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關鍵詞：房地產；財務管理；不足
房地產與人們的生活息息相關，房地產行業保持健康的發展，對保障人們生活的平穩運行有積極的促進作用。同時，房地產想要健康的發展，離不開優秀的房地產財產管理的支撐。因此，高效的、合理的房地產財務管理不僅影響著我國人民的生活，并且會推動我國經濟的發展。
一、新形勢下我國房地產財產管理的現狀
（一）房地產財產管理制度不完善
房地產財產管理制度不完善，是我國房地產行業中普遍存在的問題。具體表現在財務制度不健全，以及僅有的財務制度也沒有得到很好的執行；同時，我國房地產財產管理制度在具體分工上存在空白。
在我國，大多數房地產行業的財產制度不健全。比如說，一些房地產行業沒有完善的房地產財產管理系統，房地產財產管理人員經常會在工作中出現工作范圍重復、工作范圍缺失的情況，影響了房地產財產管理人員的工作效率。財產的管理工作中相關職能缺乏，也是我國房地產財產管理上存在的不足。現階段我國所謂的房地產財產管理，只是單純的停留在記賬和編制財務報表上，對于影響房地產發展的財務預測、控制、分析等管理職能方面，我國大多數房地產公司都沒有涉獵。
（二）房地產財產管理人員素質不足
近年來，我國房地產的發展速度世人有目共睹，但在房地產行業高速發展的同時，相關的財產管理人員的培養速度卻遠遠低于房地產行業的發展速度，這也就造成了在我國很多的房地產企業，出現財產管理人員管理不科學，把房地產財產管理工作簡單化的現象的情況，財產管理人員單純地認為，所謂的房地產財產管理，只是簡單的記賬和編制財務報表，而往往忽視對其他方面的探究。這種想法，影響了房地產合理的、健康的發展。所以說，現階段對房地產財產管理人員進行培養，是我國房地產行業發展的關鍵。
（三）企業成本管理不科學
眾所周知，房地產行業涉及諸多方面。例如，土地使用權、施工中對成本的控制以及相關項目方案的設計等。對這些方面的成本的控制，影響著整個房地產行業的成本情況。但在我國，土地使用權糾紛、相關項目方案設計不合理，已成為我國房地產行業中屢見不鮮的事情，影響了整個項目的資金的投入，同時，更嚴重影響了我國房地產行業的發展。
二、新形勢下我國房地產財產管理的對策
（一）完善房地產財產管理制度
如何完善房地產財產管理制度，是我國房地產行業關心的問題。完善房地產財產管理制度，要從以下兩方面入手：
首先，要完善房地產財產管理部門中對不同工作人員的不同工作性質的定位。在我國的房地產財產管理中，經常會出現這樣一種情況：有些工作大家一擁而上，但有些工作卻無人問津，這是工作性質不清晰的表現。所以說，要明確工作人員在房地產財產管理工作中的位置，細化工作人員之間的分工合作，杜絕工作中出現工作空白的現象。
同樣，加強對房地產行業中不同工作方面的涉獵，也是在完善房地產財產管理制度中要重視的問題。在房地產行業發展的過程中，房地產財產管理所涉獵的財務預測、控制、分析等管理職能，影響著房地產行業的發展。合理的財務的預測、控制、分析，能有效地降低房地產行業中的浪費現象的發生，提高房地產行業的資金利用率。
（二）加強對房地產財產管理人員的培養
人才是企業發展的根本，人才的缺失會影響企業的發展，這一點，在我國的房地產行業中，表現得尤為明顯。
現階段，我國房地產行業高速發展，造成了我國現階段專業房地產財產管理人員不足的局面。在很多的建筑企業中，很多所謂的財產管理人員，只是曾經的包工頭、會計，專業知識的缺乏，讓他們很難應對在我國房地產財產管理方面出現的各種問題，對相關的房地產財產管理上專業問題理解不夠，不能對相關問題提出科學的、有效的解決方案，影響了房地產行業的發展。所以說，在我國相關房地產財產管理人才的培養勢在必行。
（三）完善企業的成本管理體系
完善企業的成本管理體系，可以有效地提高房地產行業中資金的使用率。比如說，科學的企業成本管理體系，可以提高對房地產相關項目的監管力度，減少房地產行業的失誤，保證資金合理使用。
房地產公司，在所投資的項目中，對房地產相關項目的研討是先期工作重點。通過對相關項目的探討，有效地保證了相關項目決策的科學性和準確性，保證了項目資金的合理使用，才能使普通的房地產公司發展成為房地產品牌。由此可見，完善企業的成本管理系統，是房地產企業高速發展的關鍵。
（四）提高房地產對企業財產安全風險的認識
房地產在投資中存在著風險，所以說，一定要提高房地產對企業財產安全風險的認識。在房地產在投資決策中，首先要克服盲目、樂觀的思想，做到科學有效的分析，權衡在投資中要面臨的收益和風險，保證房地產投資的科學性。同時，也要加強對現金流量的預算和掌控，減少房地產行業中風險產生的可能性，降低企業面臨風險時所遭受的損失。
（五）實行必要的房地產財產監管機制
房地產項目是一項大規模資金流動的項目。因此，對房地產財產的監管必不可少。首先，對房地產財產的監管，有利于保證資金使用的合理化、科學化，提高資金的使用效率；房地產財產監管機制，可以保證每一分資金使用的公開化、透明化，最終維護企業的利益。
三、結束語
新形勢下，我國房地產財產管理是我國房地產行業改進的重點，合理的房地產財產管理對提高房地產行業資金的使用效率、維護企業的合法利益、保證房地產行業的發展有著積極的推動作用，同時，房地產行業健康、有序的發展，有利于推動我國經濟的平穩運行。由此可見，高效的房地產財產管理，對于房地產行業的發展、國家經濟的平穩運行來說，具有非凡的意義。因此，房地產財產管理優化勢在必行。
參考文獻：
[1] 袁斌.新形勢下我國房地產財產管理現狀及對策分析[J].現代商貿工業，2010（06）：3-4.
