時(shí)間：2023-12-04 11:05:25
導(dǎo)語(yǔ)：在農(nóng)村宅基地法律法規(guī)的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
李建光
摘要：隨著社會(huì)主義新農(nóng)村的建設(shè)、農(nóng)業(yè)的發(fā)展以及農(nóng)民收入的增加，我國(guó)農(nóng)村住宅建設(shè)進(jìn)入到了一個(gè)全新的發(fā)展時(shí)期。為了保障農(nóng)民的合法權(quán)益，
我國(guó)高度重視農(nóng)村宅基地的管理工作。但是，我們也必須承認(rèn)，農(nóng)村宅基地的管理水平尚且有很大的提升空間。筆者結(jié)合自身多年管理農(nóng)村宅基地的工作
經(jīng)驗(yàn)，分析了現(xiàn)階段農(nóng)村宅基地管理普遍存在的問題，并進(jìn)一步提出了有針對(duì)性的農(nóng)村宅基地管理對(duì)策，以供參考。
關(guān)鍵詞：農(nóng)村；宅基地管理；問題；對(duì)策；參考
前言：隨著“三農(nóng)”問題被解決，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境得到了很大的改
善，農(nóng)民的物質(zhì)文化水平得到了很大的提升，這為農(nóng)村住宅建設(shè)提供了機(jī)
遇和挑戰(zhàn)。機(jī)遇即是在新的時(shí)代背景下，為農(nóng)村宅基地的管理提供了更為
完善的法律法規(guī)；挑戰(zhàn)即是傳統(tǒng)的農(nóng)村宅基地的管理模式滋生了諸多問題，
嚴(yán)重阻礙了農(nóng)村宅基地管理實(shí)現(xiàn)公平、公正。目前農(nóng)村宅基地基本納入了
依法管理軌道，但是在管理效果上依然存在著缺少村莊規(guī)劃、法律法規(guī)不
健全、管理手段滯后以及監(jiān)管力度不到位等問題。探討農(nóng)村宅基地的有效
管理，提升宅基地管理水平就顯得非常重要。
一、農(nóng)村宅基地管理存在的問題
1.缺少村莊規(guī)劃
我們頻繁聽到的是“城市發(fā)展布局與規(guī)劃”，而很少聽到“農(nóng)村村莊布
局”以及“村莊內(nèi)宅基地選址”等內(nèi)容，這就足夠說(shuō)明相關(guān)人員以及當(dāng)?shù)?/p>
村民極度缺少村莊規(guī)劃的做法。造成此尷尬局面的原因在于：首先，相關(guān)
管理人員以及農(nóng)民對(duì)于農(nóng)村空間布局意識(shí)極其淡薄，從思想意識(shí)上缺乏重
視度；其次，缺乏專門、專業(yè)的管理、規(guī)劃人員，導(dǎo)致該項(xiàng)工作即使上級(jí)
有部署，但是由于部門不完善、人手不充足導(dǎo)致農(nóng)村規(guī)劃這項(xiàng)工作被架空；
另外，基層政府以及相關(guān)組織對(duì)于村莊規(guī)劃的認(rèn)識(shí)嚴(yán)重不足，導(dǎo)致農(nóng)民不
配合農(nóng)村布局規(guī)劃的相關(guān)工作，形成“年年規(guī)劃，年年村莊無(wú)變化”。
2.法律法規(guī)不健全
現(xiàn)階段，我國(guó)與農(nóng)村宅基地相關(guān)的法律法規(guī)尚且不健全、不完善，表
現(xiàn)在我國(guó)尚未頒布一部專門的、完整的有關(guān)農(nóng)村宅基地管理的法律法規(guī)；
同時(shí)存在對(duì)農(nóng)村宅基地劃分界限不明，導(dǎo)致管理失衡；其次，由于尚且缺
少對(duì)于農(nóng)村閑置土地的回收以及再利用的可操作性規(guī)定，導(dǎo)致農(nóng)村大量閑
置宅基地被在浪費(fèi)，土地資源得不到有效利用。法律法規(guī)的不健全，直接
導(dǎo)致相關(guān)政府部門以及組織在實(shí)施農(nóng)村宅基地規(guī)劃、管理工作中，受到來(lái)
自反對(duì)方的“攻擊”，失去了農(nóng)村布局規(guī)劃的效力。
3.管理手段滯后
由于農(nóng)村特定的經(jīng)濟(jì)、文化背景等因素的影響，我國(guó)對(duì)于農(nóng)村宅基地
的管理手段還比較落后，造成農(nóng)村宅基地管理手段嚴(yán)重滯后的原因在于：
國(guó)家對(duì)于農(nóng)村宅基地管理所撥的經(jīng)費(fèi)嚴(yán)重不足，導(dǎo)致相關(guān)的國(guó)土部門有心
無(wú)力開展管理手段以及管理方法的研究工作；專業(yè)管理人才缺乏，致使新
的管理理念無(wú)法真正應(yīng)用到實(shí)踐中來(lái)。筆者發(fā)現(xiàn)不少地區(qū)的國(guó)土部門，要
完全依靠雙腳，一步一個(gè)腳印的趕往村組監(jiān)管的宅基地，管理工作執(zhí)行起
來(lái)更加困難。
4.監(jiān)管力度不到位
首先，從客觀上來(lái)說(shuō)，農(nóng)村宅基地管理范圍相對(duì)來(lái)說(shuō)比較分散，不便
于管理和控制。從主觀上來(lái)講，我國(guó)基層管理部門設(shè)置的專門人員不足，
管理力量不足，加上國(guó)家給予的執(zhí)法設(shè)備嚴(yán)重不足。無(wú)論是從客觀在角度，
還是從主觀角度，都限制了對(duì)于農(nóng)村宅基地管理的監(jiān)管效力；其次，不少
基層部門為了縮減管理成本，故意忽視對(duì)宅基地的管理，也造成了監(jiān)管的
不到位。
二、農(nóng)村宅基地管理對(duì)策
1.建立農(nóng)民不動(dòng)產(chǎn)登記制度
建立農(nóng)民不動(dòng)產(chǎn)登記制度使得農(nóng)村宅基地以及其他性質(zhì)的的土地之間
界限得以清晰，并且徹底打擊了“一個(gè)住戶多套住宅”等現(xiàn)象，促使農(nóng)村
宅基地組早日走上登記發(fā)證的道路。農(nóng)民不動(dòng)產(chǎn)登記制度建立之前，要做
好相關(guān)的準(zhǔn)備工作：首先，要在全村范圍內(nèi)做好對(duì)宅基地的排查準(zhǔn)備工作，
分清宅基地以及其他性質(zhì)土地的區(qū)別，并且建立起數(shù)字化檔案信息；其次，
為了解決農(nóng)村建設(shè)資金缺乏等問題，筆者建議將土地收益應(yīng)用到整體利用
農(nóng)村土地上，緩解土地整理資金嚴(yán)重不足的局面。
2.制定農(nóng)村宅基地管理的法律法規(guī)
目前，對(duì)于農(nóng)村宅基地的管理逐漸納入到了依法管理的軌道，但是其
尚且存在著粗放、實(shí)踐性不強(qiáng)以及可操作性不強(qiáng)等缺點(diǎn)。完善、專業(yè)的法
律法規(guī)是確保我國(guó)國(guó)土資源管理部門有效落實(shí)農(nóng)村宅基地管理工作的前
提。在制定農(nóng)村宅基地管理的法律法規(guī)時(shí)，相關(guān)立法人員要實(shí)地走訪各個(gè)
農(nóng)村地區(qū)，調(diào)查當(dāng)?shù)剞r(nóng)村宅基地的管理情況，并且參照其普遍存在的問題，
在法律條文中提出解決方案，確保推動(dòng)我國(guó)農(nóng)村宅基地管理工作早日走上
有法可依、依法行政以及執(zhí)法必嚴(yán)的道路。
3.建立農(nóng)村宅基地退出和流轉(zhuǎn)機(jī)制
筆者建議從以下幾個(gè)方面建立農(nóng)村宅基地退出和流轉(zhuǎn)機(jī)制：首先，建
立農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償機(jī)制，為農(nóng)村閑置土地再利用創(chuàng)造制度支持；其次，
為了建立城鄉(xiāng)互動(dòng)機(jī)制，建立農(nóng)村宅基地有償使用制度；另外，設(shè)置合理
的農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)制度，規(guī)范農(nóng)村宅基地市場(chǎng)體系，建立起農(nóng)村宅基地使
用權(quán)終流轉(zhuǎn)制度。對(duì)于農(nóng)村布局的規(guī)劃，還可以實(shí)現(xiàn)界限規(guī)劃，將耕地區(qū)
以及住宅區(qū)明確分界開來(lái)。
4.建立嚴(yán)格的宅基地監(jiān)督管理制度
宅基地監(jiān)督管理制度的建立，不是孤立的、單一的，涉及了諸多的涵
蓋因素，包括部門設(shè)置、人員安排等等。建立嚴(yán)格的宅基地監(jiān)督管理制度，
筆者建議從以下幾個(gè)方面做起：首先，國(guó)土部門要設(shè)置專門的監(jiān)督管理部
門，明確職責(zé)的劃分；其次，安排專業(yè)素質(zhì)較強(qiáng)的宅基地監(jiān)督管理人員，
建立起清晰地獎(jiǎng)懲機(jī)制；另外，監(jiān)督以及制度是相輔相成的，制度的落實(shí)
效果需要監(jiān)督來(lái)保障。
結(jié)語(yǔ)：
農(nóng)村宅基地問題的存在促使我們尋找相應(yīng)的解決對(duì)策，讓其獲得更好
的發(fā)展。只有讓我國(guó)農(nóng)村宅基地的管理更加科學(xué)有效，我國(guó)的農(nóng)村建設(shè)才
會(huì)更加繁盛，我國(guó)的農(nóng)村發(fā)展才會(huì)走上正軌。
參考文獻(xiàn)：
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海地區(qū)為例[J]. 中國(guó)土地,2013,03:22-24.
