半的公司高管未持股，股份激勵這種方式對高級管理人員的激勵作用在中國上市房地產(chǎn)公司的生產(chǎn)經(jīng)營過程中沒有受到重視。而在高管的薪酬上面，各個公司高管薪酬差距較大，三大高管薪酬總和的自然對數(shù)跨度從4.4594～7.4869之間，有部分公司高管薪酬很低，有的卻很高。
(二)實證結(jié)果及分析
在進行相關(guān)性分析之前首先進行了相關(guān)系數(shù)檢驗，結(jié)果表明財務(wù)風(fēng)險與公司治理結(jié)構(gòu)的相關(guān)系數(shù)均顯著，并且各自變量間的相關(guān)系數(shù)值較小。另外還采用方差膨脹因子法進行了自變量間的多重共線性診斷，檢驗結(jié)果顯示模型中各變量的容忍度均大于方差，所以自變量間的共線性并不嚴重，限于篇幅沒有報告相關(guān)系數(shù)檢驗和共線性診斷結(jié)果。
1.公司內(nèi)部治理與財務(wù)風(fēng)險的回歸分析。
本文以財務(wù)風(fēng)險(Z)為被解釋變量設(shè)置了4個模型，使用式(1)分別檢驗股權(quán)特征、董事會特征、高管激勵以及“三會”會議情況對財務(wù)風(fēng)險的影響，結(jié)果見下頁表3。模型Ⅰ檢驗了股權(quán)特征對財務(wù)風(fēng)險的影響，股權(quán)集中度(HHI5)符號為正，且在5%的水平下顯著，即提高股權(quán)集中度，有利于降低房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)風(fēng)險，因為在宏觀調(diào)控政策頻繁變動的市場環(huán)境下，加大第一大股東的持股比例有利于集中決策，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險;股權(quán)制衡度(EBD)符號為負，說明房地產(chǎn)企業(yè)降低股權(quán)制衡度，對降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險有正向影響，但效果不顯著;模型Ⅱ檢驗了董事會特征對財務(wù)風(fēng)險的影響，董事會規(guī)模(BDSIZE)符號為正，且在5%水平下顯著，即擴大董事會規(guī)模，尤其是增加獨立董事人數(shù)，將有利于降低上市房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險;模型Ⅲ檢驗了高管薪酬對財務(wù)風(fēng)險的影響，回歸結(jié)果高管薪酬(SALARY)符號為正，且在1%水平下顯著，即高管薪酬越高，上市房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險越小。模型Ⅳ檢驗了“三會”會議情況對財務(wù)風(fēng)險的影響，在每年召開股東大會會議次數(shù)(GTIME)方面，符號為正，且在5%的水平下顯著，即每年召開的股東大會召開次數(shù)越多，上市房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險越小;每年召開董事會會議次數(shù)(DTIME)符號為正，說明我國房地產(chǎn)企業(yè)召開董事會次數(shù)有利于降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，但效果不顯著;每年召開監(jiān)事會會議次數(shù)(JTIME)方面，符號為正，且在1%的水平下顯著，即每年召開監(jiān)事會會議次數(shù)越多，監(jiān)事會成員行使監(jiān)事權(quán)利，履行其職責(zé)情況越好，能有效降低財務(wù)風(fēng)險水平。
2.宏觀調(diào)控、公司治理與財務(wù)風(fēng)險的多元回歸分析。
結(jié)合上述分析，本文以宏觀調(diào)控政策、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)、董事會特征、高管薪酬以及“三會”會議情況為解釋變量，財務(wù)風(fēng)險水平為被解釋變量，對式(2)進行逐步回歸，通過固定效應(yīng)檢驗得到結(jié)果。宏觀調(diào)控政策(MCP)符號為負，且在5%水平下顯著，通過實際數(shù)據(jù)驗證了宏觀調(diào)控政策與財務(wù)風(fēng)險之間呈顯著的負相關(guān)關(guān)系。中國經(jīng)濟改革開放后30多年的快速發(fā)展為房地產(chǎn)企業(yè)提供一個良好的發(fā)展環(huán)境，寬松的宏觀調(diào)控政策會使房地產(chǎn)企業(yè)不斷擴張發(fā)展，單純依靠土地和資金資源粗放型發(fā)展，幾乎不計后果地增加企業(yè)資產(chǎn)負債率，一旦市場環(huán)境發(fā)生重大改變就會使很多企業(yè)無法適應(yīng)，無法正常運營甚至破產(chǎn);相反，近些年來隨著我國房地產(chǎn)泡沫不斷出現(xiàn)，政府加大對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，這些不斷趨緊的調(diào)控政策會影響房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策，房地產(chǎn)企業(yè)一般會選擇謹慎投資，進行科學(xué)理性地投資，從而降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。
3.宏觀調(diào)控對“三會”會議情況與財務(wù)風(fēng)險的調(diào)節(jié)效應(yīng)回歸結(jié)果。
綜合以上分析，本文將宏觀調(diào)控政策作為調(diào)節(jié)變量引入，以財務(wù)風(fēng)險水平作為被解釋變量，各企業(yè)全年召開三會情況即每年召開股東大會次數(shù)、每年召開董事會會議次數(shù)以及每年召開監(jiān)事會會議次數(shù)作為解釋變量，對式(3)進行逐步回歸，模型Ⅰ是控制變量的回歸結(jié)果，模型Ⅱ、Ⅲ和Ⅳ是在控制變量的基礎(chǔ)上加入宏觀調(diào)控政策與公司治理中會議情況的交叉變量的檢驗結(jié)果，報告了樣本公司宏觀調(diào)控政策對公司治理中會議情況與財務(wù)風(fēng)險關(guān)系的調(diào)節(jié)效應(yīng)，即方程(3)的回歸結(jié)果。模型I的檢驗結(jié)果顯示，增加公司規(guī)模和成長性，有利于降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險;而資產(chǎn)負債率與企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險呈顯著的負向關(guān)系，說明我國房地產(chǎn)上市公司不改善公司財務(wù)狀況，將會顯著提高企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險水平。當(dāng)加入宏觀調(diào)控政策變量與公司治理中會議情況的交叉變量后，公司規(guī)模和公司成長性仍然具有較強的解釋能力。模型Ⅱ的交互項系數(shù)為－0.0524，且在10%水平下顯著，說明宏觀調(diào)控政策負向調(diào)節(jié)股東大會次數(shù)和財務(wù)風(fēng)險之間的關(guān)系，即在宏觀調(diào)控政策越緊，每年召開股東大會次數(shù)對公司財務(wù)風(fēng)險的影響力增強，增加召開股東大會次數(shù)越有利于降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。模型Ⅲ交互項沒有通過檢驗，說明宏觀調(diào)控政策對董事會會議次數(shù)和財務(wù)風(fēng)險之間沒有顯著調(diào)節(jié)效應(yīng)，其原因可能是董事會成員以及其下設(shè)機構(gòu)沒有發(fā)揮其應(yīng)有的專業(yè)技能水平，其作用不明顯。模型Ⅳ交互項回歸系數(shù)為－0.0718，在1%水平下顯著，表明宏觀調(diào)控政策負向調(diào)節(jié)監(jiān)事會會議次數(shù)和財務(wù)風(fēng)險之間的關(guān)系，即宏觀調(diào)控政策越緊，監(jiān)事會會議次數(shù)對財務(wù)風(fēng)險的影響越強，即每年召開監(jiān)事會次數(shù)越多，越有利于降低公司財務(wù)風(fēng)險，其原因可能是宏觀調(diào)控政策從緊，監(jiān)事會成員也加大對公司運營狀況的監(jiān)管，公司管理人員會選擇謹慎投資，能有效減小公司財務(wù)風(fēng)險。
