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導語：在房地產增值稅的稅收籌劃的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優秀范文，愿這些內容能夠啟發您的創作靈感，引領您探索更多的創作可能。
近年來，國家為了控制房地產價格過高、投資過熱，先后出臺了一系列地產宏觀調控政策及配套細則，但收效卻不太大。商品房價格在激烈的市場競爭中依然居高不下，其原因固然是綜合復雜的，毫無疑問，高稅負就是其中的重要原因之一。房地產行業涉及的稅種多達十幾種，在整個稅負構成中，土地增值稅占有較大比重，企業應當給予足夠重視。
一、問題的提出
土地增值稅的納稅人是有償轉讓國有土地使用權及地上的一切建筑物和其他附著物產權的單位和個人，其計稅依據是納稅人轉讓房地產所取得的增值額。房地產企業開發出售房地產項目所獲利潤的高低，直接決定著企業繳納土地增值稅的多少。因此，企業在法律法規的允許范圍內，思考如何通過研究稅法，對土地增值稅做出最佳的納稅籌劃，降低企業納稅成本，獲取最大利潤，是每個房地產企業應該考慮的問題。土地增值稅稅收籌劃的具體方法有很多，在本文中，筆者主要研究如何依據臨界點的稅負效應，進行相應的稅收籌劃。
二、臨界點在土地增值稅優惠政策中的運用
稅收臨界點是指稅法有關條款規定的一定比例或數額，當應納稅所得額或銷售額，一旦突破這一比例或數額時，就要依法納稅或按更高的稅率納稅，從而使納稅人稅負大幅上升；反之，納稅人可以免稅或按更低的稅率納稅。
土地增值稅優惠政策中規定，納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值率未超過20%，免征土地增值稅，否則應就其全部增值額按規定計稅。針對這項規定，納稅人在對普通住宅確定售價時，就應當考慮以下問題。
1.假如納稅人享受起征點優惠。
納稅人如果選擇享受起征點優惠，其增值率不能超過20%，在這范圍內，企業為了獲取最大利潤，其售價應該定為享受到起征點優惠的最高價位，否則，盡管享受到了起征點優惠，但獲取的利潤還存在上升的空間。
【例如】甲房地產有限公司，建造好一批普通標準住宅，按稅法規定允許扣除項目的金額合計是500萬元，其中未包括銷售稅金及附加。設該批住宅的售價為×萬元，則相應的銷售稅金及附加為5.5%×，這時，公司允許扣除項目的金額為500+5.5%×，依據相關規定，當增值率未超過20%時，免征土地增值稅，那么該公司享受起征點優惠的最高售價是×=1.2×（500+5.5%×），解方程×值為642.40，即享受起征點的最高售價為642.40萬元， 允許扣除金額為535.33萬元（500+642.40×5.5%）。
2.假如納稅人提高售價，放棄起征點優惠。
土地增值稅采用四級超率累進稅率，其中，最低稅率為30%，最高稅率為60%，具體見下表：
表1 土地增值稅采用四級超率累進稅率表
仍然用上例資料，假如住宅售價在原來基礎上提高Y萬元，即售價為642.40+Y，售價提高則相應的銷售稅金及附加應提高5.5%Y，此時，允許扣除項目的金額合計為535.33+5.5%Y，增值額為107.07+94.5%Y，應納土地增值稅為30%×（107.07+94.5%Y）。公司若是想通過提高售價獲得更多利潤，就務必使提高的售價部分高于因突破起征點而新增加的稅收，即Y30%×（107.07+94.5%Y），解不等式Y44.83。此時，企業必須使房屋售價格高于687.23（642.40+44.83）萬元，才有利可圖。
依據土地增值稅的稅率是增值率來確定的，且采用的是四級超累進稅率，這種稅率形式存在明顯的納稅臨界點。企業可采用以上方法，求出各級適用稅率的納稅臨界點，結合企業實際情況，通過增加支出或減少收入的方法來調節稅率，使企業適用稅率降低至臨界點以下，從而適用更低一級的稅率。
3.實證研究。
宏達房地產開發有限公司，有一批普通標準住宅待售，在該項目中，取得土地使用權所支付的金額為1 000萬元，房地產開發成本為2 200萬元，有關的稅金為150萬元。根據稅法規定，該房地產開發公司還可以加扣成本費用（1 000+2 200）×20%=640萬元。
如果該批住宅售價為4 900萬元，該房地產的增值率為910÷3 990=22.8%，根據稅法規定，應該按照30%的稅率繳納土地增值稅（4 900-3 990）×30%=273萬元。此時，企業稅后利潤為4 900-3 990-273=637萬元。
如果公司進行稅務籌劃，將售價降低至4 780萬元，該房地產的增值率為19.8%，依據普通標準住宅的稅收優惠相關規定，該企業免征土地增值稅。此時，企業稅后利潤為790萬元，公司稅后利潤增加153萬元。
三、臨界點在利息支出扣除方式中的運用
房地產開發企業一般都需要使用大量貸款，自然涉及到利息的支出。對于利息支出的扣除限額，我國稅法做出了以下具體的規定：如果利息費用沒有超過按商業銀行同類貸款利率計算的金額，且能按轉讓房地產項目計算分攤，并提供金融機構證明，利息支出可據實扣除，其他開發費用，按“合計數”（取得土地使用權支付的金額=房地產開發成本）的5%以內計算扣除，與其他費用一起按“合計數”的10%以內計算扣除。這樣的規定為房地產開發企業進行納稅籌劃提供了有利的空間，企業可選擇有利的扣除方式。
1.舉例分析。
丙房地產開發公司，開發一房產項目，取得土地使用權支付了2 000萬元，房地產開發成本為2 400萬元，利息支出為100萬元，未超過按商業銀行同類貸款利率計算的金額，且能按轉讓房地產項目計算分攤。
若公司不提供金融機構證明，則能扣除的房地產開發費用的最高額為（2 000+2 400）×10%=440萬元，若提供金融機構證明，能扣除開發費用的最高額為100+（2 000+2 400）×5%=320萬元。可見，在本例中公司應選擇不提供金融機構證明。
2.分析結論。
公司在扣除借款利息時，要好好權衡是否該提供金融機構證明，若發生的能夠扣除的利息支出超過了稅法規定的開發成本的5%，則應該提供證明，如果沒有超過5%，則應選擇不提供證明。
四、結束語
在房地產企業土地增值稅納稅籌劃中分析運用稅收臨界點，能在一定程度上降低企業稅負，爭取更多利潤。納稅人在分析運用納稅臨界點時，要及時關注稅法最新動態，確保籌劃方案的時效性。同時還必須結合企業實際情況，著眼于企業整體，因為只有使企業綜合收益達到最大化的稅務籌劃，才是最優的方案。
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對于我國大多數的房地產企業來說，整體的稅負占了其總營業額很大的一部分，其中的土地增值稅大約占了營業收入的3％左右。巨大的稅負給房地產企業帶來了很大的財政壓力，但與此同時我國的土地增值稅稅法也給房地產企業的增值稅提供了足夠的籌劃空間；本文主要探討分析目前房地產企業土地增值稅籌劃中的問題，進而提出相應的改進完善措施，以便于房地產企業能夠降低企業的財政負擔，促進企業的長遠穩定發展。
關鍵詞：
房地產企業；土地增值稅；稅收籌劃
