時間：2023-10-10 15:58:45
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目前我國的地產市場發展速度非常快，短短的幾年時間幾乎成為了GDP的主要增長點。房地產企業也如雨后春筍般快速崛起。但這也導致了房地產企業發展不健康，行業內魚龍混雜，在對房地產行業財務報表的審計過程中發現的財務欺詐行為比比皆是，但是對房地產行業的財務審計卻存在很大的風險。
一、房地產行業的特點
房地產行業是多項目的綜合體工程系統，它牽涉到投資、策劃、廣告、銷售、建筑設計、建筑施工、監理、物業服務、裝飾、材料供應、商業等。房地產行業從事的不是建筑活動，而是經濟活動。它涵蓋了從土地取得、項目策劃、項目規劃設計、建設實施、銷售及后期物業管理的整個過程。它的主要經營目的是通過建房賺取合理的利潤，通過利用各種手段達到最高的銷售利潤、最短的銷售時間、最小的銷售成本。房地產行業的計劃項目投資額和實際支出投資間往往存在著很大的差異，開發商和承建商之間的合同關系非常復雜，因土地征用方式不同和地段等因素造成的成本、收入、存貨、應交稅金等難以精確估值。據調查顯示，從2005年深滬兩市的房地產開發企業的審計報告來看，共有33家公司，其中出具標準無保留意見審計報告的22家，占67%，而出具非標準無保留意見審計報告的卻有11家，占33%。這充分表明了因房地產行業的特殊性及其行業特點導致了房地產行業財務報表審計有很大的難度和風險。
二、房地產行業審計常出現的風險
1.對成本和收入的確認
首先是房地產行業開發成本的確認存在著風險。房地產行業的開發成本構成主要包括：土地獲得價款、開發前期準備費、建安工程費、社區管網工程費、園林環境工程費、配套設施費、開發間接費、稅費類成本。
在這些房地產開發成本中，土地價款比重較大，其變數也較大。這是因為土地取得的方式有招拍掛、協議出讓、正轉農村集體土地、舊城改造、合作集資建房等，土地取得方式直接決定了房地產成本的大小。另外，在實際審計中還經常會碰到幾個開發項目共用一塊土地和一次征地分期開發的情況，這更增加了確認土地費用的難度，同時也增加了審計的固有風險。配套設施費用的審計核實也存在著固有風險。由于配套設施一次到位或配套設施費用預入賬差異造成了此種費用估值差異，增加了審計風險。對利息費用的計算同樣也會因利息計提、分配的標準和會計周期的劃分都會影響這一部分的成本計算。
其次是房地產行業收入的確認。注冊會計師在進行收入確認審計時常遇到的難題是在竣工驗收至竣工結算之間的房屋銷售是否該作為當期的銷售收入，辦理了產權移交手續但尚未開具發票或結算賬單、開具發票單未辦理產權移交手續的情況是否應確認為收入的問題。而對于此類問題依據目前的相關制度和規定不能確認為收入，這就使得有些房地產企業利用這一規定進行人為的利潤調整來推遲收入的確認。這些都大大增加了對房地產行業審計的控制風險。
2.對存貨的審計
由存貨盤點困難帶來的審計風險也不容忽視。會計準則規定：在建工程轉固定資產，必須有所有的工程支出發票，沒有發票不能計入在建工程科目，在固定資產完工后，要有工程驗收記錄、工程結算單，需要強制檢測安全性的固定資產還必須取得相關主管部門的檢查認定報告。以上單據齊全，就可以將在建工程結轉為固定資產。房地產開發企業的存貨在資產總額中占有相當大的比例，存貨審計存在許多困難。首先，從金額上看，從受讓土地到開發完成轉入銷售環節前，費用滯留周期長，核算復雜。而且項目大小不同，成本構成也不同。一些銷售是按照計劃成本結轉，這樣滯留在開發成本中的金額也就存在較大的不確定性，必須獲得第一手資料，才能最終確認開發項目開工數量、在建項目數量和結轉開發產品數量及相關的成本金額。其次，從數量上看，因為完工的產品數量較多較散，并且核算面積不僅存在技術上的難度，而且也將增加審計的成本。另外，驗證存貨所有權是否有出租或出租不入賬的房屋、是否有用于安置的周轉房等等也存在一些困難。
3.應交稅金問題
一項調查顯示，某房地產企業近三年總共開發房產近6萬平方米，實際繳納各種稅費基金近700萬元，少繳、漏繳、隱匿、偷逃各項稅費基金達190萬元之多，占實際繳納稅金額的28%。審計結果表明，應交稅金的復核是對房地產行業財務報表審計的一項亟待解決的重大問題。對應交稅金審計的風險主要來源于以下幾個方面：首先是開發企業方面，由于經營機制不合規、法規執行不嚴格、財務核實不規范等因素造成的欠繳、漏繳、拖繳稅費，賬外收支行為，會計核算不真實，弄虛作假行為等問題都給應交稅金的審計復核帶來了很大的風險。其次是征管機關方面，因收入征收不到位造成應征未征、執法稽查不到位造成應查未查、監管工作不到位導致應管未管，給房地產企業提供了鉆空子的機會。第三是地方政府及其部門存有擅自出臺一些減免稅費優惠政策吸引外地客商開發投資的行為，造成審計人員對稅費取證困難，亂收費、搭車收費和變相攤派導致稅費項目和分攤確認模棱兩可，增加審計人員對房地產行業應交稅金審計的風險。
參考文獻：
關鍵詞：房地產；風險管理；策略
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
隨著我國經濟的飛速發展，房地產行業也迅速發展，為國民經濟的騰飛作出了重要貢獻，成為國民經濟的支柱產業。但是，房地產行業面臨的社會環境和市場環境復雜，同時有涉及行業廣泛，項目規模大，資金投入量大，使房地產在整個經營過程中面臨著不可捉摸的風險。最近幾年，國家加強了對房地產行業的調控力度，國家經濟政策和行政法規的變化，必然會給房地產行業帶來一定的風險。雖然目前大多房地產企業引進了風險管理方法，但是風險管理涵蓋面窄，系統性科學性嚴密性都不強，不能及時對房地產企業所面臨的風險金進行識別和控制，給企業造成一定的經濟損失。因此房地產行業必須正視并重視企業運營及整個開發過程中的風險，建立科學嚴密系統的風險管理體系，以保證開發產品品質。
