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【關鍵詞】土地規劃；合理性；問題；措施
1 引言
土地規劃作為我國土地利用的前提，對我國各項生產活動都具有非常重要的意義。在我國現階段，按照土地的用途可分為耕地、園地、林地等類土地，這些土地類型的合理規劃對于社會生產建設，居民生活休閑都具有非常重要的作用。但是，隨著社會生產的發展以及人們各種生活的需要，如何進行合理的土地規劃已經越來越成為一個綜合性的社會問題。因此，對于當前土地規劃存在的問題及對策分析對于社會土地規劃發展具有非常重要的意義。
2 當前土地規劃存在的問題分析
2.1 用地類型規劃不合理
在土地規劃過程中，必須將各部分的土地類型平衡規劃，滿足企業生產需要，同時要滿足居民生活的需求。盡管我國土地規劃整體上還比較令人滿意，但是，不否認的是在很多地區其用地類型的規劃并不合理。這種情況幾種體現在很多以工業為主的城市，大多通過壓縮居民生活用地以及耕地、林地等社會必須土地類型，壓縮產生的空余土地用于工業生產。工業生產用地增加導致居民生活空間的減小，并且由于工業生產的增加導致一些列的自然和社會問題出現。由于房地產業的發展，在很多城市中，房地產建筑行業占有了大多的耕地、林地等，對于利益的追求導致耕地逐漸減少，森林面積下降，壓縮了人們生活的空間，使得人們生活受到嚴重影響。這些問題的根源就是由于對利益的追求，導致盲目的進行土地規劃。
2.2 城鄉結合部土地規劃不合理
隨著我國城市化進程的不斷推進，城鄉一體化逐漸成為我國鄉鎮發展的趨勢。在城市化的過程中，城鄉結合部土地是城鄉發展的重要土地資源，如何合理的規劃和使用這部分土地資源對于城市和鄉村發展都具有非常重要的作用。但是，由于城鄉結合部屬于管理范圍較為模糊的地區，因此，在土地規劃和利用方面都存在著突出的問題，比較明顯的就是土地規劃的混亂。由于大多數城鄉結合部土地市場比較活躍，因此政府在對這部分土地資源的規劃也比較隨意，大多數應用于居民生活必需品的買賣市場，有些地方為了生產需要，將一些污染嚴重的企業規劃在這部分土地上。這樣規劃的結果會造成居民生活安全問題受到威脅，城鄉結合部環境污染嚴重，社會發展、居民生活以及自然環境各方面發展的不協調。
2.3 土地規劃與現實不協調
在我國的土地規劃大多數是經過實地測量和考察之后進行的階段性用地規劃，時間性的問題會導致土地規劃與現實用地的不協調。土地規劃僅僅是對規劃之前用地的發展進行的初步、整體的計劃，但是，在實際的土地使用過程中由于一些突發性用地問題，導致計劃和實際的匹配。由于我國社會經濟發展速度較快，用地突發性問題比較突出，例如大多數城市中心，由于經濟發展的需要，會經常對一些用地進行改造，將大型商業用地改為居民生活用地，或將居民生活用地發展成為工業用地等等。由于事情的突發性，會打亂原有的土地規劃，導致整體用地較為雜亂。同時，由于人口增長過快，在很多農村當中，房屋建造用地增加，在土地規劃中對于一段時間建筑用地的規劃是有限的，但是實際生活中，這些問題是隨時改變的，導致了土地規劃的實時改變。
3 土地規劃存在問題的對策
3.1 綜合考察，合理規劃用地類型
土地類型規劃的不合理大多是由于對于區域內土地考察不準確造成的。土地規劃考察不準確會使土地規劃方向不明確，規劃時隨意性增加。特別是對于以工業為主城市土地規劃，如果土地規劃比較隨意，會很大程度上壓縮居民生活的空間，導致很多社會不和諧因素產生。土地之間的協調利用是保證社會各項生產發展和居民生活的重要前提，在我國《土地管理法》、《城市規劃法》、《城市房地產管理法》都明確規定城鄉建設用地應注意土地之間的協調，因此，在土地規劃之前，對于規劃范圍內以及周邊用地情況要進行詳細的考察，認真規劃。但是應該注意的是，土地規劃并不是一項非常簡單的事情，它需要合理判斷，并且考慮規劃的適用性，不能出現像在居民中心規劃工業用地這樣的情況。
3.2 突破城鄉二元制制度，完善城鄉結合部土地規劃
前面已經提到過，城鄉結合部由于其位置的特殊性，在土地規劃方面會比較隨意，有很多不合理的地方。城鄉結合部土地規劃困難的最主要原因就是人員流動較大，同時，城鄉結合部二元制比較突出，這種情況增加了城鄉結合部土地規劃的難度。二元制是指城鄉結合部區域會綜合了城市的大工業生產以及農村的小農業生產，這樣的情況，對于土地規劃的合理性提出了挑戰，在土地規劃過程中即要考慮城市的工業生產用地，同樣不能忽略農村的耕地規劃。因此，在土地規劃中，要達到對城鄉結合部土地合理規劃的目的，必須加快城鄉結合部城市化或者專門的農村化特征，突破現有的城鄉二元制制度。但是，在這一過程中要值得注意的是，土地規劃必須堅持以人為本的特點，不能強制的改變土地利用類型，對人們生活方式產生不好的影響。
3.3 著眼長遠發展考慮，針對實際情況適時調整規劃
土地規劃與實際之間的不協調是我國土地規劃中存在的非常突出的一個問題。由于經濟發展過快，甚至有些地方用地的規模已經超越現在土地規劃十幾年的時間。這樣的問題使得土地規劃在社會生產發展中并沒有起到應有的作用，相反還會制約經濟的發展。所以，怎樣解決土地規劃和實際用地直接的關系是非常重要的事情。就目前來看，最有效的途徑莫過于，在規劃時能夠聯系實際以及社會經濟發展的速度來進行合理的長時間的整體規劃，同時，在土地規劃實施的過程中根據使用的需要，進行合理的調整。但是，值得注意的是，在土地的規劃調整過程中一定要根據實際所必須的情況進行調整，并且是嚴格控制的，而不是隨意的實施。
4 結語
由于隨著社會經濟的發展，人們對于經濟利益的追逐，使得在土地規劃存在著一系列問題，這些問題嚴重影響著正常的社會生產以及人們的生活，甚至有些阻礙著社會的進步。因此，文中針對這些問題提出了一些列的建議，其實，很多問題的出現并不是由于社會生產的需要，更多的是由于人為的因素產生的。因此，要改變土地規劃中的一些列問題，必須加強管理和宣傳，讓每一個人參與到土地規劃當中。
參考文獻