三、結(jié)論與建議
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)風(fēng)險；防范
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)涵
財務(wù)風(fēng)險是指在企業(yè)財務(wù)管理領(lǐng)域中所遇到的各種風(fēng)險，主要包括籌資風(fēng)險、再籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、運營風(fēng)險和收益分配風(fēng)險，它本質(zhì)是由于企業(yè)財務(wù)管理活動的不確定性所造成的。財務(wù)風(fēng)險一旦控制不力，很容易惡化為財務(wù)危機，給企業(yè)帶來巨大損失乃至破產(chǎn)的境地。
由于資金需求量大、對資金流動性要求較高、以及產(chǎn)品開發(fā)周期長等行業(yè)特點，房地產(chǎn)業(yè)的財務(wù)風(fēng)險控制在企業(yè)發(fā)展中的作用尤其突出。從微觀層面來說，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過資金籌集來開展日常生產(chǎn)經(jīng)營活動，一旦融資活動出現(xiàn)了偏差，或者籌集來的資金管理不當(dāng)，就會導(dǎo)致資金使用效益大為降低，從而會加大企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。當(dāng)國家經(jīng)濟政策變化，國際金融市場不穩(wěn)定的時候，更容易增加財務(wù)風(fēng)險的不可預(yù)測性。此外，房地產(chǎn)業(yè)的資本結(jié)構(gòu)及項目投資合理與否也直接影響到其財務(wù)狀況，有可能讓其陷入到財務(wù)困境中去。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因
（一）盲目舉債，資金結(jié)構(gòu)不合理。資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)全部資金來源中權(quán)益資本與負債資本的比例關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)的資金通常由自有資金、預(yù)售款、銀行貸款、經(jīng)營性欠款4部分組成， 其中自有資金往往只占較小比例，負債資金會占到企業(yè)全部資金來源的60%以上，甚至高達90%，一旦企業(yè)風(fēng)險管控不力，出現(xiàn)不能支付到期本息的概率就非常大。另一方面，負債經(jīng)營會產(chǎn)生財務(wù)杠桿效應(yīng)，在其他條件相同的情況下，適度負債會產(chǎn)生較明顯的財務(wù)杠桿效益，會給企業(yè)帶來更大的收益。但同時負債越多，利息支出越大，過度負債會在企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)困難的時候加大企業(yè)到期換不上本息的財務(wù)風(fēng)險，因此房地產(chǎn)業(yè)盲目舉債導(dǎo)致資本結(jié)構(gòu)不合理，進而使企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險大大增加。
（二）業(yè)務(wù)拓展過快，盲目投資。近年來的房地產(chǎn)業(yè)繁榮使大量房產(chǎn)企業(yè)賺的盆滿缽滿，對此一些管理者認為我國房地產(chǎn)行業(yè)是一個凈賺不賠的領(lǐng)域，導(dǎo)致企業(yè)相關(guān)人員對財務(wù)風(fēng)險的客觀性產(chǎn)生了輕視。眾所周知，只要有生產(chǎn)活動，有財務(wù)活動，就必然會存在一定的財務(wù)風(fēng)險，財務(wù)風(fēng)險無時不在，無處不在。一些房地產(chǎn)企業(yè)由于沒有對項目規(guī)模、市場需求、投資報酬率、國家法律政策各方面進行系統(tǒng)深入分析，也沒有進行廣泛深入的市場調(diào)研，就匆匆對于投資項目進行決策，使得決策缺乏可靠依據(jù)，進而加大了財務(wù)風(fēng)險。
（三）部分房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者財務(wù)管理水平低。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財權(quán)都由幾個關(guān)鍵人掌握，太過于強調(diào)控制而疏于管理。大部分企業(yè)的賬目除了一些非開票不可的業(yè)務(wù)都只是走形式，目的是為了應(yīng)付有關(guān)監(jiān)管部門，以上種種現(xiàn)實情況導(dǎo)致財務(wù)管理活動停滯在較低水平。再加上有些中小型房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員本身的業(yè)務(wù)能力不高，導(dǎo)致財務(wù)人員制作的財務(wù)報表無法真實地反映企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，而企業(yè)決策者根椐財務(wù)報表的投融資決策缺乏科學(xué)合理性，這樣就會導(dǎo)致部分財務(wù)決策失誤，而財務(wù)決策失誤正是產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險和財務(wù)危機的重要原因。
（四）國家經(jīng)濟調(diào)控政策的約束。在近年來，隨著土地閑置現(xiàn)象的日益普遍，我國政府根據(jù)實際要求出臺了一系列新的土地政策。從根本上來講，土地成本對房地產(chǎn)企業(yè)的資金要求較高，隨著新的土地政策的出臺，必然會導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部成本提高，進而使房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)僵硬，降低企業(yè)預(yù)期的收益。此外，房地產(chǎn)行業(yè)屬于我國重要的稅收來源，其所涉及到的稅種較多且復(fù)雜，稅負壓力大，而企業(yè)內(nèi)部資金主要依靠銀行借貸或者資本市場融資而來，其所融入的資本額度越大，其稅收籌劃所獲取的利益也就越大，但是帶來的財務(wù)風(fēng)險也越大。可見，房地產(chǎn)企業(yè)的上述財務(wù)風(fēng)險能否被盡早識別和發(fā)現(xiàn)，對房地產(chǎn)企業(yè)的健康、良性發(fā)展具有重大意義。
三、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的防范措施
