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【關鍵詞】房地產經濟 財務管理 房地產企業
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼： A
一、房地產企業財務管理存在的問題
（一）開發周期長，收入確定難
房地產的開發周期比較長、實體龐大、社會勞動消耗量大，前期、中期、后期，不同時段收入的確定、成本的控制以及資金的籌集都不同于其他企業，由于整個開發項目會存在一定的不確定性，在開發的前期和中期對收入是否可以確認比較難以判斷，只有在其辦理房屋竣工交付使用，并辦理所有產權證書之后才可以確認收入。而且資金回轉到企業的時間比較長，對于成本核算、成本控制都需要根據不斷的時期分時期進行核算，整個財務管理工作就顯得比較任務繁重龐大，也具有一定的風險性，所以財務部門對于收入的確認是比較有難度的。
（二）融資任務繁重，財務風險高
在房地產整個的開發過程中需要耗費巨額的費用，單是地皮購入就需要一大筆資金，再加上工程造價更是一個天文數字的投入，因此房地產開發是存在著較大的經營風險的。房地產開發的資金周轉性一般都比較差，并且資金分散在開發周期的各個部分，管理也相對比較分散，房產建成之后銷售也需要一定的時間，資金回收的速度比較慢，因此資金籌集的任務比較繁重，大大增加了控制和把握風險的難度。正是因為房地產開發這一系列問題的存在，才對財務管理提出了較高的要求，如果財務管理缺乏有效的管制力度的話，將會導致整個房產開發過程中資金使用處于無序混亂的狀態中。
（三）資產負債率較高，資產流動性差
房地產開發企業在投資房產開發的時候，資金投入規模一般都比較大，單憑企業內部的自有資金是難以支付這么大一筆資金的，所以跟銀行貸款是必然的，如果多個項目一起開發的話，跟銀行的貸款額度就更大了，這樣就會導致公司出現債務償還的風險，所以說房地產開發企業往往都是高負債率、高財務風險的。另一方面，房地產開發企業的存貨主要是土地、在建工程和在售樓盤，資金的回收周期比較長，經常出現短期資金不足的情況，對于短期的債務有時候不能兌現償還的承諾，很容易致使公司陷入信用危機。
（四）企業財務人員缺乏績效考核
在房地產開發企業中，一般都有設置財務管理機構，也有規定比較完善的財務工作流程，但是由于配備的人員素質參差不一，對流程的掌握不夠熟悉，很容易就成不必要的麻煩，而且風險防范意識比較差，對于支付款項的核實不夠嚴格。目前很多企業對財務主管采用的是委派制，財務主管的審批權利比較大，但是又沒有對財務主管設定績效考核，沒有相應的細則和規定來對其行為進行引導和約束，并激勵其在財務管理崗上最大限度發揮作用。所以說，對于財務管理人員不能只靠建立財務管理制度，而也應該設置一定的獎懲機制，以激勵他們從財務管理的角度上提高房地產開發企業防范風險的能力，合理有效的調度和使用資金。
二、加強房地產企業財務管理的方法
（一）加強房地產開發企業資金管理體系建設，保證資金鏈正常運作
房地產企業應該高度重視資金的使用管理制度，財務部門對在資金的調度使用和現金的支出審批應當擁有高度的批準權，統一管理資金的使用。對于下屬財務單位則根據業務的規模需求設置兩級的資金使用權限，嚴格執行收支兩條線的管理方式，對于下屬各單位已經實現的收入必須全額及時收繳，所需的費用申請需經由總部審核批準再撥付使用。資金的批準使用經由三級權限管理可以及時回收資金，全面及時的掌握整個企業資金的使用狀況，實現統一調度，可以避免出現資金沉淀，出現呆賬壞賬的情況，并可以幫助實現工作流程制度化、規范化，明確各個分工環節，清除資金流轉的內部障礙。
（二）強化房地產開發企業的經營風險意識
房地產開發企業經營的資金密集型的行業，其具有較高的風險系數。因此，房地產開發企業應該高度重視風險管理工作，以提高面對外部經濟環境變化對房地產產業造成影響的應對能力。目前有不少房地產開發企業的風險意識還是比較單薄的，管理機制的建設不夠健全，風險管理方法比較落后，為了提高識別風險、化解風險的能力，首先我們應該樹立風險意識，向每位工作人員滲透風險意識，杜絕在房產開發時不訂立合同、或訂立合同時不仔細推敲的現象出現，并建立健全風險防范機制。房地產開發行業是一個競爭激烈的行業，稍有操作不當，不但會在競爭處于劣勢地位，更有可能致使整個項目流產，所以在房地產開發的各個層次和方面都要考慮到有可能存在的風險，這樣才能做到防范于未然。
（三）健全財務管理機構，強化房地產開發企業的財務管理
在市場經濟條件下，市場的競爭日益激烈，房地產開發企業的生存面臨著重大的挑戰，作為一個資金密集型的行業，財務管理自然而然也成為了關系到其存亡的重要命脈。因此，作為房地產開發企業的高層管理人員不但要懂得如何運營企業，也更要懂得如何進行有效的財務管理。首先，作為管理人員必須具備一定財務管理知識，懂得會計處理和會計信息，房地產開發企業主要是靠資金運行和現金流量都是通過財務管理來體現的；其次，財務管理是否能達到預定的目標，很大程度上依賴于財務管理部門來實現的，因此，財務管理機構的設置必須要科學合理，并配備具有一定財務管理知識和能力人員，積極發揮作用。
（四）改善資金運作模式
首先，拓寬負債資金的來源。目前情況來看，大部分房地產開發企業的資金大多來源于銀行借款，但是隨著銀監局加強對銀行放款的限制，銀行資金的發放將越來越困難。所以，要根據房地產開發企業自身的財務狀況、項目規模、市場預算等選擇不同的借款來源，并且多爭取最優的貸款利率；其次，合理安排償債資金，房地產的存貨一般是以儲備土地、在建工程和待售房產的形式存在，存貨周轉比較慢，流動資產的比較高，不容易變現，因此很大程度上制約了房地產企業的償債能力。所以我們必須要合理科學的安排償債資金的先后順序，制定周密的銷售計劃和收款疾患，保證銷售的順利進行加快銷售資金的回收速度，為財務部門做好償債規劃提供必要的前提。
三、結束語
房地產行業作為一個資金密集型行業，資金的籌措、使用對企業的發展起著至關重要的作用。在改革開發的三十年，房地產行業經歷了蓬勃發展的階段，也經歷了受金融危機影響而出現的資金供應受阻的階段，這也從一個方面證明了房地產行業不但容易受國家政策的影響，也跟整個經濟環境、金融環境有著密切的關系。正是緣于這些原因，房地產開發企業的財務管理環節就顯得相當重要，因此，面對財務管理中出現的諸如負債率過高、流動性差、開發周期長、資金回收慢、融資任務繁重、財務風險高的問題，我們應該從企業的規模出發，通過建立健全的財務管理制度和提高財務人員的素質，進一步提高房地產開發企業的財務管理效率。
參考文獻
[1]李越.房地產企業實施精細化財務管理問題研究[J].商業經濟，2010（09）：95.