關鍵詞：土地利用 總體規劃 實施評價 建議
中圖分類號：F301.2文獻標識碼： A 文章編號：
前言
土地是人類生存和發展的基礎，長期以來，許多地方不重視土地資源的合理劃分和利用，缺乏長遠眼光，導致各種用地堆積，隨著國民經濟的快速發展和人口的增加，用地緊張，在不同地區，呈現出不同景象，為此，需要我們加強對土地利用總體規劃實施的評估，以提高土地利用的科學性，提高經濟效益。影響土地利用的原因主要是由于規劃自身不合理、社會經濟發展相適應以及制度等多方面因素導致。我國在土地利用總體規劃上的發展還不是比較成熟，時間比較短，自上世紀中葉，隨著經濟學、系統論的興起和發展，為土地利用總體規劃的評估提供了有力工具。
評價的標準和方法概述
現在集中需要討論的問題是，如何選擇一套完整系統的評價手段和評價指標，科學的進行評估土地利用。筆者結合了國內外學者的研究成果和經驗認為，應當可以采用經濟學中的分析方法和系統論的思想，加強對土地利用總體規劃實施的評價。對于指標權重的劃分，需要根據不同區域的實際情況，比如就城市規劃來講，城市的類型決定城市土地規劃的重點，因此也決定著評價指標的重點，應結合結果、效益和效力三個方面的指標綜合考量。將土地規劃影響因子量化評估，嚴格法紀，加強3S等信息管理系統的管理監測和評估，并用科學的方法，建立評估模型，對未來用地狀況進行前期預測等。
土地利用總體規劃基本考慮
4.1土地利用結構
土地利用和規劃應優先安排國家以及省部級的重點建設項目，對居民點和工業用地以及新增的建設用地應嚴格按照規劃確定的布局和指標進行審批；對于地方重點建設項目用地，應采取定量和定序的方法進行確定；針對于不同的城市類型，應遵循優先安排主要用地，統籌安排其他各項用地的原則，比如工業程度高的城市，應重點安排工業用地；對于農業性質城市，應優先安排農田用地。除此之外，土地利用總體規劃的評估還要考慮其自身的整體性、協調性、導向性和動態性的特點。即規劃的目的就是對用地使用起到導向作用，是對未來不確定因素的一個整體把握；總體規劃又是動態協調的，因為城市或地區是不斷變化和發展的，因此需要有一定的靈活性。
以城市用地總體布局為例，城市的整體布局應遵循城鄉結合，統籌安排的原則；功能協調，結構清晰的原則；依托舊城，緊湊發展的原則；分期建設，留有余地的原則等。城市用地一般包括城市工業區的建設、居民區的建設、城市綠化用地、城市交通用地等，除此之外，城市總體布局應滿足一定的藝術性，這是城市用地規劃的最高要求。因此，在評估時，可以按照城市用地的幾個公用區進行逐一評價，綜合考慮多方因素。
4.2用地適用性評價
用地的適用性評價是土地利用總體規劃的一項重要工作，主要內容是在調查研究各項自然環境條件的基礎上，按照規劃與建設要求，對用地在工程技術與經濟合理性方面進行綜合質量評價，確定用地的適用性程度。對于城市用地的評定，一般應分為三大類，即適宜修建用地；基本適用用地；不宜修建用地。對于城市的適用性評價要抓住對用地影響突出的環境要素，重點分析和評價。應結合地區的具體實際情況，逐漸形成用地評定體系。
4.3用地平衡表的編制
應當充分使用3S技術實現對土地資源的動態管理和監控，利用3S技術對土地歷年使用情況進行計算機分析和預測，為實現土地利用總體規劃實施評估提供客觀依據。根據城市目前用地的整體情況和政策布局，一般來講，城市用地平衡表的內容包括總體規劃用地，城市建設用地和水域其他用地匯總，在城市建設用地平衡表中又包括居住用地、公共設施用地、工業用地、交通用地、綠化用地等。
評估指標
5.1環境容量
環境容量是指環境對于土地以及人類活動提出的限度。土地利用總體規劃的實施評價體系中必須考慮到環境容量這一指標，近年來，我國城市污染情況嚴重，部分城市為了提高所謂GDP過分投入建筑用地和工業用地，導致城市擁擠，污染嚴重，因此環境容量的指標必須考慮在用地評價體系之內。具體包括：地區人口容量、地區大氣環境容量、地區水環境容量三個方面。要將環境容量在評價權重相應的提高，具體的流程和具體權重比，應由多部門協調商定。
5.2城市規模
城市規模是城市用地限制的重要指標。城市用地規模=城市人口規模×人均城市建設用地，根據該公式，我國早在《城市用地分類與規劃建設用地標準》中對不同的城市人均用地規模進行了等級劃分，具體可參見國家標準。其中對人均單項建設用地指標中明確規定，其中居住用地為18~28平方米每人；工業用地為10~25平方米每人；綠化用地為大于九平方米每人。在建設用地結構上，規劃建設用地結構，國家給出的標準時居住用地控制在20~32%，工業用地控制在15~25，綠地控制在8~15%。對于不同城市的實際情況，標準可以適當調整。因此，城市規模的定位是土地利用總體規劃評價的一項硬性指標。土地利用總體規劃都應建立在此基礎上進行。
大致評價體系
土地利用總體規劃的評價指標主要課分為兩大類，第一類是效果指標，另一類是執行指標。前者是指對土地利用總體規劃實施將產生的社會、經濟、生態效益；后者是對實施過程中的落實完成情況，以及違規事件的頻率等。效果指標主要從投入產出率、社會公眾認知度等方面進行評估；執行標準按照完成性指標中土地開發、整理、退耕還林等面積指標；限制性指標則包括上限指標，如建設用地使用面積、城鎮擴展規模等，下限是基本農田保護率、面積等。
七、總結
土地利用總體規劃實施評估對土地資源科學利用具有重要意義，本文重點介紹了環境容量、城市規模、土地利用結構的對土地利用總體規劃實施評價的影響，強調評價體系的建立和完善，強調3S技術在土地資源管理中的應用，強調評價指標的權重設定和量化，對于如何量化、如何確定權重比等問題，建議引入經濟學中的因素分析和評估方法，運用系統工程的思想完善評價過程等。 參考文獻：
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[4]陳光建. 土地利用總體規劃環境影響評價指標體系研究[D].中國科學院研究生院（成都生物研究所）,2006.
