時(shí)間：2023-09-14 17:39:10
導(dǎo)語(yǔ)：在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)分析的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
1國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀
彭羅斯在《企業(yè)成長(zhǎng)理論》中說(shuō)明了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)源于企業(yè)本身所含有的資源，具體說(shuō)是企業(yè)所擁有的效率較高的特殊資源。[1]企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得領(lǐng)先就必須擁有較多的這種特殊資源。房地產(chǎn)企業(yè)的這種特殊資源主要包括消費(fèi)者資源、投資者資源、土地資源等。房地產(chǎn)企業(yè)擁有這些特殊資源越多，其競(jìng)爭(zhēng)能力越強(qiáng)，占有的市場(chǎng)份額越大。根據(jù)波士頓公司的BCG 模型理論，其理論的核心是根據(jù)市場(chǎng)需求和其他各項(xiàng)因素來(lái)確定出各項(xiàng)資源的需求量。[2]房地產(chǎn)企業(yè)需根據(jù)市場(chǎng)需求量來(lái)進(jìn)行決策，如供大于求，將不利于房地產(chǎn)企業(yè)的利益。
普拉哈拉德和哈默爾的觀點(diǎn)主要是利用核心能力理論來(lái)解釋企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)源。[3]房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的強(qiáng)弱與企業(yè)本身的能力有關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)能力越強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)。這種能力是評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)弱的標(biāo)準(zhǔn)，具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)核心能力還包括營(yíng)運(yùn)能力和償債能力。
MHMeye和JMutterback將核心競(jìng)爭(zhēng)力分解為三個(gè)維度：產(chǎn)品技術(shù)能力、分析和關(guān)注消費(fèi)者需求能力、分析和協(xié)調(diào)各部門的能力。[4]房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與其技術(shù)能力息息相關(guān)，質(zhì)量過(guò)硬的房產(chǎn)更能吸引消費(fèi)者。這就要求房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者具有較強(qiáng)的控制組織能力。范莉莉設(shè)計(jì)核心競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估維度，主要包括模仿能力維度和資源利用率維度。[5]
房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)弱與資源利用率有關(guān)，資源利用率越強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)能力越強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)的資源利用率可以從其盈利能力營(yíng)運(yùn)能力和償債能力反映。
陳靜根據(jù)企業(yè)文化凝聚力的功能、指導(dǎo)的功能、激勵(lì)的功能、約束的功能、互動(dòng)的功能，增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，分析企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的影響因素。[6]房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力與企業(yè)的自身文化有關(guān)。良好的企業(yè)文化，可以增加員工對(duì)企業(yè)的認(rèn)同度和忠誠(chéng)度，增加員工的工作積極性，有利于房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。馬東生等闡述了戰(zhàn)略資源、企業(yè)知識(shí)、組織學(xué)習(xí)和企業(yè)文化和集成是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力要素[7]。房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力與其戰(zhàn)略管理決策有關(guān)，設(shè)定科學(xué)可行的戰(zhàn)略管理目標(biāo)，并進(jìn)行合理的控制保證實(shí)行，有利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。
時(shí)希杰、吳育華根據(jù)系統(tǒng)思想建立了基于三個(gè)層次的指標(biāo)體系，分別包括市場(chǎng)表現(xiàn)、技術(shù)水平和服務(wù)態(tài)度。[8]房地產(chǎn)企業(yè)中的龍頭，如從萬(wàn)科的財(cái)務(wù)報(bào)表可以看出其在房地產(chǎn)行業(yè)中的地位、市場(chǎng)占額和技術(shù)水平等綜合實(shí)力指標(biāo)。
總體而言，國(guó)內(nèi)外關(guān)于企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的分析和研究，已經(jīng)有了一套相對(duì)完整的體系。國(guó)內(nèi)外有關(guān)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的研究主要涉及如下幾個(gè)方面：①企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的界定；②企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的來(lái)源；③企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的影響因素；④提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的對(duì)策。
2房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力影響因素分析
房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的影響因素與房地產(chǎn)企業(yè)自身的盈利能力、營(yíng)運(yùn)能力和償債能力有關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)自身的盈利能力越強(qiáng)，其在整個(gè)行業(yè)中的?爭(zhēng)力越強(qiáng)；房地產(chǎn)企業(yè)自身的盈利能力越弱，其在整個(gè)行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)力越弱。房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力越強(qiáng)，其在整個(gè)行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，反之越弱。房地產(chǎn)企業(yè)償債能力越強(qiáng)，其在整個(gè)行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)；房地產(chǎn)企業(yè)償債能力越弱，其在整個(gè)行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)力越弱。
下文將從盈利能力、營(yíng)運(yùn)能力、償債能力對(duì)保利地產(chǎn)、萬(wàn)科、金地集團(tuán)展開(kāi)分析。
21盈利能力分析
從表1中我們了解到，2011―2014年金地集團(tuán)凈資產(chǎn)收益率相對(duì)其他三家公司而言是最差的。這說(shuō)明金地集團(tuán)的開(kāi)發(fā)力度不大，導(dǎo)致凈資產(chǎn)收益率無(wú)法得以提升。保利地產(chǎn)2012年的額外融資股本乘數(shù)下降，凈資產(chǎn)收入率下降，在公司努力開(kāi)發(fā)和提高銷售效率的同時(shí)，凈資產(chǎn)回報(bào)率也在上升。2013年由于宏觀政策的影響，凈資產(chǎn)收益率有所下降。萬(wàn)科2011―2014年凈資產(chǎn)收益率總體來(lái)說(shuō)還是比較平穩(wěn)的，這可能與萬(wàn)科不斷進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新、擴(kuò)大開(kāi)發(fā)力度有關(guān)。
22營(yíng)運(yùn)能力分析
從表2我們可以了解到，保利地產(chǎn)在2011―2014年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率相對(duì)于萬(wàn)科和金地集團(tuán)而言是較低的。這是因?yàn)楸＠禺a(chǎn)實(shí)施擴(kuò)張型的政策，使得各項(xiàng)費(fèi)用的支出增加，從而導(dǎo)致保利地產(chǎn)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率無(wú)法提高。萬(wàn)科的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在2011―2014年相對(duì)于金地集團(tuán)和保利地產(chǎn)而言是最高的。這是因?yàn)槿f(wàn)科實(shí)行了循序漸進(jìn)的發(fā)展方針，各項(xiàng)費(fèi)用合理支出和分配。金地集團(tuán)在2011―2014年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率相對(duì)于萬(wàn)科和保利地產(chǎn)是處于最低位置的。這說(shuō)明金地集團(tuán)需要?jiǎng)?chuàng)新技術(shù)和更新管理理念和制度，制定出合理的發(fā)展戰(zhàn)略。同時(shí)金地集團(tuán)在擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模時(shí)也應(yīng)更加重視操作風(fēng)險(xiǎn)，這樣才能提升金地集團(tuán)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，增強(qiáng)其營(yíng)運(yùn)能力。
23償債能力分析
從表3我們可以了解到，2011―2014年的保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率相對(duì)于萬(wàn)科和金地集團(tuán)而言比率最大，這說(shuō)明保利地產(chǎn)采取了擴(kuò)張型的發(fā)展戰(zhàn)略。保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率在2011―2014年較穩(wěn)定，這說(shuō)明保利地產(chǎn)在實(shí)施擴(kuò)張性戰(zhàn)略的同時(shí)也注重了資產(chǎn)的穩(wěn)定。萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債率在2011―2014年一直保持在67%左右，雖然萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債率波動(dòng)幅度穩(wěn)定，但相比保利地產(chǎn)而言其資產(chǎn)負(fù)債率是較低的，這說(shuō)明保利地產(chǎn)的償債能力要優(yōu)于萬(wàn)科。金地集團(tuán)2012年的資產(chǎn)負(fù)債率相對(duì)2011年有所下降，這是因?yàn)?012年金地集團(tuán)的負(fù)債增加，從而導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率下降。
3結(jié)論與建議
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著越來(lái)越激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，而當(dāng)前我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)相對(duì)薄弱。房地產(chǎn)企業(yè)為了在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出就必須加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，吸收先進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)管理理念，強(qiáng)化企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)踐，尋求適合企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀的風(fēng)險(xiǎn)管理模式，著力于提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
1房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理基本內(nèi)容
房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的主要類型。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)受許多不確定性因素影響，往往會(huì)產(chǎn)生較大的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)即為市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，是一種不可控的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，主要包括購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中同時(shí)也存在可控風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)即為能通過(guò)投資組合分散抵消的可控風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)主要包括收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)、機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)、未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)、持有期風(fēng)險(xiǎn)等。
房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理是指房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中對(duì)可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)進(jìn)行預(yù)測(cè)、識(shí)別、評(píng)估，在科學(xué)分析的基礎(chǔ)上有效處置風(fēng)險(xiǎn)，合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，爭(zhēng)取以最低成本實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)最小化，確保企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。風(fēng)險(xiǎn)管理的本質(zhì)是加強(qiáng)對(duì)不確定性因素的管理，這種經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的不確定性一方面會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)威脅和挑戰(zhàn)，另一方面也會(huì)給企業(yè)帶來(lái)極大的發(fā)展機(jī)遇，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理不僅要做到將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)降到最低，還需幫助企業(yè)尋求更多發(fā)展機(jī)遇。風(fēng)險(xiǎn)管理體系包括風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)定性分析、風(fēng)險(xiǎn)定量分析、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控等內(nèi)容，風(fēng)險(xiǎn)管理分為事前管理、事中管理、事后管理，企業(yè)在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理時(shí)需做到及早發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、及早采取措施規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施有利于降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的成本，增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)的設(shè)置必須立足于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)，在充分考慮到企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的前提下，不斷調(diào)險(xiǎn)管理目標(biāo)，風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)一般分為損失前目標(biāo)和損失后目標(biāo)兩種。事前目標(biāo)的設(shè)置必須充分考慮到企業(yè)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)性、合法性，增強(qiáng)全體員工的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，給予員工足夠的安全保障，盡可能消除風(fēng)險(xiǎn)損失帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)，履行相應(yīng)的社會(huì)義務(wù)，承擔(dān)相應(yīng)的社會(huì)責(zé)任。事后目標(biāo)的設(shè)置應(yīng)充分考慮到企業(yè)的生存問(wèn)題，保證企業(yè)具有適當(dāng)?shù)挠芰?，確保企業(yè)具有穩(wěn)定的收益，幫助企業(yè)盡快渡過(guò)難關(guān)，保障企業(yè)日后具有長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的能力，盡可能減少風(fēng)險(xiǎn)損失帶來(lái)的負(fù)面影響，為企業(yè)樹(shù)立良好的社會(huì)形象，確保房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。
2金融危機(jī)給中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的影響
金融危機(jī)給中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。金融危機(jī)大大削弱了歐美大投資銀行的購(gòu)買力，金融危機(jī)帶來(lái)的通貨膨脹使得大投資銀行資金周轉(zhuǎn)不靈不得已選擇從中國(guó)收縮資金，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著通貨膨脹帶來(lái)的未來(lái)收益價(jià)值下降風(fēng)險(xiǎn)。金融危機(jī)會(huì)帶來(lái)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，不利于刺激消費(fèi)需求，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資減少，市場(chǎng)成交量銳減，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的房地產(chǎn)企業(yè)往往會(huì)因金融債務(wù)問(wèn)題瀕臨破產(chǎn)。金融危機(jī)往往會(huì)增加未來(lái)經(jīng)營(yíng)的不確定性，會(huì)在一定程度上影響消費(fèi)者的消費(fèi)積極性，削弱消費(fèi)者的消費(fèi)能力，消費(fèi)市場(chǎng)的消費(fèi)能力減弱也會(huì)削弱房地產(chǎn)行業(yè)的投資需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求，屬于買方市場(chǎng)，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了極大的資金成本壓力。
金融危機(jī)給房地產(chǎn)投資帶來(lái)的機(jī)遇。金融危機(jī)導(dǎo)致市場(chǎng)的不確定性，也給中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了巨大的投資機(jī)遇。歐美市場(chǎng)資產(chǎn)貶值國(guó)內(nèi)有利于國(guó)內(nèi)部分實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)到歐美進(jìn)行投資，市場(chǎng)上部分沒(méi)有受到金融危機(jī)沖擊的投資基金則可以通過(guò)設(shè)立房地產(chǎn)投資基金的方式，在中國(guó)中小城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行股權(quán)投資，創(chuàng)造良好的投資效益。
3金融危機(jī)下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況
企業(yè)表面盈利，實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)增長(zhǎng)。當(dāng)前我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)盈利數(shù)據(jù)較為樂(lè)觀，甚至處于凈利潤(rùn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)表面盈利上升，但實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況不容樂(lè)觀。受金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售疲軟，資金回籠速度較慢，資金損失嚴(yán)重，甚至需要通過(guò)新債償還舊債或者利用股市圈錢等方式來(lái)償還相應(yīng)債務(wù)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在資金鏈壓力大、償債風(fēng)險(xiǎn)大等問(wèn)題。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力顯著下降，甚至有不少房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)來(lái)自于非主營(yíng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)盈利能力堪憂。