我國現有的土地增值稅在房地產企業的所有稅收中占了很大的一部分，大約在3％左右，就這樣來看相對大一些的企業一年在土地增值稅上的支出就高達幾千萬乃至上億元。如果房地產企業可以做好土地增值稅的稅收籌劃工作，那么企業就可以節省掉部分的稅收支出，降低企業的稅負壓力。在現有的經濟市場中，我國的房地產面對著外部環境的競爭壓力以及內部環境的發展壓力，再加上受到了國家的嚴格管理，所以房地產企業相比于之前在融資和銷售上受到了很大的影響。同時我國在稅收方面有很多的優惠政策，房地產企業應該熟悉的掌握了解相應的稅收優惠政策，盡可能的降低企業的稅收負擔。
一、我國房地產企業土地增值稅現有籌劃問題
(一)對于宏觀政策的重視不夠
在近幾年里，國家出臺了大量的房地產調控制度，主要有：“國八條”、“國十一條”等等，同時也從財政、稅收等多個方面加強了對房地產企業的管理控制。面對這么多的宏觀調控政策，只有少部分的房地產企業注意并重視了起來，大多數的房地產企業都沒有對宏觀的政策引起足夠的重視。特別是對于房地產高層的管理人員來說，因為他們難以轉變固有的管理思維，沒有清楚的掌握了解國家的政策，導致他們在重大決策的時候往往會忽視到已有的國家政策，沒有及時的抓住利用優惠政策或者做出了一些違反國家政策的行為，從而造成了房地產企業的損失。并且，因為沒有足夠的引起重視，導致房地產企業不能夠針對新的政策作出及時的調整，這嚴重的影響了房地產企業的稅收籌劃工作，增加了企業的稅負壓力，加大了房地產企業稅收籌劃的風險。
(二)沒有明確的稅收籌劃目標
在現有的房地產企業土地增值稅稅收籌劃的工作過程中，只有極少部分的企業將稅收籌劃落實到了實際的工作當中；然而大多數的房地產企業的稅收籌劃工作都僅僅是停留在表面上，而沒有真正的落實。相對于其他的一些工作來說，企業的土地增值稅稅收籌劃工作有一定的難度，它不僅需要各種人員有足夠的稅收籌劃能力，還需要它能夠精確的掌握了解相關的稅收政策、制度并且還能夠很好的判斷國家的經濟走向。在實際的房地產企業的土地增值稅稅收籌劃的工作當中，往往沒有一個明確的稅收籌劃目標，在開展工作時缺少詳細的籌劃思路，稅收籌劃的內容、對象等都不明確；至于那少部分的企業，雖然落實了稅收籌劃，但是涉及的籌劃內容很片面，只注意到了增值稅點上的籌劃，沒有一個長遠的稅收規劃，缺乏明確的稅收目標。
(三)稅收籌劃方法掌握不夠，缺乏稅務風險意識
我國房地產企業目前還處于發展的階段，所以企業在會計方面的培養上還存在許多的欠缺，特別是在土地增值稅稅收籌劃方面的會計人才更是稀少。相對其他的稅收籌劃來說，土地增值稅稅收籌劃的難度更高。所以對于籌劃人員的能力有了更高的要求，但是目前的稅收人員的能力遠不能夠完全的滿足籌劃工作的需求，特別是在籌劃方法的掌握上，大多數的工作人員連詳細的了解都沒做到更別談是熟練的掌握應用。籌劃人員對于稅收籌劃工作的認識不夠，所以在實際的工作當中很少有人能夠將稅收籌劃真正的應用到房地產企業的土地增值稅當中去。另外，部分的房地產企業因為稅收籌劃經驗的缺乏，導致籌劃人員不能夠準確的找到稅收籌劃的切入點，不能夠根據企業的實際發展需求做出適當的稅收籌劃。房地產企業在土地增值稅稅收籌劃工作中還缺乏稅務風險意識，這常常導致企業的稅務風險增加，增大了企業的稅負壓力，阻礙企業的發展。
二、我國房地產企業土地增值稅稅收籌劃改進完善措施
(一)重視國家的宏觀調控政策
在我國現有的經濟市場中，房地產企業面臨的競爭壓力越來越大，不僅國家的管控變得越來越嚴格，在其發展的過程當中還出現了許多麻煩的問題，這都是阻礙企業發展的主要因素。在這種情況下，房地產企業想要在這不斷變化的經濟市場中生存并發展下去，就需要積極的關注國家的宏觀調控政策，特別是對于企業的管理者來說，要及時的掌握了解已有的宏觀政策，將政策充分的體現到自己企業的決策當中，結合企業的實際發展狀況進行科學合理的土地增值稅稅收籌劃工作。另外，企業還應該對未出臺的宏觀政策要有一定的預測性，通過提前可靠的預測，提早的進行相應的調整，在國家正式出臺后能夠更早的抓住機遇，為企業帶來更多的效益。同時，房地產企業要積極的開展稅收籌劃工作，要充分的意識到稅收籌劃的重要性，將稅收籌劃落實到實際的工作當中去，而不是停留在表面上。
(二)明確稅收籌劃目標
對于房地產企業的土地增值稅稅收籌劃工作來說，企業應該在項目處理設計的初階段就明確好稅收籌劃的目標；土地增值稅稅收籌劃的工作應該要有事前規劃的特點，在實際的稅收工作當中，有部分的房地產企業往往是在項目正式開工之后才開始進行籌劃目標的確定的。在這時企業已經錯過了最佳的稅收籌劃時間，籌劃空間較之前縮小了許多，有的籌劃空間甚至不能夠達到籌劃的目標。所以，在房地產企業的土地增值稅稅收籌劃工作當中，要有著明確的稅收籌劃目標，最好是在項目設計之前，并且完成項目的整個過程都應該涉及到稅收籌劃，這樣才能夠更加全面的更加系統的完成籌劃工作；這樣有利于房地產企業稅收籌劃空間的增大，是企業順利完成稅收籌劃目標的重要保障。
(三)加強籌劃人員的素質建設，提高風險防范意識
就目前的房地產企業土地增值稅稅收籌劃來看，現有的大部分籌劃工作人員已經不能夠滿足現有稅收籌劃工作的需求。一方面是因為房地產企業在稅收籌劃上的經驗還不是很完善，所以在人員的招聘以及政策的使用上還存在一定的缺陷；另一方面是因為土地增值稅稅收籌劃工作的難度較大，需要籌劃人員熟練的掌握相關的政策以及籌劃技巧等方面的知識，同時還要對國家新的政策有一定的預見能力。所以，為了滿足現有企業稅收籌劃工作的需求，企業應該加強稅收籌劃人員的素質建設。主要表現為：在進行新成員招聘時盡可能的選擇已經能夠滿足條件的人員，其次對已有的籌劃人員進行專業的培訓，讓其的能力可以滿足工作的需求。企業管理者應該調整思想觀念，樹立符合新時代的管理觀念，落實稅收籌劃工作。房地產企業要想長遠穩定的發展下去，稅務風險的防范是在所難免的。面對現有的房地產企業的發展市場，因為市場經濟的不穩定性以及新稅務政策的不確定性，導致稅務風險得到很大的提高，這對于企業的稅務管理工作是很不利的。所以，在企業之后進行稅收籌劃工作時要提高風險的防范意識，加強風險防范機制的建設，并且根據企業的發展需求，設立專門的風險預警機制，加強風險因素的管控；明確稅務管理工作相關人員的職責，建立完善獎懲機制。還可以成立專門的風險防范小組，可以利用企業已有的風險經歷建立風險資料庫，風險探討企業的風險經歷，預測企業可能會出現的風險并且提出相應的解決措施以便于在風險出現時能夠及時的解決，降低企業的稅負壓力。
三、結語
綜上所述，就目前我國的經濟市場來看，房地產企業因為其特殊的性質，導致其在進行土地增值稅稅收籌劃時要做好事前的準備工作；一方面是為了更好的完成后續的工作，另一方面可以幫助企業更多的獲得稅收籌劃的空間，以便于企業更加順利的完成稅收籌劃的目標。就目前我國房地產企業土地增值稅稅收籌劃的工作來看，還存在著許多的問題，這些問題的存在嚴重的阻礙了房地產企業的稅務管理工作，所以企業應該對其引起重視，并且根據企業的實際發展狀況找到其各自的問題，針對性的處理解決問題，降低企業的稅務風險，促進企業的發展。
參考文獻：
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［關鍵詞］“營改增”;房地產企業;稅收籌劃
1引言