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局限，擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，開拓經(jīng)營(yíng)渠道。鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)兼并重組，實(shí)現(xiàn)自身
的發(fā)展壯大；鼓勵(lì)企業(yè)優(yōu)化專業(yè)化服務(wù)，細(xì)分不同領(lǐng)域，提高專業(yè)服務(wù)水
平。
2.7 解決好公共設(shè)施和維修基金權(quán)屬問題
政府有關(guān)部門要出臺(tái)政策規(guī)定，明確維修基金和小區(qū)公共設(shè)施的權(quán)屬，
健全完善維修基金管理使用制度，做好房產(chǎn)維修基金的收取、管理、使用
以及續(xù)籌與監(jiān)督工作，及時(shí)公布利息結(jié)余和資金使用等情況，使維修基金
管理公開透明。在維修基金續(xù)籌中，要按照法定程序，由物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)
的全體業(yè)主共同決定。隨著房產(chǎn)物業(yè)管理的進(jìn)一步發(fā)展，可以探索建立財(cái)
產(chǎn)保險(xiǎn)制度，更好地維護(hù)和更新房產(chǎn)公共設(shè)施。
3 結(jié)束語(yǔ)
物業(yè)管理是房地產(chǎn)的售后服務(wù)。作為大宗的商品買賣，優(yōu)質(zhì)的善后服
務(wù)更能體現(xiàn)商品的價(jià)值。良好的物業(yè)管理能充分發(fā)揮物業(yè)設(shè)施及其環(huán)境效
益的整體功能，促進(jìn)人居環(huán)境的改善，從而有助于人際關(guān)系的融洽。優(yōu)質(zhì)
的物業(yè)管理本身即可免除業(yè)主和租用戶的后顧之憂，增強(qiáng)他們對(duì)房地產(chǎn)開
發(fā)企業(yè)的信心，建立房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)在公眾中的良好形象，這本身也
是企業(yè)最形象、最實(shí)惠的廣告，具有提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聲譽(yù)的作用。
參考文獻(xiàn)
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[2]翁國(guó)強(qiáng).美國(guó)物業(yè)管理的主要特點(diǎn)及其樓宇星級(jí)管理模式[J].中國(guó)物
一、農(nóng)村宅基地管理工作中存在的問題
（一）農(nóng)村住宅修建比較混亂
根據(jù)我國(guó)的土地政策的有關(guān)規(guī)定，任何土地的建設(shè)和使用必須符合相關(guān)的法律法規(guī)， 格按照國(guó)家的規(guī)劃進(jìn)行土地審批。事實(shí)上，農(nóng)村宅基地的土地屬于當(dāng)?shù)鼐用窦w所有，農(nóng)村的建設(shè)住房用地相對(duì)來(lái)說(shuō)有很大的自由性。目前我國(guó)農(nóng)村宅基地存在未批先占、少批多占等問題，土地資源浪費(fèi)、占用耕地等現(xiàn)象突出。
（二）農(nóng)村住宅面積超出規(guī)定
由于農(nóng)村村民的法律意識(shí)比較淡薄，出現(xiàn)了很多住宅面積超出規(guī)定的現(xiàn)象。根據(jù)我國(guó)《農(nóng)村宅基地管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，農(nóng)村村民修建住宅的土地有規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，不能隨意進(jìn)行“霸占”，但是農(nóng)村仍然有很多村民霸占住宅用地進(jìn)行違規(guī)建設(shè)。再加上相關(guān)部門的管理不規(guī)范，從而使農(nóng)村宅基地的取得具有無(wú)償性，因此誘發(fā)了一部分村民牟取暴利的心理，造成普遍的一戶多宅的現(xiàn)象出現(xiàn)。
（三）農(nóng)村宅基地監(jiān)管不力
國(guó)土部門和住建部門是農(nóng)村宅基地的主要管理部門。在日常的監(jiān)管工作中，住宅部門很少對(duì)農(nóng)村的宅基地進(jìn)行監(jiān)督和管理。在村民心中，只有國(guó)土資源管理部門才是他們修建住宅的管理部門，而其對(duì)農(nóng)村宅基地管理卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不到位。由于我國(guó)的農(nóng)村人口占總?cè)丝诘暮艽蟊戎亍Ｒ虼耍r(nóng)村的住宅面積也占我國(guó)土地資源的很大比例。國(guó)土資源的工作人員嚴(yán)重缺乏，管理經(jīng)費(fèi)又不能落實(shí)，加上土地管理部門的工作人員責(zé)任心不強(qiáng)，造成了農(nóng)村搶占土地現(xiàn)象的監(jiān)管不力。
（四）農(nóng)村宅基地審批不嚴(yán)格
根據(jù)我國(guó)的土地管理法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村村民每戶只能擁有一處建筑住宅，而且宅基地的用地面積也要符合規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。但是根據(jù)調(diào)查得出的情況，一般村民向村委會(huì)申請(qǐng)住宅用地，村干部不管村民現(xiàn)在擁有幾處住宅，都會(huì)非常容易的通過審批。國(guó)土部門的監(jiān)管工作也只注重形式，只要是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的領(lǐng)導(dǎo)簽字，都會(huì)對(duì)其給予宅基地手續(xù)的辦理。
二、農(nóng)村宅基地管理工作中問題出現(xiàn)的原因
（一）農(nóng)村規(guī)劃不合理
目前我國(guó)的農(nóng)村土地規(guī)劃不合理有以下幾個(gè)方面的原因：一是當(dāng)前許多村干部缺乏規(guī)劃理念，村里不會(huì)搞長(zhǎng)期規(guī)劃，即使墻上掛著一些規(guī)劃方案也只是為了應(yīng)付上層領(lǐng)導(dǎo)的檢查和監(jiān)督，根本不會(huì)按照規(guī)劃去實(shí)施。隨著農(nóng)民的生活水平的提高，不少村民在老村子外面又建立了新的住宅，造成了老宅基地荒廢的現(xiàn)象越來(lái)越多。二是有些村莊雖然進(jìn)行了規(guī)劃但是科學(xué)性不高，有很多經(jīng)濟(jì)條件好的村民在城里購(gòu)置了新房，但是仍然擁有農(nóng)村的宅基地，并不把村里的宅基地補(bǔ)換給集體，并且村領(lǐng)導(dǎo)也不主動(dòng)的收回他們的宅基地，而是任由他們“霸占”，加之這些村民又不會(huì)重新修葺這些老房子，造成很多村里的宅基地廢舊、雜亂無(wú)章。
（二）農(nóng)村干部不重視
農(nóng)村的村干部是農(nóng)村宅基地的直接管理人，部分村干部的法制觀念不強(qiáng)，以個(gè)人的感情影響宅基地的使用權(quán)，不按照國(guó)家的土地管理要求進(jìn)行宅基地的審批；部分村干部的工作原則不堅(jiān)定、怕得罪人的思想比較嚴(yán)重，影響農(nóng)村宅基地的審批程序；部分村莊對(duì)宅基地管理沒有制定具體的條例，沒有形成書面形式的審批規(guī)定，許多都是口頭協(xié)議，遇到不配合新農(nóng)村建設(shè)的“釘子戶”，不能根據(jù)法律規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理，而是擱置不管，使問題越來(lái)越嚴(yán)重。
（三）農(nóng)民法制觀念淡薄
當(dāng)前農(nóng)村村民的法制觀念仍然很淡薄，對(duì)一些土地使用權(quán)的法律法規(guī)不清楚，認(rèn)為“只要我在這個(gè)地方建房，這塊土地就是我的”，缺乏集體意識(shí)。也有很多村民存有傳統(tǒng)的觀念，認(rèn)為老的住宅不能進(jìn)行拆遷，怕影響風(fēng)水。農(nóng)民法制觀念淡薄也經(jīng)常造成鄰里之間的住房矛盾，影響村民之間人際關(guān)系的和諧，不利于社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)。
三、農(nóng)村宅基地管理工作中問題的解決措施
（一）加強(qiáng)宣傳教育
各地的國(guó)土資源管理局應(yīng)在每年的地球日和土地日等節(jié)日，在其管轄的范圍內(nèi)圍繞“土地資源合理利用”這一主題開展宣傳活動(dòng)，使農(nóng)村居民詳細(xì)地了解和掌握國(guó)家土地法律法規(guī)和相關(guān)政策，使老百姓真正做到知法、用法和守法，堅(jiān)決杜絕違法用地、占地等事件的發(fā)生。同時(shí)，各地政府應(yīng)加大對(duì)土地管理人員的培訓(xùn)力度，提升工作人員的綜合素質(zhì)，使其做到真正為老百姓服務(wù)。
（二）合理規(guī)劃布局
地方政府應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐奶攸c(diǎn)和實(shí)際情況，合理規(guī)劃農(nóng)村布局，對(duì)農(nóng)村的土地資源使用情況進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，嚴(yán)格地控制農(nóng)村土地的使用規(guī)模，確保土地資源的高效利用。同時(shí)，政府應(yīng)聘請(qǐng)專業(yè)人員對(duì)農(nóng)村居民的房屋建造情況進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃，有效避免農(nóng)村住宅建設(shè)過程中土地資源的盲目使用和大量浪費(fèi)。
（三）加大執(zhí)法力度
政府應(yīng)考慮地方的實(shí)際情況，完善土地執(zhí)法體系，通過多部門的共同努力，有效杜絕農(nóng)村的違規(guī)建設(shè)問題。土地管理部門應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)法，一旦發(fā)現(xiàn)農(nóng)村存在違規(guī)建設(shè)、改變土地用途的行為，應(yīng)立即進(jìn)行查處，使違規(guī)用地問題消滅在萌芽之中，使老百姓的合法利益得到保障。此外，政府要特別加強(qiáng)對(duì)基層土地使用情況的巡查力度，嚴(yán)格查處各種違法亂建現(xiàn)象，如果發(fā)現(xiàn)較為嚴(yán)重土地違規(guī)使用的問題，應(yīng)嚴(yán)厲追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。
（四）嚴(yán)格規(guī)范程序
在農(nóng)村宅基地管理過程中，農(nóng)村宅基地管理部門應(yīng)嚴(yán)格規(guī)范審批程序，對(duì)宅基地的申請(qǐng)成員進(jìn)行嚴(yán)格審核，保證宅基地批準(zhǔn)人的地位，確保只有符合“一戶一宅”規(guī)定的申請(qǐng)人才能得到宅基地的審批。縣、鄉(xiāng)人民政府應(yīng)根據(jù)相應(yīng)的審批層級(jí)進(jìn)行逐層審批，對(duì)符合批準(zhǔn)要求的宅基地應(yīng)及時(shí)進(jìn)行相關(guān)信息的，接受廣大人民群眾的監(jiān)督。
四、結(jié)語(yǔ)
一、樂清市農(nóng)村宅基地使用現(xiàn)狀
1、農(nóng)村宅基地確權(quán)登記不容樂觀
近年來(lái)，有關(guān)部門加強(qiáng)了農(nóng)村宅基地的確權(quán)登記工作，但政策規(guī)定與現(xiàn)有的農(nóng)村實(shí)際仍有較大差距，確權(quán)情況不容樂觀。抽樣調(diào)查顯示，擁有宅基地的農(nóng)民群體中約 40%左右的家庭有農(nóng)村土地使用權(quán)證，約三分之一擁有房產(chǎn)證；沒有農(nóng)村土地使用權(quán)證和房產(chǎn)證的約占三分之一；社會(huì)群體和城鎮(zhèn)居民群體對(duì)農(nóng)村宅基地和房產(chǎn)的確權(quán)比例比農(nóng)民更高。
2、存在一戶多宅現(xiàn)象
《土地管理法》規(guī)定“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”。然而，因法律法規(guī)的不健全、農(nóng)村宅基地管理不到位、繼承等原因，農(nóng)村出現(xiàn)了一戶多宅現(xiàn)象。問卷調(diào)查顯示：農(nóng)民群體中近半農(nóng)村居民存在擁有多處宅基地（一戶多宅）現(xiàn)象。
3、農(nóng)村宅基地已形成一定規(guī)模的地下市場(chǎng)，交易主要以合同為憑據(jù)
現(xiàn)行的有關(guān)法律明確規(guī)定農(nóng)村宅基地交易僅限于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)，且有限制條件。盡管如此，因凸顯的農(nóng)村土地的價(jià)值，農(nóng)村宅基地的隱性流轉(zhuǎn)比較盛行。因農(nóng)房交易遵照“地隨房走”原則產(chǎn)生了現(xiàn)實(shí)中的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)，與此同時(shí)很多是不發(fā)生轉(zhuǎn)移登記的地下行為。在農(nóng)村宅基地交易上，“簽訂合同”作為交易憑證占了主要部分。
4、農(nóng)村宅基地規(guī)劃在現(xiàn)實(shí)中得不到彰顯