關鍵詞：空間負荷預測；電網規劃
1 片區基本情況
某市臨近城區部分規劃新建1個產業園區，面積1.8km2，現有1條10kV農網線路供電，該線路為單輻射接線形式，且供電半徑20km，導線型號為LGJ-185，負載率60%，區塊附近僅有1座110kV變電站，主供負荷重，無10kV新出線間隔。按照政府最新土地規劃，需新增負荷電源點及相應中壓配出。
2 空間負荷預測
利用負荷密度指標的方法進行負荷預測，確定每一類負荷的用電負荷密度參考指標。
（1）居住用地。為了對規劃區內各類居民家庭未來用電情況有比較明確的了解，根據有關部門提供的參考資料，并結合實際情況，初步確定未來家庭電器的擁有情況及其應用情況以作參考。再結合城區居民生活的實際情況，以及《城市電力規劃規范》對居民生活用電20～60W/m2的規定，確定居住用地的負荷密度指標選取為30W/m2。
（2）該區域以一類、三類工業為主，主要集中在農產品加工產業、食品加工工業、裝備制造業、煤電煤化工產業等幾大行業產品上。根據城區產業規劃，并結合《城市電力規劃規范》對工業用地20～80W/m2規定，確定樂都區城一類工業用地的負荷密度指標選取為25W/m2，二類工業用地的負荷密度指標選取為30W/m2，三類工業用地的負荷密度指標選取為40W/m2。
（3）公共設施用地主要包括行政辦公、教育科研、文化娛樂、醫療衛生、體育用地、其他公共設施。參考公共設施用地負荷密度指標調查結果，結合樂都區城的實際情況，以及《城市電力規劃規范》對公共設施用電30～120W/m2的規定，確定樂都區城C1-C4用地的負荷密度指標選取為40W/m2；C5-Cn用地的負荷密度指標選取為35W/m2。
（4）市政設施用地選取為20W/m2，倉儲物流用地負荷密度指標選取為15W/m2，道路廣場及綠地負荷密度指標選取為100kW/km2。
對上述各類性質用地的2020年負荷密度指標選取結果進行統計（如表1）。需用系數選取依據包括《中國建筑電氣》和《工業與民用建筑供電》，所謂需用系數指的是同時系數與負荷系數的乘積。其中，同時系數（kt）指運行中所有電氣設備的綜合最大負荷與各個設備最大負荷之和的比值，負荷系數（k）即電氣設備的實際負荷與其額定負荷之比。此處需用系數按最大值選取。
最終用地面積指標=建筑面積指標*需用系數/容積率，即用地面積負荷密度。最后將各類用地性質的負荷（用地面積*用地面積負荷密度）進行同時率加和，得出預測區域負荷，此處同時率考慮0.8。預計城區負荷遠期將達到17.53MW，結果如表1所示。
3 中高壓電網規劃
此區塊目前只有1條10kV線路供電，且負載率達到60%，根據負荷預測結果，區塊遠期負荷將達到17.53MW，僅靠1條10kV線路無法滿足供電需求，且臨近110kV電源點主供城網負荷，無剩余10kV出線間隔。考慮到城市近期用電需求及遠期發展需求，考慮在區塊新建1座110kV變電站，主變容量2×31.5MVA，本期新增1臺主變，遠期2臺。
考慮區塊位置及周邊鄉鎮、農村供電需求，此變電站電壓序列選擇為110kV/35kV/10kV，110kV出線2回，35kV出線4回，10kV出線12回。
目前，青島開發區高度重視新增建設用地的控制利用，先后出臺了一系列政策和辦法，規范供地行為，落實集約節約用地的措施，強化節約用地的認識，初步實現了土地利用由粗放型向集約型的轉變。
一是優化板塊功能布局促土地集約利用。深入推進“七大板塊”發展戰略，搭建經濟轉型升級新載體。嚴格按照城市和產業規劃功能布局，重點發展循環經濟、生態經濟。遵循“板塊化布局、專業化招商、職能化服務”的工作思路，積極優化整合全區各類園區，通過板塊集群化發展提升促進土地集約利用。切實加強規劃源頭控制，控制性詳細規劃覆蓋率達95%，政府進行基礎設施配套，基本實現“七通一平”，招商引進項目按用地性質、產業特點安排在相關板塊，實現項目集約化、集群化，發揮產業集聚效應。
二是提高項目準入條件促土地集約利用。青島開發區隨著經濟和社會的快速發展，特別是交通便利優勢的凸現以及城市環境質量的明顯改善，現已成為眾多投資者優先選擇的區域之一，土地供求矛盾更為突出。為此，我們及時調整招商思路，變招商引資為招商選資，抬高產業引進和供地“門檻”，成立區項目質量審核領導小組，建立項目評審例會制度，對擬供地項目從項目核準備案、產業政策、項目建設條件、綜合效益等方面嚴格把關，重點引進土地資源消耗少、科技含量高、環境污染少、投資強度大和綜合效益好的項目。對總投資低于400萬美元的外資項目或固定資產投資低于3000萬人民幣的內資項目原則上不予供地，采取推介租賃標準廠房和嫁接現有企業的方式滿足其發展，實現項目質量和經濟社會跨躍式發展。
三是控制土地供應標準促土地集約利用。結合青島開發區工作實際，認真制定執行土地集約利用控制指標體系，嚴格設定投資強度、容積率、建筑密度等五項指標，確保符合國家工業項目建設用地相關控制指標要求。對于國家級開發區內項目投資強度不得低于240萬元/畝；中心商務區建筑容積率由2.5提升至4.5以上，食品、紡織服裝、塑料、電子設備等工業用地建筑容積率達到1.0以上，石化、機械、金屬制品、醫藥制造等工業用地建筑容積率達到0.7以上，工業用地建筑密度控制在50%- 60%。
二、堅持多措并舉，深挖城市土地再利用潛力
青島開發區結合自身實際，把解決發展用地注意力和主要途徑，堅持多措并舉，切實轉變到內涵挖潛上來，積極開展村莊改造、老城區和老廠房改造、清理低效閑置土地，挖掘存量土地再利用潛力。
一是大力推進村莊改造。先后出臺了舊村改造、城市化示范居住區建設等有關政策、辦法，成立區城市化建設領導小組及小組辦公室，本著“統一規劃、統一管理、集約用地”的原則，大面積實施村莊改造，集中建設居住示范小區，按照先城中村、后城邊村的次序推動村莊整體搬遷。近年來，先后完成了安子、向陽安置區等89個村莊改造，共拆除1.8萬余戶，拆遷村居房屋面積340余萬平方米，新建居民樓1200余棟。通過村莊改造，不僅使群眾的居住條件和生活環境有了歷史性的改善，而且節約土地6000余畝。