經濟日趨復雜化，傳統納稅體制已不適應現在經濟發展水平狀況，我國稅制改革也在不斷推進。稅收籌劃是企業財務管理活動之一，關系著企業財務目標的實現，但現階段由于企業稅收籌劃的意識不強、籌劃方案不完善等，因此有必要進行稅收籌劃的研究。房地產企業發展迅速，其稅收在國家財政收入中占有很大份額。但由于房地產企業前期投入資金大，開發周期長，涉及業務繁雜，理解難度大，稅收情況更為復雜，相較其他行業具有更高的涉稅風險。基于此，文章以納稅籌劃為切入點，在稅法允許的范圍內對房地產企業提供稅收籌劃思路，實現企業利益最大化的目標。
2理論基礎
2.1稅收籌劃目標
稅收具有強制性，稅收的無償性說明納稅是企業資源的凈流出，企業以利潤最大化為目標的前提下，總是想減少稅費繳納。稅收籌劃策略正是在這種經濟利益的驅動下產生。稅收籌劃可以理解為在眾多備選稅收方案中選擇最佳方案，實現稅后利潤最大。稅收籌劃得當，企業取得了節稅經濟利益，在涉稅零風險情況下，減輕企業稅收負擔，獲取資金時間價值，提高自身經濟利益，增強企業市場競爭力。
2.2政策依據
稅收籌劃必須符合不違背稅收法律規定的原則，這就需要充分理解稅收政策。具體來說，稅收籌劃主要利用差別化稅收政策、稅收政策的特殊規定以及優惠政策。稅收政策的差別化為企業納稅籌劃提供了空間，全面“營改增”作為時間節點將房地產分成了新老項目，老項目由于不能抵扣進項稅，因此適應選擇簡易計稅，相較之下新項目選用一般計稅方法下抵扣進項稅，稅負會明顯降低。利用稅收政策的特殊規定是指不同稅種的計稅依據和抵扣范圍不同，比如企業開發過程中發生的開發費用在計算土地增值稅時不能直接扣除，而要按照土地成本和開發成本之和的一定比例扣除。在這種規定下，企業可以在符合規定下擴大開發成本總額。稅收優惠政策體現了國家在一定時期對特定項目的鼓勵和支持，為稅收籌劃提供了一定的空間和思路。
3稅收籌劃基本思路
3.1增值稅
在我國流轉稅與所得稅并重情況下，增值稅是流轉稅的主要稅種，“營改增”的實施對房地產企業來說避免了重復征稅問題，籌劃得當能降低企業稅負。
3.1.1加強增值稅專用發票管理全面“營改增”之后，房地產企業購進環節取得的進項稅可以憑票抵扣，是否取得增值稅專用發票對房地產企業的稅負水平有重大影響。一般來說，結算方式選擇上，企業在購買物料時盡可能采用分期付款的結算方式，這樣取得的發票能實現及時抵扣進項稅額的目的，而采用預付或賒購結算方式，只要貨款尚未完全付清，房地產企業不可能取得增值稅專用發票，無法實現抵扣進項稅的目的。采購方式上，盡量選用集中采購，不僅能取得價格優勢，還能確保取得增值稅專用發票。另外，房地產企業還應注重加強對虛假發票的識別和防范，相關部門人員在接受發票時應仔細辨別真假，確保抵扣進行稅額時發票合規。
3.1.2合理選擇上游納稅人上游提供貨物和勞務的企業納稅人身份是影響進項稅抵扣的關鍵點。在報價相同情況下，房地產企業在選擇供應商或者建筑企業時，最大限度選擇具有一般納稅人資格的企業。如果貨物和勞務的提供方為一般納稅人，房地產企業可以取得13%、9%或6%三檔稅率的增值稅專用發票;當貨物和勞務的提供方為小規模納稅人時，其申請代開成功后，房地產企業才可適用3%的抵扣率。小規模納稅人征收率遠低于一般納稅人的抵扣稅率，并且部分小規模納稅人由稅務機關為其代開增值稅專用發票，增加了委托代開環節，推遲了房地產企業取得利用增值稅專用發票進行進項稅額抵扣的時間，會增加企業資金占用成本。這種按抵扣率來選擇上游企業并不是唯一因素，在實際工作中還應考慮凈利潤，如果向小規模納稅人采購后，企業獲得的額外凈利潤大于無法抵扣的進項稅額的損失，那么應當選擇與小規模納稅人的合作。除此之外，房地產企業將上游建筑業務獨立分離出去，單獨成立新的建筑公司，由建筑公司從事建筑服務。這樣終端房地產銷售公司以購入方式取得的建筑公司的勞務可以進行進項稅額的抵扣，房地產企業整體上減少了繳納的增值稅稅額。
3.1.3利用進項稅抵扣額“營改增”之前，企業繳納營業稅，開發精裝房所產生的直接材料以及人工費用等全部計入房屋成本，銷售時不能抵扣進項稅。“營改增”后，開發精裝房的材料費用和人工成本，在取得增值稅專用發票后，可以用來抵扣進項稅。具體來說，精裝房中可以進行裝飾、配置家具家電，購買時按13%的基本稅率取得增值稅專用發票，抵扣進項稅，銷售精裝房時，將裝飾費用以及配置的家具家電款等合計計入房價銷售額，按銷售不動產9%計算銷項稅，這樣房地產企業在精裝房環節可能獲得4%的額外抵扣率。目前絕大多數中小房地產企業受融資約束的影響，開發多為毛坯房，這些企業在條件允許的情況下，擴大精裝修房的比例，使企業少繳納增值稅，還能提升品牌影響力。
3.2土地增值稅
開發建造階段，土地增值稅在開發成本中占據很大比重，房地產企業資金回收慢、開發周期長等特點使企業面臨較大的資金使用壓力，因此有必要對土地增值稅進行納稅籌劃。
3.2.1合理利用征稅范圍在二級市場上未發生產權轉讓行為不屬于土地增值稅的征稅范圍，土地增值稅征稅范圍具有“轉讓”特征。房地產企業建房方式主要分為自己購置的土地使用權建造房屋、代建和合作建房三種情況。第一種情況下，房地產企業自建房屋對外銷售，不動產權屬發生轉移，需要繳納土地增值稅和增值稅，稅負較重。代建房屋是在委托方的土地使用權上建造房產，房屋建成后房屋產權仍歸委托方所有，建造過程中收取的代建費用屬于提供勞務服務收入，不動產產權未發生轉移，這項行為也不必繳納土地增值稅，但采用代建行為需要提前確定買房客戶。合作建房是指合作雙方共同建造房屋，一方提供資金，另一方提供土地使用權，建成后，按比例分房自用。其中一方是土地的持有方，免除了先轉讓土地再去購買房產這一環節，由此不僅減少了土地增值稅和增值稅，還有印花稅、契稅等多項稅收。如果房地產企業能尋找到這樣的合作方，雙方均可實現節稅和獲利的收益。
3.2.2充分利用稅收優惠政策《土地增值稅暫行條例》規定，建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。這為納稅籌劃提供了另一條思路。房地產企業在開發商品時，需要提前對房屋建筑類型做出合理區分，分別計算其土地增值稅。首先，房地產企業需要對普通住房和非普通住房做出明確的區分，分開核算各自的銷售額，這樣對增值率低于20%的普通標準住房才符合稅收優惠的范圍。其次，納稅人可將住宅的售價控制在合理的范圍內，在確保自身利益的前提下控制好產品的價格，此時需要納稅人計算不同售價的備選方案企業凈利潤情況，這樣將土地增值率控制在20%內，以此來達到免稅的效果。除此之外，房地產企業可以考慮擴大普通標準住房的建筑面積，充分享受免稅的優惠政策。