當(dāng)前，樂清市農(nóng)村絕大部分地區(qū)已實(shí)現(xiàn)鎮(zhèn)村規(guī)劃全覆蓋，但部分地區(qū)的新農(nóng)村規(guī)劃還存在規(guī)而不搞、有規(guī)不依、違規(guī)難糾等現(xiàn)象。按照現(xiàn)有規(guī)劃建設(shè)審批做法，一般農(nóng)房建設(shè)可以經(jīng)審批允許建設(shè)3層，也有農(nóng)房最高允許建設(shè)5層的，但因經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)和管理不到位等原因，一些村莊農(nóng)房建設(shè)往往超過審批的層數(shù)，最高甚至有八九層。
5、農(nóng)村宅基地集體所有仍未深入人心
憲法規(guī)定：農(nóng)村宅基地所有權(quán)歸屬于集體。但令人驚訝的是還有相當(dāng)一部分群體對(duì)此認(rèn)識(shí)不清。農(nóng)民群體中只有三分之一人認(rèn)為是“農(nóng)村集體所有”，城鎮(zhèn)居民群體，也只有40%左右的人認(rèn)為是“農(nóng)村集體所有”。
二、農(nóng)村宅基地使用的影響因素分析
1、制度不完善，農(nóng)村宅基地權(quán)能受限
雖憲法提出“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。”但《土地管理法》、《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》等法律法規(guī)和部門的一些規(guī)章、管理辦法對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)、農(nóng)房的流轉(zhuǎn)設(shè)置了許多限制條件。這種不完整權(quán)能設(shè)置，無(wú)法保障農(nóng)村宅基地的用益物權(quán)，制約了農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)。
2、管理不到位，機(jī)會(huì)主義行為盛行
管理不到位為機(jī)會(huì)主義行為提供了機(jī)會(huì)。為獲取巨額資財(cái)，一些市場(chǎng)主體在既定制度下尋找管理漏洞，綜合考慮違建成本和收益后，采取了諸如少批多占、擴(kuò)建、占用耕地建房行為；一些村莊以發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)的名義非法買賣農(nóng)村土地；一些執(zhí)法人員收受賄賂，對(duì)違法建設(shè)縱容姑息。于是，日積月累，最終形成當(dāng)前農(nóng)村宅基地難以合法確權(quán)、違占違建層出不窮的現(xiàn)象。
3、主體虛無(wú)，農(nóng)村土地所有權(quán)人缺位
《憲法》（2004年）第10條規(guī)定：“城市的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”然而，“農(nóng)村集體并不是法律上的組織，而是一定范圍一定地域內(nèi)全體農(nóng)民的集合，是一個(gè)抽象的沒有法律人格意義的集合群體。”在法治社會(huì)里，這類主體處于虛置的地位，于是就沒有法律規(guī)范中嚴(yán)格意義上的權(quán)利和義務(wù)。主體的虛無(wú)使集體在私權(quán)社會(huì)中流于形式，在農(nóng)村宅基地的管理中嚴(yán)重缺位。
4、成員意識(shí)不足，農(nóng)民對(duì)宅基地的使用管理監(jiān)督乏力
當(dāng)前農(nóng)民公民意識(shí)淡薄，農(nóng)民并沒有意識(shí)到自身的權(quán)利與社會(huì)責(zé)任是不可剝奪、不可回避、不可轉(zhuǎn)讓的。在現(xiàn)實(shí)中，農(nóng)民在村務(wù)中的參與度總是不高，“事不關(guān)己高高掛起”、“各人自掃門前雪，莫管他家瓦上霜 ”的意識(shí)深入骨髓。農(nóng)民公民意識(shí)的缺乏使村民自治的發(fā)展失去了內(nèi)源性動(dòng)力，使農(nóng)村宅基地的使用和管理未能在充足的陽(yáng)光下運(yùn)作，也使村民的監(jiān)督成了空話。
三、加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的建議
1、進(jìn)一步完善農(nóng)村宅基地相關(guān)法律法規(guī)
要依據(jù)憲法精神，進(jìn)一步修訂涉及農(nóng)村宅基地管理的法律法規(guī)，賦予農(nóng)村宅基地完整權(quán)能，真正實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)土地的“同地、同權(quán)”，真正實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地的二元統(tǒng)一。明確宅基地的權(quán)利內(nèi)容及權(quán)利的取得、變更與喪失，明確農(nóng)民對(duì)宅基地?fù)碛惺褂脵?quán)、處置權(quán)，實(shí)行自愿、有償流轉(zhuǎn)，使宅基地真正成為農(nóng)民的合法財(cái)產(chǎn)，以最大限度地保護(hù)農(nóng)村宅基地的用益物權(quán)，有效增加農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)。
2、推進(jìn)農(nóng)村宅基地管理制度創(chuàng)新，建立使用期限制
首先，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村建設(shè)用地分類管理。劃分農(nóng)村建設(shè)用地，明確農(nóng)村居民擁有農(nóng)村宅基地的使用權(quán)，村集體經(jīng)濟(jì)組織擁有農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的使用權(quán)，合理確定兩者的范圍以及轉(zhuǎn)化程序。其次，實(shí)現(xiàn)社員農(nóng)村宅基地使用權(quán)的公平取得。農(nóng)民一經(jīng)獲得標(biāo)準(zhǔn)面積的宅基地審批后，不得再次提出申請(qǐng)。核查現(xiàn)有農(nóng)村建設(shè)用地使用情況和農(nóng)民宅基地占有情況，允許各類主體按一定流程確權(quán)。建立農(nóng)村宅基地使用期限制度。第三，建立正常化的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)制度。依托流轉(zhuǎn)（交易）平臺(tái)，允許農(nóng)民依其意愿對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)以轉(zhuǎn)讓、抵押、入股、租憑等形式進(jìn)行流轉(zhuǎn)。第四，探索農(nóng)村宅基地退出方式。鼓勵(lì)宅基地使用權(quán)人自愿有償?shù)耐顺鲩e置宅基地和住宅。建立所有權(quán)人有償回收制度，因地制宜探索多種退出方式。
3、改革和完善農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)，推進(jìn)信息公開
依托現(xiàn)有的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心，建設(shè)農(nóng)村集體土地交易平臺(tái)，推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開、公正、規(guī)范運(yùn)行。市場(chǎng)中公開化信息的完備程度，直接影響了市場(chǎng)主體的有效決策和市場(chǎng)配置資源的效率。信息公開也有助于農(nóng)村宅基地管理的公平公正。
4、重建村級(jí)組織，建立現(xiàn)代治理機(jī)制
政經(jīng)分離后，承擔(dān)村域內(nèi)公共服務(wù)的是村行政組織，承擔(dān)村域經(jīng)濟(jì)發(fā)展事務(wù)的是村集體經(jīng)濟(jì)組織。在自治的語(yǔ)境下，村行政組織的運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用由村集體經(jīng)濟(jì)組織提供，或由村民集資、捐贈(zèng)，或可從宅基地使用費(fèi)中提留，或由地方政府按一定標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行財(cái)政轉(zhuǎn)移支付。因此，要喚醒農(nóng)民的公民意識(shí)和股民意識(shí)，積極參與村集體的事務(wù)決策；要加強(qiáng)治理機(jī)制的建設(shè)，避免委托的異化；非本村集體經(jīng)濟(jì)組織社員也不會(huì)因受讓而成為本村集體經(jīng)濟(jì)組織的社員，但受讓人可以成為本村村民，享受村提供的公共服務(wù)；在評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的情況下，鼓勵(lì)相鄰的村級(jí)組織進(jìn)行合并。有序探索村級(jí)組織的破產(chǎn)機(jī)制。
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
文章編號(hào)：1006-0278（2015）05-087-01
在宅基地上建造的房屋是否可以轉(zhuǎn)讓，買賣是否應(yīng)該有效，在怎樣的情況下買賣才能被認(rèn)定為有效。司法實(shí)踐中，有兩種意見，一種意見認(rèn)為，如果購(gòu)房者能取得宅基地使用權(quán)，買賣合同不存在其他違法行為，則應(yīng)認(rèn)定買賣有效。另一種意見認(rèn)為，村民對(duì)宅基地只享有使用權(quán)，而無(wú)處分的權(quán)利，而出售住房的行為，實(shí)際上己處分了宅基地使用權(quán)，故買賣應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。
一、我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)及其房屋權(quán)屬辨析
（一）農(nóng)村宅基地使用杈性質(zhì)辨析
農(nóng)村宅基地作為我國(guó)一項(xiàng)重要的用益物權(quán)，它是指農(nóng)村的農(nóng)戶或個(gè)人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。我國(guó)《物權(quán)法》第152條規(guī)定：“農(nóng)村宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施”。
（二）農(nóng)村宅基地上房屋權(quán)屬性質(zhì)辨析
我國(guó)土地所有權(quán)分為國(guó)家所有和集體所有。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織享有宅基地使用權(quán)，其使用權(quán)由集體組織按法律規(guī)定的條件和程序無(wú)償給村民使用。宅基地使用權(quán)人，有在合法取得的宅基地上享有占有使用的權(quán)利，可以在該土地上建造建筑物以及其他附著設(shè)施。作為使用權(quán)人無(wú)權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓宅基地的權(quán)利，但如果使用權(quán)人在宅基地上建造房屋，宅基地使用權(quán)人就享有房屋所有權(quán)的權(quán)能。此時(shí)，房屋的所有權(quán)與土地的所有權(quán)屬于不同的權(quán)利主體，雙方在權(quán)利行使方而必然相互牽制。而房屋與土地緊密結(jié)合的特點(diǎn)決定了二者必有一方要妥協(xié)，或者房隨地走或者地隨房走。
二、我國(guó)農(nóng)村宅基地房屋制度缺陷分析
（一）宅基地房屋買賣法律制度
我國(guó)關(guān)于土地和房屋買賣的立法涵蓋了多方而，從憲法、法律法規(guī)到行政規(guī)章等不同層次的法律規(guī)章制度。目前，我國(guó)關(guān)于宅基地的立法主要集中在一些法律和規(guī)范中。例如《憲法>、《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》等法律法規(guī)。
（二）宅基地房屋買賣法律制度缺陷分析
1.物權(quán)的法理角度看，宅基地房屋買賣法律制度有不完善的一而
既然房屋的所有權(quán)是村民所有的，建造建筑物也是經(jīng)過政府審批的，而且宅基地所有權(quán)是村集體經(jīng)濟(jì)組織共同所有，我國(guó)法律規(guī)定一戶只能擁有一處宅基地，故宅基地使用權(quán)是依附房屋而表現(xiàn)出來(lái)，所有權(quán)人不能單獨(dú)行使占有、使用土地的權(quán)力，只能是依據(jù)地隨房走的原則。而房屋買賣贈(zèng)與是對(duì)處分所有權(quán)的行為，是否有效筆者認(rèn)為應(yīng)按法律的位階來(lái)看只能依法律的規(guī)定，其他的規(guī)章和地方性法規(guī)均不能否認(rèn)合同的效力。
2.從我國(guó)現(xiàn)有的法律來(lái)看，不宜確認(rèn)買賣合同無(wú)效
我國(guó)政府是禁止農(nóng)民的房屋向城市居民轉(zhuǎn)讓的，所以絕大多數(shù)的法院也是根據(jù)這個(gè)判定宅基地房屋買賣合同無(wú)效。但從房地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀為土地使用權(quán)在法定的期限內(nèi)表現(xiàn)為對(duì)房屋的占有使用，房屋所有權(quán)人有權(quán)處分房屋及從買賣雙方意思自治原則出發(fā)，認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效不符《合同法》《民法通則》中關(guān)于合同效力的規(guī)定，也不利于城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)程。