二是努力優化土地利用結構。隨著城市規劃的實施和城區規模的擴展，我們及時采取了措施，引導建成區內的工業企業“退二進三”，促進老廠區、老城區改造，通過政府有償回購或易地調整等方式消化商務區內工業項目，對騰出的土地通過招拍掛等方式重新引進項目，先后對安利橡膠、金馬鞋業等工業企業1200余畝用地進行了改造。同時，采取項目嫁接、租賃等方式盤活低效利用廠房，切實提高土地利用效率，引進了80后創意產業園區，先后幫助150多名青年實現創業就業。
三是積極開展閑置低效土地再利用。出臺全區建設用地批后監管實施意見，理順閑置低效利用土地處置工作流程，全面摸清全區閑置低效利用土地底數。同時，逐宗分析閑置低效利用土地成因，有針對性地制定相應盤活措施，加快推進存量低效土地再利用，通過限期開發、收取閑置費、收回等多種形式，將現有低效利用土地“變散為整”、“變閑為用”，有效滿足了一批投資規模大、效益好、科技含量高的大項目、大企業用地需求。近年來，累積盤活利用土地3000余畝。
三、堅持健全機制，不斷提高土地節約集約利用效率
一是強化土地規劃供應管理。堅持保護耕地和保障發展并重、開源和節流并舉的方針，嚴把土地“閘門”，凡不符合規劃、沒有用地計劃指標的，不得批準用地，堅決杜絕超計劃指標批地、用地。同時，通過限制土地供應量，改變政府及企業用地外延擴張式發展模式，對那些淘汰類、限制類的投資項目，堅決禁止或限制用地。同時，科學引導企業利用地下空間，在符合城市規劃和人防要求前提下，多層地下空間分別按照地上土地基準地價相應用途折算比例收取，鼓勵項目用地由平面向立體化延伸。
2、做好經營性用地地塊掛牌上市的前期準備及掛牌地案的組織報批工作和工業用地招、拍、掛、報呈批工作（包括600畝經營性用地的招、拍、掛，其中200畝為中低檔商品房，400畝為商住用地）。
3、做好建設用地跟蹤管理數據錄入、地案巡查工作、完善省廳備案系統的相關程序，按照蘇國土資發[20*]300號“關于建立四級聯動機制加強建設用地全程跟蹤管理工作的通知”的相關要求，完成地案信息填報工作。
4、搞好土地供應管理工作，全面建立建設用地復核驗收制度，加強對新增建設用地的監察管理，提高基礎設施建設用地和開發區用地供地率。
5、認真做好土地一、二級市場的日常工作。
耕地保護
1、根據高新區發展和年度征地計劃，實施盤城工業園啟動區600畝，龍王山以西地塊1500畝，樣板地1500畝（寧淮高速公路以西、規劃永新路以北地塊）計3600畝，土地實施工作（預計拆遷共##戶##平方米）
2、認真組織實施征地房屋拆遷政策宣傳解釋工作，會同有關部門做好被征地農民勞力安置保障工作（預計2009年勞力安置3800人）。
3、加強耕地和基本農田管理，完善基本農田保護系統功能，建立健全基本農田保護責任人信息網絡，完成2009年基本農田保護責任簽訂工作，做好保護塊的更新和維護工作。
地籍管理
1、完善地籍管理信息系統，將地籍管理中土地登記的功能逐步過渡到電子政務系統中來。
2、繼續開展村莊地籍調查和第二次權屬調查工作。
3、認真做好農民建房和土地糾紛調處工作。
4、加強土地管理，真正做到以圖管地，全面對轄區內鄉鎮企業建設用地進行調查工作。
土地規劃
1、做好土地規劃、計劃服務工作，認真做好2009年土地利用規劃修編、修改工作，確定用地布置調整方向，適時進行土地利用規劃修改，認真做好用地需求分析，積極向上爭取用地指標。
2、開展城鎮建設用地增加和農村建設用地減少相掛鉤的方式，做好城鄉建設用地調整工作。
執法監察
1、建立執法監察信息系統，開發完善違法用地巡查制度，形成國土所、分局、市局三級聯網的執法監察，建立健全土地管理信息員管理制度。
2、開發違法用地查處后續跟蹤管理系統，掌握違法用地查處后的動態信息。
1、認真做好來信來訪接待工作，杜絕集體訪和越級訪，降低發生率。
關鍵詞：沿海前沿區域；城鎮化；土地問題；對策
中圖分類號：F321.1 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）28-0091-03
一、引言
江蘇沿海地處沿海、沿江、隴蘭三大經濟帶的交匯處，在連接南北、溝通東西中，具有得天獨厚的區位條件和不可替代的戰略地位。2009年江蘇沿海開發戰略上升為國家戰略，沿海三市迎來了新一輪的發展機遇，沿海前沿區域城鎮化的發展也進入大家的眼球。城鎮化包含了人口集聚、土地利用轉變、產業升級與空間流動等過程，表現為人口城鎮化、土地（空間）城鎮化、產業集聚化等多種形式。但是，沿海前沿城鎮存在著有別于其他地區的特點，總體看來，沿海前沿區域正是要通過港、產、城一體化的發展來做大做強區域經濟，加快土地集聚、人口集居，從而推動當地的城鎮化建設。在這過程中，土地是一個至關重要的因素，同時沿海前沿區域也呈現出特有的土地問題，值得我們研究與思考。從已有的文獻來看，學者主要是圍繞沿海生態、土地利用的分布、優化來闡述土地問題，如謝薇等（2011）從沿海海地區的發展特征與趨勢，討論了土地利用特征與問題。李達（2012）以江蘇省贛榆縣為例，研究了土地利用優化問題。張等（2012）以南通為例，分析了土地利用的生態問題。可以說，深入實踐調查與分析在城鎮化發展的背景下，沿海前沿區域究竟面臨哪些土地問題，哪些土地制度措施制約著城鎮化的進程，有何改進的辦法，這類文獻少之又少。
鑒于此，本文以江蘇省南通市為例，結合實地調研結果，匯總前沿鎮城鎮化過程中的土地問題，以及產生的不利影響，分析存在的原因，并提出可行的政策建議，以期對沿海城鎮化的進程起到更好的推進作用。
二、前沿區域城鎮化中土地利用問題