3.2.3利用稅收政策特殊規定土地增值稅采取超率累進稅率，土地增值稅與增值率成正比，增值率是增值額與扣除項目金額之間的比例，增值額是用收入總額減除扣除項目的金額，因此降低增值稅要從降低增值率入手，需要合理籌劃收入和扣除項目。對于收入，房地產開發企業可以適當降低銷售價格，但降低售價會影響企業利潤，所以納稅人需要比較減少的收入和少繳納的稅金。目前大部分房地產開發公司都是經過簡單裝修后對房屋進行出售，納稅人可將最終售價拆分，分成出售合同和裝修合同，獨立核算房屋原價和裝修費用，這樣裝修合同對應的收入屬于提供勞務取得的收入，只需繳納增值稅，不并入到銷售房屋的價格中，因此計算土地增值稅的收入不包含裝修費用，大大減少了企業繳納土地增值稅。對于扣除項目，房地產開發費用是按一定標準抵扣，不是按實際支出扣除。當房地產企業開發費用中的財務利息支出能夠合理確定時，可以扣除的開發費用為開發成本、土地價款和利息合計的5%以內;當開發費用中的財務利息支出不能確定時，開發費用扣除限額為土地價款和開發成本合計的10%。企業籌資一般選取負債籌資或權益籌資。稅法規定，合理的利息支出可以在所得稅前扣除，利息屬于開發費用的一部分也可以扣除，從扣除項目來看，房地產企業可以適當增加負債籌資的比例。土地增值稅扣除項目中的利息費用在不同情況下有不同扣除方式，加大了土地增值稅籌劃空間。如果房地產企業利息支出大于地價款和開發成本合計的5%，這時應當選擇第一種開發費用扣除方式;否則，房地產企業主要依靠權益籌資方式，選擇第二種開發費用扣除方式。除上述單獨降低售價或加大扣除項目金額外，企業也可采用綜合方法降低增值率。如企業可以加大開發小區的公共配套設施的投入，一方面滿足用戶高質量需求，而這部分投入資金的成本可以從提高售價中得以補償;另一方面增加了扣除項目的金額，從而降低增值率。
稅收籌劃方案存在知識和信息局限，往往嚴重脫離企業實際情況，缺乏全局觀念、戰略觀念，沒有站在戰略高度設計。政策風險，例如土地增值稅政策發生變動，產生籌劃風險。執法風險，由于稅務部門不予認同，產生的不合法行為。成本風險，籌劃成本超過了籌劃收益。土地增值稅籌劃成功，但綜合稅負反而上升等風險。
2.房地產企業土地增值稅稅收籌劃風險形成的主要原因。
稅收籌劃是主觀的。稅收籌劃方案設計往往取決于設計人員的主觀判斷。征納雙方對稅收籌劃的認可存在分歧，稅務機關是否認可，直接影響到方案能否達到預期的目的。稅收籌劃會受房地產企業的內外部條件限制，外部條件主要是適用的稅收政策，內部條件主要是內部從事的房地產開發活動。稅務機關執法力度的加強。稅收籌劃需要支付籌劃成本，所以房地產企業要遵循成本效益法則，控制籌劃成本。
3.房地產企業土地增值稅稅收籌劃風險控制。
(1)完善稅收籌劃信息管理機制。要廣泛收集相關稅務信息，主要是針對稅收法律法規方面的信息，全面的了解我國稅收法律法規，全面了解土地增值稅的相關政策，對整體的企業現狀全面研究，對稅收問題進行整體考慮，必須聯系各個稅種之間的制約關系，例如要了解行政聽證、復議等方面的法律制度。同樣要全面的收集稅收籌劃信息主體的相關內容，企業是稅收籌劃的主體，受到內部各因素的制約，因此稅收籌劃的方案應該根據企業自身的經營情況、內部管理情況、人力資源情況等進行稅收籌劃。全面綜合的考慮才能有效的避免風險的發生。要提高稅收籌劃信息質量，信息必須是準確、及時、完整的，相關人員在取得信息時，要熟練的掌握國家的政策，準確理解法規意圖，及時反映國家的稅收法規的變化，信息必須是完整的、全面的，才能提高稅收籌劃信息的質量。
(2)提高稅收籌劃人員素質，針對土地增值稅稅收籌劃涉及到多個領域，如法律、財會、稅務、建筑等各個領域的專業的知識，所以合格的稅收籌劃人員必須具備熟練的財務會計知識、法律、稅務、建筑知識，良好的溝通與統籌能力，良好的職業道德，注重培訓和后續教育，不斷的提高籌劃人員的知識和技能。
(3)建立稅收籌劃方案修正制度，政府部門也在不斷的對土地增值稅稅收法規進行修訂和完善，房地產企業作為稅收籌劃的主體，經營的情況也在不斷的變化，根據變化中的稅收籌劃策略，為企業帶來了各種風險，企業必須根據環境的變化，及時調整計劃，將風險降低到最低限度。
(4)積極尋求稅務機關支持，政府稅務機關是服務于企業的部門，具有對企業的相關政策咨詢有解答的義務，企業在稅務籌劃的過程中，如果把握不準，應積極尋求支持和幫助，向稅務人員進行咨詢，給予專業的指導，由于各個地方的征管方式和征管地點的不同，要求稅務籌劃人員應當多與稅務機關溝通，及時獲得溝通，達成雙贏的共識，將稅收籌劃風險降低到最低。
(5)事后采取積極有效的補救措施，稅務籌劃的方案雖然全面，會采取各式各樣的措施進行籌劃，但是風險不可避免，仍然會受到突如其來因素而干擾，稅收籌劃方案可能受到各種原因而導致失敗，企業必須在一定范圍內將風險控制，采取積極有效的補救措施，將事故發生的可能性降低到最低。
(6)土地增值稅的核心是增值率，房地產企業項目的應稅收入和扣除項目，是房地產企業進行納稅籌劃的關鍵點，因此，房地產企業必須緊緊圍繞這兩個因素進行開展，減少稅費開支，在保證有合理利潤的前提下，提供條件合理的減少稅費，是稅收籌劃的目的。
4.總結
【關鍵詞】房地產 稅收籌劃
一、房地產企業項目立項應考慮的稅收籌劃
房地產企業的稅收籌劃是一個涉及全局的、統籌性的財務管理活動，因此在房地產項目立項階段進行的稅收籌劃最為重要。
1、選擇合適的建房方式
大部分房地產經營企業傾向于自行建造并銷售房地產，這種方式的籌劃空間較小，若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。
（1）房地產的代建行為。這種方式指房地產開發企業代客戶進行房地產開發并向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發企業而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種方式減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。
（2）合作建房方式。根據《營業稅問題解答(一)的通知》的規定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產、不動產投資入股的，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅；對股權轉讓也不征收營業稅。企業可充分利用這些優惠政策，實現共贏。
舉例來說，上海某家房地產公司有幾家股東合資組建，其“一致行為人”實際為兩家股東A和B，準備籌資興建一幢五星級酒店、兩幢甲級寫字樓以及部分配套商業。公司欲將酒店建成后自留經營使用或整體轉讓，寫字樓及商業取得銷售許可證后面向市場銷售。正常的操作模式應是五星級酒店建成后，如某一股東自留或整體轉讓，則按照一定售價視同銷售并轉讓產權，繳納相應稅金，但這樣需要繳納巨額稅金。可以考慮的避稅方案是，在審批報建酒店時，特別是在土地拍賣時拆分為兩家公司共建進行立項申請，其別注明A公司參建酒店并自留，B公司只是參建。這樣酒店項目作為A公司自建固定資產按成本計價，并裝飾后經營，定向轉讓酒店時僅需轉讓A公司股權，物業的利潤由A公司股權轉讓溢價體現，并減少酒店物權轉移應繳納的土地增值稅等稅金，可節約大量稅負，實現了房地產企業和股東雙方的共贏。同樣，寫字樓及配套商業報建時，預先立項明確一定面積作為自建物業。待實現銷售后，尾盤物業也同樣可以以轉讓B公司股權實現物權轉移。
當然，以上稅務籌劃的關鍵點是報建手續應完備，包括土地拍賣時應該預先明確A公司的酒店屬自建自營。因為根據稅法，預先確定自營資產后轉為再出售是可以的；但是假若報建時為出售，再轉為自建自營固定資產投資則為時已晚，稅務清算需要按照市場價視同銷售轉為自有資產。