（一）融資渠道多元化，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險。具體來說，企業(yè)良好的信用以及土地的抵押都是通過銀行增加資金來源的不錯選擇，既減少了賦稅又能盡量降低財務(wù)風(fēng)險；同時也要控制企業(yè)的資產(chǎn)負債率，是產(chǎn)權(quán)資本和債務(wù)資本保持合適的比例關(guān)系，尋求最佳的資本結(jié)構(gòu)，將籌資風(fēng)險降到最低。房地產(chǎn)企業(yè)還要拓展融資渠道，除了采用傳統(tǒng)的融資渠道以外，還可以通過股票、債券融資，這樣不僅有助于使房地產(chǎn)企業(yè)做大做強，吸引外部的債權(quán)人對其進行投資，還有助于優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，降低房地產(chǎn)企業(yè)的籌資風(fēng)險。
（二）加強投資項目管理。房地產(chǎn)項目投資的規(guī)模大，周期長等特點決定了其很容易受到社會環(huán)境等諸多因素的影響，故要進行投資項目應(yīng)該先通過各種分析，包括定量和定性分析以及綜合評估，決策投資方案都可能存在風(fēng)險，因此要對這些風(fēng)險預(yù)防和控制就需要單獨或綜合采取各種措施來應(yīng)對：（1）科學(xué)的預(yù)測投資報酬率，要更加認真對待投資方案的可行性研究分析；（2）運用投資組合理論，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)；（3）重視風(fēng)險規(guī)避措施，并形成一系列風(fēng)險規(guī)避的監(jiān)督體系；（4）積極采取其他措施，控制投資風(fēng)險。
（三）提高經(jīng)營者的財務(wù)管理意識。首先是提高決策者的財務(wù)管理素質(zhì)。要不定時組織中高層領(lǐng)導(dǎo)進行財務(wù)培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，至少要能夠讀懂各種報表及財務(wù)數(shù)據(jù)，尤其是三大報表，以便能夠?qū)⒏髯缘慕?jīng)驗決策和職業(yè)經(jīng)驗更為科學(xué)合理轉(zhuǎn)變?yōu)樽罴褯Q策，最大限度地降低財務(wù)風(fēng)險。其次，應(yīng)當(dāng)以人為本，重視人才的吸納及培養(yǎng)。對企業(yè)現(xiàn)有財務(wù)人員要加強培訓(xùn)提高其財務(wù)水平及職業(yè)素養(yǎng)，同時也要吸納資深的財務(wù)人員到企業(yè)來，有助于企業(yè)財務(wù)人員素質(zhì)的綜合提高。最后，制定一套行之有效的規(guī)章制度并嚴格按章操作，要求企業(yè)財務(wù)管理人員根據(jù)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動及財務(wù)管理的特點，結(jié)合市場經(jīng)濟發(fā)展的要求， 積極探索從征地動遷到物業(yè)管理整個開發(fā)經(jīng)營全過程的財務(wù)管理制度，形成標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、制度化的工作流程，降低財務(wù)風(fēng)險。
（四）密切關(guān)注國家調(diào)控政策。房地產(chǎn)企業(yè)要時刻關(guān)注我國政府對于土地、信貸、稅收以及市場調(diào)控的相關(guān)政策，及時解讀、熟知相關(guān)政策的變化要求，從而不斷的調(diào)整工程項目投資的風(fēng)向，降低成本壓力與風(fēng)險的出現(xiàn)。要堅持實事求是的工作辦法，根據(jù)市場實際要求對產(chǎn)品進行定位工作。例如，近年來隨著環(huán)境問題關(guān)注的提高，我國消費者越發(fā)趨向于綠色消費，因此房地產(chǎn)企業(yè)在迎合市場需的同時，也要跟隨國家政策發(fā)展方向，做好低碳建筑的研發(fā)與建設(shè)工作，脫離以往高消耗傳統(tǒng)經(jīng)營模式，從而達到降低財務(wù)風(fēng)險，提升企業(yè)的競爭力，使企業(yè)走上可持續(xù)發(fā)展的道路。
結(jié)束語：總之，處在我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)企業(yè)的形勢依然嚴峻。為了確保房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，經(jīng)營管理者必須時刻關(guān)注企業(yè)發(fā)展的各個階段，密切關(guān)注及預(yù)防可能出現(xiàn)的各種財務(wù)風(fēng)險，認真分析原因，制定針對性防范措施，通過加強對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作，真正促進房地產(chǎn)企業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展。
參考文獻：
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；財務(wù)；風(fēng)險管理
房地產(chǎn)行業(yè)是高回報行業(yè)，同進也有很大的風(fēng)險，面對激烈的競爭，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須提高財務(wù)管理水平才可實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，財務(wù)管理是企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一，應(yīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展的有效管理控制工具。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的意義
財務(wù)風(fēng)險是說在企業(yè)的所有財務(wù)活動中，因企業(yè)受到內(nèi)、外部環(huán)境和各種難以把握或難以預(yù)計的因素影響。企業(yè)的實際財務(wù)結(jié)果同預(yù)期的結(jié)果發(fā)生偏離，因而使企業(yè)蒙受可能性的損失。房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)周期長、投資大、不確定性強，所以房地產(chǎn)開發(fā)過程中的財務(wù)風(fēng)險管理就更加的重要，只有對項目風(fēng)險進行有效的規(guī)避和控制，開發(fā)項目的收益才有可靠性。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)形式
從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點分析，一般的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險主要表現(xiàn)為下面這幾個方面：
1.利率變動風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在負債經(jīng)營期間，由于各種因素的影響，貸款利率發(fā)生增長變化，利率的增長是增加公司的資金投本，因而抵減了預(yù)期收益。利率的變動風(fēng)險是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的眾多風(fēng)險中最為嚴重的不測風(fēng)險。