我國房地產行業不斷發展，隨著我國政府對房地產行業的宏觀調控，企業的稅收問題成為房地產企業的重要調控方向之一，企業的稅務問題是企業財務管理的重要組成部分。在當前的經濟體制下，我國稅收體制還很不完善，在稅務籌劃方面仍然存在一定的風險，因此，完善房地產企業的稅務籌劃體制，制定合理的措施來防范風險，從而避免房地產企業稅務風險所造成的危害，進而完善房地產企業的財務管理體系和提高企業的核心競爭力。
二、房地產企業納稅過程中存在的風險
（一）企業對納稅政策風險認識不到位
首先，整體來看，放眼整個房地產行業，房地產行業的納稅風險屬于國家政策風險，是難以避免的行業風險。隨著我國房地產行業的不斷發展，房價過高已然成為一個重要的問題，我國政府在房地產行業的宏觀調控也逐步加大力度。其次，我國政府對于房地產土地方面的政策使得房地產開發商恐慌從而房價逐步增大，難以避免的會出現一些房地產泡沫風險產生以及整個房地產行業出現前景模糊的情形。最后，我國房地產行業存在一定的特殊性，房地產企業的前期資金投入比較大，周期比較長，債務成本比較高，資金的風險比較大，企業的利潤空間存在很大的隱患，所以企業如果資金鏈發生問題，這將危及整個企業的財務狀況，從而影響整個企業的經營狀況，影響企業的長期發展。
（二）企業缺乏正確的納稅管理機制
房地產行業的特點決定了房地產企業的剛性需求，基于納稅風險的政策因素，我國房地產企業的管理人員很難意識到這些風險，房地產企業對于企業的納稅處理方面沒有合理的認知，企業對于納稅的處理方面存在一定的模糊概念的情形，企業對于納稅的處理存在很大的隨意性，他們通常以為可以通過賄賂的手段可以達到少繳稅的目的，所以這就導致了偷稅漏稅現象的出現。對于房地產企業而言，由于房地產企業長期以來都是國家重點調控的行業，且房地產稅收是地方財政的重要來源，因此房地產業稅負偏重是一個不爭的事實。因此，一些房地產企業對于稅務問題沒有正確的認識，稅務處理機制很不完善，企業的部分收入不計入賬務中去，另外還有多計提折舊或者攤銷，或者在土地增值稅清算時為了少繳納土地增值稅有意串通施工企業加大施工成本等，這些行為都將導致企業極大的經營風險。就企業內部而言，內控機制還不太完善，沒有專門的風險分析和評價體系，房地產企業的事前準備風險因素考慮的不夠周全，所以在工作過程中難免會遇到各種各樣的問題。另外，企業沒有一個動態的風險監督機制，無法對納稅風險來源進行有效的評估，這很容易造成公司風險預警體系的喪失，降低了企業的風險應對能力和應對策略。
（三）企業納稅處理機制不健全
目前房地產企業內部缺乏有效的稅收處理機制，同時企業內部的風險評估也比較缺乏，再加上風險預警機制也不太完善，因此房地產企業面臨著很大的納稅處理風險。首先，房地產企業對于風險的因素考慮不全面，準備工作不充分，從而在實際工作中出現這樣或者那樣的困難。其次，缺乏動態的風險監控體系，無法對風險的來源主體進行追蹤，更加增加了企業面對風險的難度。最后，對于風險的發生缺乏具體的應對方案，或者是具體的應對方案缺乏可操縱性以及可行性，從而無法降低企業的納稅風險。再者，一些房地產企業管理者沒有認識到照章納稅對于房地產企業穩健經營的重要性，一味強調稅負的降低，或者長期拖欠稅金而促使相關部門鋌而走險。
（四）企業內部財務管理人員素質偏低
由于我國對納稅處理的認識程度不高，所以我國很多房地產企業并沒有設立專門的進行納稅處理的部門，同時也極度缺乏這方面的人員，對于目前情況下，我國房地產企業還是把納稅處理工作安排在財務管理體系之中，財務部門工作量大，任務重，一些財務人員只是對財務記賬熟悉而對賬務處理卻有很大的不足，他們對稅務知識的認識還比較籠統，并且實際經驗缺乏，特別是國家實施宏觀調控以來，由于我國稅收政策發展迅速，企業的會計人員有時候很難跟上國家政策變動的步伐。這就導致了稅收風險的出現，也導致了很多不利因素的發生。我國企業對于納稅籌劃方面要求比較高，一些財務人員缺乏專門的培訓，再加上一些人的道德素質還有待加強，所以財務人員的素質技術很多不達標，導致了我國財務風險的發生。
三、房地產納稅風險防范對策
企業的納稅問題是企業運作的一個關鍵環節，對于房地產企業而言，加強企業的稅務風險防范，樹立正確的納稅風險防范意識至關重要。正確的防范納稅風險對于一個企業良好的發展是一個極其有利的因素。
（一）企業應該樹立正確的納稅意識
納稅是每一個企業應盡的責任和義務，企業應當從思想上做到不偷稅漏稅，做到依法納稅，納稅風險的存在具有一定的客觀性，納稅過程中難免會出現一些難以避免的危害，所以作為企業的管理人員要正視納稅風險的存在，在國家規定的范圍內進行合理的納稅。同時我們也要端正心態，遵守國家稅收法律法規，合理的制定企業內部的納稅風險管控制度，重視納稅風險所帶來的危害。同時，國家在稅收政策方面做了很多的規定，企業在具體的稅務處理方面要做到時刻關注國家政策動態，深刻理解國家政策的內涵，在依照國家法律規定的前提下，合理地進行稅務籌劃。
同時，企業管理者應認識到企業納稅是企業的一種權利和義務，納稅不僅給企業帶來了很大的收益，而且對社會也產生了有力的影響。對于房地產企業而言，企業應當樹立正確的納稅意識，從企業的整體利益出發，充分發揮企業的主觀能動性，充分考慮自身的實際情況，考慮各方面的風險因素，合理地進行企業納稅。
（二）健全企業納稅管理機制
首先企業應當優化自身稅收風險的內控體系，建立健全自身內控機制，降低稅收風險。企業應當建立納稅風險和評估機制，對企業生產環節的經營活動從稅收稽查、會計處理等方面進行合理的監督審核。從內部機構的設置方面，企業要想有一個健全的納稅管理機制，需要設立專門的納稅風險管理機構，準確的識別納稅風險，制定合理的稅收風險應對策略，從而從各個方面規范企業的內部管理控制機制。其次，每個企業都有自己的一套制度，企業要根據自身的業務情況，自身業務的風險制定適合自己的稅收風險管理機制，在財務數據的采集、整理、分析過程中，根據具體情況具體分析，把納稅管理放入到日常的經營管理過程中，在日常的生產經營和財務處理流程中，實現對稅收風險的有效管理，使企業的稅收風險與其他風險防范管理制度化。最后，企業應當設立專業的稅務風險預防機構，與企業的財務部門、審計部門、評估部門等整合起來為企業的長遠發展貢獻一份力量。
（三）提高財務、財稅人員的素質，正確面對納稅風險
從當前房地產企業的財務從業人員來看，人員素質不高的現象普遍存在。由于納稅風險一個重要的因素就是從業人員能力弱，所以一個企業沒有高素質的人員，高質量的企業納稅規劃就是空談。因此，對于當前的房地產企業來說，對于稅務風險的認識要明確清晰。房地產企業可以開設稅務知識培訓班，定期的把國家政策通過知識培訓班的途徑傳授給財務人員，還可以定期的引進一些稅務知識方面的專家來給企業做定期的培訓，使得企業的財務人員既懂稅法，也懂財務會計，也懂企業管理等多方面知識，又有豐富實踐經驗的高素質復合型人才，進而來保障企業的高素質、高技術人才的完備。企業應重視對納稅處理人員的培養，建立科學有效的考核機制， 通過一定的獎勵措施來增強財稅處理人員的素質水平。
（四）加強與稅務部門的溝通
對于企業和稅務部門來說，他們是不同的主體，他們所處的環境、行業以及工作性質上面都有很大的差異，這在一定程度上造成了稅務部門與企業之間彼此信息不對稱，所以在一些觀念上面難免會出現一些偏差，所以房地產企業作為納稅主體而言，應該主動去了解認識稅務部門的具體工作章程和具體的稅務操作規范，企業應當與稅務部門加強溝通交流，對于跟自己相關的一些重大稅收政策加大交流，保持認識上的一致性，維持一個良好的合作關系，嚴格遵守國家稅務部門的規章制度，促進企業的長遠發展。
關鍵詞:政策干預房地產公司財務風險應對策略
縱觀全球房地產業的發展現狀來看，由于該行業具有資金投入相對比較大、投資回收期長且變現能力薄弱等特點，導致其在發展過程中普遍存在著財務管理的風險隱患。尤其是我國房地產行業，因為受到既定的政策干預，所以風險因素更多。若想讓房地產企業能夠在風云變幻的國內市場獲得穩定長足的發展，關鍵就是要尋找最有效的風險應對策略。
