時間：2023-10-12 16:11:27
導語：在房地產項目納稅籌劃的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優秀范文，愿這些內容能夠啟發您的創作靈感，引領您探索更多的創作可能。
關鍵詞：土地增值稅；納稅籌劃；利益最大化；臨界點籌劃法
近年來，營改增作為降低企業賦稅、提高企業經營效益的調控手段，在運行實施過程中獲得了各行各業良好的評價。房地產的稅收成本核心是土地增值稅，房地產企業如何通過合理和科學的納稅籌劃手段，降低土地增值稅負從而降低企業的稅負，提高企業經濟效益，成為當前管理者普遍關注的問題。
一、土地增值率臨界點稅收
控制土地增值稅的關鍵在于如何控制增值率，應該采用四級超率進稅率來管控土地增值稅，土地增值稅率=（應收稅款-可扣除項目金額）/可扣除項目金額，房地產項目如果在2016年4月30日之前取得施工許可證，可以采用增值稅簡易征收法作為應稅最優方案，可以將以下稅率控制在預定程度：增值稅率控制在5%，教育附加費控制在3%，城市建設維護費控制在7%。假設先扣除10%的房地產開發成本帶來的開發費用，那么房地產企業就可以享受加計扣除后的20%的開發成本費用，由此計算出增值稅率為0-200%的臨界點時，土地成本X和開發成本Y之間存在一定的比例關系。由此角度深入，可以根據應稅收入和可扣除項目金額兩個方面進行納稅籌劃。增值率=增值額/可扣除項目金額，普通住宅的土地增值率普遍低于20%，當可扣除項目（X+Y）的1.6479倍普遍高于普通住宅的銷售價格P時，土地增值稅免征，此價格即為普通住宅的免稅臨界點。
二、房地產企業土地增值稅面臨的問題
（一）增值稅核算問題首先，錯誤或不合理的增值稅方式會給房地產企業的核算過程中帶來巨大的影響。開發商在計算增值稅額的時候一定要注意分清住宅的商業性質，普通住宅和商業住宅的增殖稅額是完全不同的，普通住宅由普通住宅的免稅條款和優惠政策，商業住宅有商業住宅的免稅條款和優惠政策，如果不分清楚，統一使用一樣的免稅條款和優惠政策來進行納稅籌劃會導致房地產企業白白損失本不必要交的稅額。在現實的核算過程部分企業對于商業住宅和民用住宅的意識淺薄，不在這兩者之間多加區分，只是在竣工后以建筑面積分攤費用，導致企業白白損失很多經營成本。其次，房地產開發企業在銷售定價環節時要根據當地情況合理定價，如果指定的價格超過了30%、50%、100%、200%幾個數值，要權衡價格帶來的收益是否與優惠政策的減免程序沖突，不能單單考慮定價后帶來的收益，也要考慮到過高的定價是否會得不償失，損失部分的優惠政策。土地增值稅的稅率跟銷售價格的高低息息相關，房地產企業可以根據自身情況衡量利弊，從而選擇適合自己的方法。最后，房地產企業臨界點在20%的前提下，符合開發普通住宅的標準，可以考慮調整銷售價格，享受土地增值稅減免政策。
（二）經營成本問題房地產企業竣工之后的利益費用關乎著房地產經營成本是否發生稅務風險的關鍵。土地增值稅的稅率會根據房地產企業扣除利息的操作手法不同而產生差異。房地產企業如果持有土地使用權，并且房地產開發成本的利益保持在5%以上，則推薦采用據實扣除法。當房地產企業持有土地使用權并且房地產開發成本的利益在5%以下，則推薦采用比例扣除法。房地產企業想要減免土地增值稅的方法有很多，例如選擇一些控制的房地產建筑對外出租，作為商業用房或者普通住宅，這些房屋根據有關現行稅法是可以免征土地增值稅，能夠降低房地產企業的項目增值率?，F有房地產的市場競爭激烈一線城市的房屋可謂是“寸金寸土”，房地產可以通過建設房屋租聘，另辟蹊徑，避開正面市場上異常焦灼的競爭，轉攻對房屋需求有異常強烈需求卻沒有足夠資金買賣房屋的人群?？梢酝ㄟ^大盤運營，將一些房屋分布出租，建設醫學等大型公共設施，積攢社會正面影響力，構建自身企業形象，保持穩定的客流量和業績。
三、房地產全生命周期的土地增值稅納稅籌劃
（一）針對房屋類型的納稅籌劃對毛坯房類房屋進行納稅籌劃時要注意裝修前后的毛坯房在有關稅法中的稅收優惠政策是完全不同的。在出售房屋前，可選擇裝修毛坯房，提高毛坯房內在價值，避免土地增值稅。也可以選擇將普通毛坯房以標準住宅的形式出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，也可以免交土地增值稅。但通過一些實際案例相比，裝修毛坯房所獲得的的凈利潤更高，僅僅增加部分房地產開發成本，卻能享受到稅收政策帶來的優惠，對于買賣雙方是一個雙贏的方案。開發住宅為精裝修房，可采用分散營業收入籌劃法。房地產企業主要稅收來源是土地增值稅和營業稅，而土地增值稅實行超率累進稅率，即所謂的稅率會跟著房產增值率的提升而提升。房地產的銷售價格如果通過合理的手段進行分解就能大大的降低房地產的增值率，房地產的土地增值稅也會因此而大大降低。很多房地產為了避免增值稅率過高在出售前都會選擇簡單裝修，可單獨核算裝修部分的稅率，將與客戶的合同分為兩個，一個為房屋出售合同，一個為裝修合同，這樣就可以通過兩次銷售房地產進行納稅籌劃。
（二）項目規劃設計的土地增值稅納稅籌劃在規劃設計項目初期，開發項目的建筑面積、業態組合、公共設施等方案都會給后期的土地增值稅和稅負帶來直接影響，針對此階段的籌劃方案有：普通住宅的免稅臨界點籌劃、實現籌劃選擇清算項目單位、投入配套的公共設施籌劃等方案。
（三）項目施工階段的土地增值稅納稅籌劃在房地產項目施工階段，主要采取籌劃可扣除項目金額和增加配套公共設施的投入等。已知，普通住宅的增值率為21.36%，不能滿足低于20%的增值率的免稅規定。運用臨界點籌劃法，可扣除項目金額滿足普通住宅小于20%的增值率。在施工開始階段會計人員應做好以下稅務籌劃：第一，在房地產企業采購過程中，綜合考慮供應商的報價和因素,如所得稅扣除等因素。為財務人員的會計處理提供直接參考,房地產企業和建筑的一般納稅人適用稅率為11%,建筑業企業開出的增值稅抵扣發票，能夠為房地產企業減輕稅收負擔,能夠減輕財務人員核算的壓力。第二，提高財務人員質量,人力資源部門在招聘財務人員應該精益求精,注重員工是否具有高尚的職業道德和專業精神,以確保會計部門的先進,同時,定期向財務人員專業技術培訓,盡量避免發生錯誤。
摘 要 隨著國家宏觀調控政策的不斷加大，房地產企業的競爭環境日趨復雜。為追求企業最佳經濟效益，房地產企業必須加大各方面的管理，其中一個重要的方面是通過納稅籌劃以減輕企業的稅負。本文闡述了房地產企業土地增值稅納稅籌劃的主要措施和內容，分析了房地產企業開發過程中納稅籌劃的方法。
關鍵詞 房地產 土地增值稅 納稅 籌劃
土地增值稅是指對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物，取得增值收入的納稅人征收的一種稅。房地產開發企業以開發、銷售房地產為主營業務，土地增值稅是其最主要稅負之一，對房地產企業收益影響較大。如何進行有效的土地增值稅稅收籌劃．減輕納稅負擔，增加企業的盈利，勢必成為當前及今后企業發展中的重要課題。土地增值稅是對增值額征稅，實行超額累進稅率，增值額越大，計稅額就越大，適用的稅率也越高，因此，土地增值稅籌劃應根據土地增值稅的稅率特點及有關政策，控制增值額，降低增值率，從而適用低稅率或享受免稅待遇。
一、收入分散的納稅籌劃
目前，有許多房地產公司開發的房屋是已裝修并安裝了一些設施，房屋銷售時，合同價格中包含了裝修費用。如果將房屋的裝修、安裝的設施等作為企業的業務單獨核算，并在銷售時分為兩個合同：房屋銷售合同和裝修合同，則可一舉兩得。其一可以合法地降低房地產的銷售價格，控制房地產的增值率，從而減輕企業所承擔的土地增值稅負擔；其二原本計入房地產價格的裝修、安裝等業務收入需要計算繳納土地增值稅，并按照5%的稅率計算繳納營業稅。分開核算后裝修、安裝等業務屬于建筑安裝業的營業稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅，只按照3%的稅率計算繳納營業稅，因此又減輕了企業所承擔的營業稅負擔。 例如：某房地產公司出售一棟房屋，該房屋進行了裝修。房屋總售價為1000萬元（含裝修費200萬元），假設根據稅法的規定該房地產開發業務允許扣的項目金額為600萬元，增值額為400萬元。土地增值率為：400／600×100%=66.67%。根據《土地增值稅暫行條例實施細則》的規定，增值額超過扣除項目金額50%，末超過100%的土地增值稅稅額為：增值額×40%-扣除項目金額×5%。因此，應當繳納土地增值稅：400×40%－600×5%=130(萬元)。另外，需要計算繳納的營業稅為：1000×5%=50(萬元)。兩項稅款合計為：130+50=180(萬元)。