2、開發多處房地產
房地產公司在同時開發多處房地產時，可分別核算也可合并核算，兩種方式所繳納的稅收不同，這為企業選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講，合并核算的稅收利益大一些，但也存在分別核算更有利的情況，具體如何核算，需要企業根據具體情況予以分析比較。
例如：某房地產公司同時開發兩處位于城區的房地產，第一處房地產出售價格為1000萬元，根據稅法規定扣除的費用為400萬元；第二處房地產出售價格為1500萬元，根據稅法規定扣除的費用為1000萬元。如果企業選擇分別核算，第一處房地產的增值率為600÷400=150%，應該繳納土地增值稅600×50%-400×15%=240萬元，營業稅及其附加1000×5.5%=55萬元；第二處房地產增值率為500÷1000=50%，應繳納土地增值稅500×30%=150萬元；營業稅及其附加1500×5.5%=83.55萬元。該房地產公司的利潤為（不考慮其他稅費）1000+1500-400-1000-240-55-150-83.55=571.45萬元。如若合并核算，兩處房地產的出售價格為2500萬元，根據稅法規定可扣除費用為1400萬元，增值額為1100萬元，增值率為1100÷1400=78.5%。應該繳納土地增值稅1100×40%-1400×5%=370萬元，營業稅及其附加2500×5.5%=137.5萬元。不考慮其他稅費，該房地產公司的利潤為2500-1100-370-137.5=892.5萬元。該稅收籌劃減輕稅收負擔892.5-571.45=321.05萬元。
二、房地產企業項目建設中應考慮的稅收籌劃
1、通過增加扣除項目對土地增值稅進行稅收籌劃
土地增值稅是房地產開發的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20%的情況下可以免征，企業可以通過增加扣除項目使得房地產的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。
例如：某房地產公司開發一棟普通標準住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規定可扣除費用為800萬元，增值額為200萬元，增值率為200÷800=25%。該房地產公司需要繳納土地增值稅200×30%=60萬元，營業稅1000×5%=50萬元，城市維護建設稅和教育費附加50×10%=5萬元。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為1000-800-60-50-5=85萬元。如果該房地產公司進行稅收籌劃，將該房屋進行簡單裝修，費用為200萬元，房屋售價增加至1200萬元。則按照稅法規定可扣除項目增加為1000萬元，增值額為200萬元，增值率為200×1000=20%，不需要繳納土地增值稅。該地產公司需要繳納營業稅1200×5%=60萬元；城市維護建設稅和教育費附加60×10%=6萬元。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為1200-1000-60-6=134萬元。該稅收籌劃降低企業稅收負擔134-85=49萬元。
2、相關借款利息的籌劃實務
由于大部分房地產經營企業開發資金來自借貸，具有資金量大、借款期限長、利息費用多等特點，所以可利用合適的利息扣除方式對借款利息進行稅收籌劃。
（1）針對房地產開發完工之前的利息費用，將完工之前的借款利息可以計入開發成本，并可作為計算房地產開發費用 (期間費用)的扣除基數。特別是從事房地產開發經營的企業，還可按照取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和，加計20%的扣除，這樣可以大大增加扣除項目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負。
（2）針對房地產開發完工之后的利息費用支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算、分攤并提供金融機構證明的：允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10%以內計算扣除。企業據此可以選擇：如果購買房地產主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構證明，據實扣除。反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。
3、銷售與裝修分開，分散經營收入
隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增，若房地產企業與購房者簽定合同時稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產公司事先設立一家裝修公司，同時與客戶簽定兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負。
三、房地產企業銷售時應考慮的稅收籌劃
房地產的銷售方式的選擇也是進行稅收籌劃的一種好方式，通過改變銷售模式的籌劃不僅可以直接減少稅負，而且可以間接地獲得貨幣時間價值的好處。這主要涉及兩個方面。
1、針對納稅主體的新設分立
這也就是說，房地產經營企業可以通過設立獨立銷售公司負責房地產銷售，這種分立使土地增值稅、營業稅、企業所得稅的籌劃空間很大。
舉例來說，上海房地產公司銷售的普通標準住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，可采用以下售價方式。（1）若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1167.5萬元，增值率為28.48%，應納99.75萬元的土地增值稅，凈賺 232.75萬元。（2）以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1166.96萬元，增值率為19.97%，免征土地增值稅，凈賺233.04萬元。（3）如果房地產公司設立獨立房屋銷售公司，那么房地產公司可以將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當開發公司賣給銷售公司時，由于其增值率為19.97%
2、減少賬面收入或遞延納稅時間
（1）開發企業無償或收取極少手續費委托銷售公司銷售房地產，并可協商開具銷售清單，由于這種方式應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現，所以在確認納稅義務發生時間上可以盡量遞延，同時這樣可以避免銷售公司繳納營業稅。
（2）將原來由開發企業承擔的銷售及管理費用轉嫁到銷售公司，使銷售公司企業所得稅減少甚至不交。當然，對于業務招待費和廣告費等有費用扣除限額的扣除項目，應事先商議確定由開發企業承擔，以避免上述費用因超標而調增應納稅所得額的情況。