【關鍵詞】房地產開發；企業財務管理；融資；成本控制
1、引言
隨著社會的發展，城市化越來越快，在這種背景下，房地產開發企業可謂是挑戰與機遇共存。在房地產開發企業中，財務管理屬于其重要的一項內容，它關系著企業是否具有足夠的資金來應對市場。基于此，本文對其財務管理的探討具有很強的實踐指導作用。
2、房地產開發企業財務管理中存在的問題
（1）渠道單一、融資壓力比較大
房地產項目具有風險高、周期長以及投資大的特點，在這種情況下，融資壓力比較大將會導致供求的不平衡。一般來說，房地產開發企業的內部融資主要包含了自有資金以及所預先收取的購房定金、購房款等，其中，預先收取的定金及購房款可以在一定程度上將市場風險轉嫁到購房者身上。但是整體來說，如果僅靠內部融資是較難滿足房產開發企業資金需求的，因此，更多的資金往往是通過外部融資所獲得的，這方面的渠道有：發行股票、發行企業債券、股權投資、房地產信托、銀行貸款、合作開發、利用外資、產業基金等。
但在實際的融資過程中，主要的途徑是較為單一的銀行貸款。數據顯示，當前我國房產開發企業資金中貸款占到了23.86%，自籌占 到了28.69%，定金以及預收款占 38.82%。其中，定金及預收款又主要是個人對銀行的貸款，由此可見，房產開發資金很大一部分來自于銀行，因此，整體對銀行的依賴非常大。
（2）對全面成本管理沒有充分的重視
所謂全面成本管理，主要是指進行全過程、全方位以及全員的成本管理。房產開發過程中的成本涉及到了策劃、規劃、設計、施工以及銷售等環節，一個合理的成本管理應該貫穿于整個流程之中，對所有的成本要素進行控制、規劃，這樣才能實現企業利潤的最大化。但是當前的房產開發企業對于全面成本管理并沒有正確的認識，部分企業認為這是財務部門的職責，忽視了內部個職能部門的作用，而財務部門收集的成本資料又往往有限，使其發揮不出應有的作用，造成了成本管理和預算出現較大誤差。
（3）對于財務風險的控制不足
房地產開發企業屬于資金密集型產業，資金的投入非常大，而且周期長，變現能力比較差，因此，房地產開發企業往往面臨著更大的財務風險。一般來說，這些財務風險表現在以下幾個方面：首先，按期償還債務的風險，貸款作為銀行資金的重要組成部分，一旦企業不能夠對風險進行很好的預測及控制，則很容易出現到期無法償還債務的情況。
其次，利息的波動，利息波動會給房產開發企業造成巨大的影響，事實上，央行每次加息不僅會增加企業財務成本，還會給投資者的購房欲望造成打擊，這都屬于房產開發企業的損失。
第三，再籌資的風險，如果房產開發企業負債比較高，企業將很難保證其償債能力，這樣企業一旦需要融資，難度也必然加大。
3、加強房地產開發企業財務管理的措施
3.1加強企業融資管理
（1）對房地產金融市場進行完善，建立多元化的融資渠道
以房地產開發企業的實際需求作為基礎，充分考慮到進入市場的承載能力，對房地產抵押貸款的證券化以及各種金融工具進行積極地推進，并鼓勵金融產品的創新，通過以上途徑能夠降低企業的融資成本，提升融資效率。此外，對國際先進的金融工具及手段進行引進，發行 B 股、H 股、外匯債券等不僅可以促進房產企業的國際化，還能夠對國際市場資金籌措面進行擴大。
具體的過程中，房地產金融立法主要應從兩個方面出發：首先，對現有的《擔保法》、《證券法》、《保險法》等法律法規進行完善，改進其不適用房地產金融發展的地方；其次，出臺相應的法律及法規。通過法律上的改進，將會給房地產金融創新帶來很大的促進，這一點針對我國房產開發行業不成熟的現狀而言更為重要。
（2）建立更為多元化產權投資模式
當前，國內的經濟增長雖然出現了一定的而波動，而且人民幣的利好因素也不再穩定，但是整體而言，這些影響因素依舊處于一種積極的狀態，因此，我們依舊可以利用這些優勢來吸引外資的投入。而在外資進入的過程中，由于外企尚不具備獨立運作的能力，因此，和本土企業進行合作是一條必經之路，而這也為我國的房產開發企業提供了一個很好的渠道。
3.2 建立健全成本管理體系
（1）實行事前管理
要想實行事前管理，和加強內部控制是離不開的。因此，我們要在房產開發企業的內部加強成本管理的教育，使企業中的每一名員工都明白這是企業盈利的根本途徑。只有每人都具備了成本控制的意識和責任，才能真正的做好這一工作。
另外，在實行事前管理的過程中，成本發生之前，要對其進行投資估算、設計概算以及工程的預算。在項目實施的過程中，應做到動態調整目，并預測好可能超支的情況。只有從源頭上做好成本的控制，才能有效的杜絕浪費現象發生。
（2）建立成本管理責任體系
它是我們落實這一工作的依據，這一體系可以幫助房產開發企業更好的實現成本工作。一般來說，這一體系主要包括了以下內容：
首先，責任主體。開發項目中，對規劃設計、拓展論證、施工、銷售以及客服等部門進行明確的責任主體認證，并對環節中的主導及配合部門進行明確。
其次，做好責任范圍的劃分，在這個過程中，建造成本按發生程序進行責任部門的劃分，建造成本以外則按照成本項目進行責任范圍的劃分。
第三，考核指標的確定，一般來說，我們要以定量指標為主、
第四，設立評價部門，在各部門進行自我評定的基礎上，評價部門對其分析成本管理的結果是否符合要求，是否符合宗旨等，并最終提出意見來指導工作的開展。
3.3對資金管理系統進行完善，更好的控制財務風險
（1）將資金管理納入到全面預算管理體系之中
通過責任中心預算和項目預算進行結合，能夠對資金的需求進行較為準確的估算和調度，進而幫助房產開發企業降低資金的成本，提升自己的利用率。另外，通過分析資金預算的執行情況，還可以幫助其做好資金使用的反饋及修正。
（2）實現結算中心形式的資金管理機構
財務管理的中心是資金管理，在企業的資金使用中，要做到合理調度、統籌安排，使資金用活。因此，實現結算中心形式的財務管理結構對提升房地產開發企業的資金利用率有著重要的意義。具體來說，經過合理的調度，可以更好的發揮出貨幣的時間價值。此外，在預付賬款我們要進行嚴格的審查，并加強對應收資金的管理，盡快的收回賒賬，降低壞賬風險。
（3）在財務來往中落實好規章制度
對于貨幣收支、物質轉移等活動，要按照具體的情況進行憑證的填制，并做好審核、登記以及清查等工作，一旦發現問題，要及時的查清楚原因，并落實好相關的責任。在對外發包的工程中，尤其要注意建筑材料采購的管理。最后，在確保建筑質量前提下，應盡量降低采購價額，而且要對采購行為進行嚴格的審查，避免采購中出現營私舞弊的現象。
4、結語
房地產開發企業的財務管理關系重大，但是由于其涉及環節較多，因此要做好這一工作并不輕松，本文的研究雖然對其有一定指導意義，但是更多的工作還需要我們立足企業實際，加強學習并不斷的對其進行探索，只有這樣才能夠真正做好財務管理，為房產開發企業的發展提供更多的助力。
參考文獻：
[1]沈曉晴.現階段我國房地產開發企業財務風險管理研究[J].財經縱橫， 2009， 2.