2.再籌資金風(fēng)險。再籌資金通常是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)項目滾動開發(fā)最常使用的辦法。因負債經(jīng)營使房地產(chǎn)開發(fā)公司負債率加大，相應(yīng)地對債權(quán)人的債權(quán)保證程度大大降低，這在很在程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)在其他渠道增加負債籌資的能力。在一些大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常還會出現(xiàn)連鎖性的資擔(dān)保鏈，一擔(dān)連鎖籌資中一個環(huán)節(jié)斷裂，風(fēng)險效應(yīng)也會加大，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營帶來致命的威脅。
3.無力償還債務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然也實行資本金制度，但大部分的開發(fā)企業(yè)在初期階段大都以負債開發(fā)為主，本有資金比例很低，大量的開發(fā)資金都來源于借貸。如果企業(yè)不能按期收回并取得預(yù)期的收益，那么公司將面臨無力償還債務(wù)的風(fēng)險，不僅導(dǎo)致資金緊張，還會影響到公司的信譽度，甚至?xí)虼硕鴮?dǎo)致公司倒閉。
三、控制房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的措施
1.房地產(chǎn)企業(yè)投資策略：投資是企業(yè)經(jīng)營、發(fā)展推行經(jīng)營戰(zhàn)略達到高額利潤目的一項目重大舉措。同時投資是一種巨額資金支出而在投入期不會立即產(chǎn)生效益。投資一擔(dān)執(zhí)行就很難改變，所以投資的成功與否對于一個企業(yè)的未來發(fā)展會產(chǎn)生重大影響。房地產(chǎn)企業(yè)面對的是無法估量的產(chǎn)品市場、經(jīng)營環(huán)境、勞動力市場等一些方面，比如物價、工資、運價的不穩(wěn)定變動都會對企業(yè)的營運收入、成本造成企業(yè)現(xiàn)金流入量和流出量不確定性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資面臨的風(fēng)險主要有管理風(fēng)險、市場風(fēng)險和政策風(fēng)險。目前對房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險的衡量有定量分析和定性分析這兩種方法。
2.加強現(xiàn)金流量控制管理。現(xiàn)金流量反映的是一個企業(yè)在某個特定時期內(nèi)現(xiàn)金流出、流入和流入凈額狀況。在現(xiàn)金流量表上，投資、經(jīng)營、籌資三大活動都會發(fā)生現(xiàn)金流動，在經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額最重要。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報告中，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額作為主要財務(wù)指標(biāo)反映，所以現(xiàn)金流量比利潤更加重要。如果企業(yè)的利潤在上升而現(xiàn)金的凈流量在減少，這說明當(dāng)前的實際收益在下降，需要引起高度重視，如果現(xiàn)金流量凈額小于同期利潤總額，那么就說明本期有未到賬的利潤存在。現(xiàn)金流量的多少可知企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的大小。
3.縮短預(yù)售時間，減少款項回籠風(fēng)險。財務(wù)的重要方面就是資金的回收，應(yīng)收款是造成資金回收風(fēng)險的重要方面， 它會加速現(xiàn)金流出。雖然應(yīng)收賬款會使企業(yè)產(chǎn)生利潤，但并沒使企業(yè)的現(xiàn)金增加，反之會加速現(xiàn)金流出，因房地產(chǎn)企業(yè)投資涉及到金融動向、政策法規(guī)、區(qū)域供求狀況和提高人民群眾的生活質(zhì)量等各個方面，所以容易受到各種因素的變動影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險，引起資金鏈的斷裂。因此加強資金的資金回收、集中管理非常重要。對于應(yīng)收賬款管理應(yīng)做幾個方面的強化：確定客戶的資信等級，評估企業(yè)的還債能力、建立銷售回款責(zé)任制、建立穩(wěn)定的信用政策、確定合理的應(yīng)收賬款比例。
4.完善資金管理系統(tǒng)。完善房地產(chǎn)企業(yè)資金管理系統(tǒng)首先應(yīng)將資金管理納入全面預(yù)算體系，對責(zé)任中心預(yù)算和項目預(yù)算相結(jié)合的資金預(yù)算，實現(xiàn)對資金需求比較準(zhǔn)確全面的預(yù)測，從而降低資金成本，提高資金使用率，通過對資金預(yù)算實際的執(zhí)行情況的分析，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金使用進行修正，另外應(yīng)建立適應(yīng)于企業(yè)規(guī)模的資金控制模式。
5.建立多元化的融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分發(fā)揮自身的潛力，實施多元化融資策略，從以往完全依賴銀行貸款向多渠道融資轉(zhuǎn)變，比如企業(yè)可以實施房地產(chǎn)投資基金融資、進行股權(quán)融資、銷售融資、資產(chǎn)證券化等等一些多元化的融資渠道，這樣可以在不提高資產(chǎn)負債的率的情況下，節(jié)約財務(wù)費用，降低融資成本、優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)等。通過融資渠道多元化可以將財務(wù)風(fēng)險控制在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi)，這有利于企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目開發(fā)過程中有很多的不確定風(fēng)險,項目開發(fā)的過程其實就是風(fēng)險管理的過程,而財務(wù)風(fēng)險管理的好與否,將直接影響到開發(fā)項目的收益高低及項目的成敗，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資前應(yīng)對其公司自身的財務(wù)狀況有清醒的認識，合理確定房地產(chǎn)開發(fā)的財務(wù)結(jié)構(gòu)，把各種不確定因素降到最低。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)實施財務(wù)集中控制，體現(xiàn)財務(wù)的管理功能，定期對財務(wù)指標(biāo)進行分析和考核，財務(wù)指標(biāo)考核是預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的有效措施。
參考文獻：
[1]李慶華：淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理.管理觀察.2010(16).