一、政策干預下國內房地產行業的發展現狀
目前，由于國內房地產市場需求的不斷增加，導致了房價久居不下的局面無法輕易改變，并進而造成了房地產市場的泡沫經濟現象，給行業發展帶來了極其不利的影響。與此同時，不少房產開發商為了迎合房產市場的主流需求，將更多的資金都投入到了房地產開發中，這樣，不僅造成了房屋的大量囤積，更使得資金無法進入后續的市場運作。為了規范房地產市場的發展，國家先后出臺了很多干預政策進行宏觀調控，結果致使房地產開發商不得不面臨著資金回籠變慢以及融資無渠道等現實問題，必然的制約了自身的良性發展，最主要的就是給財務管理帶來大量諸多意想不到的風險。這是因為，在利用政策干預進行市場調控的大環境下，某些房地產公司由于缺乏風險應對策略，無法按照計劃實現資金的后續運作，導致了在發展過程中出現資金斷鏈現象，使得很多正在進行中的項目工程成為名副其實的爛尾樓，甚至最終不得不遭遇企業倒閉或是被兼并的危險。
二、政策干預下房地產財務風險的成因分析
由于國內房地產企業在發展過程中面臨著愈發激烈的競爭，所以在變化多端的房地產市場上，很多難以預測和不可控制的因素都有可能導致企業出現財務風險，甚至會最終破產倒閉。具體說來，造成房地產財務風險的原因有如下幾點：
(一)財務管理人員素質低下帶來的風險
由于國內的房地產行業在發展過程中還有許多不完善的地方，導致了房地產企業自身缺乏應有的風險意識，既不注意完善財務制度，更不注意提升財務人員的業務素質。這樣松散的體制必然會導致在財務管理的過程中，不少從業人員因為自身行業知識缺乏，不能意識到財務預算管理以及監督管理的重要性，因而在管理過程中無法對成本實施科學有效的控制。這給房地產企業的高層管理決策造成了困難，更為企業的財務管理帶來了諸多風險。
(二)新信貸政策造成的風險
為了進一步規范國內房地產的市場行為，國家對房地產市場的發展采取了系列的政策干預，其中比較重要的舉措就是通過不斷提高信貸成本的方式，來有效實現對房地產行業的干預，這也同時給房地產行業的財務管理帶來了一定的風險。這是因為，由于政策強行降低了信貸資金在房地產市場的流通速度，在一定程度上影響了消費者的情緒，進而也造成了銷售資金的回籠變慢局面的形成。這樣一來，房地產企業不得不面臨著資金結構失衡、負債比率過高的風險，嚴重者還有可能遭遇資金鏈斷裂的危險。其次，政策還硬性對那些購買第二套住房的消費者作出相應的首付和貸款利率標準（首付款比例不低于70%及以上，貸款利率不低于基準利率的1.1倍），并且還進一步加強了稅收的征管，而對于那些購房時間在5年以內的打算交易的，也按照售房收入全額標準征稅。上述這些信貸政策的出臺，一方面是為了強化差別化住房信貸政策；另一方面，也在一定程度上增加了購房者的購房成本，在這樣的大環境下，必然地會影響到房地產交易市場的產品成交率，給房地產行業帶來了意想不到的財務管理風險。
(三)新的稅收政策帶來的風險
另外，隨著國家相關房地產政策的進一步出臺，房地產企業的土地增值稅和企業所得稅的預征率也不斷提高，這就導致了企業因為必須要提前多交稅款而牽制了企業資金的正常流動。特別是國務院出臺了五項加強房地產市場調控的政策措施后，對于房地產行業的市場調控更為明顯，最主要的就是表現在大力推廣房地產的稅收工作試點，對于開發商而言，他們不能再像以往那樣可以隨意地將交易稅轉嫁給購房者。這樣的稅收調控政策無形中便是增加了開發商的交易成本，同時也就導致了開發商的財務風險。同時，由于稅務部門根據相關政策為房地產企業制定出了建安成本線，這在無形中加大了房地產企業自身的財務管理成本，高投入必然也會帶來高風險，這也是目前房地產行業不得不面臨的財務管理的風險之一。
(四)新的土地政策帶來的風險
當然，在一系列的干預政策中，不可小覷的還有土地政策。近年來，國家為了控制開發商擴張開發，隨意濫用國有土地資源的不良現象，相繼出臺了很多控制開發建設用地的相關政策。此舉的重要目的就是在落實保障性住房的前提下，進一步增加土地的有效供給。同時，對其自己來源也實現了嚴查制，就是為了更有效地防止某些房地產企業擅自改變土地的使用性質。特別是對于那些非法轉讓土地使用權行為，國家還會堅決地依法查處并給予一定額度的罰款。為此，房地產開發企業必然地會因為獲取土地資源而支付大量的資金，進而導致因為資金周轉不順暢而影響了工期，造成二度的經濟損失，嚴重者還有可能會因此失去土地的繼續使用權，給自身的財務管理造成了極大的風險。
三、降低房地產財務風險的有效策略
為了保證房地產企業能夠更穩步發展，有必要在進行企業管理過程中，有針對性地采取相應的策略來有效降低房地產的財務風險。
(一)創新融資形式，提高應對風險能力
由于房地產開發企業對于信貸資金具有強烈的依賴性，因而，在面臨著時下愈演愈烈的房地產市場競爭形勢下，注定了房地產企業在發展過程中需要利用商業地產融資并同時將商業地產進行出售或出租等多元化的方式對資金進行及時有效的回收。隨著國家相關的干預政策陸續出臺，房地產企業必須順勢而行，緊緊抓住國家相應的保障房政策，采取有效而多樣化的融資形式實現對資金流的適時補充。同時，還需要更具市場大環境靈活改變公司的營銷策略與手段，采取調整戶型結構的方式，盡可能推出小戶型以吸引那些經濟不是特別充足的無房者；或根據市場實際適當降低產品的銷售價格，盡早地順利地推出產品。也可以采用以價換量的形式，更好更快地實現資金快速回籠的目標。事實證明，只有從市場需求出發，不斷創新融資形式，才有可能不斷提高企業應對風險的能力。
(二)完善管理制度，有效發揮財務監督職能
很多房地產企業在進行財務管理的過程中表現出比較明顯的意識淡薄現象，常常因為過于關注工程的工期和質量而忽視了對財務規范化操作的監督和管理，因而必然導致了實際效益與預期效益出現極大反差的現象。所以，在進行財務管理的時候，作為房地產企業必須首先建立健全相關的財務管理制度，將自身的實際發展狀況與房地產市場的不斷變化緊密結合在一起，務必要客觀細致地對項目建設的可行性做出科學的分析，并在此基礎上做好相應的項目預算和資本預算等工作，努力提高開發投資的準確性。同時，還要最大限度發揮財務的監督職能，對施工過程中每一個環節的資金使用情況做到跟蹤調查分析，在做好過程性財務監管的同時，進一步細化對部分費用支出管理與控制工作，以保證安全合理地運用資金的同時，真正將費用支出控制在預算范圍內。
(三)加強內部審計，提高財務人員的綜合素質
根據相關要求，作為房地產企業的財務管理人員，既要具備必要的房地產政策理論水平，又要具備一定的對于會計政策的精準的判斷能力，更要有實施內部控制以及綜合運用財務會計信息等相關能力，只有達到了上述的幾點要求，房地產企業的財務管理人員才能更為科學有效地做好自身的財務管理工作。但是從目前房地產企業財務管理工作開展的普遍狀況來看，很多企業并未充分做好對其內部審計的過程性和主動性控制工作，所以很難真正做到對財務風險的正確估算和及時的風險防范，進而無法保證企業經濟效益的最大化。為此而，房地產企業有必要從提高財務人員的綜合素質入手，不僅需要重點引導他們充分認識到財務管理的規范化和科學化對于企業發展的重要性，更要通過多種渠道的學習形式強化對財務人員的后續培訓，特別是要強化其對于房地產企業財務風險的應對意識，真正讓他們在財務管理工作中發揮應有的作用。
(四)合理避稅，降低部分土地增值稅
作為房地產企業，如果能夠在不違背國家政策法規的前提下采取措施避開部分稅收，的確是合理減少稅收的有效途徑。例如，可以通過對項目進行計算并從中找出交稅較少的試用稅率來巧妙減少一部分稅收，或者利用對房地產增值率的控制來實現降低土地增值稅的額度。當然，值得一提的是，房地產商在制定房地產的銷售價格時，一定要要特別注意事前計算和籌劃好銷售價格和稅收之間的協調關系，利用土地增值稅各級距稅率的臨界點合理避稅，所以在處理土地增值稅臨界點附近的情況時，務必要謹慎，以免為企業增加不必要的稅收。另外，房地產企業還可以通過分散收入、捆綁銷售以及合作建房等方式，巧妙地實現降低企業營業稅的目的。