【關鍵詞】房地產開發 融資 貸款
一、我國房地產開發企業傳統融資渠道的現狀
（一）銀行信貸不斷攀升的融資門檻
房地產業的銀行貸款主要表現為土地儲備貸款、房地產開發貸款和銷售環節的住房按揭貸款，開發商的自籌資金和工程墊款也大多間接來自銀行貸款。如國內房地產價格出現全面、持續的大幅下跌，商業銀行在其負面影響下將受到不小的沖擊。由此，隨著系列政策的落實，開發企業從銀行獲得信貸融資非常艱難，這導致部分中小民營房地產開發企業出現資金鏈斷裂。
（二）我國房地產開發企業債券融資占比非常小
2010年以來，部分房地產企業相繼將目光轉向發行企業債券的融資渠道。從目前的融資情況來看，萬科房產、復地集團、龍湖集團、中糧地產等大型房地產集團公司分別通過發行企業債券的方式獲得10-60億規模的低成本（5%-7%）資金。
債券融資作為房地產業重要的融資渠道之一，但債券融資在整個房地產業資金來源中所占比例極小。僅占房地產開發投資總額的5%左右。
二、當前我國房地產開發企業應積極開拓的融資渠道
（一）進一步挖掘自有資金融資渠道，降低經營風險
國家對房地產開發企業自有資金的數目設有硬性“門檻”規定，開發商自有資金比例必須超過30%。房地產開發企業利用自有資本金或通過其他途徑自有資金基礎，向上一級集團以及關聯的材料供應商、建筑總包單位、分包企業公司借款。通過這種渠道籌措的資金，開發商可以長期持有，自由支配，靈活使用，而且財務成本普遍較低；對公司制定中長期的發展目標，特別是短期可能影響業績的目標，不會構成過大的財務壓力。
（二）引進境外資金
我國資質較好的房地產開發企業出海融資已經成為慣例，而且規模呈逐年上升態勢。據彭博報道，2014年1-9月，我國房地產開發企業在海外銀行獲得的貸款總額高達59億美元，同比增長39%。
一方面，外資對我國房地產市場的參與涉及開發、中介和銷售等各個環節，主要是境外房地產投資基金和風險投資基金以及大量的個人資金，集中投資首都經濟圈和長江三角洲等熱點區域。另一方面，國外銀行介入國內市場向國內的房地產開發企業提供信貸資金的同時，如中建、萬達、綠地、中坤實業等開始走向海外 “造城”、“搶客”利用國外銀行的資金勢在必然。
（三）房地產產業基金融資
隨著房地產產業基金管理流程的完善，能通過產品結構設計降低資金成本的產業基金將具備更好的發展前景和投資者的認可，而項目型、關注于投機的地產基金將逐漸被邊緣化。
1.行業洗牌將加速融資利率合理化
房地產產業基金生存環境的改變將助推行業收益率合理化。從美國房地產產業基金歷史來看，美國房地產機會型基金在20世紀90年代也一度高達20%左右，但隨著行業規模擴張以及本土地產逐步復蘇，收益率開始逐年下降。從我國目前普遍發行的房地產私募基金來看，總體成本保持在16%-20%以上，高利率一方面源于房地產融資渠道的狹窄，另一方面也由于當前開發商的高利潤率足以支撐該成本。從行業環境看，房企利潤率下行趨勢已現，可選擇融資渠道也逐步回歸。這些因素將共同助推國內房地產產業基金收益率逐步下降，向合理水平回歸。
2.房地產產業基金迎來戰略合作契機
自2013年5月以來，中國的資產管理行業迎來了業務創新的浪潮。打破了保險、證券、期貨、信托、銀行之間的競爭壁壘，使資管行業進入競爭、創新、混業經營的大資管時代。通過合作，整個私募房地產基金行業的游戲玩法可能都發生變化，在募集階段，房地產基金可以借由各種資管平臺的產品設計不同的基金結構和募資方案，也可以為投資人打造個性化的財富管理方案。在投資階段，各個資產管理機構除了能為地產基金管理機構帶來充足流動性，還能通過各大資管機構的資源為基金項目池帶來儲備。隨著支付寶、微信支付等網絡支付的興起， 技術驅動以及金融變革將為私募房地產基金帶來新的生命力。
（四）房地產開發信托融資
1.貸款型信托融資
由信托公司作為受托人，接受市場中不特定（委托人）投資者的委托，以信托合同的形式將其資金集合起來，然后通過信托貸款的方式貸給開發商，開發商定期支付利息，并于信托計劃期限屆滿時償還本金給信托投資公司；信托投資公司則定期向投資者支付信托受益，并于信托計劃期限屆滿之時，支付最后一期信托收益和償還本金給投資者。
2.股權型信托融資
信托公司以發行信托產品的方式，從資金持有人手中募集資金，之后，以股權投資的方式（收購股權或增資擴股），向項目公司注入資金；同時，項目公司或關聯的第三方承諾，在一定的期限（如兩年）后，溢價回購信托投資公司持有的股權。
3.混合型信托融資即夾層融資。
它是一種由債權和股權相結合的一種信托融資模式，它具備貸款類和股權類房產信托的特點。通過債權和股權的組合滿足房地產開發企業的資金需求。一般要求大型集團開發的盈利能力好的項目，向項目公司委派董事，辦理土地抵押、股權質押、第三方擔保等風控手段。融資金額一般在5億以上，2-3年期限。
【關鍵詞】房地產開發企業 資金 管理
一、房地產開發企業資金管理的特點
1、房地產項目投資金額巨大，僅僅依靠企業自有資金遠不能滿足項目的投資需求，一般會向社會金融機構或上級單位進行融資。而房地產開發貸款是房地產企業主要融資渠道，開發貸款的使用對象，就是企業具體的開發項目。
2、在開發產品未完工前，一般需要通過獲得預售許可證，預售取得銷售資金，并將其再投入到開發項目建設中。
3、資金支出的重點內容是地價款、建筑安裝及基礎設施建設支出和稅費。
二、房地產開發企業資金管理的風險
（一）現金流風險
由于開發項目的投資巨大，對于房地產企業來說，現金流斷流是企業面臨的最主要的財務風險。所以，保持現金流的穩定是房地產資金管理的重要內容。
（二）銷售風險
不動產的可變現能力差，而且受國家政策調整的影響較大，如果企業開發的產品不被市場認可，容易造成產品積壓，變現困難，使得企業資金周轉上出現短缺。另外，房地產企業的產品銷售對金融政策的依賴程度較高。如很多消費者要通過銀行按揭來支付房款，銀行按揭政策的變動直接影響產品的銷售情況，進而影響到企業資金的回收。
三、資金管理的主要內容
企業對資金的管理主要表現為對資金的收支管理，而且在使用資金之前必須通過嚴格的審批程序，力求使資金的使用達到并滿足合理的需求。
（一）制定各級資金管理的職責
制定公司內各部門詳細的資金管理職責，明確各級部門資金的審批和使用權限，統籌利用企業所有資金資源，進行合理調撥使用，平衡資金供求關系，做到資金使用效率最大化。
（二）編制資金預算計劃
資金預算管理，從內容上看，是一個包括現金收支預算、銷售預算、生產預算、成本費用預算等在內的完整體系；從職能上看，是對其業務流、資金流、信息流和人力資源流進行全面整合，最終使企業的資金獲得最佳利用效率；從過程上看，是通過預算編制、執行與控制、考核與激勵，對資金預算內容進行整合并實現“預算職能”的以“資金預算管理”為中心的價值監控。所以企業應組織制定全面的資金使用預算管理制度。
1、根據公司各個部門資金需求計劃及公司工程項目的開發規劃，確定年度資金使用預算金額。
2、將審批通過的資金使用預算下達到各部門，并在預算執行的過程中實時進行監督、核實。
3、每期資金預算執行完畢，及時編制預算執行情況和預算差異分析報告，以便在下一期編制過程中進行調整。
4、在執行過程中遇到特殊情況時，要“因地制宜”及時予以統籌安排。
（三）資金的籌集