三、規(guī)范農(nóng)村宅基地上房屋買賣的法律對(duì)策
（一）目前法律沒有禁止農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓情況下，司法實(shí)踐中應(yīng)維持現(xiàn)狀
我國(guó)目前法律沒有明文規(guī)定禁止農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓出售的。根據(jù)法無(wú)禁止即白由原則，宅基地上的房屋白由轉(zhuǎn)讓出售是不違法的。故在司法實(shí)踐中，法院在處理案件時(shí)對(duì)訂有房屋買賣合同并己交房付款的，依據(jù)《合同法》中關(guān)于合同效力的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為合同有效較為適宜，特別是對(duì)于經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意并備案的應(yīng)認(rèn)定為有效，不宜改變現(xiàn)狀。
（二）從現(xiàn)在看，國(guó)家對(duì)村民售房可參照城市房改房的有關(guān)做法
作為集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，基于其特定的成員身份無(wú)償享有宅基地使用權(quán)，通過購(gòu)房取得他人宅基地使用權(quán)的人如果不具有該種身份，可以通過向土地的所有權(quán)人補(bǔ)交土地費(fèi)用的方式取得宅基地使用權(quán)。在這里分兩種情況：具有成員身份的人，如果其己無(wú)償取得我國(guó)法律法規(guī)的標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)的宅基地使用權(quán)，可以購(gòu)買他人的住宅，但須繳納一定的土地補(bǔ)償金。如果是沒有宅基地或達(dá)不到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，可以經(jīng)過合法審批后，無(wú)須繳納一定的土地補(bǔ)償金。這樣做與我國(guó)目前的土地政策并不違背，國(guó)家采取政策保護(hù)的僅僅是耕地，但是耕地與宅基地的性質(zhì)不同，經(jīng)過合法審批，宅基地上己建造了建筑物或其他附屬設(shè)施的，一般不會(huì)再恢復(fù)到耕地性質(zhì)，允許農(nóng)村村民出售房屋與國(guó)家對(duì)耕地的保護(hù)政策并無(wú)抵觸。而且，由集體土地所有權(quán)人收取一定的土地收益，這樣宅基地的收益部分可以作為村集體所有的共同財(cái)產(chǎn)，用于村集體建設(shè)的基金。
近年來(lái)，郴州市汝城縣農(nóng)村經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，農(nóng)民生活水平大幅度提高，農(nóng)民對(duì)居住環(huán)境特別是住房要求也不斷提高，新建住房或翻修住房大規(guī)模增加。與住房建設(shè)大幅增加形成鮮明對(duì)比的是農(nóng)村土地資源逐年降低，農(nóng)村村民建房用地供需矛盾突出。
宅基地使用亂象叢生
目前，農(nóng)村宅基地存在問題主要有以下三個(gè)方面：
農(nóng)村建房布局散亂，土地浪費(fèi)嚴(yán)重。由于大多數(shù)農(nóng)村發(fā)展缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，規(guī)劃意識(shí)薄弱，大多數(shù)農(nóng)戶建房在選址和建筑規(guī)模上存在很大隨意性。
違法占地屢禁不止。一些村民在未取得任何審批手續(xù)的情況下擅自建房，破壞了耕地甚致基本農(nóng)田。此外，一些村民沒有按照實(shí)際批地面積建房，少批多占，甚至出現(xiàn)很多一戶多宅的現(xiàn)象。
此外，對(duì)農(nóng)村宅基地的監(jiān)督管理也存在許多困難。農(nóng)村宅基地管理面對(duì)廣大農(nóng)村，一般一個(gè)國(guó)土資源中心所只配備了3-4人，但要管理幾個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、2000-3000戶的土地違法檢查等工作，職能無(wú)法得到充分發(fā)揮，上級(jí)的各項(xiàng)政策也難以全面落實(shí)。
多項(xiàng)措施規(guī)范使用
針對(duì)農(nóng)村存在的宅基地問題，汝城縣國(guó)土資源局從多方面入手，對(duì)這些亂象進(jìn)行有效規(guī)范。
該縣根據(jù)村莊的不同情況，對(duì)每一個(gè)村莊的建設(shè)用地進(jìn)行合理劃定。此外，在村莊建設(shè)規(guī)劃的編制過程中，充分聽取了群眾意見，在尊重當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的風(fēng)俗人情、傳統(tǒng)文化的基礎(chǔ)上，盡可能考慮了當(dāng)前農(nóng)民建房實(shí)際需求。
針對(duì)廢棄老宅、“一戶多宅”的現(xiàn)象，該縣采取了相應(yīng)的扶持優(yōu)惠政策，對(duì)利用老宅基地建房的給予獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)貼，提高農(nóng)民拆舊建新積極性。同時(shí)要大力倡導(dǎo)“一戶一宅”制度，對(duì)新建住宅且面積達(dá)到省政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，要自行拆除老房子，退還老宅基地。或者連房帶地?zé)o償交由本集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行統(tǒng)籌安排，在進(jìn)行舊村改造過程中不再給予補(bǔ)償，降低舊村改造成本。
全面加強(qiáng)土地管理法律法規(guī)宣傳。如對(duì)農(nóng)村個(gè)人建房審批程序，汝城縣國(guó)土資源局加大宣傳力度，使村民充分了解建房審批的一系列程序。另外，充分利用各鄉(xiāng)鎮(zhèn)每年2次集中執(zhí)法查處土地違法典型案件的機(jī)會(huì)，使村民了解違法占地要承擔(dān)法律責(zé)任。通過鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村組干部向群眾宣傳和解釋土地管理法律法規(guī)及政策，增強(qiáng)守土有責(zé)意識(shí)。
關(guān)鍵詞：鐵嶺縣；農(nóng)村宅基地；使用權(quán)抵押
隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以小額農(nóng)貸為主的信貸模式難以滿足多元化的農(nóng)村融資需求，極大限制了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這主要是因?yàn)檗r(nóng)戶難以找到有效的貸款抵押資產(chǎn)。根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于開展農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)村住房財(cái)產(chǎn)抵押貸款試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》和《遼寧省人民政府關(guān)于印發(fā)遼寧省農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)村住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)實(shí)施方案的通知》，目前我們對(duì)鐵嶺縣的三個(gè)中心小城鎮(zhèn)進(jìn)行了宅基地情況調(diào)研工作，通過與村民面對(duì)面的座談，發(fā)放調(diào)查問卷，填寫統(tǒng)計(jì)調(diào)查表等方式，實(shí)地了解了農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀、存在的問題及群眾的意愿，以下是有關(guān)情況的報(bào)告：
1 鐵嶺縣農(nóng)村宅基地管理工作的整體情況
我縣根據(jù)《通知》的要求，專門由縣政府簽頭，各縣直有關(guān)部門及事業(yè)單位聯(lián)動(dòng)的農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)工作小組，并起草了《鐵嶺縣農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)實(shí)施方案》，在調(diào)研論證的基礎(chǔ)上，指導(dǎo)制定了《關(guān)于鐵嶺縣銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見》。
1.1 我縣宅基地確權(quán)登記情況
我縣于2014年開展了鐵嶺縣農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作，現(xiàn)階段已全部完成外業(yè)調(diào)查及內(nèi)業(yè)資料歸檔工作，待省廳驗(yàn)收后開始正式使用調(diào)查成果。宅基地確權(quán)登記工作難度較大，情況復(fù)雜，造成發(fā)證率偏低。主要表現(xiàn)在調(diào)查簽字時(shí)，存在部分空心村及外出務(wù)工等原因找不到權(quán)利人的情形，無(wú)法確認(rèn)土地權(quán)屬（簽字蓋章）。經(jīng)初步調(diào)查，預(yù)計(jì)全縣宅基地登記發(fā)證率能達(dá)到80%左右。
1.2 我縣農(nóng)村宅基地基本情況
1.2.1 建新不拆舊，“一戶多宅”普遍存在
盡管現(xiàn)行法律以“一戶一宅”為農(nóng)村宅基地取得的基本原則，但在現(xiàn)實(shí)生活中，農(nóng)民可以通過繼承、贈(zèng)與等方式擁有2處以上的宅基地，“一戶多宅”的現(xiàn)象普遍存在。這主要是因?yàn)楝F(xiàn)行法律框架內(nèi)，農(nóng)村宅基地只能在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，而且宅基地受讓條件與申請(qǐng)條件基本吻合，因此符合購(gòu)買條件的集體組織成員更多是通過無(wú)償申請(qǐng)而非轉(zhuǎn)讓的方式獲得宅基地使用權(quán)。同時(shí)也缺少可以有效執(zhí)行的行政強(qiáng)制退出手段，對(duì)“一戶一宅”及分戶條件的規(guī)定不夠明確，集體組織紛紛對(duì)分戶新申請(qǐng)的宅基地開綠燈，形成了農(nóng)村宅基地存量不斷減少、用地規(guī)模和閑置規(guī)模同比擴(kuò)大的雙重困境。
1.2.2 流轉(zhuǎn)受限制，隱形交易日益擴(kuò)張
農(nóng)村宅基地只能在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓的規(guī)定限制了宅基地的土地流轉(zhuǎn)，迫使其走上了暗中交易的道路。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，鐵嶺縣農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)大多私下進(jìn)行，流轉(zhuǎn)收益由農(nóng)戶直接獲得。這不僅直接損害了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織作為所有權(quán)人的利益，而且因缺乏法律保護(hù)和有效監(jiān)管，常常引發(fā)糾紛。
1.3 監(jiān)管不到位，違法建房普遍存在
當(dāng)前宅基地使用權(quán)采取行政審批方式，即農(nóng)民占地建房必須以政府審核批準(zhǔn)為合法要件。但本次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，違法占地建房現(xiàn)象仍普遍存在。這主要是因?yàn)橐恍┐逦瘯?huì)、鄉(xiāng)政府出于維穩(wěn)考慮，對(duì)部分違法違規(guī)建筑不進(jìn)行拆除，僅以罰款了事，村民的效仿和趨利心理導(dǎo)致農(nóng)村住房建設(shè)雜亂無(wú)序，產(chǎn)權(quán)登記不到位等各類問題層出不窮。
1.4 房屋多空置，土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重
當(dāng)前我國(guó)公共資源的城鄉(xiāng)分配不均使城市仍對(duì)農(nóng)村人口具有很強(qiáng)的吸引力，大量農(nóng)戶尤其是青壯年涌入城市務(wù)工、經(jīng)商，并在城市購(gòu)買住房。這不僅使得農(nóng)村常住人口逐年減少，也導(dǎo)致了其原本在農(nóng)村的住宅空閑，客觀上導(dǎo)致了農(nóng)村宅基地的閑置性浪費(fèi)。
2 當(dāng)前開展宅基地使用權(quán)抵押登記存在的問題
2.1 流轉(zhuǎn)市場(chǎng)不健全，抵押物處置難
農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)極不健全，抵押的土地難變現(xiàn)、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地如何處置。這些客觀上制約了宅基地使用權(quán)抵押業(yè)務(wù)的展開。
2.2 相關(guān)配套的政策及方法不完善