四、結束語
面對愈發嚴峻的房地產市場的發展大環境，若想真正有效地促使整個房地產行業的良性發展，必要的政策干預自然不可或缺。那么，作為房地產企業，在面臨國家的政策不斷出臺的干預時，理性的做法便是立足于客觀存在的國家政策干預環境，冷靜客觀地分析自身存在的系列問題，從優化內部管理入手，并在此基礎上努力提高應對財務風險的能力，這是企業能夠獲得可持續發展的重要保障，更是切實推進房地產整個行業發展的最佳途徑。
關鍵詞：房地產 財務管理 問題 對策
由于房地產呈現周期長、投資大、風險高的特點，屬于資金密集型的典型企業，從而就面臨較大的財務風險，倘若不采取積極措施應對，就會影響到房地產健康、持續地發展。因此，加強房地產財務風險管理顯得尤為重要，筆者就對該問題進行了探討。
1、當前房地產財務風險面臨的問題
1.1 資本結構不合理，負債率過高
簡而言之，企業的資本結構是指企業中自有資本與借入資本兩者的比例。倘若企業沒有具備科學的資本結構，就會直接影響到企業的收益，從而就會加大企業的財務風險。眾所周知，房地產的運作是需要大量的資金，足夠的資金是促進工程項目正常運作的重要保障，對企業的生產和發展具有重要的作用。但是，房地產企業在籌資過程中，往往會通過自身擁有的土地使用權去拿到銀行做抵押，以便獲得貸款，倘若借入資本的比例過高，就會到導致資產負債率過高，這樣企業所面臨的風險也會越大。
1.2 對日常資金管理不重視
這主要是因為很多房地產企業缺乏資金管理意識，未制定出明確的資金使用計劃。而且企業財務管理不完善，單純地局限于會計核算方面，對資金管理缺乏嚴格的管理，對成本未實施有效的控制，這樣就加大了成本的負擔，無形中也加大了房地產項目的投資風險。
1.3 財務管理人員風險意識薄弱，綜合素質有待進一步提高
縱觀當前房地產財務管理，重視控制輕視管理的現象是普遍存在的。記賬的完整性以及規范性達不到標準要求，甚至一些賬目僅僅是為了應對相關部門的檢查。與此同時，財務管理人員的綜合素質普遍不高，所具備的專業知識和業務技能不高，無法適應新經濟時代下的財務管理工作。從而就會導致財務信息質量普遍不高，不利于企業管理者正確決策。倘若決策出現失誤，就會給企業帶來較高的財務風險。
2、提高房地產財務風險管理的對策
2.1 逐步建立起多元化的融資渠道
從而就要求房地產企業最大限度發揮自身的潛力，開展多元化的融資渠道，改變過去以銀行貸款為主的籌資方式向著多渠道融資方式發展，例如采取信托計劃、資產證券化、采購融資等籌資方式，從而就可以立足于資產負債率現有狀況下，最大限度降低融資成本，減少財務費用，促進企業資產結構得到優化。除此以外，實現融資渠道多元化還可以保證負債財務杠桿作用的充分發揮，努力將財務風險控制在企業能夠承受的范圍內，對實現企業長期穩定發展發揮重要作用。
2.2 做好成本管理，提高企業經濟效益
成本管理是企業財務管理活動中的重點，同時成本也是商品進行定價的重要基礎，對于房地產來講也是如此。做好企業成本管理具有重要的作用和意義，不僅對房地產商品價格產生重要影響，而且與企業經濟效益有密切關系。房地產如何做好成本管理，可以從幾下幾方面入手：第一，科學制定成本的項目及范圍，并對其實施有效控制；第二，要在企業財務部門設置出二級成本核算的單位，而且要實施成本責任制。此外，房地產企業在財務管理活動中，堅持統一管理、分級核算的原則也是很重要的，重視與各部門間的溝通和協調，及時落實財務部門所下發的財務目標，確保成本核算工作的準確性，建立起完善的激勵機制。在經過了大量的實踐表明，實施二級成本核算管理能夠為企業提供更真實、有效的財務信息，為企業管理者進行決策提供重要參考依據。
2.3 時刻關注宏觀形勢，建立健全風險預警機制
從廣義角度來講，房地產行業和國家的宏觀經濟形勢具有密切的關系，從而及要求企業為國家的政策導向做出正確的判斷，科學預測房地產行業以及商品房的走向，嚴格做好房地產貸款、施工、銷售等工作，合理規避風險。與此同時，企業要想最大限度控制財務風險，建立健全風險預警機制是很有必要的，而且風險預警機制要具備以下功能：第一，監測功能。由于企業生產經營活動是一個非常繁瑣的過程，要求及時進行計量，而且要將當前的實際情況與所制定的目標、預算相比較，找出存在的差異，并進行分析，這樣就便于對財務風險實施有效預防；第二，預警功能。這主要是因為預警功能能夠及時對威脅到企業財務狀況的因素實施警告，從而企業管理者就會想方設法采取相關措施進行預防，消除潛在的風險；第三，診斷功能。在對監測內容進行分析后，就要找出企業在運行過程中所存在的問題，并采取針對性的措施進行診斷，以便促使企業生產經營的順利進行。
2.4 切實提高企業管理者和財務人員的綜合素質
房地產要想從根本上控制好財務風險，提高財務管理水平是重點。由于很多房地產企業管理者具備的財務風險意識較薄弱，工作的隨意性較強，這樣就加大了企業的財務風險。因此，提高企業管理者和財務人員的綜合素質顯得尤為重要。從而就要求企業定期對管理者以及財務人員進行培訓，既要重視理論知識的培養，又要重視技能的培訓。同時要廣泛學習各方面的知識，切實提高自身的綜合素質，以便保證企業科學、正確的決策，最大限度降低企業的風險。
總而言之，房地產行業屬于一個高收益、高風險并存的行業，要想促進房地產行業的健康發展，強化財務管理顯得尤為重要，從而就應該正確認識當前財務風險管理存在的問題，并采取相關的措施。
參考文獻：
[1]李景霞.瑞安房地產財務分析及風險預警[D].重慶大學，2011年
關鍵詞：房地產行業 內部控制 合理化建議 財務活動 控制策略
當前的企業機構模式已經發展到由中心到的網絡組織模式結構。企業自身經營戰略特征突出，并且要求的更高。在經營模式網絡組織中的企業在分工協作的同時。仍須在組織資源的優化基礎上實現經濟效益目標。那么也就是說有效審時度勢建設企業內部控制機制關系到整個房地產行業以及各類個別公司發展前途。然而面對企業內部控制的問題，財務資源能否合理安排的問題也就越加的顯露出來。房地產企業財務資本市場主體缺位或短缺。外加有限的資源不能合理有效的發揮最大的能源。
一、我國房地產行業現狀
自《關于進一步深化住房體制改革，加快住宅建設的通知》于1998年出臺以后，我國房地產行業步入了快速發展的階段。國家對住房體制進行了改革，將原本的住房分配制度推向了市場，使住房逐步商品化、市場化。在住房市場的需求拉動下，中國房地產行業進入了快速發展階段。除了住房體制改革之外，土地使用權的改革，也在一定程度上促進了房地產行業的快速發展。我國在20世紀90年代開展了，國有土地逐步面向市場。之后又推行了土地使用的招投標制度。為房地產行業發展提供了便利。在《關于進一步深化住房制度改革，加快住房建設的通知》未頒布之前，我國個人貸款余額不到兩百億，而在頒布的4年后，我國個人貸款余額便達到了八千余億元。這足以證明房地產行業和金融行業有著緊密的聯系。建設部劉志峰在2003年國務院新聞辦的記者招待會中指出，金融行業支持了房地產行業的發展。截止2010年，地產行業中的商業銀行貸款占了10%的全國信貸總量，房地產行業有著充足寬裕的資金來源。
二、房地產企業的內部升級