因房地產開發業是一個資金高密集的行業。房地產項目開發周期長，投資需要的資金量巨大，資金的來源是房地產開發企業最關注的問題，多渠道籌集開發項目所需的資金成為各房地產開發單位的工作重點之一。
1、資金籌集應當遵循的原則
籌集資金應當遵循合法、適量和時效性原則。籌集資金必須遵守國家的有關法律規章，接受國家的宏觀調控。合理預測資金需要量，防止盲目籌資。安排好資金的供應時間，確保資金籌集與企業經營協調一致。
2、資金的籌集方式
資金籌集可采取不同的形式和途徑，并且可以根據企業開發時期的不同階段采取多種籌集方式，力求達到最有效的資金籌集，以保證開發項目施工的順利推進。最主要的資金籌集方式有以下幾種：
（1）建筑施工企業墊資。建筑施工企業墊資是房地產開發中最為普遍的現象。為了保證房地產項目前期開發的可持續性，房地產企業在開發項目的招投標階段，往往會選擇有能力墊資建設的建筑商，在簽訂施工合同中明確規定根據施工進度分批支付施工進度款，并在簽定合同時收取一定比例的履約保證金。
（2）預售商品房款項的再投入。預售商品房款再投入業已普遍應用于房地產市場中。房地產開發企業在項目開工建設達到有關部門規定的要求時，可以向房地產管理部門申請“商品房預售許可證”,將正在建設中的房屋預先出售給購房者，由購房者支付定金或房價款，再將預售商品房所得款項投入到有關項目的建設中。
（3）證券市場融資。證券市場融資成為了上市房地產開發企業融資的主要渠道之一。上市房地產企業利用證券市場的投資者對證券化金融資產的購買，分擔了房地產信貸機構的市場風險及信用風險，并能有效、快速的獲得資金。
此外，還有房地產開發企業貼息委托貸款、股權融資、賣地代建樓房、租賃融資等多種方式。不管企業采取何種合法的融資方式，都應加強對資金籌集的管理，建立實時臺賬，與相關融資機構發展良好的工作關系，按期償還款項。保證公司發展所需資金和公司的良好信用。
（四）資金的使用管理
房地產企業在資金使用時應建立有效的審核與監督機制，制定嚴格的審批權限，付款審批是資金支付前最后一關，以確保每筆資金都運用到位。房地產開發企業大額資金用在開發項目的建安工程付款，合同付款、非合同付款和固定資產購置等。
1、建安工程款的付款管理
建安工程用款實行項目責任制，由項目經理全權負責，公司對支出進行監控。
工程進度款審批，根據工程進度預測達到合同規定的工程進度時，按付款審批程序辦理付款手續，經相關工程部門及監理部門簽字確認后付款，附上合同會簽表、工程進度表、工程驗收簽證表、竣工結算資料等。
2、合同付款與非合同付款
在付款前對所要付款的相關資料進行系列嚴格的審查，保證資料的真實性和準確性。對要付款的金額進行核算，按照企業制定的審批權限逐級上升進行審批。
3、借款的管理
借款是公司支付給工作人員備做特殊用途的臨時性資金支出行為。這些特殊用途的支出款包括差旅費、零星采購材料費、日常開支及其他臨時性借款。借款除差旅費、零星采購費以外，原則上不得使用現金，若需現金請款的審核批準后到財務出納處領取。對于個人臨時性借款的，一般不予借給，特殊情況經批準可以借出的，借款人需填寫借款單、注明用途。
4、報銷的管理
工作人員進行費用報銷時，必須持有真實、合法、有效的票據，認真填寫報銷單，并嚴格按照公司的報銷流程，由財務部門審核，經多重審批后方能實施報銷。
參考文獻
①余源鵬：《房地產開發企業財務管理與成本控制》，機械工業出版社
②段九利、郭志剛：《房地產企業全程會計核算》，中國市場出版社
關鍵詞：房地產企業；財務管理；建議
隨著我國市場經濟改革的不斷深化，房地產業在創造稅收、增加就業、推動相關產業發展等方面做出了巨大貢獻，但在發展中只有少數房地產企業發展成為規模化，管理規范化，競爭力強的優質地產企業。那些優質地產企業共同的特點就是財務管理規范。房地產開發企業由于開發周期長，資金投資大，投資回收期長勢必面臨較高的財務風險，如何加強財務管理，財務向精細化管理發展日益重要。筆者就房地產企業財務管理的現狀進行分析，提出幾點值得思考的建議。
1房地產企業財務管理普遍存在的問題
1．1財務管理意識淡薄，財務制度流于形式
大多數房地產企業是由包工頭，施工隊起家，經營者本身缺乏財務管理知識，重銷售輕財務，財務管理基本定位于記賬算賬報表的原始會計核算階段，根本滿足不了現代企業財務管理的要求，完全忽視了財務管理應有的預算，指導，決策的管理職能，有的企業即使有相應的財務制度，在制度執行過程中也常常流于形式，基本上都是領導一支筆說了算，遇到財稅問題常常試圖通過疏通關系解決，得過且過，沒有真正思考過自身財務管理的缺失，勢必導致企業經營成本增加和后期的財務風險。
1．2財務人員自身職業能力不強，會計核算粗枝大葉，沒有形成一套科學的行之有效的財務核算和管理體系
很多財務人員盲目追求房地產企業的高薪資，自身沒有努力鉆研房地產行業相關的財稅業務知識，加之大多數房地產企業經營者都是在取得土地后急于進行開發，回籠資金，財務人員也盲目隨從，在開發前期就沒有設計好財務制度體系，進行科學的財務測算，往往是邊開發邊摸索，遇到問題解決問題，沒有前瞻性的財務思路。這樣一種摸著石頭過河的財務管理模式非常容易帶來后期無法彌補的財務風險。
1．3財務的過程控制極其薄弱
1．3．1資金管理隨意性大，沒有真正認真分析企業在每個時點的資金盈余及缺口。日常資金使用沒有相應的控制和資金使用計劃，領導簽字后即可以付款。一些開發企業在收到預售房款后資金稍有閑置，就急于進行再投資，一個項目沒有開發完，盲目購置新地塊，財務人員也沒有提出項目投資的建設性指導意見，造成舊項目后期資金不夠用，新地塊占用資金無法利用。很多企業在開發過程中由于盲目擴大規模，最后陷于資金嚴重匱乏境地，為了不影響施工進度又盲目加大融資力度，加之融資難度大，很多房地產開發企業不得不從小貸公司或向私人高成本取得借款，一旦遇到突發事件資金鏈斷裂而中途不得不中止項目開發的案例時有發生。
1．3．2預算管理缺乏有效的事前、事中、事后全方位的監控。房地產企業財務預算主要有目標利潤預算和資金預算，很多房地產企業沒有建立有效的財務預算，甚至根本就沒有財務預算，經營者把預算簡單地理解為工程部的項目造價預算，社會常流行的“開發企業賺不賺錢，關鍵靠預算”，這里的預算不僅指工程造價預算，也包括財務預算，只有財務預算和工程造價造價預算很好地結合才能稱之為有效的預算。有的企業雖然制訂了財務預算，但卻在預算執行過程中沒有進行有效的預算控制，直接后果就是成本費用沒有合理控制或控制不夠細化，到決算時發現利潤與預期差距甚大。另外，預算也沒有定期進行科學深入的預算分析，形成完整的預算分析報告體系，現實中為了完成預算任務，基本上都是根據實際來調整預算，對于實際偏離預算或超預算的真正原因沒有深入挖掘。這樣的后果其實使預算陷入惡性循環，上期的預算不能很好的指導下期預算，起不到預算管理的前瞻性指導作用。
1．3．3不重視房地產企業的合同管理。房地產企業合同管理是整個項目建設過程中十分重要的環節，很多企業合同的簽訂過程根本不需要財務部介入，往往是在合同簽訂以后甚至支付工程進度款時財務部才見到合同，財務部基本處于事后被動執行合同的處境，財務部由于沒能在合同簽訂時參與合同匯簽工作，不能從財務專業角度把可能存在的財務或稅務風險提前規避，常常是在合同執行中才發現合同中存在的財務隱患。合同執行完畢財務部也只是根據既定合同條款進行往來結算，而無法在合同履行完畢前提前對后期可能存在的風險損失做出制約措施。很多房地產企業對于工程施工合同和銷售合同沒有建立詳細的合同臺賬，作為備查賬簿，只局限于財務賬面數據簡單反映經濟業務的發生情況，這勢必導致財務無法清晰地掌握每項合同的來龍去脈。