（3）對于客戶通過銀行按揭方式購買開發產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。所以盡量與客戶和銀行協商，開立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉賬日再確認收入并納稅。
【參考文獻】
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[2] 蘇強：房地產企業如何進行稅收籌劃. 市場論壇，2006（2）。
隨著國家調控力度的不斷加大,加上日益激烈的市場競爭,我國房地產企業內部費用成本的壓縮空間越來越小。作為房地產企業外部成本的稅收,其數額的多少極大地影響著房地產企業的經濟效益。科學的本文作者：黃曉暉作者單位：廣西欽能電力集團有限公司
稅收籌劃,對于提高企業的經濟效益、增強企業的競爭實力乃至促進整個房地產行業的發展都具有積極的作用。針對新企業會計準則對房地產行業稅收及稅收籌劃的影響,本文立足于稅收環境的變化,通過多視角挖掘宏觀調控政策下房地產企業稅收籌劃的空間及關注點,在其基礎上建立具體背景下的籌劃方案,旨在為房地產企業提供有效、具有實踐意義的稅收籌劃思路。
二、房地產企業稅收籌劃策略
1.房地產企業前期準備階段的稅收籌劃
房地產企業前期準備工作包括規劃審批、設計施工、土地出讓或轉讓等,此階段是房地產項目運作的首要環節,也是稅收籌劃的關鍵。首先是子公司和母公司的選擇,前者具有獨立法人資格,可以進行獨立核算,后者則不具備此條件,也即子公司可以獨立承擔納稅風險,而分公司與總公司則是共同承擔納稅風險。但一般情況下,選擇分公司具有以下優點:稅務部門對分公司的監管相對要松,且項目初期分公司往往處于虧損狀態,可以抵消總公司利潤,減輕企業稅負,分公司與總公司之間的資產轉移不必承擔納稅義務,可以減少房地產企業的成本;其次,新建和并購的選擇,房地產企業取得土地的來源有兩個:國家購買和從其他單位購買,從其他單位購買具體的操作方式可以是成立新公司購買土地或是并購出售土地企業的股權,從稅法上來看,第二種操作方式的土地使用權沒有發生轉移,因此無需繳納契稅,利于企業節稅,降低企業成本;再次,籌資方式的稅收籌劃,資金占用大是房地產企業的主要特點,而房地產企業的籌資方式可以分為負債籌資和權益籌資,前者的利息可以在稅前扣除,后者的股息不能作為費用列支。
2.房地產企業建設環節的稅收籌劃
一是,借款費用資本化,根據相關稅法規定,在當期企業所得稅中無法扣除資本化的借款費用,而對于成本對象完工后的借款費用則可以作為財務費用直接扣除,因此對于不同時期完工的開發產品,房地產企業應獨立核算,這樣可以相應的減少企業所得稅支出;二是,利息扣除方式,計算企業所得稅和土地增值稅時的利息費用在會計處理上市不同的,前者在開發完工前計入成本,在開發完工后計入期間費用,而計入成本的利息費用只有當房產出售時才能抵扣,同時對于土地增值稅,根據稅法規定,當利息費用較大時應提供證明據實扣除,而當利息費用較少時,則可不計入分攤的利息,且可多扣除相關開發費用,降低房地產企業開發成本;三是,按照開發種類分別核算增值額,即分別核算不同開發種類的增值稅,以減少稅負;四是,稅前扣除項目,新企業所得稅法的稅前扣除項目較多,包括可全額扣除的項目,如折舊、交通費等,按照稅收標準列支的費用,如業務招待費,可以遞延到下期扣除的項目,如廣告費,不能扣除的項目,如罰款;五是,預提費用處理,稅法與會計核算對預提費用的處理方式是不同的,雖然房地產產品開發完工后可以合理地將預售收入確認為實際銷售收入,并按規定結轉相應的計稅成本,但實際中還未完工的相關基礎設施和配套設施在稅法上是不允許列支的,這可能增加企業稅收支出。
3.銷售環節稅收籌劃
一是,銷售價格稅收籌劃,當前土地增值稅實行四級累進稅率,同時為鼓勵普通標準住宅的開發,規定其相關增值稅率為超過20%的暫不征收土地增值稅,此時不同的售價可能增加或減少房地產企業的利潤,在此情況下,房地產企業應利用起征臨界點進行定價,以減輕企業稅負,增加企業凈利潤;二是,銷售收入分解稅收籌劃,例如通過設立專門的房產銷售公司來減輕土地增值稅和企業所得稅,通過簽訂裝修合同分解銷售收入以合理規避裝修部分的土地增值稅和營業稅,給企業帶來節稅利益,通過區分代收收入以減少銷售收入,降低企業所得稅負,通過折扣銷售,將銷售價款與折扣額開在同一發票上,以折扣后的價款為營業額來繳納營業稅。
4.保有環節稅收籌劃
房地產企業未出售的房屋常以出租的方式進行經營,而房屋租賃行為中涉及的稅種主要包括營業稅(5%)、個人所得稅(20%)、房產稅(12%),以及城市維護建設稅、印花稅、城鎮土地使用稅以及教育費附加等,從租賃方或承租方的角度來看,房屋租賃名義稅負較重,稅負水平占全部租賃收入的30%-40%。因此需要對保有環節進行稅收籌劃。首先,變房屋出租為投資業務,對尚未出售的房產以出租形式賺錢租金,具有較大的稅負,而將這部分房產以投資入股的形式來參與被投資方的利潤分配則可以有效降低企業稅負;其次,先租后售的稅收籌劃,房地產企業都存在大量的銀行貸款,會有大量的費用需要在稅前扣除,因此企業可以以先租后售的形式持有房產,期間企業所得稅較少,總體來說對企業是有利的。
三、房地產企業稅收籌劃實務
1.營業稅的稅收籌劃
從自建和代建模式選擇的角度來看營業稅的稅收籌劃。案例:某企業以1億元的價格購得一塊土地,擬建一棟酒店,成本為2億元,建成后轉讓給乙酒店管理公司,價格為3.45億元,其中土地增值稅為2%的預征率。(1)自建模式,某企業的營業稅34500*5%=1725萬元,土地增值稅34500*2%=690萬元,乙公司契稅=34500*5%=1725萬元;(2)代建模式,某企業的營業稅為0,代建營業稅=4500%5%=225萬元,土地增值稅=10000*2%=200萬元,契稅=1000*5%=500萬元。從以上兩種開發模式來看,自建的營業稅稅額大,擠占企業資金,而代建模式的稅負較輕,但應避免稅收征管上可能的風險。
2.土地增值稅稅收籌劃
某開發項目共分為兩部分,一是普通住宅項目,銷售收入18000萬元,一是洋房項目,收入為91000萬元,而開發總成本為62000萬元,包括支付土地價款20000萬元,前期工程費1200萬元,建造安裝支出30000萬元,基礎設施支出8000萬元,公共配套設施支出1500萬元,開發間接支出1300萬元。籌劃前土地增值稅情況為:應稅收入:109000萬元;扣除項目金額總計=開發成本+房地產開發費用+與轉讓房產有關的稅金+其他扣除項目=62000+62000*10%+109000*5.5%+62000*20%=86595萬元,則土地增值額=109000-86595=22405萬元;因此土地增值稅稅額=22405*30%=6721.5萬元,稅負高達6.17%。籌劃后的土地增值稅稅收情況,將項目總成本劃分為普通項目和非普通項目,(1)普通項目的測算:應稅收入為18000萬元,扣除項目的金額=10820+1082+990+2164=15056萬元,土地項目增值額=18000-15056=2944萬元,增值額與扣除項目金額的比為19.55%,未超過20%,因此免征土地增值稅;(2)非普通項目的測算:應稅收入為91000萬元,扣除項目金額=51180+5118+5005+10236=71539萬元,土地項目增值額=91000-71539=19461萬元,增值額與扣除項目的金額之比為27.2%,因此土地增值稅稅額=19461*30%=5838.3萬元,比進行土地增值稅稅收籌劃前節稅883.3萬元。