行業內部冰火兩重天，一面是標桿房企在銷售金額、凈利潤、土地儲備等方面都擴大優勢，并已具備新一輪的發展條件；另一面是不少房企仍處水深火熱之中，產品難以被市場接受，在銷售困難、債務償還的雙重壓力下為現金流苦苦掙扎。標桿房企的成功很大原因在于其深厚的內功，精湛的業務能力；而大部分處境困難的房企較大原因在于自身綜合實力不濟。標桿房企在人才儲備、土地儲備、產品標準化、工程成本控制、工程建設、營銷、稅務籌劃、費用管控等方面都具有很強的能力；而大部分普通房企在這些方面都具有隨意性，業務環節處處落后于標桿房企。以土地獲取時點至達到可預售時點的跨度來看，標桿房企節點控制能力遠遠領先于普通房企。標桿房企一般都有關鍵節點管理制度，以保證土地獲取后能夠以最快的速度達到可售節點從而達到減少資金成本的目的，也可以保證項目及時交付，達到項目利潤結算的目的等。而大部分普通房企在開發中沒有計劃性，不重視這些關鍵節點的意義，或有普通房企已意識到關鍵節點管控的必要性，但又迫于自身各流程的業務內功不足無法達成。以標桿房企在土地獲取時點至達到可售時點平均比普通房企節省半年以上時間計算，按一般規律，項目的融資成本可能導致項目銷售凈利率下降約兩三個點。類似上述方面的涉及房企自身內功因素的情況不在少數，大部分房企需要在未來的經營過程中著力解決企業內功問題。
三、對房地產行業發展的合理性建議
（一）健全我國房地產行業的政策與體系
首先，要構建可以為房地產行業融資服務的各類金融機構，并完善好網絡與體系。其次，構建與金融市場制度相關的法律法規，并且對房地產行業加強監管力度，營造安全性強的投資環境和優越的市場氛圍。同時，在不斷進行融資方式創新和增加市場流通手段時，把市場變得更有活力。目前，整個房地產行業的監管力度依舊不夠，需加強政府監督力度，提升企業融資的效率。企業的財務章程制度需要嚴格規范，并定時定期的提供全面準確性的財務報表。房地產企業經營者需認真學習好法律知識，遵守經濟法內容，注重信用，完成履約。
（二）使用多種融資手段降低風險和成本
經濟全球化以后，市場競爭更為激烈。房地產企業也有了更多的融資渠道和融資方法。在這樣的市場趨勢之下，房地產行業特別關注融資成本的低廉問題，怎樣將融資成本進行降低。債務融資方式進行相應的改變，改變成為銀行貸款為主，企業債券、商業票據為輔的融資方式。這種融資方式，可以減少資金占用率，加快企業資金的流轉，提高資金的使用率。以項目融資的方式，具有風險分擔和多元融資的優點，部分有限財力公司也可以參加該項目投資，獲得更多的經濟收益。整體來看，多種的融資工具，彼此之間便能達到功能互補的作用，能夠優化資源的配置。而這些都對房地產企業的融資成本降低有利，能夠由減少風險。
四、企業管理加強財務管理的意義
（一）以現代企業管理的角度分析財務管理的意義
現代企業制度構建之后，企業經營權和所有權產生了分離，企業自負盈虧、自主經營、自主發展。企業漸漸成為市場活動的主體。分析現代企業目前的狀況，企業兼并和企業收購持續升溫，企業的國際化和規模化也在不斷推進。現代企業管理，早已告別了以往的作坊式經營方式。企業規模較小時，財務管理就有了明顯的重要性。而隨著企業規模的擴大、發展速度的加快，財務管理必須要跟進企業發展步伐。當今競爭環境日益加劇，企業若要取得長足性的進展，便要在有限資源的市場中站穩腳跟，不斷增加市場份額。此舉要求企業提高自身的管理水平，以全局的立場處理財務問題。其中包括投資問題、融資問題和營運資金管理問題。
（二）以現代企業產權制度分析財務管理的意義
現代企業產權制度規定，企業發展需以財務管理為核心。現代企業制度是權責明確、產權清晰的。所謂的產權清晰，主要是指產權責任和關系的清晰。它改變了以往企業資產管理上的遇事推諉、權責不清的情況。產權制度的健全，確定了企業法人的財產權。產權關系的完整意義，能清晰表明實際占有權、財產所有權、使用權、收益權和處置權?，F代企業制度的主要形式是公司制。公司制能夠讓企業集中人力、財力、物力辦大事，擴大企業的經營規模，提高企業的經營效益。現代企業制度已經將經營權和所有權分離開，所有者把財產給管理者進行經營。管理者有著資產增值責任，所有者以出資額的限制清算企業承擔的責任。企業日常經營還是以資本營運效益為主。因此，現代企業的經營，屬于資本上的經營?，F代企業的財務管理核心，在于資本營運效益。由此可以看出，在現代企業的產權制度方面，現代企業管理核心在于財務管理，財務管理在企業管理中有著核心化的作用。
五、企業財務資源合理配置的良好政策
（一）健全結算中心制度，集中管理資金使用
健全結算中心制度，控制好資金帳外循環和外頭開戶，達到內部資金的統一調度、集中管理、有效監控。其下屬單位除了保存日常必需的賬戶和費用使用情況，還要在計算中心統一開設結算賬戶。如此，便嚴密的監管了下屬單位的資金使用狀況。
（二）分析預測現金流量，控制現金的流出與流入，保證償債能力和支付能力
企業需構建管理隨流動資金的理念，把現金流量管理融入企業管理各個環節之內，高度重視資產的流動性風險和企業支付風險?，F金流量出入關口要嚴格把關，嚴格管理投資活動、經營活動、籌資活動中的現金流量。
（三）借助于先進計算機技術，實現資金高效的信息化管理
企業需結合實際情況，引進和開發統一化財務和一體化業務的管理軟件。該管理軟件可稱之為ERP軟件。ERP軟件可逐步實現經營管理的物流、信息流、資金流的數據共享和集成，確保企業監控、預算、結算等財務工作更加高效化和規范化。以企業的內部局域網來利用國際互聯，企業可隨時獲取財務會計的信息，對子公司的資金流向進行查詢，改變了傳統化的手工填表缺點。以此保證了財務會計信息傳遞有更快的效率，更高的質量，提升了管理決策水平。
六、結束語
有效的內部控制制度能夠緩解企業信息的不對稱問題和道德風險問題，由此有效控制好企業的投資過度和投資不足行為，進而提升企業資本的配置效率。在我國的市場背景下，公司資本配置效率和內部控制制度成正相關。經濟全球化的趨勢在不斷發展，中小型企業市場環境中注入了很多不確定因素，但也有更多的選擇。企業網絡模式的包含范圍不斷擴大，只有構建房地產企業的內部控制機構，才能提高其應對風險的能力。
參考文獻：
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[2]段洲鴻，杜超.新形勢下房地產行業升級轉型思路與建議[J].中國房地產，2013
關鍵詞：房地產；稅務籌劃；風險控制
1引言
我國社會主義市場經濟不斷發展，經濟實力的增強，人們對于房屋的需求量增加，房地產現已進入了一個新的階段。稅務籌劃已處于現代企業管理工作中的重要位置，是財務管理工作的重要內容，對房地產企業的發展有著至關重要的作用。但房價出現了爆炸性和持續時間長的增長，稅務籌劃也存在著較大風險。因此，優化資源配置進行稅務籌劃，拉低行業風險，才是穩控房價的重要途徑。
2找出房地產面臨的稅務籌劃風險
2.1國家政策風險
房地產行業的持續發熱，很大程度上依賴著政府政策支持。在我國社會主義市場經濟下，房地產行業為我國國民經濟消費水平有著重要作用，推動著經濟的發展。而房價的居高不下使得房地產企業處在整個市場體系的風口浪尖。此時雖然政府會根據國民經濟狀況隨時對房地產行業進行調整，但是房地產行業容易造成對稅務政策不理解的現象，從而導致違反法律的相關規定。
2.2房地產行業運營風險
房地產企業是房地產行業的重要組成成分，整個行業的發展前景與社會經濟生產活動有著密切關聯，如果房地產企業在運營過程中未重視稅務籌劃的投入，稅務籌劃政策不合理，就容易讓企業在經濟發展上陷入困境，甚至導致嚴重經濟危機。員工是企業經營的動力，沒有員工就沒有企業生存的動力。員工情況，包括個人素質差異、員工流動性等情況，都是可能導致企業運營風險的重要因素。
2.3法律風險
我國房地產事業取得不斷進展，關于房地產事業稅收籌劃的法律法規卻未得到同步發展和健全，在房地產稅務問題上，房地產事業的稅務籌劃工作人員和政府稅務機關的稅務人員產生了較大的分歧，這些都是由于政府缺乏完善的稅務籌劃體制機制對房地產事業進行監督和管理。再者我國大部分企業對稅收籌劃未能全面理解甚至出現偏差，在進行實際操作的時候容易鉆法律法規的空子，出現偷稅漏稅的行為，從而在房地產領域產生違法犯罪的風險。
3分析稅務籌劃風險產生的原因