1．4沒有建立有效的財務分析考核體系
大多數房地產企業的財務分析只局限于3張財務報表的編制及簡單的財務收支統計，沒有完備細致的財務內部分析報表，為領導層提供建設性的有價值的數據分析，沒有透過財務數據反映出企業日常財務管理存在的問題和不足。業績考核也只局限于簡單的指標完成與否。
2建設有效的房地產企業財務管理體系的建議
2．1加強房地產開發項目前期的財務規劃
房地產開發企業的前期財務規劃至關重要，在項目開發前建立完備的財務管理體系，進行詳細的財務預測能夠避免很多后期的財務風險。
2．1．1項目開發前進行開發項目的成本、費用、收益等測算。在項目開發前期財務部會同營銷部根據項目開發計劃及產品類型測算出銷售總價；財務部會同工程部、合約部對開發成本進行測算，并將開發成本的構成進行分解，按照土地成本、前期費用、建安成本、基礎配套設備、開發間接費等項目一一對應到相關成本項目中，最終預測總成本。財務部按照國家相關法規政策進行費用和稅金以及目標利潤的測算，最后形成預計資產負債表、預計利潤表、預算現金流量表，進而形成資金預算，根據營銷計劃和回款計劃測算出各時點的資金盈余和缺口，以便日后能夠在合適的時機進行投資或融資活動，從而有的放矢的使用資金，既保證項目建設資金需要又不形成資金閑置。
2．1．2建立完備的財務管控體系。在項目開發前就應根據項目的實際情況及相關政策法規的要求，制訂切合實際的行之有效的財務制度體系和內部控制體系。如制訂經濟事項的審批流程和權限規范、制訂各項資本性支出及費用開支的規范、制訂預算管理制度、制訂合同管理制度、制訂資產管理制度、制訂科學有效的會計核算制度。由于房地產企業會計核算不同于其他行業，有其特殊的核算規范，財務部應該依據財經法規的規范要求，并結合工程合約部的工程造價預算細目，設置科學合理的財務核算體系，既有助于日后能夠進行合同的成本控制，又便于進行往來對賬，還有助于進行土地增值稅的稅務籌劃。
2．2加強房地產開發企業的合同管理
合同也往往是產生糾紛的風險點，房地產企業的財務管理應該貫穿合同執行的全過程。對于工程施工合同在簽訂時財務人員就要參與到合同匯簽中，從專業角度提出可能存在的財務隱患；在合同執行過程中尤其是工程進度款的支付，一方面要嚴格按合同條款執行付款義務，另一方面要建立工程部、合約部、監理等相關工程負責人對工程執行情況的書面意見書，認真落實工程進度完成情況。要建立詳細的合同臺賬。對于銷售合同要按每個客戶，詳細記錄客戶的基礎資料、首付款、尾款、貸款等情況，定期與銷售部核對銷控情況和回款情況。
2．3實行房地產企業的全面預算管理，加強財務控制
“凡事欲則立，不預則廢”，房地產企業資金投資大，開發周期長，開發風險大，加強房地產企業的全面預算管理尤為重要。房地產企業不僅要在前期制訂整個開發項目的項目預算，還要將日常各項經營活動納入到全面預算管理體系，把開發項目預算按年度、季度、月度進行指標分解，落實到每個單位，每個部門。日常經營管理活動要明確各單位、各部門的崗位、責任、預算目標，對整個企業的業務流、資金流等按年度、季度、月度進行有效的預算控制。要定期對預算執行情況進行深入分析找出管理中的優點和不足，把預算執行的偏差率作為重要的績效考核指標，并將責任落實到部門和相關責任人。形成事前、事中、事后完整的預算管理體系。
2．4加強融資業務的學習，拓寬融資渠道
融資一直是房地產企業的重頭戲，大多數房地產企業的資金過于依賴商業銀行貸款，而銀行對于房地產企業的開發貸款限制多門檻高，造成地產企業融資難度大。這就要求財務人員加強融資業務的學習，認真分析和評價影響融資的各種因素，力求在企業能力所及的范圍內拓寬融資渠道，達到最好的綜合經濟效益。初期可以通過預售房回籠部分資金，集團公司在條件允許的情況下可以通過統借統貸或委托貸款的方式爭取到更多的資金。地產企業融資要逐步進入到不動產經營和資本運營的中高級階段，例如爭取到貸款利率優惠、手續簡便的授信貸款；對于一些政府扶持的改造項目盡量爭取到政府補貼貸款；通過出售產權商鋪或售后回租回籠資金；對于一些管理規范、規模較大、前景較好，具備條件的優質地產企業還可以通過股權融資方式掛牌地方新三版或上市，通過擔保公司發行集合債等方式進行融資，甚至通過眾籌這種新型互聯網金融方式對傳統融資模式進行資金補充。
3結束語
在現代企業制度下，財務管理的內容將日益豐富，提高企業內部財務管理水平，建設適應現代企業管理要求的企業財務管理體系是房地產企業發展的迫切需要。
［參考文獻］
［1］薛桂瓊．淺談房地產企業融資過程中存在的問題［J］．經濟論壇，2009．
［2］趙暉．房地產公司如何開展預算控制［N］．中國會計報，2013－05－10．
一、房地產企業內部風險控制存在的問題
（一）部分房地產開發企業風險管理意識薄弱
1.企業資本結構不合理，導致資產負債率偏高
房地產行業的項目投資資金需求量大，絕大多數房地產企業為使項目順利運行，想方設法向銀行申請貸款，利用財務杠桿大肆舉債，過高的資產負債率導致企業發展的盲目性；沒有謹慎考慮企業的償債能力，導致企業資本結構不合理，資金成本不斷加大，償債壓力增加。
2.財務杠桿效應的放大，導致財務風險的產生
企業內部資金管理、使用和利潤分配存在不合理現象，會導致資金使用效率的降低，企業資金的安全性也隨之降低。企業內部財務管理混亂是導致企業財務風險的一個重要因素，如果不同財務分析方法得出來的結論不具有可比性，決策人員將無法判定方案的可行性。
3.房地產開發企業跟風投資，增加投資風險
受政策利好消息影響，有些房地產開發企業相關人員對財務風險存在的客觀性認識存在偏差，對房地產開發項目的投資規模、市場需求、投資回報率等方面沒有進行充分的系統分析，在沒有進行大范圍市場調研的基礎上進行投資決策，將會進一步加大企業的財務風險。
（二）有些房地產企業內部控制制度不完備，控制體系不健全
有些房地產企業內部控制體系建設不完備，實際操作過程中某些制度的執行沒有依據。有些房地產企業雖然建立了內部控制制度，但存在著內容不完整、設計不合理的問題。有的企業只具有某些基本的內部控制操作，沒有形成一個完整的內部控制系統。有的房地產企業執行力不夠，雖然有好的管理制度但是得不到很好地貫徹、執行，監督、考核更是形同虛設。有的房地產企業風險控制體系不健全，決定投資開發項目時僅憑管理者現有經驗或初步的市場調研，對開發過程的風險控制沒有給予足夠重視，從而使開發商陷入被動狀態。有的企業尚未建立自我防范與約束機制，遇到問題時才采取措施加以補救，更多依賴于事后控制而忽視事前的預防控制。
（三）內部風險控制缺乏有效監督
企業的內部審計部門是房地產企業內部風險控制的有效監督部門。有的內審部門有崗無人或有崗只有象征性的1人，內審部門形同虛設。內部審計部門不能獨立于董事會，且受制于管理層的干涉，對內部控制制度不能進行客觀的評價，因此在重大事項、重大資金支出、重要崗位人員調整等方面的內部監督流于形式，最終結果還是一言堂。有的企業內部審計工作僅局限于財務層面，審計內容主要是會計核算、會計賬簿、財務報表，而對內部控制制度評價、企業各部門履行職能的效率方面，沒有充分發揮出內部審計的作用。
（四）?炔糠縵湛刂譜ㄒ等瞬瘧冉先狽?