一房地產企業面臨的內部外部和內部外部風險
（一）房地產企業面臨的內部風險
1投資決策風險。因為房地產在開發設計階段，不但要投入巨額資本，還要面對漫長的開發周期，造成通過決策所產生的結果來證明決策的正確性帶有很大程度上的滯后性，因此在房地產開發過程中，企業對各個開發環節所制定的決策具有極高的風險。
2項目管理風險。項目管理風險是由管理者管理不善而對企業造成經濟損失的風險，它主要包括，決策者缺乏企業經營管理能力，員工缺乏相應的專業技能。還有由于相關人員未按法律處理各種合同，造成違章或違法等行為。
3財務風險。通常來說企業投資負債比率越大，企業面臨的財務風險就越高。如果企業不能及時獲得足夠的現金來按月或者按年償還銀行債務本息，或者是房地產商不能夠從其他資金市場獲得投資所需的巨額資金，那就會使企業面臨著財務風險，可能使企業無法獲得預期的收益。
（二）房地產企業面臨的外部風險
1政策性風險。在房地產的投資過程中，政府的土地供給政策，稅費政策，金融政策，低價政策，價格決策，住房政策，環境保護政策等均會嚴重影響房地產投資者的收益目標的實現，給房地產投資者帶來不可預料的風險。
2市場供求風險。按照通行的國際慣例，商品房空置率在 5%到 10%之間時，說明商品房供求平衡。商品房空置率在 10%到20%之間時說明商品房供大于求 ，是危險區。商品房空置率在 20% 以上則為商品房重積壓區。房地產商必須根據不同的商品房空置率，采取不同的銷售措施，減少商品房積壓。
3金融風險。金融風險主要指包括利率在內的銀行貸款政策變動風險和信用風險等。銀行貸款政策的細微變動，如信用條件松緊，信貸額度大小，信貸政策傾向性的變動都將對企業的資金流管理有直接影響。而銀行利率上升會對房地產投資產生負面影響。
二 房地產企業風險管理應該做到“三控”
（一）控制投資決策風險
為控制投資決策風險，房地產企業要把目光放長遠，建立完善的風險組織體系，設置專門的風險策略部門，對市場評估及荼毒土地購買評估并時刻監控行業最新動向，掌握國家政策動態。房地產企業時刻關注房地產行業的最前端，觀察每個企業的最新動向；房地產企業還要關注時事，敏銳的捕捉政策動向。這樣房地產企業就能既關注行業動向，做好產品銷售對象有效的規避風險，盡可能的降低投資和決策的風險。
同時，房地產企業要積極建立風險管理文化。企業應大力培育風險管理文化，確立樹立正確的風險管理理念，提高員工的風險意識，使風險管理意識融入到員工的行動，從而促使促進企業建立嚴密、科學、系統的風險管理機制。
（二）控制項目實施階段管理風險
房地產企業要強化項目管理風險意識，編制項目質量保證、開發進度計劃。房地產企業在建設項目活動之初就應該形成風險意識，進行有組織的項目風險計劃工作。以下是建設項目中因該注意的風險隱患。
1 控制房地產的質量風險。
房地產企業要根據房地產質量的綜合性特點, 制定綜合質量指標,量化并具體工程質量、區位質量、產品質量、環境質量、社區質量、服務質量等方面指標,建立綜合質量管理體系。對從房地產的規劃、選址、設計、招標、施工、裝修、竣工、租售、物業等各個環節進行全方位、全過程的質量監控和質量管理，協調各利益主體的關系，全面提高房地產建筑的整體質量。
2 控制房地產工程管理的風險
房地產企業在項目開工前，應該在認真研究工程管理各環節的基礎上，制定針對性的管理措施，建立完善的工程項目管理體系。工程項目管理部門在策劃工程時，要考慮多方因素，充分運用成本、設計、物業、銷售等相關部門的資源，科學合理的設計規劃從施工管理機構組織、標段劃分和施工平面布置到招標采購計劃、關鍵線路計劃、成本目標等重要環節。同時，工程項目管理部門要對工程建設進行實時的監控，根據具體情況不斷完善管理制度，只有這樣才能保證房地產項目的工程進度達到企業的要求。
（三）控制財務風險
1 豐富融資渠道，擴展融資方式。房地產企業要改變觀念，轉變融資觀念，由向銀行貸款轉向多渠道融資。企業可以積極挖掘自身潛力，可以嘗試著實施信托計劃，進行企業股權融資，典當，資產證券化，銷售融資等多元化融資渠道，在不提高企業資產負債率的情況下，降低企業融資成本，盡量節約財務費用，將財務風險盡量控制在可以承受的范圍之內，為企業產期發展做準備。
2. 對資本結構進行優化，降低企業籌資風險。企業的負債經營會增加股東的收益，增加企業的財政壓力。而且企業負債比例的上升，會逐步增大企業的財務風險。房地產企業優化產權資本與債務資本的構成比例，尋求最佳的資本結構，堅持適度的負債經營，盡可能降低財務風險。
3. 改善資金管理理念，提高資金的利用率。房地產企業資金流量巨大，對企業的運營及其重要，因此房地產企業必須提高企業的資金管理情況。房地產企業要強化對資金的管理，加強對財務的監控，制定科學的現金使用計劃，科學安排資金的調度，保證為企業的生產經營活動提供必要的現金。同時，房地產企業要強化對應收賬款的管理。
4完善并加強內部審計。一般來說，當房地產企業發展到一定階段，內部審計工作就成為制約企業進一步發展的重要因素，因此，房地產企業要重視內部審計工作。在內部審計工作中將過程控制和主動控制結合起來，強調風險管理，認真處理事前控制和事中控制，發揮內部審計對房地產企業風險評估和防范作用，即使處理風險隱患，保證企業的合法權益，發揮資產經營的最大優勢。此外，還要重視事后審計，促進財務收支審計向管理審計、經濟效益審計、內部控制制度審計、專項審計等方向發展，以便綜合評價各生產力要素的利用程度，實現資源的組合優化，對房地產企業進行全面實現監督、控制、服務、評價。
結語：
房地產企業發展過程中時刻面臨著多種多樣的風險，從外部的國家政策性風險、市場供求風險、金融風險，到房地產內部的投資決策風險、項目管理風險、財務風險，都對房地產企業的生存產生極其重要的作用。房地產企業的成敗不僅關系到自身的利益，還對影響著一般消費者的利益。一些房地產企業平時不注意防范風險，當風險來臨時，手忙腳亂，給企業造成巨大的損失，甚至造成企業破產。因此房地產企業必須建立嚴密的風險管理體系，防范外部風險和內部風險，促進企業平穩的發展。