如果進行稅收籌劃，將該房屋的出售合同分為兩個合同，即：房屋出售合同，不包括裝修費用，房屋出售價格為800萬元，允許扣除的成本費用為500萬元，增值額為300萬元。房屋裝修合同，裝修費用200萬元，允許扣除的成本為100萬元。則該房地產公司只就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅為：300×40%－500×5%=95(萬元)，需要繳納的營業稅為：800×5%=40(萬元)； 而第二份合同上注明的金額屬于營業稅征稅范圍，只需要繳納的營業稅為：200×3%=6(萬元)，不用繳納土地增值稅。 兩項稅款合計為：95+40+6=141(萬元)。根據計算結果可以看出，經過納稅籌劃應納稅額明顯減少，達到了節稅的目的。二、利息支出的納稅籌劃
房地產開發企業屬于高負債的行業，一般都會發生大量的借款，因此利息支出是不可避免的。稅法規定：借款利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，其房地產開發費用還可加按該項目地價款和開發成本之和的5%再扣除，即：可扣除的房地產開發費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×5%以內；凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按該項目地價款和開發成本之和的l0%以內計算扣除，其實際利息支出就不能扣除了，即：可扣除的房地產開發費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×10%以內。這給納稅人提供了可供選擇的余地：如果房地產開發企業在開發過程中主要依靠借款籌資，利息費用較高，則應盡可能提供金融機構貸款證明，并按房地產項目計算分攤利息支出，實現利息據實扣除，降低稅額；反之，開發過程中借款不多，利息費用較低，則可不計算應分攤的利息支出，這樣就可多扣除房地產開發費用，以實現企業利潤最大化。
三、費用遷移的納稅籌劃
在清算土地增值稅時，房地產開發費用即銷售費用、管理費用、財務費用不以實際發生數扣除，而是如上所述根據利息是否按轉讓房地產項目計算分攤作為一定條件，按房地產項目直接成本的一定比例扣除。如果開發費用較大，納稅人可以通過事前籌劃，把實際發生的開發費用轉移到開發間接費中去，增加房地產開發成本，從而增加可扣除的房地產開發費用。例如屬于公司總部人員的工資、福利費、辦公費、差旅費等都屬于開發費用的開支范圍，由于它的實際發生數不能增加土地增值稅的扣除金額，因此，可以在不影響總部工作的同時把總部的一些人員安排或兼職于每一個具體房地產項目中。那么這些人的有關費用就可以分攤一部分到房地產開發成本中。期間費用少了，而房地產的開發成本卻增大了。也就是說房地產開發公司在不增加任何開支的情況下，通過費用遷移法，就可以增大土地增值稅允許扣除項目的金額，從而達到節稅的目的。四、利用稅收優惠政策的納稅籌劃
按照稅法規定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。這里的“20%的增值額”就是“臨界點”。
在實際工作中，首先要測算增值率，如果增值率略高于“臨界點”，然后設法降低增值率，從而降低土地增值稅的適用稅率，減輕稅負。改變增值率的方法有兩種：一是合理定價，通過適當降低價格減少增值額，降低增值率。二是增加扣除額，納稅人可以通過改善住房環境，提高房產的質量來適當增加扣除項目，在降低了增值率的同時又提高市場競爭力。。例如：某房地產公司建成一棟普通標準住宅，扣除項目金額為800萬元，當地同類住宅的市場售價約l 000萬元。根據地增值稅的計算公式：
增值率=增值額÷扣除項目金額×100%=（收入額-扣除項目金額）÷扣除項目金額×100%
應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數
方案一：銷售價格定價為1 000萬元的獲利情況 增值率=（1000-800）÷800×100%=25%，應納稅額=（1000-800）×30%=60萬元，假如不考慮其他因素，獲利為1 000-800-60=140萬元。
方案二：銷售價格定價為960萬元的獲利情況增值率=（960-800）÷800×100%=20%， 由于納稅人建造的是普通標準住宅出售，且增值額未超過扣除項目金額的20%的，所以就可以免征土地增值稅，則獲利為960-800=160（萬元）。 兩種方案相比，銷售價格低的稅后利潤卻增加了20萬元。通過這個例子可看出，企業通過合理定價進行納說籌劃，完全可以使自己保持較低價格獲得較高的利潤
按照稅法規定：如果納稅人既建造普通標準住宅，又進行其他住宅開發的，應分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不享受免稅優惠。例如：某房地產開發企業，2009年商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元，豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規定的可扣除項目金額為1.1億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3000萬元。 方案一：普通住宅和豪華住宅不分開核算。
增值率=（15000-11000）÷11000×100%=36%
應納稅額=（15000-11000）×30%=1200萬元。
方案二：普通住宅和豪華住宅分開核算，但沒有控制好增值率，使其超過了20%，則：
普通住宅：增值率=（10000-8000）÷8000×100%=25%；
應納稅額=（10000-8000）×30%=600萬元；
豪華住宅：增值率=（5000-3000）÷3000×100%=67%；
應納稅額=（5000-3000）×40%-3000×5%=650萬元。
兩者合計為1250萬元，此時分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元。這是因為普通住宅的增值率為25%，超過了20%，還得繳納土地增值稅。但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以內，則可大大減輕稅負。此時可采用降低普通住宅的售價或增加普通住宅的可扣除項目金額。當然，降低普通住宅的售價會導致銷售收入減少，此時是否可取，就得比較減少的銷售收入與控制增值率減少的稅金支出兩者的大小，從而作出選擇。
假定上例中普通住宅的可扣除項目金額不變，仍為8000萬元，要使增值率為20%， 則銷售收入從（A-8000）÷8000×100%=20%中可求出，A =9600萬元。 此時若不分開核算應納稅額=（9600+5000-11000）×30%=1080萬元，節省稅金1200-1080=120萬元，考慮減少的400萬元收入后，凈收益減少了400-120=280萬元，不可取；若分開核算，普通標準住宅增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅，所以該企業只需繳納豪華住宅部分的土地增值稅650萬元，節省稅金600萬元，考慮減少的400萬元收入后仍可節省200萬元稅金，收益增加了200萬元。
假定上例中其他條件不變，只是增加普通住宅的可扣除項目金額，使普通住宅的增值率限制在20%，那么可扣除項目金額從（10000-B）÷B×100%=20%，等式中可計算出，B=8333萬元。此時，該企業僅豪華住宅繳納650萬元土地增值稅，可扣除項目金額比原可扣除項目金額多支出333萬元，稅額卻比不分開核算少繳納550萬元，比分開核算少繳納600萬元。凈收益分別增加217萬元（550萬元-333萬元）和267萬元（600萬元-333萬元）。 根據計算結果可以看出，在一個項目建造多種住宅的情況下，如果普通住宅和豪華住宅分開核算，且能使普通住宅的增值率控制在20%以內，可大大減輕稅負，以達到利潤最大。
五、開發方式的納稅籌劃
根據稅法規定：某些方式的建房行為不屬于土地增值稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅。
第一種是代建房方式。稅法規定：代建房指房地產開發企業代客戶進行房地產開發，開發完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發企業而言，雖取得了一定收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，是營業稅的征稅范圍，不屬于土地增值稅的征稅范圍。