房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)。金融危機(jī)往往會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力下降，從而增加企業(yè)投資決策、建設(shè)投入等戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)，給公司增長(zhǎng)、股東價(jià)值、商業(yè)模式的核心能力帶來(lái)極大的負(fù)面影響。金融危機(jī)帶來(lái)的通貨膨脹使得消費(fèi)市場(chǎng)不斷萎縮，市場(chǎng)購(gòu)買力日益下降，企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)管理不善往往也會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，使得企業(yè)面臨巨大的生存危機(jī)，另外企業(yè)內(nèi)部控制體系對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)至關(guān)重要，因此當(dāng)企業(yè)內(nèi)部控制體系和內(nèi)部業(yè)務(wù)流程出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)也會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。金融危機(jī)引發(fā)的市場(chǎng)購(gòu)買力不足和市場(chǎng)資金量減少會(huì)給企業(yè)帶來(lái)資不抵債的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，增加企業(yè)的融資難度，部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏足夠的流動(dòng)資金維持企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，甚至?xí)霈F(xiàn)資金鏈斷裂。
4加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)措施
及時(shí)監(jiān)控市場(chǎng)變化評(píng)估經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中需認(rèn)真分析市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，實(shí)時(shí)監(jiān)控市場(chǎng)變化，及時(shí)識(shí)別企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理中的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)做出準(zhǔn)確評(píng)估并進(jìn)行科學(xué)系統(tǒng)分析，采取合適的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，制定嚴(yán)密的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
加強(qiáng)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)防范。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策時(shí)需要進(jìn)行可行性研究分析，企業(yè)需重視對(duì)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)和競(jìng)爭(zhēng)情況的分析，確保房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目決策的科學(xué)性和合理性，盡可能減少因企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失。企業(yè)管理者需充分考慮各種投資款項(xiàng)的付款特點(diǎn)，合理編制資金使用計(jì)劃，加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程的投資控制，合理安排項(xiàng)目資金，確保企業(yè)的投資效益。企業(yè)經(jīng)營(yíng)者需重視多方案的設(shè)計(jì)和選擇，加強(qiáng)合同管理，加強(qiáng)企業(yè)與有關(guān)部門的協(xié)調(diào)溝通，制定相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)警戒線并嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)監(jiān)控警示制度。
建立全面管理體系，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在企業(yè)戰(zhàn)略上制定有效的風(fēng)險(xiǎn)控制計(jì)劃，建立全面的管理體系，合理配置資產(chǎn)，降低固定成本，提高土地的綜合效益，降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。調(diào)整經(jīng)營(yíng)模式，提高經(jīng)營(yíng)管理的標(biāo)準(zhǔn)化水平，明確項(xiàng)目定位，細(xì)分目標(biāo)客戶市場(chǎng)，盡可能避免因經(jīng)營(yíng)管理不善帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。提高產(chǎn)品價(jià)值，整合價(jià)值鏈，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，提高企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的過(guò)程中，稅收籌劃作為一種理財(cái)活動(dòng)主要指的就是，納稅人在是相關(guān)法律允許的范圍內(nèi)，為了促使自身經(jīng)濟(jì)利益實(shí)現(xiàn)最大化而在開(kāi)展的納稅事項(xiàng)安排，在系統(tǒng)的安排下促使自身的經(jīng)濟(jì)利益得到最大化。另外，企業(yè)管理者要注意給予其足夠的重視，在合法范圍內(nèi)合理使用手段，促使企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高，從而使企業(yè)能夠和諧穩(wěn)定的發(fā)展。
一、房地產(chǎn)企業(yè)中稅收籌劃的意義
在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的過(guò)程中，稅收籌劃占有極為重要的作用，對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益以及社會(huì)效益都有著一定的影響。在房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)相關(guān)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)進(jìn)行決策之前，首先需要在法律允許的范圍內(nèi)對(duì)稅收籌劃進(jìn)行合理安排，促使其相關(guān)行為的規(guī)范性，對(duì)正確的決策進(jìn)行制定，從而使房地產(chǎn)企業(yè)在整個(gè)投資以及運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中擁有合理性、合法性，相關(guān)的財(cái)務(wù)活動(dòng)能夠健康有序的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的良性循環(huán)。在實(shí)際運(yùn)用的時(shí)候，對(duì)稅收籌劃的合理利用可以促使房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中精打細(xì)算，促使支出得到一定的解決，從而使浪費(fèi)的情況從根本上得到減少。
另外，作為一項(xiàng)相對(duì)較為復(fù)雜的系統(tǒng)工程，稅收籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)中涉及到了生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、設(shè)立以及銷售等各個(gè)相關(guān)環(huán)節(jié)。其中，就稅收政策而言，其在一定的時(shí)間內(nèi)擁有規(guī)范性、嚴(yán)密性以及適用性等特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中想要促使稅收籌劃相關(guān)方案得到實(shí)現(xiàn)，就需要在法理允許的基礎(chǔ)上對(duì)自身的財(cái)務(wù)核算、財(cái)務(wù)管理以及經(jīng)營(yíng)管理進(jìn)行促進(jìn)和提高。因此，對(duì)稅收籌劃工作的開(kāi)展還可以在一定程度上促使其會(huì)計(jì)核算行為的規(guī)范，促使在財(cái)務(wù)核算得到進(jìn)一步的加強(qiáng)，從而使企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展中的經(jīng)營(yíng)管理得到促進(jìn)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理決策中稅收籌劃的應(yīng)用
1.從房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷手段方面進(jìn)行分析
隨著時(shí)代的不斷進(jìn)行和發(fā)展，我國(guó)在近幾年聯(lián)系頒布了一系列有關(guān)房?jī)r(jià)控制的政策，這就促使了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中日趨激烈。在這樣的社會(huì)大背景下，混亂的局面讓正在觀望的消費(fèi)者情緒受到了嚴(yán)重的影響，從而導(dǎo)致房產(chǎn)成交量不斷降低的情況出現(xiàn)。針對(duì)這種情況，本文列舉了一些方案。
方案1：在企業(yè)經(jīng)營(yíng)促銷的時(shí)候開(kāi)展買房送車的活動(dòng)，其中設(shè)定房子的定價(jià)為200萬(wàn)/套，汽車的價(jià)值為20萬(wàn)/輛。針對(duì)這一方案進(jìn)行分析，如果客戶買了一套房子就必須陪送一輛汽車，這樣房地產(chǎn)企業(yè)的收入大致為180萬(wàn)元。
方案2：在企業(yè)經(jīng)營(yíng)促銷的時(shí)候開(kāi)展打折促銷活動(dòng)，其中設(shè)定房子的定價(jià)為200萬(wàn)/套，在活動(dòng)期間購(gòu)買就可以享受原價(jià)10%的優(yōu)惠。針對(duì)這一方案進(jìn)行分析，客戶如果購(gòu)買了一套房子，那么房地產(chǎn)企業(yè)的收入就是200×（1-10%）=180萬(wàn)元。
針對(duì)這兩種方案進(jìn)行分析，從銷售的角度上來(lái)看，兩個(gè)方案之間不存在差別，但是，如果從納稅的角度分析，兩者之間就存在了一定的差距。這兩個(gè)方案通過(guò)對(duì)納稅的計(jì)算，方案1所需要繳納的稅款明顯高于方案2，所以，在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)開(kāi)展的過(guò)程中，無(wú)論是從自身的利益還是客戶的利益出發(fā)，都需要對(duì)方案2進(jìn)行選擇。
2.從房地產(chǎn)企業(yè)投資方式方面進(jìn)行分析
房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際運(yùn)營(yíng)發(fā)展的過(guò)程中，除了可以通過(guò)銷售房屋的方式進(jìn)行獲取利潤(rùn)之外，還會(huì)通過(guò)對(duì)外投資的方式促使自身經(jīng)濟(jì)利益的提高以及降低自身的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。其中，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展投資決策的時(shí)候，一般情況下會(huì)對(duì)兩種方法進(jìn)行采用，其一就是房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)的方式，相關(guān)的投資者可以參與投資利潤(rùn)的分紅，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的共同承擔(dān)；其二就是房地產(chǎn)企業(yè)在投資的過(guò)程中以房產(chǎn)進(jìn)行，只要其中固定的收入，不與其他的投資者進(jìn)行聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)。針對(duì)這兩種投資方式，我們一樣可以通過(guò)相關(guān)的方案進(jìn)行簡(jiǎn)要闡述。
方案3：已知某房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行資本注冊(cè)的時(shí)候相關(guān)資金為2000萬(wàn)元，其中，企業(yè)辦公大樓的價(jià)值大致為500萬(wàn)元，如果這家房地產(chǎn)企業(yè)想要對(duì)自身規(guī)模進(jìn)行進(jìn)一步的擴(kuò)大，促使自身利潤(rùn)的增加，那么企業(yè)相關(guān)的管理高層就決定進(jìn)行開(kāi)展對(duì)外投資。針對(duì)以上的條件進(jìn)行方分析，如果這個(gè)企業(yè)運(yùn)用辦公大樓進(jìn)行投資活動(dòng)的開(kāi)展，那么每年的租金收入大致為600萬(wàn)元。針對(duì)這一情況單單從房產(chǎn)稅的方面進(jìn)行考慮，如果從共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的方式來(lái)看，該企業(yè)需要繳納的房產(chǎn)稅為：500×1.2%×（1-30%）=4.2（萬(wàn)元）；而從不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，只拿固定收入的方法進(jìn)行分析，該企業(yè)所需要繳納的阿房產(chǎn)稅為：600%×12%=7.2（萬(wàn)元）。
通過(guò)對(duì)這兩個(gè)方法的對(duì)比可以很明顯的發(fā)現(xiàn)，不共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)相較于共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)說(shuō)，在稅款的繳納方面要多出30000元的差別，而從風(fēng)險(xiǎn)的角度而言，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的方法的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)相對(duì)更高。因此，在進(jìn)行對(duì)外投資的過(guò)程中要結(jié)合實(shí)際情況，針對(duì)不同的問(wèn)題進(jìn)行綜合考慮，從而為自身企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供保障。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 籌資風(fēng)險(xiǎn) 企業(yè)
籌資風(fēng)險(xiǎn)也被稱作財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，指的是企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程為了維持企業(yè)運(yùn)行或擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍，借入資金而給企業(yè)的財(cái)務(wù)帶來(lái)不確定性的影響。通常情況下，企業(yè)進(jìn)行籌資的目的都是為了擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模，滿足企業(yè)在資金方面的需求，便于企業(yè)更好地操作運(yùn)營(yíng)，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)籌資過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)
（1）房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理。企業(yè)資本結(jié)構(gòu)指的是企業(yè)在運(yùn)行過(guò)程中，不同資本之間的關(guān)系和比例。房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)關(guān)系對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的籌資決策有著重要影響。由于，房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)存在不合理情況，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)行過(guò)程中的資金運(yùn)轉(zhuǎn)可能出現(xiàn)問(wèn)題，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)到還款日期會(huì)無(wú)法歸還欠款，從而引發(fā)籌資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)會(huì)受到融資方式、期限、金額等因素的影響，并且房地產(chǎn)企業(yè)的基本機(jī)構(gòu)也會(huì)對(duì)其未來(lái)一段時(shí)間的財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生影響。
（2）籌資方式不合理。企業(yè)要想進(jìn)行投資，必須要有足夠的資金作為后盾，因此籌資是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的第一步，而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，負(fù)債籌資是其在籌資過(guò)程中比較常用的一種方式，這種籌資方式通常都需要房地產(chǎn)企業(yè)付出一定代價(jià)。房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策時(shí)，因?yàn)槿鄙倏茖W(xué)論證和相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)查，在投資上過(guò)于盲目，將會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的大量固定資產(chǎn)處于閑置狀態(tài)，無(wú)法及時(shí)盤活資金。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取資金，需要盡快銷售房屋，實(shí)現(xiàn)資金回籠，在銷售過(guò)程中經(jīng)常未對(duì)客戶的信用等級(jí)進(jìn)行考核，從而導(dǎo)致大量的賬款無(wú)法按時(shí)收回，情況嚴(yán)重時(shí)可能會(huì)出現(xiàn)大量的壞賬和死賬。此外，一些房地產(chǎn)企業(yè)缺少嚴(yán)格的監(jiān)督制度，在企業(yè)的資產(chǎn)發(fā)生損失時(shí)，對(duì)相關(guān)人的處罰達(dá)不到懲戒作用，從而導(dǎo)致企業(yè)中的大量資產(chǎn)發(fā)生流失。以上原因，都會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大損失，長(zhǎng)時(shí)間下去，將會(huì)導(dǎo)致企業(yè)無(wú)能力償還其欠下的債務(wù)，從而使企業(yè)面臨破產(chǎn)危險(xiǎn)。目前，在我國(guó)企業(yè)在運(yùn)行過(guò)程中可以選擇的籌資方式有發(fā)行債券、發(fā)行股票、銀行貸款等。不同的融資方式存在的弊端和優(yōu)點(diǎn)各不相同，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行籌資過(guò)程中，如果選擇了不合理的籌資方式，不僅會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的利益受損，同時(shí)會(huì)增加額外開(kāi)支，對(duì)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)造成不良影響。
（3）房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)，主要指的是企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所潛在的風(fēng)險(xiǎn)，其主要表現(xiàn)形式為無(wú)法確定的稅前利潤(rùn)。雖然，籌資風(fēng)險(xiǎn)并不等同于經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，兩者混為一談。但是，從實(shí)際情況來(lái)看，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)對(duì)籌資風(fēng)險(xiǎn)造成一定程度的影響。在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蓹?quán)融資方式時(shí)，企業(yè)的總風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)通過(guò)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的形式呈現(xiàn)出來(lái)，并且這一風(fēng)險(xiǎn)需要所有股東承擔(dān)。如果，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中獲取的利潤(rùn)無(wú)法支付其因?yàn)槿谫Y而產(chǎn)生的利息，企業(yè)中所有股東的收益都會(huì)受到影響，情況嚴(yán)重時(shí)，企業(yè)將無(wú)能力償還債務(wù)，從而導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。
二、防范房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)的合理措施
（1）在企業(yè)內(nèi)部建立合理的資本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)行過(guò)程中，需要建立一個(gè)科學(xué)、合理的資本結(jié)構(gòu)，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)的防范。在房地產(chǎn)企業(yè)可以承擔(dān)籌資風(fēng)險(xiǎn)范圍內(nèi)，降低企業(yè)的總資本，只有合理的資本結(jié)構(gòu)，才能使企業(yè)得到穩(wěn)定的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)如果都為股權(quán)資本，沒(méi)有負(fù)債資本，雖然避免了籌資風(fēng)險(xiǎn)，但是這種資本結(jié)構(gòu)會(huì)導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本過(guò)大，影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益。反之，如果企業(yè)的負(fù)債資本過(guò)高，雖然企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中可能會(huì)取得更高的經(jīng)濟(jì)收益，但是其在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)變大，經(jīng)營(yíng)不好，極有可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。基于以上原因，房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)要制定出一個(gè)與自身情況相符的資本結(jié)構(gòu)，對(duì)籌資風(fēng)險(xiǎn)和籌資成本進(jìn)行權(quán)衡，對(duì)利與弊進(jìn)行合理分析，從而使企業(yè)能夠獲得更好的發(fā)展。