參考文獻：
[1]周雁;;淺析房地產項目開發的風險及對策[J];現代經濟信息;2009年11期
[2]高曉麗;;淺析房地產企業風險管理[J];中國市場;2011年32期
關鍵詞：房地產;會計控制;內部管理;解決方案
近幾年來，伴隨著我國社會經濟水平的提高，房地產這一行業的興起引起了社會各階層的關注，由于中國人口不斷向沿海地區遷移，使得沿海地區的房價不斷攀升，從而帶動了全國房價的上漲。這一問題引起了政府的重視，于是政府采取了一系列的宏觀調控政策，對房價進行抑制，房地產行業本來內部就存在畸形發展，再加上國家一定的干預以及面臨經濟結構變化帶來的制約，房地產行業面臨的挑戰更加嚴峻。因此，房地產行業應該有計劃的調整內部管理，這樣才能應對突如其來的經濟變化情況。一直以來，我國房地產企業始終立足于內部控制管理制度，內部會計工作問題對房地產行業的各項經營活動的開展起到不可忽視的作用，下面就來對我國房地產企業的發展狀況進行分析。
一、房地產企業的發展現狀
我國房地產企業的發展現狀主要有以下兩點：
1.房地產的整體規模增大，但區域發展不平衡。就目前我國發展的狀況來看，國民對于購房的需求只會增加不會減少，這使得我國房地產行業的投資規模不斷擴大，據統計2013年，全國房地產開發投資86013億元，比上年名義增長19.8%（扣除價格因素實際增長19.4%），增速比1-11月份提高0.3個百分點，比2012年提高3.6個百分點。雖然規模實際增加了不少，但是在區域方面的發展極不平衡。這表現在兩個方面：第一，東部地區和沿海地區的經濟發展水平較高，所以房地產企業發展比起中西部地區來說，相對完善。盡管近幾年來，中西部的經濟也得到了快速的發展，但是相對于東部沿海地區，還是存在一定的差距;第二，城市和農村的住房條件存在差異。經濟的發展使得城市的水平要高于農村的水平，城市優越的生活條件吸引了大批農村人口向城市涌入，這改變了我國的土地結構，導致城市的住房用地不夠，使得房價飛漲，而在農村，卻存在大量的農用地得不到很好的利用。
2.房地產價格提升的過快。在我國，商品房價格一直呈現穩定發展的趨勢，但從2009年開始，全國商品房價格開始飛漲，東部沿海地區出現這種現象尤為顯著，這給中低收入的家庭帶來了不小的困難，因此國家采取一系列的政策來改變這種狀況，但是還是有不少投機者利用此種機會來炒房，使得房地產行業面臨更大的問題。
二、房地產企業內部會計存在的問題
1.監督體系不夠完善
監督管理制度一直是一個企業發展的基礎保障，尤其是對于會計這一重要的環節，監督制度的完善顯得尤為突出。對于房地產內部來說，監督管理執行力度顯然不夠，比如對內部工作人員的監督不夠，尤其是對高層領導來說，他們是最能體現的主體。還有就是內部審計部門缺乏相對的獨立性，使得其功能無法得到很好的發揮。
2.企業內部人員自身素質不高
如今，房地產內部的工作人員的綜合素質存在一定的差距，一個企業如果工作人員的綜合素質的不高，也會影響一個企業的良好發展，而對于房地產內部會計工作這重要的部門來說，相應的人員也必須提升自己的綜合素質，才能滿足這個企業的需要，才能適應這個社會的發展。
3.企業內部信息溝通不暢
信息的透明確保了數據的有效性和真實性，信息的暢通有利于各部門交流的暢通無阻，從而降低溝通成本，但在房地產這一行業中，管理層與員工缺乏交流，而對業務部來說，也經常表現為各自為政的狀況，導致整個企業信息溝通渠道受阻，對于內部會計部門來說，及時獲得信息資料，將有助于該部門對某事項進行合理的資金預算，從而為企業預算盈利。所以加強內部信息的暢通很有必要。
三、解決房地產企業內部會計控制問題的對策
1.完善內部監督體系
內部控制建設是一項需要全體參與的活動，從企業內部高層領導到基層工作人員，只有相互配合，才能有效的進行監督工作，所以首先要做的就是建立一套完善的內部監督機制，并且制定相應的監督計劃，如對內部資金的每一筆用途都要及時的備案記錄;再者，充分發揮內部審計部門的職能，這就需要內部審計機構對本企業的內部控制制度做出有效的評價以及監督，從而完善內部審計監督職能。
2.加強員工綜合素質，增強企業內部工作人員的責任感
員工的綜合素質主要表現在專業知識和思想道德素質兩方面。從專業知識來看，企業可以組織一定的活動來加強對會計人員道德的測驗和提升。而從專業知識方面來看，則可以定期組織人員學習最新相關會計的改革和相關的法律法規進行專門的培訓。員工的綜合素質提高了，責任感也會隨之加強。
3.加強各部門信息的溝通
房地產企業應根據內部經營情況，實現資源共享的目的，達到每個部門能夠及時獲得信息的地步，從而是每個部門高速的運作，例如，在具體的運作中，只有通過業務部把信息和計劃及時有效的傳達給會計部門，會計部門才能根據具體的情況制定詳細的資金預算，如果所有信息都能像這樣及時有效的傳達的話，那么房地產企業內部的運作將會更加快速有效的發展。
四、總結
本文就我國的新型化企業―房地產行業的情況進行了探討，主要從它的內部會計控制方面出發，具體的分析了其存在的問題，具體有三個主要方面，分別是監督體系不夠完善、企業內部人員自身素質不高、企業內部信息溝通不暢，并對這三個問題提出了具體的解決方案，希望這些解決方案對房地產行業起到一定的建議作用。
一、中小房地產企業加強開發項目成本控制的現實意義
房地產企業開發項目是指：依法取得土地使用權的使用者在國有土地上按照已通過的審核設計方案進行基礎設施、房屋住宅的建設。其成本則是在一定時期內為完成該項目而耗費的物質資源（人力、物力和財力）。中小房地產企業開發項目成本亦是如此，主要包括土地出讓金、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施建設費、銷售推廣費用、財務費用、稅費等。