根據稅法規定，如不采用代建房方式開發，則房地產屬于該房地產開發企業，銷售時既要繳納土地增值稅又要繳納營業稅。房地產開發企業可利用代建房方式減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。第二種是合作建房方式。稅法規定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。比如某房地產開發公司購得一塊土地的使用權準備修建住宅，則該企業可以通過預收購房者的購房款作為合作建房的資金。這樣，從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。再比如某房地產開發公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與某實業公司合作建造辦公大樓，資金由實業公司提供，建成后按比例分房。對實業公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會降低購置成本。對房地產開發公司而言，作為辦公用房，不用繳納土地增值稅，可節約大量稅負，降低房地產開發成本，增強其在市場上的競爭力。這樣就實現了出資方和房地產企業的雙贏。納稅籌劃是一項具有綜合性，技巧性的工作，需要熟悉企業運營和稅收法規。企業應該通過合理合法的手段，利用納稅籌劃的方式，綜合考慮企業目標和實施成本，控制風險，才能減輕企業稅負，提高效益，增強自身競爭力。
【關鍵詞】房地產企業；納稅籌劃；利益最大化
房地產企業涉及的稅種較多，其中涉稅數額較大的主要是營業稅、土地增值稅和企業所得稅等，它們也就成為房地產企業進行納稅籌劃的主要對象。
一、房地產企業納稅籌劃的一般要求
1.合法性。所有企業的納稅籌劃都必須遵守國家稅收法規、會計準則以及其他相關制度，必須在法律和規章制度許可范圍內操作，在適用稅收政策和稅收征收管理制度的前提下，對納稅事項進行系統安排，規避法律風險。
2.利益最大化。納稅籌劃本身旨在降低稅收成本，追求利益最大化，它是在若干可行方案中選擇最佳方案的結果，這就要求企業不僅能提供各種潛在的可行方案，而且還要從房地產企業整體經營角度出發，并考慮長遠發展戰略來判斷并選擇最佳方案。
3.充分利用稅收政策。包括稅收優惠、稅率分級等。企業只有在充分熟悉有關稅收政策的前提下，將企業的經營策略及營銷行為與稅法有機結合，才能用足政策；同時根據房地產企業的經營特點，足額提取費用、攤銷成本，使企業取得更大的稅后收益。
二、F房地產公司及開發項目概況
某市F房地產公司成立于2010年，是由甲、乙兩家房地產公司合作成立的房地產項目公司，共同開發普通商品住宅“夢想佳苑”項目。F公司章程約定：甲公司提供3億元人民幣，乙公司提供15萬土地使用權折價2.7億元（與其取得成本一致），項目建設期為2010年9月1日―2012年9月30日，銷售期為2011年6月1日―2012年12月31日，綜合容積率為2；甲公司負責解決資金缺口并全權承擔項目運作以及廣告宣傳，乙公司不承擔合作公司的虧損風險；項目完成后，乙公司獲得7.5萬商品住宅，甲公司獲得19.5萬商品住宅及3萬車庫。
1.預計開發成本及銷售收入
項目預計建造總支出8.07億元，商品住宅及車庫各項目建造成本見表1。
項目預計期間費用：銷售費用1200萬元，管理費用1295萬元，財務費用245萬元，合計2740萬元。
F公司計劃委托甲公司下設的裝修公司按照每平方米400元標準對毛坯房進行簡單裝修，預計裝修成本10800萬元（27×400=10800）。住宅和車庫的銷售均價分別為每平方米4800元、2800元。預計銷售額見表2。
2.F公司及乙公司納稅測算
項目開工前，F公司做了一份項目可行性報告，對該項目涉及的稅費負擔進行測算，主要考慮營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、土地增值稅、企業所得稅及印花稅，其他稅金忽略。
乙公司將15萬土地使用權以2.7億元轉讓給F公司，應按“轉讓無形資產”繳納營業稅及附加稅費，將商品住宅對外銷售按“銷售不動產”繳納營業稅及附加稅費。測算如下：
應交營業稅（27000+36000）×5%=3150萬元，應交城建稅及教育費附加3150×（7%+3%）=315萬元，應交地方教育費附加3150×2%=63萬元，應交印花稅36000×0.05%=18萬元，營業稅及附加稅費合計3546萬元。
土地增值額（36000270003546）=5454萬元，增值率低于20%，不繳納土地增值稅。
乙公司應交所得稅（36000270003546）×25%=1363.5萬元。
F公司對外銷售27萬住宅和3萬車庫，需按“銷售不動產”繳納營業稅及附加稅費，測算如下：
應交營業稅138000×5%=6900萬元，應交城建稅及教育費附加6900×（7%+3%）=690萬元，應交地方教育費附加6900×2%=138萬元，應交印花稅（93600+8400）×0.05%=51萬元，營業稅金及附加稅費合計7779萬元。
土地增值稅允許扣除額：地價成本27000萬元，建筑成本35250萬元，基礎設施等建造成本13050萬元，加計扣除（27000+35250+13050）×20%=15060萬元，開發費用5400萬元，裝修費用10800萬元，營業稅金及附加稅費7779萬元，合計114339萬元，增值額138000-114339=23661萬元，增值率20.69%，應交土地增值稅23661×30%=7098.3萬元。
F公司利潤總額138000-80700-10800-7779-7098.3-2740=28882.7萬元，應交所得稅28882.7×25%=7220.7萬元。
三、F公司納稅籌劃方案
1.改變公司合作章程，減少納稅環節
將F公司章程修改為：甲公司出資3億元與乙公司提供15萬土地使用權共同組建有限責任公司，采取風險共擔，利潤共享的合作方式，甲公司占60%的股份，乙公司占40%的股份。甲、乙公司直接從F公司分配利潤，避免重復繳納營業稅。
2.合法控制增值率，實現適用免稅政策
將業務打包給建筑承包商，支付的1500萬元費變成建筑安裝成本，不再作為性質的開發費用處理，增大作為加計扣除的建造成本基數。
利息和間接開發費用數額不大，改按“比例扣除法”的扣除額為：（27000+35250+13050+1500）×10%=7680萬元，可增加扣除額。
F公司下設的裝修公司改在交房后介入，由裝修公司直接與購房戶簽訂裝修合同。房價由4800元下調至4400元，F公司不再收取裝修部分收入，相應地不再繳納銷售不動產5%的營業稅，改由裝修公司按建筑安裝業3%繳納營業稅，少交營業稅（19.5+7.5）×400×（5%-3%）=216萬元，可視為按4800元均價銷售商品房的機會成本。
3.納稅籌劃后的納稅測算
經過上述納稅籌劃后，F公司預計相關納稅指標測算如下：
營業收入27×4400+3×2800=127200萬元。
應交營業稅127200×5%=6360萬元，應交城建稅及教育費附加6360×（7%+3%）=636萬元，應交地方教育費附加6360×2%=127.2萬元，應交印花稅127200×0.05%=63.6萬元，營業稅金及附加稅費合計7186.8萬元。
土地增值稅允許扣除額：地價成本27000萬元，建筑成本35250+
1500=36750萬元，基礎設施等建造成本13050萬元，加計扣除（27000+36750+13050）×20%=15360萬元，開發費用（27000+36750+
13050）×10%=7680萬元，營業稅金及附加稅費7186.8萬元，合計107026.8萬元，增值額127200-107026.8=20173.2萬元，增值率18.85%，無需繳納土地增值稅。
利潤總額127200-80700-7186.8-2740=36573.2萬元，應交所得稅36573.2×25%=9143.3萬元。
4.納稅籌劃前后對比分析
納稅籌劃前后相關稅金對照結果見表3。
四、結論
從上表對照結果看出，納稅籌劃后F公司的營業稅金及附加、土地增值稅以及企業所得稅較納稅籌劃前的總額減少16330.1萬元，節稅率達到39.5%。雖然納稅籌劃后的所得稅有所增加，那是由于未繳納土地增值稅使得利潤總額大大增加的緣故。所以，此次“夢想佳苑”的納稅籌劃是成功的。
參考文獻：
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[2]劉昀.房地產企業經營業務的納稅籌劃及案例分析[J].商業會計,2009(14).
關鍵詞：房地產；合作開發；稅務；籌劃
所謂稅務籌劃，是在完全符合稅法、不違反稅法的前提下進行的，是在納稅義務沒有確定，存在多種納稅方法可以選擇時，企業做出繳納低稅負的決策，其目的是實現企業價值最大化和使納稅人的合法權益得到充分的享受和行使。企業進行稅務籌劃的目標不僅僅是直接減輕稅收負擔，而且還包括:無償使用財政資金以獲取資金的時間價值，保證賬目清楚，納稅申報正確，繳稅及時足額，不出現任何關于稅收方面的處罰等。
近年來，全國房地產市場和房地產企業被社會公眾關注的頻率不斷提高，特別是房地產開發企業的行業利潤率普遍較高，稅務部門對于房地產企業的稅收也逐步趨于規范和嚴格，并提出了一系列的加強征管措施。在這種形勢下，應該采取什么措施來實現對房地為了加強房地產市場管理，國家對于房地產行業的稅收征管工作日漸加強。那么房地產開發企業又該如何合法地進行稅務籌劃，從而達到稅后利潤最大化的目標呢?