3.利息籌劃
關鍵詞：房地產行業；稅收籌劃；稅收政策；經濟效益
一、稅收籌劃的定義
稅收籌劃是指納稅人站在企業管理的高度上，并在符合國家法律及稅收法規的前提下，選擇涉稅整體經濟利益最優化的納稅方案來處理生產、經營和投資及理財活動的一種企業涉稅管理活動，也是一種既合理又合法的“節稅”行為。
二、稅收籌劃技術
（1）免稅技術。（2）減稅技術。（3）稅率差異技術。（4）分割技術。（5）扣除技術。（6）成本（費用）調整技術。（7）臨界點籌劃技術。（8）利用稅收優惠技術。
三、房地產行業的特點
房地產行業具有規模大、投資大、風險高、周期長、涉稅標的金額大、收益高等特點，這決定了房地產行業涉及到的稅收籌劃是多方面的，合理、科學的稅收籌劃有利于企業抑制偷稅、漏稅的不合法行為，規范納稅行為，進一步降低企業的經營風險和管理與經營成本，從而有利于企業價值最大化目標的實現。
四、房地產行業稅收籌劃的必要性
（1）房地產行業涉及的征稅科目較多，稅負較重，涉及到的征稅稅種也較多，進行合理科學的稅收籌劃，可以避免企業重復納稅，節約外部開支成本；
（2）合理的稅收籌劃有助于降低房地產行業的管理成本和經營成本，實現稅后利益最大化，提高企業自身的經濟效益，增強經營能力；
（3） 進行稅收籌劃，有利于加強房地產行業自身對稅收籌劃的重視，這樣就會減少其負擔風險、違法風險、經營風險等，有助于其健康發展；
（4） 房地產行業稅收籌劃有助于企業提高自身的財務管理水平，完善自身的財務管理，實現企業合法、高效的財務控制，提高自覺納稅意識，也可以促進我國稅收工作的開展；
（5）房地產行業稅收籌劃有利于相關的稅收法律法規制度的完善，為實現我國構建法治社會的目標作出貢獻；
（6）房地產行業的稅收籌劃，也利于行業內提高資源重復利用率，合理的配置資源，減少不必要的浪費，為我國走可持續發展道路，實現科學發展作出貢獻；也有助于國家制定的宏觀調控政策的施行。
五、房地產行業稅收籌劃的具體策略
1、從企業所得稅角度對房地產行業進行稅收籌劃
房地產開發項目的特點決定了其在開發產品未完工時可以先按預計計稅毛利率計算預繳企業所得稅，待完工時再重新調整計稅成本。稅務機關按照國稅發[2009]31號文《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》指定的5%——20%的預計計稅毛利率與實際毛利率相比存在較大差額，若將差額毛利率合法合理地應用到稅收籌劃中，對于企業利用差額毛利率獲得資金使用的時間價值，緩解資金緊張提供有利條件。
房地產行業所得稅的繳納情況是分月、分季預繳，年終匯算清繳，而房地產企業的開發產品完工與未完工結算之間也存在跨月、跨季度的情況，房地產行業所得稅的核算可分為三個階段來籌劃：第一階段為開發產品未完工，先按預計計稅毛利率計算；第二階段為竣工但未辦理結算手續，未取得全額發票，經鑒證后按預算造價預提費用，計算預計銷售毛利率；第三階段是完工并辦理竣工結算手續，根據銷售毛利率進行納稅調整并計算企業所得稅。因此房地產行業可以合理推遲竣工時間，合理地把差額毛利率應用到房地產企業所得稅稅收籌劃中，把合法推遲交納的稅款巧轉為無息貸款充分提高資金使用效率，獲得資金的時間使用價值。
2、從土地增值稅角度對房地產行業進行稅收籌劃
從土地增值稅角度對房地產行業進行稅收籌劃主要可從建房方式和分散收入兩個方面著手：
（1）根據不同建房方式進行稅收籌劃
我國稅法規定，合作建房建設完畢后自用的，可暫免征收土地增值稅，建成后要轉讓的，就需補交土地增值稅，代建房不屬于土地增值稅的征稅范圍。故采用代建房方式進行稅收籌劃可在一定程度上降低企業外部成本，減輕企業稅負。具體操作如下例：
某房地產開發公司取得一塊價值350萬元的土地使用權，2007年，公司在該土地上建造商務樓并以1100萬元價格售出。假設商務樓的建筑成本為500萬元，土地增值稅的扣除項目金額為800萬元。則該公司應該繳納的稅費為如下幾步：（其中成本利潤率10%，城建稅7%，教育費附加3%）：首先計算應納建筑安裝營業稅=500×（1+10%）/（l-3%）×3%=17.01萬元，其次計算銷售不動產營業稅=1100×5%=55萬元，第三，增值率=（1100-800）/800=37.5%，第四，應納土地增值稅=300×30%=90萬元，第五，應納城建稅、教育費附加=（17.01+55）×（7%+3%）=7.2萬元，最后計算公司應納稅費合計 =17.01+55+90+7.2=169.21萬元。
如果該公司進行納稅籌劃，將其銷售行為轉為代建房行為，卻會發生不一樣的結果，籌劃前后成本基本相同，稅負卻不同，我國稅法規定單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去土地使用權或不動產的購置成本后的余額作為營業額。如下例：
公司在開發寫商務樓前，首先將土地按350萬元的價格銷售給最終客戶，然后以800萬元的價格與客戶簽代建合同，房屋建成后可得800萬元的建筑安裝收入。因此，該公司將土地以350萬元的價格轉讓給客戶，只需繳納建筑安裝營業稅及城建稅、教育費附加，不須繳納轉讓無形資產的營業稅、土地增值稅，也不再負擔營業稅。
籌劃后該公司應納稅：
建筑安裝營業稅=800×3%=24萬元
城建稅、教育費附加 =24×（7%+3%）=2.4萬元
籌劃后可節稅169.21-（24+2.4）=142.81萬元
（2） 用分散收入的方式來進行稅收籌劃。
用分散收入的方式降低土地增值率，減輕房地產稅負。
常見的分散收入的方式有兩種：將可分除的房地產整體項目剝離出來單獨處理，達到盈利不繳納土地增值稅的目的；將一個整體項目分開多個工程處理，以降低增值稅率，減輕稅負。
3、從營業稅角度對房地產行業進行稅收籌劃
房地產行業對營業稅進行稅收籌劃有很多方法，在這里簡單從介紹以下三種方法：
（1）運用減少流轉次數的方法進行稅收籌劃。根據不動產在銷售時按流轉次數繳納營業稅的特點，在房地產經營中運用合理方法減少流轉次數降低營業稅稅負。
（2）采用合作建房方式進行稅收籌劃。
合作建房的方式一般分為兩種：一種是由雙方通過互換房屋所有權的方式和土地使用權的方式合作建房，這時雙方則需要分別按銷售不動產和轉讓無形資產的方式來繳納營業稅；一種是雙方分別以貨幣資金、土地使用權出資，成立合營企業，此時的交易雙方均不用繳納營業稅。
六、總結
隨著整個國民經濟總體水平的提高，我國房地產開發企業面臨新的發展機遇與挑戰，如何做好房地產行業稅收籌劃工作，將影響著其如何發展下去。房地產企業自身要做好經營發展，需要降低企業的經營成本與管理成本，提高企業的經濟效益，因為行業本身的稅負過重，因此科學合理的稅收籌劃工作的開展與施行，將有助于其降低這些成本，減輕稅負；從而促進各房地產開發企業抓住發展機遇，促進自身能力提高，在競爭激烈的市場中，搶占市場獲得生存與發展。（作者單位：陽煤集團統計部）