（2）籌資方式的選擇要合理。房地產(chǎn)行業(yè)與一般行業(yè)相比，其風(fēng)險(xiǎn)更大，因此在籌資方式的選擇上必須要謹(jǐn)慎，一種合理的籌資方式，不僅可以降低房地產(chǎn)企業(yè)在籌資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，而且也是引進(jìn)外援的一種合理方式。房地產(chǎn)企業(yè)在籌資過(guò)程中，采取權(quán)益資本還是債務(wù)資本，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是一種選擇，債務(wù)資本和權(quán)益資本的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)已經(jīng)顯而易見(jiàn)，要想實(shí)現(xiàn)合理籌資，就必須要做好兩者的權(quán)衡，使兩者之間的配比處于最佳狀態(tài)，這樣不僅可以最大化房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值，而且也可以實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)的合理控制，將其控制在合理范圍內(nèi)，并從多種籌資方式中選擇一個(gè)最佳的方式。
（3）強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)要想獲取長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中就必須要全面、充分考慮企業(yè)籌資過(guò)程中可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)防范籌資風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)在工作中需要提高自身的綜合能力，使決策的預(yù)測(cè)性和科學(xué)性都能夠得到提高，最大限度避免企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)決策出現(xiàn)失誤而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)中的財(cái)務(wù)管理人員在工作中，應(yīng)當(dāng)將籌資風(fēng)險(xiǎn)防范貫穿整個(gè)財(cái)務(wù)管理，對(duì)企業(yè)中各個(gè)部門的資金流動(dòng)情況進(jìn)行監(jiān)管，同時(shí)需要建立一個(gè)合理的財(cái)務(wù)管理機(jī)制，通過(guò)系統(tǒng)、科學(xué)的方法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在籌資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范。
（4）應(yīng)用穩(wěn)健的信譽(yù)策略。房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中存活下來(lái)，就必須要學(xué)會(huì)如何保護(hù)自己，應(yīng)用穩(wěn)健的信譽(yù)政策，確?？蛻舳季哂休^強(qiáng)的支付能力，通過(guò)這樣的方式，雖然企業(yè)的盈利能力無(wú)法達(dá)到最強(qiáng)，但是也會(huì)好于一些負(fù)債企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中因?yàn)閮攤鶋毫^(guò)大，最終導(dǎo)致企業(yè)被迫清算要好。要想實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，對(duì)投資項(xiàng)目的預(yù)測(cè)必須要科學(xué)合理，對(duì)企業(yè)自身的實(shí)力進(jìn)行客觀分析，在選擇上要理性，確保企業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性。
（5）籌資決策要科學(xué)合理。在房地產(chǎn)企業(yè)建立合理的籌資決策機(jī)制，可以使決策的合理性得到進(jìn)一步提高，從而使決策風(fēng)險(xiǎn)降到最低。一方面需要對(duì)籌資流程和方式進(jìn)行適當(dāng)規(guī)范，對(duì)籌資是否可行進(jìn)行詳細(xì)研究，在分析上盡量選用定量計(jì)算方法進(jìn)行，并且在扭轉(zhuǎn)決策上采用科學(xué)的決策模型，避免籌資決策出現(xiàn)失誤，從而引起財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，在籌資決策，考慮籌資風(fēng)險(xiǎn)、機(jī)會(huì)、發(fā)展、目標(biāo)的同時(shí)還需對(duì)財(cái)團(tuán)的匹配因素進(jìn)行合理分析，也就是針對(duì)企業(yè)投資項(xiàng)目或經(jīng)營(yíng)所需資金的情況進(jìn)行籌資，避免籌資不足或籌資過(guò)度的情況，確保企業(yè)的資金處于良性循環(huán)，使企業(yè)的發(fā)展能夠得到財(cái)務(wù)支持。
三、結(jié)束語(yǔ)
房地產(chǎn)企業(yè)要想取得穩(wěn)定的發(fā)展，在籌資上就必須與其規(guī)模相匹配。房地產(chǎn)企業(yè)在籌資過(guò)程中，避免不了會(huì)面臨一定風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，必須要正確認(rèn)識(shí)籌資中存在的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)防。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)在籌資過(guò)程中，方案的選擇必須要合理，將風(fēng)險(xiǎn)控制在合理范圍內(nèi)，盡量降低資金成本。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)需要正確認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；資本結(jié)構(gòu)；影響因素；對(duì)策
中圖分類號(hào)：F27 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
收錄日期：2014年6月18日
一、資本結(jié)構(gòu)影響因素
資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)各種資金的構(gòu)成及其比例關(guān)系。資本結(jié)構(gòu)是企業(yè)籌資決策的核心問(wèn)題。資本結(jié)構(gòu)有廣義和狹義之分。廣義的資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)全部資本價(jià)值的構(gòu)成及其比例關(guān)系，它不僅包括長(zhǎng)期資本還包括短期資本。狹義的資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)各種長(zhǎng)期資本價(jià)值的構(gòu)成及其比例關(guān)系，尤其是指長(zhǎng)期的股權(quán)資本與債權(quán)資本的構(gòu)成及其比例關(guān)系。資本結(jié)構(gòu)影響因素主要有以下幾個(gè)方面：
（一）償債能力。雖然債權(quán)人可以通過(guò)制定各種保護(hù)條款來(lái)保障自己的利益，但都是一些輔措施，能夠有效保障他們利益還得看公司償債能力。所以，一個(gè)公司償債能力強(qiáng)，負(fù)債就有上升趨勢(shì)。一個(gè)公司的償債能力越強(qiáng)也就越容易產(chǎn)生項(xiàng)目投資所需的現(xiàn)金，其總資產(chǎn)負(fù)債率也往往比較低。同理，一個(gè)公司的短期償債能力越強(qiáng)則短期資產(chǎn)負(fù)債率也就越低，長(zhǎng)期償債能力越強(qiáng)則長(zhǎng)期資產(chǎn)負(fù)債率也就越低。
（二）經(jīng)營(yíng)能力。經(jīng)營(yíng)能力與資產(chǎn)負(fù)債率負(fù)相關(guān)。當(dāng)房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)能力較強(qiáng)時(shí)，速動(dòng)資產(chǎn)較多，企業(yè)經(jīng)營(yíng)所需要的其他資金相對(duì)要少一些，因而就可更少地向外借債；相反，若企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力較差，則需要更多的運(yùn)營(yíng)資金，則可能會(huì)更多地依賴于負(fù)債融資。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力反映公司對(duì)資產(chǎn)有效運(yùn)用的管理能力。管理能力越強(qiáng)，公司資金周轉(zhuǎn)越快，運(yùn)用資產(chǎn)取得收益的能力越強(qiáng)，對(duì)企業(yè)長(zhǎng)期償債能力的信心越強(qiáng)，越傾向于高負(fù)債；另一方面，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)，也會(huì)減少債權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)憂患，提高公司債務(wù)融資的可能性并降低融資成本。房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化息息相關(guān)，運(yùn)行存在周期性變動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力的要求較高，而企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力又會(huì)直接影響公司的資產(chǎn)負(fù)債率。一旦房地產(chǎn)公司的入市時(shí)機(jī)和投資方向出現(xiàn)偏差，就可能導(dǎo)致大量借款被套牢在某一個(gè)或幾個(gè)項(xiàng)目上，影響投資及時(shí)收回，加重企業(yè)的債務(wù)壓力，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加大。所以，營(yíng)運(yùn)效率越高，公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力就越強(qiáng)，也就更傾向于利用債務(wù)融資產(chǎn)生正的財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)。
（三）盈利能力。盈利能力與資產(chǎn)負(fù)債率負(fù)相關(guān)，但顯著性不強(qiáng)。一是當(dāng)前我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不太完善，法律制度不夠健全。企業(yè)與銀行、政府、其他相關(guān)利益團(tuán)體的捆綁，很大程度上也決定了企業(yè)能否獲得銀行貸款，能否獲得經(jīng)營(yíng)資本，從而促使企業(yè)的規(guī)模增長(zhǎng)，增加市場(chǎng)對(duì)該企業(yè)經(jīng)營(yíng)的信心；二是目前國(guó)內(nèi)商品房需求量很大，而我國(guó)房地產(chǎn)公司更多的是資源依賴型公司不是效率型公司，對(duì)土地的爭(zhēng)奪尤為顯著。因此，市場(chǎng)對(duì)其認(rèn)可主要看其資源占有程度，有資源就有投資或借貸，而對(duì)盈利能力重視不夠，與我國(guó)的現(xiàn)實(shí)基本相符。因此，由于我國(guó)房地產(chǎn)上市公司盈利方式和負(fù)債性質(zhì)的原因，盈利能力對(duì)資本結(jié)構(gòu)所產(chǎn)生的影響會(huì)由于交易成本的作用而被削弱。
（四）企業(yè)規(guī)模。企業(yè)規(guī)模與資產(chǎn)負(fù)債比率正相關(guān)，其原因主要是目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)包括房地產(chǎn)上市公司，在其各種債務(wù)融資渠道中，銀行通過(guò)直接或間接貸款成為房地產(chǎn)債務(wù)融資的主要資金來(lái)源。從直接貸款來(lái)說(shuō)，大企業(yè)較小企業(yè)更為穩(wěn)定。規(guī)模大的企業(yè)使得銀行能夠較容易信任，進(jìn)而能提供更多的信貸資金。而從間接貸款來(lái)說(shuō)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的“其他資金”中，絕大多數(shù)是購(gòu)房者的定金和預(yù)付款，而購(gòu)房者的這些資金中基本上是個(gè)人住房消費(fèi)貸款。由于規(guī)模大的房地產(chǎn)企業(yè)更能獲得消費(fèi)者的信賴，消費(fèi)者更愿意購(gòu)買這些房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品，從而也就更容易獲得銀行的間接貸款。因此，作為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)最重要的債務(wù)融資渠道的銀行信貸來(lái)說(shuō)，無(wú)論是從直接的還是間接的角度而言，都是偏好于規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)存在的主要問(wèn)題
（一）融資結(jié)構(gòu)不合理。資本結(jié)構(gòu)理論與實(shí)踐表明，企業(yè)應(yīng)以內(nèi)源融資為主。然而，近十年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)則以外源融資為主，房地產(chǎn)行業(yè)在實(shí)現(xiàn)盈利增長(zhǎng)的同時(shí)并沒(méi)有伴隨現(xiàn)金的流入。企業(yè)自身的資金積累能力也沒(méi)有獲得進(jìn)一步的提高，進(jìn)而影響了企業(yè)后續(xù)發(fā)展資金的內(nèi)部融通。雖然外源融資比重大有利于企業(yè)在短時(shí)期內(nèi)擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，同時(shí)也加大了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（二）融資渠道單一。銀行貸款至今仍然是我國(guó)房地產(chǎn)公司最主要的融資渠道，這種融資方式給我國(guó)銀行業(yè)帶來(lái)了沉重的負(fù)擔(dān)。而且房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一使得資產(chǎn)負(fù)債率偏高。隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和行業(yè)需求的變化，用以調(diào)控形勢(shì)的房地產(chǎn)和金融等相關(guān)政策的陸續(xù)出臺(tái)，如銀行準(zhǔn)備金率、利率的提高等往往會(huì)給房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)強(qiáng)烈的沖擊。
（三）資產(chǎn)負(fù)債率偏高。資產(chǎn)負(fù)債率是指公司年末的負(fù)債總額同資產(chǎn)總額的比率。表示公司總資產(chǎn)中有多少是通過(guò)負(fù)債籌集的，該指標(biāo)是評(píng)價(jià)公司負(fù)債水平的綜合指標(biāo)。同時(shí)也是一項(xiàng)衡量公司利用債權(quán)人資金進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)能力的指標(biāo)，也反映債權(quán)人發(fā)放貸款的安全程度。我國(guó)大部分房地產(chǎn)公司擁有的權(quán)益資本普遍偏少，不足的資金需求就需要靠銀行貸款等融資方式來(lái)取得。我國(guó)在土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需資金的80%左右都直接或者間接來(lái)源于銀行業(yè)，房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率偏高，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大。這個(gè)比率對(duì)于債權(quán)人來(lái)說(shuō)越低越好。因?yàn)楣镜乃姓吖蓶|一般只承擔(dān)有限責(zé)任，而一旦公司破產(chǎn)清算時(shí)，資產(chǎn)變現(xiàn)所得很可能低于其賬面價(jià)值。所以，如果此指標(biāo)過(guò)高，債權(quán)人可能遭受損失。
（四）債券融資比例偏小。我國(guó)目前債券市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制還很不完善，企業(yè)通過(guò)債券融資難度較大，中小型房地產(chǎn)企業(yè)很難涉足，其主要原因是我國(guó)對(duì)企業(yè)發(fā)行債券的資格審核條件較為嚴(yán)格。加之國(guó)家相應(yīng)的政策導(dǎo)向，企業(yè)從銀行貸款相對(duì)容易，所以也導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)中債券比重極小。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)融資順序中排第一的是銀行貸款，這包括了直接向銀行借貸的款項(xiàng)和向消費(fèi)者的預(yù)售貨款，而預(yù)售貨款又主要來(lái)自于銀行的個(gè)人按揭貸款。其次是房地產(chǎn)信托，這種方式在房地產(chǎn)企業(yè)的全部融資中僅約占1%的比例，債券融資排在最后，在房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源中約占不足1%的比例。
三、解決對(duì)策
（一）擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，創(chuàng)立企業(yè)品牌。加速企業(yè)整合，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)品牌效應(yīng)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在規(guī)模小、形象差的問(wèn)題，使得企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)能力偏弱，由于企業(yè)規(guī)模有限，企業(yè)無(wú)法達(dá)到債券融資、上市再融資等其他融資方式的條件要求，銀行貸款是其唯一可行的融資渠道，對(duì)于這類企業(yè)由于資金上的限制使得企業(yè)內(nèi)部融資比例也偏少。所以，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，創(chuàng)立企業(yè)品牌是關(guān)鍵。首先，房地產(chǎn)企業(yè)如果希望獲得較大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其實(shí)力、資質(zhì)都是有明確要求的，規(guī)模小、形象差的企業(yè)很難得到好的發(fā)展機(jī)會(huì)，所以房地產(chǎn)企業(yè)要提高企業(yè)規(guī)模，創(chuàng)立企業(yè)品牌實(shí)現(xiàn)形象經(jīng)營(yíng)；其次，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于資金要求比較高，企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程有可能出現(xiàn)各種風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)模小、形象差的企業(yè)沒(méi)有能力預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)，不能很好地防御風(fēng)險(xiǎn)；最后，規(guī)模小、形象差的企業(yè)融資比較困難，融資規(guī)模有限，融資多為中短期資金。這些因素都要求房地產(chǎn)企業(yè)必須擴(kuò)大規(guī)模、創(chuàng)立良好的品牌形象。提高企業(yè)規(guī)模就要加速行業(yè)整合，加速低質(zhì)企業(yè)破產(chǎn)，加大行業(yè)間的兼并，通過(guò)整合減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益。通過(guò)行業(yè)整合使企業(yè)信用度提升，使更多企業(yè)具有發(fā)行企業(yè)債券，再融資的能力。
（二）擴(kuò)展多元籌資渠道。由于政府出臺(tái)的一系列對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金饑渴狀態(tài)表現(xiàn)更為突出。因此，必須擴(kuò)展多元的融資渠道來(lái)保證資金的供應(yīng)并降低融資成本，以在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存和發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)改善企業(yè)償債能力，擴(kuò)展多元籌資渠道，提高長(zhǎng)期負(fù)債比例。房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一般所需資金額度非常大，單純依靠銀行貸款或信托都不能有效地解決融資問(wèn)題，因此需要整合信托+銀行組合工具構(gòu)建房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式。
（三）降低資產(chǎn)負(fù)債率，使資本結(jié)構(gòu)趨于合理。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高的問(wèn)題非常突出。一般情況下，負(fù)債率高對(duì)于盈利企業(yè)，可以通過(guò)適度的財(cái)務(wù)杠桿成倍放大利潤(rùn)，同時(shí)也可以起到減稅的目的，但財(cái)務(wù)杠桿是把雙刃劍，過(guò)高的負(fù)債比例說(shuō)明企業(yè)運(yùn)用激進(jìn)的財(cái)務(wù)杠桿，甚至超出企業(yè)可承受范圍，一旦投資項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題，陷入虧損境地，杠桿的成倍放大效應(yīng)會(huì)加劇企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)陷入財(cái)務(wù)困境。我國(guó)大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率都在70%以上，資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高易引發(fā)信用危機(jī)，引起經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。提高企業(yè)的償債能力，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，都有利于降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)應(yīng)該從改善企業(yè)融資結(jié)構(gòu)入手，改善融資結(jié)構(gòu)的方法是：①提高長(zhǎng)期融資比例使其達(dá)到正常水平；②直接融資與間接融資比例協(xié)調(diào)；③提高企業(yè)內(nèi)部融資能力，使內(nèi)部融資成為企業(yè)融資的重要手段；④實(shí)現(xiàn)多渠道融資，降低企業(yè)對(duì)于銀行的依賴程度。
（四）提高風(fēng)險(xiǎn)控制能力。房地產(chǎn)行業(yè)處在一個(gè)不斷變化的經(jīng)營(yíng)環(huán)境中，既可以帶來(lái)機(jī)會(huì)，同樣也會(huì)帶來(lái)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。負(fù)債經(jīng)營(yíng)是一把“雙刃劍”，既可以獲得財(cái)務(wù)杠桿效益，又會(huì)加大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，威脅其償債能力和股東權(quán)益，嚴(yán)重的甚至使企業(yè)始終陷于絕對(duì)的債務(wù)鏈中導(dǎo)致破產(chǎn)或被兼并。所以，應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制，積極應(yīng)對(duì)國(guó)家宏觀環(huán)境的變化，防范風(fēng)險(xiǎn)。提高風(fēng)險(xiǎn)控制能力的方法有：選擇正確的投資策略；縮短預(yù)售時(shí)間，減少款項(xiàng)回籠風(fēng)險(xiǎn)；加強(qiáng)現(xiàn)金流量控制管理；完善資金管理系統(tǒng)；加強(qiáng)全面預(yù)算的管理和考核等。