從2010年初開始，房地產行業政策逐步趨緊，國家通過金融、稅收、土地、財政、法律、行政等一攬子政策對房地產市場進行輪番調控。2011年，對房地產行業的調控延續了2010年的調控方向，目標更加明確，政策更為嚴厲。在多種調控手段并用的情況下，全國一二線主要城市房價漲幅明顯放緩，成交量也有所下滑，房地產市場已進入一個調整時期。
由于前些年土地及資本市場運作不夠規范，以及房地產消費市場的不成熟，房地產開發企業經歷著粗放式的管理狀態。但國家宏觀環境寬松，剛性需求旺盛，很多房地產開發企業抓住了這段黃金時期，在這段時間內得到了快速發展和壯大，房地產開發企業如雨后春筍般設立起來，大大小小的房地產企業到處都是，新設立了許多房地產企業，甚至很多原本不從事房地產行業的老企業也設立了房地產公司，在大家眼里，房地產這個行業是個堆滿黃金的行業，所以只要有錢、有地，全都涌入房地產行業，在一定程度上造成了這個行業的粗放式發展。
但隨著房地產行業的日益規范，房地產開發企業開始逐步走上了集約化、規范化、精細化的發展道路。近年來，國家加強了金融市場管理，同時逐步加大了對房地產行業的宏觀調控力度，特別是在2011年，銀行多次上調存貸款基準利率、銀行存款準備金率，各大城市限購、限貸政策出臺，就在今年10月份多個城市上調首套房貸款利率水平，幅度在5%—50%不等。這一切措施都導致購房者的購房成本不斷提高、開發商的銷售壓力和融資壓力不斷加大，加之房地產市場的競爭日趨激烈，房地產行業的獲利水平已大大下降。
綜上看來，從一定程度上說，開發成本控制得好與否將是未來房地產企業決勝的關鍵砝碼。
二、中小房地產企業發項目成本控制不力的主要原因
中小房企在開發項目成本的控制過程中，存在許多現實的的控制難點，這些難點是導致成本控制的效果不佳的主要原因，其主要有：
1.開發項目成本繁多復雜
房地產開發成本項目涉及面廣、內容繁多、計算復雜，導致成本控制難度較大。
2.招投標過程控制不嚴為后期建設成本控制埋下了隱患
招投標過程控制不嚴，甚至招投標變成形式主義，招標前期考察、招標、開標、評標等環節把關不嚴，失去招投標的預期效果，讓本來不合格的合作方進入，為后期建設中的成本控制埋下了隱患。
3.合同簽訂時把關不嚴導致成本失控
在合同簽訂時把關不嚴，合同中約定的工作內容不完整或約定不明確，導致在合同執行過程中承包方或施工方不斷要求簽訂補充協議或補充合同，而開發商為了保證工程進度和工程內容，以保證按期交房，不得不一而再、再而三地答應簽訂補充協議或補充合同，被承包商或施工方“挾持”，使得最初簽訂的合同變為開口合同，從而導致新增加許多工程項目，成本支出也相應大大增加，導致成本失控。
4.施工方與監理方串通一氣導致成本控制相應失效
施工單位與監理單位之間可能會串通一氣，導致監理失去獨立、客觀、公正的立場，使監理的監督職能弱化或完全失效，從而導致成本控制相應失效。
5.委派的現場工程師責任心不強
甲方委派的現場工程師責任心不強，監督不到位，甚至可能會被施工單位或監理單位拉攏而沒有盡到委派監督責任，從而導致現場成本控制力度減弱。
6.前期設計考慮不周全致使后期變更成本增加
前期設計時考慮不周全或不成熟，在施工前或施工過程中不斷進行設計變更，導致原來的設計不被采納而形成浪費，或者因設計的變更帶來工程量的增加或修改，從而導致成本的增加或浪費。
7.搶工現象嚴重導致成本控制有心無力
時間就是金錢——這一道理房地產企業非常清楚，所以由于房地產開發企業普遍存在的搶工問題，導致成本控制有心無力。由于搶工，建設過程中的各時間節點被大大壓縮，最初的建設計劃可能被完全打亂。由于招投標過程較長、合同審批程序復雜，但為了搶時間和進度，房地產企業普遍存在的一個現象就是：公開招投標演化成邀標或議標，承包商先組織進場施工后補簽合同，先使用材料后談判價格并簽訂合同等等，此類“先上車后補票”的行為致使房地產企業的主動權被大大削弱，進而導致成本控制手段失效，最后只能感嘆“都是搶工惹的禍”。
8.成本控制與工程質量之間的矛盾導致成本難以控制
部分有決策權的領導為了打造“精品工程”、追求產品檔次和視覺效果，常常是不惜代價使用質量不好但價格貴的材料，將成本二字置之腦后，這也讓成本控制變得十分無奈和蒼白無力。
三、中小房地產企業加強開發項目成本控制的主要措施
1.梳理項目開發作業流程
要有效地進行房地產開發成本的控制，首先必須要對開發作業流程進行認真梳理，根據梳理出的各階段開發作業工作內容，確定各階段的成本支出內容有哪些，它們的結構比重情況如何，以此確定各階段成本控制的重點項目和關鍵節點分布，同時根據重要性原則對梳理出來的那些在各階段成本金額中所占比重較高、影響較大的成本項目進行重點關注和控制。
2.作好目標成本預測
在正式開工建設前，要根據整個開發項目的規劃、設計和定位情況，作好目標成本預測工作。進行目標成本預測時，一定要嚴格按照規劃設計情況，盡可能地將成本項目考慮周全，特別不能遺漏大的工程項目和支出內容，否則目標成本就不準確，導致失去其指導、控制意義。特別是如果進行了設計變更，可能會對目標成本的影響較大，那么此時就要進行目標成本的修正和調整。例如重慶的龍湖、金科等企業，就專門設置了經濟測算崗位，專門負責對項目的目標成本、預期利潤進行前期測算和后期調整。
3.做好前期設計和減少各類變更
前期設計在整個項目開發過程中起著決定性的作用，成本控制必須圍繞設計情況進行，如果設計不斷變更，則成本控制效果就會大打折扣。部分開發項目為了搶工期盡快開工，前期設計較粗糙，要么設計內容不完全，要么設計不科學，加上部分領導在建設過程中臨時改變想法，導致對最初的設計進行變更，這就會導致成本相應會發生變化。所以做好前期設計、減少后期的各類變更是進行有效成本控制很重要的一環。
4.嚴格招投標管理及合同管理