1．房地產項目合作開發模式
以物易物式合作建房是指由一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。項目獨立核算法是以擁有土地的一方企業為主體，另一方資金以協議借款方式參與項目的開發，并約定對項目稅后利潤的分配方式。另外，還有新設公司合作建房，開發企業采取增資或股權部分轉讓方式吸收外部投資。
這幾種合作方式中合作方承擔的責任和享有的權力不盡相同，但對投資各方的利益分配上只要方案得當，均能達到相同的結果。
2．項目合作開發方式的稅務分析籌劃
2.1以物易物式合作建房
（1）土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。在這一合作過程中，甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發生了銷售不動產的行為。合作建房的雙方都發生了營業稅的應稅行為。實際業務中由于土地使用權證在甲方。參與合作建房的開發產品如果是對外出售的商品房，因涉及辦理房產證和施工許可證等，比較復雜，實際操作性較差，一般房地產企業不會考慮此種方法。
（2）以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。如甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價換取建筑物。甲方發生了出租土地使用權的行為，對其按“服務業－租賃業”征營業稅；乙方發生了銷售不動產的行為，對其按“銷售不動產”稅目征營業稅。對雙方分別征稅時，其營業額也按《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定核定。
所得稅處理方面，開發企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，該項目未成立獨立法人公司，開發合同或協議中約定向投資各方分配開發產品的，開發企業在首次分配開發產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同預售收入進行相關的稅務處理。
土地增值稅方面，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。這種方法適合參與合作建房的雙方出于自用目的，因土地出租，辦理相關產權證較困難，不適合對外出售的開發產品。
2.2項目獨立核算法
國稅發【2006】第031號規定：開發企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，凡開發合同或協議中約定分配項目利潤的，應按以下規定進行處理：
（1）開發企業應將該項目形成的營業利潤額并入當期應納稅所得額統一申報繳納企業所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。
（2）投資方取得該項目的營業利潤應視同取得股息、紅利，憑開發企業的主管稅務機關出具的證明按規定補交企業所得稅。
按此規定，合作雙方實現利潤先稅后分，提供資金一方不得以任何名義從另一方收取利息，規避所得稅。由于是利用自有資金開發，籌資成本不得在開發成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出，對擁有資金投資方的投資回報率會產生影響。擁有土地的開發企業的籌資成本可以稅前扣除。在納稅籌劃時，可以確定合作雙方投資開發該項目不計利息的，視同準注冊資本的投資額，雙方按此比例進行稅后利潤分配，項目開發不夠的資金采用雙方對金融機構擔保的方式，獲得開發貸款，使得投資方的借款利息能在稅前扣除，充分利用財務杠桿，提高投資方的投資回報率。
項目開發建設過程中，土地使用權人和房屋所有權人均未發生變化，未發生《中華人民共和國營業稅條例》規定的轉讓無形資產的行為，一方提供土地使用權，另一方提供所需資金，以擁有土地使用權方的名義合作開發房地產項目的行為，不屬于合作建房，在此過程中不另外涉及所得稅和土地增值稅。
3．小結
房地產企業要充分考慮價格提高帶來的收益與不能享受減免優惠政策及提高稅率增加稅負之間的關系。但稅負僅是房地產企業在確定銷售價格要考慮的因素之一，企業還要認真分析價格變動與房地產市場競爭能力變化的關系。通過不同價格銷售方案的分析比較來確定合適的房地產銷售價格，以減少稅負，實現利潤最大化。
參考文獻:
[1]張艷純.企業納稅籌劃[M].長沙:湖南大學出版社, 2004.
關鍵詞：房地產租賃企業；營改增；納稅籌劃；改進措施
由于一些因素的限制，很多企業并沒有屬于自己的經營房產，因此，這些企業就需要通過房地產租賃企業進行租賃來為自身的經營發展提供場地。而站在房地產租賃企業的角度來說，在進行租賃項目的時候會獲得一定的租金來維持企業的經營發展，但是也要對相關的稅款進行繳納。不過在營改增稅制改革落實以來，對房地產租賃企業的影響也是非常大的。只有全面掌握營改增對房地產租賃企業相關方面的影響，才能及時的調整發展戰略，積極應對營改增。
一、營改增對房地產企業租賃企業納稅籌劃的影響
（一）對租賃業務產生的影響
我國相關的稅務制度有著明確的規定，如果企業經營所用的房屋是自己的房產，就要在房產值的70%的費用上繳納1.2%的房產稅，一旦對這個房產做出轉租，使用權也會發生轉移，而繳納的房產稅所占租金的12%。即使房產已經被轉租，還是需要繳納相應的增值稅和房產稅等。在營改增政策落實以后，房地產企業就要對原來的租賃業務進行重新劃分，劃分依據為繳納的稅目不同，分為不動產以及有形動產兩類租賃項目。[1]對于不動產的租賃項目來說，只是轉換了土地以上的房屋等資產在簽訂合約上的規定時間里的使用權，而所有權不發生轉變。因此，房地產的租賃中的房屋轉租業務所納稅項目還是營業稅。當其他有形產品進行租賃的時候，就需要由原來的營業稅改為繳納增值稅。除此以外達到進項條件的業務是可以獲得進項稅抵扣的。需要格外注意的就是，對于房地產租賃業務來說，合約簽訂的時間都很長，因此有很多合同是在營改增之前就已經簽署完成，對于這種“老合同”，還有很合同上的項目沒有得到實施，在營改增政策落實以后，納稅人會因為制度的改變，一些業務繳納的稅款達不到進項抵扣的標準，因此就不能獲得進項稅的抵扣。
（二）營改增對倉儲業務的影響
伴隨著營改增政策的落實，對房地產租賃企業中的倉儲業務產生了很大的影響。被劃分到現代服務行業中，作為物流的輔助業務，由此導致其納稅的流程變得復雜。細致的說，繳納稅目的劃分依據就是500萬元年度營業額。如果該房地產租賃企業的年度銷售額小于500萬元，只需要按照增值稅的納稅方式進行繳稅。而超過500萬元的納稅人就要根據通常的納稅法繳納增值稅，其中的差別是由繳納銷售額的3%轉變為6%。不過在繳納房產稅的時候，都是繳納房產值的70%的1.2%。由此可以看出，經過稅制的改革，房地產租賃企業有些業務的納稅變的越發復雜，而倉儲業務卻得到了更大的發展空間。
（三）租賃費、材料價格上漲
由于一些大型的施工設備的使用年限較長，要是購買這些設備則需要很大的成本，所以很多企業都進行租賃。但是在稅改前，采購設備時并沒有，可是在采購后，施工企業將會承擔這些資產的銷項稅，不同的是，這些銷項稅并不能抵消進項稅，這樣就造成了稅負不均勻的狀況，這是一項稅務。[2]還有另一種繳納稅務的業務是企業對一些設備的租賃費用的租賃稅，在稅改的前后有著截然不同的差異，稅改前，選擇的都是小規模的納稅人，因為這是為了降低成本，改稅之后，租賃企業將會有高額的稅負，如果納稅人沒有從中獲取利益，就會把納稅人改為小規模納稅人，這樣的話就只是繳納了很小額度的納稅值。導致的后果就是雖然施工單位發了發票卻不足以抵消增值稅項稅額，進而納稅增值加，產生所謂的稅負。
二、營改增對房地產租賃企業納稅籌劃的改進措施
（一）租賃業務的納稅籌劃改進措施
從目前我國稅法的規定來看，房產租賃企業要想減少納稅額值，如果是在將房內物品和房屋一同租賃給企業，比如是一些旅店、車間等等，就必須要將房屋與房間內的設備分開來進行租賃，擬定兩份合同，分別簽字租賃。按照我國的稅法來看，如果只簽訂一份合同，就會連同房內的設備也會被算入繳納稅收的一部分，可實際房間內的設備是不用繳納稅務的，選擇一起進行簽訂，就只會增加稅值，很不劃算。而往往在這種情況下，很多企業就會選擇換成另一種業務叫做倉儲業務，這種業務是不同于出租業務的，而且在經過精準的計算后，這樣做還可以為企業帶來一定的稅務籌劃空間?，F實中正如我們所說的那樣，很多企業就是租賃房屋用來當倉庫的，這樣的話，為了減輕納稅負擔，企業都會選擇簽訂倉儲業務，他們覺得這會很經濟，能夠減輕稅務壓力。
（二）倉儲業務的納稅籌劃改進措施
很多房產租賃企業在上交稅務時，經常會因為一種業務而加重稅務，這種狀況一直存在于稅制改革的前初期，這種業務就是倉儲業務。因為處于稅制改革的范圍內，所以無論在任何時期都是稅務的一種，針對這種情況，國家還是頒發了很多的優惠政策，用來彌補一些企業的稅務壓力，只要是還在經營這項業務的企業就可以爭取國家所頒發的補貼，來減輕稅務壓力?？墒莾H僅依靠這種政策并不能完全解決這種狀況，這就要求房產租賃企業必須進行創新，開發新的業務來減小稅務的壓力，要是想利用這一個手段來達到目的，需要企業來加強管理增值稅專用的發票，就是這樣通過這些發票來使企業的稅務減少，還需要建立一個單獨開發票的管理系統，通過這個系統既可以避免發票的丟失，還可以更專業的發放發票，能夠將本發票與其他發票區別開來。在很多現代服務的業務中，為了能夠減少稅務的壓力，這是一種很重要的減稅措施，很有實用價值。