首先國家對于房地產行業的稅收政策變動大。我國稅收政策隨著市場經濟發展在不斷調整優化，房地產行業稅收政策也在變動中。我國頒布的關于房地產稅收的法律法規仍不夠完善，缺乏良好的稅務籌劃環境。其次，缺乏完善的稅務籌劃制度。政府并未頒布完善的相關稅務籌劃制度，致使對房地產行業稅務籌劃方面的監管力度不夠，房地產企業容易在稅收籌劃上出現誤差。然后，沒有深刻了解稅務籌劃在房地產行業的作用。稅務籌劃是受多方面因素影響的，市場以及國家宏觀調控政策都對其有些極大影響，因此房地產行業過度依賴稅務籌劃是不可取的。最后，稅務籌劃工作人員未樹立良好的風險意識。稅務籌劃需要相關工作人員根據該行業發展進度以及政府的稅務政策來做出相應的稅務籌劃，減輕企業稅務負擔。但影響房地產行業發展的因素復雜、變動大，存在著較大風險。
4加強對房地產稅務籌劃的風險控制的措施
4.1國家對房地產稅務實行科學籌劃，防范風險
在法治社會前提下，房地產行業必須在法律法規的條框下運行，遵守法律法規，房地產企業有關部門應當準確了解國家和政府關于房地產行業稅收的政策和法律規定，稅務籌劃工作人員也應當根據法律政策來進行稅務籌劃，明確房地產行業應當繳納的稅務及其基本市場發展要求。國家必須做好科學的籌劃，來防范房地產稅務風險，深入了解國家和政府的法規和政策，使得房地產企業的經營與國家法律政策相聯系，讓房地產行業在遵守法律的前提下盡可能地節省產業成本，防范發展風險。
4.2建立健全稅務籌劃制度
國家通過稅務籌劃制度來對房地產行業進行監督管理，從而建立集中高效的稅務籌劃管理制度。這種制度有利于稅務機關開展政府相關工作，房地產企業的稅務籌劃工作人員的工作也能在稅務制度的監督下有效完成，讓政府與房地產行業在市場經濟背景下處于優勢地位。
4.3正確認識房地產稅務籌劃的作用
稅務籌劃工作能夠降低房地產的運營風險的同時，也存在著一定的局限性。稅務籌劃需要根據房地產行業所收集到的數據，與房地產實際運營狀況相結合，做出切合實際的稅務籌劃舉措。但在市場經濟不斷變化發展中，房地產的數據信息和實際運營情況也在不斷更新變化，因此需要正確認識稅務籌劃的作用，不過分依賴，也要注意及時掌握相關信息。
4.4房地產行業工作人員要樹立風險意識
房地產企業對稅務籌劃方面的專業人才需求大，這也要求相關人員具備較高的專業知識能力和素質。房地產行業受國家政策、其他行業和公民等因素影響，因其因素變化復雜，要求稅務籌劃工作人員樹立風險意識，要有較強的適應能力，高度的責任意識，同時企業應當采取措施提高稅務籌劃工作人員的風險意識和素質。
5結語
綜上所述，稅務籌劃是房地產行業發展的重要舉措，如何加強房地產稅務籌劃的風險控制則是房地產行業發展的重要課題。在激烈的市場經濟競爭下，房地產企業利用稅務籌劃風險控制措施，防范風險，推動房地產行業持續健康發展。
作者:余德梅 單位:?？谥猩县斀涱檰柟煞萦邢薰?/p>
參考文獻
關鍵詞：房地產企業；財務風險；控制；思考
財務風險是企業經營發展中面臨的一種主要風險，能否將財務風險控制在一定的范圍之內對于企業經營成敗具有巨大的影響，調查發現，超過70%的企業經營失敗都是財務風險所導致的。房地產企業本身因為投資巨大，開發周期長，政策影響大，其財務風險相對于一般的企業更大一些，如何加強房地產企業財務風險控制成為了企業管理者以及財務工作者的一項重要工作內容。
一、房地產企業財務風險來源
房地產企業財務風險具有多因性，財務風險的產生既有房地產企業內部的因素，也有外部的因素，具體進行如下分析：
1.內部風險來源
房地產企業財務風險的內部來源主要有以下幾個方面：一是企業財務理念激進，財務風險意識淡薄，這從一些房地產企業較高的負債率方面就可以窺見一斑，很多房地產企業的負債率都非常高，要遠遠超過警戒線，這導致企業的財務風險偏大；二是成本費用控制較弱，大部分房地產企業管理者對于收入、效益的重視程度要遠遠高于成本、費用，由此導致企業的成本費用支出處于一個控制乏力的狀況，很多房地產企業沒有做到每一個項目的成本獨立核算，且既有的成本費用核算主要就是事后核算為主，事中核算以及事后核算缺失；三是會計專業隊伍專業能力欠缺，財務風險控制本身是一個專業性非常強的工作，如果從業人員不具有較高的專業能力很難勝任此項工作。從目前很多房地產企業財務管理從業人員的專業素養來看，離崗位的要求還有不小的距離，加上這些年房地產企業財務工作出現的各種新情況，很多從業人員都感到力不從心，從而導致了企業財務風險控制的薄弱。四是財務指標預警體系建設不力，財務風險的發生并非是毫無征兆的，如果能夠構建完善的預警體系就可以將財務風險控制在一定的范圍之內，在其萌芽狀態來加以消滅。但是很多房地產企業疏于財務風險預警體系的構建，總是在財務風險發生以后，才被動的去加以解決，由此導致了財務風險的難以控制。
2.外部因素來源
房地產企業財務風險的外部因素主要有以下幾個方面：一是政府的宏觀調控政策，目前房地產行業的過熱已經成為了我國經濟發展中的巨大不穩定因素，在這一背景下，2003年以來我國房地產行業進入了“調控時代”，政府的各種調控政策將會導致房地產企業的財務風險發生，舉例而言，政府提升二套房利率，對擁有二套住房以上的人限購，這將直接影響到房地產企業的預期收入，從而導致企業的收入達不到預期，造成企業財務風險；二是利率因素，目前我國流動性嚴重過剩，人民幣通貨膨脹嚴重，對于房地產企業而言，其需要投入大量的資金購買土地、建材等原材料，如果沒有考慮到通貨膨脹這一因素，企業所持有的現金就會貶值，不能購買到預算內的原材料，導致財務風險發生；三是我國資本市場的不完善，我國資本市場對于房地產企業的融資來講是一個負面的沖擊，當企業發生資金短缺時很難通過資本市場來進行融資化解財務危機。
二、房地產企業財務風險控制策略
財務風險控制對于房地產企業的重要性不言而喻，針對導致房地產企業財務風險的內外因素，本文認為房地產企業財務風險控制的關鍵在于企業“修煉內功”，這樣一方面可以化解外部不利因素的影響，另外一方面還可以解決內部財務風險控制的薄弱環節，一舉數得，具體來講應從以下幾個方面著手：
1.樹立財務風險意識
樹立正確的財務風險意識房地產企業財務風險控制的必要條件之一，良好的風險意識更有利于房地產企業管理者、財務工作人員做出正確的財務管理行為，對于房地產企業而言，關鍵是樹立穩健經營的財務理念，在整個房地產行業發展前景不太明朗，國家宏觀調控政策不斷，經濟增長不穩定因素增加的背景下，現金為王是房地產企業財務管理中必須要恪守的一個重要準則，這樣才能最大限度的消化外部不利因素的帶給企業財務的不利沖擊。
2.加強全面預算管理
“凡事預則立，不預則廢”，房地產企業的本身的投資回收周期比較長，這期間各種左右成本費用支出以及經營收入的因素很多，如果事先沒有一個整體的財務預算計劃，事到臨頭才進行財務的統籌安排，就很容易爆發財務風險。通過引入全面預算管理，做到財務籌資以及投資的事前、事中、事后全過程管理，可以確保財務管理處于一個規范有序的狀態，讓財務管理服從以及服務于企業經營管理，為企業的健康發展夯實基礎。
3.注重人才隊伍建設
考慮到財務風險控制工作的專業性，構建一支專業技能過硬，具有良好職業道德操守的財務工作人員隊伍是必要的。人才隊伍建設應從兩個方面著手，一方面是根據財務管理崗位的勝任特征來進行人員的招聘，選拔勝任崗位工作要求的員工；另外一方面就是加強員工的培訓，讓員工掌握足夠的專業知識。
4.構筑財務預警體系
“冰凍三尺，非一日之寒”，通過構建財務預警體系，設置敏感度較高的財務管理指標來對企業的財務風險進行評判以及檢驗，當發現財務風險苗頭時，及時的采取有效措施來加以改進，這樣就可以將財務風險控制在一個可掌控的范圍之內，避免財務風險給企業的發展帶來更大的損失。
房地產企業管理者在觀念層面應高度重視財務風險管理工作，在意識到財務風險危害的基礎之上，充分的借鑒行業內優秀企業的財務風險控制經驗，結合自身的情況，根據外部環境的變化來進行不斷的調整，從而構建一套高效的財務風險控制體系。（作者單位：天正集團南京置業有限公司）
參考文獻：
[1] 李榮錦.房地產企業財務風險及防范研究[J].會計之友，2010（35）.