一、房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險分析
具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務(wù)風(fēng)險主要表現(xiàn)在這三個方面：
（一）籌資風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需要大量的資金，而不同的籌資方式選擇，將引發(fā)不同的籌資風(fēng)險。目前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)的主要籌資來源主要依賴于直接或者間接的銀行借款，這一方式占據(jù)了房地產(chǎn)財務(wù)運營資金的70%-80%。也正為如此，我國的房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在著極高的資產(chǎn)負債率，對債務(wù)融資具有強大的依賴性。因此，面對著規(guī)模龐大的房地產(chǎn)資金債務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)的利息償還壓力很大，風(fēng)險也大大增加。
（二）投資風(fēng)險
在市場經(jīng)濟環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)極易受到各種內(nèi)外部因素，例如國家政策法規(guī)、通貨膨脹和經(jīng)濟危機等的影響。其中國家法律政策因素對房地產(chǎn)企業(yè)的投資影響更為巨大。此外，由于房地產(chǎn)投資項目具有資金投入大、回收周期長等特點，巨大投資成本的房地產(chǎn)開發(fā)項目一旦出現(xiàn)決策失誤，就會造成重大的不可彌補的損失。在2013年國家出臺了嚴格的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策，造成了房地產(chǎn)行業(yè)的降溫和萎縮，銀行縮緊貸款，使得房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中斷，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了大規(guī)模的財務(wù)風(fēng)險。
（三）營運風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)的營運風(fēng)險與房地產(chǎn)企業(yè)的實際運營情況息息相關(guān)，而鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點，高投資、高收益、高風(fēng)險，就明確的說明了房地產(chǎn)企業(yè)將出現(xiàn)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率明顯低于其他行業(yè)的發(fā)展情況，因為資金被長期的占用，在實際運營過程中可能引發(fā)的財務(wù)風(fēng)險出現(xiàn)的可能性是相當(dāng)大的。具體來說，表現(xiàn)在：內(nèi)部控制風(fēng)險、銷售風(fēng)險以及成本控制風(fēng)險。
二、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的措施
（一）提升企業(yè)風(fēng)險意識
當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)最重要的任務(wù)是要牢固樹立企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理理念，建立具有企業(yè)特色的財務(wù)風(fēng)險文化觀念體系。首先，作為企業(yè)文化推動者和踐行者的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和高層管理者，必須在日常工作實踐中牢固樹立風(fēng)險意識，才能真正將風(fēng)險理念推及全體員工。其次，必須通過各種渠道和方式，加強對員工的風(fēng)險意識和觀念培訓(xùn)，讓每一個員工都自覺認同于企業(yè)風(fēng)險管理文化，建立良好的內(nèi)部交流溝通平臺，切實提高員工風(fēng)險防范意識和能力。最后，要建立和完善企業(yè)財務(wù)風(fēng)險責(zé)任制度，明確各崗位責(zé)任和義務(wù)，通過運用風(fēng)險控制和財務(wù)風(fēng)險控制績效考核指標(biāo)體系，從整體上對企業(yè)財務(wù)風(fēng)險進行系統(tǒng)化管理和控制。
（二）加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制
1、優(yōu)化企業(yè)組織治理結(jié)構(gòu)
作為企業(yè)治理控制總體框架的企業(yè)組織結(jié)構(gòu)，在現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展過程中有著至關(guān)重要的意義。反觀我國當(dāng)前上市公司內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)可知，很多房地產(chǎn)企業(yè)中極度缺乏科學(xué)、合理、有效的組織結(jié)構(gòu)，缺少內(nèi)部管理機制、監(jiān)督機制缺失，這種現(xiàn)象的存在極易對企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營活動造成巨大的財務(wù)風(fēng)險甚至由此引發(fā)經(jīng)營危機而破產(chǎn)。鑒于此，在房地產(chǎn)企業(yè)管理中，必須建立并完善內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)和治理結(jié)構(gòu)，防范和控制各類風(fēng)險的發(fā)生。
2、健全企業(yè)風(fēng)險控制制度
良好的企業(yè)風(fēng)險控制制度，不僅為企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營活動提供良好的內(nèi)部環(huán)境，而且可以有效減少企業(yè)損失，增加企業(yè)收益，實現(xiàn)企業(yè)利益最大化的經(jīng)營目標(biāo)。從而保證企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營活動的正常運轉(zhuǎn)，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)。
（三）建立健全財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機制