（三）針對承租人的納稅籌劃改進措施
通常來講，在上文中仔細的講述了在面對不同的租賃業務時的減稅措施除外，還有其他的方法就是在房產租賃公司為小規模納稅人時，可以通過一些方法來和承租人一起來承擔納稅，這也就是說納稅人通過適當的提高承租人辦理時的手續費，或者通過打折來獲得純利潤。但是有一種情況的時候這種方法是行不通的。[3]對于承租人來說這里有兩種承租人，又分為兩種情況，一種就是承租人是一般納稅人時，之前的方法會因為進稅項減少，無法實施，這是弊端。這時就會有另一種方法是房產租賃公司可以通過抬高定價，增加承租人的手續費，或者是通過提高租息率等等手段來進行減稅，另外一種情況是當承租人不是一般納稅人時，這時就不能再向承租人產生增值稅，那么就要改變減稅的措施，成本的轉移也常常是房產租賃公司的一種手段。總之，減稅的措施不止這些，以上說到的只是其中常見的部分。
（四）強化現金流管理
營改增政策的落實，為房地產租賃企業的納稅籌劃帶來了很大的影響，尤其是在現金方面帶來的很大的壓力。因此，要根據實際情況對資金進行合理的規劃，確保流動資金可以很好的支付稅務，減少企業發展的壓力。
三、結束語
在營改增政策落實以后，對房地產租賃企業的納稅籌劃產生了很大影響，不但對原有的租賃合同產生了一定的影響，對房地產租賃的其他業務的納稅制度也發生了改變。只有通過對營改增產生的影響進行詳細的分析，才能進一步規范房地產租賃企業的納稅制度，加快發展的步伐。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產企業 稅收籌劃 營業稅 土地增值稅 企業所得稅
一、 稅收籌劃的意義
稅收籌劃是指納稅人在法律規定的范圍內，通過對籌資、投資和經營活動精心謀劃和安排，以達到規避納稅風險，稅負相對最小化和經濟利益最大化目的的管理活動。
房地產開發企業投入資金多，經營風險高，稅收籌劃應緊密聯系企業自身情況并嚴格依法進行，做到“合法、合理、全面、具體”，遵循合理性原則、效益性原則、超前性原則、適用性原則、具體情況具體分析原則，以實現減輕企業綜合稅負，實現經濟效益最大化，獲取資金的時間價值，防范稅務風險，促進企業健康發展。
對每個企業而言，由于其開發項目的特點不同，則其納稅籌劃空間也不一樣。目前而言，房地產開發企業納稅籌劃的重點稅種主要是營業稅、土地增值稅和企業所得稅。
二、 房地產開發企業營業稅稅收籌劃策略
1、代收費用納稅籌劃
《營業稅暫行條例》第五條規定：“納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用”。《營業稅實施細則》第十三條規定，價外費用，包括收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他性質的價外費用。
房地產開發企業銷售商品房時，代收的價外費用，如代收煤氣初裝費、自來水水表費等費用中，除了代收的住房專項維修基金外，其他的應一并記入收入額，繳納營業稅。房地產企業可以通過適當的方法來避免全額納稅，根據國家稅務總局《關于營業稅若干問題的通知》第四條規定關于業的營業額為納稅人從事業務向委托方實際收取的報酬，可以設立或委托機構，如有關聯關系的物業公司收取代收費用，其營業稅的計稅依據按照實際收取的報酬額納稅。
2、向目標客戶銷售房產或土地使用權納稅籌劃
房地產企業向目標客戶銷售房產或土地使用權的，不妨采取先投資后轉讓股權的方式進行籌劃。這樣，可以在不增加購買者稅負的情況下，避免繳納不動產的營業稅。
根據財稅（2002）91號規定，納稅人以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔風險的行為，不征收營業稅。納稅人轉讓股權的，也不征收營業稅。
實際操作中要注意：交易雙方要簽訂投資合同，而且投資與股權轉讓之間必須有一個足夠長的時間間隔，否則，時間過短，會被稅務機關按實質重于形式原則將該業務認定為銷售不動產。
3、銷售商品房促銷活動納稅籌劃
銷售商品房業務中要靈活選擇更優的促銷活動來達到降低營業稅稅負目的，將贈送汽油費、旅游和物業費優惠等實物贈送轉化為直接折扣。
若在銷售商品房同時贈送實物和勞務涉及營業稅的視同銷售，等于發生了混合銷售行為，故需要把贈送的實物和勞務的價值合并到房屋的銷售收入中去，一并繳納營業稅。如將直接折扣體現在開具的銷售發票中，由于是折扣銷售房產，根據《營業稅暫行條例實施細則》第15條規定，房地產企業是可以按照扣除折扣后的的價款作為計稅營業額的，可以少負擔一部分營業稅。
如某企業實現銷售收入100萬元，方案一：送出5000元加油卡和優惠物業費5000元；方案二：公司采取1%折扣方式銷售，直接贈送1萬元折扣，且將折扣反映在同一張銷售發票上。方案一應納營業稅=（100+0.5+0.5）*5%=5.05萬元，方案二應納營業稅=（100-1）*5%=4.95萬元。這兩種不同方式的優惠給顧客帶來的優惠金額是相同的，但由于贈送實物轉化成直接折扣能夠為企業節省營業稅金0.1萬元。
三、房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃策略
1、 利用避稅臨界點進行稅收籌劃
按照《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。若增值額超過扣除項目金額的20%時，應就其全部增值額計稅。另外，稅法還規定，對于納稅人既建造普通標準住宅又做其他房地產開發的，應當分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不適用這一免稅規定。根據上述規定可以看出，房地產開發企業應將普通標準住宅和其他房產分開核算。
設房地產銷售收入為X，設不含息建造成本為Y，可以推倒出（X-（1.3Y+0.055X））/（1.3Y+0.055X）=20%時，X=1.67024Y，即當增值率為20%時，銷售價格是建造成本的1.67024倍，當X〈1.67024Y時，增值率〈20%，根據稅法規定，免交土地增值稅。
故銷售房地產定價時，要特別注意，建造的普通標準住宅增值率處于20%臨界點左右時，企業更應加倍關注，此時可以通過降低銷售價格的方式使增值率控制在20%以內，達到減稅作用。
另外，房地產開發企業還可以通過對開發成本的研究，適當增加開發項目的一些投入，例如加大對園林綠化的投入，提高住宅的配套設施標準等。這樣，既增加了開發成本和可扣除項目的金額，使之能夠達到適用優惠的條件，同時又能使整個在建項目的環境更加優美、配套更加完善，有利于促進房地產的銷售和企業的品牌建設。
2、 利用利息費用進行稅收籌劃
根據國稅函（2010）220號文件規定：（一）、財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。（二）、凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
以上兩種扣除方法為企業進行稅收籌劃提供了一定的空間，企業應根據兩種方法計算出企業能進行的扣除金額，比較選擇出最利于企業的扣除方法。若企業主要依靠負債融資，利息費用占的比重較大，應提供金融機構貸款證明，將利息費用計入房地產開發費用據實扣除；若企業主要依靠權益籌集資金，利息很少，則可不計入應分擔的利息，按10%比例計算扣除。由于目前受國家宏觀調控政策影響，房地產貸款金額較小，如果貸款利息〈（取得土地使用權支付額+房地產開發成本）*5%，應選擇兩項合計數的10%計算扣除，以增加項目扣除數，減少增值額，從而減少土地增值稅。
3、選擇較好的建房方式進行稅收籌劃
土地增值稅的征稅范圍有兩條標準：首先，它的 征稅范圍是對轉讓土地使用權及其地上建筑物和附著物；其次，對未轉讓土地使用權、房產產權的行為不征稅。 對照征稅范圍，可以進行兩種建房方式的選擇，以達到不符合土地增值稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅。
（1）、利用代建房行為進行籌劃。即房地產開發公司代客戶進行房地產的開發完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發公司而言，雖然取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，不屬于土地增值稅的征稅范圍。
（2）、利用合作建房進行籌劃。根據稅法規定，對于一方提供土地，一方提供資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。應充分利用此項優惠政策，降低企業成本，增加企業效益。
四、房地產開發企業企業所得稅稅收籌劃
房地產開發企業由于具有生產周期長、投資數額大、項目滾動開發、市場風險不確定等特點，因此房地產企業所得稅的核算辦法較其他類型企業差別較大，即對開發產品區分完工與未完工階段，對屬于已經完工的開發產品，按照實際毛利率計算繳納企業所得稅；對未完工的開發產品，應按預計計稅毛利率計算應繳納的企業所得稅。
根據國稅發（2009）31號文第三條規定，開發產品符合下列條件之一的應視為已經完工：一是開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案；二是開發產品已經投入使用；三市開發產品已經取得了初始產權證明。