(一)財務管理人員素質低下帶來的風險
由于國內的房地產行業在發展過程中還有許多不完善的地方，導致了房地產企業自身缺乏應有的風險意識，既不注意完善財務制度，更不注意提升財務人員的業務素質。這樣松散的體制必然會導致在財務管理的過程中，不少從業人員因為自身行業知識缺乏，不能意識到財務預算管理以及監督管理的重要性，因而在管理過程中無法對成本實施科學有效的控制。這給房地產企業的高層管理決策造成了困難，更為企業的財務管理帶來了諸多風險。
(二)新信貸政策造成的風險
為了進一步規范國內房地產的市場行為，國家對房地產市場的發展采取了系列的政策干預，其中比較重要的舉措就是通過不斷提高信貸成本的方式，來有效實現對房地產行業的干預，這也同時給房地產行業的財務管理帶來了一定的風險。這是因為，由于政策強行降低了信貸資金在房地產市場的流通速度，在一定程度上影響了消費者的情緒，進而也造成了銷售資金的回籠變慢局面的形成。這樣一來，房地產企業不得不面臨著資金結構失衡、負債比率過高的風險，嚴重者還有可能遭遇資金鏈斷裂的危險。其次，政策還硬性對那些購買第二套住房的消費者作出相應的首付和貸款利率標準（首付款比例不低于70%及以上，貸款利率不低于基準利率的1.1倍），并且還進一步加強了稅收的征管，而對于那些購房時間在5年以內的打算交易的，也按照售房收入全額標準征稅。上述這些信貸政策的出臺，一方面是為了強化差別化住房信貸政策；另一方面，也在一定程度上增加了購房者的購房成本，在這樣的大環境下，必然地會影響到房地產交易市場的產品成交率，給房地產行業帶來了意想不到的財務管理風險。
(三)新的稅收政策帶來的風險
另外，隨著國家相關房地產政策的進一步出臺，房地產企業的土地增值稅和企業所得稅的預征率也不斷提高，這就導致了企業因為必須要提前多交稅款而牽制了企業資金的正常流動。特別是國務院出臺了五項加強房地產市場調控的政策措施后，對于房地產行業的市場調控更為明顯，最主要的就是表現在大力推廣房地產的稅收工作試點，對于開發商而言，他們不能再像以往那樣可以隨意地將交易稅轉嫁給購房者。這樣的稅收調控政策無形中便是增加了開發商的交易成本，同時也就導致了開發商的財務風險。同時，由于稅務部門根據相關政策為房地產企業制定出了建安成本線，這在無形中加大了房地產企業自身的財務管理成本，高投入必然也會帶來高風險，這也是目前房地產行業不得不面臨的財務管理的風險之一。
(四)新的土地政策帶來的風險
當然，在一系列的干預政策中，不可小覷的還有土地政策。近年來，國家為了控制開發商擴張開發，隨意濫用國有土地資源的不良現象，相繼出臺了很多控制開發建設用地的相關政策。此舉的重要目的就是在落實保障性住房的前提下，進一步增加土地的有效供給。同時，對其自己來源也實現了嚴查制，就是為了更有效地防止某些房地產企業擅自改變土地的使用性質。特別是對于那些非法轉讓土地使用權行為，國家還會堅決地依法查處并給予一定額度的罰款。為此，房地產開發企業必然地會因為獲取土地資源而支付大量的資金，進而導致因為資金周轉不順暢而影響了工期，造成二度的經濟損失，嚴重者還有可能會因此失去土地的繼續使用權，給自身的財務管理造成了極大的風險。
二、降低房地產財務風險的有效策略
(一)創新融資形式，提高應對風險能力
由于房地產開發企業對于信貸資金具有強烈的依賴性，因而，在面臨著時下愈演愈烈的房地產市場競爭形勢下，注定了房地產企業在發展過程中需要利用商業地產融資并同時將商業地產進行出售或出租等多元化的方式對資金進行及時有效的回收。隨著國家相關的干預政策陸續出臺，房地產企業必須順勢而行，緊緊抓住國家相應的保障房政策，采取有效而多樣化的融資形式實現對資金流的適時補充。同時，還需要更具市場大環境靈活改變公司的營銷策略與手段，采取調整戶型結構的方式，盡可能推出小戶型以吸引那些經濟不是特別充足的無房者；或根據市場實際適當降低產品的銷售價格，盡早地順利地推出產品。也可以采用以價換量的形式，更好更快地實現資金快速回籠的目標。事實證明，只有從市場需求出發，不斷創新融資形式，才有可能不斷提高企業應對風險的能力。
(二)完善管理制度，有效發揮財務監督職能
很多房地產企業在進行財務管理的過程中表現出比較明顯的意識淡薄現象，常常因為過于關注工程的工期和質量而忽視了對財務規范化操作的監督和管理，因而必然導致了實際效益與預期效益出現極大反差的現象。所以，在進行財務管理的時候，作為房地產企業必須首先建立健全相關的財務管理制度，將自身的實際發展狀況與房地產市場的不斷變化緊密結合在一起，務必要客觀細致地對項目建設的可行性做出科學的分析，并在此基礎上做好相應的項目預算和資本預算等工作，努力提高開發投資的準確性。同時，還要最大限度發揮財務的監督職能，對施工過程中每一個環節的資金使用情況做到跟蹤調查分析，在做好過程性財務監管的同時，進一步細化對部分費用支出管理與控制工作，以保證安全合理地運用資金的同時，真正將費用支出控制在預算范圍內。
(三)加強內部審計，提高財務人員的綜合素質
根據相關要求，作為房地產企業的財務管理人員，既要具備必要的房地產政策理論水平，又要具備一定的對于會計政策的精準的判斷能力，更要有實施內部控制以及綜合運用財務會計信息等相關能力，只有達到了上述的幾點要求，房地產企業的財務管理人員才能更為科學有效地做好自身的財務管理工作。但是從目前房地產企業財務管理工作開展的普遍狀況來看，很多企業并未充分做好對其內部審計的過程性和主動性控制工作，所以很難真正做到對財務風險的正確估算和及時的風險防范，進而無法保證企業經濟效益的最大化。為此而，房地產企業有必要從提高財務人員的綜合素質入手，不僅需要重點引導他們充分認識到財務管理的規范化和科學化對于企業發展的重要性，更要通過多種渠道的學習形式強化對財務人員的后續培訓，特別是要強化其對于房地產企業財務風險的應對意識，真正讓他們在財務管理工作中發揮應有的作用。
(四)合理避稅，降低部分土地增值稅
作為房地產企業，如果能夠在不違背國家政策法規的前提下采取措施避開部分稅收，的確是合理減少稅收的有效途徑。例如，可以通過對項目進行計算并從中找出交稅較少的試用稅率來巧妙減少一部分稅收，或者利用對房地產增值率的控制來實現降低土地增值稅的額度。當然，值得一提的是，房地產商在制定房地產的銷售價格時，一定要要特別注意事前計算和籌劃好銷售價格和稅收之間的協調關系，利用土地增值稅各級距稅率的臨界點合理避稅，所以在處理土地增值稅臨界點附近的情況時，務必要謹慎，以免為企業增加不必要的稅收。另外，房地產企業還可以通過分散收入、捆綁銷售以及合作建房等方式，巧妙地實現降低企業營業稅的目的。