2009年江蘇省南通市依據國務院《江蘇沿海地區發展規劃》和《進一步推進長江三角洲地區改革開放和經濟社會發展的指導意見》編制了《南通沿海開發規劃》（以下簡稱“規劃”）。該規劃設定南通沿海開發重點為沿海前沿區域的22個鄉鎮，陸域面積2 509.7平方公里，人口193.1萬。然而，城鎮建設的擴張、人口的集聚都必須依賴土地資源的開發利用。在沿海區域，探求新的土地資源成為一個極具吸引力的方式也成為一個極為可行的方式。在“十一五”期間，南通一共圍墾29.26萬畝，主要用于港口、城鎮、能源、臨港產業、高效設施漁業等生產建設。大多數人認為沿海前沿區域由于得天獨厚的地理優勢，土地資源充裕，足以滿足生產建設居住商業需要。但是，從我們的實際調研來看，土地充裕并不意味著解決了所有的問題。同時，在南通圍墾土地基本都是作為濱海新城建設。沿海前沿區域不僅僅包括圍墾土地，還包括前沿鎮所在土地，這類土地在使用中遇到的問題又不同于圍墾土地。無論是在土地性質上，還是在利用過程中，這兩大類型均出現不同的轉變和問題，應該分別給予分析和討論。
（一）圍墾土地利用問題
一般而言，圍墾土地的使用權如何取得，涉及海域使用權與土地使用權的銜接問題。填海造地前應首先按規定取得相應海域的海域使用權填海造地海域變成陸地后，海域使用權自動滅失，所形成土地不再屬于海域，如何配置、如何使用等應按照土地管理的法律、法規辦理。雖然這些均有明確的規定，但是在實際的利用過程中卻存在一些問題。
（二）沿海圍墾土地利用問題
1.土地用途難以保證。海域使用權按照規定分為農業用海和工業用海。比如在南通海安老壩港5萬畝的灘涂資源中，不到1萬畝的屬于農業用海。同時，國家也規定，填海形成的土地在之后的使用中也要相應分為農業用地和工業用地。然而，沿海區域新區的建設基本上都是工業用地，因此，在實際的操作中，要做到農業用海農用十分困難。一些違規的操作時有發生，甚至出現為了擴大海域面積，而擅自更改海岸線的現象。
2.土地性質調整難。正因為工業用海在圍墾之后要作為工業用地，這就使得在一些濱海新城難以有商業用地，限制了當地的發展。比如南通如東洋口港為了實現港、產、城一體化的局面，在濱海建新城。但是，房地產開發必須是商業用地，而工業用地調整為商業用地是比較困難的。因此，房產開發好之后也擔心出售問題，難以吸引人氣，而一些市政綠化工程用地也難以滿足。
3.土地利用率不高。雖然圍墾土地充裕，但是利用率普遍不高。除了項目引進的難度較大，競爭激烈等原因之外，也有其他因素。比如南通海門港新區一期建設區5平方公里，土地利用率60%～70%。一方面，該新區做出了產業規劃的限制，對一些不環保，不長遠的項目一概不讓進園區。另一方面，園區有目的地留下部分土地作為以后的發展所需。當然，園區二期16平方公里利用率就要差很多。
（三）前沿鎮土地利用問題
可以說，前沿鎮土地利用所出現的問題代表了城鎮化進程中各鄉鎮所遇到的共性問題。具體包括以下幾個方面：
1.建設用地指標匱乏，城鎮建設推進受阻。從我們的調研來看，前沿鎮普遍反映用地指標相當匱乏，這是鄉鎮推進城鎮化進程中最大的、普遍的難點之一。據南通如東沿海經濟開發區的領導反映，目前省級已沒有建設用地指標，經過市縣一層到達鄉鎮的土地指標少之又少，基本上無濟于事，但城鎮建設又不能滯緩，基礎設施建設，工業區的拓展等等都必須依賴土地。據統計，該區近年城鎮建設用地近1 000多畝，但是縣里統籌了僅僅50畝左右，其余均要靠自己來解決。為了突破土地瓶頸，加快城鎮化建設，各地也是紛紛出招尋求解決辦法，通過農地流轉、土地復墾等辦法來增加建設用地。但是，這些辦法有的已觸犯到農地保護的相關法令和政策，當地的領導也心有余悸，承認做法有出入，但為了發展，有的措施也是不得以而為之。
2.土地用途和性質調整不易，鎮區面積難以拓展。我國實行的是最嚴格土地制度。私自、輕易轉變土地性質，改變土地用途尤其是基本農田可能性為零。然而沿海前沿鄉鎮一般以農業鄉鎮為主，農業用地占比都很高。比如南通通州灣的三余鎮，作為原南通通州區的農業大鎮，建設用地規模小，新一輪土地規劃建設用地空間不足，在加上該區90%以上的農地屬于基本農田，使得用地剛性需求與耕地保護之間的矛盾十分突出，自身城鎮規劃難以實施，鎮區面積難以擴展。此外，除農用地向建設用地的土地利用調整外，還涉及到土地性質的調整。從鄉鎮來看，鎮區的土地還是以農村建設用地為主。但是，當前農村建設用地市場還未建立，農村建設用地和國有建設用地權利不對等。這使得農村建設用地上的建房也好，建廠也好，都難以取得國家所認可的權屬保護，并且農村建設用地向國有建設用地的性質也相當不易。再加上土地權屬復雜，厘清難度較大，經過多輪改制，產權關系復雜，這些均制約了鎮區的發展。
3.土地承包政策制約，農民集中土地集聚困難。從調研來看，土地承包經營權三十年不變的政策一定程度上制約了農地的流轉，導致了土地集聚，農民集中困難，影響了各區域的城鎮化建設和經濟發展。從二輪土地承包開始，這種接近“生不增死不見”的農地生產經營制度，的確在保障農民利益，使得農民長久珍惜土地，持續投資土地，促進農業發展等方面起到了積極作用。但是，由于無法調整土地，一方面，這一政策使得土地占有極不平衡，有的農戶家雖有新增人口，但卻無法分到地，而有的農戶老人已去世，或者無力種地，村集體也不能收回土地。再加上國家農補實施，即使拋荒同樣也能拿到補貼，這樣就使得土地的流轉，土地集聚越發困難。雖然土地管理法對重新調整農地有相關規定，但在農村要達成2/3以上成員或代表的同意，其談判成本相當高。同時，十七屆三中全會將承包關系重申為“長久不變”更使得“大穩定，小調整”的政策難以貫徹執行。此外，隨著生活水平改善，家庭變化，農民有著翻新建房的需求，但各地基本上已經停止宅基地審批，農民頗為不滿。
三、意見及建議
（一）正視已有土地政策的不足，突破制度約束瓶頸
從上文的現狀分析總體來看，土地利用制約因素更多的是制度政策層面的，難以輕易更改。比如，在前沿鎮土地利用中，普遍反映了三十年土地承包政策帶來的各種弊端。但是，自1980年代，我國初期大規模地進行均分土地后，不但沒有再進行一次均分土地的打算，反而一而再再而三地強調穩定土地承包。在十七屆三中全會報告中，更是提出土地承包權長久不變。