有些房地產開發企業組織機構設置不合理、人力資源保障不到位、缺少內部控制氛圍等，這些都是內部控制管理中急需解決的問題。有些內部控制系統管理人員的素質提升跟不上房地產企業發展的步伐，有些房地產企業的工作人員在工作后沒有繼續學習，得不到充分的培訓與鍛煉，甚至專業能力不達標，這些都會制約房地產企業的發展。只有思想素質提高了，業務能力增強了，才能適應企業發展的需要。因此，提高內部控制系統管理人員的素質是解決內部控制問題的重要手段。
二、完善房地產企業內部控制的對策
（一）完善內控制度體系建設，提高風險管理應對能力
房地產企業增強防范風險的能力應從建立有效的管理機構、完善內部控制制度入手，明確各部門的職責權限，提高員工的財務風險意識。
1.完善的內部控制體系可以有效抵御外部環境的變化
健全的房地產內部控制體系以及完善的管理制度為企業內部控制提供了基礎保障。外部環境的變化特別是宏觀經濟政策對房地產開發企業的影響很大，國家通過調節土地政策、稅收政策等各項措施來促進宏觀經濟的發展，調節房地產開發市場的供需平衡。
2.加強科學化的制度流程建設是企業內部風險控制的有效保證
房地產企業的資金流量大，應加強會計審核管理，對資金的使用應進行嚴格的控制管理，對企業資金的用途進行有效監督。通過建立內部管理審核制度，資金得到審批后應對資金的使用情況進行嚴格的監督，禁止資金挪作他用，通過加強與銀行的交流可以及時了解企業的資金動向。重大資金的使用、重大事項的約定應通過董事會決議，不能由總經理一人獨斷。
3.加強內部審計工作，提高抵御風險的能力
采用過程控制和主動控制，做好事前控制和事中控制，充分發揮內部審計的風險評估和防范作用，最大限度地發揮企業資產經營效益。通過定期或不定期的內部審計并且延伸審計領域，由財務收支審計向經濟效益審計、管理審計等領域擴展，實現資源的優化配置。
4.房地產企業要保持資金結構合理，適度負債經營
融資和投資是房地產開發的重點領域，資金運營安全影響著企業的生產經營，影響著企業的經營風險。在充分考慮企業償債能力的前提下，多元化籌措項目建設資金，可以拓寬企業融資渠道。通過控制企業成本，保持適度資產負債率，提高企業資金的使用效率可以提升企業的利潤空間。
（二）建立房地產風險控制機制，完善監督機制
房地產企業必須強化風險管理意識，建立風險評估體系和風險預警機制，把風險控制在可接受的范圍內。
1.內部審計部門要有相對的獨立性
當內部控制體制不完善時，管理層的權力有時會凌駕于規章制度之上，缺乏相應的監督機制，導致管理層出現弄虛作假行為。為了避免這種情況的發生，內部審計部門應由董事會直接領導，并向董事會報告，保證審計的客觀性，充分發揮其對部門的監督職能。
2.監督體系要形成有效的監督合力
監督主體應具有相對的獨立性，按照設定的目標進行有效監督，如果監督部門對被審計單位不僅提高審計業務，還同時提供會計、稅務等經濟咨詢勞務，監督部門很難發揮內部審計的監督作用。
3.構建企業內部暢通的信息溝通渠道，實現資源共享
根據房地產企業自身的生產經營情況，建立與企業發展相適應的內部信息集成處理系統，實現信息資源共享。可以通過整合營銷部門、運營部門及財務部門信息，應用信息集成處理系統實現資源共享。信息資源整合可以實現部門數據實時共享，有利于為公司決策層提供有針對性的決策建議。
（三）提高管理層及相關管理人員的業務水平，進行全面財務預算管理
企業管理層應提高管理水平，有助于公司決策的合理性，降低企業風險。管理人員通過加強業務培訓，充實房地產行業建造流程等業務知識，可以提高自身素質和管理能力，實現企業股東利潤最大化的目標。
1.加強預算管理，提高資金使用效率
應依據房地產企業運營的整體情況，進行全面預算管理。由銷售、合約、工程、財務等部門配合制訂企業經營收入計劃，確定規劃設計費用、工程開發直接成本與間接費用等，并認真貫徹執行預算指標，從而提高資金的使用效率。加強預算管理進行資金管控，確保資金收支符合財務管理規定以及會計準則，可以嚴格控制資金風險。對房地產企業的各項投資風險進行一定的預測與評估，可以有效規避企業風險。
2.提高業務素質，提升企業經營管理水平
在企業內部要分工明確、各司其職，各部門相互配合，確保企業健康、穩定地發展。房地產行業涉及業務范圍廣，不僅需要工程、財務、管理知識，還需要懂得法律、金融等多方面的知識，要滿足房地產企業內部控制的需求，員工素質需要有很大的提升。構建房地產企業內部控制管理系統，實現信息技術與現代化管理完美融合，最大限度地提升企業內部控制管理效率。
關鍵詞：房地產企業;“營改增”;問題措施
一、增值稅的概念
“營改增”的基本概念是將目前行業通用的營業稅征稅方式換為增值稅。營業稅征稅方式換為增值稅。增值稅是對銷售、進口貨物、提供加工、修理修配勞務貨物以及提供應稅服務的單位和個人就其實現的增值額征收的一個稅種。簡單來說，增值稅可根據增值發票進行抵扣，并只對各個流通環節中新增的價值征收。其目的是避免重復征稅。在實際操作中，企業要索要增值稅專用發票，然后憑發票來進行抵扣。增值稅專用發票是企業避免重復納稅的重要單據，如果無法取得增值稅專用發票，企業就會存在重復納稅的風險。
二、 “營改增”房地產企業的影響
（一）影響企業的現金流和利潤
實務中，房地產開發企業多采用預售制，即項目產品在未完全交工時，為緩解資金壓力而進行提前銷售。而根據我國現行的營業稅要求，營業稅在確認預售收入的當期就要繳納，從而降低了企業采用預售制緩解資金壓力的效果。根據我國現行的營業稅規定，轉讓無形資產、銷售不動產營業稅稅率為5%，這部分稅金往往在企業項目還沒有全面完成就要繳納，從而給企業資金鏈條帶來一定風險。而“營改增”后，房地產企業會出現進項稅額大于銷項稅額的情況。這是因為房地產開發企業會在項目開始前提前購入建筑材料，因此在項目開發的初期開始的一段時間內無稅可繳，也無法及時進行抵扣，因此減少企業流動資金的占用，短期內擴大企業現金流。由于進項發票無法足額取得，可以抵扣的進項稅額少，到中后期，造成企業稅負和現金流出增加，利潤總額下降。
（二）建筑業的稅負成本增加必然轉嫁到房地產業
1.由于建筑業所需原材料較多，而且其成面臨的材料供應商及材料種類“散、雜、小”，如磚瓦、白灰、砂石、土方及零星材料基本上由個體戶、雜貨店、小規模納稅人供應，沒有發票或者取得的發票不是增值稅專用發票。材料進項無法抵扣，使建筑業實際稅負增加。
2.根據我國《財政部、國家稅務總局關于部分貨物適用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知》（財稅〔2009〕9號）的規定，以下四種企業銷售自產的貨物可以按6%征收率計算繳納增值稅，這四種自產貨物為：
（1）企業自己采掘的砂、石、石料或其他礦物或其他礦物連續生產的磚、瓦、石灰等。但是這部分不包含黏土實心磚、黏土實心瓦等貨物。
（2）建筑用和生產建筑材料所用的砂、土、石料。
（3）企業用自來水
（4）以水泥為原料生產的水泥混凝土
這四項都是房地產開發企業開發項目的必須品，通常在整個工程的造價中，占有很高的比例。如果建筑業實行“營改增”，那么建筑業的增值稅銷項稅率為11%，那么就會存在房地產開發企業和建筑業稅率不平衡的現象，建筑企業要增加5%的稅收成本。房地產行業與建筑業緊密相聯，因此，建筑企業為了減少稅務必會將這部分成本轉嫁到房地產行業。
3.通過對建筑業人工費的調查，目前，在泉州地區建筑業的人工成本占近30%，且人工成本還有不斷上漲的趨勢。而且這些人工成本沒有增加稅發票，亦沒有過項可以抵扣，勢必加大建筑業的人工稅負。
以上三方面導致建筑業成本的增加必然轉嫁到房地產開發商，擠占開發商的利潤空間。
（三）對財務人員要求高
“營改增”后，實行新的稅收體制，必定給財務人員一定壓力。增值稅相對于營業稅來說，計算相對復雜，需要核算的內容很多，對企業的財務人員你的素質提出了更高的要求。“營改增”后，必定帶來開票系統、認證抵扣、報稅系統、稅款繳納等操作方面一些列問題，如果財務人員學習能力不強，業務不熟練，就不能實現替企業減輕稅負的目的，甚至因為失誤還可能給企業帶來財務風險。
三、房地產企業面對“營改增”的應對措施
（一） 提前做好“營改增”準備
對尚未加入營改增的房地產企業，管理層應該提高思想認識，提前研究并制定應對之策。
1.政策尚未出臺階段
企業要對自身生產管理流程進行全程梳理，把握合同、會計核算等方面可能出現的變化，透徹了解“營改增”后可能導致企業經營管理方面的變化，組織相關人員進行相關知識培訓，定期匯報工作狀況。同時，企業還應及時對自身利潤、定價、合同等方面的制度進行預調，按照營改增后的處理流程留出變更空間，把握發票等營改增必要材料，盡可能迅速地與稅務部門溝通，從而利用營改增機會獲取資產增值。
2.政策出臺到生效日之間的短期過渡階段
對企業的業務流程及系統實施改造，與供應商、客戶簽訂新的合同，購買安裝稅控系統、熟悉發票申領、開具、認證、作廢等操作和增值稅申報流程。
3.政策生效并執行階段
企業必須時刻關注國家稅收政策的變動，對于“營改增”政策的更新和進展情況，及時進行評估，并根據政策改進狀況進行調整。
（二）完善合同
在不影響各類常用合同使用的前提下，結合稅制改革的要求，對常用合同中涉稅事項增設重要法律條款。同時對可能引發重大涉稅風險的合同、甚至交易行為給予專業意見，對于不適宜繼續簽訂的合同或者合同條款，建議取消。
1.加強采購合同管理
增值稅要求采購過程票、款、貨一致。即納稅人在需納稅的經濟活動中必須保證所支付款項的單位、開具抵扣憑的銷售單位、提供勞務的單位一致，否則將不予申報抵扣稅額。除非取得了當地國稅機關的同意，不允許繼續簽訂三方抵賬協議，不允許繼續采取委托收款方式支付款項。
2.修訂違約條款
增值稅法將價外費用分為兩大類：一是代收代墊性質的價外費用;二是具有收入性質的違約金、賠償金等價外費用。無論屬于何種價外費用，均需要作為收入繳納11%的增值稅，而且價外費用并沒有對應的進項稅金可以抵扣。簡言之，價外費用的合同條款或者行為會產生高額稅負！常用合同中的懲罰條款需要全面審閱和修訂。
3.規范代建行為
如果客戶存在代建業務，需要對代建行為重新規范。
（三） 加強進項稅額抵扣環節的管理
增值稅能夠幫助企業減少稅務壓力主要體現在進項稅額可以抵扣上，這是避免重復征稅的重要舉措。房地產開發企業必須重視對進項稅額抵扣環節的管理，不能出現該抵扣的項目沒有進行抵扣的現象，否則會增加企業的稅務成本，減少企業的實際利潤。所以加強進項稅額抵扣環節的管理，有利于幫助企業減少稅負。
（四） 注重財務人員培訓
面對新的稅收環境，房地產開發企業必須重視對企業財務人員的培訓，加大對財務人員培訓學習力度，如果沒有相應的知識理論支撐，那么在實踐工作中就會走彎路，給企業造成不必要的損失。雖然對財務人員進行培訓，會增加一定的人力成本和資金成本，但是對于企業長遠發展來看，是必不可少的舉措。企業應當建立健全獎懲制度，通過獎懲制度，來激發員工的工作積極性和創造性，從而提高企業稅務籌劃的質量。同時，作為房地產開發企業的內部員工，也需要不斷學習增值稅的相關知識，注重積累實踐經驗，保證能夠精準地核算銷項、進項等稅額，確保企業稅收核算工作不會出現人工因素的失誤。財務員工應當樹立與企業共命運的思想觀念，認識到只有企業整體效益提升，個人待遇才會提高的事實。
四、結語
我國實行“營改增”的目的是減輕房地產企業的稅務壓力，是我國稅收體制進步的一個表現。而房地產企業也應當積極適應增值稅，提前做好應對準，并在“營改增”過程中尋求新的稅務籌劃方法，這關系到房地產企業的利潤，影響企業的經營狀況。所以房地產企業必須積極重視稅制改革，在企業內部積極尋找應對措施，才能使得房地產企業在競爭中取得優勢。
參考文獻：
1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產企業拿地的成本，占用了企業更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產企業利潤變薄，資金的自我積累能力下降。