中央《關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提出慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，但相應(yīng)的法律法規(guī)還沒有調(diào)整。應(yīng)盡快修訂《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》等相關(guān)法律法規(guī)，盡快出臺(tái)《農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)權(quán)抵押管理辦法》等法律文件，明確財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押擔(dān)保過程中各方的權(quán)利和義務(wù)，為農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款等金融創(chuàng)新提供法律保障。
2.3 宅基地使用權(quán)的價(jià)格評(píng)估
宅基地由集體分配，無(wú)償使用，僅能在集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)。由于宅基地的無(wú)償性，集體內(nèi)部成員間流轉(zhuǎn)時(shí)，幾乎沒有人愿意為此支付費(fèi)用，宅基地使用權(quán)的價(jià)格是零。只有當(dāng)農(nóng)戶將宅基地退給集體，并且集體（或政府）愿意為此給予補(bǔ)償時(shí)，宅基地使用權(quán)的價(jià)格才能體現(xiàn)。
3 加快我縣農(nóng)村宅某地抵押的對(duì)策建議
3.1 建立健全農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記制度
產(chǎn)權(quán)清晰是市場(chǎng)交易的前提。要從立法上賦予農(nóng)民宅基地流轉(zhuǎn)的權(quán)利，依法確定宅基地的權(quán)屬范圍，明晰宅基地使用權(quán)的主體，明確宅基地可以流轉(zhuǎn)的具體條件，對(duì)符合條件的宅基地和房屋，依照規(guī)定完善確權(quán)及登記發(fā)證手續(xù)，對(duì)手續(xù)齊備、建造合法的農(nóng)村宅基地及其地上房屋頒發(fā)《集體土地使用證》、《房屋產(chǎn)權(quán)證》等證書，允許農(nóng)村宅基地進(jìn)入土地交易市場(chǎng)，保障交易的安全性。
3.2 逐步推進(jìn)農(nóng)村宅基地抵押市場(chǎng)的發(fā)展
在試點(diǎn)工作中，選擇建制鎮(zhèn)沿街、城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)、主干道兩側(cè)等商業(yè)價(jià)值高，較易變現(xiàn)的農(nóng)房辦理抵押貸款。金融機(jī)構(gòu)在發(fā)放貸款時(shí)要對(duì)農(nóng)戶的個(gè)人信用進(jìn)行審查，考慮個(gè)人的還貸能力，可以推行農(nóng)廣聯(lián)保制度，分散法律風(fēng)險(xiǎn)。此外，金融機(jī)構(gòu)、國(guó)土、財(cái)政部門還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)抵押農(nóng)民居住的關(guān)切，防止出現(xiàn)因喪失宅基地和房屋居無(wú)定所，從而影響社會(huì)和諧穩(wěn)定。
3.3 科學(xué)設(shè)計(jì)農(nóng)村宅基地抵押的相關(guān)制度
設(shè)計(jì)抵押制度時(shí)應(yīng)明確抵押各方主體權(quán)利義務(wù)，規(guī)范宅基地使用權(quán)抵押的程序，尤其是明確抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)條件。如果農(nóng)戶到期仍不能償還銀行的貸款，銀行應(yīng)給農(nóng)戶一個(gè)寬限期。這個(gè)寬限期可以參照留置權(quán)的寬限期，即不少于兩個(gè)月的寬限期。在這個(gè)寬限期內(nèi)利息照常計(jì)算。如果寬限期屆滿后，還不能清償貸款，銀行可以要求集體經(jīng)濟(jì)組織以合理的價(jià)格回購(gòu)。這樣既降低了銀行的風(fēng)險(xiǎn)又給了集體經(jīng)濟(jì)組織收回集體土地的機(jī)會(huì)。
關(guān)鍵詞:農(nóng)村;宅基地使用權(quán);流轉(zhuǎn);農(nóng)村居民
中圖分類號(hào):D92文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號(hào):1673-291X(2010)07-0093-03
農(nóng)村宅基地使用權(quán)指農(nóng)村村民依法享有的,在集體所有的土地上下建造、保有房屋及附屬設(shè)施的權(quán)利。然而,中國(guó)現(xiàn)有的法律法規(guī)和政策對(duì)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)給予限制。但是,限制卻導(dǎo)致“暗流”。本文擬就這一現(xiàn)象,從法律層面作一分析。
一、農(nóng)村宅基地使用權(quán)自發(fā)暗地流轉(zhuǎn)的原因
現(xiàn)階段農(nóng)村宅基地使用權(quán)自發(fā)暗地流轉(zhuǎn)成為一種趨勢(shì)。據(jù)2004年《北京農(nóng)民宅基地與房產(chǎn)制度研究》課題組對(duì)北京市朝陽(yáng)等三個(gè)區(qū)各選擇的1～3個(gè)村的典型調(diào)查看,宅基地自發(fā)流轉(zhuǎn)已占宅基地總數(shù)的10%左右,有的甚至高達(dá)40%以上。農(nóng)村宅基地使用權(quán)自發(fā)暗地流轉(zhuǎn)的原因有以下幾個(gè)方面:
1.城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的加快。農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度旗幟鮮明地選擇了保障農(nóng)民居住權(quán)的制度價(jià)值取向。但伴隨中國(guó)經(jīng)濟(jì)制度的改革、戶籍制度的松動(dòng)、農(nóng)村社會(huì)保障制度的初步建立,從而推動(dòng)城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)程不斷加快,大量農(nóng)村居民進(jìn)入城市。當(dāng)農(nóng)村居民進(jìn)入城市后,其在農(nóng)村的房屋閑置下來(lái),既造成了土地資源的浪費(fèi),也成為阻礙農(nóng)民定居城市的一大阻力。因此,農(nóng)民急于出手這一“燙山芋”。而另一方面,城鎮(zhèn)居民由于現(xiàn)有城區(qū)房?jī)r(jià)的壓力,以及享受田園生活的需要,逐漸將眼光轉(zhuǎn)向交通、衛(wèi)生、服務(wù)等日益完善的小城鎮(zhèn)、城鄉(xiāng)結(jié)合部,愿意在此購(gòu)置房屋。城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的加快,間接地促進(jìn)了農(nóng)村宅基地使用權(quán)的自發(fā)暗地流轉(zhuǎn)。
2.經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)。作為一名“理性的經(jīng)濟(jì)人”,趨利避害,追求利益最大化,是人之本性。農(nóng)民或?yàn)檫M(jìn)一步發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn),或?yàn)橥顿Y于非農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng),或?yàn)樵诔鞘匈?gòu)買房屋,都需要大量資金。而農(nóng)民除了土地外,很少有“閑錢”。因此,農(nóng)民愿意、也急切希望將其所掌握的資本之一宅基地投入市場(chǎng)。因此,在具備買賣需求的情況下,即使現(xiàn)有法律法規(guī)限制了宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn),民間的宅基地隱形流轉(zhuǎn)以及“隱形市場(chǎng)”也會(huì)在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)下自發(fā)組織起來(lái)。
3.農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度的缺陷性。構(gòu)建農(nóng)村宅基地使用權(quán)的目的,在于保障農(nóng)村居民的居住權(quán)。其本身具備社會(huì)保障這一功能。因此,農(nóng)村居民在申請(qǐng)宅基地時(shí),理論上是無(wú)償?shù)摹＜词褂捎谝恍┰?如申請(qǐng)耕地為宅基地時(shí)),需要交納費(fèi)用,但比起宅基地在市場(chǎng)中的價(jià)值,此筆錢也是微乎其微。在成本遠(yuǎn)低于收益的情況下,農(nóng)民熱衷于申請(qǐng)宅基地,從而刺激農(nóng)村宅基地使用權(quán)自發(fā)流轉(zhuǎn)的境況。
4.地方政府的推動(dòng)。中國(guó)《土地管理法》第62條規(guī)定,“農(nóng)村村民住宅用地,經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核,由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。”在實(shí)踐中,由于其審核、審批的程序未被嚴(yán)格規(guī)定且缺乏監(jiān)督機(jī)制。因此,權(quán)力的行使往往就落在了鄉(xiāng)(鎮(zhèn))一級(jí),甚至較為強(qiáng)勢(shì)的村一級(jí),從而使審批權(quán)進(jìn)入與人情關(guān)系的博弈之中,造成鄉(xiāng)(鎮(zhèn))干部及村干部、越權(quán)劃撥,這使得大量的農(nóng)村宅基地被申請(qǐng)下來(lái),并源源不斷地輸送至“隱性市場(chǎng)”中。其次,目前法律上限制農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn),但全國(guó)各地都在進(jìn)行宅基地流轉(zhuǎn)改革,其內(nèi)容與形式盡管并不全然相同,但宅基地流轉(zhuǎn)的實(shí)質(zhì)已十分明顯。如天津市的“宅基地?fù)Q房”,成都市的“宅基地?fù)Q房”、“住房聯(lián)建”,廣東的“有規(guī)范地將農(nóng)民手中的宅基地住房送到市場(chǎng)交易”等。宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)需求已經(jīng)形成。
由上可見,農(nóng)村宅基地使用權(quán)的自發(fā)暗地流轉(zhuǎn)符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要,但由于缺乏法律規(guī)制,農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)行為混亂,占有耕地現(xiàn)象嚴(yán)重,交易糾紛不斷。因此,完善農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的必要性凸顯出來(lái)。
二、必須完善農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度
(一)從法律價(jià)值層面理解
1.適應(yīng)當(dāng)前物權(quán)法價(jià)值理念的需要。源自羅馬法的“以所有為中心”的物權(quán)理念,強(qiáng)調(diào)所有權(quán)的絕對(duì)支配原則。這對(duì)于保護(hù)所有權(quán)人的權(quán)益,實(shí)現(xiàn)物有所屬,穩(wěn)定交易秩序,起到重要作用。但由于社會(huì)資源的稀缺性,特別是土地?cái)?shù)量的限定性。導(dǎo)致人們?cè)诋?dāng)今重視所有權(quán)的同時(shí),逐漸認(rèn)識(shí)到應(yīng)將資源以充分利用,以實(shí)現(xiàn)其價(jià)值的最大化。故日耳曼法“以利用為中心”的物權(quán)價(jià)值理念逐漸被重視。農(nóng)村宅基地過于強(qiáng)調(diào)其歸屬性,而限制其流通性、利用性。如果將農(nóng)村宅基地和最能夠利用它的人相結(jié)合的時(shí)候,則能夠最大限度地開發(fā)這一資源。
2.實(shí)現(xiàn)“同地同權(quán)”原則的必要。在《物權(quán)法》中,與農(nóng)村宅基地使用權(quán)處于相同位階的是城鎮(zhèn)建設(shè)用地使用權(quán)。兩者的目的都在于營(yíng)建建筑物,為公眾居住所用。但是后者能夠在土地市場(chǎng)中自由流通,按照“同地同權(quán)”原則,農(nóng)村宅基地使用權(quán)也應(yīng)當(dāng)可以投入流通領(lǐng)域。但現(xiàn)行的法律制度對(duì)兩種土地做區(qū)別對(duì)待。
3.有助于保護(hù)農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)。現(xiàn)有宅基地實(shí)現(xiàn)流通的途徑,一種在于集體內(nèi)部成員之間的轉(zhuǎn)讓。但由于申請(qǐng)新宅基地的無(wú)償性,加之農(nóng)民手中無(wú)過多的貨幣資本,這種流通方式運(yùn)用很少。絕對(duì)數(shù)量的宅基地入市,是通過土地征收而加以實(shí)現(xiàn)。而由于中國(guó)土地征收制度的缺陷,如公共利益界定不清、土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低等。使得這一實(shí)現(xiàn)和保護(hù)公眾權(quán)益的制度本身演變?yōu)榍趾r(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的工具。農(nóng)民的土地權(quán)益受到公權(quán)力的威脅,卻無(wú)法自保。這也是當(dāng)前農(nóng)民對(duì)于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)缺乏干勁,農(nóng)村土地閑置局面普遍存在的一大原因。如果農(nóng)村宅基地可以進(jìn)入市場(chǎng),農(nóng)民與其他主體處于平等位置,其土地財(cái)產(chǎn)權(quán)能夠得以充分實(shí)現(xiàn)。農(nóng)民集體就能以土地所有者身份,以平等的市場(chǎng)主體與作為市場(chǎng)主體的土地使用者討價(jià)還價(jià),在市場(chǎng)交易中獲得土地使用的市場(chǎng)價(jià)格,而不是補(bǔ)償價(jià)格,這樣農(nóng)民就能得到比征收補(bǔ)償更多的對(duì)價(jià)利益,用于保障其基本生活和解決再就業(yè)的困難。