此外，建設用地指標匱乏更是一個普遍性的難題。我國實行的是最嚴格的耕地保護制度，18億畝耕地更是不可觸及的紅線。對于建設用地指標，上級政府都是嚴控的。但是，經濟發展尤其是推進城鎮化，必須要獲得建設用地。因此，鄉鎮也是窮盡辦法，比如“增減掛鉤”，違規的“以租代征”，或者通過農村建設用地的流轉來獲得更多的建設用地。但是，前文也提到，農村建設用地的流轉市場基本上是空白的，基層基本上按照國有用地的征用辦法來處理農村建設用地的征用與補償，缺乏法律的依據。
因此，現有土地政策的不足亟須我們改革創新農村土地制度，尤其是集體建設用地的流轉，雖有試點流轉，但依然沒有建立可行的流轉管理辦法，嚴重滯后當前的實際形勢。從我們的調研來看，在基層一線工作的領導普遍認為隨著城鎮化進程加快，《土地管理法》必須要做適時修訂，相關單位應對推進中出現的政策問題給予解釋和幫助，否則工作難以開展。
（二）建立土地利用創新機制，緩解鎮區用地難題
雖然我們一再強調要突破制度瓶頸，完善已有政策，但是在當前，很多政策的調整比較困難。比如，我們認為再次實施“均分土地”的政策可能性并不大。這就需要我們在實踐工作中，在政策允許的范圍內，創新土地利用的機制，建立適宜各自地區的可行辦法，緩解用地難題。
比如，對于當前普遍反映的農村土地調整難問題。我們建議對于一些老弱病殘的農戶，本人如不能或不適合再從事農業生產，可以在自愿的情況下對其按照征地辦理失地保險，再收回承包地。對于已成為市民的農民，土地的收回更是順理成章。集體可以將這部分地作為機動地，調整再分配。
再如，針對停審批宅基地引發的問題，我們認為在經濟較發達地區，可以借鑒張家港塘橋鎮的做法。凡是有建房需求的農戶，可以向政府申請“預拆遷”，政府將其納入拆遷計劃，按照征地標準給予一系列補償，完成拆遷和交出承包地之后，農戶可以在鎮區得到安置新房，獲得城鎮社保，滿足新房需求。采用“預拆遷”的辦法，一方面可以解決農戶住房需要，減輕農民不滿；另一方面更是可以加快城鎮化進程，集約土地利用，增加建設用地。
（三）完善沿海圍墾協調機制，提高土地利用效率
對于沿海復墾后土地性質或者土地用途問題，雖依然是政策方面，但是它涉及到海域使用和土地使用，海域使用權與土地使用權換發的糾紛也就成了沿海開發中的一大障礙。因此，這需要兩大部分的協調與合作。但是，目前無論是政府層面還是學術領域，關注均甚少。
對于沿海充裕的土地，在做好海域證和土地證銜接的同時，做好圍墾土地的規劃，確保土地合理合規的使用。在海域使用權轉變為土地使用權的過程，應該明晰土地的用途性質，給予一定的商業用地比例，從而有利于濱海新城的建設。此外，圍墾土地基本屬于不可逆轉的過程，再加上沿海產業的自身特質，必然對生態環境有一定的影響，切莫以犧牲環境作為發展城鎮化、發展經濟的代價。如著名的圍墾之國荷蘭，為了確保生態平衡，在土地規劃方面，1～2土地用于農業，1～4用于城鎮開發，余下的1～4是自然區域，包括森林和河湖水面。
對于資源比較豐富的圍墾土地，雖然產業布局、規劃限制等因素限制了土地利用率，但是我們認為產業引進滯緩、外來投資不足依舊是主要因素。同時，我們也認為，沿海前沿鎮和各自濱海新區也必須加強聯系，共同來解決發展中的土地問題。比如，南通通州灣三余鎮農田90%以上基本農田，改變土地性質困難，建設用地有限，工業發展薄弱（鎮區內僅有兩家企業），我們提出能否將三余鎮的工業發展都放在臨近的濱海新區，人口也逐步搬遷至濱海新城，三余鎮利用傳統優勢著重通過萬頃良田工程，著重打造現代農業，減少建設用地需求。濱海新城不僅提高了土地利用率，還帶動了新城的人氣，形成較好的發展局面。
參考文獻：
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對投資者而言，把握低估值藍籌，耐心持有2-3年，收益可能就是3-5倍。
但市場時常醞釀中機會，但機會只留給有準備的人。靜觀現在市場，除了藍籌股的低估值價值，其實仍有很多套利機會。
從打新影子基金中掘金
國信證券12月29日掛牌，市場預計按照5.83的發行價計算，則按照發行后的82億股總股本，漲幅3倍屬于合理漲幅，則公司市值在1900億元左右。對于那些中了簽的投資者自然賺得盆滿缽滿。對于那些沒有中簽的投資者而言，也會捶胸頓足。但市場套利者也能夠挖掘出一些公募基金參與打新的套利機會。比如：參與國信證券發行的網下機構共有102家，分享了6億股的發行額度，能夠獲得1000萬以上中簽額度的公募基金并不多，能夠現在還開放大額申購的公募基金已經沒有了，只有少數幾只開放了10萬元以下的小額申購。
研究發現，唯有國泰民益（160220），這是一支能夠在二級市場買入的LOF，即可以直接實現套利收益且無需繳納申購和贖回費用的低成本基金。測算得知，國信29日掛牌，該基金中簽1076萬股，如果國信上市的合理市值能夠達到1900億元的話，按照現有基金13.77億元規模計算，預計套利收益能夠超過13%。
從A＼H股溢價套利
從最近A、H溢價來看，A股整體估值離H股的估值偏離度越來越大，所以，從補漲的角度來看，可以適當的布局H股未來補漲的機會。當然，這種估值回歸的過程并非立馬會體現，但更長遠的角度來看，便宜的東西最終都會體現其價值。當然，A股藍籌股的估值也并不高，從上證50的估值來看，PE9.8倍，PB1.5倍的歷史估值水平來看，仍處于底部位置，所以，即使A＼H股溢價高達120%，也不會改變A股藍籌股低估值的局面。更可能的情況是，A股是一個弱效或半強效市場，熊市很長，牛市很短。在熊市往往墻倒眾人推，估值低到讓人無法想象，而牛市來的時候，往往又過快的矯正其低估的價值。相比之下，港股更加成熟，在同等時間下，往往跌幅小，漲幅亦更小。
根據慶元縣第二次全國土地調查成果結果，慶元縣現狀土地總面積為189776.31公頃（至2012年底），其中農用地面積為180488.80公頃，占土地總面積的95.10%；建設用地面積為3318.05公頃，占土地總面積的1.75%；未利用地面積為5969.46公頃，占土地總面積的3.15%。從各類用地所占比例看，表明慶元縣土地利用仍以大農業為主，建設用地和未利用地的面積很小。