由于現階段房地產開發企業的實際平均毛利率一般均高于預計計稅毛利率，因此合理推遲完工收入確認時間，可以獲得資金時間價值，緩解資金緊張問題。因此要從企業整體角度統籌設計所得稅納稅籌劃方案，包括設計工程具體完工時間，何時將工程竣工證明材料報房地產管理部門備案、何時辦理竣工結算等。
1、 合理推遲工程竣工和交房手續時間
例如項目實體已經于2011年3月份完工，此時仍處于2010年企業所得稅匯算清繳期，如果是在2011年5月前辦理竣工備案及交房手續，則企業就需在2011年5月末2010年匯算清繳期內確認完工收入，并對實際銷售毛利率與預計計稅毛利率之間差額進行調整，當實際銷售毛利率大于預計計稅毛利率時，進行調整并繳納企業所得稅。如果將竣工備案及交房手續安排在2011年5月份之后，即2010年匯算清繳期結束后進行，則就將完工年度由2010年變為2011年，就可以在2011年企業所得稅匯繳期結束即2012年5月前，確認完工收入，并繳納因實際銷售毛利率大于預計計稅毛利率調整繳納的企業所得稅。這樣，企業合法地把推遲繳納的稅款巧借為無息貸款，充分提高了資金使用效率。
2、 合理推遲工程結算時間
根據國稅發（2009）31號文第三十二條規定：出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明材料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。
例如結算期臨近2010年企業所得稅匯算清繳期，可以適當推遲工程結算時間至2010年匯算清繳期結束，即2011年5月以后。這樣企業可以將按照合同總額10%以內預提的工程成本保持到次年企業所得稅匯算清繳結束前，在下一年度匯繳期再對已預提的工程成本仍沒有取得發票的部分進行調增應納稅所得額處理，繳納企業所得稅，使調增企業所得稅向后遞延了一個年度，為企業取得了資金的時間價值。
參考文獻：
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【關鍵詞】 房地產企業 稅務會計師 作用
1. 房地產企業稅務環境
1.1涉稅情況
房地產企業是指從事房地產開發和經營的經濟組織，是伴隨著我國土地使用改革、城鄉住宅建設事業的發展以及城（鎮）住宅商品化的推行而發展起來的一種新興產業?，F階段我國房地產行業所涉及的稅種包括營業稅、企業所得稅、個人所得稅、土地使用稅、城市建設維護稅、教育費附加、耕地占用稅、土地增值稅、房產稅、印花稅和契稅。
1.2企業概況
我所在的企業是張家口市桃源房地產開發有限公司，屬中小型企業，主營房地產，注冊資本壹仟萬元人民幣，主要從事房地產開發業務，開發資質等級為三級，信用等級為A級。另設建筑公司、商貿公司、物業公司。
1.3涉稅環境
當前，我國房地產行業正面臨著激烈復雜的市場競爭和嚴厲多變的國家調控環境。企業為了在市場的競爭中獲勝，就會采取各種合法措施來實現企業利益最大化。合理的納稅籌劃是實現企業利益最大化的有力措施之一。如何設計合理的納稅籌劃方案以降低成本、增加利潤、實現企業利益最大化，已成為房地產企業的迫切需要和認真解決的課題。企業建立稅務會計師制度可以有效解決這一問題。
2. 建立稅務會計師制度的作用
2.1稅務會計師可以利用合法手段進行稅收籌劃
企業稅務會計師可以依據稅收的法律、法規和各項具體規定，結合企業生產經營的特點，籌劃企業的營運方式和納稅活動，使企業既可以依法納稅，又可以在最大限度地享受到稅收優惠政策，通過建立稅務會計師管理制度維護企業合法權益。
2.1.1房地產企業在營業稅中的籌劃方法
（1）利用稅收優惠政策法。對房地產開發企業接受建房單位委托，為其代建房屋的行為，應按“服務業—業”征收營業稅，其營業額為其向委托方收取的代建手續費。事先確定最終用戶，同時符合下列四項條件時采用此方法。即符合：① 以委托方的名義辦理房屋立項及相關手續；②與委托方不發生土地使用權、產權的轉移；③與委托方事前簽訂委托代建合同；④不以受托方的名義辦理工程結算。
（2）收入分散法。收入分散法主要指在銷售精裝修房時經過合理籌劃將銷售合同在合理的范圍內分解為房屋出售合同和裝修合同。在實際操作中，委托某一裝修公司來簽訂裝修合同、承擔裝修任務、分擔部分稅金。如某套精裝修的房產總售價為120萬元，在簽訂合同時分別簽訂房屋出售合同100萬元和房屋裝修合同20萬元。此時房地產企業可僅就100萬元銷售額繳納5%營業稅及計算土地增值稅、企業所得稅。裝修公司只按20萬元的裝修費交納3%營業稅、企業所得稅，而土地增值稅不需交納，兩個公司合計稅基一套房減少20萬元，稅率減少2%。
2.1.2房地產企業在土地增值稅中的籌劃方法
（1）選擇定率交稅法。2010年8月7日，河北省地方稅務局《關于調整房地產開發項目土地增值稅核定征收率的公告》規定，從2010年10月1日起，房地產開發別墅項目土地增值稅核定征收率由2.5%調整到5%。
2010年9月27日，我稅務人員得到消息，對我公司的各個項目逐一進行納稅分析，經過反復計算比較，確定某別墅項目采用核定征收方式更合適。此項目若采取查賬征收方式，應交土地增值稅332.75萬元，10月1日前采用定率征收方式，應交土地增值稅187.5萬元；若10月1日后采用定率征收方式，應交土地增值稅374.99萬元。我部當機立斷，積極與地稅局進行溝通，在9月30日把此項目的土地增值稅核定申請征收批了下來。為公司節約稅收成本187萬，增加凈利潤187萬。
（2）利用利息費用法?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》規定，房地產開發企業的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5%以內計算扣除；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，利息支出不能單獨計算，而應并入房地產開發成本中一并計算扣除。房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10%以內計算扣除。
房地產企業據此有兩種選擇：如果企業預計利息費用較高，開發房地產項目主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高。則可計算應分攤的利息并提供金融機構證明，據實扣除（我公司下花園陽光小區項目采用此法）；反之，主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用（我鉑金時代廣場項目采用此法）。
2.1.3企業所得稅的納稅籌劃方法
（1）籌劃推遲納稅。企業可以通過推遲完工時間的方式來推延納稅時間，緩解企業的資金壓力，實現貨幣資金的時間價值，這是相對節稅籌劃法。根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）的規定，未完工產品可按計稅毛利率的方式來預繳企業所得稅。由于該文規定的計稅毛利率較低（我市為10%），扣除完營業稅及附加和費用后基本沒有所得可預繳所得稅。為此，我稅務部向公司領導提出推遲完工時間，公司領導同意推遲2年的完工時間，節約稅金上百萬，達到了合法合理延遲納稅的目的。
（2）積極申報小型微利企業。財政部、國家稅務總局《關于小型微利企業所得稅優惠政策的通知》（財稅[2009]133號）規定，對年應納稅所得額低于3萬元（含3萬元）的小型微利企業，其所得按20%的稅率繳納企業所得稅。我稅務部根據公司利潤及稅收情況，積極將商貿公司和物業公司申報為小型微利企業，這樣可使企業所得稅稅率從25%減少到20%，可為企業節約稅金5%。
2.1.4個人所得稅籌劃方法
我公司工資發放實行每月發基礎工資，年終發全年績效工資。由于個人所得稅為超額累進稅率，年終一次性發放全年績效工資繳稅率較高，企業可以依據當月的經營業績結合以往的經驗，按月預提績效工資計入應發工資中支付，年終發放時稍加調整即可。這樣操作可降低稅率，減少稅負。
從以上案例可以看出，通過稅務會計師進行稅務籌劃活動，在稅法規定范圍內，選擇對企業有利的納稅主體、納稅時間、納稅方式等低稅負的納稅方案，為企業合理地、最大限度地減輕稅負成本。
2.2建立稅務會計師制度可以很好地應對稅務稽查
稅務稽查是稅務機關依法對納稅人、扣繳義務人和其他稅務當事人履行納稅義務、扣繳義務及稅法規定的其他義務等情況進行檢查和處理工作的行政執法行為。在接受稅務稽查時，首先，查驗《稅務稽查通知書》和執法人員的執法證件，確認執法人員身份和資格，聽取此次檢查所涉及內容的介紹，及時與企業負責人匯報；其次，要有平和的心態和溫和的態度對待稽查人員，盡量簡單精確概括地回答稽查人員所提出的問題，不能模棱兩可，積極尋找政策依據，配合稽查人員做正面調查；再次，調查結束時積極與稽查人員進行溝通，盡量與之在解決問題上達成共識，如果達不成共識，做好聽證準備工作，如需走聽證程序，做好陳述申辯的準備，盡量提供相關政策文件、合同、業務處理等方面的資料。最后，當企業的合法利益受到不法侵害時，要做好行政訴訟的準備工作。
總之，企業建立稅務會計制度是社會發展的必然趨勢，是規范企業行為、促進企業增強法律意識、降低納稅風險、防止和減少稅款流失、加強企業管理的客觀要求，是強化征納雙方的管理意識和競爭意識的有效途徑，是適應建立現代企業制度的現實性需要。
參考文獻：
[1] 肖太壽.納稅籌劃[M]，北京：經濟科學出版社，2010年8月1日.