(二)從經(jīng)濟(jì)發(fā)展層面看待
1.有利于保護(hù)耕地。有人認(rèn)為,如果容許宅基地進(jìn)入流通領(lǐng)域,城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)置宅基地會(huì)使農(nóng)村土地減少。但我則認(rèn)為,只要我們嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地這個(gè)關(guān),嚴(yán)格遵守宅基地的原始取得程序,嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃和用地計(jì)劃,嚴(yán)格管理宅基地流通市場(chǎng)。通過制定法律、法規(guī)和政策來(lái)規(guī)范宅基地使用權(quán)市場(chǎng)行為,是能夠限制濫用耕地的行為。事實(shí)上,保護(hù)耕地的關(guān)鍵不是在于農(nóng)村宅基地能否流轉(zhuǎn),而是在于如何嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有的法律制度。如果容許農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn),應(yīng)當(dāng)對(duì)流轉(zhuǎn)的程序做嚴(yán)格的規(guī)定。嚴(yán)密的規(guī)定與切實(shí)的執(zhí)行相結(jié)合,使得宅基地現(xiàn)行流轉(zhuǎn)中多申請(qǐng)、亂占地(尤其是耕地)的現(xiàn)象會(huì)被抑制,這對(duì)于當(dāng)前日益稀缺的農(nóng)用地將起到保護(hù)作用。
2.有利于盤活閑置農(nóng)村宅基地,合理分配資源。當(dāng)前,由于人均農(nóng)村宅基地?cái)?shù)量的超標(biāo),以及“空心村”的存在,使得存在大量農(nóng)村宅基地閑置的局面。與此同時(shí),由于城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展,使得市場(chǎng)對(duì)于土地的需求越發(fā)激烈。但國(guó)家能夠提供的土地?cái)?shù)量難以支撐市場(chǎng)的期盼。如果容許閑置的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn),將有利于盤活閑置農(nóng)村宅基地,有利于合理分配資源,提高土地使用效率。滿足市場(chǎng)的需要,緩解高額房?jī)r(jià),實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與保護(hù)耕地的矛盾。
3.有利于擴(kuò)大農(nóng)村居民融資渠道,發(fā)展農(nóng)村金融。現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展,使得傳統(tǒng)的粗放式耕作方式無(wú)法在作物的產(chǎn)量、質(zhì)量上有實(shí)質(zhì)性提高。但農(nóng)業(yè)專業(yè)化、規(guī)模化對(duì)于資金的要求很高,而農(nóng)民所掌握的貨幣資本難以支付。因此,農(nóng)村對(duì)于金融貸款的要求極為迫切,如果農(nóng)村宅基地可以進(jìn)入流通領(lǐng)域,農(nóng)村居民可以獲得銀行貸款,實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)或非農(nóng)業(yè)領(lǐng)域開發(fā),有利于增加農(nóng)民財(cái)富,有利于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,而金融機(jī)構(gòu)也能夠進(jìn)入農(nóng)村市場(chǎng),拓寬金融業(yè)務(wù)的發(fā)展空間。
三、如何完善農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度
(一)立法規(guī)范農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)
農(nóng)村宅基地使用權(quán)作為一種用益物權(quán),應(yīng)當(dāng)被加以利用,使之進(jìn)入流通領(lǐng)域,發(fā)揮使用和收益的功效。因此,國(guó)家應(yīng)當(dāng)容許農(nóng)村宅基地使用權(quán)在法律下進(jìn)行流轉(zhuǎn)。農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的條件、方式、對(duì)象應(yīng)盡快以法律形式制定出來(lái)。
1.流轉(zhuǎn)條件。納入流轉(zhuǎn)的宅基地應(yīng)當(dāng)具備以下條件:首先,流轉(zhuǎn)的農(nóng)村宅基地使用權(quán)要符合土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃,不能改變其用于建設(shè)住宅的用途;其次,農(nóng)村宅基地使用權(quán)必須權(quán)屬合法,依法辦理了土地登記,有合法的土地權(quán)屬證書,以保證交易的安全;再次,必須經(jīng)村農(nóng)民集體同意,并報(bào)縣級(jí)以上地方人民政府的土地行政管理部門批準(zhǔn)或備案,有利于國(guó)家對(duì)農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓情況的宏觀把握和程序保障;最后,為防止土地交易雙方虛報(bào)流轉(zhuǎn)價(jià)格,應(yīng)由有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)所轉(zhuǎn)讓的宅基地的自然狀況、區(qū)位條件等實(shí)際情況確定流轉(zhuǎn)宅基地的價(jià)格。
2.流轉(zhuǎn)方式,包括以下六種。(1)出讓,指農(nóng)村宅基地使用權(quán)人,通過買賣、贈(zèng)與以及其他合法方式將農(nóng)村宅基地使用權(quán)或附著物,一同或分別轉(zhuǎn)移至他人的過程。(2)租賃,指農(nóng)村宅基地使用權(quán)人將宅基地使用權(quán)出租給承租方,承租方支付租金的行為。與農(nóng)村宅基地買賣類似,租賃也可分為住宅連同宅基地使用權(quán)一起出租和單純出租宅基地使用權(quán)。(3)抵押,指農(nóng)村居民可將宅基地使用權(quán)連同附著物向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款。(4)置換,指“在承包責(zé)任制不變,可耕地總量不減,尊重農(nóng)民意愿下,以宅基地?fù)Q住房”,即政府在農(nóng)村居民聚集區(qū)周邊建設(shè)小城鎮(zhèn)。按照置換標(biāo)準(zhǔn),給予農(nóng)民一套小城鎮(zhèn)住宅,農(nóng)民放棄宅基地。原有宅基地通過統(tǒng)一組織復(fù)耕。實(shí)現(xiàn)了保護(hù)耕地、有效利用土地資源的目的。當(dāng)前,在天津、上海、青島、貴陽(yáng)等城市,“宅基地?fù)Q房”這一流轉(zhuǎn)方式已開始實(shí)施。(5)入股,即農(nóng)村宅基地使用權(quán)人將農(nóng)村宅基地使用權(quán)作為資本,依法轉(zhuǎn)移給股份有限公司或者有限責(zé)任公司。農(nóng)村宅基地使用權(quán)人喪失農(nóng)村宅基地使用權(quán),但享有股份以及基于股份產(chǎn)生的紅利。(6)拍賣,指在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織主持下,眾多購(gòu)買農(nóng)村宅基地使用權(quán)的人通過集中競(jìng)價(jià)的方式,與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織訂立合同,購(gòu)買農(nóng)村宅基地使用權(quán)的行為。在農(nóng)村宅基地使用權(quán)拍賣的基礎(chǔ)上,法律可以考慮賦予農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)長(zhǎng)期荒廢的宅基地及其附屬不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)行拍賣的權(quán)利,以充分盤活宅基地價(jià)值。
3.流轉(zhuǎn)對(duì)象。不僅包括本集體組織成員,城(下轉(zhuǎn)136頁(yè))(上接94頁(yè))鎮(zhèn)居民應(yīng)當(dāng)被納入其中。
(二)建立農(nóng)村宅基地使用權(quán)定期和相對(duì)有償使用制度
由于農(nóng)村宅基地使用權(quán)可以跟隨房屋而被繼承,因此,只要房屋存在一日,農(nóng)村宅基地使用權(quán)就不會(huì)消滅。但考慮到農(nóng)村宅基地使用權(quán)作為一種用益物權(quán),理論上不應(yīng)當(dāng)永久存在。加之由于繼承而形成的“一戶多宅”現(xiàn)象造成大量的宅基地閑置。改變農(nóng)村宅基地使用權(quán)原有的“無(wú)限性”勢(shì)在必行。農(nóng)村宅基地使用權(quán)的期限可以參照城鎮(zhèn)建設(shè)用地使用權(quán)的最長(zhǎng)時(shí)限70年為限,自申請(qǐng)人申請(qǐng)批準(zhǔn)后開始計(jì)算。
同時(shí),實(shí)行農(nóng)村宅基地使用權(quán)相對(duì)有償使用制度。如果本集體組織成員申請(qǐng)農(nóng)村宅基地使用權(quán),可以無(wú)償享有70年使用期限。當(dāng)70年屆滿時(shí),如果權(quán)利主體仍為本集體組織成員,其擁有的宅基地為一處且并無(wú)超過當(dāng)?shù)厝司叵揞~,當(dāng)其申請(qǐng)續(xù)期時(shí)候,無(wú)須繳納費(fèi)用。如果其擁有的宅基地超過當(dāng)?shù)厝司貥?biāo)準(zhǔn)時(shí),需要交納與超過數(shù)額相當(dāng)?shù)氖褂觅M(fèi),否則多余宅基地將被收歸集體所有。城鎮(zhèn)居民或者非本集體組織成員想續(xù)期時(shí),應(yīng)向集體經(jīng)濟(jì)組織交納宅基地使用費(fèi),可再次取得為期70年的宅基地使用權(quán)。
(三)建立合理的收益分配機(jī)制
由于現(xiàn)行的宅基地使用權(quán)制度是無(wú)償、無(wú)限期使用,宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益大都?xì)w于宅基地使用人所有,但宅基地屬于集體建設(shè)用地,集體作為土地的所有者,應(yīng)當(dāng)享有一部分土地收益。其次,農(nóng)村宅基地能夠流轉(zhuǎn),得益于國(guó)家對(duì)農(nóng)村宅基地周邊基礎(chǔ)設(shè)施的投資行為。正是由于國(guó)家在前期投入大量的資金,才能夠使得農(nóng)村宅基地的價(jià)值得以體現(xiàn),使得流轉(zhuǎn)得以進(jìn)行。因此,基于農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)所得收益,應(yīng)當(dāng)在國(guó)家、集體、個(gè)人之間分配收益。但具體比例,應(yīng)考慮各個(gè)地區(qū)實(shí)際情況,根據(jù)公平、效率原則,通過聽證會(huì)形式,在三方主體廣泛參與下制定。
(四)加快完成農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記
房地產(chǎn)登記的目的在于確權(quán)、明權(quán)、護(hù)權(quán)。現(xiàn)行關(guān)于農(nóng)村宅基地糾紛案件,由于缺乏相關(guān)登記程序。使得農(nóng)村宅基地使用權(quán)存在權(quán)屬混亂的局面。而中國(guó)城市土地的流轉(zhuǎn)已經(jīng)具備了一套完備的管理體制,城市居民住宅合法登記,享有城市土地使用證和房產(chǎn)證,城市房屋在買賣和租賃等流轉(zhuǎn)過程中依據(jù)合法的登記程序,能夠保障交易的安全。因此,加快完成農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記不僅能夠?qū)r(nóng)村房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效的監(jiān)督和管理,同時(shí)在農(nóng)村房產(chǎn)流轉(zhuǎn)過程中能保障房產(chǎn)所有人的合法權(quán)益,減少房產(chǎn)糾紛。
[關(guān)鍵詞]農(nóng)村宅基地 登記發(fā)證 遺留問題 解決對(duì)策
中圖分類號(hào)：F321.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2016）19-0185-01