二、當前慶元縣土地資源管理面臨的主要問題
（一）行政區劃發生變化
隨著慶元縣經濟社會發展和城市化進程的快速推進，現行中心城區行政區劃的設置與經濟社會發展程度不相適應，在一定程度上制約了工農業和旅游業的進一步發展。慶元縣委、縣政府結合中心城區規模小、集聚和輻射功能薄弱、設施共享性差等實際情況，緊緊圍繞城區協調發展的目標要求和《慶元縣域總體規劃（2007-2020）》，本著“調優調大調強”和“就近就便、整撤整并”的思路制訂了中心城區行政區劃調整方案，根據《浙江省人民政府關于慶元縣部分行政區劃調整的批復》浙政函〔2011〕363號文件精神，慶元縣進行了行政區劃調整，撤銷松源鎮、屏都鎮、四山鄉建制，設立濛洲、松源、屏都三個街道，為調整后的中心城區。中心城區行政區劃調整是深入貫徹上級要求的順勢之舉，充分體現了省委、麗水市委加強城區統籌發展，加快推進中心城區建設的精神；是體現自身發展迫切需要的必行之舉，有利于提高中心城區公共服務能力、資源利用率和發展集中度，進一步降低行政運行成本；是準確把握調整時機的應時之舉。實施中心城區行政區劃調整，可以在更大范圍內統籌生產力布局和基礎設施建設，合理配置生產要素，實施城鎮區一體化規劃建設，已經成為新形勢下統籌城區發展、增強區域競爭力的必然趨勢。（注：2013年，根據《浙江省人民政府關于慶元縣部分行政區劃調整的批復》（浙政函〔2013〕61號）：同意撤銷合湖鄉、百山祖鄉建制，合并設立百山祖鎮。此次區劃調整后，慶元縣轄3個街道、6個鎮、10個鄉）。
（二）城鄉建設用地規模出現“倒掛”
慶元縣隨著經濟的發展，城鎮與新農村建設、產業發展等建設對用地的需求量大，導致慶元縣在規劃實施期間建設用地總規模出現大幅度增長。同時由于農村居民點復墾工作難度大、推進慢，而城鎮、新農村的新增建設又是必然趨勢，導致慶元縣的城鄉建設用地規模難以控制，出現嚴重“倒掛”。
（三）新增建設用地缺口較大
慶元縣現行規劃剩余新增建設用地指標376.73公頃，預測截至2020年實施未來經濟發展需要的新增建設用地888.37公頃，缺口為511.64公頃，未來新增建設用地不能滿足實施需要，特別是工業用地出讓近兩年大幅增長，但仍滿足不了發展需要，尤其是周邊縣市工業用地拓展較快吸引部分慶元企業外流，造成不小壓力。
三、對“十三五”時期慶元縣土地利用情況的展望
（一）經濟社會發展趨勢展望
隨著海西經濟區建設的深入實施，浙江生態文明建設的發展全面深化，麗水將迎來工業化提升、城市化加速、區域一體化全面推進的發展機遇。慶元縣在著力打造麗水市域一小時交通圈、旅游圈、經濟圈過程中，經濟發展穩步提升。按照這個發展趨勢，到2020年慶元縣經濟發展將實現地區生產總值70億元，其中第一產業增加值為12.60億元，第二產業增加值為29.74億元，第三產業增加值為27.66億元，人均地區生產總值將達到50068元。
（二）人口數量增長展望
2012年慶元縣的總人口為20.6萬人。隨著經濟發展規劃的建設，全縣城市建設將日新月異，農村基礎設施將不斷改善，城鎮化水平不斷提高，城鄉建設用地規模不斷擴大。經綜合考慮慶元縣縣域人口在2020年為20.9萬人，2020年城鎮總人口約14.66萬人，占總人口比重70%左右。
（三）經濟社會發展方向和未來用地展望
1.產業發展戰略由于自身經濟社會發展的影響，長三角等沿海發達地區正在經歷產業升級，原有產業大量向其它地區轉移。產業梯度轉移是最重大機遇之一，是慶元推行“工業強縣”戰略最重要的外部機遇。慶元要承接長三角、融入海西區、謀求新發展。慶元被納入長三角和海西區，使慶元迎來了基礎設施和產業的對接長三角和海西區的借力發展和爭取先行先試的權利創新發展的歷史機遇。在交通和產業上對接長三角和海西區，是慶元規劃區域經濟空間布局和發展戰略必須考慮的因素。慶元縣在區域中的功能定位為：我國東部沿海生態核心區和生態產業建設示范區、麗水市域南部主要城鎮發展區。慶元縣形象定位為：中國生態環境第一縣、中國香菇第一縣、中國廊橋第一縣、沿海生態休閑度假之鄉。2.城鄉產業布局思路縣域產業布局以“聯動合作、中心集聚、沿軸開發、遞度推進”為總體方針，組建由松源、黃田垟-五都、屏都組成的縣域產業發展中心、由黃田、竹口組成的黃田-竹口產業集聚區，并同時促進其他鄉鎮產業發展步伐。聯動合作：通過中心城區的建設，帶動松源鎮與屏都鎮的有機組合，在產業發展上進行聯動合作，充分發揮各自特長，形成“松源－屏都”組合型中心城區和縣域產業發展中心。中心集聚：積極吸引各種產業要素向組合型中心城區集聚，并對中心城區的功能進行分工與協作，松源區塊定位于中心城區的商務區功能，發展商業、服務業、金融業、教育等，屏都區塊定位于居住與工業為主導，黃田垟—五都區塊定位于工業為主導的功能。沿軸開發：充分利用54省道這一發展基礎較好的軸線優勢，以該軸上各城鎮（集鎮）為依托，不斷加強城鎮（集鎮）間聯系通道的建設，形成區域內的發展主軸，重點布局竹木產業、鉛筆產業等。遞度推進：依托中心城區、發展主軸和縣域主要開發城鎮（集鎮），充分利用各地山地地形，建立毛竹、經濟林生產基地，開發特色產品，發展生態旅游業，形成現代化的農工貿旅組合開發的格局。3.未來用地預測隨著浙江省加快推進區域交通一體化進程，麗水著力構建大都市經濟圈，54省道、55省道、龍泉至慶元高速公路、麗水產業集聚區—裝備制造業低丘緩坡開發項目慶元組團項目等重大工程的陸續建設使得慶元原本偏處一隅的區位交通條件將發生根本改變，與麗水大都市、浙西的聯系更為便捷。同時伴隨著海西經濟發展上升為國家戰略，慶元縣對建設用地的需求量增加。結合慶元縣國土、發改、建設等各部門專項規劃，預測到2020年慶元縣將新增建設用地總規模1665.70公頃，城鄉建設用地規模將達到2902.30公頃。
四、慶元縣今后土地規劃實施建議
（一）啟動規劃修編