（五）提高資產(chǎn)盈利水平，強(qiáng)化企業(yè)自我積累能力。企業(yè)一般采取的融資順序是：內(nèi)部融資、債務(wù)融資、發(fā)行股票。即企業(yè)總是盡可能地利用內(nèi)部積累資金來(lái)投資，其次是進(jìn)行債務(wù)融資，直到因債務(wù)融資導(dǎo)致企業(yè)可能發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)時(shí)，最后才考慮發(fā)行股票。因此，企業(yè)應(yīng)優(yōu)先考慮內(nèi)部融資。企業(yè)資產(chǎn)盈利水平低下、缺乏效率是導(dǎo)致企業(yè)債務(wù)不斷沉淀的一個(gè)主要原因。為此，必須努力提高企業(yè)資產(chǎn)盈利水平，增強(qiáng)內(nèi)部融資的能力，強(qiáng)化自我積累機(jī)制，增加企業(yè)的自我積累。
主要參考文獻(xiàn)：
(一)資本結(jié)構(gòu)不合理，資金成本高、負(fù)債率高
房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)投資量大，投資周期長(zhǎng)的資本密集性行業(yè)。一個(gè)項(xiàng)目從立項(xiàng)，到土地審批到最后的竣工投入使用，需要經(jīng)歷很長(zhǎng)時(shí)間，其投入量大，投入面廣，房屋在竣工前需要的資金量非常大。新形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)融資更難，很多企業(yè)為了得到資金，根本不考慮融資成本，借入的資金成本非常高。不考慮自有資金和借入資金的比例，根本沒(méi)有考慮財(cái)務(wù)杠桿的作用，資金結(jié)構(gòu)不合理，加大了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，過(guò)高的資金成本吞噬了企業(yè)的利潤(rùn)，影響了企業(yè)的收益。
(二)不重視成本和費(fèi)用的管理，不重視預(yù)算
我們所說(shuō)的成本和各項(xiàng)費(fèi)用管理主要是指經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和產(chǎn)品成本的預(yù)算、控制和分析等管理活動(dòng)。在企業(yè)中開(kāi)展這些方面的活動(dòng)，主要作用就是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理進(jìn)行全面的挖掘和分析，節(jié)約更多的成本，有效的控制企業(yè)各項(xiàng)費(fèi)用，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，在市場(chǎng)中保持更加旺盛的競(jìng)爭(zhēng)力。很多房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊，根本不重視成本和費(fèi)用的管理，經(jīng)營(yíng)者沒(méi)有財(cái)務(wù)管理的概念，沒(méi)有做到對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和生產(chǎn)的全過(guò)程的監(jiān)督和控制，導(dǎo)致了企業(yè)財(cái)務(wù)管理方面存在各種各樣的問(wèn)題，加大了企業(yè)的成本。不重視預(yù)算管理，沒(méi)有預(yù)算或在預(yù)算的編制與執(zhí)行上各行其道，各部門之間不能形成默契，導(dǎo)致整個(gè)預(yù)算體系存在問(wèn)題，使預(yù)算沒(méi)有得到很好的執(zhí)行。
(三)內(nèi)部控制制度不完善
大部分中小房地產(chǎn)企業(yè)未建立完善的內(nèi)控體系，企業(yè)監(jiān)督和控制主要靠人來(lái)管理人，不是用制度管理人，財(cái)務(wù)人員一人兼數(shù)職，不相容崗位沒(méi)有分離，沒(méi)有建立內(nèi)部控制體系，使財(cái)務(wù)管理混亂，財(cái)務(wù)管理及企業(yè)經(jīng)營(yíng)存在很大的漏洞，企業(yè)頻繁出現(xiàn)舞弊現(xiàn)象。(四)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)不高，財(cái)務(wù)管理意識(shí)淡薄房地產(chǎn)企業(yè)重控制輕管理現(xiàn)象很普遍，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)，很多經(jīng)營(yíng)者只需要財(cái)務(wù)解決融資問(wèn)題，根本不重視財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)，財(cái)務(wù)管理意識(shí)也非常淡薄，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理流于形式。會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性、完整性得不到體現(xiàn)。使財(cái)務(wù)活動(dòng)中的預(yù)測(cè)、監(jiān)督、控制與決策沒(méi)有起到作用。
二、解決對(duì)策分析
(一)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，降低資金成本
房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，資金需求量大，通常都會(huì)采用融資。不同的融資方式，會(huì)產(chǎn)生更多的利息和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此，在進(jìn)行財(cái)務(wù)成本預(yù)算過(guò)程中，應(yīng)該對(duì)各種融資方式進(jìn)行全面的分析和研究，科學(xué)合理的對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本進(jìn)行控制，制訂不同的融資方案，在融資時(shí)要考慮資本結(jié)構(gòu)，最大限度利用財(cái)務(wù)杠桿，將企業(yè)的資金成本控制在合理的水平之內(nèi)，切實(shí)有效的降低企業(yè)成本，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)的資源進(jìn)行優(yōu)化配置，使企業(yè)效益最大化。
(二)建立完善的財(cái)務(wù)制度，加強(qiáng)內(nèi)控管理
我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平低下，在管理過(guò)程中沒(méi)有建立完善的管理制度，沒(méi)有建立內(nèi)控體系。在企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，為了切實(shí)有效地提升企業(yè)在市場(chǎng)中競(jìng)爭(zhēng)力，必須要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理。建立健全財(cái)務(wù)管理制度，完善財(cái)務(wù)監(jiān)督機(jī)制，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的作用，有機(jī)結(jié)合內(nèi)部審計(jì)和財(cái)務(wù)監(jiān)督部門，全面有效的對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督。建立健全內(nèi)部制度，相互制約和監(jiān)督，提高會(huì)計(jì)人員的工作質(zhì)量，防止財(cái)務(wù)管理中出現(xiàn)錯(cuò)誤和舞弊行為，實(shí)現(xiàn)對(duì)內(nèi)控制度的有效監(jiān)督。
(三)建立財(cái)務(wù)預(yù)算體系，強(qiáng)化財(cái)務(wù)的管理職能
房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)該重視和支持財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作，建立完善的財(cái)務(wù)預(yù)算體系。在房地產(chǎn)企業(yè)中的通過(guò)建立并且完善財(cái)務(wù)預(yù)算的動(dòng)態(tài)性，能夠有效的對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)行一定的監(jiān)控，注重對(duì)預(yù)算行為的監(jiān)督和檢查。尤其對(duì)資金使用情況進(jìn)行重點(diǎn)的監(jiān)督和檢查，對(duì)于存在問(wèn)題及時(shí)上報(bào)，提高資金的使用效率，對(duì)于企業(yè)閑置的資金應(yīng)該充分進(jìn)行利用，進(jìn)而能夠有效的實(shí)現(xiàn)資金管理，實(shí)現(xiàn)資金使用的效益最大化。同時(shí)在檢查過(guò)程中還需要分析研究項(xiàng)目建設(shè)和投資存在的風(fēng)險(xiǎn)，設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行一定的監(jiān)督及防范，從而發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的作用與價(jià)值。
(四)加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)水平，提升綜合素質(zhì)
提高財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)管理水平，就必須要提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)，只有高素質(zhì)的財(cái)會(huì)人員，才能保證財(cái)會(huì)工作正常有序。提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)，首先從人員的選撥入手，按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定選撥優(yōu)秀人才，考察人員的專業(yè)技能和從業(yè)資格；第二在工作中要不斷進(jìn)行培訓(xùn)，建立和完善培訓(xùn)機(jī)制。倡導(dǎo)工作中不斷學(xué)習(xí)，加強(qiáng)專業(yè)知識(shí)和技能培養(yǎng)，使財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)得到提升。
三、結(jié)束語(yǔ)
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；企業(yè)；全面預(yù)算；管理；體系
中圖分類號(hào)：C29 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
一、前言
房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理很重要，影響到房地產(chǎn)正常經(jīng)營(yíng)的各項(xiàng)工作，同時(shí)，預(yù)算也是確保房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資的時(shí)候能夠科學(xué)有效的前提。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要實(shí)施全面預(yù)算管理工作，最大程度的提高預(yù)算管理水平。
二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理理論概述
合理、有效的控制現(xiàn)金流量才能保證房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展，在方法上要求公司從粗到細(xì)，步步為營(yíng)。很多企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)全面預(yù)算管理認(rèn)識(shí)不清，主要是沒(méi)有仔細(xì)分析全面預(yù)算管理的特殊性。房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理具有現(xiàn)金流量為基礎(chǔ)，以工程項(xiàng)目核算為核心以工程形象進(jìn)度為節(jié)點(diǎn)三個(gè)典型的特點(diǎn)，這也是區(qū)別一般企業(yè)全面預(yù)算管理的特點(diǎn)。全面預(yù)算管理是企業(yè)在戰(zhàn)略目標(biāo)的指導(dǎo)下，對(duì)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和相應(yīng)的財(cái)務(wù)結(jié)果進(jìn)行充分、全面的預(yù)測(cè)和籌劃，并通過(guò)對(duì)執(zhí)行過(guò)程的監(jiān)控和執(zhí)行情況分析考評(píng)，進(jìn)而及時(shí)指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的改善和調(diào)整，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的戰(zhàn)略目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理模式的選擇一般以現(xiàn)金流量為核心，具體操作時(shí)可依據(jù)產(chǎn)品生命周期的不同階段細(xì)分。在實(shí)際操作時(shí)公司往往結(jié)合自身情況，綜合運(yùn)用各種現(xiàn)代的全面預(yù)算管理模式并創(chuàng)新。房地產(chǎn)企業(yè)基于公司戰(zhàn)略規(guī)劃和年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，確立關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)(KPI)，以KPI為基礎(chǔ)結(jié)合各責(zé)任中心的職能，分解KPI構(gòu)建二級(jí)指標(biāo)體系。以關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)KPI為核心依據(jù)集團(tuán)各子分公司的業(yè)務(wù)特點(diǎn)和各職能部門的不同職責(zé)分配不同的預(yù)算目標(biāo)，并將預(yù)算目標(biāo)以貨幣的形式分解到各責(zé)任單位及其內(nèi)部結(jié)構(gòu)甚至是個(gè)人。
三、全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展中的作用
全面預(yù)算管理是指以目標(biāo)利潤(rùn)為導(dǎo)向,將企業(yè)的所有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都納入預(yù)算管理,即對(duì)企業(yè)全體人員、全部業(yè)務(wù)、全部過(guò)程實(shí)施預(yù)算控制和管理。
房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算包括經(jīng)營(yíng)預(yù)算(包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、銷售費(fèi)用、銷售收入和租賃收入,期間費(fèi)用預(yù)算、稅金等其他業(yè)務(wù)預(yù)算)、資本預(yù)算(包括固定資產(chǎn)購(gòu)建、短期投資、長(zhǎng)期投資等預(yù)算)、籌資預(yù)算(包括長(zhǎng)短期借款及利息預(yù)算)和財(cái)務(wù)預(yù)算(包括現(xiàn)金預(yù)算、預(yù)計(jì)損益表、預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表)。企業(yè)應(yīng)根據(jù)年度收入、經(jīng)營(yíng)發(fā)展需要、業(yè)務(wù)活動(dòng)需要等來(lái)編制預(yù)算。編制預(yù)算時(shí)須堅(jiān)持收支平衡、統(tǒng)籌兼顧、保證重點(diǎn)等原則,不得編制赤字預(yù)算。
預(yù)算首先是為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略做準(zhǔn)備,編制企業(yè)預(yù)算應(yīng)明確預(yù)算在企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中起到的重要作用。全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展中的作用為；
1、有利于企業(yè)總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；
2、用來(lái)作為評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理業(yè)績(jī)的標(biāo)準(zhǔn),反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平；
3、有利于加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部各部門之間相互協(xié)調(diào)和溝通,提高公司的工作效率；
4、有利于幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)改善未來(lái)的經(jīng)營(yíng)狀況,降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
四、房產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理現(xiàn)狀
1、內(nèi)部人員對(duì)全面預(yù)算管理缺乏認(rèn)識(shí)，全員參與度不高
目前許多房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人員對(duì)全面預(yù)算管理缺乏認(rèn)識(shí)，全員的參與度不高。雖然全面預(yù)算管理體現(xiàn)的是財(cái)務(wù)收支的預(yù)算，但是不能因?yàn)檫@個(gè)而認(rèn)為預(yù)算管理就是財(cái)務(wù)行為，只是專門由財(cái)務(wù)部門的相關(guān)人員負(fù)責(zé)預(yù)算的控制和制定就可以了或者甚至認(rèn)為全面預(yù)算管理就只是由財(cái)務(wù)管理人員來(lái)控制和負(fù)責(zé)資金的進(jìn)出行為等。每個(gè)項(xiàng)目組成員在支出款項(xiàng)時(shí)并不知曉具體能夠核準(zhǔn)的金額、需要列支的項(xiàng)目，同時(shí)支出款項(xiàng)并未在項(xiàng)目組預(yù)算編制人員那里登記，致使各編制預(yù)算的部門執(zhí)行數(shù)額與財(cái)務(wù)核算金額無(wú)法一致，根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)算所應(yīng)具有的作用。另一方面，全面預(yù)算管理和預(yù)決算的管理、項(xiàng)目工期的管理以及全體員工等都是密切相關(guān)的，它是全部管理的一種集中表現(xiàn)。假設(shè)預(yù)算編制與項(xiàng)目的工程進(jìn)度沒(méi)有緊密結(jié)合，容易造成現(xiàn)金存量多而浪費(fèi)或者現(xiàn)金不足而影響工程正常進(jìn)行。
2、全面預(yù)算管理的制度不夠完善
如今，很對(duì)房產(chǎn)企業(yè)和他們實(shí)施的項(xiàng)目的各項(xiàng)預(yù)算管理均是松散型的，其中基層實(shí)施和上層目標(biāo)缺乏實(shí)質(zhì)的交流和合作，造成預(yù)算管理所涉及的上下級(jí)之間，部門之間，部門內(nèi)部成員之間不能得到良好的溝通效果，容易造成前述問(wèn)題的出現(xiàn)，這歸根到底直接的影響因素是因?yàn)槠髽I(yè)內(nèi)部未建立一支強(qiáng)有效的全面預(yù)算管理組織的體系。
3、全面預(yù)算管理中的數(shù)據(jù)合理性不夠
目前，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)還處在調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)刻且正處在前期的火爆時(shí)刻中時(shí)，由于不少房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有真正的調(diào)研、考察過(guò)國(guó)家的調(diào)控政策，也沒(méi)有真正的分析過(guò)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)實(shí)際的需求等，因此預(yù)算依據(jù)不夠充分、論證相關(guān)資料過(guò)少并且做出的很多預(yù)算的指標(biāo)沒(méi)有很好的跟房地產(chǎn)企業(yè)的外部環(huán)境相容，從而導(dǎo)致全部預(yù)算指標(biāo)的體系較難被市場(chǎng)所接受、預(yù)算的指標(biāo)也缺乏彈性和對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的應(yīng)變力、預(yù)算失去了其指導(dǎo)作用。其中最典型的做法是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銷售情況盲目的樂(lè)觀，當(dāng)限購(gòu)政策出臺(tái)時(shí)，就出現(xiàn)了回款不暢，從而導(dǎo)致了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
4、全面預(yù)算管理跟企業(yè)戰(zhàn)略管理的聯(lián)系力度不夠
全面預(yù)算管理跟企業(yè)戰(zhàn)略管理的聯(lián)系力度不夠，就會(huì)使企業(yè)內(nèi)部存在只重短期利益的行為，從而忽略了長(zhǎng)期利益，導(dǎo)致短期的預(yù)算指標(biāo)和企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略未能很好的適應(yīng)，而且各個(gè)預(yù)算的編制銜接性較差、各月份、季度和年度的預(yù)算不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)。另外由于在房地產(chǎn)行業(yè)中缺乏標(biāo)準(zhǔn)的、規(guī)范的預(yù)算，因此較多的房產(chǎn)企業(yè)都習(xí)慣使用單項(xiàng)預(yù)算，導(dǎo)致公司在實(shí)施戰(zhàn)略時(shí)缺乏相應(yīng)的支持，公司戰(zhàn)略和預(yù)算的聯(lián)系力度不夠。
五、全面預(yù)算管理體系建立
1、編制內(nèi)容
預(yù)算編制內(nèi)容是開(kāi)展各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)工作的價(jià)值尺度，標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。企業(yè)根據(jù)企業(yè)實(shí)際，發(fā)展需求，管理需要，以業(yè)務(wù)預(yù)算為基礎(chǔ)，以經(jīng)營(yíng)創(chuàng)效為目標(biāo)，開(kāi)展了營(yíng)業(yè)收入預(yù)算、營(yíng)銷預(yù)算、利潤(rùn)預(yù)算、現(xiàn)金流量預(yù)算、資本性支出預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算、質(zhì)量安全、人均收入等各項(xiàng)內(nèi)容的預(yù)算。項(xiàng)目管理論壇。
2.、編制方法