通過招投標確定了施工單位和合同價格后，開發項目的建設總成本基本上就確定了。但在實際操作中，可能會出現標底瀉漏、圍標串標等不規范行為的發生，這就會影響招投標的公開、公平、公正，不利于合同成本的有效控制；同時，合同簽訂時也要注意，是簽訂總價包干合同還是據實結算合同，對項目總成本的影響會很大，而且開發項目建設周期較長，建材的價格波動較大，對于價格變動的處理約定也會直接影響到項目總成本的高低。所以嚴格招投標管理和合同管理，將會有助于成本的有效控制。
5.控制作業節點并安排好工期
建設過程中要根據項目設計情況、施工工藝特點、材料使用要求、當地天氣、勞動力變化情況等影響因素安排計劃好各階段的作業節點，并據以安排好建設工期，盡量使作業節點和工期安排合理，避免不合理的停工、窩工、待工，也不會造成不合理的工期壓縮，以保證工程質量，減少因趕工搶工導致出現工程質量問題而增加的返工支出和維修支出。
6.嚴格控制現場簽證
現場簽證是否規范是成本是否得以合理確認的關鍵資料，要事先明確規定現場簽證人員及其權限，并嚴格執行現場簽證規定，以避免隨意簽證導致的不合理成本支出增加。實際執行中，部分公司在確定項目現場簽證人員時不明確，金額權限規定也不明確，導致出現無權簽證的人簽證、簽證不規范、超金額權限簽證等情況的發生，在成本認定的時候就存在相應的困難，這給成本控制也增加了難度。
7.加強質量監督
項目開發建設過程中，開發商一定要重視加強對建設工程質量的監督和管理，安排專業人員對施工過程和材料使用情況進行監督和全過程跟蹤。就實踐經驗來看，雖然聘請了監理單位對施工單位進行監督，但事實上因雙方人員長期在一起工作，很容易導致監理單位最后與施工單位站在一起，失去了應有的獨立性，監理在工作中“睜只眼閉只眼”，其監督效果就可想而知了。
8.加強結算審計
在各項目工程竣工后，根據施工單位報送的結算資料，及時進行工程的結算審計。比如金科地產集團在結算時一般要進行三重審計：首先是由公司工程管理部和成本管理部聯合進行初步審計，稱為一審；其次是聘請外部造價事務所或咨詢公司在一審的基礎上再進行審計，稱為二審；最后是由集團內部審計部門在二審的基礎上再進行審計，稱為三審。三審后的審定金額作為公司與施工單位結算的標準和依據。當然，在審計過程中，一定要做好與施工單位之間的溝通和解釋工作，特別是在審減金額時，一定要準備充足的證據并進行充分的溝通，以確保審計結果得到施工單位的認可。
(一)資產評估機構標準不一
理論上，投資性房地產的公允價值是由熟悉房產的買賣雙方之間進行房產買賣的價格。在實務中，這個價格通常是由資產評估機構運用評估技術分析市場信息后確定的。但目前，我國的資產評估機機制尚不完善，資產評估師隸屬于財政部門、房地產評估師隸屬于建設部門，土地估價師隸屬于國土資源部門，這就造成了各部門間對房地產公允價值的評估基準的不同，評估權威性不夠高等問題。
(二)監管機制不夠健全我國的法律沒有對會計舞弊的規范條款，缺乏對舞弊責任的明確規定，對應的處罰機制也不夠健全。這使得企業可以利用投資性房地產的公允價值對企業利潤進行調整來到達舞弊的目的。我國的國家經濟監督機構包括證監會、國家財政部門和審計部門，而它們的監管能力是有限的，一些房地產企業利用這些監管漏洞非法牟利，導致投資性房地產信息的不公允和不公開，嚴重影響了我國房地產行業的健康發展。
二、完善投資性房地產公允價值計量模式的對策
(一)提高投資性房地產的估值技術為提高對房地產地產估值的準確性，就必須首先明確量化房地產價格的標準。相關標準的制定機構應充分考慮該地的經濟發展與人們的平均收入情況，根據相關經濟信息，采取部分指標作為其量化尺度。再尋找出相似的房地產后，借鑒資產評估中對企業價值進行評估的方法，根據它們之間的不同制定修正系數，以達到提高估值準確性的目的。另外，相關機構還需建立房地產行業統一的市場信息數據網絡和數據庫。統一的市場信息數據網和數據庫能方便企業獲取該地區權威完整的信息，使評估人員有了運用估值技術對投資性房地產進行公允價值評估的依據，保證了結果的客觀準確性。
(二)逐步完善準則體系完善的會計準則體系是公允價值計量模式能夠得到廣泛運用的條件。我國的公允價值計量模式的引入時期較晚，大部分都引用于國外的研究成果，未能有效的與我國的市場經濟環境相結合。在制定公允價值運用框架時，應結合我國的國情，充分考慮其可操作性，使會計政策能夠真正解決經濟中的實際問題。這就要求對計量目標提供明確的闡述，例如，對一般性或偶然性的投資性房地產，應規定是采用當時當筆的交易價格，還是充分競爭的交易方式來作為其公允價值。
【關鍵詞】房地產開發企業 風險分類 風險防范
一、風險研究的目的
房地產開發是一個開發周期長、融資金額大、效益風險高的行業。一方面我國房地產行業的管控和保障制度還處在完善的過程中；另一方面目前國內房地產行業過分依賴于銀行信貸，無形中增加了銀行環節的壓力和風險。如果在這個時候企業忽視財務管理的風險，即時企業的盈利能力再強，那么就可能會造成企業資金鏈的斷裂，甚至是破產。
所以需要房地產開發企業從自身的角度出發，從日常的活動中進行監督，才能及時的發現風險和調整企業戰略。其中企業的日常活動不僅僅是指開發項目的開發建設活動，應該貫穿于籌資、投資、建造、運營整個階段。這樣才能有效的防患于未然。
二、財務風險的分類
1.資金風險
由于我國的房地產行業起步比國外晚，在融資方式上也較國外不成熟。目前我國國內大部分房地產企業的融資方式主要是通過銀行的信貸，而銀行的信貸往往取決于銀行的貸款利率，這一因素是隨國家政策變化而變化的。雖然目前這一階段貸款利率出在一個較低水平，但回顧往年的利率變化，一般來說房地產企業都會承擔很大的資金成本。另外影響房地產企業一個關鍵因素是要保持資金的流動性，只有足夠的流動資金來支撐，才能維持企業的繼續發展，而決定這一因素的是房地產企業的營銷能力和當時的房地產銷售環境，后者具有一定的不確定性。所以一旦企業的資金鏈出現問題，隨之而來的銀行信貸風險。