農(nóng)村宅基地管理是土地管理工作最前沿、最基礎(chǔ)性的工作，它直接關(guān)系到土地特別是耕地資源的利用與保護(hù)和農(nóng)民的生產(chǎn)生活。長(zhǎng)期以來(lái)農(nóng)村居民點(diǎn)無(wú)效擴(kuò)張導(dǎo)致農(nóng)村建設(shè)用地使用效率低下，一戶多宅、多占超占、違法建設(shè)的現(xiàn)象比較突出，大量的宅基地需求，導(dǎo)致大量耕地資源被占用，造成一方面農(nóng)村人均耕地資源在減少，另一方面大量宅基地閑置浪費(fèi)。因此深入研究農(nóng)村宅基地登記發(fā)證過程中遇到的歷史遺留問題，剖析其產(chǎn)生的原因并提出解決的辦法，對(duì)于加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作具有十分重要的意義。
一、農(nóng)村宅基地登記發(fā)證中遇到的遺留問題
1、一戶多宅現(xiàn)象
由于農(nóng)村宅基地采用的是無(wú)償、無(wú)期限的使用制度，對(duì)宅基地的分配、使用缺乏統(tǒng)一、明確的政策、法規(guī)，加上申請(qǐng)宅基地成本較低等因素， 導(dǎo)致農(nóng)村一戶多宅的現(xiàn)象比較普遍，主要表現(xiàn)為以下幾種情況：一是新宅基地已建成未按期搬遷，依然居住在舊宅基地；二是新宅基地建成并居住，但舊宅基地依舊占用；三是新宅基地建成，舊宅基地廢棄，舊房屋未拆除或部分拆除；四是繼承或購(gòu)買別人的宅基地；五是新宅基地已審批劃撥，長(zhǎng)期荒蕪沒建。
2、沒有經(jīng)過審批就占用宅基地的情況
80年代-90年代，我國(guó)國(guó)情是以農(nóng)業(yè)型為主的農(nóng)村，農(nóng)民個(gè)人建房必須要有利于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要求和農(nóng)民的生活要求。在當(dāng)時(shí)土地管理還不嚴(yán)格的情況下，很多地區(qū)農(nóng)村的宅基地都是由村干部分配的，并無(wú)依法登記審批的概念。
3、少批多占宅基地情況
根據(jù)《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。但在很多農(nóng)村，村民建房受傳統(tǒng)觀念的影響，多數(shù)貪大求洋，節(jié)約用地意識(shí)非常淡薄。
4、“空心村”的情況
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)和人口高速增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程加快，一些富裕起來(lái)的市郊農(nóng)民紛紛進(jìn)城購(gòu)房，成為城市居民，他們留在農(nóng)村的宅基地受現(xiàn)行法律、法規(guī)的限制，不能進(jìn)行公開合法的轉(zhuǎn)讓，但這些宅基地是通過合法途徑得到的，村集體組織也無(wú)權(quán)收回進(jìn)行處置，閑置的宅基地?zé)o法復(fù)耕，導(dǎo)致市郊農(nóng)村出現(xiàn)大量“空心村”。
5、產(chǎn)權(quán)不明晰，流轉(zhuǎn)不規(guī)范的情況
目前，宅基地登記發(fā)證工作尚未完成，導(dǎo)致農(nóng)村宅基地的基本情況不清楚，產(chǎn)權(quán)不明晰。不少農(nóng)民在利益驅(qū)動(dòng)下，農(nóng)村集體土地非法入市，農(nóng)民私自非法轉(zhuǎn)讓、出租宅基地、房屋給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員的行為時(shí)有發(fā)生。
二、遺留問題產(chǎn)生的原因
1、法律法規(guī)不完善，制約手段不多
農(nóng)村住宅法律制度以及農(nóng)村宅基地制度，是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的歷史產(chǎn)物，已不符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的要求。一不適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制；二不適應(yīng)農(nóng)村人口消長(zhǎng)變更之勢(shì)；三不適應(yīng)以家庭為經(jīng)濟(jì)單位的傳統(tǒng)習(xí)慣；四不適應(yīng)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)改革的客觀要求；五不適應(yīng)改善農(nóng)民生活，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
2、村莊規(guī)劃不合理
絕大多數(shù)村鎮(zhèn)還未編制建設(shè)規(guī)劃，沒有嚴(yán)格的規(guī)劃管制，每戶占地多少由村組說(shuō)了算，宅基地用地布局隨意擴(kuò)大，亂建現(xiàn)象比較嚴(yán)重。
3、監(jiān)管責(zé)任不明
個(gè)別部門在宅基地管理中，只注重宅基地的審批、劃撥和面積核對(duì)，在批準(zhǔn)后缺少嚴(yán)格的監(jiān)督和約束制度，特別是在建成后沒有定期深入現(xiàn)場(chǎng)督促拆除舊房屋，限期交出舊宅基地，這樣在農(nóng)村大面積形成了占新不騰舊現(xiàn)象。
4、執(zhí)法合力不夠
長(zhǎng)期以來(lái)，由于執(zhí)法主體和法律程序等原因，村委會(huì)難以有效解決違章問題，國(guó)土部門和規(guī)劃部門又無(wú)法在第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)，以致錯(cuò)過解決良機(jī)，各部門由于執(zhí)法力量的薄弱和職能限制，面對(duì)違法建設(shè)難以標(biāo)本兼治。
5、農(nóng)民自身原因
由于法律法規(guī)、政策宣傳不到位，部分農(nóng)民依法用地法制觀念淡薄，對(duì)居住多年的宅基地便產(chǎn)生了私有觀念，認(rèn)為宅基地是私有財(cái)產(chǎn)，自己的宅基地歸自己所有，可以出租和買賣，其他任何人和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不得收回。新建房時(shí)不拆舊房，造成“空心村”。
三、解決遺留問題的對(duì)策建議
1、對(duì)于一戶村民的兩處宅基地，面積經(jīng)過合并沒有超出當(dāng)?shù)厥〖?jí)以上政府規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，可以受理其第二宗宅基地申請(qǐng)；對(duì)于因建新不拆舊和因村民購(gòu)買住宅而造成的“一戶多宅”，村民申請(qǐng)第二宗宅基地登記的，在村民拆除其舊宅之前和國(guó)家未出臺(tái)規(guī)范宅基地流轉(zhuǎn)法律或政策之前，土地登記機(jī)構(gòu)不得受理；對(duì)于因繼承造成“一戶多宅”的，土地登記機(jī)構(gòu)可以受理。
2、對(duì)于未辦理建房用地手續(xù)已建房的農(nóng)村村民，如果符合土地利用總體規(guī)劃及其他農(nóng)村宅基地許可條件的，經(jīng)申請(qǐng)準(zhǔn)予補(bǔ)辦宅基地用地手續(xù)；對(duì)于違反土地利用總體規(guī)劃擅自建住宅的，應(yīng)當(dāng)依法限期拆除，恢復(fù)土地原狀；對(duì)于符合土地利用總體規(guī)劃、但超過法定面積標(biāo)準(zhǔn)建住宅的，屬于因住宅結(jié)構(gòu)原因不宜拆除，或收回后又不易重新調(diào)整使用的超占部分，按照農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地處理后補(bǔ)辦用地手續(xù)；屬于其他原因的超占部分，應(yīng)當(dāng)依法責(zé)令退還超占的土地，限期拆除在超占的土地上新建的房屋。
3、對(duì)于村民父母雙故后遺留的閑置房屋，應(yīng)當(dāng)按照原國(guó)家土地管理局的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第四十九條關(guān)于“繼承房屋取得的宅基地，可確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)”的規(guī)定，將土地權(quán)利確定給合法的繼承人。
4、健全宅基地審批制度。在宅基地審批中，建立宅基地審批“三到場(chǎng)”制度，嚴(yán)格執(zhí)行一戶一宅、拆舊建新制度，進(jìn)一步規(guī)范宅基地審批程序，縮短建房審批流程。
5、強(qiáng)化村鎮(zhèn)規(guī)劃。在村鎮(zhèn)布局上，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和村委會(huì)，結(jié)合文明村鎮(zhèn)建設(shè)，強(qiáng)化村鎮(zhèn)規(guī)劃，落實(shí)農(nóng)村（一戶一宅）制度，促進(jìn)舊村改造和新村建設(shè)。要嚴(yán)格實(shí)行拆舊建新制度。村民申請(qǐng)新建住房，必須出據(jù)承諾書，承諾拆除舊房，退出原使用的舊宅基地，交由村委會(huì)重新安排使用。原地翻建、改建，符合村莊建設(shè)規(guī)劃的，按規(guī)劃要求給予增加或減少用地面積；對(duì)于一戶多宅不居住的廢棄、空閑宅基地統(tǒng)一規(guī)劃、整理，不符合規(guī)劃的不予審批。
6、構(gòu)建監(jiān)查執(zhí)法網(wǎng)絡(luò)。宅基地管理中，難度最大的就是土地違法事實(shí)一旦形成，查處難度過大。要加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)察制度建設(shè)，進(jìn)一步完善動(dòng)態(tài)巡查責(zé)任制，充分發(fā)揮執(zhí)法監(jiān)察網(wǎng)絡(luò)作用，充分發(fā)動(dòng)村干部和群眾，力爭(zhēng)做到早發(fā)現(xiàn)、早制止、早查處，將違法案件查處在萌芽狀態(tài)。
7、對(duì)農(nóng)村宅基地占用農(nóng)用地要納入年度計(jì)劃，農(nóng)村宅基地占用農(nóng)用地的指標(biāo)要和農(nóng)村建設(shè)用地整理和建設(shè)用地增建掛鉤新增加的耕地面積掛鉤，國(guó)土資源部門對(duì)新增耕地面積檢查核定后，應(yīng)在總的年度計(jì)劃指標(biāo)中優(yōu)先分配一定數(shù)量的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)用于農(nóng)村住宅建設(shè)。
四、對(duì)存在遺留問題的宅基地，登記發(fā)證時(shí)應(yīng)注意的幾點(diǎn)問題
1、要防止通過登記將違法用地合法化，尤其不能為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。在登記過程中要認(rèn)真履行公告程序，接受村民的監(jiān)督；妥善處理農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)糾紛、面積不實(shí)等實(shí)際問題，合法合理、公平公正地解決歷史遺留問題。
2、對(duì)宅基地使用權(quán)進(jìn)行登記時(shí)，要采取與戶籍相一致的實(shí)名制，并注明其共有使用權(quán)人，避免出現(xiàn)鉆政策空子，弄虛作假用多人名字進(jìn)行登記，騙取土地證的情況發(fā)生。
海口市農(nóng)村宅基地建房管理辦法最新版第一章 總 則
第一條 為進(jìn)一步加強(qiáng)我市村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理，規(guī)范農(nóng)村住宅建設(shè)，根據(jù)《海口市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》《海南省村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》《海南省農(nóng)村居民建房審批辦法》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 在本市行政區(qū)域內(nèi)，農(nóng)村宅基地的建房管理，適用本辦法。
本辦法所稱農(nóng)村宅基地，是指農(nóng)村村民依法取得農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)，或取得區(qū)政府出具的宅基地批準(zhǔn)證明，建設(shè)本戶自用住房及附屬生活設(shè)施的土地。
第三條 市規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)對(duì)各區(qū)農(nóng)村宅基地建房管理工作進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督。市各相關(guān)部門各司其責(zé)配合做好相關(guān)工作。
區(qū)政府應(yīng)明確各鎮(zhèn)、各部門管理職責(zé)及范圍，有序組織轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村宅基地建房的管理及實(shí)施工作。
第四條 農(nóng)村宅基地建房必須遵循規(guī)劃引領(lǐng)，有序建設(shè);依法合規(guī)，簡(jiǎn)便高效;政府主導(dǎo)，村民主體;節(jié)約集約，一戶一宅;統(tǒng)一風(fēng)貌，凸顯特色的基本原則。
第二章 規(guī)劃及報(bào)建要求
第五條 各區(qū)人民政府要以多規(guī)合一工作為抓手，組織區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局(或鎮(zhèn)人民政府)編制村莊建設(shè)規(guī)劃或整治建設(shè)規(guī)劃，經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)后作為農(nóng)村宅基地規(guī)劃報(bào)建審批依據(jù)。農(nóng)村宅基地建房選址須符合村莊建設(shè)規(guī)劃和各鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃，并依照有關(guān)法律法規(guī)取得宅基地使用權(quán)。