三、結束語
【關鍵詞】房地產經濟 財務管理 房地產企業
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼： A
一、房地產企業財務管理存在的問題
（一）開發周期長，收入確定難
房地產的開發周期比較長、實體龐大、社會勞動消耗量大，前期、中期、后期，不同時段收入的確定、成本的控制以及資金的籌集都不同于其他企業，由于整個開發項目會存在一定的不確定性，在開發的前期和中期對收入是否可以確認比較難以判斷，只有在其辦理房屋竣工交付使用，并辦理所有產權證書之后才可以確認收入。而且資金回轉到企業的時間比較長，對于成本核算、成本控制都需要根據不斷的時期分時期進行核算，整個財務管理工作就顯得比較任務繁重龐大，也具有一定的風險性，所以財務部門對于收入的確認是比較有難度的。
（二）融資任務繁重，財務風險高
在房地產整個的開發過程中需要耗費巨額的費用，單是地皮購入就需要一大筆資金，再加上工程造價更是一個天文數字的投入，因此房地產開發是存在著較大的經營風險的。房地產開發的資金周轉性一般都比較差，并且資金分散在開發周期的各個部分，管理也相對比較分散，房產建成之后銷售也需要一定的時間，資金回收的速度比較慢，因此資金籌集的任務比較繁重，大大增加了控制和把握風險的難度。正是因為房地產開發這一系列問題的存在，才對財務管理提出了較高的要求，如果財務管理缺乏有效的管制力度的話，將會導致整個房產開發過程中資金使用處于無序混亂的狀態中。
（三）資產負債率較高，資產流動性差
房地產開發企業在投資房產開發的時候，資金投入規模一般都比較大，單憑企業內部的自有資金是難以支付這么大一筆資金的，所以跟銀行貸款是必然的，如果多個項目一起開發的話，跟銀行的貸款額度就更大了，這樣就會導致公司出現債務償還的風險，所以說房地產開發企業往往都是高負債率、高財務風險的。另一方面，房地產開發企業的存貨主要是土地、在建工程和在售樓盤，資金的回收周期比較長，經常出現短期資金不足的情況，對于短期的債務有時候不能兌現償還的承諾，很容易致使公司陷入信用危機。
（四）企業財務人員缺乏績效考核
在房地產開發企業中，一般都有設置財務管理機構，也有規定比較完善的財務工作流程，但是由于配備的人員素質參差不一，對流程的掌握不夠熟悉，很容易就成不必要的麻煩，而且風險防范意識比較差，對于支付款項的核實不夠嚴格。目前很多企業對財務主管采用的是委派制，財務主管的審批權利比較大，但是又沒有對財務主管設定績效考核，沒有相應的細則和規定來對其行為進行引導和約束，并激勵其在財務管理崗上最大限度發揮作用。所以說，對于財務管理人員不能只靠建立財務管理制度，而也應該設置一定的獎懲機制，以激勵他們從財務管理的角度上提高房地產開發企業防范風險的能力，合理有效的調度和使用資金。
二、加強房地產企業財務管理的方法
（一）加強房地產開發企業資金管理體系建設，保證資金鏈正常運作
房地產企業應該高度重視資金的使用管理制度，財務部門對在資金的調度使用和現金的支出審批應當擁有高度的批準權，統一管理資金的使用。對于下屬財務單位則根據業務的規模需求設置兩級的資金使用權限，嚴格執行收支兩條線的管理方式，對于下屬各單位已經實現的收入必須全額及時收繳，所需的費用申請需經由總部審核批準再撥付使用。資金的批準使用經由三級權限管理可以及時回收資金，全面及時的掌握整個企業資金的使用狀況，實現統一調度，可以避免出現資金沉淀，出現呆賬壞賬的情況，并可以幫助實現工作流程制度化、規范化，明確各個分工環節，清除資金流轉的內部障礙。
（二）強化房地產開發企業的經營風險意識
房地產開發企業經營的資金密集型的行業，其具有較高的風險系數。因此，房地產開發企業應該高度重視風險管理工作，以提高面對外部經濟環境變化對房地產產業造成影響的應對能力。目前有不少房地產開發企業的風險意識還是比較單薄的，管理機制的建設不夠健全，風險管理方法比較落后，為了提高識別風險、化解風險的能力，首先我們應該樹立風險意識，向每位工作人員滲透風險意識，杜絕在房產開發時不訂立合同、或訂立合同時不仔細推敲的現象出現，并建立健全風險防范機制。房地產開發行業是一個競爭激烈的行業，稍有操作不當，不但會在競爭處于劣勢地位，更有可能致使整個項目流產，所以在房地產開發的各個層次和方面都要考慮到有可能存在的風險，這樣才能做到防范于未然。
（三）健全財務管理機構，強化房地產開發企業的財務管理
在市場經濟條件下，市場的競爭日益激烈，房地產開發企業的生存面臨著重大的挑戰，作為一個資金密集型的行業，財務管理自然而然也成為了關系到其存亡的重要命脈。因此，作為房地產開發企業的高層管理人員不但要懂得如何運營企業，也更要懂得如何進行有效的財務管理。首先，作為管理人員必須具備一定財務管理知識，懂得會計處理和會計信息，房地產開發企業主要是靠資金運行和現金流量都是通過財務管理來體現的；其次，財務管理是否能達到預定的目標，很大程度上依賴于財務管理部門來實現的，因此，財務管理機構的設置必須要科學合理，并配備具有一定財務管理知識和能力人員，積極發揮作用。
（四）改善資金運作模式
首先，拓寬負債資金的來源。目前情況來看，大部分房地產開發企業的資金大多來源于銀行借款，但是隨著銀監局加強對銀行放款的限制，銀行資金的發放將越來越困難。所以，要根據房地產開發企業自身的財務狀況、項目規模、市場預算等選擇不同的借款來源，并且多爭取最優的貸款利率；其次，合理安排償債資金，房地產的存貨一般是以儲備土地、在建工程和待售房產的形式存在，存貨周轉比較慢，流動資產的比較高，不容易變現，因此很大程度上制約了房地產企業的償債能力。所以我們必須要合理科學的安排償債資金的先后順序，制定周密的銷售計劃和收款疾患，保證銷售的順利進行加快銷售資金的回收速度，為財務部門做好償債規劃提供必要的前提。
三、結束語
房地產行業作為一個資金密集型行業，資金的籌措、使用對企業的發展起著至關重要的作用。在改革開發的三十年，房地產行業經歷了蓬勃發展的階段，也經歷了受金融危機影響而出現的資金供應受阻的階段，這也從一個方面證明了房地產行業不但容易受國家政策的影響，也跟整個經濟環境、金融環境有著密切的關系。正是緣于這些原因，房地產開發企業的財務管理環節就顯得相當重要，因此，面對財務管理中出現的諸如負債率過高、流動性差、開發周期長、資金回收慢、融資任務繁重、財務風險高的問題，我們應該從企業的規模出發，通過建立健全的財務管理制度和提高財務人員的素質，進一步提高房地產開發企業的財務管理效率。
參考文獻
[1]李越.房地產企業實施精細化財務管理問題研究[J].商業經濟，2010（09）：95.