對于房地產企業的連續性投資活動來說，在之前的老項目未完全消化之前，是很難再通過銀行進行信貸融資的。雖然目前有房地產信貸，房地產信貸投資基金等方式，但國內房地產企業會去嘗試的不多，更多的會是通過民間資本來融資，這樣無疑是加重了企業的資金成本，制造了企業破產的隱患。
2.管理風險
房地產行業是支撐我國經濟發展的重要行業，房地產行業的產業鏈對于拉動地方稅收收入也是一個重要環節。所以對于房地產企業的內部控制是非常有必要的。如果企業認為只要完成了前期的融資工作，就有了推動企業發展的穩定現金流，忽視了財務管理的風險，那么在企業運營后期，必然會造成一系列的問題。
同時雖然大多數房地產項目都會按要求進行稅務和會計方面的審計工作，但審計工作最多只是事后的檢查和對預期的風險控制，對于一些影響到企業現金流正常流轉的因素，我們需要的是及時發現并盡快采取對應措施，這樣企業才能健康的運行下去。所以如果不能不斷的完善房地產企業的財務管理制度，那么就可能體現不出房地產企業的真實價值，給企業的投資決策造成影響。
三、財務風險的防范
1.融資方式的創新
目前國內房地產企業的融資方式還是比較單一的，很多是直接或者間接的通過銀行的信貸來實現。而通過這種方式來進行融資的風險日益顯露出來，銀行成為了最后一道防線。所以我們要探求一條適合我國房地產企業發展的道路。例如可以采用債務融資、房地產信托、REITs等比較成熟的方式。
其中房地產信托投資基金（REITs）是專門針對房地產開發企業的一種融資方式，相對于其他的融資方式，具備的一定的針對性和專業性。一方面，REITs并不是通過債權來融資，這樣就大大降低了企業的負債率，減少了的企業負擔。同時還可以避免由于銀行信貸融資所帶來的信貸抵押風險，因為這種方式對房地產企業來說始終保持著控制經營權。另一方面，對于一般的信托產品來說，房地產信托投資基金具有很強的目的性，是專門針對房地產企業而設計的一種方式。其中最重要的是可以保持企業對資產的控制權。
2.加強對風險的防范
對于房地產開發企業來說，看一個企業能否持續發展，不單單是看企業目前的資金保有量有多少，而是看企業是否能保持一個長期穩定發展的資本結構。除了前期融資方式的選擇，還需要在后期企業運營管理的過程中，從財務管理風險的角度出發，保證企業目前以及將來的現金流都能正常流轉。
而財務管理的管控應該是一個貫穿整個房地產項目的管理控制活動，包括從項目開發前的預算控制，到項目建設中的調整控制，以及項目完工后銷售時期的跟蹤控制。同時也要考慮國家相關政策制度的出臺對整個行業的影響。例如，今年5月1日將在全國正式推行營改增制度，在土地契稅、購買建筑材料、以及房地產銷售階段的稅收制度都有一定的變化，房地產企業一定要對于這種變化，及時預估對應的風險預案，使企業順利地完成從營業稅到增值稅的過渡。
除了財務管理方面的控制外，房地產開發企業還可以通過可行
性研究報告來預估整個項目周期的風險。房地產項目的可行性研究
報告是反映項目在研發、規劃設計、建設、銷售等等環節成本效益的
報告。如果企業可以及時根據當前的狀況調整項目開發的預計成本
效益，那么可以在很大程度上避免一些風險。
四、總結
房地產項目都具有很長的開發周期，在開發過程中保持企業的財務狀況穩定是一項重要的工作。在這期間企業會同時受到來自宏觀經濟環境和內部風險管理制度的影響。在目前大部分地區房價持續上漲的情況下，國家出臺了一系列政策來維持房價的穩步發展。同時房地產企業要做好對財務管理風險的防范工作。一方面要加強對融資成本的控制，拓寬對融資方式的選擇，借鑒國外一些成熟的多元化融資方式；另一方面要提高對企業風險管理的認識，尤其是對財務管理風險的控制。這樣才能保證房地產企業的可持續發展。
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一、房地產行業融資現狀
從行業總體來看，房地產行業具有資金高度集中、高風險的特點。商品住房、商鋪等開發本身需要很高的資金投入，在推進房地產項目中，幾乎每個階段都離不開大量現金流的投入，并且要隨著開發進度不斷增加投入資金。此外，房地產開發企業普遍經營涉及面比較廣泛、投資周期比較長，因此房地產的銷售資金回收過程比較長，財務經營風險比較高。
二、我國房地產行業的融資風險情況
（一）房地產融資成本非常高
國家房地產宏觀調控政策不斷出臺和落實，銀行對房地產企業的開發性貸款限制越來越嚴格，住房按揭貸款規模受到越來越多限制，房貸利率逐步上調，從而極大地限制了房地產企業依靠房屋預售款作轉投資金的勢頭。在此情形下，許多房地產企業只能被迫進行社會民間融資或者向房地產信托機構借款，造成這兩者融資的規模呈現逐步快速擴大的趨勢，而這兩種渠道的融資利率普遍都比銀行同期基準利率高，有的高達數倍甚至數十倍，從而造成房地產企業融資成本逐漸走高，并遠遠高于之前的銀行貸款成本。
（二）房地產投資周期比較長，資金回籠比較慢
房地產開發不是一項三兩天或者三兩月就能完成的工程，因而其資金運行周期都比較長，短則一兩年長則三四年，有的甚至五年以上。任何一個房地產開發項目，從投資立項開始，到規劃設計，再到建筑施工，最后到資金回籠，都有一個比較漫長的周期。此外，在此周期內，不但要受到國家宏觀經濟政策調控的影響，還要受到市場自身剛性需求的影響，因此資金回收期常常具有不確定、市場化、多變性等特點。
（三）房地產融資機會成本比較大，風險系數比較高
當前，大多數房地產企業都采取了吸收大量社會資金的融資形式，不但融資涉及戶數、人數多，而且規模很大，月利率高達3%—5%，甚至8%以上。在當前嚴厲的稅收環境下，一些房地產企業為了尋求稅收利好，做出了賬外賬。這樣，就會在很大程度上，使得企業財務管理形成很大弊端，對企業的財務管理制度造成損害，同時埋下違法違規的“惡因”，使得企業稅收違法成本不斷增加，融資成本（有的最少提高20%）和風險系數大大提高，從而不利于企業的健康、持續發展。
（四）房地產經營風險越來越大