作為房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理者，尤其應(yīng)當(dāng)對企業(yè)的基本財務(wù)狀況進行充分調(diào)研和科學(xué)分析以及有效的監(jiān)控，及時對可能出現(xiàn)的財務(wù)風(fēng)險信號進行分析和監(jiān)控，關(guān)注于企業(yè)財務(wù)活動的各個細節(jié)，對變動情況及時做出反應(yīng)，從而及時發(fā)現(xiàn)并識別可能出現(xiàn)的潛在財務(wù)風(fēng)險，并快速制度有效措施控制和降低財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的可能性，提高企業(yè)在應(yīng)對各種不確定風(fēng)險危機的快速處理能力。同時通過建立并完善相關(guān)的企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機制，增強企業(yè)對風(fēng)險的識別能力，并培養(yǎng)企業(yè)應(yīng)對和處理可能出現(xiàn)風(fēng)險的能力。
（四）提高房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境變化的應(yīng)對能力
鑒于國家經(jīng)濟發(fā)展速度增快，經(jīng)濟投資過熱，為了抑制經(jīng)濟增長過快的勢頭，國際經(jīng)濟政策通常會由寬松轉(zhuǎn)向緊縮。隨著國家宏觀調(diào)控政策的執(zhí)行，一方面會提高銀行信貸限制和存貸款利率，另一方面限制項目開發(fā)和投資審批，從而嚴重影響了房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的銷量和資金回籠周期，進而制約了企業(yè)貸款償還能力，導(dǎo)致了企業(yè)生存和發(fā)展面臨巨大的財務(wù)風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)管理和經(jīng)營者，必須能夠?qū)ν獠拷?jīng)濟環(huán)境等因素做出科學(xué)合理的預(yù)測和判斷，進而能夠做出科學(xué)、合理的戰(zhàn)略決策，保證企業(yè)的長遠和持續(xù)發(fā)展。
三、結(jié)束語
關(guān)鍵詞：金科地產(chǎn)；財務(wù)管理
1.房地產(chǎn)企業(yè)概述
房地產(chǎn)企業(yè)作為各國的支柱產(chǎn)業(yè)之一，其發(fā)展直接關(guān)系到國計民生。我國的房地產(chǎn)企業(yè)一直以來都是國民經(jīng)濟的增長點，據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，房地產(chǎn)企業(yè)在07年直接帶動國民生產(chǎn)總值增長1.5個百分點。但我國房地產(chǎn)企業(yè)還存在著諸多問題。資源浪費與流失嚴重、商品房空置量增加、房地產(chǎn)業(yè)與金融產(chǎn)業(yè)關(guān)系混亂、房地產(chǎn)開發(fā)造成的環(huán)境破壞嚴重等都是我國目前房地產(chǎn)行業(yè)亟需解決的問題。為實現(xiàn)我國房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，中央在09年下達了關(guān)于《當(dāng)代房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展可持續(xù)性目標(biāo)》中關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)，其核心內(nèi)容就是“資源在當(dāng)代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配'.為實現(xiàn)這一戰(zhàn)略目標(biāo)我國在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展方面應(yīng)該做到如下幾點，一是合理利用土地資源，減少土地資源的浪費。二是重視房地產(chǎn)開發(fā)過程中的環(huán)境保護，維持生態(tài)平衡。三是完善房地產(chǎn)金融體系，建立和發(fā)展房地產(chǎn)發(fā)展二級市場。四是加快技術(shù)創(chuàng)新和科技創(chuàng)新。以新時代下的房地產(chǎn)綠色目標(biāo)為出發(fā)點，建立健全相關(guān)體制體系，運用現(xiàn)代化信息手段，結(jié)合新時代的發(fā)展需求，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)化信息化目標(biāo)。
2.財務(wù)管理目標(biāo)的研究
首先， 利潤最大化是企業(yè)財務(wù)管理的首要目標(biāo)。一方面，企業(yè)的利潤是企業(yè)發(fā)展的源泉，能夠最大化的滿足業(yè)主的需求。另一方面，它在增加私人財富的同時也使得社會財富最大化。其次是每股收益最大化目標(biāo)。由于當(dāng)前利潤和預(yù)期未來的利潤會直接影響到股票的價格，避免企業(yè)在追求利潤的短期行為，應(yīng)從企業(yè)價值的角度強調(diào)股東的利益和其他利益主體的關(guān)系。如果處理不當(dāng)將不利于企業(yè)進行各種現(xiàn)代財務(wù)活動。還有就是股票的價格還受到其他很多不可控因素的影響，并不是所有的公司都能有效的控制這種影響。在上市企業(yè)和私營企業(yè)對這種控制都很難適應(yīng)。最后就是企業(yè)本身價值最大化的目標(biāo)。企業(yè)價值最大化的決定因素是企業(yè)的潛在的對未來的獲利能力。財務(wù)報表的內(nèi)容包含如下幾個方面，運營能力分析、償債能力分析、盈利能力分析、杜邦財務(wù)分析以及綜合能力分析等。財務(wù)報表分析的方法有因素分析法、現(xiàn)金流量分析法、比較分析法、趨勢分析法和比率分析法等。財務(wù)報表分析中的比率分析在內(nèi)容上應(yīng)該由信用比率、成本經(jīng)營比率和投資比率構(gòu)成，這些構(gòu)成是公式盈利3財務(wù)管理報表的現(xiàn)狀
財務(wù)報表的定義及報表分析的定義。財務(wù)分析的本質(zhì)是對于財務(wù)數(shù)據(jù)的搜索和分析以及對財務(wù)分析結(jié)果進行決策的過程。作為財務(wù)報告的重要組成部分，財務(wù)報表展示了企業(yè)董事、管理及財務(wù)人員對公司財務(wù)情況的分析和處理。財務(wù)報表在會計準(zhǔn)則的基礎(chǔ)之上對債權(quán)人、股權(quán)持有者、政府等各方用戶公共信息的披露。《企業(yè)會計準(zhǔn)則第30號――財務(wù)報表列報》是我國的會計法規(guī)，在該法規(guī)中明確指出了財務(wù)報表應(yīng)是企業(yè)財務(wù)情況、現(xiàn)金流動量以及經(jīng)營成果的構(gòu)架性表述。應(yīng)包含如下內(nèi)容，利潤表、現(xiàn)金流量表資產(chǎn)負債表、所有者權(quán)益變動表和附錄。‘作為信息披露的載體，它是企業(yè)及其利益者的鏈接，能全面、系統(tǒng)和明確的展現(xiàn)出企業(yè)的財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流動的基本情況。’張玉林在2009年提出了財務(wù)報表分析的定義。財務(wù)報表的內(nèi)容包含如下幾個方面，運營能力分析、償債能力分析、盈利能力分析、杜邦財務(wù)分析以及綜合能力分析等。財務(wù)報表分析的方法有因素分析法、現(xiàn)金流量分析法、比較分析法、趨勢分析法和比率分析法等。財務(wù)報表分析中的比率分析在內(nèi)容上應(yīng)該由信用比率、成本經(jīng)營比率和投資比率構(gòu)成，這些構(gòu)成是公式盈利能力及未來發(fā)展?fàn)顩r的體現(xiàn)形式。