采用“盤點(diǎn)與測(cè)算相結(jié)合”的方法。由于施工行業(yè)的特點(diǎn)，目前建筑類企業(yè)理論上還沒(méi)有一個(gè)完整的模型來(lái)編制預(yù)算，這就需要根據(jù)企業(yè)自身特點(diǎn)制定符合實(shí)際的預(yù)算編制方法。企業(yè)的全面預(yù)算主要以“盤點(diǎn)與測(cè)算相結(jié)合”的方法，重在盤點(diǎn)，對(duì)市場(chǎng)跟蹤項(xiàng)目的盤點(diǎn)，對(duì)合同儲(chǔ)備量的盤點(diǎn)，對(duì)已施工合同收入的盤點(diǎn)，對(duì)存貨的盤點(diǎn)，對(duì)固定資產(chǎn)的盤點(diǎn)等。只有盤清家底，采用連續(xù)性銜接的編制方法，才能正確預(yù)測(cè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)成果。當(dāng)然，在盤點(diǎn)的基礎(chǔ)上對(duì)只在當(dāng)期發(fā)生的指標(biāo)(如人力資源、技術(shù)開(kāi)發(fā)、期間費(fèi)用等)要參照前兩年歷史數(shù)據(jù)，結(jié)合企業(yè)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)調(diào)整及改制情況，本著降低、節(jié)約、內(nèi)部挖潛的原則合理編制。總之就是要區(qū)分預(yù)算指標(biāo)哪些是已落實(shí)的，確保的，哪些是沒(méi)落實(shí)的，測(cè)算的。也就是哪些是實(shí)的、哪些是虛的。這樣才能根據(jù)未落實(shí)的項(xiàng)目有重點(diǎn)地開(kāi)展各項(xiàng)工作。
3、編制步驟分三步：第一步，以利潤(rùn)表各項(xiàng)要素內(nèi)容為基礎(chǔ)，編制與利潤(rùn)表有關(guān)的業(yè)務(wù)預(yù)算，如合同簽約額預(yù)算、收入預(yù)算、各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算等、形成預(yù)計(jì)利潤(rùn)表;第二步，以經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量表各項(xiàng)要素內(nèi)容為基礎(chǔ)，編制與現(xiàn)金流量有關(guān)的業(yè)務(wù)預(yù)算，如內(nèi)部應(yīng)收款預(yù)算、應(yīng)收賬款預(yù)算、應(yīng)付賬款付算、人力資源成本預(yù)算等，形成經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量預(yù)算表(總部結(jié)合資本預(yù)算及籌資預(yù)算形成現(xiàn)金流量預(yù)算表);第三步，根據(jù)預(yù)計(jì)利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量預(yù)算表及與資產(chǎn)負(fù)債表要素內(nèi)容有關(guān)的業(yè)務(wù)預(yù)算，如存貨預(yù)算、固定資產(chǎn)預(yù)算形成預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表。項(xiàng)目管理者聯(lián)盟。
4、編制程序。從上年10月份到下年1月中旬，為預(yù)算編制時(shí)期。企業(yè)應(yīng)根據(jù)“由上而下、由下而上、三上三下、綜合平衡、逐步修訂”的原則，以戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向，以指導(dǎo)性目標(biāo)為依據(jù)，參照歷史數(shù)據(jù)，開(kāi)展預(yù)算調(diào)研，進(jìn)行雙向溝通。
5、預(yù)算執(zhí)行
預(yù)算目標(biāo)責(zé)任層層落實(shí)。企業(yè)預(yù)算文件后，層層落實(shí)目標(biāo)責(zé)任，按經(jīng)營(yíng)管理層次及職責(zé)分工，簽定承包責(zé)任書(shū)。責(zé)任書(shū)中明確規(guī)定其所要完成的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo)及考核規(guī)定，真正使預(yù)算指標(biāo)層層落實(shí)到位。應(yīng)對(duì)承包責(zé)任書(shū)履行情況進(jìn)行效果檢查，實(shí)施嚴(yán)格考核，開(kāi)展風(fēng)險(xiǎn)控制，以確保預(yù)算目標(biāo)的完成。
六、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的思路
1、提高對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)全員對(duì)于全面預(yù)算的重視
要?jiǎng)訂T相關(guān)部門、人員的全面參與。房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算涉及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期研發(fā)、營(yíng)銷策劃、工程管理、物業(yè)管理等各個(gè)部門，涉及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的方方面面和各個(gè)環(huán)節(jié)，因此，，房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算講究的是部門合作、共同努力。應(yīng)在預(yù)算管理委員會(huì)的組織下，各相關(guān)部門人員共同研究項(xiàng)目目前的狀態(tài)和可能發(fā)生的情況，分工編制預(yù)算，具體是：營(yíng)銷部負(fù)責(zé)收入預(yù)算和營(yíng)銷策劃廣告等費(fèi)用預(yù)算；前期研發(fā)、工程、供應(yīng)等部門負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目預(yù)算；人力成本、培訓(xùn)費(fèi)等由人力資源部負(fù)責(zé)預(yù)算；財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)稅費(fèi)及其他費(fèi)用等預(yù)算，并擔(dān)負(fù)最后的匯總、分析任務(wù)。
2、構(gòu)建實(shí)施房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的軟硬件環(huán)境
一是要完善全面預(yù)算管理制度。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)可結(jié)合已有的管理制度、內(nèi)部控制制度、審批制度等，制定科學(xué)合理高效的全面預(yù)算制度，必要時(shí)可引入咨詢公司在全面了解企業(yè)需求的前提下進(jìn)行設(shè)計(jì)。二是要設(shè)置專人進(jìn)行此項(xiàng)工作。如企業(yè)可專門設(shè)置預(yù)算管理委員會(huì)辦公，或者授權(quán)財(cái)務(wù)部門代行全面預(yù)算管理委員會(huì)辦公室的職責(zé)，全面負(fù)責(zé)企業(yè)的全面預(yù)算工作，并配備專職人員進(jìn)行相關(guān)工作，各業(yè)務(wù)部門也要有一定級(jí)別的員工兼職或?qū)Ｂ氊?fù)責(zé)此事，以便落實(shí)責(zé)任，提高效率。
3、注重全面預(yù)算指標(biāo)與企業(yè)戰(zhàn)略的統(tǒng)一
預(yù)算管理與企業(yè)戰(zhàn)略緊密結(jié)合，使全面預(yù)算成為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的基石。預(yù)算管理是對(duì)計(jì)劃的數(shù)字化反映，是落實(shí)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的一種有效手段。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施預(yù)算管理之前，應(yīng)該進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和企業(yè)資源分析，明確自己的長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)，以此為基礎(chǔ)編制各期的預(yù)算，這樣可以使企業(yè)各期的預(yù)算前后銜接起來(lái)，從而避免預(yù)算工作的盲目性，確保預(yù)算平穩(wěn)順暢的實(shí)施。
七、結(jié)束語(yǔ)
房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動(dòng)比較的頻繁，同時(shí)資金的流動(dòng)數(shù)目也比較大，所以，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，實(shí)施全面預(yù)算管理變得極其的重要，建立了全面預(yù)算管理體系之后，房地產(chǎn)企業(yè)才能夠提高其預(yù)算管理的水平，保證資金的合理流動(dòng)和使用。
【參考文獻(xiàn)】
[1]張清.全面預(yù)算在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用現(xiàn)狀及對(duì)策[J].財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版),2011
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè)；企業(yè)管理；統(tǒng)計(jì)工作；作用；問(wèn)題；創(chuàng)新思考
追溯至今，世界房地產(chǎn)業(yè)形成已有了上百年的發(fā)展史，其最初是隨著西方發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化進(jìn)程相伴而生的，從產(chǎn)生到完善，其間經(jīng)歷了漫長(zhǎng)而曲折的發(fā)展過(guò)程，最終形成了目前我們所看到的房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理、房地產(chǎn)業(yè)比較成熟、房地產(chǎn)業(yè)投資資本運(yùn)營(yíng)化及與新技術(shù)相結(jié)合的發(fā)展現(xiàn)狀。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)形成于上個(gè)世紀(jì)八十年代，其間經(jīng)歷了從無(wú)到有、從小到大、由弱到強(qiáng)、由不規(guī)范到理性發(fā)展的各個(gè)發(fā)展階段，特別是隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善和成熟、投資資本運(yùn)營(yíng)化及與新技術(shù)相結(jié)合等因素的影響，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛的發(fā)展。統(tǒng)計(jì)作為一門通過(guò)收集、整理和分析數(shù)據(jù)來(lái)認(rèn)識(shí)社會(huì)和自然現(xiàn)象數(shù)量特征的方法論科學(xué)，已被逐漸應(yīng)用于企業(yè)管理中，并逐步成為了一項(xiàng)重要的管理工作。目前，隨著房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，統(tǒng)計(jì)工作在深化房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、穩(wěn)定商品住房?jī)r(jià)格、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展、加強(qiáng)企業(yè)管理、提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和提升企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力等方面正起著越來(lái)越重要的作用，但在統(tǒng)計(jì)工作中也伴隨著一些問(wèn)題，各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)其問(wèn)題及時(shí)采取切實(shí)有效的措施加以解決，加強(qiáng)統(tǒng)計(jì)工作的創(chuàng)新，以充分發(fā)揮統(tǒng)計(jì)工作對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要作用。
一、房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)工作中所存在的問(wèn)題
房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)工作的目的是為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策管理提供相關(guān)統(tǒng)計(jì)信息，依據(jù)這一系列統(tǒng)計(jì)信息能夠有助于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防范和抵御能力的提高，這就決定了統(tǒng)計(jì)工作必然會(huì)在房地產(chǎn)企業(yè)管理工作中充當(dāng)著十分重要的角色。但近年來(lái)，由于受到各種因素的影響，以至于房地產(chǎn)企業(yè)管理中的統(tǒng)計(jì)工作存在著大量的問(wèn)題，這將在很大程度上制約著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。通過(guò)調(diào)查研究分析指出，目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的統(tǒng)計(jì)工作主要存在著以下幾個(gè)方面的問(wèn)題。
1、房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)制度缺乏完整性
近年來(lái)，我國(guó)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)制度的不斷改革，這一系列改革的成功與否，將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求及提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益有著重要的意義和影響。目前，隨著市場(chǎng)化改革的快速推進(jìn)，房地產(chǎn)企業(yè)管理工作已逐漸步入規(guī)范化和正規(guī)化，現(xiàn)行的統(tǒng)計(jì)工作也不僅僅局限于原有的報(bào)表型統(tǒng)計(jì)模式，而是更多的為房地產(chǎn)企業(yè)管理決策提供相關(guān)統(tǒng)計(jì)信息作為事實(shí)依據(jù)。但從各企業(yè)現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，絕大部分企業(yè)統(tǒng)計(jì)制度都缺乏完整性，其主要表現(xiàn)為：一是統(tǒng)計(jì)范圍過(guò)于單一，房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，但目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)范圍卻僅僅局限于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，沒(méi)有形成一套完整的制度體系；二是統(tǒng)計(jì)指標(biāo)設(shè)計(jì)重投資輕經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)行的房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)工作大部分都是以投資為主，而對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況卻缺乏相應(yīng)的統(tǒng)計(jì)工作，這顯然是統(tǒng)計(jì)制度上的不足，必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生重要的影響。
2、房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)制度缺乏可操作性
目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)管理中的統(tǒng)計(jì)制度仍然沿用的是全面定期統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度，但隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)與日俱增，各項(xiàng)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也隨之急劇增加，致使全面定期統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度的操作性難度大大增加。其主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)基層表收集難，雖然房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量在逐年增多，但統(tǒng)計(jì)工作人員卻沒(méi)有得到相應(yīng)的補(bǔ)充，由于統(tǒng)計(jì)工作人員的缺乏，往往會(huì)出現(xiàn)一個(gè)工作人員同時(shí)從事多項(xiàng)工作的現(xiàn)象，另外有部分房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有專業(yè)的統(tǒng)計(jì)人員，將統(tǒng)計(jì)報(bào)表工作安排給其他崗位的工作人員來(lái)做，這些原因都大大增加了搜集統(tǒng)計(jì)基層表的難度；二是房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)基層表按時(shí)上報(bào)難，目前企業(yè)統(tǒng)計(jì)基層表通常是在月底前上報(bào)統(tǒng)計(jì)局，從而確保統(tǒng)計(jì)工作的有序進(jìn)行，但由于種種原因，往往導(dǎo)致統(tǒng)計(jì)基層表無(wú)法按時(shí)上報(bào)；三是房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)表填報(bào)難， 也許有人會(huì)認(rèn)為填報(bào)表是件比較容易輕松的工作，其實(shí)并非如此，填報(bào)表是一項(xiàng)既繁瑣又復(fù)雜的工作，要想填好統(tǒng)計(jì)局的一套報(bào)表，必須得下足功夫才行，致使統(tǒng)計(jì)報(bào)表填報(bào)難的因素主要有報(bào)表指標(biāo)太多太細(xì)、邏輯關(guān)系較復(fù)雜以及報(bào)表指標(biāo)搜集難等。
3、統(tǒng)計(jì)工作人員的業(yè)務(wù)水平普遍不高
房地產(chǎn)管理中的統(tǒng)計(jì)工作雖然能為房地產(chǎn)企業(yè)提供大量的數(shù)據(jù)信息，幫助企業(yè)做出正確的管理決策，并有助于企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的及時(shí)防范，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著越來(lái)越重要的影響，但大部分房地產(chǎn)企業(yè)仍然沒(méi)對(duì)統(tǒng)計(jì)工作給予高度的重視。從目前房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)工作的從業(yè)人員來(lái)看，只有少部分企業(yè)安排了專業(yè)的統(tǒng)計(jì)人員去從事企業(yè)的統(tǒng)計(jì)工作，而大部分企業(yè)統(tǒng)計(jì)人員是以此作為一項(xiàng)兼職工作，并非專業(yè)的統(tǒng)計(jì)工作從業(yè)人員，由于這部分的統(tǒng)計(jì)工作人員沒(méi)有經(jīng)過(guò)系統(tǒng)的理論學(xué)習(xí)，缺乏足夠的專業(yè)知識(shí)和技能，對(duì)統(tǒng)計(jì)工作的統(tǒng)計(jì)制度和方法缺乏系統(tǒng)的認(rèn)識(shí)和了解，這不僅體現(xiàn)統(tǒng)計(jì)工作人員的業(yè)務(wù)水平普遍較低，致使統(tǒng)計(jì)工作效率的低下，更不利于房地產(chǎn)企業(yè)管理中統(tǒng)計(jì)工作的創(chuàng)新。
二、統(tǒng)計(jì)工作在房地產(chǎn)企業(yè)管理中的作用
隨著市場(chǎng)化改革的深入，房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，要想取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)以確保企業(yè)能夠得到持續(xù)發(fā)展，必須采取切實(shí)有效的措施提升自身的競(jìng)爭(zhēng)力。而統(tǒng)計(jì)工作作為房地產(chǎn)企業(yè)提升自身競(jìng)爭(zhēng)力的一種重要手段，其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理起著越來(lái)越重要的作用。其作用主要表現(xiàn)如下：
1、為企業(yè)財(cái)務(wù)工作提供依據(jù)
財(cái)務(wù)管理目標(biāo)是企業(yè)組織財(cái)務(wù)活動(dòng)、處理財(cái)務(wù)關(guān)系所要達(dá)到的根本目的。而各房地產(chǎn)企業(yè)要想進(jìn)行有效組織財(cái)務(wù)管理工作，必然需要大量統(tǒng)計(jì)信息作為財(cái)務(wù)工作的依據(jù)，通過(guò)統(tǒng)計(jì)工作的進(jìn)行，將又多又細(xì)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)歸納總結(jié)，使得在進(jìn)行財(cái)務(wù)工作時(shí)對(duì)所需數(shù)據(jù)一目了然，既提供了相關(guān)依據(jù)，又提高了工作效率。同時(shí)，統(tǒng)計(jì)工作還能為財(cái)務(wù)管理提供大量的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)，通過(guò)對(duì)相關(guān)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)的研究分析，能幫助房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)發(fā)現(xiàn)潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，大大提升了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)能力。
【摘 要】近年來(lái)，隨著國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)體制的不斷改革以及市場(chǎng)化改革的快速推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)已逐漸成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)工作作為對(duì)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象數(shù)量方面進(jìn)行搜集、整理和分析的一種調(diào)查研究活動(dòng)，其工作的開(kāi)展對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起著非常重要的作用。本文試通過(guò)對(duì)目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的研究分析，既指出了統(tǒng)計(jì)工作在房地產(chǎn)企業(yè)管理中的作用，也指出了當(dāng)前企業(yè)統(tǒng)計(jì)工作中存在的一些問(wèn)題，同時(shí)提出了關(guān)于創(chuàng)新企業(yè)統(tǒng)計(jì)工作的幾點(diǎn)思考。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè)；企業(yè)管理；統(tǒng)計(jì)工作；作用；問(wèn)題；創(chuàng)新思考