近年來，隨著房價的持續上升，國家不斷出臺宏觀政策進行引導、調控和限制，使得許多房地產企業不得不對投資保持謹慎。前些年，由于一些房產投資者盲目大量投資，在很大程度上造成了房地產行業的虛假繁榮，形成很大的“泡沫經濟”景象。現實是房地產的剛性需求有限，真實的房地產市場需求量需要打個折扣計算。
三、加強房地產行業融資過程中財務管理的對策措施
（一）努力提升財務管理人員的業務素質和專業水平
要提高房地產行業融資過程中的財務管理科學化水平，就要堅持以人為本，就要不斷提高財務管理人員的意識和能力。因此，要經常和定期開展各種財會培訓班，加強對財務人員的融資知識、風險意識、工作方法、職業道德、法紀觀念的培養。
（二）積極改進財務管理方式方法，加強對融資的規范化管理
當前，在房地產行業融資過程中，企業的財務管理方式方法比較單一，因此應積極借鑒和引進國外先進的操作手段和融資工具，加強融資產品創新，加強對融資的籌集、分配、使用的科學化、規范化管理，提高融資資金的使用效率。
（三）合理編制財務預算，為融資提供科學決策依據
根據企業融資實際情況，利用財務人員的專業知識，綜合考慮融資成本、融資結構、融資風險、市場狀況的情況，編制合理的財務預算，為企業領導層和管理層進行科學決策提供重要依據，促進企業長遠發展。
（四）加強財務成本管理，拓展融資渠道
在房地產行業融資過程中，要充分考慮融資各個環節成本需要，積極利用各種方法加強財務管理，加強公司財務的內部審計和監督。同時，要積極拓展企業融資渠道，改變過于依賴銀行貸款的現狀，不斷增強房地產企業的發展實力。
四、結束語
【論文關鍵詞】房地產企業;財務管理探討
一、引言
房地產開發從立項、審批、建設、預售、驗收到交付使用,開發周期通常為二至五年,項目本身具有建設周期長、資金投入大、投資回收期長、風險性高等特點。同時,房地產行業又深受國家法規與政策的嚴格調控,為了確保項目開發建設的順利進行和如期完成,只有加強財務管理與監督,才能降低成本、增加利潤增長點,提高企業的經濟效益。
二、房地產企業財務管理的特點
房地產企業的財務管理,是指企業在生產經營活動中對所需各種資金的籌集、使用、耗費、收入和分配,進行預測、計劃、控制、核算、分析和考核,并正確處理各種財務關系的項經濟管理工作,它是企業經營管理中的重要組成部分。由于受到行業性質的影響,房地產企業財務管理活動的特點有別于一般企業,具體體現在以下幾點:
(一)開發周期長,籌資金額大,籌資任務重
房地產企業的開發對象決定了房地產開發過程是巨額資的投入過程。高額的地價和房屋工程造價,要求企業次投入的資金數量很大;加之開發經營過程具有長期性,開發建設需要經歷從征地、土地開發、房屋建設到竣工交付使用等階段,所需時間往往兩年或更長;最后,資金的周轉期較長,周轉率偏低,需要企業通過各種融資手段來籌集開發資金,并進行項目的滾動開發發,所以相應的資金籌集任務十分繁重。
(二)開發風險大,投資決策分析責任重,要求高
房地產開發活動資金投入量大、管理周期較長,且房地產使周期也長,在較長的開發經營周期性,還在著許多不確定的因素,對房地產企業投資項目的成敗和企業的經濟效益起著決定性的作用。因此.房地產開發企業具有較大風險。這就對房地產開發企業的財務管理人員提出了更高的管理要求,要求其作好投資決策分析,提高投資決策分析的準確性,以便為企業經營者投資項目決策提供及時、可靠的信息,有效地分散風險,降低風險。
(三)開發經營活動獨特,成本管理工作繁雜
雖然開發企業產品成本主要由土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發承接費等成本項目構成,但各成本項目的具體內容同開發產品有所不同,即使是同類型開發產品也因時間、地段而變,使得房屋的成本構成顯得十分復雜。
三、房地產企業財務管理存在的問題
目前,大部分房地產企業的財務管理還處于基礎階段,尚沒有充分發揮財務管理在戰略實施方面強有力的作用,主要存在的問題有:
(一)財務管理制度流于形式。一是財務收支審批流程不規范,存在審批人員沒有在授權的權限范圍內審批,經濟業務辦理審批手續不齊全等現象。二是費用開支標準混亂,沒有按照財務管理制度執行,常常按領導的意圖辦理。
(二)有效的資金管理體系尚未形成。一是雖然制定了年度建設投資計劃,卻沒有把計劃目標進行分解,編制出季度、月度計劃加以控制管理。二是公司內部資金余缺不勻、配置不平衡,存在某些公司資金閑置,而另一些卻資金緊缺的情況,無法對資金進行集中管理,資金使用效率低下。
(三)融資渠道比較單一,主要依靠銀行貸款。隨著國家陸續出臺房地產市場調控措施、連續上調存款準備金率等政策,銀行融資監管趨緊,信貸資金投入房地產行業的門檻越來越高。
(四)過度“圈地”。士地作為房地產企業首要的生產原料,不僅是企業利潤的來源,更是企業長期發展的保證,其數量和價值還直接影響著企業自身在公開市場上的表現。然而過度“圈地”存在機會成本和資金利用效率的問題。
(五)審計監督不到位。雖然設置了內部監督部門,制定了監督制度,但因種種原因難以及時有效地發揮作用,監控不力。
(六)公司治理結構不完善。一些房地產公司治理結構基本上處于形式上完善,而實際上缺乏實效的狀態,在財務監管政策體系方面仍然存在真空地帶。這樣容易引發一系列管理問題,如公司管理者不能最大限度地從公司的角度出發做出最優決策等。
四、提高房地產企業財務管理效率的建議
針對上述房地產企業在財務管理中存在的一些問題,筆者將提出些完善企業財務管理制度的建議,希望能夠為降低企業財務風險,提高企業財務管理水平提供參考。
第一,健全財務管理制度。一是強化財務部門的職責,加強會計監督職能。會計人員除了進行會計核算外,還要參與項目預決算、經濟合同的會審,監督經濟合同的履行情況等。二是規范主要經濟業務的財務收支審批程序,明確審批人員、審批權限、審批依據和審批人員的責任。三是制定費用開支標準,以控制項目投資和費用支出。此外,根據業務需要還可以制定專項費用管理辦法,完善核算辦法和監督手段。?