3.房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
目前我國房地產(chǎn)企業(yè)存在著諸多問題。房地產(chǎn)企業(yè)涉及范圍廣，從房地產(chǎn)的開發(fā)與再開發(fā)、房地產(chǎn)中介服務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)營到物業(yè)管理、房地產(chǎn)的調(diào)控與管理等都與企業(yè)的管理掛鉤。信息化時代的發(fā)展離不開信息技術(shù)的運用，同樣房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開企業(yè)對信息技術(shù)的開發(fā)與利用。企業(yè)的發(fā)展離不開企業(yè)內(nèi)部與外部相結(jié)合的良性運作。企業(yè)要想獲得良好的發(fā)展就要從各個方面對企業(yè)進行全面的改革與創(chuàng)新，其中比較重要的就是企業(yè)的內(nèi)部管理。
隨著我國市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國的房地產(chǎn)企業(yè)也在不斷的創(chuàng)新與改進過程中成長。房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部管理方面普通都存在著一些問題，諸如內(nèi)部管理制度體系薄弱、上層管理能力不強、公司治理模式不夠完善等。其中還包含財務(wù)管理混亂的問題。作為房地產(chǎn)企業(yè)的命脈，財務(wù)管理問題如果不能得到有效的解決，將在很長一段時間對企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展產(chǎn)生影響。嚴重的會影響我國經(jīng)濟的發(fā)展。我國房地產(chǎn)企業(yè)需要在結(jié)合自身發(fā)展的特點，在財務(wù)管理方面要做構(gòu)建完善的財務(wù)管理體系，改進相關(guān)的財務(wù)管理技術(shù)，并運用現(xiàn)代化信息手段提高企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理水平。
4.金科地產(chǎn)財務(wù)管理現(xiàn)狀探討――財務(wù)報表分析視角
處于動蕩的經(jīng)濟形勢下，金科應(yīng)在適度拿地、資金充足的情況下維持企業(yè)的健康經(jīng)營。所謂機遇與風(fēng)險并存。金科應(yīng)充分利用自己順暢的資金條件和良好的企業(yè)形象抓住這次機遇為企業(yè)的發(fā)展鋪路。
4.1金科地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析
（1）短期償債能力分析
流動比率能有效的反映企業(yè)用在短期內(nèi)能轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的流動資產(chǎn)償還到期流動負債的能力。該公司在此項上已經(jīng)接近行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)比率2，這表明其在短期還債能力方面較強。但是2011―2013年間數(shù)據(jù)顯示，其呈下降趨勢，說明本公司的短期償債能力在這一時期下降了，其財務(wù)狀況不夠穩(wěn)定，從數(shù)據(jù)上可以看到，在這一算時期內(nèi)其流動資金都顯得十分的緊張，滿足日常運營沒有問題但是沒有足夠的財力來應(yīng)對到期的流動負債。
②不難發(fā)現(xiàn)該企業(yè)速動比率一直偏低，小于1，表中顯示的4年間不僅僅速動比率偏低且不穩(wěn)定。從數(shù)據(jù)上看，該企業(yè)在短期償還能力方面還較差且財務(wù)不穩(wěn)定。
③從相關(guān)指標(biāo)中看出，現(xiàn)金比率它的作用是表明在最壞情況下的短期償債能力，現(xiàn)金比率越高，說明企業(yè)即刻變現(xiàn)能力越強。從統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，金科的現(xiàn)金比率實現(xiàn)上升后下降的，從2009年的30.95%上升到2009年的33.80%，說明企業(yè)的即刻變現(xiàn)能力增強。但是，又從2010年的33.80%下降到2011年的29.17%，說明金科的存貨變現(xiàn)能力是制約短期償債能力的主要因素。
（2）長期償債能力分析
①資產(chǎn)負債率越大說明企業(yè)償債能力越差；反之，企業(yè)的償債能力越強。一般認為資產(chǎn)負債率為40%-70%時較為合適，由上表可以看出，2009-2010年金科集團的資產(chǎn)負債率在67%左右徘徊，相對比較穩(wěn)定。在2011年，資產(chǎn)負債率上升說明償債能力變?nèi)酢?/p>
②產(chǎn)權(quán)比率越低，說明債權(quán)人權(quán)益受保障的程度越高，承擔(dān)的風(fēng)險越小。從表1可以看出，2009-2010年產(chǎn)權(quán)比率較穩(wěn)定，說明債權(quán)人權(quán)益受保障程度較穩(wěn)定。在2011年，產(chǎn)權(quán)比率大幅度升高，說明企業(yè)充分發(fā)揮了負債帶來的財務(wù)杠桿效應(yīng)。
③已獲利息倍數(shù)越大，說明長期償債能力越強。若假設(shè)財務(wù)費用為全部利息支出，從表1知，已獲利息倍數(shù)呈上升趨勢，說明金科集團長期償債能力增強。
2.營運能力分析
營運能力是指企業(yè)運用資產(chǎn)效率的高低。資產(chǎn)運用效率越高，資金循環(huán)越快，企業(yè)較少的投入獲取較多的收益。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，說明企業(yè)應(yīng)收賬款賬齡短，收現(xiàn)快，流動性強，短期償債能力強同時可以減少企業(yè)壞賬損失和收賬費用。
由表2可以看出，2010年的最高，說明回收能力強。而2011年最低，說明企業(yè)賬款回收發(fā)生困難，引起收賬費用增加，并存在發(fā)生壞賬的可能性。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)越多，則資金周轉(zhuǎn)越慢，金科的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)比較穩(wěn)定，說明該企業(yè)資金周轉(zhuǎn)還比較穩(wěn)定。