關鍵詞：房地產企業；土地增值稅；納稅籌劃；策略
稅收籌劃（英文TaxPlanning）,稅收籌劃是指，納稅人在一項經濟業務發生以前，在遵守法律的前提下，運用相應的稅收法律法規，以節稅為目的，對其進行事先的籌劃，以達減少納稅、延期納稅的目的。隨著我國稅收法律制度的不斷完善與進步的同時，政府為了更進一步的促進經濟發展，擺脫經濟下行壓力，不斷的出臺相應稅收優惠政策，為企業提供稅收籌劃的政策上的支持；另一方面，金稅三期、四期的不斷完善、稅收征管體系的日臻健全，進一步地規范了稅收征納關系，并因此而堵住了稅收征管方面的漏洞，使得納稅違法行為無處遁形。可以說，未來的稅收籌劃工作具有雙重目的，既要節約納稅成本，又要有效地降低納稅風險。對于房地產企業來說，營改增以后，增值稅、企業所得稅、土地使用稅、房產稅、印花稅等稅種都有相應的稅收籌劃空間，但是客觀地講，土地增值稅的稅收籌劃空間更大。原因在于，一方面，土地增值稅實施四級超率累進稅率，其稅負率較高；另一方面，土地增值稅的納稅籌劃貫穿于開發項目的始終，納稅籌劃時間較長、納稅籌劃環節較多，其技術性也是最強的。因而，做好土地增值稅籌劃工作，可以有效的降低房地產開發企業的綜合納稅成本，并能夠有效地規避納稅風險。
房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃概述
據統計，稅收我國整體財政收入的90%以上?？梢哉f，中國的經濟發展、國防建設、醫療衛生、教育事業、基礎設施建設都方面都離不開稅收作為支持。同時，新時期下，隨著我國社會主義市場經濟發展的愈發完善，我國政府已經基本上摒棄了計劃經濟時代利用行政手段來干預經濟發展的方式，逐步變成了運用經濟杠桿來調節經濟。而稅收杠桿作為重要的經濟調節手段，起到了至關重要的作用。國家可以利用稅收杠桿來調整產業政策，從而優化產業結構，促進經濟良性發展。對于房地產企業來說，受到國家宏觀政策的影響，其各類成本日益提升，鑒于此房地產開發企業通過土地增值稅優惠政策開展稅收籌劃，能夠有效的節約納稅成本。
1.土地增值稅及納稅籌劃的概述土地增值稅概述。納稅人在轉讓不動產過程中，就取得的相關收入（貨幣、非貨幣）減去稅收法規規定可以扣除部分后的增值額就繳納的稅金。土地增值稅的關鍵在于有償轉讓不動產。土地增值稅納稅籌劃概述。土地增值稅是房地產開發企業所繳納稅種中稅負率較高的，其最高稅率將達到增值額的60%。對于房地產開發企業來說，開展土地增值稅的稅收籌劃，將起到節約一大部分納稅成本的作用。土地增值稅納稅籌劃的方法較多，總結起來包括：收入分散、適當的利息扣除、增加扣除項目金額、合理的延后土地增值稅清算時點。其中：收入分散，對合同內容進行分拆，在總價不變的情況下，適度提高高增值物業的成本，根據部分城市政策，按毛坯房取得預售證產品的精裝修業務和地下無單獨產權車位不納入清算范圍。在這種精裝業務或車位銷售等業務中，將銷售毛坯房與出售家電、家具和裝修工程分開簽訂合同，這樣土增稅將僅就銷售毛坯房征收；利息扣除，關于利息扣除問題，土地增值稅相關法規規定，凡符合規定的貸款利息（亦即能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的）可以按利息+（土地出讓金+開發成本）X5%之內扣除，凡不符合規定的貸款利息則按（土地出讓金+開發成本）x10%以內扣除，對于房地產開發企業來說，可以很好的運用上述兩點來自我掌握利息扣除方式；增加扣除項目金額，首先要明確的一點是增加扣除項目不等于虛開發票沖抵成本，而是指開發商可以適當的對于小區內的一些公共配套設施，如，綠地、植樹、園林、道路等方面加大投資，以取得加計20%的扣除優惠；合理延后土地增值稅清算時點。如區域內有未彌補虧損公司的，用原公司摘牌獲取新項目，在涉及補繳的情況下可以與稅務爭取原開發項目土增稅延期清算。對于能實行以預征代清算的項目，應主動爭取以預征代清算。
2.房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃意義有效提升企業經濟效益。房地產企業經營的最終目的是實現利潤的最大化。對于企業來說，如何能夠通過不斷的經營管理、降低各類成本費用從而實現利潤的最大化，是每個地產企業管理層、財務人員都要考慮的問題。以萬科為例，該公司2019年整體稅負率6.83%，亦即100元收入，需要繳納稅費為6.83元，而當年的凈利潤率不到15%，客觀地講，房地產企業的稅負率還是較高的。而房地產企業土地增值稅屬于價內稅，即所繳納的土地增值稅稅金將計入“稅金及附加”會計科目，并直接沖減本年利潤。因而，對于房地產開發企業來說，加強土地增值稅的納稅籌劃，將會為企業創造更大的利潤。提升企業財務人員業務水平。新時期下，隨著稅制改革的不斷深入，要求企業財務人員具備較為過硬的業務水平及高水平的綜合業務能力。土地增值稅所涉及的內容較多，其基本上涵蓋了房地產開發項目的整個過程中，與企業所得稅有許多近似之處。與此同時，土地增值稅還涉及到稅負臨界點、稅收優惠政策等方面，這就要求企業的財務人員在充分了解企業自身經營狀況的前提下，還要對于稅收制度、稅收優惠政策有所了解。以上的要求，自然需要財務人員提升自身的業務水平才能實現。
3.房地產開發企業實施土地增值稅稅收籌劃的著眼點稅收優惠政策角度。稅收優惠政策的使用對于土地增值稅的稅收籌劃工作將起到重要作用。原因在一地，稅收優惠政策是稅收法規所給定的，允許納稅人合法利用的政策，也是最為安全的。土地增值稅中對于建筑標準普通住宅出售且增值額超過扣除項目低于20%的免于繳納土地增值稅。然而，標準普通住宅的標準是由各省、市、自治區確定的。因而，對于房地產開發企業來說，若想合理的應用該稅收優惠政策進行土地增值稅的納稅籌劃，應該以充分了解開發項目所在地的地方規定以后進行。收入角度。收入是土地增值稅發生的源頭，對于房地產開發企業來說，如何能夠合理的謀劃收入，顯得十分重要。首先，可根據市場定價適度調節普通住宅的價格，以滿足普通住房土地增值稅的免稅條件。其次，對有銷售或渠道銷售模式的，可要求渠道費用和費用不得開進購房款發票中，做為其它業務收入或非房收入，減少可售部分增值率，繼續降低土地增值稅。開發成本角度。除了收入以外，開發成本的高低也將決定著土地增值額的多少。開發成本不僅可以直接抵減收入，更為重要的是能夠為下一步的20%加計扣除、三項期間費用的扣除標準提供計算依據。因而，應該重視開發成本的核算與支出。比如產業性拿地時，盡可能與政府和國土部門溝通，在總土地價格不變的情況下，將產業用地和可售部分土地成本進行區分。產業用地土地成本低，可售部分土地成本高，降低可售部分的增值率，繼而降土地增值稅?；蛘邚奶嵘^品質的角度出發，通過加大公共配套設施的投入，加大綠化、植被、園區方面的投入力度，來增加開發成本。還可以將一些可以計入開發間接費用的成本支出，按照建筑面積法分攤或直接歸集法計算，以最有利的方法有效增加開發成本。另外，還可以通過合理增加關聯方定價的方式增加一些成本。然而，房地產開發企業增加的開發成本應該是本著客觀、真實的原則進行，切不可為了增加成本而盲目的加大投入，而不計整體成本。同時，對于房開企業來說，更不能以稅收籌劃為由虛開發票，落入偷稅陷井。利息支出角度。房地產開發企業屬于資本密集型企業，項目開發過程中，尤其是項目開發前期需要資金作為支撐，許多企業選擇債務性融資方式融入資金。土地增值稅法規定，房地產開發費用扣除的標準有二：一方面，如果房地產開發企業利息支出能夠準確計算分攤開發項目，并能夠提供金融機構證明，同時利率不超過同期商業銀行貸款利率的前提下，房地產開發費用=利息支出+（土地價款+開發成本）x5%，另一方面，如果利息支出無法滿足上述規定，則房地產開發費用=（土地價款+開發成本）x10%。因而，對于房地產開發企業來說，應該根據上述稅收制度規定，負債融資方式盡量提供金額機構證明，權益資本籌資，可不計算應分攤利息，達到多扣除房地產開發費用的目的。合作方式角度。合作建房不屬于土地增值稅征收范圍，一般來講，合作雙方，一方出地、一方出錢，雙方合作建設房屋，然后按比例分配房屋。對于房地產開發公司來說，可以結合公司實際運營狀況選擇合作建房。另外，關于合作建房的問題，許多地產企業也在不同程度的應用，之所以其可以不征收土地增值稅，是因為其所收到的收入為勞務收入，不屬于土增稅征稅范圍。
房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃中的風險