由于經濟社會發展的不確定性，慶元縣土地規劃與經濟社會發展存在較大偏差，部分規劃目標已不能滿足當地實際需要。可以在慶元縣土地規劃實施評估的基礎上，椐據實際情況調整各鄉鎮土地利用總體規劃主要控制指標。
（二）適當調整城鄉建設用地規模
根據慶元縣近幾年的發展趨勢，在確保基本農田保護面積、全縣生態用地不減少的基礎上，預計到規劃目標年，慶元縣城鄉建設用地規模勢必會突破規劃的控制指標，可適當調整城鄉建設用地規模。
（三）加快建設用地復墾
建設用地復墾尤其是村莊用地的復墾，是實現慶元縣城鄉建設用地總規模和村莊用地面積規劃目標的關鍵，建議積極推進建設用地復墾。
（四）建議對出現預警的主要指標進行跟蹤監測
對出現輕警的城鄉建設用地進行修正。可以從加快推進農村居民點復墾工作著手，緩解城鄉建設用地規模出現的警情。為了控制城鄉建設用地，同時也為農民提供宜居、便利的生活、生產環境，強化村莊向中心村集中是未來發展的必然趨勢。
（五）加強節約集約用地
慶元縣的建設用地集約利用程度還有待提高，因此要在堅持最嚴格的土地管理制度和節約集約用地制度的基礎上，從以下三個方面著手：一是把節約集約用地作為轉變經濟發展方式和土地利用方式的著力點，切實實行最嚴格的節約用地制度。積極探索建立節約集約用地的激勵機制和約束機制，推行土地利用計劃，建立建設項目用地全程管理機制。二是構建節約集約用地長效監督機制。通過完善預審管理、合同管理和項目驗收管理，并運用先進技術實現供后土地的全程監管、全域監管、常態監管。三是創新節約集約用地模式。在有條件的地區推廣試點的做法和經驗。
（六）建議適度開發低丘緩坡資源
改革開放初期，伴隨著全球資本的涌入及工業化快速推進的浪潮，作為改革的“窗口”，經濟開發區成為最早的“新區”，快速出現在大江南北。進入21世紀以來，各地開展了較大規模的新城建設。雖然經過多年發展，“新區”和新城的類型變得越來越多元（如大學城、科技城和生態城等），但依然沒有從根本上改變產業發展和城鎮建設之間存在的較大矛盾和互不融合的困境，這些矛盾和困境主要表現為全國各地出現了大量的只有產業沒有城市的“孤島”和沒有產業支撐的“空心”城區，亦可稱之為“有產無城”和“有城無產”。
一、產城融合進程中的主要問題
1.“有產無城”
“有產無城”多指各類開發區、集聚區和產業園等，它們成立的初衷就是作為地方經濟的增長極、招商引資的平臺和產業集聚的空間而存在，在其中的勞動力再生產是以工人個體為單位，因此只配套最基本的生活設施（或可稱之為生存設施），住宅和公共服務用地嚴重壓縮，沒有建立完善的公共服務體系。這類地區城市功能滯后，與主城區之間存在大量潮汐式交通，逐漸演變為主城邊緣的“孤島”，無法獲得進一步發展。例如，杭州青山湖科技城每天有5萬人往返于相距25公里的杭州主城與科技城之間；青浦工業園的工業用地面積為30平方公里，就業人口達到12萬，但是生活服務設施寥寥無幾，只能通過青浦老鎮區和“廠中村”予以解決。
2.“有城無產”
“有城無產”是指那些名目繁多的新城、新區，包括生態城、智慧城和大學城等，它們往往是大城市在迅速擴張過程中，為疏散主城區人口或者為獲得土地收益而推動的土地開發項目，工業化絕非這些地區的發展動力。在“消費掛帥”的后工業時代，這些新城、新區通過規劃建立各種類型的中心（如行政中心、商務中心、商業中心、文化中心和總部基地等）以求打造地價制高點，力圖保證有足夠的市場支撐。但是，由于缺乏實體經濟的支撐，導致這些地區就業吸納能力弱、文化缺失，常常造成資本市場繁榮而城市面貌蕭條的局面。
3.土地管理制度落后
居住、工業和商業三類用地價格懸殊，導致土地資源不能有效配置；土地用途管理細碎，不符合用地綜合發展趨勢；土地供應結構性寬松，且高耗費，不集約利用土地現象嚴重；城鄉結合部占用大量土地，被低端利用；農村建設用地占用過大。
4.低密度發展模式阻礙了服務業及低碳化發展
各類新城都存在低密度模式，導致土地使用不集約，缺乏當地就業，對服務業需求不足，不利于形成服務業多元化發展；服務價格高，便利性不足；前往中心城區的消費模式則導致出行成本上升，交通擁堵，不利于低碳化發展。
二、產城融合所遇瓶頸的主要原因
1.規劃體系內在產城分割
規劃體系，包括城鄉規劃、產業規劃、土地規劃、國民經濟和社會發展規劃、生態規劃、園區規劃等，在工作目標、功能要求、空間范疇、技術標準、運作機制等方面存在交叉和矛盾，工作機制銜接不暢，存在不同步、不同向現象。
2.行政干預介入微觀運行
政府對產業、人口、資金、土地等的不當干預，扭曲了資源配置，導致要素聚集及產業發展偏離最優路徑，效率低下，債務與金融風險累積；公共服務集中在大城市，使得人口、產業過于向大城市集中，新城往往缺乏公共服務配套。
3.新城擴張缺乏制度
產業支撐與科學依據。土地、戶籍、社會保障制度改革滯后、要素市場扭曲，以及產業結構不合理導致新城擴張缺乏制度與產業支撐。
三、化解產城融合問題的主要路徑
1.改革土地用途管理和出讓機制
改革土地用途管理，簡化分類，將不同用途對環境和健康的影響作為主要考慮，更多地采用綜合用地的辦法，使不同用途和功能在一定范圍內進行水平和垂直混合，推動土地高效配置、集約利用。減少工業用地、政府用地比重，優化用地結構，促進產業轉型；實施以公平補償為核心的征地制度改革，按公平價格補償農民，政府適當征稅和扣除社保基金；將征地農民納入城鎮社保體系；探索出租、轉讓、置換、贈與、繼承、作價、入股等多種方式流轉。
2.出臺國家層面城市規劃指導意見
由國家統籌，從長遠考慮產業布局與城市發展的協調問題，出臺城市規劃整體指導意見；制定大都市圈或城市群規劃意見；對缺乏產業支撐的新城新區予以限制；調整開發區的功能定位和發展規劃，增強園區對產業發展的綜合承載能力，打造布局融合、功能復合的新產業集群，推動與周邊區域的互動。
3.提高城市密度，建設垂直城市
借鑒東京和香港模式，建設緊湊城市。在規劃方面以核心產業為導向，圍繞產業需求優化空間布局，在某區域和建筑群中集中生產、服務與居住等大量功能，減少通勤壓力，實現城市效率與生活品質的共同提高。