追溯至今，世界房地產(chǎn)業(yè)形成已有了上百年的發(fā)展史，其最初是隨著西方發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化進(jìn)程相伴而生的，從產(chǎn)生到完善，其間經(jīng)歷了漫長(zhǎng)而曲折的發(fā)展過(guò)程，最終形成了目前我們所看到的房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理、房地產(chǎn)業(yè)比較成熟、房地產(chǎn)業(yè)投資資本運(yùn)營(yíng)化及與新技術(shù)相結(jié)合的發(fā)展現(xiàn)狀。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)形成于上個(gè)世紀(jì)八十年代，其間經(jīng)歷了從無(wú)到有、從小到大、由弱到強(qiáng)、由不規(guī)范到理性發(fā)展的各個(gè)發(fā)展階段，特別是隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善和成熟、投資資本運(yùn)營(yíng)化及與新技術(shù)相結(jié)合等因素的影響，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛的發(fā)展。統(tǒng)計(jì)作為一門通過(guò)收集、整理和分析數(shù)據(jù)來(lái)認(rèn)識(shí)社會(huì)和自然現(xiàn)象數(shù)量特征的方法論科學(xué)，已被逐漸應(yīng)用于企業(yè)管理中，并逐步成為了一項(xiàng)重要的管理工作。目前，隨著房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，統(tǒng)計(jì)工作在深化房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、穩(wěn)定商品住房?jī)r(jià)格、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展、加強(qiáng)企業(yè)管理、提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和提升企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力等方面正起著越來(lái)越重要的作用，但在統(tǒng)計(jì)工作中也伴隨著一些問(wèn)題，各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)其問(wèn)題及時(shí)采取切實(shí)有效的措施加以解決，加強(qiáng)統(tǒng)計(jì)工作的創(chuàng)新，以充分發(fā)揮統(tǒng)計(jì)工作對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要作用。
一、房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)工作中所存在的問(wèn)題
房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)工作的目的是為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策管理提供相關(guān)統(tǒng)計(jì)信息，依據(jù)這一系列統(tǒng)計(jì)信息能夠有助于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防范和抵御能力的提高，這就決定了統(tǒng)計(jì)工作必然會(huì)在房地產(chǎn)企業(yè)管理工作中充當(dāng)著十分重要的角色。但近年來(lái)，由于受到各種因素的影響，以至于房地產(chǎn)企業(yè)管理中的統(tǒng)計(jì)工作存在著大量的問(wèn)題，這將在很大程度上制約著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。通過(guò)調(diào)查研究分析指出，目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的統(tǒng)計(jì)工作主要存在著以下幾個(gè)方面的問(wèn)題。
1、房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)制度缺乏完整性
近年來(lái)，我國(guó)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)制度的不斷改革，這一系列改革的成功與否，將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求及提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益有著重要的意義和影響。目前，隨著市場(chǎng)化改革的快速推進(jìn)，房地產(chǎn)企業(yè)管理工作已逐漸步入規(guī)范化和正規(guī)化，現(xiàn)行的統(tǒng)計(jì)工作也不僅僅局限于原有的報(bào)表型統(tǒng)計(jì)模式，而是更多的為房地產(chǎn)企業(yè)管理決策提供相關(guān)統(tǒng)計(jì)信息作為事實(shí)依據(jù)。但從各企業(yè)現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，絕大部分企業(yè)統(tǒng)計(jì)制度都缺乏完整性，其主要表現(xiàn)為：一是統(tǒng)計(jì)范圍過(guò)于單一，房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，但目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)范圍卻僅僅局限于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，沒(méi)有形成一套完整的制度體系；二是統(tǒng)計(jì)指標(biāo)設(shè)計(jì)重投資輕經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)行的房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)工作大部分都是以投資為主，而對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況卻缺乏相應(yīng)的統(tǒng)計(jì)工作，這顯然是統(tǒng)計(jì)制度上的不足，必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生重要的影響。
2、房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)制度缺乏可操作性
目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)管理中的統(tǒng)計(jì)制度仍然沿用的是全面定期統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度，但隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)與日俱增，各項(xiàng)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也隨之急劇增加，致使全面定期統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度的操作性難度大大增加。其主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)基層表收集難，雖然房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量在逐年增多，但統(tǒng)計(jì)工作人員卻沒(méi)有得到相應(yīng)的補(bǔ)充，由于統(tǒng)計(jì)工作人員的缺乏，往往會(huì)出現(xiàn)一個(gè)工作人員同時(shí)從事多項(xiàng)工作的現(xiàn)象，另外有部分房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有專業(yè)的統(tǒng)計(jì)人員，將統(tǒng)計(jì)報(bào)表工作安排給其他崗位的工作人員來(lái)做，這些原因都大大增加了搜集統(tǒng)計(jì)基層表的難度；二是房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)基層表按時(shí)上報(bào)難，目前企業(yè)統(tǒng)計(jì)基層表通常是在月底前上報(bào)統(tǒng)計(jì)局，從而確保統(tǒng)計(jì)工作的有序進(jìn)行，但由于種種原因，往往導(dǎo)致統(tǒng)計(jì)基層表無(wú)法按時(shí)上報(bào)；三是房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)表填報(bào)難， 也許有人會(huì)認(rèn)為填報(bào)表是件比較容易輕松的工作，其實(shí)并非如此，填報(bào)表是一項(xiàng)既繁瑣又復(fù)雜的工作，要想填好統(tǒng)計(jì)局的一套報(bào)表，必須得下足功夫才行，致使統(tǒng)計(jì)報(bào)表填報(bào)難的因素主要有報(bào)表指標(biāo)太多太細(xì)、邏輯關(guān)系較復(fù)雜以及報(bào)表指標(biāo)搜集難等。
3、統(tǒng)計(jì)工作人員的業(yè)務(wù)水平普遍不高
房地產(chǎn)管理中的統(tǒng)計(jì)工作雖然能為房地產(chǎn)企業(yè)提供大量的數(shù)據(jù)信息，幫助企業(yè)做出正確的管理決策，并有助于企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的及時(shí)防范，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著越來(lái)越重要的影響，但大部分房地產(chǎn)企業(yè)仍然沒(méi)對(duì)統(tǒng)計(jì)工作給予高度的重視。從目前房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)工作的從業(yè)人員來(lái)看，只有少部分企業(yè)安排了專業(yè)的統(tǒng)計(jì)人員去從事企業(yè)的統(tǒng)計(jì)工作，而大部分企業(yè)統(tǒng)計(jì)人員是以此作為一項(xiàng)兼職工作，并非專業(yè)的統(tǒng)計(jì)工作從業(yè)人員，由于這部分的統(tǒng)計(jì)工作人員沒(méi)有經(jīng)過(guò)系統(tǒng)的理論學(xué)習(xí)，缺乏足夠的專業(yè)知識(shí)和技能，對(duì)統(tǒng)計(jì)工作的統(tǒng)計(jì)制度和方法缺乏系統(tǒng)的認(rèn)識(shí)和了解，這不僅體現(xiàn)統(tǒng)計(jì)工作人員的業(yè)務(wù)水平普遍較低，致使統(tǒng)計(jì)工作效率的低下，更不利于房地產(chǎn)企業(yè)管理中統(tǒng)計(jì)工作的創(chuàng)新。
二、統(tǒng)計(jì)工作在房地產(chǎn)企業(yè)管理中的作用
隨著市場(chǎng)化改革的深入，房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，要想取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)以確保企業(yè)能夠得到持續(xù)發(fā)展，必須采取切實(shí)有效的措施提升自身的競(jìng)爭(zhēng)力。而統(tǒng)計(jì)工作作為房地產(chǎn)企業(yè)提升自身競(jìng)爭(zhēng)力的一種重要手段，其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理起著越來(lái)越重要的作用。其作用主要表現(xiàn)如下：
1、為企業(yè)財(cái)務(wù)工作提供依據(jù)
財(cái)務(wù)管理目標(biāo)是企業(yè)組織財(cái)務(wù)活動(dòng)、處理財(cái)務(wù)關(guān)系所要達(dá)到的根本目的。而各房地產(chǎn)企業(yè)要想進(jìn)行有效組織財(cái)務(wù)管理工作，必然需要大量統(tǒng)計(jì)信息作為財(cái)務(wù)工作的依據(jù)，通過(guò)統(tǒng)計(jì)工作的進(jìn)行，將又多又細(xì)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)歸納總結(jié)，使得在進(jìn)行財(cái)務(wù)工作時(shí)對(duì)所需數(shù)據(jù)一目了然，既提供了相關(guān)依據(jù)，又提高了工作效率。同時(shí)，統(tǒng)計(jì)工作還能為財(cái)務(wù)管理提供大量的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)，通過(guò)對(duì)相關(guān)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)的研究分析，能幫助房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)發(fā)現(xiàn)潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，大大提升了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)能力。
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2、提高企業(yè)管理水平
隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激勵(lì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，提高自身管理水平是關(guān)鍵，管理水平的高低往往決定了企業(yè)發(fā)展的方向及持續(xù)時(shí)間，為此企業(yè)管理水平的重要性顯而易見(jiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)管理中的統(tǒng)計(jì)工作貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程，將經(jīng)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的各項(xiàng)數(shù)據(jù)都記錄下來(lái)，而這些數(shù)據(jù)將真實(shí)體現(xiàn)出企業(yè)該階段的經(jīng)營(yíng)狀況。另外，通過(guò)統(tǒng)計(jì)工作，不僅為企業(yè)管理者提供了及時(shí)準(zhǔn)確的相關(guān)信息，還為各企業(yè)管理部門創(chuàng)建了一個(gè)信息資源共享平臺(tái)，有助于企業(yè)管理水平進(jìn)一步提高。
3、預(yù)測(cè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)態(tài)趨勢(shì)
當(dāng)今社會(huì)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)的最主要載體是企業(yè)，而房地產(chǎn)企業(yè)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要影響和意義。目前企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵是管理，而制定和實(shí)施經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略是現(xiàn)代企業(yè)管理中最重要的部分，對(duì)企業(yè)的生存和發(fā)展有著決定性的作用。而統(tǒng)計(jì)工作作為貫穿房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程，其記錄的各項(xiàng)數(shù)據(jù)為企業(yè)管理決策提供了依據(jù)，不僅有助于企業(yè)管理水平的提高，更幫助企業(yè)清楚認(rèn)識(shí)到經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)態(tài)趨勢(shì)，明確房地產(chǎn)也的發(fā)展方向。
4、建立完善的企業(yè)信息系統(tǒng)
企業(yè)信息工作是整個(gè)信息工作的重要組成部分，亦是企業(yè)管理工作的重要組成部分，其中企業(yè)信息工作主要以統(tǒng)計(jì)信息和會(huì)計(jì)信息為主。就目前情況來(lái)看，大部分房地產(chǎn)對(duì)會(huì)計(jì)信息過(guò)于重視，而對(duì)統(tǒng)計(jì)信息卻缺乏重視，但實(shí)際上統(tǒng)計(jì)工作往往相對(duì)重要，統(tǒng)計(jì)工作主要以搜集、整理及分析數(shù)據(jù)為主，通過(guò)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中各種數(shù)據(jù)的搜集統(tǒng)計(jì)，幫助房地產(chǎn)企業(yè)建立一個(gè)完善的信息系統(tǒng)，以便于為企業(yè)管理提供有效依據(jù)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)管理水平的進(jìn)一步提高。
三、創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)工作的幾點(diǎn)思考
隨著改革開(kāi)放后國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)體制的不斷改革和對(duì)企業(yè)發(fā)展的重視，使得我國(guó)各行企業(yè)得到迅速發(fā)展?，F(xiàn)今我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的主基調(diào)為：發(fā)展、轉(zhuǎn)型、管控、突破，為得到進(jìn)一步的發(fā)展，各企業(yè)在實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化、集約化管控模式的同時(shí)，也需注重統(tǒng)計(jì)工作的創(chuàng)新，讓統(tǒng)計(jì)工作更好的服務(wù)于企業(yè)管理。下面就如何創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)工作做出了一些思考。
1、創(chuàng)新統(tǒng)計(jì)機(jī)制，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展
對(duì)于每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，發(fā)展是根本，對(duì)于統(tǒng)計(jì)機(jī)制在房地產(chǎn)企業(yè)管理中的重要性不言而喻。目前，傳統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)機(jī)制顯然已不能適用于現(xiàn)代的統(tǒng)計(jì)工作，必須注重統(tǒng)計(jì)機(jī)制的創(chuàng)新，在創(chuàng)新中應(yīng)以企業(yè)為核心，以市場(chǎng)為依托，構(gòu)建符合企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和市場(chǎng)化變革要求的統(tǒng)計(jì)機(jī)制，如通過(guò)建立健全企業(yè)統(tǒng)計(jì)的相關(guān)管理制度，設(shè)立專項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)管理部門，明確企業(yè)各管理部門的統(tǒng)計(jì)職責(zé)等切實(shí)有效的措施，來(lái)保證統(tǒng)計(jì)信息的系統(tǒng)性和完整性，確保統(tǒng)計(jì)工作的實(shí)效性，從而來(lái)促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。
2、創(chuàng)新思想觀念，實(shí)現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型
隨著房地產(chǎn)領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)面臨高度的生存壓力，特別是今年來(lái)國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控及市場(chǎng)化改革，為適應(yīng)現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展要求，各企業(yè)應(yīng)實(shí)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，尤其是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)型。統(tǒng)計(jì)工作作為服務(wù)于企業(yè)管理的一項(xiàng)重要工作，其思想觀念的創(chuàng)新對(duì)企業(yè)轉(zhuǎn)型有著重要影響，如通過(guò)在統(tǒng)計(jì)工作中樹(shù)立科學(xué)發(fā)展觀、市場(chǎng)觀、風(fēng)險(xiǎn)觀等先進(jìn)思想觀念，以幫助成功實(shí)現(xiàn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型。
3、創(chuàng)新運(yùn)行模式，優(yōu)化管控模式
在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，房地產(chǎn)企業(yè)管理中的統(tǒng)計(jì)工作已不能僅僅局限于傳統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)報(bào)表模式，應(yīng)創(chuàng)新出新的統(tǒng)計(jì)運(yùn)行模式來(lái)滿足現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)工作的要求。如我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)恒大地產(chǎn)所實(shí)行的運(yùn)營(yíng)模式和管控模式就是先進(jìn)的例子，恒大通過(guò)建立集約化中央管理和實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)模式，實(shí)現(xiàn)了集團(tuán)在高速發(fā)展過(guò)程中的有效成本控制與風(fēng)險(xiǎn)控制，確保了企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，這些都值得其他同行企業(yè)借鑒。
4、創(chuàng)新服務(wù)方向，尋求發(fā)展突破
目前，統(tǒng)計(jì)工作重心更多的是為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)，隨著市場(chǎng)化改革進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展與外部環(huán)境密切相關(guān)。要想增強(qiáng)適應(yīng)外部環(huán)境的能力，應(yīng)在統(tǒng)計(jì)工作服務(wù)不斷創(chuàng)新，將其服務(wù)方向更多地轉(zhuǎn)向社會(huì)各界，從服務(wù)對(duì)象、服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)方式上實(shí)現(xiàn)根本上的轉(zhuǎn)變，從而為社會(huì)大眾提供更具實(shí)效性的統(tǒng)計(jì)服務(wù)。與此同時(shí)，通過(guò)統(tǒng)計(jì)服務(wù)的創(chuàng)新，還能幫助企業(yè)發(fā)展尋求新的突破。
5、增強(qiáng)統(tǒng)計(jì)人員創(chuàng)新意識(shí)，開(kāi)創(chuàng)統(tǒng)計(jì)工作新局面
改革創(chuàng)新是時(shí)代的潮流，房地產(chǎn)企業(yè)管理中的統(tǒng)計(jì)工作也需要?jiǎng)?chuàng)新。而創(chuàng)新意識(shí)不僅是決定了一個(gè)企業(yè)創(chuàng)新能力最直接的精神力量，也是企業(yè)生存和發(fā)展的重要影響因素。在企業(yè)管理中，管理者應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到統(tǒng)計(jì)工作創(chuàng)新的重要性，并加大統(tǒng)計(jì)工作創(chuàng)新的宣傳力度，來(lái)提高統(tǒng)計(jì)工作人員的創(chuàng)新意識(shí)，積極創(chuàng)新，開(kāi)創(chuàng)統(tǒng)計(jì)工作新局面，從而更好的為企業(yè)管理服務(wù)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
[1]張秀玲.淺析企業(yè)統(tǒng)計(jì)工作制度改革[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì),2006(8).