1.稅收籌劃風險意識不足“意識決定行為，行為導致結果”。對于房地產開發企業來說，自2016年5月營改增稅制改革以來，由于增值稅的特性關系，許多房地開發企業將稅收籌劃工作的重點轉移至土地增值稅方面?？梢哉f對于，房地產開發企業來說，土地增值稅的稅收籌劃是具備一定技術含量的，若能夠成功其獲利空間還是較大的。然而，一些房地產開發企業在開展土地增值稅稅收籌劃過程中，對于風險意識認識不足，沒有將稅收籌劃風險控制在可控范疇內；部分地產開發企業雖然在稅收籌劃過程中注重了風險意識，但是沒有將其常態化、系統化，僅停留在就事論事?？傊?，房地產開發企業由于對土地增值稅稅收籌劃風險沒有加以關注，為后期的土增稅清算及未來的稅收稽查埋下了隱患，從而導致稅收風險的發生。
2.稅收政策掌握不透相關企業在進行土地增值稅稅收籌劃中，首要遵循的原則便是合法性原則，合法性原則缺失的稅收籌劃基本上可以視同為偷稅。然而，實務中許多房地產開發企業在進行土地增值稅稅收籌劃過程中，參與籌劃的人員雖然具備了一定的專業財稅知識，在處理一般性業務過程中，能夠予以應對。但是，若進行深度的、綜合性的稅收籌劃工作則有些力不從心，其問題出在對于稅收政策掌握的不到位上。另外，房地產開發企業參與稅收籌劃人員若不能非常深入、透徹的研究土地增值稅政策，也容易在具體的日常財務核算、稅務處理過程中引發政策性風險，將給房地產開發企業帶來稅務風險。
3.稅收籌劃思路不清晰房地產開發企業進行土地增值稅稅收籌劃過程中，稅收籌劃思路的不清晰，是導致該業務風險出現的另一重要因素。原因在于，在進行該稅種的稅收籌劃來說，無論是收入方面還是成本費用方面都是具有較強的操作性的。納稅籌劃一定要從“業務經營流程”入手來做前瞻性規劃而不是單純的從“財務處理環節”來做事后諸葛亮。但是，相關人員在具體操作過程中，由于其思路不清晰，介入時點延后，無形中給稅收籌劃增加了一定的難度。
房地產開發企業土地增值稅籌劃風險防范對策
1.提升相關人員稅收籌劃風險防范意識目前，我國的稅收征管體系日臻健全，企業在開展稅收籌劃過程中，若不能很好的提升稅收籌劃風險防范意識，將會為其帶來無盡的納稅風險。房地產開發企業在實施土地增值稅稅收籌劃過程中，同樣應該提升相關人員的稅收籌劃風險防范意識，以不至于因為稅收籌劃工作而平添不必要的麻煩。具體來說，作為房地產開發企業應該結合自身所處的行業特點，并在充分了解自身項目開發狀況的基礎上，搜尋所能夠利用的優惠政策，為其所用。另一方面，可以成立稅收籌劃風險控制部門，配備一些具有稅收籌劃經驗的人員，也可以定期聘請注冊會計師、稅務師來企業指導，以期達到有效規避土地增值稅籌劃風險、增強稅收風險防范意識之目的。
2.進一步加強對于政策法規的研究土地增值稅納稅籌劃首先離不開對于稅收政策法規的研究，如果離開了對于相關稅收政策的研究，稅收籌劃工作很容易偏離軌道。如，營改增以后，要求房地產企業所取得的涉及開發成本的發票，要求其在備注項寫明項目名稱、所在地區，否則不可以作為土地增值稅扣除依據。房地產開發企業在從事該稅種的稅收籌劃過程中，要對于土地增值稅及其所關聯財稅政策進行相應的研究?？梢酝ㄟ^網絡、與稅務機關溝通、聘請專業人員講解方式進行。同時，建議房地產開發企業對于其所制訂的稅收籌劃方案，聘請一些專家給予評價，以確保其具備合法性、合理性及可操作性。以期實現降低稅務籌劃風險的目的。
關鍵詞：房地產稅務籌劃；稅種稅務籌劃；股利稅務籌劃
中圖分類號：F812 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）11-0-01
房地產業作為當前新興的經濟增長點，在國民經濟中的地位日益重要。住房消費市場的增長，促使房地產市場日趨活躍。從2002年起，房地產業連續7年被國家稅務總局列為當年度稅收專項檢查對象，可見國家對房地產業的關注，也反映了房地產企業的涉稅風險增大。房地產項目投資大，周期長，涉及到許多稅種，如果經過科學合理的稅務籌劃，就可以為房地產企業節省資金，減輕企業負擔，促進促進稅收制度的完善和企業的進一步發展。
一、房地產企業稅務籌劃的必要性
1.房地產企業稅收負擔重
當前房地產企業涉及的稅種有12個，包括除了企業所得稅按33％計征、營業稅按5％計征等一般行業適用的稅種外，還有房地產企業特殊適用的稅種——土地增值稅，土地增值稅的稅率最高達60％。這些稅種占我國全部稅種的41％，如果將這些稅種綜合計算，房地產企業的稅負在10％以上。由此可見，當前房地產企業稅收負擔偏重，有效的稅務籌劃能幫助減輕稅收負擔。
2.房地產企業依法納稅意識淡薄
房地產企業依法納稅意識淡薄，已在一段時期內給房地產企業造成負面影響。將新型的納稅意識、納稅模式引進企業各項經營決策，以期改善目前的狀況。進行稅務籌劃可謂對癥下藥。
3.房地產企業長遠發展的需要
在市場經濟條件下，企業經營活動的目標是追求企業價值最大化，降低稅收成本是一項有效措施。稅務籌劃既不違反稅法，又能獲得“額外”收益，有助于房地產企業實現價值最大化目標。
二、納稅籌劃的基本內容
通常，納稅籌劃包括以下三項內容：
1.避稅籌劃
避稅籌劃，是指納稅人利用稅法規定的漏洞、缺陷和不足，采用不違法的手段，在納稅前采取符合稅法條文規定的方法規避或減輕稅收負擔的行為。避稅不符合國家的立法精神，但不違法，與納稅人違反法律規定的偷稅、逃稅有著本質的區別，國家用不斷完善稅法、堵塞漏洞等反避稅措施加以控制。
2.節稅籌劃
節稅籌劃，是指在符合立法精神的前提下，充分利用稅法中的起征點、減免稅等一系列優惠政策以及特定條款等，借助一定的方法和實現技術，通過對經營活動、籌資活動、投資活動的安排，實現延期繳納稅款、少繳稅款甚至不繳稅款的目的的行為。
3.稅務風險防范
稅務風險防范，是指在充分理解稅法規定和要求的前提下，正確進行納稅申報。及時、足額進行稅款繳納，不產生任何滯納金與罰款支出，使公司不因涉稅風險而付出成本。
三、我國房地產主要稅種稅務籌劃
1.營業稅籌劃。營業稅稅率為5％。我們可以從利用稅率不同和價外費兩個方面對營業稅進行籌劃。
利用稅率不同籌劃。目前稅法規定銷售不動產征收5％的營業稅，而房屋裝修征收3％的稅率，二者顯然存在稅率差，我們可以從稅率差異上入手進行籌劃，為企業節約一部分稅金。房地產公司可另外成立裝修公司與顧客簽訂裝修合同，將裝修費由裝修公司收取，這樣這一部分裝修費不用再征收營業稅。
利用價外費用的籌劃。營業稅的計稅依據是營業額，如果企業將代收的價外費用包含在營業稅額內，就會增加繳稅金額。房地產開發企業在銷售房屋的同時，往往需要代收燃（煤）氣費、水電初裝費、維修基金等各種配套設施費。如果這些代收應付款項，不是作為“其他應付款”，而是作為房屋的銷售收入處理，將會大大增加企業營業稅的征收。所以房地產開發企業可以專門成立物業公司，將這部分價外費用轉由物業公司收取，那么其代收款項就不屬于稅法規定的“價外費用”，就不用征收營業稅。
2.土地增值稅籌劃。所謂土地增值稅是對土地使用權轉讓及出售建筑物時所產生的價格增值量征收的稅種。房地產開發企業可以采取代客戶進行房地產的開發的方式進行開發，開發完成后向客戶收取代建收入。這樣就既不涉及土地使用權轉移也不涉及建筑物出售，房地產企業的收入屬于勞務收入性質，不屬于土地增值稅的征稅范圍。還可以利用優惠政策來進行稅務籌劃。我國《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應分別核算土地增值額。如果沒有分開核算或不能準確核算的，其建造普通住宅可享受的土地增值稅優惠（條例第八條第一款）將不能享受。按照該條例規定，房地產企業可以把普通標準住宅和其他房產分開核算，對建造普通標準住宅單獨進行核算，從而使普通標準住宅的增值率控制在20％以內，以獲得免稅待遇。
3.企業所得稅籌劃。我國稅法對公司型企業和個人獨資企業、合伙企業實行不同的納稅規定，公司型企業的凈利潤必須先繳納企業所得稅，稅后利潤分配給股東時，投資者還要交納個人所得稅，而個人獨資企業和合伙企業則不需要交納企業所得稅，適用5％～35％的超額累進稅率的個人所得稅。由于兩者稅負的不同，房地產企業可以通過企業類型的選擇為企業節省一部分稅金。另外，在設立分支機構方面，也應有稅務籌劃。如果設立分支機構為子公司，那么子公司為獨立法人，應被視為納稅人，通常需要承擔全面的納稅義務。如果設立分支機構為分公司，分公司在其所在區域不被視為納稅人，只需承擔有限的納稅義務，分公司發生的利潤與虧損要與總公司合并計算，即通常所稱的“合并報表”。所以，在經營期間，若分公司有虧損情況，其虧損可以抵沖總公司的利潤，減輕稅收負擔。
參考文獻：
[1]財政部注冊會計師考試委員會辦公室.稅法[M].北京：經濟科學出版社，2010.