(一)加強資本結構的控制
雖然財務杠桿能給企業帶來較大的杠桿效益,但是大規模的借貨資金如果不能有穩定的的現金流入作保障,在給企業帶來杠桿效益的同時也會將企業面臨的財務風險太大,導致企業破產的可能性比較大。所以房地產公司要根據企業規模、融資環境、未來發展情況、經濟形勢等因素確定權益與債務比例,對于項目而言還要充分考慮項目投資總額大小及開發營銷中的諸多因素。一般采用l/3自有資金,l/3銀行貸款,1/3預售資金的資本權益結構比較安全合理。
(二)投資方向要符合企業長遠發展戰略要求
企業產品市場的建立與企業的長遠發展戰略具有很大的關系。房地產行業具有不完全競爭性,而且房地產具有不可移動性的特點。從開發產品類別上來看,房地產開發項目主要包括經濟適用房、普通商品住宅、商業寫字樓、別墅等。開發類別的選擇是影響企業收入的關健因素之一。企業需要根據現在的房地產市場需求以及其未來發展趨勢預測房地產市場的需求狀況。
【關鍵詞】房地產金融；流動風險；融資；創新
中圖分類號：F293.35 文獻標識碼： A 文章編號：
1前言
隨著改革的不斷深化，房地產金融市場促進了國民經濟發展到新的階段。房地產信貸規模較其他行業來說大得多，自然它的風險也會大很多。由于我國目前的金融市場發展的還不是那么完善，房地產行業一旦轉變為不良資產將成為整個金融行業的隱患，因此，做好房地產金融風險防范工作是很有必要的，只有這樣國民經濟才能穩健發展。
2. 造成房地產金融風險的成因
2.1 微觀原因影響房地產金融
2.1.1房地產融資對銀行的過于依賴性
這樣的現象在我國經常出現，當房地產開發商自身的資金不能滿足投資時，銀行貸款成為資金獲取的主要方式。這種做法就會讓銀行承擔很大一部分風險，最終可能牽連國民經濟的發展。
2.1.2借貸人信息不屬實
有一些開發商為了獲得個人利益，常常會在借貸時提供不真實的信息，又因為導銀行的貸管理技術落后，導致銀行不能準確地對借貸人真實的經濟實力進行判斷。更有甚者挪用貸款資金，這樣就直接加大金融風險擴張。
2.1.3 房地產企業之間的惡性競爭
今年發現在房地產行業壟斷行為屢見不鮮，存在違規操作，這樣的惡性循環必然帶來金融腐敗，是房地產貸款信譽大幅度下降。
2.2 宏觀原因影響房地產金融
首先，政府政策取向存在誤區，中央政府雖制定了一系列穩定房價的措施，但是地方政府作為獨立行政部門主要以政績、財政收入為其核心利益，因此它們在執行中央政府的政策時難免會大打折扣，使得中央政府措施在地方政府沒有完全按要求實施。
其次，我國經濟正處于轉型時期，還沒有達到市場經濟的階段，在此期間會出現很多的制度轉變期的問題。早期的制度在逐漸解體，新的制度建立還不夠完善，這是導致種種現象產生的最根本原因。
最后，我國匯率的逐年下調導致開發商失去對房地產行業的投資興趣，因此房地產的不確定性變得更為嚴重。
3 防止房地產金融風險的舉措
3.1適當調整金融機構現有制度
房地產行業的一大特點就是變化很快，而對于目前的房地產金融機構趕不上其變化。對風險防范做的不夠完善，滯后于當今市場經濟的變化形勢。致使金融機構不能提前預知風險的存在。當金融危機到來時沒有積極的應對方案來解決問題。對于銀行機構應該盡可能去發展一些科學的借貸管理方法，建立可靠性強的風險評估體系。
3.2 樹立風險防范態度
為了降低金融風險投資，做好房地產周期性變化規律是很有必要的，發現市場變化的普遍規律，才能制定出匹配的管理制度，達到最佳利用社會資源配置。政府部門要加大對房地產行業監管力度，采取相關法律法規來改正和補充市場經濟中可能出現的問題。
3.3 融資方式的探索
對于銀行必須加強對借貸企業的篩選工作，首先要選擇實力強、品牌大、信譽度高的房地產行業進行發放貸款，能做到準確的引導市場發展，風險降臨時能夠運用防范措施及時解決問題，將影響縮減到最小。
3.4 建立完善的法律與法規
建立法規推動房地產行業正規有序的良性競爭，凡是經過相關部門審批具有資格的企業都可以參加到競爭當中，中央銀行是這場競爭當中的嚴格監督者。對于違法競爭行為要嚴懲，例如非法壟斷、資格欠缺的房地產企業。這樣才能有力地消除不良影響，保證金融業務健康發展。
3.5增強全民社會信用
只有全民共同努力才能效地制止開發商及個人不講誠信的惡行擴散，這與良好的社會信用環境很大關系。運用法律嚴懲那些沒有誠信的開放商只是一種必要方法，培養他們的社會信用感，讓其在思想上轉變才是根本目的。這樣才能積極改善房地產貸款的安全性。
4.對中國房地產金融創新體系的建議
雖然改革開放以來，我國房地產金融進步顯著，但是目前房地產仍然存在諸多問題。比如市場的需求旺盛，導致房價不斷高漲。這種房價快速上漲是巨大的金融風險到來的前兆，一旦資金運轉不警惕，將會給我國金融系統帶來巨大的影響。
4.1加強房地產金融創新理念
我國應該借鑒其他國家的房地產金融管理的一些先進管理措施并加以合理地、高效地運用。要以不斷創新為管理目標，不但要為達到高效、統一的金融管理體制而努力，還要為了能夠穩健地運行房地產金融體系，豐富監督管理全面的內容而奮斗，最終達到監管政策、結構體系、運營狀況具有統一性。所以加強房地產金融創新理念對于房地產金融系統穩定是比較迅速有效的一項措施。
4.2完善房地產金融體系
不斷完善房地產企業相關制度是房地產金融的必要條件，可以從組織構架、共榮機制、責任制等方面入手。對于從業人員和管理者要有足夠的金融創新意識，能夠掌握市場的運作和具備豐富的實踐經驗。
4.3對住房抵押繼續實行抵押貸款證券化
抵押貸款證券化在我國正處于嘗試階段，還沒有成熟應用，很難滿足市場的需求。應對銀行抵押貸款公司管理的住房抵押貸款有時間長、現金數較大、風險系數高等特點。目前我國證券產品相對其他國家比較少，因此加強住房抵押貸款證券化對于解決這些問題很有利。
4.4堅持推進房地產金融業務創新
我國的經濟實力正處于全面上升的時期，面對房地產價格的調整壓力，中國要堅持以房地產金融的創新為總體方針，順應經濟發展的浪潮，經過不斷的自身努力與堅定不移的探索精神，創新出具有中國特色的房地產金融業務。
5結束語
房地產業具有資本密集、體系復雜和高風險的特點，因此，培養對房地產金融防范意識，不斷完善防范房地產金融制度，對出現的問題時有指導意義。做好這項工作，不僅能保證中國房地產市場穩定、有序發展，還能滿足很多居民住房需求。在這條路上，需要我們持之以恒的去探索。
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