[2]騰達(dá).企業(yè)統(tǒng)計(jì)在現(xiàn)代企業(yè)管理中的作用研究[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化,2005(30).
[3]劉增憲.統(tǒng)計(jì)工作在企業(yè)生產(chǎn)管理中的作用[J].內(nèi)蒙古統(tǒng)計(jì),2004(2). 貝蔥亂饈?，开促n臣乒ぷ饜戮置br>
改革創(chuàng)新是時(shí)代的潮流，房地產(chǎn)企業(yè)管理中的統(tǒng)計(jì)工作也需要?jiǎng)?chuàng)新。而創(chuàng)新意識(shí)不僅是決定了一個(gè)企業(yè)創(chuàng)新能力最直接的精神力量，也是企業(yè)生存和發(fā)展的重要影響因素。在企業(yè)管理中，管理者應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到統(tǒng)計(jì)工作創(chuàng)新的重要性，并加大統(tǒng)計(jì)工作創(chuàng)新的宣傳力度，來(lái)提高統(tǒng)計(jì)工作人員的創(chuàng)新意識(shí)，積極創(chuàng)新，開(kāi)創(chuàng)統(tǒng)計(jì)工作新局面，從而更好的為企業(yè)管理服務(wù)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
[1]張秀玲.淺析企業(yè)統(tǒng)計(jì)工作制度改革[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì),2006(8).
[2]騰達(dá).企業(yè)統(tǒng)計(jì)在現(xiàn)代企業(yè)管理中的作用研究[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化,2005(30).
[3]劉增憲.統(tǒng)計(jì)工作在企業(yè)生產(chǎn)管理中的作用[J].內(nèi)蒙古統(tǒng)計(jì),2004(2).
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2、提高企業(yè)管理水平
隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激勵(lì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，提高自身管理水平是關(guān)鍵，管理水平的高低往往決定了企業(yè)發(fā)展的方向及持續(xù)時(shí)間，為此企業(yè)管理水平的重要性顯而易見(jiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)管理中的統(tǒng)計(jì)工作貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程，將經(jīng)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的各項(xiàng)數(shù)據(jù)都記錄下來(lái)，而這些數(shù)據(jù)將真實(shí)體現(xiàn)出企業(yè)該階段的經(jīng)營(yíng)狀況。另外，通過(guò)統(tǒng)計(jì)工作，不僅為企業(yè)管理者提供了及時(shí)準(zhǔn)確的相關(guān)信息，還為各企業(yè)管理部門創(chuàng)建了一個(gè)信息資源共享平臺(tái)，有助于企業(yè)管理水平進(jìn)一步提高。
3、預(yù)測(cè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)態(tài)趨勢(shì)
當(dāng)今社會(huì)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)的最主要載體是企業(yè)，而房地產(chǎn)企業(yè)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要影響和意義。目前企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵是管理，而制定和實(shí)施經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略是現(xiàn)代企業(yè)管理中最重要的部分，對(duì)企業(yè)的生存和發(fā)展有著決定性的作用。而統(tǒng)計(jì)工作作為貫穿房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程，其記錄的各項(xiàng)數(shù)據(jù)為企業(yè)管理決策提供了依據(jù)，不僅有助于企業(yè)管理水平的提高，更幫助企業(yè)清楚認(rèn)識(shí)到經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)態(tài)趨勢(shì)，明確房地產(chǎn)也的發(fā)展方向。
4、建立完善的企業(yè)信息系統(tǒng)
企業(yè)信息工作是整個(gè)信息工作的重要組成部分，亦是企業(yè)管理工作的重要組成部分，其中企業(yè)信息工作主要以統(tǒng)計(jì)信息和會(huì)計(jì)信息為主。就目前情況來(lái)看，大部分房地產(chǎn)對(duì)會(huì)計(jì)信息過(guò)于重視，而對(duì)統(tǒng)計(jì)信息卻缺乏重視，但實(shí)際上統(tǒng)計(jì)工作往往相對(duì)重要，統(tǒng)計(jì)工作主要以搜集、整理及分析數(shù)據(jù)為主，通過(guò)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中各種數(shù)據(jù)的搜集統(tǒng)計(jì)，幫助房地產(chǎn)企業(yè)建立一個(gè)完善的信息系統(tǒng)，以便于為企業(yè)管理提供有效依據(jù)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)管理水平的進(jìn)一步提高。
三、創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)工作的幾點(diǎn)思考
隨著改革開(kāi)放后國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)體制的不斷改革和對(duì)企業(yè)發(fā)展的重視，使得我國(guó)各行企業(yè)得到迅速發(fā)展?，F(xiàn)今我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的主基調(diào)為：發(fā)展、轉(zhuǎn)型、管控、突破，為得到進(jìn)一步的發(fā)展，各企業(yè)在實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化、集約化管控模式的同時(shí)，也需注重統(tǒng)計(jì)工作的創(chuàng)新，讓統(tǒng)計(jì)工作更好的服務(wù)于企業(yè)管理。下面就如何創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)工作做出了一些思考。
1、創(chuàng)新統(tǒng)計(jì)機(jī)制，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展
對(duì)于每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，發(fā)展是根本，對(duì)于統(tǒng)計(jì)機(jī)制在房地產(chǎn)企業(yè)管理中的重要性不言而喻。目前，傳統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)機(jī)制顯然已不能適用于現(xiàn)代的統(tǒng)計(jì)工作，必須注重統(tǒng)計(jì)機(jī)制的創(chuàng)新，在創(chuàng)新中應(yīng)以企業(yè)為核心，以市場(chǎng)為依托，構(gòu)建符合企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和市場(chǎng)化變革要求的統(tǒng)計(jì)機(jī)制，如通過(guò)建立健全企業(yè)統(tǒng)計(jì)的相關(guān)管理制度，設(shè)立專項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)管理部門，明確企業(yè)各管理部門的統(tǒng)計(jì)職責(zé)等切實(shí)有效的措施，來(lái)保證統(tǒng)計(jì)信息的系統(tǒng)性和完整性，確保統(tǒng)計(jì)工作的實(shí)效性，從而來(lái)促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。
2、創(chuàng)新思想觀念，實(shí)現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型
隨著房地產(chǎn)領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)面臨高度的生存壓力，特別是今年來(lái)國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控及市場(chǎng)化改革，為適應(yīng)現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展要求，各企業(yè)應(yīng)實(shí)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，尤其是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)型。統(tǒng)計(jì)工作作為服務(wù)于企業(yè)管理的一項(xiàng)重要工作，其思想觀念的創(chuàng)新對(duì)企業(yè)轉(zhuǎn)型有著重要影響，如通過(guò)在統(tǒng)計(jì)工作中樹(shù)立科學(xué)發(fā)展觀、市場(chǎng)觀、風(fēng)險(xiǎn)觀等先進(jìn)思想觀念，以幫助成功實(shí)現(xiàn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型。
3、創(chuàng)新運(yùn)行模式，優(yōu)化管控模式
在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，房地產(chǎn)企業(yè)管理中的統(tǒng)計(jì)工作已不能僅僅局限于傳統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)報(bào)表模式，應(yīng)創(chuàng)新出新的統(tǒng)計(jì)運(yùn)行模式來(lái)滿足現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)工作的要求。如我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)恒大地產(chǎn)所實(shí)行的運(yùn)營(yíng)模式和管控模式就是先進(jìn)的例子，恒大通過(guò)建立集約化中央管理和實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)模式，實(shí)現(xiàn)了集團(tuán)在高速發(fā)展過(guò)程中的有效成本控制與風(fēng)險(xiǎn)控制，確保了企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，這些都值得其他同行企業(yè)借鑒。
4、創(chuàng)新服務(wù)方向，尋求發(fā)展突破
目前，統(tǒng)計(jì)工作重心更多的是為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)，隨著市場(chǎng)化改革進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展與外部環(huán)境密切相關(guān)。要想增強(qiáng)適應(yīng)外部環(huán)境的能力，應(yīng)在統(tǒng)計(jì)工作服務(wù)不斷創(chuàng)新，將其服務(wù)方向更多地轉(zhuǎn)向社會(huì)各界，從服務(wù)對(duì)象、服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)方式上實(shí)現(xiàn)根本上的轉(zhuǎn)變，從而為社會(huì)大眾提供更具實(shí)效性的統(tǒng)計(jì)服務(wù)。與此同時(shí)，通過(guò)統(tǒng)計(jì)服務(wù)的創(chuàng)新，還能幫助企業(yè)發(fā)展尋求新的突破。
5、增強(qiáng)統(tǒng)計(jì)人員創(chuàng)新意識(shí)，開(kāi)創(chuàng)統(tǒng)計(jì)工作新局面
改革創(chuàng)新是時(shí)代的潮流，房地產(chǎn)企業(yè)管理中的統(tǒng)計(jì)工作也需要?jiǎng)?chuàng)新。而創(chuàng)新意識(shí)不僅是決定了一個(gè)企業(yè)創(chuàng)新能力最直接的精神力量，也是企業(yè)生存和發(fā)展的重要影響因素。在企業(yè)管理中，管理者應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到統(tǒng)計(jì)工作創(chuàng)新的重要性，并加大統(tǒng)計(jì)工作創(chuàng)新的宣傳力度，來(lái)提高統(tǒng)計(jì)工作人員的創(chuàng)新意識(shí)，積極創(chuàng)新，開(kāi)創(chuàng)統(tǒng)計(jì)工作新局面，從而更好的為企業(yè)管理服務(wù)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
[1]張秀玲.淺析企業(yè)統(tǒng)計(jì)工作制度改革[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì),2006(8).
[2]騰達(dá).企業(yè)統(tǒng)計(jì)在現(xiàn)代企業(yè)管理中的作用研究[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化,2005(30).
[3]劉增憲.統(tǒng)計(jì)工作在企業(yè)生產(chǎn)管理中的作用[J].內(nèi)蒙古統(tǒng)計(jì),2004(2).