（1）銷售凈利率
銷售凈利率標(biāo)準(zhǔn)是0.1，該指標(biāo)反映每一元銷售收入帶來的凈利潤是多少，表明銷售收入的收益水平。金科公司的銷售凈利率逐年上升從2009年的11.319%到2010年的13.1544%，2011年更是達到17.4304%。總體上銷售收入的收益水平一般。說明企業(yè)在擴大銷售收入的同時，必須要相應(yīng)獲取更多的凈利潤。
（2）成本利潤率
成本利潤率表明每付出一元成本費用可獲得多少利潤，體現(xiàn)了經(jīng)營耗費所帶來的經(jīng)營成果。該項指標(biāo)越高，利潤就越大，反映企業(yè)的經(jīng)濟效益越好。從表3數(shù)據(jù)看，本公司的成本利潤率逐年增高2009年18%，2009年20%，而在2011年達到29%，說明經(jīng)濟效越來越好。
（3）資產(chǎn)凈利率
資產(chǎn)凈利率是一個綜合指標(biāo)，表明公司資產(chǎn)的綜合利用效果。從表3結(jié)果看，該公司的資產(chǎn)凈利率在近三年保持平均水平皆在4%-5%，說明公司總體利用效果一般，
（4）凈資產(chǎn)收益率
凈資產(chǎn)的收益率反映投資者投入企業(yè)的自有資本獲取利潤的能力，即反映投資與報酬的關(guān)系。
本公司的凈資產(chǎn)收益率逐年增高，2009年12.65%，到了2010年14.26%，2011年達到16.47%，公司自有資本獲取收益的能力更強，運營效益更好，對投資者和債權(quán)人的保證程度水平更高。
（5）資本收益率
應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，說明企業(yè)應(yīng)收賬款賬齡短，收現(xiàn)快，流動性強，短期償債能力強同時可以減少企業(yè)壞賬損失和收賬費用。由表2可以看出，2010年的最高，說明回收能力強。而2011年最低，說明企業(yè)賬款回收發(fā)生困難，引起收賬費用增加，并存在發(fā)生壞賬的可能性。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)越多，則資金周轉(zhuǎn)越慢，金科的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)比較穩(wěn)定，說明該企業(yè)資金周轉(zhuǎn)還比較穩(wěn)定。存貨周轉(zhuǎn)率越高越好，說明企業(yè)存貨變現(xiàn)速度快，銷售能力強，資金占用水平低。由表2數(shù)據(jù)可知，2010年存貨周轉(zhuǎn)率最高，2011年最低，說明2011年企業(yè)銷售狀況不好，存貨積壓，資金占用水平高，應(yīng)采取應(yīng)對措施加以解決。存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)越短，說明存貨周轉(zhuǎn)越快。2001-2010年的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)比較低，說明周轉(zhuǎn)速度快，2011年周轉(zhuǎn)天數(shù)較高，周轉(zhuǎn)速度很慢。該指標(biāo)越高表明企業(yè)固定資產(chǎn)利用率高，企業(yè)固定資產(chǎn)管理水平較好，固定資產(chǎn)投資得當(dāng)，結(jié)構(gòu)合理。
從表2數(shù)據(jù)顯示：金科集團2008年和2011年的指標(biāo)值較高，說明固定資產(chǎn)利用率較好，流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越高，說明在一定時期內(nèi)，流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)越多，進而說明以相同的流動資產(chǎn)完成的周轉(zhuǎn)額越多，流動資產(chǎn)利用率越高。
從表2分析金科集團2009-2010年，流動資產(chǎn)周準(zhǔn)率比較高，資產(chǎn)利用率高，2011年，周轉(zhuǎn)率下降，完成的周轉(zhuǎn)額少，因此，流動資產(chǎn)利用率較低。該指標(biāo)越高，說明企業(yè)全部資產(chǎn)的使用效率高，從表2看，2011年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低，說明生產(chǎn)效率降低，影響企業(yè)的盈利能力，因此，企業(yè)應(yīng)該通過提高銷售收入或處置多余的資產(chǎn)來提高總資產(chǎn)利用率。
5.財務(wù)報表反映的企業(yè)問題
企業(yè)財務(wù)管理狀況的不足和建議
從社會性需求方面，國家是不會讓這個市場變成一個投資品市場。我國在1998年住房制度改革后，停止了福利分房，建立了住房市場，其目的并不是要在資本市場之外建立一個投資品市場，讓大家在這里投資、炒房，所以房地產(chǎn)市場最終要回歸到提供住的產(chǎn)品為核心內(nèi)容的市場。也就是說安居才能樂業(yè)這個觀點上。所以，從社會性需求來看，房地產(chǎn)調(diào)控政策抑制投資、投機需求的政策也不會動搖。因此為了滿足未來的資金需求， 建議金科繼續(xù)加快銷售， 增加經(jīng)營活動現(xiàn)金流入， 充分運用財務(wù)杠桿， 積極尋找戰(zhàn)略合作機會， 并進一步開拓融資渠道。而規(guī)模擴張帶來的風(fēng)險控制又將對金科的專業(yè)能力和組織能力提出新的要求。
金科集團在看到企業(yè)優(yōu)秀的盈利能力的同時， 也提醒高度重視現(xiàn)金的管理。金科擁有數(shù)額巨大的存貨量， 這既是未來發(fā)展的保障， 又是金科風(fēng)險的主要來源， 從目前金科管理現(xiàn)狀來看， 建議進一步優(yōu)化存貨結(jié)構(gòu)， 適度控制存貨數(shù)量。政策因素主導(dǎo)市場，房地產(chǎn)行業(yè)面臨重大變局，在我國房地產(chǎn)市場中，政府是任何企業(yè)都無法忽視的重要因素。其一，政府是市場的資源供應(yīng)者，通過土地市場從源頭上控制著整個市場走向；其二，政府是市場的巨大需求者，通過各種與公務(wù)員、事業(yè)單位等住房相關(guān)的政策影響市場需求和市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)；其三，政府是消費者和企業(yè)各種經(jīng)濟行為的政策環(huán)境變量，影響著消費者的購買成本和購買方式，左右著企業(yè)開發(fā)活動、銷售活動甚至是產(chǎn)品的具體產(chǎn)品設(shè)計狀況。金科公司應(yīng)該密切關(guān)注國家政策，及時調(diào)整戰(zhàn)略，順應(yīng)政策要求。
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