2、房地產業可能進入調整期。任何產業的發展都不可能是直線上升發展的，相關數據表明，我國房地產業發展波動周期一般為4-5年，與國民經濟發展基本吻合。中國房地產市場從2000年以來已經持續五年快速增長，未來幾年會不會進入一個實質性的調整期？一旦進入調整期，產品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產企業的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。
3、海外企業競爭加劇。近幾年海外房地產企業開始大舉進入中國市場，他們有著數十年的行業經驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產行業，中國企業必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機，快速壯大自身實力。
4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，中國房地產業在持續走高，中國房地產企業面臨著前所未有的機遇和挑戰。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產商的強勢進入，加快了中國房地產業的發展進程，同時加劇了行業競爭。有些房地產企業在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。
5、房地產金融市場不發達。房地產金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產品的推出，雖然都對整個房地產金融市場的發展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調控，和銀行信貸對房地產業的緊縮，使得目前房地產業所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質量不高。
6、法律法規不健全。相關政策、法規不完善，有關房地產金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系,缺乏相互一致性與協調性,操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常開展。
上述1、2、3直接加劇了房地產企業的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產業嚴重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創新空間大，但信托產品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產投資基金被業內人士認為是較好的直接融資方式,房地產證券化的概念也被大多數業內人士接受，但是最關鍵的法律條件處于真空狀態，使金融創新面臨無法可依的困境。
二、目前房地產業融資問題現狀
1、融資壓力大。房地產業項目投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現供求平衡。近幾年我國房地產業環境出現的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產貸款的緊縮政策更加重了房地產企業的融資壓力。
2、融資渠道單一。我國房地產企業內部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場風險轉移給購房者。但是房地產企業單純依靠內部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發行股票、股權投資、發行企業債券、銀行貸款、房地產信托、利用外資、合作開發、產業基金等。
但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據統計，全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款占23.86%，企業自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。因此，房地產開發資金約有60%來源銀行貸款，房地產開發資金對銀行的依賴程度較大。
三、加強房地產企業融資管理的主要途徑
1、完善房地產業金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認為當前完善房地產金融市場的總體思路，應該是以金融體制改革為契機，以國際慣例為參照，結合我國現有的房地產金融業務的實際情況，突破重點，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點，指在結構體系上著重培育房地產信托業務和住宅抵押證券化業務等新型的金融業務，并以它們的發展推動其他市場的形成。同時在房地產金融政策方面則重在解禁，給房地產業制造一個寬松的金融環境，在房地產業金融管理方面，則要強調金融立法、經濟杠桿和監管措施的協調配合，根據這一思路，目前應著手作好以下幾項工作。
（1）根據房地產業的實際需要和房地產金融市場的實際承載能力，積極推進房地產抵押貸款的證券化和房地產信托等金融工具的發展，激勵金融產品創新，降低房地產企業的融資成本，提高了融資市場的效率。
（2）適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產金融的國際化進程。
（3）加快完善房地產金融立法，推動房地產金融健康發展。房地產金融立法從兩方面入手：一是修改完善現有的法律法規，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應房地產金融發展與創新的地方；二是盡快出臺相關法律法規，如《產業基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產金融的創新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產市場發育并不成熟的情況下，房地產金融業的法制建設具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產權投資模式。對于國內經濟持續較快增長的良好預期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產投資項目。但是目前國外房地產開發企業進入中國獨立運作項目的經驗和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯合就成為國內房地產企業融資的一條良好渠道。同時這也是國內房地產開發企業與專業機構合作，提升自身開發品質的機會。
以筆者所在的上海永業（集團）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團、DBS發展銀行、香港菱電等企業合作，共同投資了6個較大規模的房地產項目，比如位于淮海中路的上海廣場項目，位于上海新天地附近的麗景苑高級服務式公寓項目等。在幾年前公司開始將融資對象轉向海外投資機構，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產市場的戰略聯盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個項目，該項目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報，目前由我集團控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯合開發的永業公寓二期項目也在9月份正式開盤，該項目目前的平均售價達到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報，目前集團已累計吸收外資達100億人民幣，開發土地近100萬平方米，應該說通過與國際金融資本的合作，為集團開拓了一條新的融資渠道，同時也不斷的壯大了公司的自身實力。
如何獲得國外資本的認同呢？以筆者單位的經驗：首先要作到誠實守信，外方作為跨地域的經營者，最看重的也是合作方是否誠實守信，往往在我們與外方洽談合作事項之前，外方已經通過各種渠道了解我們企業的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長期的合作伙伴關系。其次在處理問題時要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節的與外方和諧共處，在維護中方利益的同時也要合理的維護外方的利益，使外方在中國境內的投資利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發建設過程中的資金周轉，較小的資金流量推動較大的房地產項目的運轉，筆者認為企業應注重自身管理能力的提升，加快企業自身資金流轉速度，從根本上降低融資需求。
（1）加快資金流轉。針對許多房地產企業資金流轉不是很暢通的問題，筆者認為首先應該建立一個程序化的資金管理流程，明確企業資金管理的各個環節的重要節點，同時應加強企業財務人員的素質培養，以利于將整個資金管理流程落實到每一個細節。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環節中，由于整個流程需要經過客戶提供資料、銀行預審、公證處公證、房地產交易中心辦理預售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個環節。而各個部門之間缺乏聯系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時回籠，公司財務部在發現問題后立即明確了各個環節的重要時間節點，并指派專人負責，大大加快了貸款資金的回籠速度。
（2）減少企業過度預支。以借貸方式籌措開發經營資金，是房地產開發企業普遍存在的現象。但企業不要過度預支資金，如果房地產開發企業是靠借貸維持生計，靠負債支撐著企業，一朝債務發生危機，就會危及到企業的生存。房地產開發企業不應好大喜功，要根據企業的實際進行舉債，將債務控制在安全值以內，盡早處置閑置資產，如空置房地產、閑置設備、存貨等。以筆者所在的集團為例，95年以后公司為完成政府的危、棚、簡改造任務，向銀行貸款3億多人民幣，企業資產負債率高達89%每天須向銀行支付利息10萬多人民幣，再加上當時市場不景氣，地價下跌，使大批資金套牢在空置的土地上無力自拔，資產運行狀況急劇惡化，當時企業領導經過詳細的分析和研究，采取了一系列的防范和調整措施，包括主動調低價格，盡快盤活商品房存量，土地存量，盡快全力的回籠資金，最終規避了由資金風險引起的財務危機，使企業走出了困境。
（3）嚴格控制成本費用的支出。房地產開發企業要建立準確高效的成本費用控制體系，要有嚴格的成本費用預決算和審批制度，每一筆開支都要遵循經濟效益原則，防止鋪張浪費。企業節約出來的每一分錢，實際上都是企業自己的利潤。
【參考文獻】
[1]高聚輝:房地產融資渠道現狀分析與發展趨勢展望.中國房地產金融,2006,06
[2]潘愛青:房地產融資問題研究.科技創業月刊,2006,07
[3]劉晴:我國房地產業融資問題及對策研究.黑龍江對外經貿,2006,07