2、提高企業(yè)管理水平
隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激勵(lì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，提高自身管理水平是關(guān)鍵，管理水平的高低往往決定了企業(yè)發(fā)展的方向及持續(xù)時(shí)間，為此企業(yè)管理水平的重要性顯而易見(jiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)管理中的統(tǒng)計(jì)工作貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程，將經(jīng)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的各項(xiàng)數(shù)據(jù)都記錄下來(lái)，而這些數(shù)據(jù)將真實(shí)體現(xiàn)出企業(yè)該階段的經(jīng)營(yíng)狀況。另外，通過(guò)統(tǒng)計(jì)工作，不僅為企業(yè)管理者提供了及時(shí)準(zhǔn)確的相關(guān)信息，還為各企業(yè)管理部門創(chuàng)建了一個(gè)信息資源共享平臺(tái)，有助于企業(yè)管理水平進(jìn)一步提高。
3、預(yù)測(cè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)態(tài)趨勢(shì)
當(dāng)今社會(huì)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)的最主要載體是企業(yè)，而房地產(chǎn)企業(yè)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要影響和意義。目前企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵是管理，而制定和實(shí)施經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略是現(xiàn)代企業(yè)管理中最重要的部分，對(duì)企業(yè)的生存和發(fā)展有著決定性的作用。而統(tǒng)計(jì)工作作為貫穿房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程，其記錄的各項(xiàng)數(shù)據(jù)為企業(yè)管理決策提供了依據(jù)，不僅有助于企業(yè)管理水平的提高，更幫助企業(yè)清楚認(rèn)識(shí)到經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)態(tài)趨勢(shì)，明確房地產(chǎn)也的發(fā)展方向。
4、建立完善的企業(yè)信息系統(tǒng)
企業(yè)信息工作是整個(gè)信息工作的重要組成部分，亦是企業(yè)管理工作的重要組成部分，其中企業(yè)信息工作主要以統(tǒng)計(jì)信息和會(huì)計(jì)信息為主。就目前情況來(lái)看，大部分房地產(chǎn)對(duì)會(huì)計(jì)信息過(guò)于重視，而對(duì)統(tǒng)計(jì)信息卻缺乏重視，但實(shí)際上統(tǒng)計(jì)工作往往相對(duì)重要，統(tǒng)計(jì)工作主要以搜集、整理及分析數(shù)據(jù)為主，通過(guò)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中各種數(shù)據(jù)的搜集統(tǒng)計(jì)，幫助房地產(chǎn)企業(yè)建立一個(gè)完善的信息系統(tǒng)，以便于為企業(yè)管理提供有效依據(jù)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)管理水平的進(jìn)一步提高。
三、創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)工作的幾點(diǎn)思考
隨著改革開(kāi)放后國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)體制的不斷改革和對(duì)企業(yè)發(fā)展的重視，使得我國(guó)各行企業(yè)得到迅速發(fā)展?，F(xiàn)今我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的主基調(diào)為：發(fā)展、轉(zhuǎn)型、管控、突破，為得到進(jìn)一步的發(fā)展，各企業(yè)在實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化、集約化管控模式的同時(shí)，也需注重統(tǒng)計(jì)工作的創(chuàng)新，讓統(tǒng)計(jì)工作更好的服務(wù)于企業(yè)管理。下面就如何創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)工作做出了一些思考。
1、創(chuàng)新統(tǒng)計(jì)機(jī)制，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展
對(duì)于每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，發(fā)展是根本，對(duì)于統(tǒng)計(jì)機(jī)制在房地產(chǎn)企業(yè)管理中的重要性不言而喻。目前，傳統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)機(jī)制顯然已不能適用于現(xiàn)代的統(tǒng)計(jì)工作，必須注重統(tǒng)計(jì)機(jī)制的創(chuàng)新，在創(chuàng)新中應(yīng)以企業(yè)為核心，以市場(chǎng)為依托，構(gòu)建符合企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和市場(chǎng)化變革要求的統(tǒng)計(jì)機(jī)制，如通過(guò)建立健全企業(yè)統(tǒng)計(jì)的相關(guān)管理制度，設(shè)立專項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)管理部門，明確企業(yè)各管理部門的統(tǒng)計(jì)職責(zé)等切實(shí)有效的措施，來(lái)保證統(tǒng)計(jì)信息的系統(tǒng)性和完整性，確保統(tǒng)計(jì)工作的實(shí)效性，從而來(lái)促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。
2、創(chuàng)新思想觀念，實(shí)現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型
隨著房地產(chǎn)領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)面臨高度的生存壓力，特別是今年來(lái)國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控及市場(chǎng)化改革，為適應(yīng)現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展要求，各企業(yè)應(yīng)實(shí)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，尤其是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)型。統(tǒng)計(jì)工作作為服務(wù)于企業(yè)管理的一項(xiàng)重要工作，其思想觀念的創(chuàng)新對(duì)企業(yè)轉(zhuǎn)型有著重要影響，如通過(guò)在統(tǒng)計(jì)工作中樹(shù)立科學(xué)發(fā)展觀、市場(chǎng)觀、風(fēng)險(xiǎn)觀等先進(jìn)思想觀念，以幫助成功實(shí)現(xiàn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型。
3、創(chuàng)新運(yùn)行模式，優(yōu)化管控模式
在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，房地產(chǎn)企業(yè)管理中的統(tǒng)計(jì)工作已不能僅僅局限于傳統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)報(bào)表模式，應(yīng)創(chuàng)新出新的統(tǒng)計(jì)運(yùn)行模式來(lái)滿足現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)工作的要求。如我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)恒大地產(chǎn)所實(shí)行的運(yùn)營(yíng)模式和管控模式就是先進(jìn)的例子，恒大通過(guò)建立集約化中央管理和實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)模式，實(shí)現(xiàn)了集團(tuán)在高速發(fā)展過(guò)程中的有效成本控制與風(fēng)險(xiǎn)控制，確保了企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，這些都值得其他同行企業(yè)借鑒。
4、創(chuàng)新服務(wù)方向，尋求發(fā)展突破
目前，統(tǒng)計(jì)工作重心更多的是為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)，隨著市場(chǎng)化改革進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展與外部環(huán)境密切相關(guān)。要想增強(qiáng)適應(yīng)外部環(huán)境的能力，應(yīng)在統(tǒng)計(jì)工作服務(wù)不斷創(chuàng)新，將其服務(wù)方向更多地轉(zhuǎn)向社會(huì)各界，從服務(wù)對(duì)象、服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)方式上實(shí)現(xiàn)根本上的轉(zhuǎn)變，從而為社會(huì)大眾提供更具實(shí)效性的統(tǒng)計(jì)服務(wù)。與此同時(shí)，通過(guò)統(tǒng)計(jì)服務(wù)的創(chuàng)新，還能幫助企業(yè)發(fā)展尋求新的突破。
5、增強(qiáng)統(tǒng)計(jì)人員創(chuàng)新意識(shí)，開(kāi)創(chuàng)統(tǒng)計(jì)工作新局面
改革創(chuàng)新是時(shí)代的潮流，房地產(chǎn)企業(yè)管理中的統(tǒng)計(jì)工作也需要?jiǎng)?chuàng)新。而創(chuàng)新意識(shí)不僅是決定了一個(gè)企業(yè)創(chuàng)新能力最直接的精神力量，也是企業(yè)生存和發(fā)展的重要影響因素。在企業(yè)管理中，管理者應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到統(tǒng)計(jì)工作創(chuàng)新的重要性，并加大統(tǒng)計(jì)工作創(chuàng)新的宣傳力度，來(lái)提高統(tǒng)計(jì)工作人員的創(chuàng)新意識(shí)，積極創(chuàng)新，開(kāi)創(chuàng)統(tǒng)計(jì)工作新局面，從而更好的為企業(yè)管理服務(wù)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
[1]張秀玲.淺析企業(yè)統(tǒng)計(jì)工作制度改革[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì),2006(8).
[2]騰達(dá).企業(yè)統(tǒng)計(jì)在現(xiàn)代企業(yè)管理中的作用研究[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化,2005(30).
[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 上市公司 資本結(jié)構(gòu)
一、引言
房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)資金投入大,投資回收期長(zhǎng)以及房地產(chǎn)價(jià)值昂貴等原因,使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨開(kāi)發(fā)、投資所需資金巨大等問(wèn)題,因此融資成為房地產(chǎn)業(yè)不可回避的一個(gè)重要問(wèn)題。據(jù)證券時(shí)報(bào)在《2009中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報(bào)告》的統(tǒng)計(jì),2008年滬深兩市房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率在56.86%。這說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸依存度過(guò)高,資本結(jié)構(gòu)不合理。本文通過(guò)研究公司的資本結(jié)構(gòu)影響因素,幫助其從整體考慮采用合理的方式籌集資金,調(diào)整企業(yè)的資本結(jié)構(gòu);并且?guī)椭康禺a(chǎn)上市公司的相關(guān)利益方(如企業(yè),銀行等)調(diào)整自己的行為。
二、研究方法及數(shù)據(jù)處理
1.研究方法
筆者采用主成分分析方法提取主要影響因子進(jìn)行研究分析。其基本思想是,通過(guò)適當(dāng)?shù)木€性變換,把多個(gè)指標(biāo)變量轉(zhuǎn)化為少數(shù)幾個(gè)綜合指標(biāo)變量,并使得這幾個(gè)綜合指標(biāo)盡可能地反映原來(lái)變量所含信息量,且彼此不相關(guān)。
2.變量設(shè)計(jì)、數(shù)據(jù)收集與處理
筆者借鑒國(guó)內(nèi)外研究成果并結(jié)合國(guó)內(nèi)實(shí)際,選取了16個(gè)影響我國(guó)民營(yíng)上市公司資本結(jié)構(gòu)的指標(biāo)作為解釋變量,各指標(biāo)變量如下:
(1)反映企業(yè)規(guī)模的指標(biāo):總資產(chǎn)與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的自然對(duì)數(shù)兩個(gè)指標(biāo)反映企業(yè)規(guī)模因素;
(2)反映企業(yè)成長(zhǎng)性的指標(biāo):主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率以及總資產(chǎn)增長(zhǎng)率;
(3)反映所有權(quán)或股權(quán)結(jié)構(gòu)的指標(biāo):國(guó)家持股比率及流通股比率;
(4)實(shí)際所得稅稅率:應(yīng)交所得稅與稅前總利潤(rùn)之比;
(5)反映抵押價(jià)值的指標(biāo):存貨占總資產(chǎn)的比例;
(6)反映非負(fù)債稅盾的指標(biāo):固定資產(chǎn)折舊與總資產(chǎn)之比;
(7)反映盈利能力的指標(biāo):主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率、凈資產(chǎn)收益率;
(8)反映短期償債能力的指標(biāo):流動(dòng)比率和流動(dòng)負(fù)債比率;
(9)反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的指標(biāo):應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。
本文用賬面資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)作為被解釋變量,來(lái)反映企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的總體特征。
3.省略),并選擇各上市公司2005年末的數(shù)據(jù)。
三、模型分析及結(jié)果
1.采用SPSS10.0統(tǒng)計(jì)分析軟件,得出6個(gè)主成分,根據(jù)其意義分別定義如下:
主成分 1定義為盈利能力指標(biāo);主成分 2定義為企業(yè)規(guī)模指標(biāo);主成分 3定義為經(jīng)營(yíng)能力指標(biāo);主成分 4定義為非負(fù)債稅盾;主成分 5定義為公司償債能力指標(biāo);主成分 6定義為公司股權(quán)集中程度指標(biāo)。
假定帳面資產(chǎn)負(fù)債率與6個(gè)主成分存在線性關(guān)系,選取這6個(gè)主成分對(duì)其進(jìn)行多元回歸分析,建立回歸模型,如下:
DAR = β0+β1*v1 +β2* v2+β3* v3 +β 4*v4 +β5* v5 +β6* v6+εj
式中:β 0是常數(shù)項(xiàng),βi是主成分的估計(jì)參數(shù),Vk是各主成分,εj 為誤差項(xiàng)。
2.回歸模型分析
通過(guò)表1,我們可以看到模型擬合優(yōu)度系數(shù)為0.680(調(diào)整后為0.567),說(shuō)明解釋變量基本對(duì)被解釋變量進(jìn)行了釋義。通過(guò)表2可以得出:因子2即企業(yè)規(guī)模與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān),因子3經(jīng)營(yíng)能力和因子6即公司股權(quán)集中程度與資產(chǎn)負(fù)債率負(fù)相關(guān),另外三個(gè)因素(盈利能力、非負(fù)債稅盾、償債能力)與資產(chǎn)負(fù)債率相關(guān)程度不顯著。
3.實(shí)證分析總結(jié)
由以上分析可以知道,上市房地產(chǎn)公司的資本結(jié)構(gòu)受到公司規(guī)模指標(biāo)、經(jīng)營(yíng)能力指標(biāo)、股權(quán)集中程度指標(biāo)等因素的影響較大,而與盈利能力、非負(fù)債稅盾以及償債能力的關(guān)系不顯著。
(1)公司規(guī)模與其資產(chǎn)負(fù)債比率正相關(guān)
其原因主要是:目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)包括房地產(chǎn)上市公司,在其各種債務(wù)融資渠道中,銀行通過(guò)直接或間接貸款成為房地產(chǎn)債務(wù)融資的主要資金來(lái)源。從直接貸款來(lái)說(shuō),大企業(yè)較小企業(yè)更為穩(wěn)定,這種情況使得銀行能夠較容易信任,進(jìn)而能提供更多的信貸資金。而從間接貸款來(lái)說(shuō),在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的“其他資金”中,絕大多數(shù)是購(gòu)房者的定金和預(yù)付款,而購(gòu)房者的這些資金中基本上是個(gè)人住房消費(fèi)貸款。由于規(guī)模大的房地產(chǎn)企業(yè)更能獲得消費(fèi)者的信賴,消費(fèi)者更愿意購(gòu)買這些房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品,從而也就更容易獲得銀行的間接貸款。因此,作為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)最重要的債務(wù)融資渠道的銀行信貸來(lái)說(shuō),無(wú)論是從直接的還是間接的角度而言,都是偏好于規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)。
(2)經(jīng)營(yíng)能力與資產(chǎn)負(fù)債率負(fù)相關(guān)
和其他上市公司一樣,當(dāng)房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)能力較強(qiáng)時(shí),企業(yè)經(jīng)營(yíng)所需要的資金相對(duì)要少一些,因而就可更少地負(fù)債。相反,如若企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力較差,則需要更多的運(yùn)營(yíng)資金,則可能會(huì)更多地依賴于負(fù)債融資。
(3)股權(quán)集中程度與資產(chǎn)負(fù)債率負(fù)相關(guān)
其合理的解釋是:我國(guó)的上市公司中,當(dāng)公司需要外部融資時(shí),大股東的利益人即管理層偏好于沒(méi)有多少約束力,同時(shí)又不會(huì)動(dòng)搖大股東控股地位的股權(quán)融資,而不是經(jīng)濟(jì)約束力很強(qiáng)的負(fù)債融資。公司股權(quán)越集中,管理層的這種偏好就越明顯。
(4)非負(fù)債稅盾與企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率效果不顯著
折舊作為會(huì)計(jì)上收益成本核算的一個(gè)要素,是內(nèi)源融資的一種,兩者負(fù)相關(guān)說(shuō)明企業(yè)折舊融資的自然性特征。然而,在我國(guó)上市企業(yè)中,折舊占融資總額的比率偏低。據(jù)統(tǒng)計(jì),2002年51家1992年底以前上市公司折舊融資占總體融資的6.25%,而房地產(chǎn)上市由于其行業(yè)特點(diǎn)決定了其折舊占融資總額的比率相對(duì)其他行業(yè)的企業(yè)更低,以本文中2003年24家房地產(chǎn)上市公司為例,其折舊融資占融資總額的平均值僅為2.20%,因此造成非負(fù)債稅盾和資產(chǎn)負(fù)債率關(guān)系不顯著也就可以理解了。
(5)盈利能力以及償債能力與資本結(jié)構(gòu)影響不顯著
這一點(diǎn)可以有以下解釋:
①在當(dāng)前我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不完善,法律制度不健全的情況下,有些企業(yè),尤其是房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行貸款的條件并不是以其盈利能力和償債能力為條件的。企業(yè)與其他相關(guān)利益團(tuán)體捆綁的程度很大程度上決定了企業(yè)能否獲得銀行貸款,能否獲得經(jīng)營(yíng)資本,從而促使企業(yè)的規(guī)模增長(zhǎng)越快越大,增加市場(chǎng)對(duì)該企業(yè)經(jīng)營(yíng)的信心。
②在國(guó)內(nèi)商品房需求量很大的環(huán)境下,目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司主要是資源依賴型公司。全國(guó)約3萬(wàn)多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,絕大部分為項(xiàng)目公司,即使是上市公司中的優(yōu)秀代表,更多的是資源依賴型公司而不是效率型公司。房地產(chǎn)公司對(duì)土地的爭(zhēng)奪就說(shuō)明了這一點(diǎn)。因此市場(chǎng)對(duì)于其認(rèn)可主要是看其資源占有程度,有資源就會(huì)有投資或借貸,而較少關(guān)注其盈利能力和償債能力,這些與我國(guó)的現(xiàn)實(shí)是基本相符的。因此,在目前情況下,盈利能力和償債能力對(duì)于資本結(jié)構(gòu)所產(chǎn)生的影響會(huì)由于交易成本的作用,被嚴(yán)重削弱。
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