參考文獻
[1]會計之友 2011年3月《差額毛利率在房地產行業稅收籌劃中的應用》
[2]中國稅網 《企業所得稅匯算清繳操作指南》2011年3月中國財政經濟出版社
1.分散收入籌劃法
土地增值稅按次征收，根據每次清算時的增值率來確定稅率，增值率越高，計算土地增值稅時所采用的稅率就越高。增值率共有四個臨界線，20%是第一個臨界線，房地產企業所建設的普通住宅在出售時，如果增值率在20%以內，那么就免征土地增值稅。第二個臨界線是50%，超過20%但未超過50%的增值部分適用30%的稅率。第三個臨界線是100%，超過50%但未超過100%的增值部分適用40%的稅率。最后一個臨界線是200%，超過100%但未超過200%的增值部分按照50%的稅率進行征收，而超過200%的增值部分則按照60%的稅率進行征收。由此可見，合理分解房地產銷售收入，使計算土地增值稅的收入項目金額降低，是減少土地增值稅支出的一個有效方法。房地產企業在建設房屋的過程中，涉及的工序和業務眾多。對于一些能夠獨立核算的工序和業務，企業可以根據其性質及適用的稅收政策加以分解或加以組合。首先，能夠不作為土地增值稅收入項目的應當完全剝離開來。為此，企業需要認真研讀土地增值稅收入項目的相關內容，深入了解收入項目的審核標準，進而結合企業自身的收入來源找出剝離對象，以降低計算土地增值稅時的收入項目金額。其次，各個分散的工序和業務往往具有不同的組合方式，通常都存在一個合理降低稅收支出的最佳組合方式。房地產企業可以將所有收入支出項目進行分解，然后系統性地計算各種組合方式的實際稅收支出，從而找出能夠合理降低稅負的方法。
2.合理定價籌劃法
計算土地增值稅時的收入項目金額直接與房屋的售價相關，因而房地產企業的定價策略是對土地增值稅支出金額起決定性作用的重要因素之一。企業對其稅收進行籌劃，最終的目的是實現企業的經營發展目標，而不僅僅是減少其稅收的支出。因此，房地產企業在對其土地增值稅進行籌劃時，不能僅考慮稅收支出，而應該從企業的經營發展目標出發，進行全面的籌劃。在為其待出售房屋進行定價時，將稅收考慮在內，以特定的經營發展目標為出發點，進行合理定價，是房地產企業對其土地增值稅進行稅收籌劃的有效方式。如果企業目前的經營目標是利潤最大化，那么就可以據此來計算有效的定價區間。土地增值稅的稅率共有五個，分別是0，30%，40%，50%和60%，對應著20%，50%，100%和200%的房地產增值率。企業首先根據增值率的四個臨界點以及相關稅收政策計算出相應的最高定價系數，然后根據利潤最大化原則計算出最低定價系數，從而確定有效的定價區間。最后，企業只需要根據扣除項目金額即成本來選擇不同的定價區間，再參考市場銷售情況以及同行業類似房屋的銷售價格確定最終的房屋出售價格。
二、從扣除項目角度進行稅收籌劃
1.土地取得成本和房地產開發成本相關籌劃
土地取得成本和房地產開發成本對房地產企業來說是兩項最大的成本，同時也是土地增值稅的扣除項目中金額較大的兩項。因而，在制定稅收籌劃方案時，應當對土地取得成本和房地產開發成本給予足夠的重視。與此相關的稅收籌劃主要從企業經營計劃層面入手，具體體現在開發項目的規劃和選擇上，這也是一種事前籌劃的思想。在計劃開發項目的前期，房地產企業就應當具有稅收籌劃的意識，在比較各個開發項目的土地取得成本和房地產開發成本的同時，也要充分考慮其對土地增值稅的影響。雖然此時各種信息都還不充分，內外部環境也還存在較大的不確定性，但還是需要在事前做一份大致的預算。土地取得成本和房地產開發成本是房地產企業面臨的兩大主要成本，往往可以根據現有信息和以往的開發經驗做出一個初略的估計。在做初步預算時，只要將土地增值稅考慮其中，不僅關注土地取得成本和房地產開發成本本身對企業利潤的影響，還充分考慮其對土地增值稅的影響，那么就能夠對項目的盈利性做出更加準確的預測，使企業的選擇更加合理。
2.利息支出相關籌劃
根據土地增值稅相關規定，房地產企業在進行房產開發的過程中所發生的利息支出，在計算土地增值稅時有兩種扣除方式。第一種是將其利息支出予以據實扣除，但不得超過按照商業銀行的同類同期貸款利率所計算出的金額。除此之外的其他房地產開發費用則按照取得對應土地使用權所支付的金額和房產開發所付出成本的金額之和的5%以內予以計算并扣除。其適用條件是房地產企業的該利息支出能夠按照所轉讓的房產項目計算分攤，并且能夠提供相關金融機構的貸款證明。第二種是利息支出連帶其他房地產開發費用一并作為房地產開發費用，按照取得對應土地使用權所支付的金額與房產開發所付出成本的金額之和的10%以內予以計算并扣除。其適用條件是房地產企業不能夠按照所轉讓的房產項目計算并分攤相應的利息支出，或者不能夠提供相關金融機構的貸款證明。由此可以看出，雖然兩種扣除方式的適用條件不同，但對于房地產企業來說是具有一定選擇性的，特別是當企業能夠按照不同的房產項目對其利息支出進行恰當的計算分攤并能夠提供相關金融機構的貸款證明時，企業可以在兩種扣除方式之間進行自由的選擇。經過初步分析就可以發現，利息支出如果在所有開發費用中占比較大，那么采用第一種據實扣除的方式將更有利，而當利息支出在所有開發費用中占比較小時，則采用第二種一并扣除的方式會更好。
3.代收費用相關籌劃
一、銷售收款環節的稅收籌劃
1、房地產銷售環節涉及到的稅收種類
房地產銷售環節涉及到的稅種包括營業稅、土地增值稅、房產稅、企業所得稅、印花稅、營業稅金及附加、城建稅和教育費附加等。其中,營業稅是按照房地產企業向購房者收取的全部價款和價外費用為基數計稅的,它又是城建稅、教育費附加計稅的基礎,同時也能影響契稅、印花稅以及土地增值稅,因此,銷售環節最重要的稅收籌劃種類是營業稅。同是,土地增值稅的超額累進稅率與銷售階段的定價密切相關,因此它是銷售環節稅收籌劃的關鍵環節。
2、營業稅的籌劃策略 3、土地增值稅的稅收籌劃 二、整體層面的其他稅收籌劃
房地產行業涉稅項目和種類都較多,在整個管理和經營工作中各個環節都需要注意,進行合理的稅收籌劃,才能保證企業整體稅收的有效規避。
1、企業所得稅的稅收籌劃
企業所得稅的計算過程中,會有一些相關的抵稅項目以減少企業稅收,但是房地產行業一直是我國政府宏觀調控的重要對象,因而在企業所得稅的征收方面享有較少的優惠。企業應該謹慎分析相關政策,合理調整企業銷售業務組成,借用時間價值或者費用的合理安排爭取盡量的稅收優惠。例如,很多房地產企業將人防工程作為車位出售給業主,并確定收入,就需要與當年繳納相應的所得稅。而其實人防工程不可出售,企業可以將其租給業主,然后分期收取租金,這樣將這部分的收入劃分為多個年度,有效降低了企業所得稅的額度。
2、保有房產的房產稅籌劃
房地產企業都留有部分房源作為投資性房地產,用于出租或者暫時閑置。這部分房產都需要繳納房產稅,用于出租的房產還應該繳納5%的營業稅。企業在安排出租業務的具體細節時,也應該區分房屋租金和代收的水電費、網費、清潔費等。同樣,這部分如果由物業公司進行收取可以避免繳納營業稅;但是如果為方便出租,打包收取租金,則需要按照總額繳納營業稅。