1、融資壓力大。房地產業項目投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現供求平衡。近幾年我國房地產業環境出現的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產貸款的緊縮政策更加重了房地產企業的融資壓力。
2、融資渠道單一。我國房地產企業內部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場風險轉移給購房者。但是房地產企業單純依靠內部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發行股票、股權投資、發行企業債券、銀行貸款、房地產信托、利用外資、合作開發、產業基金等。
但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據統計，全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款占23.86%，企業自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。因此，房地產開發資金約有60%來源銀行貸款，房地產開發資金對銀行的依賴程度較大。
二、造成房地產業融資問題的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產企業拿地的成本，占用了企業更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產企業利潤變薄，資金的自我積累能力下降。
2、房地產業可能進入調整期。任何產業的發展都不可能是直線上升發展的，相關數據表明，我國房地產業發展波動周期一般為4-5年，與國民經濟發展基本吻合。中國房地產市場從2000年以來已經持續五年快速增長，未來幾年會不會進入一個實質性的調整期？一旦進入調整期，產品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產企業的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。
3、海外企業競爭加劇。近幾年海外房地產企業開始大舉進入中國市場，他們有著數十年的行業經驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產行業，中國企業必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機，快速壯大自身實力。
4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，中國房地產業在持續走高，中國房地產企業面臨著前所未有的機遇和挑戰。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產商的強勢進入，加快了中國房地產業的發展進程，同時加劇了行業競爭。有些房地產企業在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。
5、房地產金融市場不發達。房地產金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產品的推出，雖然都對整個房地產金融市場的發展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調控，和銀行信貸對房地產業的緊縮，使得目前房地產業所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質量不高。
6、法律法規不健全。相關政策、法規不完善，有關房地產金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系,缺乏相互一致性與協調性,操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常開展。
上述1、2、3直接加劇了房地產企業的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產業嚴重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創新空間大，但信托產品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產投資基金被業內人士認為是較好的直接融資方式,房地產證券化的概念也被大多數業內人士接受，但是最關鍵的法律條件處于真空狀態，使金融創新面臨無法可依的困境。
三、加強房地產企業融資管理的主要途徑
1、完善房地產業金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認為當前完善房地產金融市場的總體思路，應該是以金融體制改革為契機，以國際慣例為參照，結合我國現有的房地產金融業務的實際情況，突破重點，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點，指在結構體系上著重培育房地產信托業務和住宅抵押證券化業務等新型的金融業務，并以它們的發展推動其他市場的形成。同時在房地產金融政策方面則重在解禁，給房地產業制造一個寬松的金融環境，在房地產業金融管理方面，則要強調金融立法、經濟杠桿和監管措施的協調配合，根據這一思路，目前應著手作好以下幾項工作。
（1）根據房地產業的實際需要和房地產金融市場的實際承載能力，積極推進房地產抵押貸款的證券化和房地產信托等金融工具的發展，激勵金融產品創新，降低房地產企業的融資成本，提高了融資市場的效率。
（2）適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產金融的國際化進程。
（3）加快完善房地產金融立法，推動房地產金融健康發展。房地產金融立法從兩方面入手：一是修改完善現有的法律法規，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應房地產金融發展與創新的地方；二是盡快出臺相關法律法規，如《產業基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產金融的創新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產市場發育并不成熟的情況下，房地產金融業的法制建設具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產權投資模式。對于國內經濟持續較快增長的良好預期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產投資項目。但是目前國外房地產開發企業進入中國獨立運作項目的經驗和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯合就成為國內房地產企業融資的一條良好渠道。同時這也是國內房地產開發企業與專業機構合作，提升自身開發品質的機會。
以筆者所在的上海永業（集團）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團、DBS發展銀行、香港菱電等企業合作，共同投資了6個較大規模的房地產項目，比如位于淮海中路的上海廣場項目，位于上海新天地附近的麗景苑高級服務式公寓項目等。在幾年前公司開始將融資對象轉向海外投資機構，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產市場的戰略聯盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個項目，該項目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報，目前由我集團控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯合開發的永業公寓二期項目也在9月份正式開盤，該項目目前的平均售價達到22000/平方米，且目前銷售狀況良好，也會為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報，目前集團已累計吸收外資達100億人民幣，開發土地近100萬平方米，應該說通過與國際金融資本的合作，為集團開拓了一條新的融資渠道，同時也不斷的壯大了公司的自身實力。
如何獲得國外資本的認同呢？以筆者單位的經驗：首先要作到誠實守信，外方作為跨地域的經營者，最看重的也是合作方是否誠實守信，往往在我們與外方洽談合作事項之前，外方已經通過各種渠道了解我們企業的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長期的合作伙伴關系。其次在處理問題時要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節的與外方和諧共處，在維護中方利益的同時也要合理的維護外方的利益，使外方在中國境內的投資利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發建設過程中的資金周轉，較小的資金流量推動較大的房地產項目的運轉，筆者認為企業應注重自身管理能力的提升，加快企業自身資金流轉速度，從根本上降低融資需求。
（1）加快資金流轉。針對許多房地產企業資金流轉不是很暢通的問題，筆者認為首先應該建立一個程序化的資金管理流程，明確企業資金管理的各個環節的重要節點，同時應加強企業財務人員的素質培養，以利于將整個資金管理流程落實到每一個細節。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環節中，由于整個流程需要經過客戶提供資料、銀行預審、公證處公證、房地產交易中心辦理預售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個環節。而各個部門之間缺乏聯系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時回籠，公司財務部在發現問題后立即明確了各個環節的重要時間節點，并指派專人負責，大大加快了貸款資金的回籠速度。
（2）減少企業過度預支。以借貸方式籌措開發經營資金，是房地產開發企業普遍存在的現象。但企業不要過度預支資金，如果房地產開發企業是靠借貸維持生計，靠負債支撐著企業，一朝債務發生危機，就會危及到企業的生存。房地產開發企業不應好大喜功，要根據企業的實際進行舉債，將債務控制在安全值以內，盡早處置閑置資產，如空置房地產、閑置設備、存貨等。以筆者所在的集團為例，95年以后公司為完成政府的危、棚、簡改造任務，向銀行貸款3億多人民幣，企業資產負債率高達89%每天須向銀行支付利息10萬多人民幣，再加上當時市場不景氣，地價下跌，使大批資金套牢在空置的土地上無力自拔，資產運行狀況急劇惡化，當時企業領導經過詳細的分析和研究，采取了一系列的防范和調整措施，包括主動調低價格，盡快盤活商品房存量，土地存量，盡快全力的回籠資金，最終規避了由資金風險引起的財務危機，使企業走出了困境。
（3）嚴格控制成本費用的支出。房地產開發企業要建立準確高效的成本費用控制體系，要有嚴格的成本費用預決算和審批制度，每一筆開支都要遵循經濟效益原則，防止鋪張浪費。企業節約出來的每一分錢，實際上都是企業自己的利潤。
【參考文獻】
[1]高聚輝:房地產融資渠道現狀分析與發展趨勢展望.中國房地產金融,2006,06