農(nóng)村宅基地建房應(yīng)注重建筑特色風(fēng)貌管控，兼顧傳統(tǒng)村落保護(hù)。鼓勵(lì)推廣使用《海南省鄉(xiāng)村特色民居建筑方案圖集》《瓊北(海口)民居特色建筑圖集匯編》等標(biāo)準(zhǔn)圖集方案或區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局推薦的建筑設(shè)計(jì)方案。鼓勵(lì)以行政村或自然村為單位選用一種建筑風(fēng)格造型，開展建筑風(fēng)貌整治改造，確保一定范圍內(nèi)建房風(fēng)格基本一致。
第六條 農(nóng)村宅基地建房應(yīng)集約節(jié)約用地，原則上每戶只能申請(qǐng)一處宅基地，面積不得超過175平方米(含屋檐滴水面積)。列入中國(guó)傳統(tǒng)村落名錄的村莊，農(nóng)村宅基地安排按傳統(tǒng)村落保護(hù)規(guī)劃要求執(zhí)行。
第七條 農(nóng)村宅基地建房每戶建筑面積不得超過400平方米，建筑密度一般不得大于70%，建筑層數(shù)不得超過4層，建筑高度控制16米以內(nèi)。歷史文化保護(hù)區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)、旅游規(guī)劃區(qū)等重點(diǎn)管控區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)村宅基地建房要求須同時(shí)符合相關(guān)規(guī)定。
第八條 屬下列情形之一的，不批建房屋：
(一)擬建用地已列入征收范圍且征收部門明確不予建房的;
(二)所在村莊已列入年度棚戶區(qū)改造計(jì)劃的;
(三)不符合村莊規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的;
(四)占用道路規(guī)劃控制紅線、文物保護(hù)控制紫線、綠地范圍控制綠線、城市地表水體保護(hù)控制藍(lán)線、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地控制黃線建房的;
(五)在消防、燃?xì)狻㈦娏Α⑿购橥ǖ馈⑺O(shè)施等規(guī)劃用地范圍內(nèi)建房的;
(六)其他不符合國(guó)家、省、市法律法規(guī)規(guī)定的。
第三章 建房審批程序
第九條 區(qū)、鎮(zhèn)人民政府政務(wù)服務(wù)中心應(yīng)開設(shè)農(nóng)村宅基地建房報(bào)建受理窗口，免費(fèi)提供建筑設(shè)計(jì)圖紙，方便村民申請(qǐng)報(bào)建。村(居)委會(huì)應(yīng)配備1名專職或兼職農(nóng)村規(guī)劃協(xié)管員，協(xié)助建房戶辦理建房報(bào)建手續(xù)。鼓勵(lì)成立村民建房理事會(huì)，專門負(fù)責(zé)村民建房的審查監(jiān)督管理工作。
第十條 報(bào)建必備材料
(一)建房戶戶口本(或戶籍證明)、身份證、委托人身份證和授權(quán)委托書;
(二)《海口市農(nóng)村宅基地建房審批表》(以下簡(jiǎn)稱《建房審批表》);
(三)《集體土地使用證》或宅基地批準(zhǔn)證明(區(qū)政府出具);
(四)建房戶及施工人員(或單位)提供結(jié)構(gòu)安全方面的承諾書(屬加擴(kuò)建房屋的提供);
(五)宅基地宗地坐標(biāo)圖(區(qū)國(guó)土分局免費(fèi)提供);
(六)建筑設(shè)計(jì)圖紙(區(qū)政府免費(fèi)提供)。
第十一條 申請(qǐng)。在村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)申請(qǐng)新宅基地建房、原宅基地拆舊房建新房和拆舊房異址建新房的，需填寫《建房審批表》。建房戶攜申報(bào)材料直接或委托村(居)委會(huì)向所在區(qū)(或鎮(zhèn))人民政府農(nóng)村宅基地報(bào)建受理窗口提出建房申請(qǐng)。受理窗口應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)將《建房審批表》等相關(guān)材料轉(zhuǎn)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局(或鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理所)辦理。
第十二條 審核及發(fā)證。區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局(或鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理所)接到建房申請(qǐng)材料后，應(yīng)安排規(guī)劃管理人員10個(gè)工作日內(nèi)現(xiàn)場(chǎng)勘察，審查建房戶申報(bào)材料是否齊備、是否符合建房條件，擬建房屋是否符合村莊規(guī)劃等。對(duì)符合條件的，建房戶可選擇區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局免費(fèi)提供的設(shè)計(jì)圖紙，也可自行委托相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)圖紙。申報(bào)材料及設(shè)計(jì)圖紙獲審查通過后，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局(或鎮(zhèn)人民政府)核發(fā)《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》。不符合條件的，將申報(bào)材料退回建房戶，并一次性告知不能辦理的理由或需修改的事項(xiàng)等。
第十三條 公布。建房申請(qǐng)經(jīng)依法批準(zhǔn)，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局(或鎮(zhèn)人民政府)將審批結(jié)果通知建房戶及其所屬的村(居)委會(huì)，并在建房現(xiàn)場(chǎng)張榜公布接受群眾監(jiān)督。公布內(nèi)容包括：
(一)《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》;
(二)建筑設(shè)計(jì)方案總平面等主要圖紙;
(三)其他相關(guān)材料。
第十四條 備案。鎮(zhèn)人民政府在核發(fā)《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》15個(gè)工作日內(nèi)應(yīng)將建房報(bào)批有關(guān)材料報(bào)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局備案。
第十五條 施工備案或報(bào)建。建房戶應(yīng)在開工建設(shè)前申請(qǐng)施工備案或辦理《建筑工程施工許可證》。
農(nóng)村宅基地自建建筑面積在300平方米以下或工程投資額在30萬(wàn)元以下的住宅，報(bào)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局(或鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理所)進(jìn)行施工備案;建筑面積在300平方米以上(含300平方米)或工程投資額在30萬(wàn)元以上(含30萬(wàn)元)的住宅，報(bào)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局核發(fā)《建筑工程施工許可證》。
第十六條 放驗(yàn)線及竣工驗(yàn)收。房屋基礎(chǔ)開挖前，建房戶應(yīng)主動(dòng)通知村(居)委會(huì)，村(居)委會(huì)通知區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局(或鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理所)、區(qū)國(guó)土分局(或鎮(zhèn)國(guó)土所)到場(chǎng)核驗(yàn)，驗(yàn)線合格方可施工。
房屋竣工15日內(nèi)，建房戶應(yīng)主動(dòng)向區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局(或鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理所)申請(qǐng)驗(yàn)收。農(nóng)村宅基地自建建筑面積在300平方米以下或工程投資額在30萬(wàn)元以下的住宅，報(bào)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局(或鎮(zhèn)人民政府)核發(fā)竣工驗(yàn)收備案證書;建筑面積在300平方米以上(含300平方米)或工程投資額在30萬(wàn)元以上(含30萬(wàn)元)的住宅，報(bào)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局核發(fā)竣工驗(yàn)收備案證書。
第十七條 房產(chǎn)登記。建房戶應(yīng)持《集體土地使用證》《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》及建房竣工驗(yàn)收備案證書等相關(guān)證明材料向市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)登記，符合登記條件的，由市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記，核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記證書。
第四章 獎(jiǎng)懲措施
第十八條 市、區(qū)各級(jí)政府及相關(guān)部門應(yīng)多方籌措資金，給予依法報(bào)建的建房戶補(bǔ)貼相關(guān)費(fèi)用、免繳所有行政事業(yè)性收費(fèi)，對(duì)依法報(bào)建并按批準(zhǔn)方案建設(shè)，辦理房屋不動(dòng)產(chǎn)登記的建房戶給予專項(xiàng)補(bǔ)貼。
(一)補(bǔ)貼測(cè)量費(fèi)(含宗地坐標(biāo)、房屋測(cè)量)和建房圖紙?jiān)O(shè)計(jì)費(fèi)等，納入年度區(qū)級(jí)財(cái)政預(yù)算安排解決。
(二)免繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、價(jià)格調(diào)節(jié)基金、房屋所有權(quán)初始登記工本費(fèi)等所有行政事業(yè)性收費(fèi)。
(三)給予依法報(bào)建并按批準(zhǔn)方案建設(shè)，取得不動(dòng)產(chǎn)登記證書的建房戶1萬(wàn)元/戶專項(xiàng)補(bǔ)貼。該費(fèi)用由區(qū)政府統(tǒng)籌先行支付，并納入下一年度市級(jí)財(cái)政預(yù)算。
第十九條 未依法報(bào)建建房的，建房戶所建建筑物(含構(gòu)筑物)均視為違法建筑，在土地、房屋征收時(shí)對(duì)該違法建筑不予補(bǔ)償。
第五章 法律責(zé)任
第二十條 未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或未按照批準(zhǔn)內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)，由區(qū)城管部門(或鎮(zhèn)人民政府)責(zé)令停止建設(shè)，依法限期整改或拆除。
第二十一條 各級(jí)規(guī)劃建設(shè)主管部門、鎮(zhèn)人民政府和村委會(huì)等單位工作人員有玩忽職守，濫用職權(quán)，徇私舞弊，收取賄賂的，給予行政處分或依法追究刑事責(zé)任。
第六章 附 則
第二十二條 本辦法實(shí)施前在農(nóng)村宅基地上已建成的房屋，可參照本辦法補(bǔ)辦或完善相關(guān)建房報(bào)建手續(xù)。
桂林洋開發(fā)區(qū)、三江農(nóng)場(chǎng)范圍內(nèi)的個(gè)人建房可參照本辦法執(zhí)行，實(shí)行屬地管理。
非農(nóng)業(yè)戶口個(gè)人原有或者合法繼承的農(nóng)村房屋，房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的，可以依法確定其房屋宅基地的集體土地建設(shè)用地使用權(quán)的，參照本辦法執(zhí)行。
第二十三條 我市主城區(qū)內(nèi)村民宅基地的建房管理適用本辦法的規(guī)定。主城區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)范圍內(nèi)屬國(guó)有出讓土地的個(gè)人建房適用《海口市主城區(qū)個(gè)人住宅規(guī)劃建設(shè)管理辦法》。具體應(yīng)用中的問題由市規(guī)劃局負(fù)責(zé)解釋。
第二十四條 本辦法自20xx年5月1日起施行，有效期五年。有效期滿后自行失效。
農(nóng)村宅基地的基本條件1、因子女結(jié)婚等原因確需分戶，缺少宅基地的;2、外來(lái)人口落戶，成為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，沒有宅基地的;
3、因發(fā)生或者防御自然災(zāi)害、實(shí)施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及進(jìn)行鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要搬遷的。
農(nóng)村村民有下列情形之一的，不予批準(zhǔn)使用宅基地：
1、年齡未滿十八周歲的;